RV Sociaal vereveningsfonds

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: Soort voorstel: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Status:

294754 Raadsvoorstel 25 maart 2025 S. Kruijer Openbaar

Onderwerp: Sociaal vereveningsfonds

Samenvatting In de Omgevingsvisie Schagen en de Woondeal 2.0 zijn afspraken gemaakt om voldoende sociale huur te realiseren in de totale woningvoorraad. Schagen streeft naar 30% sociale huur in de woningvoorraad. Het is niet voor ieder initiatief haalbaar om 30% sociale huur op te nemen. Het sociaal vereveningsfonds zorgt ervoor dat in projecten waar 30% sociale huur niet mogelijk is een afdracht aan het fonds wordt gedaan. De hoogte van de afdracht is afhankelijk van de grote van het initiatief en welke woningen er als alternatief voor de sociale huur worden gebouwd. Met het geld uit het fonds is het mogelijk om in een ander project meer dan 30% sociale huur te realiseren. Op deze manier kan in de totale nieuwbouwprogrammering gestuurd worden op 30% sociale huur.

Voorgesteld besluit 1. De verordening sociaal vereveningsfonds Schagen 2025 vast te stellen. 2. Een bestemmingsreserve "sociaal vereveningsfonds" in te stellen. 3. Het college het mandaat te verlenen om de bestemmingsreserve "sociaal vereveningsfonds" te beheren en jaarlijks de bedragen in deze verordening te actualiseren.

Inleiding In de Woondeal 2.0 is afgesproken om in nieuwbouwprojecten te streven naar een woningbouwprogramma met minimaal 30% sociale huur. Op 31 oktober 2023 heeft het college de projectopdracht voor het Sociaal Vereveningsfonds vastgesteld om uitwerking te geven aan deze afspraak.

Kaders Woondeal 2.0 Programma Wonen Omgevingsvisie Schagen

Beoogd resultaat Toegroeien naar 30% sociale huur in de totale woningvoorraad

Pagina 1 van 4

Argumenten 1.1 Niet in iedere initiatief is minimaal 30% sociale huur haalbaar Woningcorporaties hanteren hun eigen vereisten bij sociale huurwoningen. Ook voor een corporatie moet een plan financieel haalbaar en uitvoerbaar zijn. Woningbouwcorporaties hebben daarnaast heldere normen. Denk bijvoorbeeld aan een minimaal aantal m2, een minimaal aantal woningen bij elkaar of een specifieke doelgroep. Zo wil Wooncompagnie graag minimaal 6 sociale huurwoningen bij elkaar om onderhoud efficiënter te kunnen doen en bouwt WoonZorg NL specifiek voor ouderen. Binnen Schagen hebben we de beleidsregels dat iedere sociale huurwoning ondergebracht moet worden bij een woningcorporatie. Als een woningcorporatie niet mee wil werken aan een initiatief is 30% sociale huur volgens ons beleid dus niet haalbaar. Het sociaal vereveningsfonds zorgt voor een oplossing voor deze situatie. 1.2 De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn te lang In de Omgevingsvisie is de ambitie uitgesproken dat de wachttijd voor een sociale huurwoning maximaal 2,5 jaar is in de dorpen en maximaal 3,5 jaar is in de stad Schagen. Die ambitie halen we niet met het huidige aanbod aan sociale huurwoningen. Het woningmarktonderzoek van de gemeente Schagen laat zien dat in de komende jaren de vraag naar sociale huurwoningen alleen maar verder zal toenemen.

Toegroeien naar 30% sociale woningen in de gehele woningvoorraad zal de wachttijd voor een sociale huurwoning verlagen. 2.1 Het instellen van een bestemmingsreserve is de bevoegdheid van de Raad Om een bestemmingsreserve "sociaal vereveningsfonds" in te stellen moet dit via een Raadsbesluit gebeuren. 3.1 Actualiseren leidt tot reëlere bedragen dan jaarlijks indexeren Bouwkosten en de woningmarkt zijn dynamische data die veel kunnen afwijken van een algemene prijsindex. Het is daarom aan te raden om de bedragen in de verordening jaarlijks te actualiseren in plaats van te indexeren.

Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Er is een risico dat dit fonds wordt gebruikt als een 'afkoopfonds' Voor sommige initiatieven zal een afdracht in het vereveningsfonds financieel wellicht gunstiger zijn dan het realiseren van sociale huurwoningen. Dit ondermijnt de doelstelling om meer sociale huurwoningen te realiseren. Voor plannen van meer dan 10 woningen hebben we een inspanningsverplichting, wat betekent dat ontwikkelaars alleen in aanmerking komen voor het sociaal vereveningsfonds als zij kunnen aantonen dat een woningbouwcorporatie niet mee wil werken. Verder monitoren we welke toevoegingen en onttrekkingen er plaats hebben gevonden in de reserve. Er wordt ook gerapporteerd of de niet gerealiseerde sociale huurwoningen elders gerealiseerd zijn. Tijdens de evaluatie van de verordening wordt beoordeeld of het sociaal vereveningsfonds zijn doel dient. 1.2 De betaalbaarheid van woningbouwinitiatieven staat al onder druk Door hoge bouwkosten, rentekosten, de onlangs vastgestelde nota kostenverhaal e.d. komen er steeds meer kosten bij de ontwikkelaars te liggen. Door een minimumpercentage

Pagina 2 van 4

sociale huur of een afdracht in het sociaal vereveningsfonds te eisen komt mogelijk de betaalbaarheid en haalbaarheid van woningbouwinitiatieven onder druk te staan. Als een initiatiefnemer zegt dat een initiatief niet haalbaar is wordt om openheid gevraagd. Als hieruit blijkt dat een initiatief inderdaad niet haalbaar is, kan er een beroep worden gedaan op de hardheidsclausule. De bevoegdheid hiervan ligt bij het college. 1.3 Verevening voor plannen met minder dan 5 woningen leidt tot "verplichte" kosten In de verordening zoals hij er nu ligt is verevening noodzakelijk voor iedere ontwikkeling, ook voor kleine initiatieven. Omdat 30% sociale huur in deze plannen effectief niet mogelijk is, zijn initiatiefnemers altijd aangewezen op verevenen. Dit is een extra kostenpost waar rekening mee gehouden moet worden. In andere gemeenten zien we dat er soms voor wordt gekozen om voor deze kleine plannen een uitzondering te maken met het verevenen. In Schagen is hier niet voor gekozen. Wel is er rekening gehouden met deze plannen door een factor 0,5 te hanteren en niet af te ronden in de benodigde verevening. Dit betekent dat voor 1 woning er 30% x 0,5 x het afkoopbedrag wordt gerekend en dit is een stuk lager dan het normale bedrag. Op deze manier hopen we de verplichte kosten redelijk te houden.

Verder zijn we gebonden aan de Woondeal 2.0 waarin staat dat we moeten streven naar 30% sociale huur. 30% is niet haalbaar in kleine plannen en daarom voldoen kleine plannen formeel niet aan de Woondeal 2.0. Het sociaal vereveningsfonds geeft ons een argument waardoor we bij kleine plannen, alhoewel ze niet voldoen aan de Woondeal 2.0, kunnen beargumenteren op welke manier ze een bijdrage leveren aan het realiseren van de afspraken in de Woondeal 2.0 1.4 Een opname uit het fonds is pas mogelijk zodra er gestort is In de verordening is opgenomen dat de reserve "sociaal vereveningsfonds" nooit negatief kan zijn. Dit betekent dat de eerste tijd na instellen van het fonds er alleen wordt gestort in het fonds. Om op korte termijn al de effecten van het sociaal vereveningsfonds te zien zou de gemeente een bedrag kunnen voorfinancieren. Hiervoor is niet gekozen om de gemeente niet extra financieel te belasten met het zogeheten ravijnjaar in het achterhoofd. 3.1 Indexeren kost minder tijd Het jaarlijks actualiseren van de bedragen vraagt inzet van de ambtelijke organisatie. Kiezen voor een prijsindex en deze hanteren is eenvoudiger en kost daarom minder tijd. Er is gekozen voor de beste aansluiting op de werkelijkheid om Initiatiefnemers reële bedragen te rekenen of uit te keren om het sociaal vereveningsfonds zo effectief mogelijk te laten zijn.

Financiële aspecten Het fonds wordt gevuld met afdrachten van initiatieven waar geen 30% sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. Een opname is mogelijk voor woningbouwinitiatieven waar meer dan 30% sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. De hoogte van een opname kan nooit hoger zijn dan wat er op dat moment al in het fonds is gestort.

Communicatie Na vaststellen van de verordening zal deze gepubliceerd worden op overheid.nl, zal dit worden vermeld op de website en zal er een persbericht uitgaan.

Pagina 3 van 4

Uitvoering en evaluatie Na 2 jaar wordt deze regeling geëvalueerd.

Bijlagen 1. sociaal vereveningsfonds verordening 2. sociaal vereveningsfonds toelichting 3. sociaal vereveningsfonds opzet reserve sociaal vereveningsfonds

Pagina 4 van 4