Reactiememo SSG op rapport Hospitality Group__470171__ (geanonimiseerd)

Stichting Sportgebouwen Groenoord De Dreef 30 1741 MH Schagen ING Bank: NL55INGB0007210398 Rabobank: NL90RABO0124579221 BTW nummer: 8625. 30. 118. B. 01 KvK nummer: 82589704 Schagen , 27 augustus 2025

Betreft:

Reactie namens het bestuur van Stichting Sportgebouwen Groenoord op het eindrapport Toetsing Businesscase door Hospitality Group d. d. 27 augustus 2025

1. Aanleiding Stichting Sportgebouwen Groenoord werkt in nauwe samenwerking met de gemeente Schagen aan de herontwikkeling en verduurzaming van Sportpark Groenoord. Om inzicht te krijgen in de financiële impact en haalbaarheid is door onze stichting een businesscase uitgewerkt. Deze businesscase is door Hospitality Group op verzoek van de gemeente getoetst op: De realiteitszin en risico’s van de exploitatiebegroting De investeringsraming De juridische en fiscale structuur Op 27 augustus 2025 heeft Hospitality Group haar eindrapport uitgebracht. In dit memo geven wij onze reactie op de gesignaleerde bevindingen en aanbevelingen. 2. Bevindingen en aanbevelingen en onze reactie daarop De bevindingen en aanbevelingen en onze reactie daarop vatten wij als volgt samen:

Bevinding/aanbeveling In de managementsamenvatting en de slotconclusie van het rapport is onderstaande overall beoordeling van de businesscase te lezen.

Reactie Stichting Sportgebouwen Groenoord Wij zijn blij om te lezen dat net als Treem nu ook Hospitality Group tot de conclusie komt dat sprake is van een realistische en robuust opgebouwde businesscase , zij

het dat op onderdelen nog aanscherping en nadere onderbouwing aangebracht kan worden.

De businesscase bevat een

zorgvuldige opbouw van de exploitatiebegroting , met doordachte ramingen en een inhoudelijke aansluiting op de beoogde organisatievorm. Veel van de inkomstenposten zijn verdedigbaar onderbouwd , met name de reguliere zaalverhuur en de horeca inkomsten vanuit de

Dat geldt met name voor een nadere onderbouwing van de investeringsraming die gepland staat voor als het Voorlopig Ontwerp gereed is en de daaruit af te leiden splitsing tussen clubgebouw en sporthallen.

verenigingen. Ook aan de kostenzijde zijn de meeste lasten herkenbaar opgebouwd op basis van ervaring ,

reserveringslogica of verdeelsleutels. De businesscase laat daarmee zien dat er goed is nagedacht over de exploitatie als geheel. In het eindrapport van Hospitality Group wordt een aantal keren een opmerking gemaakt over het kwaliteitsniveau en kostenniveau van de te realiseren sporthal op basis van de investering per m2. De belangrijkste passage uit het rapport over dit onderwerp is wat ons betreft de volgende.

Het is goed om te beseffen dat de raming van de investering niet op zich zelf staat. Het is in de kern de financiële vertaling van wat we in het Programma van Eisen hebben uitgewerkt. Belangrijke elementen in ons Programma van Eisen zijn vanaf het begin geweest: Zo veel als mogelijk multifunctioneel te gebruiken Zo duurzaam mogelijk met nul op de meter als

ambitie Toekomstbestendig en duurzaam , ook in materiaalgebruik Voldoende mogelijkheden voor grotere bezoekersaantallen gelet op het niveau van zaalvoetbal , handbal en volleybal in onze

Na een aanvullend gesprek met Antea is duidelijk geworden dat de uitgangspunten van de kostencomponenten tussen een

middel en hoogwaardig

gemeente

voorzieningenniveau zitten , anders dan sober en doelmatig zoals in de

Voldoende mogelijkheden voor evenementen , mede gelet het optimaliseren van de exploitatie

businesscase wordt geduid.

In de notitie van Antea van 21 augustus jl. , welke als bijlage bij het eindrapport is meegestuurd , wordt uitgelegd dat

het bouwkostenkompas (de vaktechnische onderlegger voor de bouwkostenraming) onderscheid maakt in vier kwaliteitsniveaus: 1. 2. 3. 4.

Laag/eenvoudig Midden/standaard Hoog Zeer hoog/exclusief

Hier wordt ook een nadere duiding aan gegeven.

Elementen die passen bij midden/standaard en die van toepassing zijn op ons project zijn:

Geschikt voor multifunctioneel gebruik Degelijke en duurzame materialen Beleving: degelijk en gebruikersvriendelijk Kenmerken van een hoog niveau zijn onder andere: Geschikt voor topsport , regionaal sportcentra en evenementen

Geavanceerde installaties (klimaatbeheersing en volledige duurzaamheid)

Ruime tribunes , uitgebreide horeca voor grotere bezoekersaantallen , vergaderfaciliteiten , grote mate van multifunctioneel gebruik Beleving: uitstraling , geschikt voor grot toernooien

of commerciële exploitatie In ons Programma van Eisen hebben we een mix opgenomen van elementen uit de categorie midden en de categorie hoog. De conclusie uit het rapport dat het voorzieningen niveau tussen het niveau midden en hoog in zit onderschrijven wij volledig. Dat is een bewuste keuze die aansluit op de behoefte van de gebruikers , de positie in de regio en onze wens om zo duurzaamheid , doelmatigheid en multifunctionaliteit centraal te stellen. Wij zijn er van overtuigd dat dit de toekomstbestendigheid en de exploitatie van de hallen ten goede komt en dat we uiteindelijk daarmee op een verantwoorde wijze gemeenschapsgeld uitgeven.

De verwachte bezettingsgraad van de sporthallen wordt in zijn

algemeenheid als realistisch beschouwd. Met een uitzondering voor de bezettingsgraad tussen 14. 00 en 18. 00 uur Daar is gerekend met een bezettingsgraad van 60% wat als optimistisch wordt beschouwd. Het verzoek is om dit nader te onderbouwen.

In de conclusie wordt nog aangegeven dat dit uitgangspunt afwijkt van hetgeen in onze businesscase staat beschreven. Dat herkennen wij niet. Het woord sober komt in onze businesscase niet voor. Het klopt dat in het rekenmodel de bezetting van de sporthallen vanuit een gedetailleerde berekening wordt

opgebouwd waarbij een bezettingsgraad van 60% overall het uitgangspunt is geweest. Deze bezettingsgraad is met een van de vorige exploitanten van de sporthallen afgestemd en komt ook overeen met de actuele bezettingsgraad van de Groenweghal en Spartahal zoals opgenomen in het Mulier rapport dat de gemeente in juni 2024 heeft laten opstellen. Treem heeft eerder geoordeeld dat er kansen liggen om de bezettingsgraad te optimaliseren in de richting van 70%. Wij hebben gemeend om de bezettingsgraad van de sporthallen nog eens op een alternatieve wijze te toetsen en wel met data verzameld door het Mulier instituut (bron www. sportenbewegenincijfers. nl).

Dit geeft de volgende kengetallen:

Doordeweeks overdag (08. 00-16. 00 uur) bezettingsgraad 50%-60% Doordeweeks ’s avonds boven de 80% Weekend , met name zaterdag vergelijkbaar of hoger In bijlage 1 bij dit memo hebben wij uitgewerkt hoe de bezetting van de sporthallen zou zijn op basis van de uitgangspunten van het Mulier instituut waarbij wij zijn

uitgegaan van de onderkant van de bandbreedtes die door het Mulier instituut worden opgegeven. Dat zou in het eerste jaar leiden tot een bezettingsgraad van gemiddeld 64% en jaarlijkse huurinkomsten van € 297. 000 (exclusief verhuur in vakantieperiodes) , terwijl in onze businesscase een bedrag van € 265. 000 is opgenomen. Naar onze mening bevestigd dit dat de bezetting van de sporthallen op een realistische manier in de businesscase is opgenomen.

Er zijn verschillende aanbevelingen ten aanzien van de

bouwkostenraming waaronder de hoogte van de bouwkosten , de toedeling tussen clubgebouw en sporthallen

De inkomsten van het Regius college voor het gebruik van

de buitensportaccommodatie (in het eerste jaar geraamd) op € 108. 000 is (te) optimistisch begroot.

De horecaomzet is optimistisch

ingeschat en kan beter worden onderbouwd met name de extra inkomsten vanwege bezoek aan fysio , BSO en mensen uit de buurt en het bedrag dat is ingerekend voor uitbreiding assortiment en prijsaanpassingen.

De aanbeveling om een nadere onderbouwing op te leveren van de investeringsraming nemen wij (uiteraard) ter harte. Hiervoor waren al offertes opgevraagd en afspraken gemaakt met BBA uit Heemskerk. Zodra het Voorlopig Ontwerp is afgerond zal een elementenraming

worden opgesteld en daaruit afgeleid een nadere uitsplitsing van de investering voor de sporthallen en het clubgebouw. Deze bevinding onderschrijven wij. Wij hebben het bedrag in de businesscase opgenomen op basis van informatie ingewonnen bij de Gemeente , maar de situatie blijkt in de praktijk anders en genuanceerder te liggen. Wij moeten de gesprekken met het Regius nog afronden , maar het risico is dat de inkomsten van Regius zo’n € 50. 000 te hoog zijn ingeschat. De horecaomzet hebben we begroot op basis van de huidige omzet vanuit de 3 clubs aangevuld met de geraamde omzet vanuit de sporthallen. Daarbij is tevens rekening gehouden met een verhoging van 35% wegens aanpassing van het assortiment aan de eisen van de tijd (denk aan verkoop van meerdere soorten koffie) en aanpassing van de prijzen naar een meer marktconform niveau. Ook ruimere openingstijden dragen hier aan bij. Alhoewel het hier gaat om een raming en er geen sluitende onderbouwing voor het percentage van 35% aanwezig is , achten wij de benadering voorzichtig/realistisch ingestoken. Belangrijker is wat ons betreft dat in het rapport nogal de nadruk wordt gelegd op de horecaomzet. Maar het effect op het uiteindelijke rendement onder aan de streep is verwaarloosbaar. Stel dat de horeca omzet € 50.

000 lager uitvalt , dan zijn de inkoopkosten ook 35% lager , de inzet van personeel is 30% lager want die wordt afgestemd op de omzet , Dat betekent een lagere bijdrage van 35% van € 50.000 , ofwel € 17. 500. Tegelijk zal dan de afdracht aan de clubs 80% van dat bedrag lager uitvallen en is het effect voor onze Stichting nog € 3. 500. Naar onze mening is daarmee de impact van het risico dat de horecaomzet te hoog is ingeschat verwaarloosbaar.

De businesscase is behoorlijk in

detail en het ontbreekt aan een overzicht waarin je in een oogopslag ziet hoe de inkomsten en kosten zijn verdeeld over clubgebouw en sporthallen. Kleedkamers die bij de sporthal horen vallen onder de sporthalhuur en andersom. Maar in de praktijk worden kleedkamers multifunctioneel gebruikt. Het onderscheid is in het rekenmodel niet scherp of overtuigend onderbouwd.

De inrichting van personele organisatie (manager open sportpark en onderhoud velden en terrein) roept de vraag op of deze lasten op

de juiste wijze worden toegerekend aan clubgebouw en sporthallen.

Het klopt dat in het rapport van de businesscase dit niet op de genoemde wijze is uitgewerkt. Wij hebben er als Stichting voor gekozen om die uitwerking op te nemen in presentaties voor de verschillende stakeholders , waaronder de gemeenteraad. Zie bijvoorbeeld de screenshots opgenomen in bijlage 2. Vrijwel alle kosten zijn verdeeld op basis van de verdeling van de bouwkosten over clubgebouw en sporthallen ,

gebaseerd op een verdeling van m2. Met de kennis van nu en gelet op de fase waarin de ontwikkeling zich bevindt zien wij geen ander uitgangspunt dan de verdeling die wij hebben toegepast. Een scherp onderscheid zoals in het eindrapport wordt

verlangd zou afbreuk doen aan het multifunctionele gebruik van de kleedkamers. Deze vraag begrijpen wij heel goed. De opbouw van onze organisatie en de onderbouwing van de personeelskosten in de Excel uitwerking van de businesscase gingen nog uit van het concept open sportpark. Hierbij werd er ook van uitgegaan dat buurtsportcoaches en een verenigingsondersteuner (maatschappelijke) waarde aan het initiatief konden toevoegen en dat die vanuit de beschikbare budgetten van Gemeente en VWS gefinancierd zouden kunnen worden. Dat idee omarmen wij nog steeds , maar dit zal met de Gemeente verder afgestemd moeten worden. De feitelijke (personele) organisatie voor onze Stichting zal , zoals we het nu voorzien , bestaan uit 55, fte met een bedrag aan loonkosten van afgerond € 280. 000. Het aantal van 55, fte hebben we recent nog afgestemd met Wouter de Haas van Treem die bevestigde dat dat een realistisch uitgangspunt is. Het gaat dan om de volgende functies: -

Een locatiemanager voor 40 uur per week Een horecamanager voor 40 uur per week Een allround locatiemedewerker voor 32 uur Een receptioniste/adm. medewerker voor 32 uur per week

-

Schoonmaakmedewerker voor 32 uur per week Onderhoudsmedewerker , conciërge voor 32 uur

In totaal gaat het dan om bijna 52, fte’s zodat er nog enige ruimte is ten opzichte van de aantallen in de businesscase. Belangrijk om te beseffen is dat er sprake zal zijn van

combinatiefuncties en dat de schoonmaakmedewerker en onderhoudsmedewerker niet in vaste dienst zullen komen. Wij gaan daar een samenwerking aan met bedrijven in de regio.

Belangrijk is ook dat wij een samenwerking voor ogen hebben om op de locatie een opleidingscentrum te realiseren voor mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt. Dit kan naar onze mening een behoorlijke maatschappelijke meerwaarde opleveren. Al met al gaan wij er van uit dat met deze nadere toelichting helder is hoe we de organisatiestructuur (met de inzichten van vandaag) voor ogen hebben en dat een verdeling op basis van oppervlakte voor nu de enige werkbare verdeling oplevert. Wij blijven in de komende jaren tot aan de opening sleutelen aan de organisatie om die steeds verder te optimaliseren. Onderhoud van de velden is ten onrechte toegerekend aan de sporthallen

De energielasten zijn voor een

aanzienlijk bedrag opgenomen , ondanks de duurzaamheidsambities.

Onderbouw de rationale voor de keuze voor een hal met een hoogte van 9 meter.

Zie bovenstaande uitwerking. Er zal niemand in dienst

komen voor het onderhoud van de velden , dat blijft de verantwoordelijkheid van de clubs , niet van de Stichting. Excuus dat deze tekstregel in het Excel model nog niet was aangepast. Onderhoud van het buitenterrein rond de hallen rekenen wij wel tot onze verantwoordelijkheid. En dat pakken we liefst samen met vrijwilligers en inzet van Esdege Reigersdaal op. Dat klopt , ons streven is nog steeds om zo dicht mogelijk tegen energieneutraal te zitten , maar onze adviseurs wijzen ons er op dat door netcongestie en andere uitdagingen een volledig energieneutraal gebouw waarschijnlijk niet mogelijk zal zijn. Voorzichtigheidshalve is deze post daarom opgenomen. Overigens voor een bedrag dat behoorlijk lager is dan de optelsom van het energieverbruik in de huidige hallen. In het eindrapport wordt aangegeven dat de extra investering om een van de beide hallen te realiseren met een hoogte van 9 meter circa € 400. 000 tot € 500. 000 aan extra investering vergt. Waarbij de vraag wordt gesteld of deze extra investering te rechtvaardigen is. Allereerst is van belang dat wij het bedrag van € 400. 000 tot € 500. 000 niet goed beoordelen. De extra hoogte vergt geen extra m2 wat het lastig maakt de extra investering te duiden. Maar als we uitgaan van een dergelijke bandbreedte dan zou bij een afschrijvingsperiode van 40 jaar de jaarlijkse afschrijvingslast zo’n € 10. 000 tot € 12.

500 bedragen. Daar komen dan de rentelasten over 40 jaar bij (gemiddeld € 6. 000 per jaar). Extra onderhoudslasten zijn er nauwelijks omdat de

oppervlakte van het dak (waar traditioneel veel onderhoud naar uitgaat) niet veranderd. Er zal wellicht nog enige extra

energie verbruikt worden , maar dat proberen we met de duurzaamheidsmaatregelen tot het minimum te beperken. Al met al benaderen wij de jaarlijkse meerkosten in de orde van € 20. 000. Daar staat tegenover dat we over een periode van 40 jaar meer functionaliteit en flexibiliteit toevoegen aan de sportaccommodatie. Vergelijkbare initiatieven kiezen voor een hoogte van 9 meter om toekomstbestendig te zijn , geschikt voor meerdere evenementen , geschikt voor topsport handbal , volleybal , turnen en geschikt voor sporten die vandaag misschien nog niet worden beoefend , maar in de toekomst wel. Wij zijn van mening dat dat voordeel opweegt tegen de jaarlijkse meerkosten. Bij het realiseren van 1 extra event per jaar zouden we bij het hanteren van commerciële tarieven de meerkosten al hebben terugverdiend. Wij hebben er vertrouwen in dat ons dat gaat lukken. 3. Conclusies Wij zijn blij met de conclusie in het eindrapport dat de door ons opgestelde businesscase een professionele en solide basis vormt voor de verdere besluitvorming over de realisatie van de verduurzaming en herontwikkeling van sportpark Groenoord. In deze reactie hebben we onze reflectie opgenomen op de belangrijkste bevindingen en aanbevelingen. Wij danken Hospitality Group voor de fijne samenwerking en hun kritische blik. Uiteindelijk wordt de businesscase daar

alleen maar beter van. De komende maanden zullen we met passie en enthousiasme de businesscase verder uitwerken met speciale aandacht voor de aanbevelingen die in het rapport zijn opgenomen.

Bijlage 1: uitwerking onderbouwing bezetting sporthallen Stichting Sportgebouwen Groenoord , Schagen Aanvullende c. q. alternatieve onderbouwing bezetting sporthallen

Dagdeel Overdag 08. 00 - 16. 00 uur Avond 16. 00-23. 00 uur Zaterdag 09. 00 - 19. 00 uur Zondag 09. 00 - 19. 00 uur Bezetting per week Bezetting buiten vakanties (42 weken)

Maandag t/m vrijdag aantal uren

40 35

Zaterdag

Zondag

Bezettingsgraad Gebruik hal in Gebruik hal in Tarief in 2028 landelijk volgens aantal uren aantal uren (eerste jaar TotaalMulier instituut voor 1 hal voor 2 hallen exploitatie)

75

10

10 10

40 35 10 10 95

3. 150

4 20

420

3. 990

10

50% 80% 80% 50% 64%

20 28 8 5 61

40 56 16 10 122

2. 562

5. 124

Bijlage 2: voorbeelden van sheets uit presentaties voor de Raadswerkgroep

58 58 58 58

Inkomsten uit zaalbezetting buiten vakanties en extra commerciele inzet 2. 320 3. 248 928 580 7. 076 2 97. 192