RV_20250507_Aankoop perceel HRK 3317

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: Soort voorstel: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Status:

256094 Raadsvoorstel 24 juni 2025 S. Kruijer Openbaar

Onderwerp: Aankoop particuliere grond t.b.v. woningbouwplan Bogtmanweg in Tuitjenhorn.

Samenvatting De gemeenteraad besluit een particulier perceel aan te kopen ter vergroting van het plangebied van het woningbouwproject Bogtmanweg. Daardoor kunnen er meer woningen in Tuitjenhorn worden gebouwd, worden er door het bouwen van verschillende typologieën woningen meer doelgroepen bereikt en kan een plan opgesteld worden met voldoende kwaliteit en financiële haalbaarheid.

Voorgesteld besluit 1. Een perceel grond aan te kopen aangrenzend aan het exploitatiegebied Bogtmanweg te Tuitjenhorn, kadastraal bekend gemeente Harenkarspel, sectie I, nummer 3317 met een oppervlakte van 11.225 m2 voor € 35,- per m2, zijnde € 392.875,- exclusief BTW; 2. Deze aankoop voorlopig te activeren op onze balans, en na het raadsbesluit voor het actualiseren van de grondexploitatie Bogtmanweg, de kosten hierin op te voeren; 3. Het perceel voor dit jaar nog te laten verhuren door de huidige eigenaar aan de huidige pachter, waarbij een overname van de pacht en pachtsomverrekening zal plaatsvinden bij levering van het perceel.

Inleiding Vergroten plangebied Het in 2022 vastgestelde plan bleek in de verdere uitwerking te beperkt om een kwalitatief goed en financieel haalbaar woningbouwplan op te stellen. Dat plan

Pagina 1 van 5

kon geen goedkeuring van de provincie krijgen en met de beperkingen van milieucirkels en spuitzones en het voornamelijk goedkope woonprogramma, zou het plan bij uitvoering een fors financieel nadeel laten zien. Omdat de inwoners van Tuitjenhorn grote behoefte hebben aan nieuwe woningen in het dorp, zijn maatregelen genomen om het plangebied te vergroten om daarmee de haalbaarheid van het plan kansrijk te maken. Uw raad heeft daarom op twee aangrenzende particuliere percelen het voorkeursrecht op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten bevestigd. Daarmee heeft de gemeente het recht op eerste koop van deze percelen verkregen.

Het geel gearceerde deel is het plangebied van het plan in 2022. De twee sterren geven de particuliere percelen weer (tussen onderbroken lijnen). De rode lijn is het uitgebreide maximale plangebied voor het nieuwe plan.

Aankoop particulier perceel Na het opleggen van het voorkeursrecht is het projectteam in overleg gegaan met de twee particuliere eigenaren. Eind vorig jaar heeft de gemeente overeenstemming bereikt (onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeenteraad) over de aankoop van het meest zuidelijke particuliere perceel (met ster in bovenvermeld kaartje). Over de aankoop van het noordelijke perceel (met ster) is de gemeente nog in onderhandeling met de particuliere eigenaar.

Pagina 2 van 5

Het plangebied wordt verdeeld in twee fasen. In fase 1 is het particuliere perceel, waarvan de besluitvorming in dit voorstel voorligt, bij het plangebied getrokken. Hierop kunnen circa 128 woningen worden ontwikkeld. In de tweede fase kunnen er op een later moment circa 37 woningen bij worden ontwikkeld. In beide plandelen is het vereiste woonprogramma (30% sociale huur + 10% goedkope koop en totaal 67% betaalbaar) geïntegreerd. Over fase 2 is de gemeente nog in onderhandeling met de particuliere eigenaar.

Beoogd resultaat Door het vergroten van het plangebied kan er een zowel kwalitatief als financieel haalbaar woningbouwplan worden opgesteld. In het maximale vergrote plangebied kunnen circa 165 woningen worden toegevoegd, in verschillende typologieën, geschikt voor diverse doelgroepen in Tuitjenhorn. We streven naar een plan met zoveel mogelijk betaalbare woningen (minimaal 67%) en zoveel mogelijk gelijkvloerse woningen of levensloopbestendige woningen. De woningen van het aangehaakte CPO en Wooncompagnie zullen worden geïntegreerd in het plan.

Argumenten 1.1. De aankoopprijs is een marktconforme prijs In november 2023 zijn de gronden getaxeerd door Kendes Rentmeester & Adviseurs. De taxatie is uitgevoerd op basis van complexwaarde. De aankoopprijs is onder de complexwaarde overeengekomen omdat een deel van het perceel niet bebouwd mag worden vanwege de milieucirkel van het dierenpark Van Blanckendaell Park.

Pagina 3 van 5

1.2. Door aankoop verruimen mogelijkheden op eigen percelen Het perceel ligt aangrenzend aan het eerder vastgestelde plangebied. Door het aankopen van het perceel grond kan het exploitatiegebied worden uitgebreid. Dit zorgt ervoor dat er meer woningen gerealiseerd kunnen worden, wat zowel de vraag als de financiële haalbaarheid van het plan ten goede komt. De aankoop zorgt ervoor dat de beperking op de gemeentelijke gronden, die binnen het eerdere plangebied zijn geconstateerd, komen te vervallen. Omdat het agrarisch gebruik wordt stopgezet hoeft de gemeente op haar eigen gronden geen rekening meer te houden met bouwen vanaf een bepaalde afstand vanwege de spuitzones. Bovendien heeft de gemeente in haar pachtcontracten van de naastliggende agrarische percelen spuiten van gewasbeschermingsgebieden en meststoffen verboden. Hierdoor kunnen er meer woningen worden gebouwd binnen het exploitatiegebied en door een mix van verschillende woning typologieën kan het plan financieel haalbaar gemaakt worden. 2.1. De aankoop wordt opgenomen in de grondexploitatie (GREX Bogtmanweg) Vooralsnog activeren we de gronden op de balans. Wanneer uw raad een besluit neemt over het actualiseren van de grondexploitatie Bogtmanweg (besluit aanpassing GREX wordt na het zomerreces 2025 voorgelegd aan de raad) dan worden de aankoopkosten opgevoerd in de grondexploitatie.

Indien de raad niet akkoord gaat met het vergroten van het plangebied door aankoop van dit perceel, dan blijft de grond onderdeel van de gemeentelijke totale grondvoorraad. Hierbij bestaat het risico dat er een afwaardering moet plaatsvinden van deze grondwaarde. Indien dit zich voordoet zal de afwaardering ten laste worden gebracht van de reserve “grondexploitatie”. 3.1. Geen eigen onderhoud/kosten voor 2025 Door het verpachten van het perceel tot einde 2025, is het onderhoud aan het perceel en naastgelegen sloten overgedragen aan de pachter. De gemeente heeft hier dan geen werk en kosten aan. Als het perceel eerder dan het einde van dit jaar wordt geleverd aan de gemeente, dan zal de pachtprijs evenredig worden vergoed aan de gemeente.

Kanttekeningen en alternatieven 1.1. Het woningbouwplan wordt niet gerealiseerd Het risico bestaat dat het plan alsnog geen doorgang kan vinden door publiekrechtelijke omstandigheden. In dat geval kunnen de gemaakte kosten niet worden opgevoerd in de grondexploitatie en zal het verschil tussen aankoopprijs en agrarische prijs (ca € 25,- per m 2) moeten worden afgeboekt. De kans dat zich dit voordoet is klein. 1.2.

Een geurcirkel beperkt de bouwmogelijkheden op het aankopend perceel

Pagina 4 van 5

Vanuit het naastgelegen dierenpark is een deel van dit kadastrale perceel niet in te vullen door woningbouw. We kunnen het perceel wel gebruiken voor de aanleg van groen, water en parkeren, zodat dat elders in de wijk niet (extra) hoeft en op een andere plek weer meer woningen kunnen worden gerealiseerd. 3.1. Geen vroegtijdig gebruik mogelijk Door het verpachten van het perceel voor geheel 2025 kunnen we niet eerder dan 1 januari 2026 zelf gebruik maken van het perceel. De inschatting is dat dit ook niet nodig is.

Financiële consequenties Voorgesteld wordt om het aankoopbedrag van € 392.875,- exclusief BTW te dekken uit de reserve grondexploitaties. Na het actualiseren van de grondexploitatie Bogtmanweg kan het aankoopbedrag worden overgeboekt naar deze GREX.

Communicatie De formele aankoop wordt met de grondeigenaar gecommuniceerd en via de notaris afgehandeld.

Uitvoering en evaluatie Zodra de raad een positief besluit heeft genomen, wordt het perceel formeel aangekocht via de notaris en z.s.m. geleverd.

Pagina 5 van 5