RV woningbouwontwikkeling De Brug Sint Maartensbrug

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: Soort voorstel: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Status:

246833 Raadsvoorstel 17 december 2024 S. Kruijer Openbaar

Onderwerp: RV Woningbouwontwikkeling ‘De Brug’ Sint Maartensbrug

Samenvatting Om invulling te geven aan de woningbehoefte in Sint Maartensbrug is het plan ‘De Brug’ ontstaan. Het bestaat uit 26 sociale huurwoningen en is een samenwerking tussen de gemeente Schagen en Wooncompagnie. De raad wordt gevraagd een oordeel te vormen over de extra kosten om 26 sociale huurwoningen te realiseren om daarna de negatieve gemeentelijke grondexploitatie vast te stellen. Daarnaast wordt de raad gevraagd het bestemmingsplan ‘Sint Maartensweg 66-68’ vast te stellen (Bijlage 2).

Voorgesteld besluit Beslispunt 1 In te stemmen met het treffen van een verliesvoorziening van € -310.000 voor het afdekken van het voorzienbaar nadelig saldo van de grondexploitatie ‘Sint Maartensweg 68, te Sint Maartensbrug’ (Bijlage 1). Beslispunt 2 In te stemmen met de 'Grondexploitatie Sint Maartensbrug' met een nadelig saldo (bijlage 1). Beslispunt 3 In te stemmen met een onttrekking van het verlies uit de reserve grondexploitatie. Beslispunt 4 Het bestemmingsplan 'Sint Maartensweg 66-68, Sint Maartensbrug' met kenmerk NL.IMRO.0441.BPSMRTWG66-VA01 ongewijzigd vast te stellen (bijlage 2). Beslispunt 5 Geen exploitatieplan voor het gebied vast te stellen.

Pagina 1 van 7

Inleiding De raad heeft het college in een motie van november 2019 verzocht te onderzoeken waar kleine flexibele woonvormen kunnen worden ontwikkeld. Na het onderzoeken van meerdere locaties, zijn daar een drietal locaties uitgekomen die geschikt zijn voor het realiseren van sociale woningbouw. In Schagen op de oude handbalvelden aan de Piet Ottstraat gaat het om een complex van 44 woningen wat reeds is gerealiseerd. In Oudesluis aan de Melchiorstraat gaat het om een complex van twaalf woningen, wat reeds is gerealiseerd. In Sint Maartensbrug gaat het om 26 woningen. Dit voorstel heeft betrekking op dit plan. Voor dit plan is een bestemmingsplanwijziging nodig. De raad heeft op 29 juni 2021 een coördinatiebesluit (bijlage 3) vastgesteld. Met dit besluit is het mogelijk gemaakt om de bestemmingsplanprocedure en de omgevingsvergunningprocedure te coördineren. Het voorliggende bestemmingsplan 'Sint Maartensweg 66-68' voorziet in het wijzigen van de huidige maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming ten behoeve van de realisatie van 26 sociale huurwoningen. Het ontwerp bestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning hebben gedurende zes weken ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen zodat het plan ter vaststelling kan worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

Conform prestatieafspraken met Wooncompagnie voert de gemeente de grondexploitatie van dit project voor het bouw- en woonrijp maken. Deze worden middels dit raadsvoorstel voorgelegd aan de raad ter vaststelling. Kaders • WABO • Wro • Bestemmingsplan 'Buitengebied Zijpe'; • Bestemmingsplan 'Parkeren'; • Paraplu - Omgevingsplan 1e tranche; • Omgevingsvisie Schagen; • Nota grondbeleid 2023 Gemeente Schagen; • Grondprijzenbrief 2023. Gemeente Schagen; • Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023 Gemeente Schagen; • Omgevingsverordening NH2020; • Anterieure overeenkomst 'anterieure overeenkomst, tevens zijnde koopovereenkomst inzake Sint Maartensweg 68, Sint Maartensbrug' d.d. 03-05-2021 (bijlage 4).

Beoogd resultaat Met dit plan worden 26 woningen in de sociale sector toegevoegd van verschillende woningtypen. Dit zijn tevens de eerste sociale sector woningen voor het dorp Sint Maartensbrug. Bewoners geven aan dat dit plan kansen biedt om doorstroming in het dorp te realiseren.

Argumenten 1. Sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Pagina 2 van 7

2. Het toevoegen van 26 woningen in de sociale sector. 3. Het inrichten van de openbare ruimte 4. Het herinrichten van een verkeersveilig verkeersplateau 5. Het slopen van verouderde bebouwing 6. Geen zienswijzen ingediend op het ontwerpplan. 7. Geen exploitatieplan vaststellen 8. Vaststellen van een negatieve grondexploitatie, een verliesvoorziening en deze kosten ten laste laten brengen van de reserve grondexploitatie 1.1 Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Zijpe' (vastgesteld op 18 mei 2016). Het plangebied voor deze locatie heeft de bestemming 'Maatschappelijk'. Tevens geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' en de gebiedsaanduiding 'overige zone - weidevogelleefgebied. De voorgenomen woningbouw is in strijd met de bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Zijpe'. Initiatiefnemer heeft verzocht om toepassing van de coördinatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening. Op basis hiervan kan besluitvorming die nodig is voor de realisatie van projecten in één voorbereidingsprocedure gebundeld worden. De ontwerpbesluiten zijn gezamenlijk ter inzage gelegd voor het indienen van zienswijzen en na vaststelling van de besluiten is beroep mogelijk bij één instantie. Hierdoor kan aanzienlijke tijdwinst worden behaald.

De raad heeft 29 juni 2021 een coördinatiebesluit (ex artikel 3.1 Wro) genomen zodat de voorbereidingsprocedure en besluitvorming gebundeld kan worden doorlopen (bijlage 3). In het bestemmingsplan zijn alle omgevingsaspecten (zoals, water, luchtkwaliteit, geluid, stikstof, spuitzonering) afgewogen en de beleidskaders zijn toegelicht. Hieruit blijkt dat het ontwerp bestemmingsplan voldoet aan een 'goede ruimtelijke ordening' zoals genoemd in de Wet ruimtelijke ordening. Verder is het ontwerp bestemmingsplan in het kader van vooroverleg toegezonden aan de Provincie en Hoogheemraadschap. 1.2 Met deze planontwikkeling dragen we bij aan de uitvoering van het coalitieakkoord. We voegen 26 woningen aan de sociale huurwoningvoorraad. De gemeente Schagen neemt hiermee een stap in haar verantwoordelijkheid bij het oplossen van de woningnood. De ambitie is het aantal sociale huurwoningen te laten groeien tot de wachttijd voor een sociale huurwoning is gedaald naar 2,5 jaar in de dorpen. Voor Sint Maartensbrug worden dit de eerste sociale sector woningen die gebouwd gaan worden. 80% van de woningen worden toegewezen aan bewoners van de drie kernen Sint Maartensbrug, Sint Maartensvlotbrug en Sint Maartenszee. Bij de woningbouwplannen wordt er gestreefd naar gemêleerde wijken.

In dit plan wordt hiermee rekening gehouden door verschillende typen woningen te realiseren; rug-aan-rug woningen, eengezinswoningen en seniorenwoningen. Meerdere participatie momenten zijn er georganiseerd. Deze participatie heeft geleid tot een verbetering van het schetsontwerp. Dit komt door: •De geleverde input van de betrokkenen en omwonenden; •Het beschikbaar stellen van de beheerderswoning aan de ontwikkeling door de huidige bewoners. De verbetering van het plan zit in: •Sloop oude school, zie ook 1.4; •Een veiligere verkeersontsluiting, zie ook 1.5; •Beter beheer van het openbaar groen, zie ook 1.4;

Pagina 3 van 7

•Centrale plek voor parkeren, zie ook 1.4; 1.3 Door het vrijkomen van bebouwing door de sloop van de oude school en de beheerderswoning is er meer ruimte in het plan ontstaan. Dit heeft kansen geboden om de openbare ruimte beter in te richten. Denk aan meer afstand tussen de woningen, wat een stevig kritiekpunt was tijdens het participatietraject. Ook kan de groensingel beter onderhouden worden doordat deze geautomatiseerd te bereiken is. En het parkeren kan centraal georganiseerd worden. 1.4 Door het vrijkomen van ruimte door de sloop van de oude school en de beheerderswoning is het ook mogelijk geworden om de toegang tot het plan beter te ontwerpen door middel van een verkeersplateau. Verkeersveiligheid was een belangrijk aandachtspunt vanuit de betrokkenen van het participatietraject. Het woningbouwplan zal o.a. meer jonge gezinnen aantrekken en daardoor is het van belang dat eenieder op een veilige manier de weg kan oversteken. Hier draagt het verkeersplateau aan bij. Ook zal de fietsoversteekplaats op een veiligere manier worden georganiseerd. 1.5 De gemeente is eigenaar van de oude school en de beheerderswoning. De oude school wordt op dit moment nog antikraak verhuurd aan kunstenaars. De beheerderswoning wordt verhuurd aan particuliere huurders. De panden zijn verouderd en zeer energie-onvriendelijk. Tevens is er asbest aanwezig.

De sloop van de panden zorgt ervoor dat er woningen voor terug komen die voldoen aan de BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). 1.6 Het ontwerp bestemmingsplan 'Sint Maartensweg 66-68' en de ontwerp omgevingsvergunning hebben 6 weken ter inzage gelegen. Binnen de gestelde termijn zijn geen zienswijzen ingediend. Op 11 december 2023 is in verband met de ter visielegging van de ontwerpbesluiten nog een extra bewoners bijeenkomst geweest, zie bijgevoegd verslag (Bijlage 5). 1.7 De betreffende gronden zijn in eigendom van de gemeente Schagen. De grondexploitatiekosten worden hoofdzakelijk verhaald via gronduitgifte. Ambtelijke plankosten en eventuele kosten als gevolg van planschade worden verhaald via reeds afgesloten overeenkomsten tussen gemeente en Wooncompagnie. Deze overeenkomst is gesloten op 3 mei 2021, zie bijlage. Het kostenverhaal is hiermee verzekerd en om deze reden is een exploitatieplan niet nodig. 1.8 Dit plan kent een negatieve grondexploitatie. Inbreilocaties als dit plan kennen vaak veel onvoorziene opgaven. In deze raming was bovendien geen rekening gehouden met de fasering. Ook in dit plan zijn er een aantal onvoorziene ontwikkelingen op ons pad gekomen die de begroting drukken.

De posten die een extra investering vragen zijn: •Ophogen van het terrein met een licht ophogingsmateriaal tijdens de bouwrijpfase; •Het verwijderen van de Japanse Duizendknoop; •Extra sloopkosten; •Het verwijderen van asbest; •Het verkeersplateau; •De onrust in de wereld voor een kostenverhogend effect op de energie-, brandstof en bouwkosten.

Pagina 4 van 7

Ook kunnen we veronderstellen dat dit project aan de opbrengsten kant het moeilijker heeft doordat er 100% sociale woningbouw wordt gerealiseerd.

Kanttekeningen en alternatieven 1.Het project heeft een nadelige grondexploitatie 2.De gronden niet uit te geven voor sociale woningbouw 3.Het niet vaststellen van de grondexploitatie 4.Beoordelen onderzoeken 1.1 Na onderzoek is gebleken dat dat de ondergrond zwak is vanwege de aanwezigheid van een veenlaag. Dit is naar voren gekomen na het uitvoeren en beoordelen van sonderingen. Dit brengt hoge kosten met zich mee om de locatie bouwrijp op te leveren. Wooncompagnie en de gemeente zijn in principe overeengekomen deze extra kosten te delen omdat beide partijen het belang van sociale woningbouw in de woonkern Sint Maartensbrug hoog achten. Er heeft een dilemmadiscussie in het college plaatsgevonden met als belangrijkste punt: Hoe geven we invulling aan de woningbehoefte van Sint Maartensbrug. Het college heeft aangegeven door te willen gaan met het huidige plan omdat de voorbereidingen van dit project in een vergevorderd stadium zijn en dat er bij Wooncompagnie en de gemeente veel kosten zijn gemaakt om te komen tot een definitief ontwerp. Verder kan dit project snel starten zodat op een relatief korte termijn 26 woningen opgeleverd kunnen worden. De alternatieven leverden ofwel minder of geen sociale huurwoningen op en/of kosten veel tijd omdat er opnieuw begonnen moet worden. 1.2 In dat geval zal de gemeente de gronden openbaar aanbesteden of het perceel in de verkoop zetten.

Dit kan leiden tot een hogere grondopbrengst doordat er een ander woningbouwprogramma met duurdere woningen gerealiseerd kan worden. Dit is echter niet exact doorgerekend, dus het is maar de vraag of dit realistisch is op een dergelijk kleine kavel. Ook gaan er met dit alternatief veel voorbereidingskosten verloren. Dit alternatief zal naar verwachting (veel) onrust veroorzaken in het dorp. Tijdens de laatste participatiebijeenkomst werd het plan 100% toegejuicht, juist omdat het sociale woningbouw is 1.3 Zonder bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie kan de beoogde ontwikkeling geen doorgang vinden. In de anterieure overeenkomst (artikel 19) is opgenomen dat de overeenkomst beëindigd kan worden als de grondexploitatie niet wordt vastgesteld. Voor het bestemmingsplan is het nodig dat de financiële haalbaarheid wordt aangetoond. Op het moment dat de grondexploitatie niet wordt vastgesteld, is de financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan niet gegarandeerd. 1.4 Alle benodigde onderzoeken m.b.t. de milieuaspecten zijn uitgevoerd en als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Naar aanleiding van aanvullend onderzoek naar de huismus en vleermuis is gebleken dat een ontheffing Wet natuurbescherming noodzakelijk is.

Pagina 5 van 7

Financiële aspecten 1. Ophoging met licht materiaal Na onderzoek is gebleken dat de bodemopbouw van de bouwlocatie niet stevig genoeg is en onderhevig is aan zettingen vanwege aanwezige veenlagen. Er moeten extra maatregelen getroffen om de bodemdaling te minimaliseren. Er zijn verschillende scenario's onderzocht en besproken met adviesbureaus en Wooncompagnie. Er is voor gekozen om het terrein op te hogen met een licht ophogingsmateriaal om op deze manier een minimale zetting te veroorzaken. Hier zijn extra kosten aan verbonden. Het totaal van de kosten voor het ophogen van het terrein is € 340.000,00. Het voorstel is om 50% van de kosten aan de gemeente toe te delen en de andere 50% aan Wooncompagnie. De grondexploitatie heeft een negatief resultaat van 310.000 euro. Dit bedrag bestaat uit een eerder ingecalculeerde negatieve grond exploitatie van 50.000 euro vanwege het volledig sociale component, de kosten voor het ophogen terrein (170.000 euro), duurdere sloopkosten en de rentestijging. Deze verliesvoorziening komt volledig ten laste van de reserve grondexploitaties. In de prognose voor het MPG 2024 bedraagt de omvang van de reserve aan het einde van de looptijd van de lopende exploitaties 3,6 mln en is dus ruim voldoende om het tekort op de exploitatie te dekken. 2.

Japanse Duizendknoop De kosten voor het jaarlijks elektrocuteren van de exoot de Japanse Duizendknoop komen hiermee te vervallen voor beheer en onderhoud. Dit komt neer op €12.000,- per jaar. De eenmalige investering is hiermee in 4-5 jaar terugverdient. 3. Verkeersplateau De verkeerssituatie rond Sint Maartensweg 68 zat in de lange termijn onderhoudsplanning van beheer en onderhoud. Middels dit project kan er eerder een verbetering gerealiseerd worden aan de verkeersveiligheid ten hoogte van de Sint Maartensweg 68. Bewoners van het dorp zullen hier zeer blij mee zijn 4. Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023 Op basis van de inzichten uit de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023 is de reserve grondexploitatie van voldoende omvang om de onttrekking ten behoeve van de verliesvoorziening als de geanalyseerde risico's op te kunnen vangen. Bij het opstellen van een grondexploitatie is, conform de nota grondbeleid, het uitgangspunt om te komen tot een sluitende grondexploitatie. Het is voor het college geen doel op zich. In voorliggend geval is het nagestreefde maatschappelijke dusdanig belangrijk dat een negatieve grondexploitatie is te verantwoorden.

Communicatie Over het besluit van het college om het plan ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad is de dorpsraad geïnformeerd. De dorpsraad en de deelnemers van het participatie traject worden na het besluit van de raad ingelicht over het besluit en de procedure.

Pagina 6 van 7

De communicatie rond de bestemmingsplanprocedure is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. De kennisgeving van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan en het verlenen van de omgevingsvergunning wordt (digitaal) geplaatst op overheid.nl. Het vastgestelde bestemmingsplan is daarna in te zien via ruimtelijkeplannen.nl.

Uitvoering en evaluatie Na vaststelling van het bestemmingsplan zal het bestemmingsplan en het besluit omgevingsvergunning zes weken ter inzage gelegd worden. Gedurende deze periode kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De planning van sloop tot oplevering van de woningen loopt op dit moment van april 2025 tot september 2026.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Grondexploitatie; Bestemmingsplan; Coordinatiebesluit; Anterieure overeenkomst; Participatie; Planning.

Pagina 7 van 7