Toelichting initiatiefnemer woningbouwplan Korte Bosweg 40 te ’t Zand

Groei Vastgoed B.V. Kennemerstraatweg 23 1814 GA ALKMAAR 072-2029193 info@groeivastgoed.nl NL26 RABO 0318 9910 71 KVK : 86449427 BTW : NL863971283B01

Aan de Gemeenteraad van Schagen

Betreft: Toelichting woningbouwplan Korte Bosweg 40 te ’t Zand

Alkmaar, 17 juni 2026

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief willen wij u graag informeren over de achtergronden van het woningbouwplan aan de Korte Bosweg 40 in ’t Zand en toelichten waarom wij ervan overtuigd zijn dat dit een zorgvuldig, evenwichtig en toekomstbestendig plan is dat een waardevolle bijdrage levert aan de woningbouwopgave binnen de gemeente Schagen. Een langdurig en zorgvuldig proces Het plan voor Korte Bosweg 40 is niet van vandaag of gisteren. Sinds 2018 zijn verschillende partijen betrokken geweest bij de ontwikkeling van deze locatie. Gedurende deze periode zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, zijn meerdere stedenbouwkundige varianten beoordeeld en heeft overleg plaatsgevonden met zowel de gemeente als omwonenden. De locatie heeft momenteel een bedrijfsbestemming. Binnen deze bestemming is het mogelijk om bedrijfsbebouwing op te richten tot een hoogte van 10 meter en op slechts 2 meter van de erfgrens. Vanuit ruimtelijk oogpunt zou een bedrijfsontwikkeling daardoor een aanzienlijk grotere impact kunnen hebben op de omgeving dan het nu voorliggende woningbouwplan. Een plan dat aansluit bij de Woondeal Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van 21 woningen, bestaande uit een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de uitgangspunten van de regionale en gemeentelijke woonopgave.

De woningmix is zorgvuldig samengesteld en sluit aan bij de doelstellingen van de Woondeal, waarbij nadrukkelijk wordt ingezet op een divers aanbod voor verschillende doelgroepen. Daarnaast is het plan stedenbouwkundig vormgegeven op een wijze die past binnen de bestaande structuur van ’t Zand. Participatie heeft geleid tot aanpassingen Bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten wordt tegenwoordig veel waarde gehecht aan participatie. Participatie betekent dat omwonenden, belanghebbenden en andere betrokkenen vroegtijdig worden geïnformeerd over een plan en de gelegenheid krijgen om hun zorgen, wensen en ideeën kenbaar te maken. Het doel hiervan is niet alleen om informatie te delen, maar ook om waar mogelijk verbeteringen aan te brengen die bijdragen aan een betere inpassing van het plan in de omgeving. Het participatieproces betekent echter niet dat iedere wens één-op-één kan worden overgenomen. Er moet steeds een afweging worden gemaakt tussen de belangen van omwonenden, de woningbehoefte, de stedenbouwkundige uitgangspunten, de beleidsdoelstellingen van de gemeente en de financiële uitvoerbaarheid van het project. Participatie is daarmee een proces van luisteren, afwegen en waar mogelijk verbeteren.

In het geval van Korte Bosweg 40 heeft participatie daadwerkelijk geleid tot concrete aanpassingen aan het plan. Naar aanleiding van gesprekken met omwonenden zijn onder andere: • • • •

De bouwblokken aangepast en gedeeltelijk een kwartslag gedraaid; De afstand tot aangrenzende percelen vergroot; Afspraken gemaakt om aan de zijde van de bestaande woningen geen ramen op de tweede verdieping te plaatsen; De situering van de bebouwing nader bekeken om de impact op de omgeving verder te beperken.

Deze wijzigingen zijn rechtstreeks voortgekomen uit de participatiegesprekken en laten zien dat opmerkingen uit de omgeving serieus zijn genomen en daadwerkelijk hebben geleid tot verbeteringen van het plan. Hoewel niet alle wensen konden worden overgenomen, zijn wij van mening dat hiermee sprake is geweest van een zorgvuldig participatieproces waarbij een evenwichtige afweging is gemaakt tussen de belangen van de omgeving en de noodzaak om nieuwe woningen toe te voegen. Geen "proplocatie", maar een inbreidingslocatie In de discussie rondom dit plan wordt regelmatig gesproken over een zogenaamde "proplocatie". Wij vinden dat deze kwalificatie geen recht doet aan de feitelijke situatie. Korte Bosweg 40 betreft een inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Bij dergelijke locaties dient de woningdichtheid niet uitsluitend te worden beoordeeld op basis van het perceeloppervlak zelf, maar in samenhang met de aanwezige en te gebruiken openbare ruimte, infrastructuur en voorzieningen. Ruime opzet en kwalitatieve woonomgeving Het plan voorziet bovendien in royale woonpercelen en buitenruimten: • • •

Vrijstaande woningen beschikken over kavels van circa 400 m²; Twee-onder-een-kapwoningen beschikken over kavels van circa 265 m²; Begane grond appartementen krijgen privétuinen van gemiddeld circa 65 m².

Hiermee ontstaat een woonomgeving die juist ruim van opzet is en aansluit bij het dorpse karakter van ’t Zand. Door toevoeging van een 3-tal kleinschalige woongebouwen (2x 6 appartementen en 1x 4 appartementen) wordt een hogere bebouwingsdichtheid gerealiseerd en kan aan de gemeentelijke en landelijke woonwens van 30% sociale huurwoningen (onder te brengen bij Wooncompagnie) worden voldaan. Wij begrijpen de wens voor seniorenwoningen. Een 6-tal appartementen bevinden zich op de begane grond en hebben een eigen tuin (circa 65m2) en zijn daarmee bij uitstek geschikt en gewild voor/door senioren. Waarom een Knarrenhof geen haalbaar alternatief is Gezien de lange doorlooptijd en het aanpassen van het plan aan de gestelde woonwensen maakt aanpassing in deze fase niet meer haalbaar. Nu terug naar de tekentafel zorgt voor enorme extra kosten en dan zien wij een "haalbaar en betaalbaar" plan niet meer als mogelijk. Wij hebben in al die jaren samen proberen te voldoen aan alle gestelde eisen en wensen, ook in samenspraak met omgeving en het dorp. Regelmatig wordt geopperd om op deze locatie een zogenoemd Knarrenhof te realiseren. Hoewel wij begrip hebben voor de wens om woningen voor senioren toe te voegen, blijkt een dergelijk concept op deze locatie om meerdere redenen niet haalbaar.

Een Knarrenhof voldoet niet aan de uitgangspunten van de Woondeal en sluit onvoldoende aan bij de vastgestelde woningbouwprogrammering. Bij een woningbouwprogramma met alleen grondgebonden woningen neemt het bebouwingsoppervlakte toe, waardoor er extra waterberging gerealiseerd dient te worden, wat niet past binnen deze locatie. Daarnaast voldoet een dergelijke opzet niet aan de stedenbouwkundige uitgangspunten die voor deze locatie zijn vastgesteld. Binnen de gewenste ruimtelijke structuur dient de Korte Bosweg te worden voortgezet met een bebouwingsbeeld waarin vrijstaande woningen een belangrijke rol spelen.

Een Knarrenhof voldoet daardoor: • • • •

Niet aan de Woondeal; Niet aan de stedenbouwkundige uitgangspunten; Niet aan de waterbergingseisen van gemeente en HHNK; Niet aan de ambtelijke randvoorwaarden die voor deze locatie zijn gesteld.

Daar komt bij dat een dergelijke invulling financieel niet haalbaar blijkt. Hierdoor ontstaat een situatie waarin zowel de ruimtelijke kwaliteit als de uitvoerbaarheid van het project onder druk komt te staan. Conclusie Het plan voor de Korte Bosweg 40 is het resultaat van een langdurig traject dat al sinds 2018 loopt. Het betreft een herontwikkeling van een bedrijfsbestemming naar een hoogwaardige woonomgeving die beter aansluit bij de behoeften van de kern ’t Zand. Het plan: • • • • • • •

Levert 21 woningen op voor verschillende doelgroepen; Sluit aan bij de Woondeal; Heeft een lagere woningdichtheid dan vergelijkbare projecten; Is aangepast naar aanleiding van participatie; Houdt rekening met privacy en belangen van omwonenden; Creëert een kwalitatieve en ruim opgezette woonomgeving; Is stedenbouwkundig passend en financieel uitvoerbaar.

Wij verzoeken u daarom het plan te beoordelen op basis van de feiten, de gemaakte afwegingen en de grote woningbouwopgave waarvoor wij gezamenlijk staan.

Wij vertrouwen erop dat u zult constateren dat dit plan een zorgvuldige en verantwoorde bijdrage levert aan de toekomst van ’t Zand.

Groei Vastgoed B.V. Namens de initiatiefnemer Korte Bosweg 40 't Zand