RV Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026)

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: Soort voorstel: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Status:

615443 Raadsvoorstel 23 juni 2026 H. Erol Openbaar

Onderwerp: Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026)

Samenvatting De Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 van de gemeente Schagen (MPG 2025) verschaft inzicht in de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid op het gebied van financiën, bouwprogramma, risico’s en weerstandsvermogen van onze ruimtelijke projecten. Hierbij wordt specifiek ingegaan op de voortgang van de gemeentelijke grondexploitaties en de reserves en voorzieningen die hierbij relevant zijn. Middels dit voorstel stelt de raad de MPG 2026 vast, wordt de verliesvoorziening op de reserve grondexploitaties verlaagd en wordt er tussentijds winst genomen.

Voorgesteld besluit 1. De Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026) van de gemeente Schagen, inclusief de begrotingswijzigingen die daarbij horen, vast te stellen. 2. De grondexploitatie Noorderlicht per 1-1-2026 aan het MPG toe te voegen. 3. Het negatieve resultaat van € 3,04 mln als verliesvoorziening te nemen. 4. Tussentijdse winst van € 2,56 mln te nemen. 5. Interne plankosten per 1-1-2026 aan de grondexploitaties en voorbereidingskredieten toe te rekenen. 6. De structurele onttrekking capaciteit vanuit de reserve grondexploitaties van € 493.000 vanaf boekjaar 2026 te laten vervallen.

Pagina 1 van 6

Inleiding Op dit moment kent de gemeente Schagen 8 actieve grondexploitaties. Jaarlijks worden de grondexploitaties bij het opstellen van de jaarrekening geactualiseerd. Dit gebeurt op basis van cijfers en ontwikkelingen van het rekeningjaar en met verwachtingen voor de resterende looptijd. Bij het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2026 zijn diverse noodzakelijke aanpassingen aangebracht in de grondexploitaties die gevolgen hebben voor de financiële resultaten. Met vaststelling van de Meerjarenprogramma Grondexploitaties 2025 (MPG 2025) door de raad wordt voldaan aan de wettelijke verplichting om jaarlijks de grondexploitatiebegrotingen te herzien. Tevens voldoen wij, met vaststelling van de MPG 2026, aan onze eigen financiële verordening waarin is opgenomen dat het college (minimaal) eenmaal per jaar een voortgangsrapportage grondexploitaties aanbiedt aan de gemeenteraad. Er zijn twee nieuwe grondexploitatie aan het MPG 2026 toegevoegd. Eén daarvan is de, in 2025 vastgestelde, GREX Dergmeerweg. Het tweede project is Noorderlicht. De ontwikkeling van het woningbouwproject Noorderlicht omvat 120 woningen. In 2026 zullen hier nog wat groenwerkzaamheden plaatsvinden. Op dit moment is het project Noorderlicht nog als investering in de openbare ruimte opgenomen.

De accountant heeft geadviseerd om een grondexploitatie (GREX) te openen om zodoende te voldoen aan de regeling vanuit het besluit, begroting en verantwoording (BBV). Dit beslispunt zal inhouden dat we per 1-1-2026 we de investering openbare ruimte wijzigen naar een GREX. Het openen van deze GREX is puur het huidige financiële plaatje opnemen en is daarmee voortzetting van de huidige besluitvorming. Hierin zullen we dus het totaal van de baten en lasten van de afgelopen jaren t/m 2026 van de ontwikkeling opnemen. Dit is een voortzetting van het huidige project. Daarnaast is de grex Bogtmanweg volledig herzien. Door uitbreiding van het plangebied voorziet dit plan nu in 138 woningen. Voor alle grondexploitaties tezamen is er sprake van een verbetering van het resultaat. Dit is vooral het gevolg van de gestegen opbrengsten. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn voor een aantal projecten meegevallen ten opzichte van vorig jaar (zie verder paragraaf 4 en deel B van de MPG 2026). De prognose voor de omvang van de reserve is t.o.v. de MPG 2025 gestegen. Er is aan het einde van de looptijd voldoende weerstandsvermogen beschikbaar om de risico’s te dekken. Er zijn echter ook een aantal onzekerheden.

Bij het berekenen van de reservepositie grondexploitaties kan nu bijvoorbeeld nog geen rekening worden gehouden met eventuele gevolgen van nieuwe, door de raad nog vast te stellen grondexploitaties (zie verder paragraaf 5 van de MPG 2026).

Pagina 2 van 6

De plankosten welke zien op de werkzaamheden behorend bij de grondexploitaties in Schagen worden op dit moment niet consequent in de grondexploitaties opgenomen c.q. naar de grondexploitaties doorbelast. Dit leidt bij het opstellen én de verantwoording van de grondexploitaties tot vragen. De VVD heeft hier bij het MPG 2024 ook vragen over gesteld. Met het MPG 2025 is toegezegd dat er een onderzoek zal plaatsvinden naar een passende toerrekeningssystematiek. Inmiddels is deze systematiek bepaald. Er is voor gekozen om de plankosten te ramen en toe te rekenen op basis van de plankostenscan. De plankostenscan is een landelijk gebruikte, normatieve methode waarmee per grondexploitatie de benodigde uren per discipline worden geraamd, vermenigvuldigd met gemeentelijke uurtarieven, zodat de totale plankosten transparant en eenduidig in de GREX worden opgenomen. Deze methode is gekozen omdat zij relatief eenvoudig toepasbaar is, breed geaccepteerd wordt, een volledig en inzichtelijk beeld geeft van plankosten (incl. onderscheid tussen planfase en uitvoering) en minder inspanning vraagt dan tijdschrijven of maatwerk-kostenmatrixen. De toerrekening wordt toegepast in nieuwe grondexploitaties en grondexploitaties welke recent zijn vastgesteld. Van de lopende grondexploitaties zijn dit Dergmeerweg en herziening Bogtmanweg.

Voor deze grondexploitaties is al rekening gehouden met interne kosten in de ramingen voor de komende jaren en met de jaarrekening 2026 zullen deze kosten ook daadwerkelijk worden doorbelast. Ook aan alle voorbereidingskredieten zullen interne kosten worden toegerekend. Daarnaast wordt nu € 493.000 structureel onttrokken aan de reserve GREX ten behoeve van dekking van capaciteit. Met de behandeling van het MPG 2026 zal aan de raad het besluit worden voorgelegd deze onttrekking stop te zetten.

Beoogd resultaat Met de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026) wordt, naast de verantwoording van het boekjaar 2025, inzicht gegeven op de wijze waarop onze projecten (financieel) worden uitgevoerd en beheerst. De raad kan op deze manier kennisnemen van de voortgang in de projecten, van de nieuwe financiële resultaten en kan, waar nodig, zaken bijsturen.

Argumenten 1.1

Met vaststelling van de MPG 2026 worden de actuele uitgangspunten bepaald voor de verdere uitvoering van de lopende grondexploitaties.

Het gaat hier bijvoorbeeld om de parameters van kosten- en opbrengstenstijging en de aan te houden marktrisicoscenario’s. Met de vaststelling van de MPG 2026 legt de raad de actuele kaders van de grondexploitaties vast waarbinnen het college tot verdere uitvoering en verantwoording over kan gaan. 1.2 Met vaststelling van de MPG 2026 wordt ook de relatie met het (benodigd) weerstandsvermogen bepaald en vastgelegd. Via de MPG wordt aangegeven in hoeverre onze risicoreserves voldoende van omvang zijn om risico’s en begrootte onttrekkingen meerjarig te kunnen afdekken. Op basis hiervan kunnen betere afwegingen worden gemaakt in het

Pagina 3 van 6

kader van de voorbereiding op en de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid. In de MPG 2026 wordt geconcludeerd dat de risicoreserves voldoende zijn om de onderkende risico’s af te kunnen dekken. Er is voldoende weerstandsvermogen opgebouwd. 1.3 Met vaststelling van de herziene begrotingen voldoet de gemeente aan de wettelijke verplichting tot jaarlijkse herziening van grondexploitatiebegrotingen. Met vaststelling van de MPG 2026 wordt voldaan aan de wettelijke verplichting van het 'Besluit Begroting en Verantwoording’ (BBV) om minimaal jaarlijks een integrale herziening van grondexploitatie-begrotingen door de raad vast te laten stellen. Daarnaast kan de gemeentelijke begroting op de juiste manier worden aangepast op basis van de herziene exploitatiebegrotingen. 2.1 De ontwikkeling van het project omvat het bouwrijp maken van de grond, het realiseren van woningen in meerdere fasen en het aanleggen van openbare ruimte. Dit type werkzaamheden past beter bij een grondexploitatie, waarbij investeringen en opbrengsten over een langere periode worden gepland en beheerd, dan bij een eenmalige investering in de openbare ruimte. 2.2 De uitvoering en optimalisatie van het project duren langer dan aanvankelijk voorzien. Hierdoor is een flexibeler en transparanter model nodig, waarin aanpassingen in planning en financiële verantwoording mogelijk zijn.

Een grondexploitatie biedt deze flexibiliteit doordat alle baten en lasten gedurende de looptijd kunnen worden gemonitord en bijgestuurd. 2.3 Door de baten en lasten van de afgelopen jaren over te boeken naar de GREX, ontstaat een eerlijker en vollediger beeld van de financiële stromen die samenhangen met de ontwikkeling. Dit draagt bij aan een transparante verantwoording richting bestuur en raad. 2.4 De doorontwikkeling naar fase 3 vereist een wijziging van het omgevingsplan en het opstellen van een nieuw stedenbouwkundig plan. Deze stappen zijn kenmerkend voor een grondexploitatie, omdat zij samenhangen met strategische keuzes en langetermijnplanning die verder reiken dan de openbare ruimte. 3.1 Vanuit het zogenaamde voorzichtigheidsbeginsel dient, per onderscheiden grondexploitatie, een verwacht nadelig resultaat direct te worden afgedekt vanuit de verliesvoorziening. Deze verliesvoorziening wordt gelijkgesteld aan het nadelig resultaat op eindwaarde van het betreffende grondexploitaties. Het MPG 2026 geeft aan dat het saldo van de verliesvoorzieningen met ca. € 0,04 miljoen verlaagd kan worden tot € 3,04 mln. Zie hiervoor hoofdstuk 4, tabel 8, onderdeel ontwikkeling verliesvoorziening van het MPG 2026.

Pagina 4 van 6

4.1 Als de eerste opbrengsten in een positieve grondexploitatie gerealiseerd zijn en de eventuele winsten met voldoende zekerheid vaststaat moet er volgens het BBV (per onderscheiden grondexploitatie) winst worden genomen welke ten gunste van de reserve grondexploitaties komt. Op basis van de voortgang in de projecten is de winstneming in de MPG 2026 € 2,56 mln aan winst genomen. Zie hiervoor hoofdstuk 4, tabel 9, onderdeel winstneming van het MPG 2026. 5.1 Het op een consistente manier toerekenen van de interne plankosten vergroot de transparantie en geeft een realistisch kostenbeeld. Op dit moment worden interne en structureel ingehuurde personeelskosten nauwelijks of willekeurig doorbelast aan grondexploitaties. Hierdoor lijken grondexploitaties financieel gunstiger dan ze werkelijk zijn. Met het nieuwe voorstel worden plankosten uniform, inzichtelijk en volledig in beeld gebracht via de plankostenscan. Dit verhoogt de betrouwbaarheid van de grondexploitatiebegrotingen aanzienlijk. 6.1 De benodigde capaciteit voor het voorbereiden en uitvoeren van projecten met een gemeentelijke grondexploitatie zal rechtstreeks uit de grondexploitatie worden betaald. Doordat de dekking rechtstreeks uit de grondexploitaties plaatsvindt is een onttrekking uit de reserve niet meer nodig.

Kanttekeningen en alternatieven Omdat er in het jaar 2026 een nieuwe grondexploitatie wordt vastgesteld en er wordt gewerkt aan plannen om gronden te verwerven staan er voor de vaststelling van het MPG 2026 een aantal wijzigingen “op de rol”. Deze wijzigingen zullen invloed hebben op het resultaat van de volgend jaar op te stellen MPG 2027, de risicopositie en het weerstandsvermogen. Op basis van het uitgangspunt dat nieuwe grondexploitaties op zijn minst financieel sluitend moeten worden vastgesteld is het aannemelijk dat de vaststelling van nieuwe grondexploitaties geen risico vormen voor de financiële positie van gemeente Schagen.

Financiële aspecten In onderdeel A van de MPG is aangegeven welke effecten de actualisatie (MPG 2026) heeft ten opzichte van vorig jaar (MPG 2025). Aangezien de gewijzigde saldi van baten (opbrengsten) en lasten (kosten) van de, in de MPG 2026 opgenomen grondexploitatiebegrotingen, rechtstreeks worden verwerkt in de gemeentelijke balans wordt de reguliere gemeentelijke begroting hiermee niet belast. In onderdeel B ‘actualisatie bouwgrond in exploitatie inclusief grondexploitatiebegroting’ zijn de inhoudelijke en financiële wijzigingen per project gedetailleerd in beeld gebracht en toegelicht. Op basis van de prognose reserve grondexploitatie wordt geconcludeerd dat de

Pagina 5 van 6

reserve grondexploitatie meerjarig van voldoende omvang is om de geanalyseerde risico’s op te kunnen vangen.

Communicatie Niet van toepassing.

Uitvoering en evaluatie Het college geeft na vaststelling van de MPG 2026 verdere uitvoering aan het gemeentelijk grondbeleid.

Bijlagen 1. Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026)

Pagina 6 van 6