RV_20250114_ Nieuw_Voorbereidingskrediet Centrumontwikkeling Waldervaart

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: Soort voorstel: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Status:

295538 Raadsvoorstel 6 mei 2025 P. De Nijs-Visser en S. Kruijer Openbaar

Onderwerp: Vaststellen kaders en een aanvullend voorbereidingskrediet voor de centrumontwikkeling Waldervaart en ontwikkeling van het Integraal Kind- en Expertisecentrum (IKEC). Samenvatting De gemeenteraad wordt voorgesteld om de kaders vast te stellen waarbinnen de hernieuwde gebiedsontwikkeling van het centrum van Waldervaart plaats gaat vinden. Hieronder vallen zowel het IKEC als de woningbouw. In het nieuwe plan zal het IKEC incl. wijkcentrum en sportzaal in 1 gebouw worden samengebracht. Daarnaast is de woningbouw voorzien in het gebied en zal bij het winkelcentrum worden gekeken naar ontwikkelingen aanvullend op de vernieuwingen die recentelijk zijn aangebracht. Het centrumgebied vormt een nieuw hart van de wijk waarin functies in het kader van winkelen, sport, onderwijs, welzijn en zorg elkaar versterken en waar ‘ontmoeten’ door de inrichting van de openbare ruimte wordt aangemoedigd. Hiervoor zal een nieuw stedenbouwkundig plan worden opgesteld. Met de partners van het IKEC is de opgave en aanpak aangescherpt en de samenwerking geïntensiveerd. Hierbij is afgesproken om eerst op zoek te gaan naar een definitieve locatie voor het IKEC en de woningbouw daar direct achteraan te ontwikkelen. Ook is de klankbordgroep betrokken bij de nieuwe aanpak. De te verwachten kosten zijn €520.000,- exclusief btw voor deze fase.

De raad wordt daarbij voorgesteld om een voorbereidingskrediet van €493.000,- exclusief btw beschikbaar te stellen om de planvorming voor te bereiden. Daarnaast is er nog € 27.000,- over van het eerder verstrekte krediet. Voorgesteld besluit 1. De kaders voor de ontwikkeling van een IKEC zoals opgenomen in bijlage 2 “Kaders Waldervaart” vast te stellen a) Het nieuwe centrum van Waldervaart is een verbindend element en stimuleert de sociale cohesie in de wijk. Centraal staat één multifunctioneel gebouw. b) Expertise is een uitgangspunt in het IKEC c) Woningbouw in maximaal 5 bouwlagen d) Financieel afgewogen vastgoed- en gebiedsontwikkeling

1

i.

IKEC binnen te hanteren normbedragen waarbij KDV kostenneutraal wordt ontwikkeld. ii. Gebiedsontwikkeling: gebalanceerde grondexploitatie e) Het nieuwe centrum is goed bereikbaar en veilig ontsloten 2. Een aanvullend voorbereidingskrediet te verstrekken van €493.000,- exclusief btw voor het project ‘Centrumontwikkeling Waldervaart’. Aanleiding Waldervaart, gebouwd in de jaren '70, is een wijk met circa 4.300 inwoners. Het centrumgebied, bestaande uit scholen, een sportzaal en kinderopvang is sterk verouderd. Het winkelcentrum is recent deels gerenoveerd, waarbij ook de woningen op het winkelcentrum nog niet zijn meegenomen. Dit vraagt om een toekomstbestendige herontwikkeling die inspeelt op demografische veranderingen en nieuwe behoeften in onderwijs, zorg en wonen. Het oude stedenbouwkundig ontwerp bevatte verschillende uitdagingen zoals onder meer het ontwerp, de positionering van het Integraal Kind Centrum (IKC), de afmeting van de sportzaal en het aspect sociale veiligheid. Een belangrijke ambitie in de nieuwe aanpak is de realisatie van een Integraal Kind- en Expertisecentrum (IKEC), waarin onderwijs, opvang, zorg en welzijn samenkomen. In Waldervaart zijn (speciaal) (basis) onderwijs scholen aanwezig.

Deze krijgen een plek in het nieuw te bouwen IKEC, waarbij de expertise van deze scholen zijn gecentreerd en samenwerking wordt versterkt om zo passend onderwijs te realiseren. Daarnaast vraagt de sportzaal om modernisering en een multifunctionele aanpak waarin scholen, sportverenigingen en wijkbewoners optimaal gebruik kunnen maken van de faciliteiten. Ook wordt ingezet op versterking van de sociale cohesie door het nieuw leven inblazen van de wijkvereniging en het creëren van een levendig wijkhart, in één gebouw. Binnen een IKEC (Integraal Kind- en Expertise Centrum) werken onderwijs, kinderopvang, jeugdhulp, en andere betrokken organisaties samen onder één dak om een geïntegreerd en breed aanbod te bieden aan kinderen van 0 tot 13 jaar. Het doel van een IKEC is om kinderen met verschillende ondersteuningsbehoeften een optimale ontwikkeling te bieden, zowel op het gebied van onderwijs als op sociaal-emotioneel en fysiek vlak. Kenmerkend voor een IKEC is dat: 1. Kind centraal staat: Het aanbod wordt afgestemd op de behoeften van het kind, met oog voor zijn/haar talenten en uitdagingen. 2. Samenwerking: Verschillende disciplines, zoals pedagogisch medewerkers, leerkrachten, en jeugdhulpspecialisten, werken nauw samen. 3. Inclusiviteit: Een IKEC streeft naar een inclusieve benadering, waarbij kinderen met en zonder ondersteuningsbehoeften samen leren en spelen.

2

4. Domeinoverstijgend: Er wordt gewerkt aan een soepele overgang tussen kinderopvang, (speciaal) onderwijs, en aanvullende ondersteuning. Naast het realiseren van het IKEC vindt er een gebiedsontwikkeling plaats waarbij wordt ingespeeld op de demografie van Waldervaart. Er komen nieuwe woningen met een mix van senioren-, starters- en zorgwoningen die zorgen voor doorstroming en een inclusieve gemeenschap. Daarnaast zal worden gestreefd naar de doorontwikkeling van het winkelcentrum en de openbare ruimte heringericht worden. Bij deze ontwikkeling wordt er gestreefd om het IKEC en de gebiedsontwikkeling gelijktijdig op te pakken, maar indien noodzakelijk wordt de prioriteit gelegd bij de realisatie van het IKEC. Een toelichting hierop is in bijlage 3 bijgevoegd. De eerste verkenningen voor het bepalen van de locatie van het IKEC zijn gestart. In een eerste bijeenkomst met de klankbordgroep Waldervaart is de nieuwe aanpak goed ontvangen. Wel werd er aandacht gevraagd aan de overbruggingstijd voor de bestaande huisvesting tot oplevering van het nieuwe IKEC. Beoogd resultaat Het ontwikkelen van een mooi, duurzaam en toekomstbestendig centrumgebied voor Waldervaart inclusief een nieuw Integraal Kind- en Expertise Centrum, een nieuwe sportzaal, wijkcentrum en woningen op de locatie Waldervaart.

Argumenten 1.1 De kaders zoals opgenomen in bijlage 2 geven houvast aan de verdere ontwikkeling van het IKEC en de gebiedsontwikkeling. Met de vaststelling van kaders geeft de gemeenteraad het college houvast om te komen tot voorstellen voor de realisatie van het IKEC en de gebiedsontwikkeling Waldervaart. Hier kan de raad de toekomstige voorstellen aan toetsen. Indien er hiervan wordt afgeweken dan zal de raad daarover pro-actief door het college over worden geïnformeerd en geconsulteerd. 1.2 Het opnemen van de functies onderwijs, sport en wijkvoorzieningen in één multifunctioneel gebouw zijn cruciaal om de doelstellingen van de gemeente, de partners van het IKEC en de buurt te kunnen bereiken. Door het opnemen van alle functies onder 1 dak, zorgen we ervoor dat er ook echt integraal kan worden samengewerkt door alle betrokken partijen, waaronder regulier basisonderwijs, speciaal basisonderwijs, speciaal onderwijs (cluster 3 en 4), kinderopvang, jeugdhulp, sport- en wijkvoorzieningen. Hiermee ontstaat het nieuwe centrum van Waldervaart en wordt dit een verbindend element en stimuleert het de sociale cohesie in de wijk.

3

1.3 In het IKEC is het onderdeel Expertise cruciaal om de domeinoverstijgende samenwerking tussen partijen te borgen en ook voor de regio van betekenis te kunnen zijn. In de Waldervaart realiseren we een Integraal kind- en Expertise Centrum (IKEC), wat een breed aanbod van onderwijs en expertise biedt met een focus op inclusief onderwijs en ondersteuning van kinderen met speciale behoeften. Door expertise toe te voegen aan het integraal kindcentrum, kan het schoolgebouw in de Waldervaart ook een regionale functie bedienen, waarbij de kinderen centraal staan, er samenwerking is in verschillende disciplines, zoals pedagogisch medewerkers, leerkrachten, en jeugdhulpspecialisten die interprofessioneel samenwerken. Daarnaast wordt er expliciete aandacht besteedt aan een inclusieve benadering, waarbij kinderen met en zonder ondersteuningsbehoeften samen leren en spelen, wordt er domeinoverstijgend gewerkt aan een soepele overgang tussen kinderopvang, (speciaal) onderwijs, en aanvullende ondersteuning op basis van een systeemaanpak waarbij verschillende partijen samen gedurende de dag betrokken zijn bij de ontwikkeling van de kinderen. Het IKEC Waldervaart vormt het hart van de wijk Waldervaart. Dit vormt een plek waar kinderen, ouders, professionals en wijkbewoners samen kunnen komen. 1.4 Het realiseren van woningbouw in vijf bouwlagen is ruimtelijk passend.

De woningbouw in het centrumgebied van Waldervaart moet passen bij de plek. Voor een centrumlocatie is een iets hogere bouwhoogte dan elders in de wijk passend. Het overgrote deel van de bebouwing in Waldervaart is 3 lagen hoog, waarmee een maximale bouwhoogte van de woningbouw tot 5 lagen passend wordt geacht. Daarnaast blijkt uit eerdere woningbouwplannen dat er een zeker bouwvolume moet worden gerealiseerd om tot een gebalanceerde grondexploitatie te komen. 1.5 Met deze financiële kaders + procesmatige afspraak wanneer de gemeenteraad een besluit neemt wordt financieel bewuste besluiten genomen en is de positie van de raad geborgd. Voor de ontwikkeling van het IKEC en de gebiedsontwikkeling worden twee aparte financieringsstromen gehanteerd. 1. Een vastgoedexploitatie incl. investeringen in de buitenruimte 2. Een grondexploitatie met daarin de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling waarin woningen worden gerealiseerd en het winkelcentrum wordt doorontwikkeld. In 2025 worden de definitieve leerlingprognoses voor Waldervaart opgesteld, waarmee – op basis van het normbedrag - het definitieve budget kan worden bepaald voor de scholen. Voor het Kinderdagverblijf wordt gekeken of het KDV zelf investeert in de ontwikkeling dan wel huur gaat betalen. Dit dient minimaal kostendekkende oplossing te zijn.

Voor het wijkcentrum wordt apart inzichtelijk gemaakt welke investering nodig is. Dit alles wordt in twee stappen aan de

4

gemeenteraad voorgelegd. Eerst in het najaar 2025 als de leerlingprognoses gereed zijn en daarna in 2026 als het Voorlopig ontwerp is gemaakt. Voor de gebiedsontwikkeling wordt een grondexploitatie opgesteld, waarbij het een afweging is om een maximum van 5 bouwlagen te hanteren en de standaard verdeling voor woningbouwcategorieën te hanteren. Of dit leidt tot een kostenneutrale grondexploitatie moet nog blijken. Hiervoor krijgt de gemeenteraad een grondexploitatie ter vaststelling voorgelegd in 2026 waarmee een afgewogen vastgoed- en gebiedsontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. 1.6 Goede bereikbaarheid en veilige ontsluiting zijn extra belangrijk voor zowel de bestaande bewoners / belanghebbenden als de partners van het IKEC met haar gebruikers. In de eerdere gebiedsuitwerking is het onderdeel verkeer cruciaal gebleken in de uitwerking van de plannen. Hier dient voldoende ruimte en aandacht voor te worden gemaakt in de nieuwe plannen, in uitdrukkelijk overleg met de buurtbewoners en andere belanghebbenden. 2.1 Door de hernieuwde samenwerking en hernieuwde start is er extra voorbereidingskrediet nodig omdat er langer dan vooraf geraamd inzet nodig is. Door de hernieuwde start van de gebiedsontwikkeling en de nieuwe uitgangspunten voor het IKEC is er een nieuw voorbereidingskrediet nodig.

Dit budget is nodig voor de bekostiging van het projectteam, te komen tot een nieuwe grondexploitatie, onderzoekskosten en een nieuw stedenbouwkundig plan, omgevingsplan en onderzoeken. Het aanvullende voorbereidingskrediet is geraamd op € 493.000,- excl. btw. De kosten van het ontwerp van het IKEC wordt van het bestaande krediet gefinancierd. 2.2 De bestede kosten voor dit voorbereidingskrediet worden opgenomen in de grondexploitatie. Alle kosten die in het kader van het voorbereidingskrediet worden gemaakt zullen in de toekomstige Grondexploitatie worden opgenomen, m.u.v. kosten die langer dan 5 jaar voor het openen van de Grondexploitatie gemaakt zijn.

Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Het aanpassen van kaders kan gevolgen hebben voor de planvorming en financiën. Hiervoor wordt aangeraden om bij het bepalen van andere kaders ook deze gevolgen in beeld te brengen. 1.2

Het niet in 1 gebouw opnemen van alle functies staat een goede samenwerking tussen partijen in de weg. Het opnemen van de sportzaal maakt het functioneren ervan makkelijker voor de scholen die in het gebouw zitten. Daarnaast is er ook een synergievoordeel omdat er gebruik kan worden gemaakt van dezelfde parkeerplaatsen voor de sportzaal.

5

1.3

Als het onderdeel Expertise een minder prominente plek of geen plek krijgt in het IKEC dan wordt geen recht gedaan aan de intensieve kennis, ervaring en vaardigheden die nodig zijn om de doelstellingen van het IKEC te behalen.

1.4

Een hoger maximum bouwlagen (6 of hoger) is minder passend bij het centrum van Waldervaart en stuit op weerstand bij de bewoners van Waldervaart. Een lager maximum (4 of lager) beïnvloedt het saldo van de grondexploitatie negatief t.o.v. 5 lagen.

2.1

Het niet beschikbaar stellen van het krediet betekent dat er geen gebiedsontwikkeling Waldervaart komt en dit project daarmee stil komt te liggen. De bouw van het IKEC kan wel doorgaan, maar er missen dan wel synergievoordelen tussen de twee ontwikkelingen.

Financiële aspecten Voor de realisatie van het IKEC inclusief sportzaal is eerder een krediet beschikbaar gesteld. Hier zullen ook de voorbereidingskosten van de bouw van het IKEC uit worden gefinancierd. Daarnaast is er voor de gebiedsontwikkeling (woningbouw en winkelgebied) eerder een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Hierop wordt nu een aanvulling gevraagd. Onderstaand is een en ander uitgewerkt.

Gebiedsontwikkeling Uw raad heeft eerder ingestemd met het toekennen van een benodigd voorbereidingskrediet voor de gebiedsontwikkeling van Waldervaart. Oorspronkelijk is dit een bedrag van € 116.000,- geweest. Hierop is een tekort ontstaan die in 2024 in de 2e voortgangsrapportage is aangevuld met € 88.000,-. Daarnaast wordt bij de jaarrekening 2024 € 44.000,- aan kosten die langer dan 5 jaar geleden zijn gemaakt afgewaardeerd ten laste van de reserve grondexploitatie. De kosten zijn onder andere gemaakt voor het stedenbouwkundig plan, onderzoeken en het opstellen van het bestemmingsplan. In bijlage 1 is een toelichting opgenomen op deze kosten. Er is per 1 januari 2025 nog € 27.000,- ‘over’ uit het vorige krediet.

Oorspronkelijke aanvraag 2e rapportage 2024 Bestaand krediet Gemaakte kosten Afwaardering t.g.v. > 5 jaar oude kosten Stand krediet per 31-12-

(in euro’s) 116.000 88.000 204.000 250.000 -73.000

(€ 29.000,- in 2024 en € 44.000,- in 2025)

177.000 6

2024 Resterend krediet per 11-2025

27.000

(204.000 – 177.000)

Nu wordt er een nieuw krediet gevraagd, omdat er nieuwe plannen voor de gebiedsontwikkeling moeten worden gemaakt. De grondexploitatie wordt opgesteld als het stedenbouwkundig plan gemaakt is. Dit zal naar verwachting 1,5 tot 2 jaar duren. Om genoemde resultaten voor Waldervaart te behalen en de daarbij horende activiteiten uit te voeren zijn in 2025 en 2026 de volgende kosten voorzien: €520.000,- (vanaf 1-1-2025). Met inachtneming van het resterend krediet van € 27.000,- (per 1-1-2025) komt de nieuwe kredietvraag uit op € 493.000,- excl btw. Deze kosten worden geactiveerd op de balans immateriële vaste activa waarbij rekening moet worden gehouden met bepalingen uit de BBV (besluit begroting en verantwoording). 1. Indien de gebiedsontwikkeling tijdig doorgaat worden de kosten ingebracht in de toekomstige grondexploitatie; 2. Indien de gebiedsontwikkeling geen doorgang vindt zullen de gemaakte kosten worden afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie. Hieronder vindt u de onderbouwing van het nieuwe krediet. Nieuw krediet (per 1-1(in euro’s) 2025) Personele kosten 225.000 Externe kosten 210.000 Onvoorzien (20%) 85.000 Resterend van bestaand -27.000 krediet (per 1-1-2025) Nieuw aan te vragen krediet 493.000 (per 1-1-2025) De € 520.000,- kosten bestaan uit: - De kosten van de inzet van de medewerkers die specifiek ingehuurd worden op projectbasis.

Deze kosten zijn geraamd op € 225.000,-. Uitgangspunt hierbij is dat een deel van de personeelskosten gedekt wordt vanuit de personeelsbegroting. Een ander deel (inhuur specifiek op projectbasis) dient te worden bekostigd uit het aan te vragen voorbereidingskrediet. - Externe kosten van €210.000,- voor de inhuur van onder andere stedenbouwkundig- / landschapsbureau, adviesbureau omgevingsplan, uit te voeren onderzoeken, juridische zaken, participatie en energieconcept. - Onvoorzien van 20% IKEC De voorbereidingskosten ten behoeve van het IKEC worden gefinancierd vanuit het bestaande krediet van de scholen en de sportzaal. Hierover wordt in het 7

najaar van 2025 specifiek voor Waldervaart een update gegeven als de leerling prognose voor Waldervaart gereed is + de locatie van het IKEC is bepaald en het eerste schetsontwerp aan de raad wordt gepresenteerd. Communicatie Participatie en informeren van bewoners en stakeholders is belangrijk. Hiervoor is onder andere een klankbordgroep in werking getreden. Deze klankbordgroep is samengesteld uit enkele buurtbewoners en belangenorganisaties zoals de wijkvereniging Waldervaart, Sportfondsen Schagen, ondernemers, Gehandicapten Platform Schagen, en de fietsersbond. De klankbordgroep zal ook echt als klankbord gaan fungeren, waarnaast ook de buurtbewoners mogen meedenken en participeren binnen de door college en raad vastgestelde kaders. In aanloop naar het collegebesluit is de klankbordgroep op 5 februari jl. meegenomen in het te doorlopen proces en meegenomen in de eerste analyses die er van het gebied zijn gemaakt. Dit is positief verlopen, waarbij er wel aandacht werd gevraagd voor de staat van de gebouwen gezien de doorlooptijd naar de oplevering van het IKEC in 2029. Informatievoorziening voor buurtbewoners, belanghebbenden en andere geïnteresseerden zal gaan via digitale nieuwsbrieven en platforms. Ook is er inzet van een functioneel emailadres voor vragen en opmerkingen; waldervaart@schagen.nl.

Uitvoering en evaluatie In de projectopdracht is een planning meegenomen die eindigt met de ingebruikname van het IKEC in de zomer van 2029 en de oplevering van de woningbouw in 2030. Om deze planning te halen wordt het project gefaseerd uitgevoerd in de volgende stappen; - Maart 2025: Vaststelling projectopdracht door het college. - Mei 2025: Voorbereidingskrediet goedgekeurd door de raad. - Najaar 2025: Vaststellen definitieve locatie, schetsontwerp IKEC, PvE, kostenraming + stedenbouwkundige verkenning gebiedsontwikkeling. - jan 2026 – juni 2026: voorlopig ontwerp IKEC. - Medio / najaar 2026: Vaststellen definitief krediet IKEC + Stedenbouwkundig plan + GREX Waldervaart - Nov 2026 – mei 2027: Planologische procedure IKEC. - Najaar 2027 - 2029: Bouw en oplevering IKEC. - 2029 - 2031: Woningbouw en herinrichting openbare ruimte Bijlage 1. RB (Raadsbesluit) Voorbereidingskrediet Waldervaart 2. RV Bijlage 1 Begroting voorbereidingskrediet 3. RV bijlage 2 Kaders Waldervaart 4. RV Bijlage 3 toelichting op het project Waldervaart

8

9