RV Voorbereidingskrediet Woningbouwplan Dirkshorn Noord

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: Soort voorstel: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Status:

216075 Raadsvoorstel 6 mei 2025 S. Kruijer Openbaar

Onderwerp: Voorbereidingskrediet woningbouwplan Dirkshorn Noord

Samenvatting De gemeenteraad besluit een voorbereidingskrediet van € 300.000 (excl. btw) te verstrekken aan het college om de voorbereidingen in de ontwerpfase van het project op te kunnen starten. De ambitie voor Dirkshorn Noord is de ontwikkeling van een duurzame, groene en levendige uitbreidingswijk met maximaal 150 woningen, grenzend aan de lintbebouwing en het landelijk gebied. Een gevarieerd aanbod aan woningen moet de wijk aantrekkelijk maken voor verschillende doelgroepen op de woningmarkt; starters, gezinnen, senioren en doorstromers. Een belangrijke opgave is om woningen te bouwen die duurzaam en betaalbaar zijn.

Voorgesteld besluit 1. een voorbereidingskrediet te verstrekken van € 300,000,- (exclusief btw) voor het opstarten van het project door de nodige onderzoeken uit te zetten, het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan op te stellen en nodige externe capaciteit hiervoor in te huren.

Inleiding De gemeenteraad van Schagen heeft kaders vastgesteld in de Omgevingsvisie Schagen, de Programmabegroting 2022 en de meerjarenraming 2023-2025. In de Omgevingsvisie wordt Dirkshorn benoemd als dorp waar uitbreiding met woningbouw aan de rand van de kern mogelijk is. Dit project zal binnen deze kaders worden uitgevoerd. In 2026 worden het stedenbouwkundig plan, Beeldkwaliteitsplan, en de GREX ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. Het project Dirkshorn Noord wordt nog toegevoegd aan de Lange Termijn Planning.

Pagina 1 van 5

In dit project wordt uitgegaan van een toevoeging van maximaal 150 woningen in Dirkshorn. Ten noorden van Dirkshorn (tussen Voorpolderweg, Raadhuisstraat en Ingenieur Krabbeweg) heeft de gemeente veel grond in eigendom, meer grond dan nodig is om een woonwijk van maximaal 150 woningen in Dirkshorn Noord toe te voegen. De gemeente kan gezien haar grondpositie ten noorden van het dorp sturend optreden en is niet afhankelijk van andere grondeigenaren. De gemeente heeft daarom de ambitie om een financieel positief eindresultaat te behalen in dit project.

Beoogd resultaat Met de vaststelling van deze projectopdracht en het voorbereidingskrediet kan de ontwerpfase voor het woningbouwplan worden opgestart. In dit project wordt als pilot een samenwerking met de markt opgezocht om versnelling mogelijk te maken door parallel te plannen. Insteek is ook om de ambtelijke inzet te beperken. Het woningbouwplan wordt integraal met de beleidsdoeleinden van de gemeente ontwikkeld en volgens de aangegeven planning in de projectopdracht uitgevoerd, met als uiteindelijke doel toevoeging van maximaal 150 nieuwe woningen in Dirkshorn Noord. In het plan worden extra bomen geplant om bij te dragen aan de ambitie van de gemeente voor landschapsversterking.

Argumenten 1.1 Woningbehoefte in Dirkshorn In Dirkshorn wordt met dit plan voorzien in de woningbehoefte van het dorp door de realisatie van maximaal 150 woningen tot 2040. Door het realiseren van een gevarieerd woningaanbod in een aantrekkelijke duurzame groene woonwijk, wordt woningverbetering bereikbaar voor jongeren, starters, middeninkomens, hogere inkomens en ouderen.

1.2 De locatie Voor de uitbreiding van het dorp met nieuwe woningen wil de gemeente haar eigen gronden aan de noordkant van Dirkshorn inzetten. De gemeente heeft daar veel grond in bezit, meer dan nodig is voor deze woningbouwopgave. Uit een locatieonderzoek is gekomen dat de meeste geschikte locatie ten westen van de wijk de Watermolen ligt vanwege aansluiting op bestaande wegen en een goede ontsluiting. Ook ten opzichte van de voorzieningen en het centrum van het dorp, is deze locatie goed geschikt bevonden.

1.3 Participatie Voor een gebiedsontwikkeling is participatie en draagvlak onder omwonenden en inwoners belangrijk. De participatie wordt in een vroeg stadium al opgestart om zoveel mogelijk rekening te houden met zorgen en wensen van de inwoners van Dirkshorn en om draagvlak voor het plan te creëren. Tijdens het gehele proces worden op belangrijke momenten participatiebijeenkomsten georganiseerd, waarbij inwoners kunnen meedenken. Een communicatie- en participatieplan

Pagina 2 van 5

wordt hiervoor opgesteld. 2.1 Het voorbereidingskrediet Om het woningbouwplan in ontwikkeling te brengen is een voorbereidingskrediet nodig. In het voorbereidingskrediet zijn de kosten van het opstellen van een stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan, van de inzet van medewerkers die specifiek ingehuurd worden op projectbasis en de kosten voor inhuur van onderzoeken en expertise van externe bureaus berekend. Daarbij is een post onvoorzien van 20% berekend.

Kanttekeningen en alternatieven Een gebiedsontwikkelingstraject duurt gemiddeld 5 tot 10 jaar en kent vele risico's. Door het projectteam wordt een risicoanalyse opgesteld waarin kansen en (financiële) consequenties in kaart worden gebracht. Bij ieder risico worden mogelijke beheersmaatregelen ingebracht in het proces om het risico zoveel mogelijk te verkleinen. De risico's zijn vermeld in de projectopdracht. Financiële haalbaarheid In samenwerking met de marktpartij wordt vanaf het allereerste plan direct een stichtingskostenraming opgesteld (kosten en opbrengsten van de woningen). De financiële haalbaarheid van het plan blijft daardoor vanaf het begin en gedurende het gehele project in zicht. Gezien alle gronden in eigendom van de gemeente zijn en daarmee voor de uitvoerbaarheid van het project niet afhankelijk is van andere eigenaren, wordt in dit project uitgegaan van een positief projectresultaat. De verkoopprijs van de gemeentegrond aan de ontwikkelaar wordt aan de hand van de kosten en opbrengsten residueel bepaald door de gemeente conform onze nota grondbeleid. Planning De gemeentelijke woningbouwopgave is fors en staat onder tijdsdruk. Er dient gestuurd te worden op planning en kwaliteit. Voor dit project wordt een samenwerking met de markt aangegaan om te kijken of we versnelling in het ontwikkelingsproces kunnen brengen.

Daarbij lopen procedures, onderzoeken en de ontwerpfase parallel aan elkaar waardoor een versnelling in het proces wordt aangebracht. Stikstofdepositie In het beginstadium zal een verkennend stikstofonderzoek worden uitgezet. Afhankelijk van deze uitkomst wordt een risicoschatting gemaakt van de haalbaarheid en de planning van het plan. Gezien de recente uitspraken over stikstofdepositie, wordt er in het proces rekening gehouden met het aanvragen van een natuurvergunning bij de Omgevingsdienst. Belemmeringen in het plangebied Er is een kaart met aanwezige belemmeringen zoals spuitzones en milieucirkels gemaakt. Het locatieonderzoek houdt daar al rekening mee. Er liggen geen onoverkomelijke belemmeringen in het gebied.

Pagina 3 van 5

Financiële aspecten Het gevraagde voorbereidingskrediet voor de ontwerpfase bedraagt € 300.000,(exclusief btw). In bijlage 2 wordt een berekening gegeven van de projectkosten voor de komende fase. In deze begroting zijn zowel interne als externe kosten meegenomen. Na vaststelling van het masterplan (stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en stichtingskostenraming) wordt een grondexploitatie (GREX) opgesteld. De opening van de GREX wordt te zijner tijd ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.

Communicatie Er wordt een communicatie- en participatieplan opgesteld voor het project. Belangrijk onderdeel is draagvlak onder de inwoners van het dorp te verkrijgen voor het plan. Na vaststelling van de projectopdracht worden de volgende partijen geïnformeerd: Dorpsraad Dirkshorn en Dynamisch Dirkshorn Op 10 maart jl. heeft een ambtelijk overleg met de Dorpsraad en Dynamisch Dirkshorn plaatsgevonden. Inwoners van Dirkshorn Zodra het eerste concept van het plan klaar is om te delen, wordt het aan inwoners van Dirkshorn getoond. Deze eerste participatiebijeenkomst zal volgens planning in het tweede of derde kwartaal van 2025 worden gehouden. Wooncompagnie Voor ontwikkeling van de sociale huurwoningen in het woonprogramma wordt het plan in een vroeg stadium gecommuniceerd met Wooncompagnie.

Uitvoering en evaluatie In de projectopdracht is een streefplanning op hoofdlijnen opgesteld. De planning ziet er als volgt uit: 2025

opstellen Masterplan (stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan + stichtingskostenraming) 1e participatiebijeenkomst Concept-plan voorleggen aan de provincie

2026

2e Participatiebijeenkomst Vaststellen door de gemeenteraad van het stedenbouwkundig plan, Beeldkwaliteitsplan, GREX, adviesrecht BOPA. Plan uitwerken tot definitief ontwerp Samenwerkingsovereenkomst met een marktpartij Evt. 3e Participatiebijeenkomst

Pagina 4 van 5

Omgevingsvergunningsprocedure 2027/Q1 2028

2028 2030

Start verkoop woningen Verkoop en levering van de gemeentegrond aan ontwikkelaar Grond bouwrijp maken Start bouw fase 1 + woonrijp maken – oplevering in 2030 Start bouw fase 2 – oplevering in 2031

Bijlagen - RB_Voorbereidingskrediet woningbouwplan Dirkshorn Noord_openbaar - CV + RV_Bijlage 1_ Projectopdracht woningbouwplan Dirkshorn Noord_versie 5.0 DEF - CV + RV_Bijlage 2_ berekening Voorbereidingskrediet woningbouwplan Dirkshorn Noord

Pagina 5 van 5