RV Vaststellen bestemmingsplan Muggenburg Zuid

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: Soort voorstel: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Status:

168722 Raadsvoorstel 24 september 2024 S. Kruijer Openbaar

Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan Muggenburg Zuid

Samenvatting Voorgesteld wordt om het bestemmingsplan ‘Muggenburg Zuid’ vast te stellen. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een woonwijk van maximaal 750 woningen mogelijk inclusief bijbehorend groen, water, wegen, openbare ruimte, etc. 40% van het aantal woningen zal in het sociale segment worden gerealiseerd. De nieuwe woonwijk wordt voor autoverkeer enkel en alleen ontsloten via een nieuwe ontsluiting op de provinciale weg (N245). Wel zijn er meerdere ontsluitingen mogelijk voor langzaam verkeer en calamiteiten. Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en de ambtshalve wijzigingen zoals verwoord in de 'Nota van beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Muggenburg Zuid'; 2. Het bestemmingsplan 'Muggenburg Zuid' met kenmerk NL.IMRO.0441.BPMUGGENBURGZUID-VA01 met bijbehorende bestanden gewijzigd vast te stellen; 3. Geen exploitatieplan voor het plangebied van het bestemmingsplan vast te stellen, omdat met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal daarmee anderszins is verzekerd.

Inleiding Al jaren is er het voornemen de woonwijk Muggenburg Zuid te realiseren. In het bestemmingsplan 'Muggenburg 1978' is er al een woongebied voorzien (via een uitwerkingsplan). De voorwaarden voor het uitwerkingsplan zijn niet meer toereikend, waardoor een herziening van het bestemmingsplan benodigd is. Voor de nieuwe woonwijk is een bestemmingsplan opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn meerdere zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ingediend. De zienswijzen hebben geleid tot diverse aanpassingen. Ook zijn er enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Het bestemmingsplan is nu gereed om ter vaststelling aan de gemeenteraad te worden voorgelegd. Het plangebied wordt ingesloten tussen de woningen van de huidige wijk Muggenburg, het spoor, de Bonkelaarsdijk en de Schagerweg (N245). Het gaat om de bouw van een woonwijk van maximaal 750 woningen. Het huidige stedenbouwkundige ontwerp (zie bijlagen) gaat uit

Pagina 1 van 7

van 726 woningen. Enige flexibiliteit is gewenst om zo in de toekomst in te kunnen spelen op ontwikkelingen. Kaders - Bestemmingsplan Muggenburg 1978 - Omgevingsvisie Schagen - Ontwikkelvisie stad Schagen (straks onderdeel van de Omgevingsvisie Schagen) - Omgevingsverordening NH2020 (niet van toepassing, omdat Muggenburg Zuid binnen Bestaand Stedelijk Gebied is gelegen)

Beoogd resultaat Een gevarieerde woonwijk met een gemêleerd woonmilieu, met minimaal 40% sociale huuren koopwoningen rekening houdend met de bestaande cultuurhistorische, landschappelijke en archeologische waarden van het landschap. Het woningbouwprogramma bestaat uit 726 woningen. De verdeling van deze 726 woningen bestaat uit de volgende hoofdcategorieën: - 40% Sociale woningen, in totaal 290 woningen (waarvan 33% sociale huur en 7% sociale koop tot 227.500); - 31% Middeldure woningen, in totaal 223 woningen (waarvan 11% koop tot NHG en 20% koop tot 355.000); - 29% Dure woningen, in totaal 213 woningen.

Argumenten 1.1 De ingediende zienswijzen zijn verwerkt in het bestemmingsplan dan wel gemotiveerd niet overgenomen in het plan. Gedurende de inzagetermijn van het ontwerpbestemmingsplan zijn er diverse zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan. Er zijn daarnaast ook ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. E.e.a. zoals is verwoord in de ‘Nota van beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Muggenburg Zuid'. De belangrijkste wijzigingen worden hieronder nader toegelicht. Voor een uitgebreide onderbouwing wordt verwezen naar de eerdere genoemde Nota zienswijzen. Spuitzone Er is in een zienswijze aangegeven dat aan de zuidzijde van het plangebied rekening gehouden dient te worden met de spuitzone van agrariërs. Hoewel wij van mening zijn dat er een gedegen onderzoek aan ten grondslag ligt om minder dan 50m te hanteren tot gevoelige functies (wonen), is toch besloten deze 50m te hanteren, omdat er geen absolute zekerheid is dat het onderzoek stand zal houden bij de Raad van State. Op deze manier wordt een tijdrovende beroepsprocedure bij de Raad van State op dit onderdeel vermeden, zodat de bouw van de woningen zo snel mogelijk kan starten. In de verbeelding is dan nu ook een verkeersbestemming opgenomen in plaats van ‘Woongebied’.

De betreffende woningen (ongeveer 12 stuks) worden nu uit het bestemmingsplan gelaten en zullen te zijner tijd, als er meer duidelijkheid is over de problematiek rondom spuitzones, middels een BOPA worden vergund en gerealiseerd.

Pagina 2 van 7

Zuidzijde spoorzone woongebouw verlagen naar 4 bouwlagen Gelet op de zienswijze van Muggenburgerweg 1 wordt de woningbouw aan de zuidzijde van de spoorzone verlaagd naar 4 bouwlagen in plaats van 5 bouwlagen. Dit komt ten goede aan de bezonning van Muggenburgerweg 1. Ook wordt de bestemming ‘Woongebied’ hier verkleind en vervangen door de bestemming ‘Groen’. Dit komt overeen met het stedenbouwkundige plan, maar wordt nu ook planologisch zo geregeld. Op die manier kan er op die locatie geen woningbouw plaatsvinden. Footprint woongebouw noordzijde spoorzone verkleinen De geplande woongebouwen aan de noordzijde van de spoorzone zijn in het ontwerpbestemmingsplan ruim ingetekend op de verbeelding. Dit wordt in het aangepaste bestemmingsplan verkleind. 12 woningen niet ontsluiten via de Bonkelaarsdijk Aan de westzijde was het volgens het ontwerpbestemmingsplan mogelijk en de bedoeling om 12 woningen te ontsluiten via de Bonkelaarsdijk. Gelet op de ingediende zienswijzen is besloten om deze 12 woningen toch te laten ontsluiten via Muggenburg Zuid. Het bestemmingsplan is daarop aangepast. Tevens wordt geregeld dat er nergens autoverkeer (anders dan een calamiteitenroute) kan ontsluiten op de Bonkelaarsdijk. 2.1 Er is grote behoefte aan woningen Zoals bekend is er grote behoefte aan woningen. Dit woningbouwplan voorziet voor een aanzienlijk deel in die behoefte.

Er worden conform de Omgevingsvisie minimaal 40% sociale woningen gerealiseerd, 33% van het totaal betreft sociale huur. De 750 woningen zijn regionaal afgestemd. 2.2 Het bestemmingsplan 'Muggenburg 1978' geeft al woningbouw aan Het is al geruime tijd bekend dat op onderhavige locatie woningen gebouwd gaan worden. Het bestemmingsplan 'Muggenburg 1978' geeft aan dat hier woningen gepland zijn zei het met een uitwerkingsplan. Ook past het woningbouwplan binnen de gedachten van de Omgevingsvisie Schagen en is het plan opgenomen in de Ontwikkelvisie stad Schagen (wordt onderdeel van de Omgevingsvisie Schagen). 2.3 Het woningbouwplan is stedenbouwkundig en landschappelijk ingepast Het woningbouwplan is stedenbouwkundig en landschappelijk zo goed mogelijk in het gebied ingepast, waarbij zoveel mogelijk rekening is gehouden met bestaande cultuurhistorische, landschappelijke en archeologische waarden, watergangen, terpen en andere landschappelijke elementen. Het plan is in nauwe samenwerking met Urban-Synergy (stedenbouwkundig en landschappelijk bureau) tot stand gekomen. Nabij bestaande woningen is getracht de bouwhoogte te beperken en/of zoveel mogelijk afstand te houden om de impact voor de bestaande woningen zo klein mogelijk te houden. De school is mede om die reden dan ook aan westzijde van het plangebied gesitueerd.

Zoveel mogelijk van bestaande woningen af, goed bereikbaar en makkelijk te ontsluiten. Met name langs het spoor is er voor gekozen om hoogteaccenten aan te brengen. Op bepaalde plekken tot vijf bouwlagen. Dat is hier mogelijk gelet op de ligging aan het spoor en tegenover het bedrijventerrein. Er is daar één woning gelegen, maar die ligt op voldoende afstand van de nieuwbouw en krijgt bovendien een mooi uitzicht over het open groene, waterrijke

Pagina 3 van 7

plangebied (lange zichtlijn). Ook aan de zijde van de provinciale weg komen enkele hoogteaccenten nabij de bestaande terpen. Deze gebouwen vormen straks markante gebouwen die het aanzicht van Schagen zullen verrijken. Het zal een aantrekkelijk entree worden wanneer vanuit de zuidzijde Schagen wordt binnengereden. Ook hier is voldoende afstand gehouden tot bestaande woningen. De overige woningen in het plangebied zullen maximaal twee lagen met een kap worden (goot 7m en nok 12m). Deze woningen sluiten goed aan bij wat nu gangbaar is in de woningbouwmarkt. Daarnaast zit er voldoende groen en water in het plan zodat sprake is van een gemêleerde woonwijk. Als gevolg van de ingediende zienswijzen is het plan op diverse punten aangepast om het plan nog beter te laten aansluiten op de reeds aanwezige bebouwing en infrastructuur.

2.4 Er zijn geen milieutechnische belemmeringen Alle milieuaspecten zijn onderzocht en akkoord bevonden door de Omgevingsdienst. Er zijn geen milieutechnische belemmeringen. Hieronder een korte uiteenzetting van de belangrijkste punten: • Er is geen stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden. • Met de spuitzones van agrariërs aan de zuidzijde wordt rekening gehouden (zie eerder). • Externe veiligheid; de school komt in de contour van de provinciale weg waar tankwagens rijden. Er is een groepsrisicoberekening gemaakt, die aangeeft dat er geen toename is van het groepsrisico. Dat neemt niet weg dat het in de risicocontour is gelegen. Er blijft dus altijd een kans dat er iets kan gebeuren. Het is echter een uiterst klein risico. Dit zeer beperkte risico vinden wij aanvaardbaar. Een andere locatie voor de school is niet direct voorhanden of komt dan te dicht bij bestaande woningen en dat is ruimtelijk niet wenselijk. • Voor wat betreft de school kan worden aangesloten bij de VNG-richtlijn van 30m afstand tot woningen. Hier kan aan worden voldaan. Het schoolplein zal worden vastgelegd, zodat de afstand van 30m wordt geborgd. Zelfde geldt voor de luchtkwaliteit. Ook hier kan voor de school worden onderbouwd dat de luchtkwaliteit voor de kinderen voldoende is. • Ook qua bedrijven- en milieuzonering, geur, bodem, archeologie, cultuurhistorie, ecologie, etc. zijn er geen belemmeringen.

• Er is een hogere grenswaarde vastgesteld als gevolg van het verkeerslawaai van de Schagerweg en de ontsluitingsweg van de nieuwe wijk en vanwege het lawaai van de spoorweg. Er is nog wel een hogere grenswaarde nodig in het kader van de reconstructie van de provinciale weg (afrit). Dit wordt gedaan via een losse/aparte procedure. Technisch is het uitvoerbaar, maar het vergt nog wel afstemming met de betreffende bewoners van de bestaande woningen. Door een optimalisering van het ontwerp van de ontsluiting hebben nu minder bestaande woningen hier mee te maken (slechts 2 woningen). 2.5 De overlegpartners hebben geen bezwaren tegen de plannen Het bestemmingsplan is tweemaal toegezonden aan de overlegpartners (provincie, HHNK, etc.). In eerste instantie in het kader van het vooroverleg. Er zijn destijds enkele reacties

Pagina 4 van 7

ingediend, welke verwerkt zijn in het ontwerpbestemmingsplan. Tijdens de ontwerpfase zijn er geen zienswijzen ingediend door de overlegpartners. Daarmee kunnen wij concluderen dat er vanuit de overlegpartners geen bezwaar is tegen het bestemmingsplan.

2.6 Er is veelvuldig contact geweest met omwonenden Er is veelvuldig overleg en contact geweest met 'Muggenburg in Verzet' (MiV). Daar zijn veel omwonenden bij aangesloten. Ook zijn er gesprekken gevoerd met diverse andere omwonenden. Al deze contactmomenten hebben gaandeweg het proces geleid tot vele aanpassingen in de plannen. Desondanks is MiV nog steeds kritisch op de plannen en hebben een zienswijze ingediend. Naast de overleggen is er op 27 november 2023 een informatieavond geweest waarop omwonenden en belangstellenden de plannen hebben kunnen inzien en hun mening hebben kunnen geven. Participatie heeft dus plaatsgevonden. Echter daarbij wel opgemerkt dat er alleen geparticipeerd kon worden op detailniveau/het ontwerp. De woningbouw zelf stond niet open voor discussie. Verder zal nog overwogen worden hoe bij de verdere uitwerking van de plannen omwonenden kunnen worden betrokken. 3.1 Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld, omdat met de ontwikkelaar BPD een anterieure overeenkomst is gesloten. Op deze manier zijn de kosten e.d. anderszins verzekerd. Verderop worden de financiën nader toegelicht.

Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Er zit geen supermarkt of andere commerciële functie in het bestemmingsplan Dit is ook bij de zienswijzen aangegeven. Het is echter op dit moment niet wenselijk dan wel verstandig om een dergelijke functie op te nemen. Allereerst omdat er op dit moment niet bekend is of er wel behoefte is aan een nieuwe supermarkt. Een distributie planologisch onderzoek (dpo) dient dit aan te tonen en die is op dit moment niet voorhanden. Ook is in de raad destijds besloten om de commerciële activiteiten gecentreerd in het centrum te laten plaatsvinden. Het belangrijkste argument om het nu niet op te nemen is dat het zeer waarschijnlijk zal leiden tot bezwaar van de supermarktketens. De ervaring leert dat zij scherp zijn op dergelijke ontwikkelingen, waardoor ook de realisatie van de beoogde woningen vertraging oplopen als er op dit onderwerp beroep wordt ingesteld. Wij zijn dan ook niet voornemens om het op te nemen in het bestemmingsplan. Dit overigens in tegenstelling tot hetgeen is gezegd bij de Ontwikkelvisie stad Schagen. Daar is gezegd dat het zal worden opgenomen als wijzigingsbevoegdheid in het nieuwe bestemmingsplan. Om voornoemde redenen komen we nu tot de conclusie dat dat niet wenselijk is.

Wel zal in de toekomst worden onderzocht of het mogelijk/wenselijk is en kan te zijner tijd met een aparte procedure (Buitenplanse omgevingsplanactiviteit; BOPA) een dergelijke functie mogelijk worden gemaakt. Voor overige commerciële functies en/of voorzieningen (behoudens een school) zijn geen reserveringen opgenomen in het bestemmingsplan. Ten tijde van het opstellen van de uitgangspunten van het bestemmingsplan was het niet wenselijk/noodzakelijk om dergelijke functies op te nemen. Ook dit had te maken met het centreren van dergelijke functies in het

Pagina 5 van 7

centrum. Indien wenselijk en de noodzaak wordt aangetoond kan met eenzelfde procedure als de supermarkt medewerking worden verleend.

Financiële aspecten Het overgrote deel van de grond is in eigendom van BPD. Een klein deel is van de gemeente en HHNK. Het deel van de gemeente wordt aan BPD verkocht. De voorgenomen grondverkoop moet verlopen via de uitgangspunten van het Didam-arrest. De gemeente publiceert de één op één verkoop aan BPD. De verkoop is marktconform. De gronden van HHNK blijven daar in eigendom. Sterker nog, zij zullen na realisatie het water in het plangebied in eigendom krijgen. Verder zijn alle kosten voor rekening van BPD (inclusief de nieuwe ontsluiting op de provinciale weg). Enkel de school is voor rekening van de gemeente. De school wordt in de kadernota van 2025 opgenomen. Alle afspraken qua kosten, planning, woningbouwprogramma, bijdrage in bovenwijkse voorzieningen, planschade, etc. zijn allemaal opgenomen in de anterieure overeenkomst die met BPD is afgesloten. Op deze manier zijn de kosten anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld. De grondexploitatie is verder aan BPD. Echter de grex is intern doorgerekend en akkoord bevonden. Het plan is daarmee financieel uitvoerbaar. Het risico ligt verder bij BPD en niet bij de gemeente (los van de school, maar die wordt opgenomen in de kadernota van 2025).

Communicatie Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, worden de ontwikkelaar, de indieners van de zienswijzen, de overlegpartners en omwonenden geïnformeerd en wordt het vaststellingsbesluit gepubliceerd en 6 weken ter inzage gelegd conform de wettelijke vereisten. Gedurende de inzagetermijn kan er beroep worden ingesteld bij de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt in werking na afloop van de beroepstermijn, tenzij er een voorlopige voorziening wordt ingediend. Het bestemmingsplan treedt pas in werking als op de voorlopige voorziening is beslist.

Uitvoering en evaluatie Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan kunnen de aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen e.d. worden ingediend. Eveneens voor de ontsluiting op de provinciale weg en de hogere waarde ten aanzien van de reconstructie van de weg.

Bijlagen 1. RB Vaststellen bestemmingsplan Muggenburg Zuid 2. Nota van beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Muggenburg Zuid 3. Verbeelding 3a. Verbeelding met stedenbouwkundig plan 4. Toelichting 5. Regels 6. Bijlage bij de regels; bijlage 1; Beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis

Pagina 6 van 7

7. Bijlage bij de toelichting; bijlage 1; Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit 8. Bijlage bij de toelichting; bijlage 2; Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling 9. Bijlage bij de toelichting; bijlage 3; Besluit vormvrije m.e.r.-beoordeling 10. Bijlage bij de toelichting; bijlage 4; Archeologisch bureauonderzoek 11. Bijlage bij de toelichting; bijlage 5; Archeologisch booronderzoek 12. Bijlage bij de toelichting; bijlage 6; Cultuurhistorische analyse 13. Bijlage bij de toelichting; bijlage 7; Vooronderzoek bodem 14. Bijlage bij de toelichting; bijlage 8; Spuitzone onderzoek 15. Bijlage bij de toelichting; bijlage 9; Notitie gevolgen planaanpassing spuitzonering 16. Bijlage bij de toelichting; bijlage 10; Onderzoek externe veiligheid 17. Bijlage bij de toelichting; bijlage 11; Akoestisch onderzoek 18. Bijlage bij de toelichting; bijlage 12; Geuronderzoek 19. Bijlage bij de toelichting; bijlage 13; Verkennend natuuronderzoek 20. Bijlage bij de toelichting; bijlage 14; Aanvullend natuuronderzoek 21. Bijlage bij de toelichting; bijlage 15; Notitie stikstofdepositie 22. Bijlage bij de toelichting; bijlage 16; Watertoets 23. Bijlage bij de toelichting; bijlage 17; Trillingsonderzoek 24. Bijlage bij de toelichting; bijlage 18; Slagschaduwonderzoek 25. Bijlage bij de toelichting; bijlage 19; Bezonningsstudie 26. Alle zienswijzen

Pagina 7 van 7