Voorstel Starterlening koppelen aan (% van) NHG grens

Raadsvoorstel

Pagina 1 of 5

Raadsvoorstel Vergadering van Gemeenteraad Datum collegebesluit:

27 juni 2023

Datum vergadering Voorstel van

19 september 2023 Dirks

Team Portefeuillehouder Onderwerp Openbaar

Ruimtelijke ontwikkeling Kruijer Starterlening koppelen aan (% van) NHG grens Ja

Samenvatting In maart 2022 is de kostengrens van de starterslening via het college verhoogd naar € 284.000 (80% van de NHG grens 2022). In het bijbehorende advies werd geadviseerd om de kostengrens te koppelen aan de NHG grens zodat die jaarlijks meebeweegt. Voorgesteld wordt om de maximale koopsom jaarlijks te verhogen tot 80% van de NHGgrens.

Voorgesteld besluit Het college besluit het volgende voor te leggen aan de raad. 1. De maximale koopsom van een woning, om in aanmerking te komen voor een starterslening, jaarlijks automatisch aan te passen naar 80% van de NHG-grens. 2. Het maximale leenbedrag van de starterlening te verhogen naar € 50.000. 3. De verordening Starterslening gemeente Schagen 2023 vast te stellen

Aanleiding In september 2018 heeft de gemeente Schagen de ‘Verordening Starterslening Gemeente Schagen 2018’ vastgesteld om starters in de gemeente Schagen een steuntje in de rug te bieden bij de koop van een eerste woning. In de verordening is de maximale koopsom voor een woning waarvoor een starterslening kan worden aangevraagd, vastgesteld op € 225.000 kosten koper. Dit bedrag is inclusief verbeterkosten. De maximale bijdrage van een starterslening mag maximaal 20% van de kostengrens zijn. Dit is gemaximeerd op een bedrag van € 35.000. In maart 2022 is de kostengrens verhoogd naar € 284.000 (80% van de NHG grens 2022) via het college. In het bijbehorende advies werd geadviseerd om de kostengrens te koppelen aan de NHG grens zodat die jaarlijks meebeweegt. Verder geeft de ontwikkeling in de huizenmarkt aanleiding om de maximale bijdrage te verhogen.

Beoogd resultaat De gemeente Schagen is een aantrekkelijke plek om te wonen voor starters.

Argumenten 1.1 Gemiddelde prijs van een starterswoning ligt hoger dan de huidige kostengrens van onze starterslening. De huidige kostengrens van de starterslening is € 284.000. De gemiddelde prijs van een woning in de gemeente Schagen in 2022 was € 369.200[1]. Dit ligt in lijn met de gemiddelde huizenprijs voor de kop van Noord-Holland (tabel 1).

Raadsvoorstel

Pagina 2 of 5

Tabel 1

Bron: NVM rapport Kop van Noord-Holland, Q1 2023 Er vanuit gaande dat een starterswoning normaal gesproken een tussenwoning of een appartement is, zou de gemiddelde prijs van een starterswoning in de kop van Noord-Holland rond de € 305.000 ligt. Hierbij kan nog opgemerkt worden dat de huizenprijzen in de gemeente Schagen hoger liggen dan in de rest van de kop en dat niet alle tussenwoningen en appartementen automatisch starterswoningen zijn. Deze twee punten middelen elkaar ongeveer uit waardoor we kunnen stellen dat de gemiddelde prijs van een starterswoning in de gemeente Schagen rond de € 305.000 ligt. Landelijk ligt de gemiddelde aankoopprijs voor een starterswoning rond de € 380.000[2]. De gemeente Schagen ligt dus ongeveer 20% onder het landelijk gemiddelde wat een koppeling met de NHG-grens van 80% rechtvaardigt. [1] Bron: CBS [2] Bron: https://www.rabobank.nl/kennis/d011331180-zo-ontoegankelijk-zijn-koophuizen-voor-starters-geworden 1.2 De automatische koppeling corrigeert zichzelf bij een dalende markt De huizenmarkt is sterk in beweging. Door de onzekerheid op de markt en de gestegen rente staan huizenprijzen onder druk. De NHG-grens wordt jaarlijks vastgesteld en baseert zich op gemiddelde huizenprijzen. Indien de huizenprijzen dalen zal de NHG-grens dus ook dalen.

Door de maximale koopsom van een woning voor de starterslening te koppelen aan 80% van de NHG-grens corrigeert deze zichzelf jaarlijks aan aanpassende omstandigheden. 2.1 Het maakt Schagen aantrekkelijker voor jonge gezinnen en pas afgestudeerden Jonge mensen trekken vaak weg uit Schagen voor een studie. Om het voor deze jongeren aantrekkelijk te maken om zich hier (weer) te vestigen moet het voor hun ook mogelijk zijn om hier een woning te kopen. Om een hypotheek van € 305.000 te kunnen financieren is een gezinsinkomen van € 68.000 nodig. Het gemiddelde inkomen van een pas afgestudeerde: MBO-er is 21.000, HBO-er is € 31.000 en voor een WO-er € 36.000. Met deze inkomens kunnen ze respectievelijk € 68.000, € 127.000 en € 147.000 aan hypotheek krijgen. Indien het om tweeverdieners gaat met gelijke inkomens nemen deze bedragen toe tot € 172.000, € 273.000 en € 335.000. Met de verhoogde maximale leenbedrag zorgen we ervoor dat de woningmarkt in Schagen voor een grotere groep starters toegankelijk wordt. 2.2 Het verhogen van het maximale leenbedrag sluit beter aan op de huidige woningmarkt. Bij de vaststelling van de ‘Verordering Starterslening Gemeente Schagen’ was de maximale koopsom voor een woning om in aanmerking te komen € 225.000. De daarbij behorende maximale leensom was €35.000. Dit komt neer op ongeveer 15% van de maximale kosten.

Door het maximale leenbedrag te verhogen naar € 50.000 sluit deze weer aan bij de ambitie om ongeveer 15% van de maximale kosten te kunnen lenen in de vorm van een starterslening.

Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Onze huidige definitie van betaalbaar ligt lager (€ 227.500) De intentie van de Starterslening is een steuntje in de rug te bieden aan jongeren die beginnen aan hun wooncarrière. Deze woningen beschikbaar voor deze groep vallen doorgaans in de categorie betaalbaar. Betaalbaar is door de gemeente Schagen gedefinieerd als woningen tot € 227.500. Door de maximale koopsom van een woning te verhogen biedt je ook de starterslening ook aan, aan mensen die woningen in een duurder segment kopen. Dit is geen probleem omdat Schagen zich wilt blijven profileren als een prettige plek om te wonen voor iedereen. Raadsvoorstel

Pagina 3 of 5

Financiële aspecten Geen financiële gevolgen. De starterslening wordt gefinancierd uit een revolverend fonds. Zodra dit fonds leeg is worden aanvragen voor een starterslening niet meer in behandeling genomen. Door rente en aflossingen bouwt het fonds weer op tot er weer voldoende is voor uitgifte van nieuwe startersleningen.

Communicatie Als het besluit wordt genomen om de maximale koopsom om in aanmerking te komen voor een starterslening te verhogen is dit goed nieuws voor de (toekomstige) inwoners van Schagen. Dit zal door gebruik van verschillende communicatiekanalen waaronder de website onder de aandacht van de inwoners worden gebracht.

Uitvoering en evaluatie Als u akkoord gaat met dit voorstel zal dit gecommuniceerd worden met SVn en de maximale koopsom en leensom zullen worden aangepast. De gegevens van de startersleningen zijn doorlopend inzichtelijk via de site van het SVN en deze worden gemonitord door de Adviseur Wonen.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen, gemeentesecretaris

burgemeester

Mevrouw E.C. van der Bruggen

Mevrouw M.J.P. van Kampen-Nouwen

Bijlagen 1.

Verordering 2023 DEF.docx

Raadsvoorstel

Pagina 4 of 5

Concept Raadsbesluit Vergadering van … Starterlening koppelen aan (% van) NHG grens

De Gemeenteraad van de gemeente Schagen, gelezen het voorstel van college van burgemeester en wethouders d.d. 27 juni 2023

besluit 1. De maximale koopsom van een woning, om in aanmerking te komen voor een starterslening, jaarlijks automatisch aan te passen naar 80% van de NHG-grens. 2. Het maximale leenbedrag van de starterlening te verhogen naar € 50.000. 3. De verordening Starterslening gemeente Schagen 2023 vast te stellen

Aldus besloten in de vergadering van... De Gemeenteraad van de gemeente Schagen,

Raadsvoorstel

Pagina 5 of 5