RV_vaststellen bestemmingsplan wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: Soort voorstel: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Status:

393857 Raadsvoorstel 23 september 2025 Simco Kruijer Openbaar

Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan ‘Wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen’

Samenvatting Voorgesteld wordt om het bestemmingsplan ‘Wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen’ vast te stellen. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een woonwijk van maximaal 88 woningen mogelijk inclusief bijbehorend groen, water, wegen, openbare ruimte, etc. 40% van het aantal woningen zal in het sociale segment worden gerealiseerd. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is het plan op meerdere punten aangepast om tegemoet te komen aan de wensen van omwonenden.

Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en de ambtshalve wijzigingen zoals verwoord in de 'Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen'; 2. Het bestemmingsplan 'Wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen' met kenmerk NL.IMRO.0441.BPDERGMEERWEG-VA01 met bijbehorende bestanden gewijzigd vast te stellen; 3. Geen exploitatieplan voor het plangebied van het bestemmingsplan vast te stellen, omdat met de 4 particuliere partijen overeenkomsten zijn gesloten en het kostenverhaal daarmee anderszins is verzekerd, het verder een gemeentelijk plan betreft waarbij de kosten verhaald worden via de gronduitgifte; 4. Grondexploitatie Dergmeerweg vast te stellen; 5. Het Beeldkwaliteitsplan behorende bij het bestemmingsplan toe te voegen aan de ‘Reisgids voor Ruimtelijke Kwaliteit’.

Pagina 1 van 6

Inleiding Al enige tijd bestaat het voornemen om aan de Dergmeerweg in Warmenhuizen een woonwijk te realiseren. Het plangebied wordt ingesloten tussen de woningen aan de Oostwal, de Dergmeerweg en de Harenkarspelweg. Het woningbouwplan is tot stand gekomen na participatie met de omgeving en is o.a. door toedoen van het vooroverleg met de overlegpartners aangepast. Het ging uiteindelijk om de bouw van 92 woningen incluis wegen, water en groen. De woonwijk past niet binnen de regels van het bestemmingsplan en om die reden is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn meerdere zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ingediend. De zienswijzen hebben geleid tot diverse aanpassingen (o.a. is het bouwplan aangepast naar 88 woningen). Ook zijn er ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Het bestemmingsplan is nu gereed om ter vaststelling aan de gemeenteraad te worden voorgelegd. Het overgrote deel van het plangebied is in eigendom van de gemeente. Daarnaast zijn er 3 particuliere kavels ingebracht, die onderdeel uitmaken van het plangebied: - Perceel achter Oostwal 49; 4 vrije sector woningen; - Perceel achter Oostwal 79; 1 vrije sector woning; - Perceel naast Dergmeerweg 48; oorspronkelijk zou daar het plan van Woonstaete B.V. komen; 2 woongebouwen van ieder 16 sociale huurwoningen en 4 middeldure huurwoningen.

Deze 2 gebouwen zouden deels op eigen grond worden gebouwd en deels op gemeentegrond. Als gevolg van de zienswijzen is dit bouwplan verplaatst binnen het plangebied. De 2 woongebouwen zijn verplaatst meer naar de Harenkarspelweg. Op de oude locatie aan de Dergmeerweg komt nu een 2-onder-1-kapwoning of 2 vrijstaande woningen (vrije sector) op eigen grond. Dit gaat Woonstaete niet meer doen, maar de huidige eigenaar. Op gemeentegrond komen daar 2 vrijstaande woningen. Naar aanleiding van de aanpassingen zijn er nu 4 particuliere partijen bij het plan betrokken/in het plan opgenomen. Kaders - Bestemmingsplan 'De Ontbrekende Schakel' - Omgevingsvisie Schagen - Omgevingsverordening NH2020

Beoogd resultaat Een wijkuitbreiding van Warmenhuizen met een gemêleerd woonmilieu en met minimaal 40% sociale huur- en koopwoningen. Het woningbouwprogramma bestaat uit 88 woningen. De verdeling van deze 88 woningen bestaat uit de volgende hoofdcategorieën: - 42% Sociale woningen, in totaal 37 woningen (waarvan 36% sociale huur en 6% sociale koop tot 260.000);

Pagina 2 van 6

-

23% Middeldure woningen, in totaal 20 woningen (waarvan 9% huur en 14% koop tot 355.000); 35% Dure woningen, in totaal 31 woningen.

Argumenten 1.1

De ingediende zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan Gedurende de inzagetermijn van het ontwerpbestemmingsplan zijn er diverse zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan. Er zijn daarnaast ook ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. E.e.a. zoals is verwoord in de ‘Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen'. De belangrijkste wijzigingen worden hieronder nader toegelicht. Voor een uitgebreide onderbouwing wordt verwezen naar de eerdere genoemde Nota zienswijzen. Verplaatsen woongebouwen Woonstaete De omwonenden hadden in hun zienswijze aangegeven dat zij bezwaar hebben tegen de woongebouwen van Woonstaete direct grenzend aan de Dergmeerweg. Er is voor gekozen om de bewoners tegemoet te komen. De woongebouwen zijn verplaatst binnen het plangebied (richting de Harenkarspelweg). Dezelfde regels zijn van toepassing, met dien verstande dat de maximale toegestane dakhelling wordt vergroot naar 70 graden en de maximale toegestane goothoogte wordt verhoogd naar 6,5m. Op deze manier past het voorgestelde bouwplan binnen de regels van het bestemmingsplan. Het betreffen kleine wijzigingen en door de verplaatsing van de woongebouwen heeft dit ook geen negatieve impact op omwonenden. Op de oude locatie van Woonstaete komt nu een ander programma.

Op het deel van de particulier komt 1 bouwvlak waar 2 woningen zijn toegestaan (vrijstaand dan wel een 2-onder-1-kapwoning). Op het perceel van de gemeente komen 2 vrijstaande woningen. Door de verschuivingen neemt het aantal woningen wel af van 92 naar 88 woningen. Wijziging plan achter Oostwal 49 De initiatiefnemer van het woningbouwplan achter Oostwal 49 wilde het bestemmingsplan graag aangepast hebben. Hij had een ander plan voor ogen. Oorspronkelijk was er in het ontwerpbestemmingsplan 1 bouwvlak voorzien voor 4 woningen. Dit ene bouwvlak wordt vervangen door 3 bouwvlakken waar eveneens 4 woningen zijn toegestaan. De impact voor de omgeving is beperkt. Het plangebied wordt niet vergroot en de afstand tot omliggende woningen is aanzienlijk. Waterpartij achter Oostwal komt weer terug Achter de woningen aan de Oostwal zou oorspronkelijk een waterpartij worden gerealiseerd als buffer naar de nieuwe woonwijk. Aanvankelijk wilde het

Pagina 3 van 6

Hoogheemraadschap daar niet aan meewerken, maar op verzoek van omwonenden en na goed overleg met het schap kon toch de waterpartij weer worden opgenomen in de plannen. Hiermee is tegemoet gekomen aan de ingediende zienswijze. Stikstof Door een recente uitspraak van de Raad van State over stikstof en het aangepaste woningbouwplan (maximaal 88 woningen) diende de stikstofberekening opnieuw te worden uitgevoerd. De stikstofdepositie komt nog steeds op nul uit en daarmee is het project nog steeds uitvoerbaar. Wel dient er veel elektrisch te worden uitgevoerd. Per individueel geval kan hier met een aparte berekening van worden afgeweken. Dat is ook zo in de planregels opgenomen. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de Nota zienswijzen. 2.1 Er is grote behoefte aan woningen Zoals bekend is er grote behoefte aan woningen. Dit woningbouwplan voorziet in die behoefte. Er worden conform de Omgevingsvisie minimaal 40% sociale woningen gerealiseerd (42%), waarvan 36% sociale huur. Het aantal woningen is regionaal afgestemd. Volgens de Woondeal is het gewenst om 2/3 van de woningen in het betaalbare segment te realiseren. Dat wordt nagenoeg gehaald (65% in plaats van 67%). Dit betreft echter een streven en is geen harde eis.

2.2 Het woningbouwplan is stedenbouwkundig en landschappelijk ingepast Het woningbouwplan is stedenbouwkundig en landschappelijk zo goed mogelijk in het gebied ingepast. Er is aansluiting gezocht bij woningbouwplan Noorderlicht aan de overzijde van de Harenkarpselweg. Dit was overigens ook een vereiste van de provincie (ARO). Ook is zo goed mogelijk gekeken naar de omgeving. Zo is er aan de westzijde een ruime strook (nu weer water) vrijgehouden tussen de bestaande en nieuwe woningen om de overlast tot een minimum te beperken. Aan de zuidzijde aan de Dergmeerweg is het bouwplan aangepast zodat zo goed mogelijk wordt aangesloten op de bestaande bebouwing in die straat. Verder wordt qua bouwhoogte en -dichtheid aangesloten bij bestaande wijken. Er zit voldoende groen en water in het plan. Al met al is er sprake is van een gemêleerde woonwijk. 2.3 Er zijn geen milieutechnische belemmeringen Alle milieuaspecten zijn afgewogen en akkoord bevonden. Er is geen stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden (zie uitleg hiervoor). Ook qua bodem, externe veiligheid, ecologie, etc. zijn er geen belemmeringen. 2.4 De overlegpartners hebben geen bezwaren tegen de plannen Het conceptbestemmingsplan is toegezonden aan de overlegpartners (provincie, HHNK, etc.) in het kader van het vooroverleg. Naar aanleiding daarvan is er uitvoerig contact geweest met de provincie en dan specifiek de ARO.

Na 2 sessies en de nodige aanpassingen is de ARO akkoord gegaan met de plannen en

Pagina 4 van 6

zo dus ook de provincie. Daarnaast heeft intensief overleg plaatsgevonden met het hoogheemraadschap (HHNK). Het plan is op basis daarvan ook aangepast. De overige overlegpartners waren akkoord of hun opmerkingen waren te weerleggen dan wel technisch oplosbaar. Het ontwerpbestemmingsplan is ook toegezonden aan de overlegpartners. In dat kader zijn er geen zienswijzen ingediend. 2.5 Er is geparticipeerd In het voortraject is bij de eerste planvorming de projectgroep betrokken. Ook is er een presentatieavond aan het dorp geweest (29 september 2022). Na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en naar aanleiding van de ingediende zienswijzen zijn de plannen aangepast. De aanpassingen zijn tijdens een inloopavond gepresenteerd aan de omgeving. Er is voor het overgrote gedeelte tegemoet gekomen aan de ingediende zienswijzen. 3.1 Met de 4 particulieren is een overeenkomst gesloten Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld, omdat met de 4 particulieren (welke hun plannen zijn opgenomen in het bestemmingsplan) een overeenkomst is gesloten (3 anterieure overeenkomsten en 1 koopovereenkomst). Op deze manier zijn de kosten e.d. anderszins verzekerd. De overige gronden zijn van de gemeente. De te verhalen kosten worden verhaald via de gronduitgifte. 4.1 Er is sprake van een sluitende GREX De grondexploitatie (GREX) is sluitend. Planschade is daarin meegenomen.

De GREX dient door de raad te worden vastgesteld. 5.1 Bouwaanvragen toetsen aan het Beeldkwaliteitsplan Door het Beeldkwaliteitsplan toe te voegen aan de welstandsnota ‘Reisgids voor Ruimtelijke Kwaliteit’ kunnen bouwaanvragen officieel worden getoetst aan dit Beeldkwaliteitsplan.

Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Geen waterpartij achter Oostwal Het hoogheemraadschap wilde aanvankelijk geen waterpartij achter de Oostwal, omdat er dan geen sprake is van doorlopend water. Stilstaand water kan namelijk tot problemen leiden. Een alternatief is om toch geen water aan te leggen, maar een groenvoorziening. Er kunnen maatregelen worden getroffen die hier stilstaand water enigszins voorkomen. Zo wordt het hemelwater afgevoerd op de waterpartij om het water te laten doorstromen en ook de aanwezigheid van een hoogteverschil (aanleg stuw) zal het water enigszins doen bewegen. Gelet op de eerder gedane toezegging van de waterpartij aan de omwonenden en de aangedragen oplossingen wordt de waterpartij weer opgenomen in het bestemmingsplan.

Pagina 5 van 6

3.1 Woonstaete is geen Toegelaten instelling Een aanzienlijk deel van de sociale opgave wordt uitgevoerd door Woonstaete (32 sociale huurwoningen). Volgens ons eigen beleid dienen sociale huurwoningen te worden geëxploiteerd door 'Toegelaten Instellingen'. Woonstaete is dat niet. Echter de planvorming loopt al heel lang en gemaakte afspraken uit het verleden worden gerespecteerd en worden nagekomen. Anders is er geen sprake van behoorlijk bestuur.

Financiële aspecten Het gebied is grotendeels in eigendom van de gemeente. Er zitten 4 particuliere plannen in het bestemmingsplan. Met deze 4 particulieren zijn overeenkomsten afgesloten (3 anterieure overeenkomsten en 1 koopovereenkomst). Daarin zijn afspraken gemaakt over de te verhalen kosten en eventuele planschade. Verder is het een gemeentelijk plan en worden de kosten verhaald via de gronduitgifte. De grondexploitatie is sluitend. Gelet hierop zijn de kosten anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld.

Communicatie Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, worden de 4 particuliere partijen, de indieners van de zienswijzen, de overlegpartners en omwonenden geïnformeerd en wordt het vaststellingsbesluit gepubliceerd en 6 weken ter inzage gelegd conform de wettelijke vereisten. Gedurende de inzagetermijn kan er beroep worden ingesteld bij de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt in werking na afloop van de beroepstermijn, tenzij er een voorlopige voorziening wordt ingediend. Het bestemmingsplan treedt pas in werking als op de voorlopige voorziening is beslist.

Uitvoering en evaluatie Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan kunnen de aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen e.d. worden ingediend.

Bijlagen 1. RB-Vaststellen bestemmingsplan Wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen 2. Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Wijkuitbreiding Dergmeerweg te Warmenhuizen 3. Verbeelding 4. Toelichting 5. Regels 6. Bijlagen bij toelichting (inclusief beeldkwaliteitsplan) 7. Bijlagen bij regels (inclusief beeldkwaliteitsplan) 8. Alle zienswijzen 9. GREX

Pagina 6 van 6