Vragen D66 bpDergmeerweg raad2-ant.0vereenkomsten

SCHAGEN Onderwerp

: Raad 23 september 2025 Vragen over agendapunt 11. vaststellen bestemmingsplan wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen – anterieure overeenkomsten

Datum

: 9 september 2025 (V)

Inleiding Binnen het plangebied vinden er ook particuliere ontwikkelingen plaats. Daarvoor is een drietal anterieure overeenkomsten gesloten met initiatiefnemers. Twee van die overeenkomsten voor totaal 5 woningen zijn voor de bereikbaarheid volledig afhankelijk van de door de gemeente op gemeentegrond aan te leggen boven- en ondergrondse infrastructuur. Met name over die twee overeenkomsten heeft D66 zich verbaasd. Dat was aanleiding om: a. op 29 augustus schriftelijke vragen te stellen; b. in de Oordeelsvormende vergadering aan te geven dat D66 twijfelt over de juiste toepassing van de Nota; c. aan te geven dat D66 niet kan instemmen met het raadsvoorstel om reden van de financiële uitwerking/onderbouwing in die overeenkomsten; d. voor te stellen een extern financieel-juridisch advies aan een onafhankelijke partij te vragen Te kort voor de Oordeelsvormende vergadering kwam de beantwoording op onze schriftelijke vragen om daar uitvoerig kennis van te kunnen nemen en op in te spelen. Bestudering van de antwoorden maakt duidelijk dat D66 de “eenheden” kostenverhaal (kavel/woning) en Grex (m²) door elkaar heeft gehaald en dat de beantwoording daardoor niet het inzicht heeft gegeven dat was gehoopt. Dat trekken wij ons aan. Excuus daarvoor. Met dat inzicht doen we een nieuwe poging.

De herkansing Nota Kostenverhaal en financiële bijdragen vastgesteld op 17 december 2024 Na de inwerkingtreding is Kostenverhaal mogelijk bij projectontwikkeling anders dan door de gemeente. Het doel daarvan is duidelijk omschreven in de Nota en het betreffende raadsvoorstel. Het gaat om door de gemeente wettelijk verplichte gevraagde bijdragen voor gebied overschrijdende investeringen in de openbare ruimte van de afgelopen 5 jaar en de komende 10 jaar. Bijdragen voor 21 % van de gemeentelijke investeringen over die periode die niet specifiek gericht zijn op het project zelf. Het zijn kosten die voor een ontwikkelaar komen bovenop die volgens zijn grondexploitatie. In de nota zijn voor kleine ontwikkelingen specifieke bedragen opgenomen voor de verschillende woningcategorieën. Voor grote(re) plannen moeten die vastgesteld worden met een plankostenscan. De opbrengsten worden toegerekend aan een bestemmingsreserve en gereserveerd voor de benodigde investeringen. Die komen dus niet ten gunste van het saldo “meerjarenprogramma grondexploitatie”. D66 wil de systematiek van de Nota begrijpen en kunnen uitleggen als daar aan ons vragen over worden gesteld. Dat kunnen wij nu niet. Het bestemmingsplan/omgevingsplan Dergmeerweg ligt voor.

Het gaat om de bouw van woningen in diverse categorieën op de percelen met de kadastrale aanduidingen I 54, I 631 (ged) + I 632, met een gezamenlijk oppervlak van 3425 m² voor de bouw van 5 vrijesector/dure woningen en 15.390 m² voor woningbouw uitgeefbare gemeentegrond. Totaal is er dus 3.425+15.390= 18.815 m² in dit project beschikbaar om de voor de ontwikkeling te maken kosten over om te slaan. Het perceel direct gelegen aan de Dergmeerweg kadastraal bekend als I 195 blijft buiten beschouwing. Voor dat perceel worden geen ondergrondse en bovengrondse infrastructurele kosten gemaakt.

Om inzicht te krijgen in de systematiek wordt ingegaan op mogelijke scenario’s voor het plangebied buiten het kadastrale perceel I 195. We hanteren niet de kostencijfers uit de grex en gaan voor het gemak uit van 90 woningen met in de verhouding 2/3 – 1/3 een aantal van 30 dure woningen/kavels. Als ‘grex’-kosten/investeringen nemen we het bedrag van € 5.500.000,--1. Mogelijke scenario’s: 1. ontwikkeling van het totale gebied door een projectontwikkelaar die alle grond in eigendom heeft (gekregen) - (18.815 m²) a. voor de inwerkingtreding van de Nota de investeringskosten worden omgeslagen over 18.815 m² hetgeen neerkomt op afgerond € 292,00 m². Voor de 5 kavels (3425 m² van de 18.815 m²) komt dat neer op iets meer dan 1 miljoen euro; b. na de inwerkingtreding van de Nota buiten de investeringskosten als bedoeld onder 1.a is de projectontwikkelaar een zeker bedrag op basis van de Nota verschuldigd over de 90 woningen waaronder voor de 30 dure kavels een bedrag van € x op basis van een plankostenscan. 2. ontwikkeling door de gemeente in het volledige eigendom van het plangebied (buiten I 195), de 18.815 m² als uitgeefbaar: a. voor de inwerkingtreding van de Nota een scenario gelijk die van 1.a. b. na de inwerkingtreding van de Nota een scenario gelijk die van 1a/2a omdat bij een ontwikkeling door de gemeente de Nota niet van toepassing is 3.

ontwikkeling van de drie deelgebieden, de twee particuliere delen (3425 m²) en het overig deel groot 15.390 m² na de inwerkingtreding van de Nota a. door een projectontwikkelaar een scenario als onder 1.b. met verhaal van investeringskosten en die volgens de Nota middels een privaatrechtelijke overeenkomst. Het is niet aannemelijk dat een projectontwikkelaar die kosten voor de eigenaren van die gronden voor zijn rekening zal nemen. b. door de gemeente dit scenario zou, mag je verwachten, toch overeen moeten komen met die van 3a op het kostenverhaal volgens de Nota na. Volgens de Nota is over het gemeentelijk uitgeefbare kavels geen kostenverhaal toegestaan. Vraag 1. Kan het college zich vinden in het beeld dat D66 heeft in de hierboven in scenario’s geeft over de systematiek van grondexploitatie en kostenverhaal volgens de Nota en zo niet: kan het college dan uitvoerig uitleggen waarom niet? Voor D66 sluit in de basis voor deze ontwikkeling scenario 3b aan op het voorliggende raadsvoorstel zij het dat de eigenaren van de gronden van de 5 kavels/3425 m² niet aangeslagen worden over dat hen toekomende deel van de “grex” investeringskosten. Vragen 2.

Kan het college in casu de verantwoordelijk wethouder uitvoerig uitleggen waarom de eigenaren van de gronden van de 5 kavels/3425 m² in de overeenkomsten niet belast worden over dat hen rechtmatig toekomende deel van de “grex” investeringskosten (in deze opzet ca. 1 miljoen euro- zie bij scenario 1.a. en voetnoot) en uitsluitend op het Kostenverhaal volgens de Nota?

1

Ronde cijfers die niet overeenkomen met die uit de grex en het raadsvoorstel. Dat om discussie over de juistheid daarvan te vermijden. Het gaat D66 om de systematiek. Uiteraard moet in het geval dat er anders tegen het raadsvoorstel wordt aangekeken de bedragen nauwkeurig en op de feiten worden berekend.

3. Kan het college uitleggen waarom dan volgens het raadsvoorstel die investeringskosten in feite dan ten laste moeten komen van de overige 60 woningen in dit omgevingsplan/bestemmingsplan. Heeft het college zich dat gerealiseerd? Kostenverhaal volgens de Nota In scenario 1.b is aangegeven dat bij de ontwikkeling door een projectontwikkelaar er kostenverhaal over de 90 woningen aan de hand van een plankostenscan. Daaruit volgt een af te dragen bedrag over 30 dure kavels. Bij een evenredige verdeling van dat bedrag wordt de afdracht voor iedere kavel 1/30 deel en voor de 5 kavels samen is dat 1/6 deel. In het raadsvoorstel wordt voor in de twee overeenkomsten op een andere manier tot de omvang van de kosten volgens de Nota gekomen. Vraag 4. Kan het college uitleggen dat laatste is gedaan en niet gekozen is voor een bijdrage als hiervoor is aangegeven zijnde 1/30 deel van het bedrag dat uit een plankostenscan voor alle dure kavels zou komen? Is dat niet de meest zuivere benadering en zo u dat niet vindt: waarom niet? Uiteraard moeten de scenario’s omgezet worden naar de feitelijke cijfers uit de grex. Zoals al aangegeven is dat niet gedaan om discussie over de juiste interpretatie dan wel het niet gebruiken van de juiste cijfers te voorkomen. Dat zou afleiden van hoe de systematiek werkt. Vraag 5.

Kan het college scenario 3b zoals aangevuld en uitgewerkt in de alinea’s en vragen daarna aan de raad voorleggen zodat een nauwkeurige vergelijking kan worden gemaakt met die volgens het huidige voorstel? Zo niet, waarom is het college daartoe niet bereid? Toelichting Voor D66 is er in de basis geen verschil tussen projectontwikkeling door een projectontwikkelaar of de gemeente. Het kostenverhaal op basis van de nota is in hoofdlijnen het verschil. Een ander verschil is dat de gemeente kan schuiven in de grondkosten per bouwkavel om de bouw van meer sociale (koop-/huur-)woningen mogelijk te maken. Het verschil is ook dat de winst ten goede komt aan het saldo “meerjarenprogramma grondexploitatie” en kan worden ingezet op minder exploitabele grondexploitaties/ontwikkelingen of in dit dossier meer sociale woningbouw. Het raadvoorstel is in dit dossier bewust of onbewust financieel gezien uitermate in het voordeel is van de eigenaren van de percelen I 541, I 631 (ged) + I 632 en in nadeel van de gemeente, het saldo “meerjarenprogramma grondexploitatie” dan wel het woningbouwprogramma dat in dit voorstel anders had kunnen zijn. Het gaat om een aanzienlijk bedrag, met de aangenomen investeringskosten van € 5,5 miljoen is dat rond de € 1 miljoen. D66 vindt dat onverteerbaar. Een uitzondering in dit dossier is er voor het perceel/de kavel op het kadastrale perceel I 195.

Voor de ontwikkeling op dat perceel zijn er geen gemeentelijke investeringen nodig. D66 vindt de constructie zoals hiervoor ligt met individuele bouwontwikkelingen binnen een exploitatiegebied ongewenst. Beter is het de grond aan te kopen en afspraken te maken over de toewijzing zodat alle grond door de gemeente uitgeefbaar is en er geen gedoe is over Kostenverhaal c.a..