RV Bijlage 3 20250206 Projectopdracht versie 1.0 Gemeenteraad Openbaar

1. Achtergrond, context en huidige situatie Waldervaart, gebouwd in de jaren '70, is een wijk met circa 4.300 inwoners die enerzijds kampt met vergrijzing en anderzijds met een groeiend aantal basisschoolleerlingen. Het centrumgebied, bestaande uit scholen, een sportzaal, kinderopvang en een winkelcentrum, is sterk verouderd. Dit vraagt om een toekomstbestendige herontwikkeling die inspeelt op demografische veranderingen en nieuwe behoeften in onderwijs, zorg en wonen. Een belangrijke ambitie is de realisatie van een Integraal Kind- en Expertisecentrum (IKEC), waarin onderwijs, opvang, zorg en welzijn samenkomen. Daarnaast vraagt de sportzaal om modernisering en een multifunctionele aanpak waarin scholen, sportverenigingen en wijkbewoners optimaal gebruik kunnen maken van de faciliteiten. Ook wordt ingezet op versterking van de sociale cohesie door het nieuw leven inblazen van de wijkvereniging en het creëren van een levendig wijkhart. Binnen een IKEC (Integraal Kind- en Expertise Centrum) werken onderwijs, kinderopvang, jeugdhulp, en andere betrokken organisaties samen onder één dak om een geïntegreerd en breed aanbod te bieden aan kinderen van 0 t/m 13 jaar. Het doel van een IKEC is om kinderen met verschillende ondersteuningsbehoeften een optimale ontwikkeling te bieden, zowel op het gebied van onderwijs als op sociaal-emotioneel en fysiek vlak.

Wat verstaan we onder IKEC Waldervaart: Integraal: Verschillende disciplines werken samen waar dat nodig en wenselijk is. Er wordt interdisciplinair samengewerkt wanneer dit in het belang is van de kinderen. Binnen IKEC Waldervaart komen meerdere disciplines onder één dak samen: regulier onderwijs, speciaal basisonderwijs, speciaal onderwijs (cluster 3 en 4), kinderopvang en jeugdhulp. Kind: Binnen IKEC Waldervaart zijn kinderen van 0 tot 13 jaar welkom. De reguliere basisscholen bieden een plek aan alle kinderen uit de wijk, en de specialistische scholen zijn toegankelijk voor kinderen uit zowel de wijk als de regio. Expertise: Binnen het IKEC Waldervaart komt veel expertise vanuit verschillende disciplines samen. Deze kennis delen we intern om bij te dragen aan de beste ontwikkelkansen voor alle kinderen. Daarnaast delen we onze expertise ook buiten het IKEC met scholen in Schagen en de regio. Centrum: Samen vormen wij het centrum voor kinderen in de wijk en de regio, én voor ouders en bewoners van Waldervaart. Kenmerkend voor een IKEC is dat: 1. Kinderen centraal staan: De ontwikkeling van alle kinderen is de kern van onze gezamenlijke opdracht. Wij ontwikkelen aanbod waarbinnen alle kinderen zich kunnen ontwikkelen, waar oog is voor talent en gekeken wordt naar kansen en mogelijkheden. 2.

Samenwerking: Verschillende disciplines, zoals pedagogisch medewerkers, leerkrachten, en jeugdhulpspecialisten, werken interprofessioneel samen. 3. Inclusiviteit: Een IKEC streeft naar een inclusieve benadering, waarbij kinderen met en zonder ondersteuningsbehoeften samen leren en spelen. 4. Domeinoverstijgend: Er wordt gewerkt aan een soepele overgang tussen kinderopvang, (speciaal) onderwijs, en aanvullende ondersteuning. 5. Systeemaanpak: Binnen het IKEC komen verschillende partijen samen die gedurende de dag betrokken zijn bij de ontwikkeling van de kinderen. Samen zijn wij er voor de ouders en kinderen wanneer dat nodig is.

6. Ook voor de wijk: IKEC Waldervaart vormt het hart van de wijk Waldervaart. We willen een plek zijn waar kinderen, ouders, professionals en wijkbewoners samen kunnen komen. Naast het IKEC wordt de gebiedsontwikkeling Waldervaart gestart waarin wonen en zorg een plek krijgen en ook met het hernieuwd winkelcentrum wordt gekeken naar eventuele aanpassingen naar de toekomst toe.

1.1 Historie Project Waldervaart (2017–2024) 2017–2019: Start herontwikkeling In 2017 begon de herontwikkeling met een intentieovereenkomst tussen de gemeente en Hoorne Vastgoed. Het winkelcentrum is vernieuwd, en er volgde een intentieverklaring voor een IKC. Na participatie met de buurt besloot de gemeente de sportzaal en het IKC afzonderlijk te ontwikkelen. In 2021 is een stedenbouwkundig plan vastgesteld, met het centrumgebied verdeeld in vier kwadranten: 

Kwadrant 1: Winkels.



Kwadrant 2: IKC, sportzaal en wijkvereniging.



Kwadranten 3 en 4: Woningbouw.

2020–2023: Voorbereiding en uitdagingen Heringericht groen, een concept-bestemmingsplan en ruimtelijke kaders zijn gerealiseerd. Echter, bezwaren uit de buurt en een ongeschikt sportzaalontwerp vertraagden het proces. In 2023 werd besloten de sportzaal te integreren in het IKC voor meer synergie. De vernieuwde focus vanaf 2024 In de afgelopen jaren is er weerstand ontstaan bij de omwonenden over met name de beoogde bouwhoogtes van de woningen en is het plan destijds niet voorgelegd aan de raad. Ook zijn er tussen partijen discussies geweest over welke expertises in het IKEC worden opgenomen en over de positionering van de sportzaal (al dan niet integraal in het gebouw van het IKEC). Nieuwe inzichten en afspraken hebben ertoe geleid dat de projectopdracht nu wordt herzien. De gemeente gaat samen met de schoolbesturen en in samenspraak met de buurt de nieuwe koers inzetten om te komen tot herontwikkeling van het centrumgebied. Hier richten we ons allereerst op de realisatie van het IKEC met sportzaal en wijkcentrum en daarna op de ontwikkeling van de andere gebieden met woningbouw en openbare ruimte.

2. Projectfasen Het project zal worden opgedeeld in fases: 1. 2. 3. 4.

De initiatieffase: grotendeels afgerond Ontwerpfase: Voorbereiding op de realisatie Realisatie en oplevering

In deze projectopdracht zal naast de ontwerpfase ook vooruit worden gekeken naar de volgende fasen.

3. Probleemstelling

Het centrumgebied van Waldervaart kampt met diverse problemen: 

Ontbreken van een wijkhart: Het centrum is niet goed herkenbaar, slecht vindbaar en afgesloten door hoge groenvoorzieningen, wat bijdraagt aan onveiligheid en vandalisme.



Verouderde voorzieningen: Scholen, sportzaal en wijkcentrum voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd.



Gebrekkige verbindingen: De Tjallewallervaart vormt een scheiding, met verouderde bruggen en onvoldoende integratie tussen de losse delen van het centrum.



Verkeersproblemen: Het aan- en afrijden is niet optimaal geregeld voor voorzieningen zoals leerlingenvervoer en bevoorradingsverkeer voor de supermarkt.



Onbenut potentieel van groen en water: Deze elementen dragen onvoldoende bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte.



Onzekere toekomst: Veranderend koopgedrag, demografische trends zoals vergrijzing en nieuwe behoeften op het gebied van wonen, zorg en onderwijs vragen om een toekomstbestendig centrumgebied.

4. Doelstelling De doelstelling van het project Centrumontwikkeling Waldervaart luidt als volgt: “In samenwerking tussen de gemeente, de schoolbesturen, de buurtbewoners en vastgoedeigenaren komen tot een gedragen centrumontwikkeling dat leidt tot een aantrekkelijk, duurzaam en toekomstbestendig centrumgebied in Waldervaart. Dit centrumgebied moet een levendig hart van de wijk vormen waar functies zoals onderwijs, sport, wonen, winkelen, welzijn en zorg elkaar versterken. Door de inrichting van de openbare ruimte wordt ontmoeting gestimuleerd, waarmee wordt ingespeeld op de behoeften van de wijk.

4.1 Hoofddoelen 4.1.1 Inclusief Onderwijs en vernieuwing van de sportzaal De gemeente Schagen streeft naar inclusief onderwijs, waar kinderen met en zonder extra ondersteuningsbehoeften samen leren. Dit vraagt om flexibele, duurzame schoolgebouwen die multifunctioneel inzetbaar zijn en voldoen aan energieneutrale normen, gebruik makend van circulaire materialen en ingebed in een groene omgeving. De sportzaal wordt geïntegreerd in het IKEC, met ruimte voor sport en bewegingsonderwijs, wijkactiviteiten en aangevuld met de wijkvereniging. Dit multifunctionele gebouw wordt het ontmoetingspunt voor jong en oud, wat bijdraagt aan levendigheid en sociale samenhang.

4.1.2 Levendigheid, doorstroming en toekomstbestendigheid Nieuwe woningen met een mix van senioren-, starters- en zorgwoningen zorgen voor doorstroming en een inclusieve gemeenschap. Ook worden zorgvoorzieningen als een huisartsenpraktijk toegevoegd zodat bewoners alle benodigde voorzieningen binnen handbereik hebben. Daarnaast zal worden gestreefd naar de doorontwikkeling van het winkelcentrum op middellange termijn naar een toekomstbestendig winkelcentrum.

4.1.3 Samenwerking en plannen maken met draagvlak Een gezamenlijke inzet van de gemeente, schoolbesturen, sportverenigingen, zorgorganisaties en bewoners is essentieel. Door participatie wordt gebouwd aan vertrouwen en draagvlak voor een toekomstbestendige wijk.

4.2 Prioriteiten De centrumontwikkeling Waldervaart biedt kansen voor een integrale herontwikkeling van het gebied, aansluitend op beleidskaders zoals de omgevingsvisie, het coalitieprogramma en het IHP waarin inclusiviteit, zorg op maat en leefbare wijken belangrijke speerpunten zijn. Waldervaart is in het IHP beschreven als het belangrijkste project. We streven naar een integrale ontwikkeling, maar zullen ook prioriteiten stellen. Dit zowel op inhoud als in de tijd. De realisatie van het IKEC is de topprioriteit, omdat het bestaand vastgoed van de scholen spoedig aan vervanging toe is. De andere onderdelen zijn hierop volgend. 

Realisatie van het IKEC.



Creëren van een multifunctioneel woonomgeving voor diverse doelgroepen.



Aantrekken van zorgvoorzieningen zoals huisartsen en fysiotherapie.



Vernieuwing van het openbaar gebied.



Herontwikkeling van het kwadrant met de supermarkt en woningen.

5. Uitgangspunten IKEC en

gebiedsontwikkeling Bij de ontwikkeling van het centrumgebied worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. Versterken van de wijk: Behouden en verbeteren van karakteristieke kwaliteiten, met efficiënt ruimtegebruik en duurzame, energie-neutrale oplossingen. 2. Multifunctionele voorzieningen: Realisatie van een flexibel IKEC (Integraal Kind- en Expertisecentrum), een wijkcentrum en sportzaal als bruisend hart van de wijk in één gebouw. 3. Kwaliteitsimpuls voor wonen: Inspelen op de vraag naar woningen. 4. Zorgvoorzieningen toevoegen zoals een huisarts, fysiotherapie etc. 5. Betrokkenheid van de buurt: Participatie van bewoners en stakeholders via klankbordgroepen, ontwerpsessies en besluitvorming. 6. Duurzaamheid en innovatie: Toekomstbestendig bouwen met aandacht voor klimaat, natuur, en sociale veiligheid. 7.

In de bouw van het IKEC wordt rekening gehouden met mogelijke krimp of groei, afhankelijk van de leerling prognose.

8. Financieel: voor de bouw van het IKEC (voor zover dit de wettelijke taak van de gemeente is), de sportzaal en de daarbij behorende buiten(speel)ruimte wordt financiering voorzien vanuit de gemeentelijke begroting. Voor de andere functies binnen en buiten het IKEC (waaronder ook het Kinderdagverblijf, zorgvoorzieningen) geldt als uitgangspunt dat er maatwerkafspraken moeten

worden gemaakt, waarbij afspraken worden gemaakt over minimaal een kostendekkende huur of kostendekkende investering van deze functies. Daarnaast zal voor de totale gebiedsontwikkeling een grondexploitatie worden opgesteld (dit kan ook in een later stadium) waarin de opbrengsten voor de grondverkoop van de woningbouw en de voorzieningen zijn opgenomen, evenals de investeringen in de openbare ruimte.

6. Afbakening van de Opdracht Het project Centrumontwikkeling Waldervaart richt zich op het ontwikkelen van het centrumgebied van de wijk Waldervaart met IKEC en sportzaal, zorgvoorzieningen, woningen en herinrichting van de openbare ruimte. De projectbegrenzing zoals opgenomen in onderstaande afbeelding wordt aangehouden. Daar waar de centrumontwikkeling effect heeft op het omliggende gebied (bijvoorbeeld op het gebied van verkeer en natuurverbindingen) zal dit ook bij de ontwikkeling betrokken worden. Binnen de opdracht vallen ook: 

Afhankelijk van locatiekeuze is het mogelijk dat er tijdelijke herhuisvesting van functies nodig is buiten het projectgebied.



Een nieuwe plek creëren voor de wijkvereniging.



Het eigendom van Hoorne Vastgoed B.V., het winkelcentrum, is al verbouwd. Wel wordt overlegd over mogelijke herontwikkeling op middellange termijn.

Niet inbegrepen in de opdracht: 

Onderhoudswerkzaamheden binnen het plangebied, noodzakelijk voor veilig en gezond gebruik van gemeentelijke panden en het openbaar gebied.



Initiatieven en plannen buiten het plangebied, hoewel afstemming wel belangrijk is.

3

4 1 2

Afbeelding 2: Plangebied Centrumgebied Waldervaart verdeeld in de vier kwadranten

7. Activiteiten en Resultaten Om de doelstellingen uit de projectopdracht te halen is een onderverdeling in het beschrijven van (tussen)resultaten handig om intern gemeente en in samenwerking met de partners van het IKEC en de overige stakeholders een zelfde aanpak en beeld hiervan te hebben. Omdat we prioriteren op het realiseren van het IKEC zal de gebiedsontwikkeling – daar waar mogelijk – ‘achter’ de ontwikkeling van het IKEC worden geplaatst. Onderstaande planningen zijn indicatief.        

Januari 2025: Vaststelling projectopdracht door het college. Maart 2025: Voorbereidingskrediet goedgekeurd door de raad. Najaar 2025: Vaststellen locatie IKEC, PvE, kostenraming April 2025 – Februari 2026: Schetsontwerp en voorlopig ontwerp IKEC. Medio / najaar 2026: Vaststellen krediet IKEC. Nov 2026 – mei 2027: Planologische procedure IKEC. Najaar 2027 - 2029: Bouw en oplevering IKEC. 2029 - 2031: Woningbouw en herinrichting openbare ruimte

8. Participatie en Communicatie Op belangrijke mijlpalen worden bijeenkomsten georganiseerd met de wijk: 

Herstart van de centrumvisie met prioritaire aandacht voor snelheid op realiseren van het IKEC en het vaststellen van een kavel



Presentatie programma van doelstellingen.



Schetsbijeenkomsten voor stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan.



Toelichting op de uitwerking van de 4 kwadranten.



Informatiebijeenkomst omgevingsplan.

Expliciet en belangrijk onderdeel van dit plan is de participatie van bewoners en stakeholders. Hiervoor is een klankbordgroep in werking getreden. Deze klankbordgroep is samengesteld uit enkele buurtbewoners en belangenorganisaties. De klankbordgroep zal ook echt als klankbord gaan fungeren, waarnaast ook de buurtbewoners mogen meedenken en participeren binnen de door college en raad vastgestelde kaders. Voor de externe communicatie wordt het gemeenschappelijke emailadres Waldervaart@Schagen.nl gebruikt. Het kernteam heeft toegang tot dit mailadres.

9. Risico’s en kansen

Categorie

Risico

Beheersmaatregel

Onvoldoende politieke draagvlak

Regelmatige voortgangsrapportages aan college en raad. Proactieve communicatie over maatschappelijke meerwaarde van het project.

Samenwerking tussen IKEC en gemeente onder druk.

Tweewekelijkse afstemming in kernteam en gezamenlijke stuurgroepvergaderingen.

Onvoldoende inzicht in historische kosten.

Realistische calculaties en financiële monitoring in samenwerking met de projectcontroller.

Politiek/bestuurlijk

Dekking voor de sportzaal Actualiseren kostenraming en verkrijgen ontoereikend. van nieuw collegebesluit. Financieel/economisch

Herberekening van kosten, inclusief Bekostiging van het IKEC investeringen voor tijdelijk onderhoud van is ontoereikend. oude schoolgebouwen. Onzekere financiering wijkvoorziening.

Juridisch/wettelijk

Organisatorisch

Geografisch/ruimtelijk

Maatschappelijk

Afstemmen met sportzaalontwikkeling en saldo van de grondexploitatie; opstellen integrale financiële strategie.

Ontbreken van historische Uitvoeren van historische kadastrale analyses op recherche. erfdienstbaarheden. Vertraging in vergunningverlening of bezwaarprocedures.

Tijdig betrekken van juridische adviseurs en intensiveren participatie om draagvlak te vergroten.

Tegengestelde belangen tussen stakeholders.

Actieve betrokkenheid via klankbordgroepen en participatiesessies om consensus te bevorderen.

Gebrek aan interne capaciteit of expertise.

Inplannen benodigde capaciteit en inzetten externe adviseurs waar nodig.

Risico’s in planologische procedures (BOPA).

Zorgvuldige voorbereiding van ruimtelijke procedures en participatiesessies om weerstand te minimaliseren.

Uitvoeren technische inspecties en Kwetsbaarheid van opnemen aanpassingen in bestaande infrastructuur. stedenbouwkundig plan. Tegenstand tegen delen van het stedenbouwkundig plan.

Uitvoeren van een communicatieplan en intensieve participatieprocessen.

Onvoldoende betrokkenheid van wijkbewoners.

Actieve communicatie via bijeenkomsten, nieuwsbrieven en digitale platforms.

Onvoldoende betrokkenheid van wijkbewoners. Onvoldoende rekening Duurzaamheid en klimaat met klimaatadaptatie.

Actieve communicatie via bijeenkomsten, nieuwsbrieven en digitale platforms. Integreren van natuur-inclusieve, circulaire en klimaatadaptieve maatregelen in het ontwerp.

Waarborgen dat gebouwen voldoen aan de Energieprestaties van hoogste normen voor energie-efficiëntie en nieuwe gebouwen voldoen duurzaam bouwen, inclusief monitoring niet. tijdens bouw.