Tekst 1e termijn D66 OOV 26 november Makado als grondexploitatie

Schagen

TEKST Oordeelvormende vergadering 27 november 2024 Agendapunt 4 Vz Punt 1.3 van het raadsvoorstel onder “argumenten”: het rechtmatig kunnen afsluiten van de zogenoemde grondexploitatie Makado was de directe aanleiding voor interventie in de OV van 15 oktober, de mondelinge vragen en het vragen om een evaluatie van het dossier Makado Vz De reactie op het betoog in de OV zoals gevoegd bij de raadsstukken is pijnlijk voor het college. De schriftelijke reactie die begint bij punt 3 van de “beantwoording openstaande vragen” is wat betreft de eerste twee zinnen onjuist. Er is in 2013 geen grondexploitatie door de raad geopend. Dat is in september 2017 gebeurd. Als onderbouwing is gegeven de woningbouw in plandeel 2. De ontwikkeling en exploitatie van de woningbouw in plandeel 2 was op grond van de anterieure overeenkomst aan Makado Schagen bv. en niet aan de gemeente. De zin, citaat: “op dat moment was het dus logisch dat er een grondexploitatie zou worden geopend” is dan ook even vreemd als onjuist. Omgekeerd geredeneerd wordt in feite gesteld dat zonder woningbouw een grondexploitatie bij een herinrichting niet het juiste instrument is. Volkomen terecht De beantwoording onder de punten 4 en 5 staan sluiten niet aan op het raadsvoorstel in 2013 en de residuele grondwaardebepalingen door een derde voor de plandelen 1 en 2.

Vz D66 is niet altijd gelukkig met de beantwoording van vragen door het college. Het is niet zelden “het kluitje in het riet”, het optrekken van mist, het feitelijk beantwoorden van niet gestelde vragen en niet zelden het framen met jij-bakken van de vragensteller. Reden voor de artikel 43 vragen. Ik maak excuus voor de lange inleiding bij de vragen en een aantal vragen zelf. Dat was deels onnodig. Er zat een gat in mijn dossier Makado en dat betreft september 2017, de maand dat het voorstel voor het openen een grondexploitatie Makado langs de fractie, de commissie bestuur en de raad is gegaan. Ik heb dat niet meegemaakt. September, de vakantiemaand voor niet-werkenden. Vz Er was tot de OV van 15 oktober jl. geen aanleiding tot vragen. De MPG’s, prognoses, zijn zodanig technisch dat uitsluitend de in het raadsvoorstel aangegeven politiek gevoelige beslispunten aanleiding geven voor een eventuele interventie. Op de niet controleerbare prognoses van een MPG moet vertrouwd kunnen worden en dat doet D66.

Vz Het is opvallend dat in 2017 twee voortgangsreportages grondexploitaties aan de raad zijn voorgelegd. De periode tussen mei en september 2017 beslaat globaal 3 maanden. In mei 2017 was er over Makado niets te melden. In september moest een grondexploitatie worden geopend. Wat was er tussentijds veranderd? De voorbereidende commissie bestuur van 6 september 2017: wethouder Beemsterboer antwoordt op vragen van Wens4u dat de gronden onder plandeel 2 gewoon over gaan naar Makado Schagen bv. De locatie blijft onbebouwd in afwachting van een aantrekken van de marktvraag. Hier bevestigt de wethouder in feite zijn eigen stelling dat grondexploitatie in dit dossier niet het juiste instrument was. Bij het college was het toen al duidelijk dat plandeel 2 (winkelplint met 14 bovenwoningen boven een parkeerkelder) problematisch zou zijn, de controletaxatie van de gemeente door Cushman & Wakefield was voor plandeel 2 negatief en het totaal van de taxaties voor de plandelen 1 en 2 lager dan de aangeboden € 1,2 miljoen (prijspeil 2013). Hoe de transacties daarna in een juridisch vat zijn gegoten, een later benoemde zogenaamde grondruil of een zogenaamde bijdrage van Makado Schagen bv, eerst als een bijdrage ‘bovenwijkse voorzieningen’ en later als een subsidie, doet daar niets aan af.

Het zal een constructie om belastingtechnische redenen zijn geweest waar kennelijk het college aan mee heeft gewerkt. In het raadsvoorstel van november 2013 staat overigens duidelijk dat er sprake is van aanen verkoop van gronden en dat die getaxeerd gaan worden. kanttekening In de anterieure overeenkomst is geen rekening gehouden met toekomstige waardestijging van gronden, een hogere residuele grondwaarde als resultaat van een grotere investeringsruimte. Het is waarschijnlijk dat de € 1,2 miljoen bij de feitelijke start herontwikkeling Makado een onderwaardering was in vergelijk met het startmoment. (vergelijk met de berekening van residuele grondwaarde bij een recente CPO) Vz Het raadsvoorstel van september 2017 was de verpakking was om een raadsbesluit “openen grondexploitatie Makado” binnen te halen. Het gevolg en vast ook het impliciete doel was dat overschrijdingen van het krediet van 28 juni 2016 voor de herinrichting van het openbaar gebied aan de reserve grondexploitaties konden worden onttrokken. Directe verantwoording van overschrijdingen aan de raad bij een “normale” kredietvraag door overschrijding kon zo worden vermeden. Vz In mei 2017 was de reserve grondexploitatie € 2.250.000,-- positief.

Nu is die volgens de MPG 2024 negatief en daar zal de wat D66 betreft onterechte uitneming ten gunste van de herinrichting openbaar gebied voor een zeer ruim aandeel debet aan zijn geweest. Vz Een klemmende vraag is of op het raadsvoorstel “openen grondexploitatie” van september 2017 op goede en volledige informatieverstrekking door het college een raadsbesluit is genomen. D66 moet die vraag helaas ontkennend beantwoorden. Het advies van de Rekenkamer was kennelijk nog niet geland.

Het “openen van een grondexploitatie Makado” volgens punt 1 van het raadsvoorstel van september 2017 had niet aan de raad mogen worden voorgelegd. Het volledige plaatje was niet in beeld gebracht.

Vz D66 kan niet meegaan in een afsluiting van een grondexploitatie die intrinsiek geen grondexploitatie is. Dat in weerwil van het raadsbesluit van september 2017. In dit dossier wreekt zich wat wel genoemd wordt de asymmetrie in kennis en informatie tussen de gemeenteraad en het college samen met de ambtelijke organisatie en het bestuurlijk gebruik maken van die asymmetrie. Ik wijs nog maar eens op het Rekenkamerrapport over de informatievoorziening vanuit het college naar de raad. D66 komt met een amendement. Vz Dan speelt nog de de anterieure overeenkomst met Makado Schagen bv. De conclusie of de herinrichting in uitvoering en financieel is afgerond kan volgens D66 alleen samengaan met de conclusie dat ook de anterieure overeenkomst kan worden afgesloten en dat kan in deze casus niet eenzijdig. Duidelijkheid moet er vanuit Makado Schagen bv komen over plandeel 2 en andere wederzijdse -gemeente en/of Makado Schagen bv- verplichtingen. Vz Als ik het goed heb dan had Makado Schagen bv daar al in 2014-2015 duidelijkheid over moeten geven. Opmerkelijk is dan ook dat dat nu nog speelt.

Voor D66 is het van belang dat schriftelijk vanuit Makado Schagen bv wordt bevestigd dat op alle punten de overeenkomst als beëindigd kan worden gezien. Voor D66 is dat een vereiste, ook in het licht van hoe het college met beëindiging van anterieure overeenkomsten (motie Nes 32) of onrechtmatige overeenkomsten omgaat. Vz De uitgaven die voor de herinrichting zijn gedaan hadden hoe dan ook moeten worden gefinancierd. Of het uit de reserve grondexploitaties gaat of via begrotingskredieten: lood om oud ijzer, vestzak broekzak kunt u zeggen. De gang van zaken schuurt met het budgetrecht. Moeten we daarin niet principieel zijn? D66 is daarin principieel. Er is veel geld geput uit het saldo grondexploitaties. Een ruim saldo grondexploitaties brengt een keuze voor grondexploitaties met een negatief saldo maar met een groot maatschappelijk- c.q. volkshuisvestingsbelang sneller mogelijk. En voorzitter die zijn er; Bogtmanweg, Dergmeerweg, Waldervaart, De Brug.

Een negatief saldo kan ook acceptabel zijn om te voorkomen dat uit een oogpunt van maatschappelijk draagvlak minder bouwvolume (een geringere bouwhoogte); minder GBO gewenst is dan nodig is voor een sluitende grondexploitatie; Waldervaart Wat D66 betreft is herstel van de besluitvorming uit 2017 gewenst met al dan niet volledige compensatie van de uitnemingen uit het resultaat grondexploitaties voor de herinrichting van het openbaar gebied rond het her ontwikkelde Makado.

Onderwerp Datum

: Makado 2013 - heden : november 2024

Grondexploitatie of niet 2013 Raadsvoorstellen september/oktober In de jaren 2014, 2015, 2016 en 2017 geen meerjarenprognoses grondexploitaties, maar een voortgangsrapportage over bouwgrond in exploitatie (BIE) – niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) en voorraden. Tot

2015 Raad 27 oktober 2015 - voortgangsrapportage 2015

Opmerking: Geen BIE Makado, hetgeen wel voor de hand zou moeten liggen als in 2013 besloten is de herinrichting openbare ruimte als grondexploitatie te zien. Terecht want de plandelen 1 en 2 zouden ontwikkeld worden door Makado Schagen b.v..

2016 28 juni 2016 agendapunt 20 aanvullende krediet infrastructuur Makado Zie punt 7

2017 9 mei 2017 voortgangsreportage grondexploitatie Makado komt in de rapportage niet voor.

Mei 2017

6 september 2017 Commissie Bestuur Agendapunt 10 voortgangrapportage grondexploitaties 2017-2018 Voorbereiding op raadsvergadering van 26 september

De commissie op punt 1 raadsvoorstel als hierboven aangegeven. Wens4u ging in op punt 1 van het voorgestelde raadsbesluit en dat ging met name over plandeel 2. Verwezen wordt naar raad 28 juni 2016; uitvoering herinrichting openbare ruimte in één werk wordt uitgevoerd; werkzaamheden voor plandeel 2 zijn uitgesteld en uitvoering is afhankelijk van de marktvraag. Wat zijn de gevolgen van uitstel. Komt van uitstel afstel? Een stijging in de online aankoop wordt gezien. Volgens wethouder Beemsterboer gaan de gronden onder plandeel 2 gewoon over naar Makado Schagen bv. De locatie blijft onbebouwd in afwachting van een aantrekken van de marktvraag. Hij kon geen antwoord geven op de vraag of daar financiële consequenties aan verbonden zijn. Daar zou hij later op terug komen. Het had te maken met de zorg en onzekerheid over de concurrentie tussen “fysiek winkelen” en “online winkelen” en de daarmee mogelijk gepaard gaande leegstand van fysieke winkels.

26 september 2017 Raad Agendapunt 18 voortgangsreportage grondexploitaties 2017-2018 hamerstuk

2018 tot Oordeelsvormende vergadering 2024 MPG’s zijn gezien als op de cijfers oncontroleerbare informatie. Precies zoals het CDA in de OV van 5 oktober heeft verwoord.

En dan nu de MPG 2024 met onze reactie in de OV van 5 oktober, de vraag om een evaluatie, de reactie op onze inbreng en onze artikel 43 vragen. Terugkijkend het raadsvoorstel van september 2017 1. Is er werkelijk sprake van een grondexploitatie als bedoeld in de Grex-wet? o De definitie in de grex-wet is helder o Herinrichting van openbaar gebied is geen grondexploitatie 2. Was de informatie voor een besluit op punt 1 volledig voor besluitvorming? o Onze conclusie is dat die niet volledig was en deels suggestief: In het verlengde van de raden van september/oktober 2013 en die van juni 2016 bleef het beeld dat de ingebrachte middelen voldoende zou zijn voor de herinrichting openbare ruimte; Er is (bewust?) niet ingegaan op hoe overschrijding van dat krediet wordt opgelost en dat raakt het budgetrecht van de raad. Onvermeld is dat overschrijding, zonder tussenkomst van de raad, uit het resultaat “grondexploitaties” wordt getrokken. En dat voor een wat geen grondexploitatie is. Kennelijk waren de andere reserves binnen de begroting door uitneming al uitgeput.

Opmerkingen

Die commissie Bestuur en de raad van 26 september heeft met name over het raadsvoorstel bij “Agendapunt 10 voortgangrapportage grondexploitaties 2017-2018” binnen de fractie van D66 onvoldoende en eigenlijk geen aandacht gekregen. Redenen zijn het bestaan van twee commissies ruimte en bestuur waarbij dit fractielid vooral aandacht had voor de commissie ruimte en de afwezigheid in het fractieoverleg door vakantie.