Zienswijze 9 (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Architecten
B + O0
Architectuur Stedenbouw
Ontwikkeling Bouwkunde Advies
College
van
Burgemeester Schagen
en
Wethouders
Gemeente Postbus 8 1740 AA SCHAGEN
datum
26
kenmerk
LS21728-brf-u-gem-001
januari
2024
betreft
Zienswijze ontwerp bestemmingsplan ‘Wijkuitbreiding Dergmeerweg met kenmerk
datum
Warmenhuizen’ 22 december 2023
besluit
Geacht
te
NL.IMRO.0441.BPDERGMEERWEG-ONO1
college,
te
maken we, namens onze opdrachtgever (geanonimiseerd) de mogelijkheid gebruik om een zienswijze in te dienen betreffende het ontwerp bestemmingsplan ‘Wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen’ dat op 19 december 2023 ter inzage is gelegd.
Graag
(geanonimiseerd) van ‚
Het ontwerp bestemmingsplan is onder meer van kracht op het perceel kadastraal bekend als Warmenhuizen, sectie |, nummer 195 (in eigendom van Woonstaete) en perceel nummer 32. Over dit laatste perceel vinden momenteel afrondende handelingen plaats tussen de gemeente
Schagen Wij
zoeat laatstgenoemde eigenaar kan worden (geanonimiseerd) BN
en
u
195
en
bouwregels 32
aan
van
het bestemmingsplan
te passen
en
voor
de
perceel.
sectie |, het verhuurniveau van de vrijstelling 2 x 4 driekamerappartementen uit het plan. Beiden ten einde de beoogde realisatie van 2 kleinschalige woongebouwen volgens het concept van de (geanonimiseerd) Woonvilia mogelijk te maken. vragen
nummers
de
het
van
percelen Warmenhuizen,
op te nemen
een
voor
BE
In het ontwerp bestemmingsplan is reeds op diverse wijzen rekening gehouden met de realisatie 2 (geanonimiseerd) Woonvilla's. Zo is onder meer de omvang van de bouwvlakken gebaseerd op de lengte en breedte maat van een Woonvilla. Tevens is de positionering van de bouwvlakken gebaseerd op het erfinrichtingsplan (bijlage 1) dat ons bureau in opdracht van (geanonimiseerd) heeft opgesteld. Ook is het maximum aantal wooneenheden van 2 maal 20 stuks gebaseerd op het bouwplan van (geanonimiseerd) Tenslotte is voor het plangebied reeds op pagina 24 van het ontwerp beeldkwaliteitsplan 'Uitbreidingsplan Dergmeerweg Warmenhuizen’ opgenomen dat hier “afgeweken (mag) worden van de dorpse standaard van een of twee bouwlagen met een kap, bv door kapvormen met een plat middendeel”. van
nn
WN
BN
(vervolg op blad 2)
KG
Meppel
Alle
Postbus 264, 7940 AG
Meppel
komstig
Gasgracht 3, 7941 +31
(0)85 0220460
opdrachten worden de DNR
afgeweken.
De
info@benoarchitects.com
onder
nummer
benoarchitects.com
KVK
57356971
door B+0 Stedenbouw
B.V. aanvaard
en
uitgevoerd
overeen-
2011, tenzij partijen uitdrukkelijk overeenkomen dat hiervan wordt DNR
is
78/2011
gedeponeerd en
wordt
u
ter
griffie
op verzoek
(geanonimiseerd) nn
van
de
rechtbank
te
Amsterdam
toegezonden. IBAN
(geanonimiseerd) EN
O0
B
Architecten Architectuur Stedenbouw
Ontwikkeling Bouwkunde Advies
Per abuis
echter niet goed afgestemd op de maatvoering van Woonvilla. Artikel 6.2.1 onder e van de bouwregels voorziet in een minimale (geanonimiseerd) dakhelling van 30 graden en een maximale dakhelling van 60 graden. De Woonvilla heeft rondom daken met een dakhelling van 70 graden en is voor het grote middendeel afgedekt met een plat dak (O graden), zie ook bijlage Il. Verzoek is dan ook de (vrijstellings-)mogelijkheid op te nemen voor het verhogen van de maximum dakhelling tot 70 graden en voor het toepassen van een platdak achter het hellend dak. een
zijn de bijbehorende bouwregels
ELK,
Tevens bevat de toelichting van het bestemmingsplan een nadere onderbouwing van de differentiatie en fasering van de 92 woningen die middels het bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt. Het plan van (geanonimiseerd) voorziet met 2 x 16 studio's en 2 x 4 driekamerappartementen in totaal in 40 van de 92 woningen. De 2 x 16 studio’s uit het plan van (geanonimiseerd) vertegenwoordigen het volledige sociale huuraanbod, ofwel 34,7% van het totale woningaanbod en draagt daarmee significant bij dat de gehele ontwikkeling aansluit bij de doelgroepenverordening van de gemeente Schagen.
MN
Daarnaast wordt in de toelichting van het bestemmingsplan verwezen naar 2 x 4 middenhuur, welke verwijzen naar de 2 x 4 driekamerappartementen zoals voorzien in het plan van (geanonimiseerd) In de doelgroepenverordening van de gemeente Schagen is voor middenhuur een maximale huur van 1.050,- in 2023 opgenomen. Om tot exploitabel plan te komen, en 32 studio’s in de sociale huur binnen het plan mogelijk te maken, zal het huurniveau van de 2 x 4 driekamerappartementen van (geanonimiseerd) echter boven de maximale huur van 1.050,- euro liggen. Verzocht wordt daarom een vrijstelling op te nemen voor het verhuurniveau van de 2 x 4 driekamerappartementen van (geanonimiseerd) en deze niet te limiteren onder de noemer ‘middenduur”’.
BEM BN
Dat zowel
de bouwregels als het verhuurniveau afgestemd hadden moeten worden op het bouwplan van (geanonimiseerd) blijkt eens te meer uit het voornemen van de gemeente Schagen het BN perceel Warmenhuizen-1-32 te verkopen aan (geanonimiseerd) (bijlage III) en het uitgebreide vooroverleg dat heeft plaatsgevonden met (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) van de gemeente Schagen, en (geanonimiseerd) van de gemeente Schagen. Dit is, zoals hiervoor reeds vermeld, om onduidelijke redenen niet juist in het bestemmingsplan verwerkt. ,
De intentie van de gemeente Schagen om 2 kleinschalige woongebouwen mogelijk te maken op de percelen Warmenhuizen, sectie |, nummers 195 en 32, blijkt tevens uit het verzoek van de gemeente Schagen voor het opstellen van artist impressies van het bouwplan, ten einde omwonenden te informeren over de toekomstige bouwvolumes op het perceel met een dakhelling van 70 graden en grotendeels platdak (bijlage IV). Op 26 september 2023 zijn deze artist impressies met de gemeente Schagen gedeeld. Op 23 oktober 2023 is hierop een verzoek tot aanvullingen gekomen. Deze aanvullende artist impressies zijn op 1 november 2023 bij de
gemeente Schagen aangeleverd.
Op
6 november 2023 heeft daarnaast
afstemming plaatsgevonden
met
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) van de gemeente.
Dit ten einde
te hebben
uiteindelijke positie is vertaald
verbeelding
de positionering van de gebouwen. van het bestemmingsplan (bijlage I).
over
De
(vervolg op blad 3)
een
definitieve
afstemming naar
de
B
Architecten
O0
Architectuur Stedenbouw
Ontwikkeling Bouwkunde Advies
Aangezien het ontwerp bestemmingsplan niet overeenkomt met hetgeen besproken is met de gemeente Schagen dienen wij op verzoek van BN. (geanonimiseerd) beleidsmedewerker fysieke leefomgeving van de gemeente Schagen, d.d. 20 december 2023 (bijlage V) deze zienswijze in. Namens onze opdrachtgever (geanonimiseerd) BEN verzoeken wij u met inachtneming van onderhavige zienswijze, het ontwerp bestemmingsplan ‘Wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen’ gewijzigd vast te stellen, namelijk door de bouwregels van het bestemmingsplan aan te passen en een vrijstelling op te nemen voor het verhuurniveau van de 2 x 4 driekamerappartementen in het plan. Beiden ten einde de beoogde realisatie van 2 kleinschalige woongebouwen volgens het concept van de BEN (geanonimiseerd) oonvilla mogelijk te maken op de percelen kadastraal bekend als
Warmenhuizen, sectie |l, nummers Uiteraard
zijn|
(geanonimiserd)
ereid
om
deze
wij
U om
ons
195
en
32.
zienswijze mondeling van
de verdere
toe te lichten.
procedure
op de
hoogte
te houden.
(geanonimiseerd) (geanonimise rd)
gsplan percelen Warmenhuizen, sectie |, nummers 195 en 32; ekeningen (geanonimiseerd) Woonvilla; inzake vo rondverkoop i.h.k.v. Didam-arrest; ressies d.d. 1 november 2023; d.d. 20 december 2023.
(geanonimiseerd)