RV Huisvestingsverordening gemeente Schagen

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: Soort voorstel: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Status:

203134 Raadsvoorstel 24 juni 2025 S. Kruijer Openbaar

Onderwerp: RV Huisvestingsverordening gemeente Schagen

Samenvatting De huisvestingsverordening regelt het aanbieden en het (met voorrang) toewijzen van sociale-, middeldure huur- en nieuwbouw sociale koopwoningen 1. Via het verlenen van een huisvestingsvergunning controleert de woningcorporatie of de gemeente, of de woningzoekende voldoet aan gestelde eisen om in de aangeboden woonruimte te kunnen wonen. Urgentie- en voorrangsregels zorgen ervoor dat de betreffende woningzoekenden met voorrang een woonruimte kunnen bemachtigen bij woningcorporaties en andere woningverhuurders. Daarnaast is een registratieplicht opgenomen voor toeristische verhuur sociale-, middeldure huur- en sociale koopwoningen. Het is verboden om woonruimte voor toeristische verhuur aan te bieden zonder een registratienummer te vermelden.

Voorgesteld besluit 1. de huisvestingsverordening gemeente Schagen vast te stellen.

Inleiding Het opstellen van een huisvestingsverordening met daarin een urgentieregeling wordt bij het in werking treden van de Wet Regie op de Volkshuisvesting voor 1

Sociale huurwoning: huurwoning met een huurprijs tot de liberalisatiegrens; Middeldure huurwoning: zelfstandige huurwoning als bedoeld in artikel 7:234 BW die a) geen sociale huurwoning is en b) een waardering heeft van maximaal 186 WWS-punten of een aanvangshuurprijs heeft lager of gelijk dan het bedrag dat ingevolge de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte bij 186 WWS-punten hoort; Sociale koopwoning: nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs van ten hoogste 80 % van de kostengrens zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheek Garantie; en die wordt of is verkocht met koopgarant en waarvoor in verband met koopgarant een terugkoopverplichting van kracht is.

Pagina 1 van 9

gemeenten verplicht gesteld. De huisvestingsverordening is vooruitlopend op de inwerkingtreding van deze wet en aanvullend aan de in december 2023 door de raad vastgestelde doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening regelt doelgroepen en instandhoudingstermijnen voor sociale- en middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. De doelgroepenverordening regelt niet de toewijzing van deze woonruimten aan individuele huishoudens; dat doet deze huisvestingsverordening. In deze huisvestingsverordening zijn de geëvalueerde urgentiebepalingen vanuit de urgentieverordening opgenomen. De urgentieverordening van de gemeente Schagen is verlopen op 27 februari 2025. Vanaf de inwerkingtreding van de huisvestingsverordening is het niet meer toegestaan om zonder een huisvestingsvergunning een sociale- of middeldure huur- of een nieuwbouw sociale koopwoning te gaan gebruiken of in gebruik te geven. Daarmee wordt bereikt dat de juiste woningzoekende de voor hen passende woonruimte (met voorrang) toegewezen krijgt. De woningzoekende moet aan voorwaarden voldoen om een sociale- of middeldure huur- of een nieuwbouw sociale koopwoning toegewezen te krijgen. De regels in de verordening gelden voor woonruimten in eigendom van woningcorporaties en overige (particuliere) verhuurders.

Voorrangsregels In de verordening zijn regels voor het aanbieden en (met voorrang) toewijzen van woonruimte aan woningzoekenden opgenomen. Daarnaast zijn urgentie- en voorrangsregels opgenomen waarmee woningzoekenden voorrang kunnen krijgen op een woonruimte. Via de urgentieverordening was het al mogelijk om voorrang te krijgen op een woonruimte binnen de gemeente Schagen met een urgentieverklaring. De urgentiebepalingen in de urgentieverordening zijn geëvalueerd en opgenomen in de voorliggende huisvestingsverordening. In de huisvestingsverordening is het mogelijk gemaakt om voorrang op een woonruimte te krijgen via een huisvestingsindicatie. Deze huisvestingsindicatie is bedoeld voor inwoners die willen verhuizen naar een meer geschikte woonruimte. Een voorbeeld is het oudere huishouden waarvan de huidige woonruimte niet via de WMO aan te passen is en die wil verhuizen naar een meer passende woonruimte. Zo kan doorstroming van oudere huishoudens naar een beter passende woonruimte bevorderd worden. Aanvullend kan op basis van economische en maatschappelijke binding aan de gemeente Schagen ook voorrang op een woonruimte in de gemeente gekregen worden.

Naast regels voor woonruimteverdeling kunnen in een huisvestingsverordening ook regels opgenomen worden als een zelfbewoningsplicht (opkoopbescherming) voor bestaand bezit en regels voor toeristische verhuur zoals een registratieplicht voor woonruimte die toeristisch verhuurd wordt. Voor het opnemen van dergelijke regels is een gedegen onderbouwing nodig waarbij de grondslag (bij

Pagina 2 van 9

wet) gelegen moet zijn in schaarste of leefbaarheid. Onderzoek- en adviesbureau RIGO uit Amsterdam heeft met informatie vanuit de gemeente Schagen onderzoek gedaan naar de mogelijkheid voor het opnemen van dergelijke regels. Zelfbewoningsplicht (Opkoopbescherming) voor bestaand bezit Door de gemeente is voor dit onderzoek informatie gedeeld zoals uitkomsten van handhavingsverzoeken en het project oneigenlijk woninggebruik. Daarnaast is door het Kadaster data over woningtransacties in Schagen aan RIGO verstrekt. Op basis van het onderzoek is door RIGO een discussiebijeenkomst georganiseerd tussen ambtenaren van de gemeente Schagen en medewerkers van Wooncompagnie. De conclusie ten aanzien van de nut en noodzaak van een opkoopbescherming is dat het koopwoningaanbod in Schagen per saldo niet (meer) afneemt door de activiteiten van beleggers. Er is een trend zichtbaar dat meer verkoop dan opkoop van woonruimten plaats vindt zonder dat er sprake is van een opkoopbescherming. Om deze reden is geen zelfbewoningsplicht voor bestaand bezit in de huisvestingsverordening opgenomen. Toeristische verhuur Schagen is populair als recreatiebestemming, echter het merendeel van de actieve recreatie-accommodaties zijn accommodaties op een vakantiepark. Jaarlijks komen er een aantal meldingen binnen over oneigelijk gebruik van woonruimten (gemiddeld 10 per heel jaar sinds 2022).

Dit is te weinig voor een gedegen onderbouwing voor het opnemen van regels voor toeristische verhuur op basis van leefbaarheid. Wel is er op basis van schaarste een mogelijkheid om regels op te nemen. In het woningmarktonderzoek gemeente Schagen 2023 is schaarste aan woonruimte in de gemeente Schagen immers aangetoond. Op basis van de in het woningmarktonderzoek aangetoonde schaarste aan woonruimte is het toeristisch verhuren van ‘goedkope’ woonruimte niet gewenst in de gemeente. Daarom is ervoor gekozen om een registratieplicht op te nemen in de huisvestingsverordening voor de categorie sociale huur-, middeldure huur en sociale koopwoning. De gemeente wil dat deze categorieën woonruimten daadwerkelijk gebruikt worden om in te wonen. De registratieplicht is bedoeld om inzicht te krijgen in het aantal woonruimten dat toeristisch verhuurd wordt in de gemeente Schagen en om het toezicht op naleving te vergemakkelijken. Het kan daarbij gaan om toezicht op de naleving van het omgevingsplan of brandveiligheid voorschriften of om de uitvoering van het innen van toeristenbelasting te vergemakkelijken. De aanbieder dient eenmalig een registratienummer aan te vragen en daarbij zijn persoonsgegevens en het adres van de woonruimte die hij voor toeristische verhuur in gebruik wil geven te vermelden. Dit registratienummer moet de verhuurder melden bij elke advertentie op verhuurplatforms.

Dit geeft de gemeente meer zicht op de adressen en personen die verhuren aan toeristen. Daarmee ontstaat een goede informatiepositie. De eenmalige registratie is digitaal, laagdrempelig en kosteloos voor de verhuurder en verloopt via de website toeristischeverhuur.nl. Aan het gebruik van deze dienst zijn voor de

Pagina 3 van 9

gemeente kosten verbonden. De kosten zijn afhankelijk van het aantal registraties en is gemaximeerd tot € 1.100,- per maand. Om de exacte impact weer te kunnen geven van toeristische verhuur op de woningvoorraad zijn meer feiten en cijfers nodig. Het is mogelijk om aanvullend in de komende twee jaar meer data te verzamelen om ook op basis van leefbaarheid de eventuele nut en noodzaak van regels voor toeristische verhuur aan te tonen. Dit kan bestaan uit leefbaarheidsrapportcijfers uit gemeentelijke enquêtes, overlast van buren op basis van gemeentelijke registraties van woonoverlast of meldingen bij politie van burengerucht of burenruzie, registraties of meldingen van (illegale) verhuur, meldingen van afvalproblemen die gerelateerd kunnen worden aan toeristische verhuur. Proces Wooncompagnie en Woonzorg Nederland onderschrijven de verordening. Er heeft een informatief gesprek plaats gevonden met twee woningverhuurders, niet zijnde een woningcorporatie, vanwege de verhuur van sociale- en middeldure huurwoningen die zij in portefeuille hebben. Conform artikel 6 lid 2 van de Huisvestingswet is de verordening ter voorbereiding op vaststelling afgestemd in het ambtelijk en bestuurlijk overleg regio Kop Noord-Holland noord. Conform artikel 6 lid 3 is advies opgevraagd bij Gedeputeerde staten van provincie Noord-Holland.

De ontwerp huisvestingsverordening heeft in de periode van 16 december 2024 tot en met 24 januari 2025 voor het ophalen van inspraak/ zienswijzen ter inzage gelegen. In bijlage 3 is de nota beantwoording zienswijzen opgenomen. In de bijlage bij deze nota is een overzicht toegevoegd met de ontvangen reacties, de reactie van de gemeente en of de zienswijze geleid heeft tot aanpassing van de voorliggende verordening. Een kort overzicht van de uitgangspunten: • In het Coalitieakkoord ‘Doorbouwen op een gezond fundament’ van de gemeente Schagen staat dat de gemeente geen middel onbenut laat om woonruimten betaalbaar te bouwen en te houden voor eigen inwoners. • In het programma Wonen 2022 – 2026 is in programmalijn 4. Betaalbaarheid bepaald dat de gemeente een huisvestingsverordening wil opstellen waarin de huidige urgentieregels zijn opgenomen. • De toekomstige Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting verplicht gemeenten om vanaf een nader te bepalen ingangsdatum een huisvestingsverordening voor in elk geval urgent woningzoekenden op te stellen. • De huidige urgentieverordening van de gemeente Schagen is verlopen. Met de huisvestingverordening wordt het woonbeleid van de gemeente Schagen verder uitgebreid. De huisvestingsverordening is een instrument dat elke vier jaar herijkt moet worden. De verordening geldt na de dag waarop bekendmaking heeft plaats gevonden.

Pagina 4 van 9

Kaders Huisvestingswet 2014 Woningwet Gemeentewet Algemene wet bestuursrecht Urgentieverordening gemeente Schagen 2020, vastgesteld op 14 juli 2020 Coalitieakkoord gemeente Schagen 2022-2026 Omgevingsvisie gemeente Schagen, vastgesteld op 14 december 2021 Programma Wonen 2022 – 2030 Prestatieafspraken 2022 - 2026 Notitie Betaalbaarheid, juli 2022 Woondeal 2.0, maart 2023 Woningmarktonderzoek gemeente Schagen, 11 augustus 2023 definitieve versie Rapport Sturing op de woningvoorraad: Verkenning nut en noodzaak, RIGO 8 oktober 2024

Beoogd resultaat Het beoogd resultaat is dat: 1. de gemeente voldoet aan de toekomstige wettelijke taak vanuit de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting. Het opstellen van een huisvestingsverordening met een urgentieregeling wordt daarin vooralsnog verplicht gesteld. 2. de gemeente aanvullend aan de doelgroepenverordening, over regels beschikt voor de verdeling van woonruimte. Daarmee wordt bereikt dat de juiste woningzoekende een passende woonruimte toegewezen krijgt. 3. de gemeente over geactualiseerde urgentieregels beschikt omdat de urgentieverordening is verlopen. 4. de gemeente beschikt over twee extra voorrangsregels voor woningzoekenden: de huisvestingsindicatie om doorstroming te bevorderen en het hebben van economische en/of maatschappelijke binding aan de gemeente Schagen. Dit geeft woningzoekenden extra mogelijkheden om met voorrang een woonruimte te kunnen bemachtigen. 5. de gemeente een registratieplicht heeft voor het toeristisch verhuren van sociale-, middeldure huur- en nieuwbouw sociale koopwoningen waarmee inzicht verkregen wordt in het aantal woonruimten dat toeristisch verhuurd wordt. Daarmee kan toezicht op de naleving vergemakkelijkt worden. 6. de gemeente uitgangspunten heeft voor het organiseren van experimenten of specifieke projecten voor de verdeling van woonruimte. In dit kader wordt een experiment voor spoedzoekers onderzocht.

Argumenten 1.1. anticiperen op de inwerkingtreding van de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting Met de toekomstige inwerkingtreding van de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting wordt het voor gemeenten een wettelijke verplichting om een

Pagina 5 van 9

huisvestingsverordening met een urgentieregeling op te stellen. 1.2. de urgentieverordening is vervallen op 27 februari 2025 De vervallen urgentieverordening gemeente Schagen bevatte uitsluitend regels voor urgentie. De toekomstige Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting verplicht gemeenten om een huisvestingsverordening voor in ieder geval urgent woningzoekenden op te stellen. Met deze huisvestingsverordening wordt hierop voorgesorteerd. 1.3. de juiste woningzoekende krijgt een passende woonruimte (eventueel met voorrang) toegewezen Via het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt gecontroleerd of de woningzoekende voldoet aan gestelde eisen om in de aangeboden woonruimte te kunnen wonen. Via de urgentie- en voorrangsregels wordt gezorgd dat woningzoekenden die voorrang hebben met voorrang een woonruimte kunnen bemachtigen bij woningcorporaties en andere -verhuurders. 1.4. er meer inzicht ontstaat voor de gemeente over het toeristisch verhuren van ‘goedkope’ woonruimte Het toeristisch verhuren van ‘goedkope’ woonruimte is niet gewenst in de gemeente. Deze categorieën woonruimte moeten gebruikt worden om in te wonen. De registratieplicht is bedoeld om inzicht te krijgen in het aantal woonruimten dat toeristisch verhuurd wordt in de gemeente Schagen en om het toezicht op naleving te vergemakkelijken.

Kanttekeningen en alternatieven 1.1. er kan sprake zijn van niet voorziene omstandigheden Kaders en regels zijn altijd arbitrair en kunnen onbewust een bijeffect hebben dat niet van tevoren voorzien is. Daarom is het van belang om scherp te monitoren wat effecten van regels zijn en waar nodig kaders en regels te verbeteren. Voor burgemeester en wethouders is daarom een afwijkingsbevoegdheid in de verordening opgenomen. 1.2. invoering van regels kan ertoe leiden dat verhuurders besluiten om hun sociale woningvoorraad te verkopen of aan te passen naar dure huur Woningverhuurders, niet zijnde een woningcorporatie hebben de wens geuit dat zij zelf willen bepalen aan wie zij hun woonruimten verhuren. Dit betekent niet dat deze verhuurders gescheiden personen of personen in moeilijke omstandigheden niet toelaten in hun woonruimten. Ook aan deze mensen verhuren deze woningverhuurders. De opgenomen regels in de verordening kunnen ertoe leiden dat verhuurders hun sociale huurwoningen gaan verkopen of omzetten naar dure huur indien dat mogelijk is. 1.3. er wordt leges geheven op de afgifte van huisvestingsvergunningen In de legesverordening van de gemeente Schagen is opgenomen dat voor de afgifte van de huisvestingsvergunning leges verschuldigd zijn. Deze leges worden betaald door de huurder of koper van de woonruimte.

Naast de leges betalen de woningzoekenden veelal ook inschrijfkosten om ingeschreven te worden in een

Pagina 6 van 9

inschrijfsysteem als woonmatch. Voor woningzoekenden met een heel beperkte beurs kan dit een te grote financiële belasting zijn. 1.4. de vergunningaanvraag is een extra werkzaamheid voor de woningzoekende of de woningverhuurder De aanvraag van de huisvestingsvergunning kan gedaan worden door de woningzoekende zelf of door de woningverhuurder. Wanneer de woningzoekende een woonruimte wil huren van een woningcorporatie, kan de beoordeling en verlening van de huisvestingsvergunning gemandateerd worden aan de woningcorporatie. In dit geval wordt in het huurcontract van de woningcorporatie een tekstdeel opgenomen dat door ondertekening van het huurcontract ook de huisvestingsvergunning is verleend. Er ontstaat dan geen extra taak voor de woningzoekende. In het geval dat de woningzoekende een woonruimte van een andere verhuurder (geen woningcorporatie) wil huren, kan de verhuurder de huisvestingsvergunning aanvragen namens de woningzoekende bij de gemeente. Ook in dit geval ontstaat er geen extra taak voor de woningzoekende. Alternatief 1.1. niet invoeren van een huisvestingsverordening De urgentieverordening is verlopen. Wanneer besloten wordt om de huisvestingsverordening niet in te voeren, zal een geactualiseerde urgentieverordening op- en vastgesteld moeten worden.

Vanuit de Wet Regie op de Volkshuisvesting wordt het vooralsnog verplicht om een huisvestingsverordening op te stellen met daarin verplichte urgentieregels. De prognose voor inwerkingtreding van deze wet is 1 juli 2025.

Financiële aspecten Op het in behandeling nemen van een aanvraag om een huisvestingsvergunning wordt leges geheven, zijnde een bedrag van € 39,10. Vooralsnog is de verwachting dat de vergunningverlening en eventuele handhaving op de naleving van de huisvestingsverordening kan worden ingeregeld in de bestaande gemeentelijke organisatie. Het gaat naar inschatting om ongeveer 350 vergunningaanvragen per jaar waarvan ongeveer 275 aanvragen van een toegelaten instelling. Burgemeester en wethouders kunnen voor het verlenen en intrekken van de huisvestingsvergunning mandaat verlenen aan eigenaren of beheerders van woonruimte (artikel 15 tot en met 19 Huisvestingswet). Op een besluit op een aanvraag is bezwaar en beroep mogelijk. Wanneer vergunningverlening wordt gemandateerd aan een toegelaten instelling wordt voorzien dat er nog 90 uur per jaar gevraagd wordt van de gemeentelijke organisatie voor de beoordeling en afgifte van de vergunning voor bezit van particuliere verhuurders. Vooralsnog past dit binnen de huidige capaciteit dat beschikbaar is bij team Wonen: bij de adviseur Wonen en/of gecombineerd met de beleidsondersteuner. Voor het verstrekken van een registratienummer via de website toeristischeverhuur.nl zijn kosten verbonden voor de gemeente. De kosten zijn

Pagina 7 van 9

afhankelijk van het aantal registraties en is gemaximeerd tot € 1.100,- per maand.

Communicatie • Communicatie vindt plaats in afstemming met team communicatie. • Na vaststelling door de gemeenteraad volgt publicatie van de verordening op www.officiele bekendmakingen.nl en www.overheid.nl. • De informatie over de huisvestingsverordening, voorrangsregels en registratieplicht toeristische verhuur worden op de website van de gemeente Schagen aangevuld en geactualiseerd. • Na vaststelling en publicatie worden beleidsregels urgentie gemeente Schagen, mogelijk het experiment spoedzoekers en een mandateringsbesluit voor woningcorporaties voor het verlenen van een huisvestingsvergunning ter besluitvorming aan het College voorgelegd.

Uitvoering en evaluatie De huisvestingsverordening is een instrument van tijdelijke aard. De verordening geldt voor 4 jaar na de dag waarop bekendmaking heeft plaats gevonden. Uitvoering Sociale-, middeldure huur- en sociale nieuwbouw koopwoningen worden door publicatie aangeboden door de aanbieder van de woonruimte. Aanbieders zijn woningcorporaties, particulieren, beleggers, et cetera. Woningzoekenden kunnen zich via een inschrijfsysteem aanmelden voor een woonruimte. De woningaanbieder wijst de woonruimte toe aan een woningzoekende conform de toewijzingsregels in deze verordening. Vergunningverlening en beoordeling Beoordeling van de aanvraag en afgifte of afwijzing van de huisvestingsvergunning voor woonruimten van een niet toegelaten instelling vindt plaats via team Wonen. Op dit besluit is bezwaar en beroep mogelijk. Voor woonruimten van een toegelaten instelling (o.a. woningcorporaties) kunnen Burgemeester en wethouders mandaat verlenen aan de eigenaren of beheerders van deze woonruimten. Mandatering geschiedt conform artikel 15 tot en met 19 van de Huisvestingswet. De beoordeling van de aanvraag en afgifte of afwijzing van aanvraag urgentie of huisvestingsindicatie gebeurt door sociaal domein (consulent woonurgentie). Dit vanwege hun relatie met de Wmo- beoordelingen.

Handhaving In geval van overtreding van de verboden is een bestuurlijke boete opgenomen in de verordening. In de gemeente wordt naar aanleiding van handhavingsverzoeken onderzoek gedaan en gehandeld. Evaluatie

Pagina 8 van 9

In ieder geval twee jaar of zoveel eerder als gewenst of noodzakelijk na de inwerkingtreding, volgt evaluatie van de verordening. Het is de bedoeling van de gemeente Schagen om de huisvestingsverordening te evalueren en actualiseren wanneer daar noodzaak vanuit bijvoorbeeld de op te stellen woonzorgvisie blijkt of wanneer de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting daartoe aanleiding geeft. Bij de evaluatie wordt onderzocht of de huisvestingsverordening regionaal opgesteld kan worden. Na evaluatie volgt een voorstel hoe verder te gaan met de huisvestingsverordening.

Bijlagen Bijlage 1. Huisvestingsverordening gemeente Schagen Bijlage 2. Toelichting huisvestingsverordening gemeente Schagen Bijlage 3. Nota beantwoording Zienswijzen ontwerp huisvestingsverordening Bijlage 3.1. Bijlage beantwoording zienswijzen en vooroverlegreacties Bijlage 4. Rapport verkenning nut en noodzaak sturing woningvoorraad - RIGO Bijlage 5. Informatiememo wooninstrumenten Bijlage 6. RB huisvestingsverordening gemeente Schagen

Pagina 9 van 9