Toelichting bestemmingsplan

Door het blijvende gevaar van overstromingen bleef de bewoning geconcentreerd op de hoger gelegen delen in de vorm van streekdorpen en linten en uiteraard binnen de stad Schagen. Vanuit de linten werd het omliggende gebied ontgonnen. Nadat het water verder teruggedrongen werd, werd het tussenliggende gebied in gebruik genomen als landbouwgrond. De landbouwgronden werden ontsloten door een fijnmazige structuur van vaarwegen De polder Schagen, gelegen binnen de Schagerkogge, is een vlak agrarisch gebied, dat gekenmerkt wordt door een grote mate van openheid, en hoofdzakelijk in gebruik is als grasland. De polder heeft een onregelmatige verkaveling. Op sommige plaatsen is sprake van een grillige blokverkaveling, terwijl elders de oorspronkelijk regelmatige strokenverkaveling nog te herkennen is. Het enige reliëf in het landschap wordt gevormd door het kanaal Schagen- Kolhorn en de Westfriese Omringdijk. De polder is spaarzaam bebouwd en beplant, maar rond Schagen is de bebouwing geconcentreerd aanwezig. 29

Bij de ontwikkeling van het plan worden er geen wijzigingen aangebracht aan de verkavelingsstructuur of waterlopen. Dit betekent dat de cultuurhistorische waarden op het perceel gewaarborgd zijn. Grote Sloot In een ver verleden bestond het grondgebied van de Zijpe- en Hazepolder uit water. Door de aanleg van een dijk is de polder in 1597 drooggelegd. De diverse windmolens binnen de polder herinneren nog aan deze tijd. Vrij snel na de drooglegging ontstonden de eerste dorpskernen zoals Oudesluis, Schagerbrug, Sint Maartensbrug en Burgerbrug die verbonden werden door de Grote Sloot, de eerste ontginningsas van de Zijpe. Daarnaast zijn bijvoorbeeld de Ruigeweg/Korte Ruigeweg en Belkmerweg/Korte Belkmerweg ook belangrijke ontginningsassen die van noord naar zuid door de Zijpe heenlopen. De Zijpe- en Haze Polder is een grootschalig aandijkingenlandschap en wordt aan de westkant begrensd door de duinen en aan alle andere zijden visueel begrensd door dijken: Aan de Noord- en Oostzijde door de Zijperdijk, Slikkerdijk en Westfriese Omringdijk, aan de zuidzijde door de Oude Schoorlse Zeedijk. De Hazepolder is maar een klein onderdeel van de polder in het uiterste zuidwesten. Het grootste deel omvat de Zijpepolder. In dit gebied vallen de drie ontginningsassen en de egalementsloten op.

Tussen die ontginningsassen bevinden zich grote langgerekte open ruimtes afgewisseld met bosschages van eendenkooien, landgoederen, houtwallen en erfbeplanting. Het later gegraven Noordhollands Kanaal volgt voor een groot deel de ontginningsstructuur. Het ruimtelijk beeld wordt verder bepaald door het agrarische grondgebruik van de polder, met in het westen hoofdzakelijk bollenteelt en in het oosten vooral graslanden. In de kustzone is het landschap verdicht door de bebouwing met verblijfsrecreatie met de bijbehorende groenranden. Bij de ontwikkeling van het plan worden er geen wijzigingen aangebracht aan de verkavelingsstructuur of waterlopen. Dit betekent dat de cultuurhistorische waarden op het perceel gewaarborgd zijn. Conclusie: Op beide planlocaties worden er geen wijzigingen aangebracht in de verkaveling of het slotenpatroon en zijn de cultuurhistorische waarden gewaarborgd.

5.14 Archeologie Beide planlocaties zijn gelegen binnen polders die sinds de bedijking en verkaveling van de polder in gebruik zijn geweest voor agrarische doeleinden. Lagedijkerweg Op deze planlocatie is een beschermingsregime aanwezig voor archeologische bodemsporen (Waarde- Archeologie 3). Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 500 m² en een diepte van meer dan 40 centimeter moet door middel van een rapport worden aangetoond dat de archeologische waarden niet worden aangetast. In dit geval worden de woningen gebouwd op een agrarisch perceel dat door de bewerking al geroerd is. Bovendien liep In het verleden het tracé van de stoomtram langs de noordzijde van het perceel en in een later stadium is er een brede waterloop gegraven en een fietspad aangelegd. Dit zorgt er voor dat de archeologische waarden op het perceel niet worden aangetast door de bouw van vier woningen. 30

Grote Sloot Op deze planlocatie is een beschermingsregime aanwezig voor archeologische bodemsporen (Waarde- Archeologie 3 en 4). Door de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen zullen er geen archeologische bodemsporen worden aangetast. In het verleden is tijdens de bouw van de gebouwen de grond immers al geroerd en door de sloop zullen de archeologische waarden op het perceel niet worden aangetast. Conclusie: Op beide planlocaties is een beschermingsregime aanwezig voor archeologische waarden. Het wijzigen van de bestemming en de bouw van twee woningen heeft geen negatieve invloed op de archeologische waarden, omdat in de huidige situatie de grond al is geroerd.

31

6

Juridische aspecten

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische opbouw van de regels en de verbeeldingen (plankaarten) van het bestemmingsplan Grote Sloot 238 Sint Maartensbrug en Lagedijkerweg nabij 36 Schagen. De regels en de plankaarten vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting is niet juridisch bindend, maar bevat een uitleg van de aan het bestemmingsplan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken die hebben geleid tot de gewenste ontwikkeling binnen het plangebied. Op de bij het bestemmingsplan behorende verbeeldingen zijn alle noodzakelijke gegevens ingetekend. In dit bestemmingsplan is de bestemming ‘Wonen’ aanwezig. Deze bestemming is op de verbeeldingen zichtbaar gemaakt door middel van een kleur en is gekoppeld aan een artikel in de regels. De regels laten vervolgens zien op welke wijze de gronden binnen de bestemming gebruikt mogen worden. Tevens is de planlocatie aan de Lagedijkerweg bestemd als dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 3’ en de planlocatie aan de Grote Sloot als ‘Waarde - Archeologie 3’ en ‘Waarde-Archeologie 4’, waarvoor ook specifieke regels zijn opgenomen.

6.1

Doelstelling

Het bestemmingsplan Grote Sloot 238 Sint Maartensbrug en Lagedijkerweg nabij 36 Schagen (verder het bestemmingsplan) maakt het volgende particuliere initiatief mogelijk: -

het wijzigen van de bestemming van agrarisch naar wonen en het realiseren van vier vrijstaande woningen op twee agrarische percelen;

Het bestemmingsplan voorziet ook in een actueel juridisch-planologische situatie met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden en daarbij de bouwmogelijkheden, van grond en opstal. Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de uit de Wet ruimtelijke ordening voortvloeiende digitale standaarden.

6.2

Relatie met het geldende bestemmingsplan

Het bestemmingsplan vervangt op de locatie aan de Grote Sloot 238 het bestemmingsplan “Buitengebied Zijpe” en op de locatie aan de Lagedijkerweg het bestemmingsplan “Landelijk gebied Schagen”.

6.3

Planopzet

Het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en uit de regels. Deze elementen zijn direct bindend en vormen o.a. de toetsingsgrond voor een aanvraag om een omgevingsvergunning. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting, die niet bindend is. Het bestemmingsplan biedt een directe bouwtitel. Dat betekent dat aanvragen om een omgevingsvergunning direct getoetst worden aan dit bestemmingsplan. Als de aanvraag past 32

binnen dit bestemmingsplan en overigens ook voldoet aan de overige toetsingsgronden, kan de omgevingsvergunning direct verleend worden (reguliere procedure). Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen 6.3.1. Bestemmingsregels

De bestemmingsregels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 1, de Inleidende regels, zijn in artikel 1 de definities van de verschillende in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen en in artikel 2 de wijze van meten. De wijze van meten geeft aan hoe de oppervlakte, inhoud, goothoogte, nokhoogte e.d. van een bouwwerk moeten worden bepaald. Deze regels zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de bestemmingsregels. Het tweede hoofdstuk bevat de Bestemmingsregels voor de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Waarde – Archeologie 3’ en ‘Waarde – Archeologie 4’. In deze regels zijn het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven (bestemmingsomschrijving) en zijn diverse bepalingen over het bouwen opgenomen. Hoofdstuk 3 bevat Algemene regels. Zo is een antidubbeltelregel opgenomen conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. In het vierde hoofdstuk zijn de Overgangs- en slotregels opgenomen. In dit hoofdstuk is onder andere bepaald hoe om te gaan met het gebruik en het bouwen voor nu nog aanwezige functies die niet in overeenstemming zijn met het plan. Deze regels volgen uit de artikelen 3.2.1 en 3.2.2. van het Besluit ruimtelijke ordening.

In de slotbepaling is aangegeven onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald: het bestemmingsplan Grote Sloot 238 Sint Maartensbrug en Lagedijkerweg nabij 36 Schagen van de gemeente Schagen.

33

7.

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1

Economische uitvoerbaarheid

Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met afdeling 6.2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat regels voor het verhaal van exploitatiekosten. De verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan (artikel 6.2, lid 1 Wro) bestaat alleen ten aanzien van gronden waarop een in artikel 6.2.1 Bro aangewezen bouwplan is voorgenomen en alleen voor zover het kostensoorten betreft die in artikelen 6.2.3 en 6.2.4 zijn aangewezen. Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de planologische procedure. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, om in het geval van grondexploitatie door derden, diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over het plan worden vastgelegd, inclusief kostenverhaal. Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst. Hiermee is het verhaal van kosten van de grondexploitatie over in het plan begrepen gronden verzekerd en hoeft geen exploitatieplan conform Wro te worden opgesteld.

In de overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer wordt ook bepaald dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer zal komen.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan is opgezet conform de structuurbepalingen van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen en is daardoor gemakkelijk te lezen. Daardoor is ook de handhaafbaarheid gemakkelijk vorm te geven: de regels zijn eenduidig zodat rechtsgelijkheid en -zekerheid zo groot mogelijk is. Op basis van de Wro zijn belangrijke overgangsbepalingen en strafbepalingen wettelijk vastgelegd waardoor op die manier de handhaafbaarheid vanuit dit bestemmingsplan goed is geregeld. 7.2.1

Overleg belanghebbenden

Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende zes weken ter inzage worden gelegd, zodat belanghebbenden de mogelijkheid wordt geboden om een zienswijze in te dienen. Met omwonenden heeft overleg plaatsgevonden en hierbij zijn geen opmerkingen naar voren gekomen. Men gaat akkoord met de ontwikkeling van het plan.

34