Reactie D66 op Trambaan - Beemsterboerweg -2 historie

Schagen Onderwerp Agendapunt woningbouw

: Oordeelsvormende vergadering van 15 april 2025 : 7. Bestemmingsplan Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en

Inleiding Opvallend was het bericht van 18 mei 2022 op Noordkopcentraal.nl (zie de link bij punt 1) waarin aangegeven werd dat het glastuinbouwbedrijf aan de Trambaan 30 in Warmenhuizen gesaneerd wordt en dat de kosten van de sanering gecompenseerd mogen worden door de bouw van 16 woningen in de vorm van 10 rijtjeshuizen, een twee-onder-een-kapwoning en een viertal vrijstaande woningen/bouwkavels aan de Beemsterboerweg op grond in eigendom van de gemeente. Het werd gepresenteerd als een Ruimte voor-Ruimte-overeenkomst. De foto laat de betrokken en tevreden partijen zien na het tekenen van een anterieure overeenkomst. D66 heeft destijds met verbazing kennisgenomen van dat bericht op Noordkopcentraal.nl. - Waarom heeft het college toegestaan dat de wethouder Ruimtelijke Ordening en Economie een RvR-overeenkomst aangaat terwijl die provinciale RvR-regeling in 2020 was opgeheven? -

Waarom zette dat college, die wethouder gemeentegrond in als compensatielocatie voor die woningen ten nadele van een grondopbrengst voor de gemeente?

D66 heeft naar aanleiding daarvan indringende vragen gesteld, mondeling aan de verantwoordelijk wethouder en schriftelijk aan het college. Het eerste gesprek over onder andere deze casus was met de nieuwe wethouder, na afzegging van een eerder geplande afspraak, op 19 december 2022. In de kern kwam het neer op de vraag “hoe kan van die anterieure overeenkomst afgekomen worden”. Een anterieure overeenkomst die niet alleen onrechtmatig is maar ook het belang van de Maatschap feitelijk verre stelt boven het ‘algemeen’ belang. Een constructie die de Maatschap de mogelijkheid biedt om aan de grondwaarde van een gemeentelijk perceel aan de Beemsterboerweg tenminste € 526.000,-- als compensatie van de restwaarde van oude kassen en de sloopkosten met een mogelijke winst oplopend tot € 800.000,--.te onttrekken. Slim verpakte staatsteun? De wijze van beantwoording van die vragen riep irritatie op en dat is niet voor het eerst. Het is deels suggestief draaien om de feiten, om bedenkelijke interpretaties voorleggen en het bekende kirren (kluitje in het riet-houding) kennelijk vanuit de veronderstelling dat alles kritiekloos voor waar wordt aangenomen. - Waarom is dit college, deze wethouder doorgegaan op de ingeslagen weg van het vorige college en met name die van de CDA-wethouder in dat college, nu commissaris van de Koning in Noord-Holland voor de BBB.

- Waarom is de vraag “hoe kan van die anterieure overeenkomst afgekomen worden” genegeerd, onbeantwoord gebleven? Voor D66 was dit aanleiding om een tijdlijn op te stellen en inhoudelijk in te gaan op deze casus. Hoe krijg je dat op een effectieve manier bij de raad in de Oordeelsvormende vergadering over het voetlicht? Hoe laat je zien welke mogelijke verbanden er gelegd (zouden) kunnen worden dan welke door elkaar lopende en conflicterende belangen er zijn in dit dossier. Gekozen is voor een tijdlijn met een analyse en commentaar vooraf aan de Oordeelsvormende vergadering voor te leggen aan de overige fracties.

1

Tijdlijn - analyse casus Trambaan 30 Warmenhuizen <> Beemsterboer-weg Waarland De tijdlijn van de casus (Ruimte voor Ruimte) “sloop kassen aan de Trambaan 30 te Warmenhuizen in relatie tot ontwikkeling woningbouw aan de Beemsterboerweg te Waarland” op gemeentegrond. Inleiding 1. 13/16 april 2010; antwoordbrief aan Van der Borden Makelaardij over Ruimte voor Ruimte als vervolg op gegeven informatie aan Van de Borden op 3 augustus 2009. Het planologisch kader is het bestemmingsplan Buitengebied van Harenkarspel. 1. Enige data in het kort  17 november 2020; NHN 2020; Ruimte voor Ruimteregeling uit de PRV opgeheven;  1 januari 2021; ingang overgangsregeling van ontwerpbestemmingsplannen RvR die voor 1 januari 2021 ter inzage hebben gelegen  17 maart 2021 verkiezingen 2e kamer; BBB met 1 zetel in de kamer;  BBB stijgt aanzienlijk in de peilingen.

 15 maart 2022 gemeenteraadsverkiezingen  18 mei 2022 anterieure overeenkomst Ruimte voor Ruimte met de Maatschap Vermuë gevestigd aan de Burchtweg 2 te Warmenhuizen  19 mei 2022 het bericht op Noordkopcentraal.nl “16 nieuwe woningen in Waarland”  14 juli 2022 afscheid ph Ruimtelijke ordening en Grondzaken, Jelle Beemsterboer;  BBB stijgt verder in de peilingen naar de verkiezingen voor Provinciale Staten en Hoogheemraadschap op 15 maart 2023; partijen maken zich op voor de verkiezingen door werving en selectie kandidaten en het opstellen van kandidatenlijsten;  15 maart 2023 verkiezingen voor Provinciale Staten en het Hoogheemraadschap met voor het Hoogheemraadschap oud CDA’er Jos Beemsterboer (vader van Jelle) als lijsttrekker voor de BBB; grote overwinning BBB voor Provinciale staten en 1e kamer en verlies voor het CDA;  7 juli 2023 NH nieuws; Jelle Beemsterboer kandidaat gedeputeerde voor BBB;  17 juli 2023 benoeming Jelle Beemsterboer als gedeputeerde;  7 juli 2023 Rutte biedt ontslag aan aan de Koning;  22 november 2023 verkiezingen 2e kamer; 2.

19 mei 2022 Bericht op Noordkopcentraal.nl Ondertekening anterieure overeenkomst op 18 mei 2022 tussen: - De veehouderij/maatschap Vermuë-Joziasse, gevestigd aan de Burchtweg 2, Warmenhuizen, vanaf 31-08-2018 voor € 550.000,-- eigenaar van de in het geding zijnde percelen Warmenhuizen sectie F 610 en F 436 gelegen aan de Burchtweg achter de bedrijfswoning Trambaan 30 (bron kadaster) De vrouwelijke helft is ‘Voorzitter en Provinciaal voorzitter Noord-Holland Vrouw en Bedrijf” volgens het bericht onder onderstaande link. https://www.ltonoord.nl/bestuurders-en-medewerkers/bestuurders/vrouw-enbedrijf/helma-vermue -

Gemeente, CDA-wethouder J. Beemsterboer, portefeuillehouder Ruimtelijke ordening en Grondzaken (ph RO-GZ) door de burgemeester, als op grond van de gemeentewet aangewezen vertegenwoordiger van de gemeente, gemachtigd de overeenkomst aan te gaan

-

Makelaar N. Hoedjes van H3 landelijk vastgoed b.v. in veel ruimte voor ruimte dossiers optredend als adviseur, aankopend makelaar, opsteller “formulier exploitatieberekening” en verkopend makelaar van de bouwpercelen zoals in Schagen bij onder andere het wijzigingsplan Dirkshorn-Oosterdijk, het bestemmingsplan Burgerweg- Ruimte voor ruimte (Groote Sloot) te Burgerbrug en het wijzigingsplan Waarland-Beemsterboerweg (2017), voor een strook grond tegenover het onderhavige perceel H 3140

Kader voor besluitvorming volgens het bericht op Noordkopcentraal.nl (zie link): - Bestemmingsplan Landelijk gebied Harenkarspel (bp Waarland wordt niet genoemd);

2

-

Saneren glastuinbouwbedrijf Trambaan 30 – compensatie 16 woningen aan de Beemsterboerweg https://noordkopcentraal.nl/16-nieuwe-woningen-in-waarland/ 3. Feitelijk ruimtelijk kader op 18 mei 2022: Gemeente a. Bp Landelijk gebied Harenkarspel vastgesteld 11 december 2013 i. Trambaan 30: bestemming agrarisch met waarden (art. 3) met functieaanduiding “glastuinbouw”, de gebiedsaanduiding “zaadveredelingsconcentratiebedrijf” en de gebiedsaanduiding wro-zone-wijzigingsgebied Van belang is in deze casus artikel 30 Algemene wijzigingsregels die het college toestaat de bestemming te wijzigen volgens o lid d ten behoeve van zaadveredelingsbedrijf met bouwvoorwaarden volgens artikel 3 lid 2 lid 3.2 o lid e, voor onder voorwaarden “de bouw van nieuwe woningen ter compensatie van storende bebouwing of functies (ruimte voor ruimte regeling)”; o lid f ten behoeve de vestiging van zaadveredelingsbedrijven onder de toekenning van een bouwvlak aan de betreffende gronden b. Bp Waarland vastgesteld 24 april 2013 i. Beemsterboerweg kad.perceel Harenkarspel H 3140 : bestemming agrarisch met gebiedsaanduiding wro-zone-wijzigingsgebied 1 (regels art. 3) Van belang voor deze casus is lid 3.7 wijzigingsbevoegdheid dat het college onder punt a.

toestaat om de gronden met die gebiedsaanduiding te wijzigen in “woongebied” met dien verstande dat (een selectie!): o (1) de gronden uitsluitend mogen worden ingezet voor compensatie op basis van de provinciale Ruimte voor ruimteregeling; ii. In de toelichting wordt gesteld dat de wijziging uitsluitend bedoeld is voor de sanering van agrarische bedrijven binnen het plangebied. (een overbodige toelichting overigens)

Provincie c. Met de vaststelling van de NHN 2020 op 17 november 2020 is de Ruimte voor Ruimte regeling uit de PRV vervallen. Alleen voor ontwerp bestemmingsplannen die voor het einde van dat jaar ter visie zijn gelegd geldt een overgangsregeling met de vereiste dat voor eind 2022 het bestemmingsplan door de raad moet zijn vastgesteld. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Opmerkingen 2.1. In relatie tot de bestemming is het de vraag of sloop van kassen met compensatie voor woningbouw uit te leggen valt. Het aanmerken van de kassen als “storend” is ver van voor april 2013 binnen het planologisch kader van het toen geldende bestemmingsplan. 2.2. Met het vervallen van de Ruimte voor ruimte regeling is in feite de rechtsgrond voor toepassing van regels in de bestemmingsplannen komen te vervallen. De compensatieregeling volgens de regels lid e van artikel 30 van het bestemmingsplan Landelijk gebied Harenkarspel en de wijzigingsbevoegdheid volgens lid 3.7. van het bestemmingsplan Waarland zijn ‘lege” regels geworden, niet meer toepasbaar. 2.3. Bijkomend is dat de werking van artikel 30 lid e als die als toepasbaar wordt gezien niet verder strekt van de contouren van

3

het bestemmingsplan “Landelijk gebied Harenkarspel” en dus niet binnen het werkingsgebied van het bestemmingsplan “Waarland”. 2.4. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt er een verband gelegd met de provinciale regeling. De suggestie dat artikel 30 lid e kan worden toegepast buiten de besliskaders van de provinciale regeling is onjuist/misleidend. 2.5. Moeten we aannemen dat de wethouder, de makelaar dhr. Hoedjes en de Maatschap bij het aangaan van de anterieure overeenkomst niet op de hoogte zijn geweest van het vervallen van de Ruimte voor Ruimte regeling met de NHN 2020 en de overgangsregeling? Dat is niet erg aannemelijk. Een bestemmingsplan kon kennelijk niet meer voor 1 januari 2021 ter visie worden gelegd! Was de periode tussen de eigendomsverkrijging in augustus 2018 te kort? 2.6. Ligt de conclusie dan niet voor de hand dat in ieder geval de portefeuillehouder als genoemd onder punt 1 hier bewust een overeenkomst heeft gesloten zonder enige rechtsgrond? De makelaar moet daar professioneel van geweten hebben, van de Maatschap is dat vooralsnog onduidelijk maar wel waarschijnlijk, mede gelet op de functie binnen de LTO van de vrouwelijke partner van de Maatschap. Hoe moet daar tegenover gestaan worden? 2.7.

De vraag is wel of de overige leden van het college zich dat beseft hebben bij het besluit op grond waarvan de wethouder gemachtigd werd tot het aangaan van de anterieure overeenkomst? Het door de wethouder bij het college ingebrachte ambtelijk advies is daar niet echt helder over. Opmerkelijk: de Provinciale Ruimte voor ruimte regeling is wel als kader in het ambtelijk advies vermeld! 2.8. Wreekt zich hier de situatie van een wethouder met overduidelijke politieke ambities, een wethouder met een grote kennisvoorsprong op zijn collega-wethouders en het ontbreken van tegenspraak tussen Ruimtelijke Ordening en Grondzaken omdat ze onder dezelfde wethouder vielen, een duidelijke omissie bij de collegevorming in 2018? 2.9. Het is bekend is dat de wethouder ‘sturend’ was op de inhoud van de ambtelijke adviezen richting het college. Er was sprake van een cultuur waarin tegenwerpen gezien werd als tegenwerken en dat werd niet geduld. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4. Vervolg a. 15 maart 2022; gemeenteraadsverkiezingen b. 18 juni 2022; ondertekening anterieure overeenkomst met agrarische Maatschap Vermuë-Joziasse in bijzijn van de makelaar van H3 Landelijk vastgoed b.v. Persbericht op Noordkopcentaal.nl op 19 juni 2022. c.

24 mei 2022; D66 stelt artikel 43 vragen over het persbericht van punt 1 aan het college d. 14 juli 2022; i. afscheid van wethouder J. Beemsterboer, tot dan portefeuillehouder Ruimtelijke ordening en grondzaken (ph RO-GZ) ii. nieuw college en installatie wethouder S. Kruijer als nieuwe portefeuillehouder RO (ph RO).

4

e. 15 juli 2022 Oordeelsvormende vergadering met de nieuwe ph RO en de behandeling van dossiers uit de raadsperiode tot 14 juni 2022. Casuïstiek met voor ons onduidelijke redenen waarom meegewerkt moest worden aan woningbouw, en een voor ons onbegrijpelijke uitleg van de nieuwe wethouder op een dossier van zijn voorganger. Daar was begrip voor en aanleiding voor het verzoek om een gesprek. De term “bestuurlijke integriteit” hebben wij wel eens gebezigd. Een term die volgens Friso Teerink onjuist is en aanleiding was voor een beeldvormende vergadering over integriteit op 17 januari 2022. Een avond verzorgt door dhr. Klaas Schaap, programmamaker van het tv-programma “Opstandelingen”. Helaas komen bij sommige dossiers die bijeenkomst als ook het artikel “het is subtieler dan vriendjespolitiek” in De Volkskrant van 12 maart 2022 over de Podcast Stuurloos “Hoe ‘ons kent ons’ Nederland regeert” van 3 maart 2022 van mevrouw Nelleke Slingerland op ons netvlies. f. 26 juni 2022. Een schriftelijk verzoek om een gesprek met de nieuwe portefeuillehouder RO/economie. g. 3 augustus 2022; antwoordbrief op onze vragen van 24 mei 2022; De strekking van de beantwoording op onze vragen van 24 mei (punt 3) was zeer bijzonder. - Er is geen gebruik gemaakt van de RvR maar van artikel 30, lid e van het bestemmingsplan Landelijk gebied Harenkarspel (zie bij 2.a.). Betreft een lang lopend dossier.

- Gewezen wordt op de brief van 13/16 april 2020 van de voormalige gemeente Harenkarspel aan de rechtsvoorganger (geadresseerd aan Van der Borden makelaardij). De brief is meer een procesmatige beschrijving wat te doen en zeker geen toezegging voor compensatie aan de Beemsterboerweg op “gemeentegrond”. Het enige heldere feit is dat het college de bebouwing als “storend” heeft getypeerd. h. 11 oktober 2022, Oordeelvormende vergadering. Agendering op verzoek van D66 als agendapunt 13: artikel 43 antwoordbrief inzake Persbericht saneren Trambaan 30 Warmenhuizen compensatie woningbouw Beemsterboerweg te Waarland. Citaat uit de door D66 uitgesproken tekst: Kan het college aangeven hoe die besluiten en de gevolgen daarvan kunnen worden teruggedraaid. Is de wethouder bereid daartoe de stappen te ondernemen en zo niet waarom niet. Wij vragen ons af of het vorige college (buiten de verantwoordelijk wethouder) wel volledig was geïnformeerd bij de besluitvorming. Bij wie kunnen we een verzoek neerleggen om de overeenkomst terug te draaien? ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Reactie/analyse 5.1. De brief van 13/16 april 2010 (punt g); - De brief is meer een procesmatige beschrijving van het nieuwe RvR-beleid - De brief is door zijn beschrijving onlosmakelijk verbonden met de provinciale regeling RvR. - In de brief is geen enkele link gelegd met de locatie Beemsterboerweg te Waarland. Dat kon ook niet want het bestemmingsplan Waarland is van 2013. - Gevraagd wordt of over een locatie, mogelijk na grondruil, beschikt aan de rand van bestaand stedelijk gebied. - Deze informatieve brief aanmerken als een toezegging in zijn algemeenheid en specifiek voor de locatie Beemsterboer als compensatielocatie is zacht gezegd merkwaardig/ongeloofwaardig. Daarvoor waren nog te veel onduidelijkheden, niet met de provincie afgestemde zaken.

5

De Maatschap is op 31 oktober 2018 eigenaar geworden van Trambaan 30, kadastraal bekend als Warmenhuizen F 610 - Wat is er gebeurd tussen die datum en het aflopen van de Provinciale RvR-regeling? 5.2. In art. 30 lid e (zie onder 2.) wordt een expliciete relatie gelegd met de RvR-regeling. De toelichting op het bestemmingsplan in hoofdstuk 3.2.8. laat geen twijfel over de oorsprong van dat artikel. 5.3. Het art. 30 lid e heeft door de samenhang en volgorde van de punten 1 t/m 4 in zijn geheel en uitsluitend betrekking op compensatie op de te saneren locatie zelf en dan alleen als het past binnen het toetsingskader van punt 5 van dat artikel. 5.4. Met de opheffing van de RvR-regeling is de rechtsgrond onder dat artikel vervallen. 5.5. Een reactie op het ambtelijk advies voor de b&w-vergadering van 12 april 2022: Er wordt onder de kop “aanleiding” aangegeven dat het gaat om toepassing van artikel 30 lid e van het bestemmingsplan “Landelijk gebied Harenkarspel” en om de “zgn. gemeentelijke ruimte-voor-ruimteregeling, een regeling die specifiek door de toenmalige gemeente Harenkarspel in het leven is geroepen”. Van deze tekst gaan verkeerde suggesties uit: a. Het brengen van gronden onder die wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van de provinciale regeling RvR is niet meer dan aan aanvulling daarop en geen zelfstandige “gemeentelijke” regeling.

Het is de aanwijzing op voorhand van een compensatielocatie voor door de provincie aanvaardde saneringen. Er ligt geen provinciale instemming en daarmee is een uitwerking van die gronden als saneringslocatie strijdig met het bestemmingsplan. b. Zoals in 5.2. aangegeven heeft artikel 30 lid e uitsluitend betrekking op compensatie op de te saneren locatie in casu de Trambaan/Burchtweg en heeft geen enkele relatie tot de bouw van 16 woningen op de locatie Waarland/Beemsterboerweg. Kortom de tekst onder de kop “aanleiding” is zodanig dat bij niet ingewijden in de materie, de leden van het college buiten de ph RO-GZ, de kans van verkeerde beeldvorming en daarmee verkeerde besluitvorming levensgroot is. Is dat de inbrenger van dat advies in het college, de portefeuillehouder RO-GZ verwijtbaar? 5.6. Naar de motieven van de partijen genoemd onder punt 1 en dan met name die van de ph RO-GZ kan slechts gegist kan worden. Kennelijk is de wens van de Maatschap, een melkveehouderij, voldoende om mee te werken. Het waarom laat zich raden, hoewel? 5.7. Een conclusie is dat op grond van het voorgaande op de locatie Trambaan 30 er op grond van RvR niet meer in aanmerking komt om de sloop van de kassen, als wens van de -

6

Maatschap, financieel te compenseren door woningbouw op de locatie zelf en al helemaal niet aan de Beemsterboerweg. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------a. met het inzetten van de locatie Beemsterboerweg is gehandeld in de geest van de RvR-regeling (kadastraal perceel sectie H nr. 3140, groot 9700 m²; eigendom gemeente)

b. op de tussen initiatiefnemer en de gemeente gesloten overeenkomst kan niet eenzijdig worden teruggekomen. c. er is geen sprake van overheidssteun! ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Reactie/analyse 5.8. Ook voor het bestemmingsplan Waarland en in het bijzonder de wijzigingsbevoegdheid van artikel 3.7 onder geldt dat met het vervallen van de Ruimte voor Ruimteregeling de formele rechtsgrond van die bepaling is vervallen. Het handelt bovendien niet om een agrarisch bedrijf uit het plangebied zoals in de toelichting als kader is aangegeven. 5.9. Er was door de raad op 18 mei 2022 geen planologisch juridisch kader vastgesteld als vervangend kader voor de vervallen RvRregeling. Integendeel, fracties waren blij met het vervallen van de RvR-regeling, die bij alle RvR/H3 dossiers (zie bij 1) tot bovenmatige winst voor de betreffende agrarische bedrijven leidde. Dat maakt het handelen vanuit een intentie zoals gesteld in de antwoordbrief op onze vragen een bestuurlijke gotspe en strijdig met de beginselen van behoorlijk bestuur en bovendien schadelijk voor het vertrouwen tussen college en de raad en in de politiek. Een motief (zie bij 4) van de ph RO-GZ tot het aangaan van de overeenkomst was kennelijk het niet eenzijdig kunnen opzeggen daarvan, om de raad daarmee klem te zetten. Is de rol van de gemeenteraad nu uitgespeeld? Artikel 12 van de anterieure overeenkomst biedt de raad nog een mogelijkheid. 5.10. Geen overheidssteun? De anterieure overeenkomst levert de Maatschap een a.

bedrag voor de restwaarde en de sloop van de kassen aan de Burchtweg van € 526.000,--. b. berekende winst op de grondexploitatie Beemsterboerweg (berekend op € 59.315,-- (8 % winst); zie 6.3.b. c. Een meerwaarde van de bouwkavel aan de Trambaan vanwege de sloop van de kassen ten opzichte van de waarde van de huidige te slopen woning. d. Het verschil tussen de voorgelegde grondwaarden op het formulier exploitatieberekening en de in het licht van eerdere dossiers door H3 landelijk vastgoed bv, dan als verkopend makelaar serieus te verwachten hogere verkoopwaarden van de bouwpercelen. 7

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------a. 19 december 2022 gesprek met de namens Jess verantwoordelijk portefeuillehouder RO/Economie Na een afzegging heeft op 19 december 2022 het gesprek plaatsgevonden. Het was een prettig gesprek waarin onze beelden/twijfels/gevoelens over een aantal dossiers van zijn voorganger is geschetst. Andere punten gingen over het achterblijven van sociale woningbouw en het uitblijven van de instelling van een vereveningsfonds sociale woningbouw. Over het voor ons onverkwikkelijke dossier Trambaan 30 – Beemsterboerweg met de ondertekening van een anterieure overeenkomst door een demissionaire wethouder vlak voor zijn afscheid is opnieuw de vraag neergelegd hoe van die overeenkomst kan worden afgekomen. Wat stak achter? Waarom? Hoe is de besluitvorming binnen het college daarover geweest? Hoe kan van die overeenkomst afgekomen worden? In feite een herhaling van de vragen uit de Oordeelsvormende vergadering van 11 oktober 2022, waarop (nog) geen antwoord was gekomen. In de bestemmingsplannen en de NHN 2020 was er geen rechtsgrond voor die deal. De wethouder voelde zich zichtbaar ongemakkelijk bij die vraag en draaide er een beetje om heen; moeilijk en het was waarschijnlijk niet mogelijk.

Een houding waaruit niet de intentie sprak daar uitvoerig op in te gaan of het te onderzoeken. b. 13 februari 2023; Het vervolg was een uitnodiging voor een gesprek op ambtelijk niveau op 13 februari 2023 met medewerkers van de betreffende afdeling. Nieuwe informatie was gegeven? Was er nog meer informatie nodig? Dat kennelijk in de veronderstelling ons te kunnen overtuigen. De eerste en directe vraag was opnieuw: “hoe kan van die overeenkomst afgekomen worden”? De insteek van de anterieure overeenkomst was en bleef aanvechtbaar. Gesproken is verder over de taxatie van de gronden aan de Beemsterboerweg, de exploitatieopzet van H3 landelijk vastgoed bv met naast de opbrengst uit woningbouw in de vorm van kavelverkoop een compensatie van € 526.000,-- uit de exploitatie, in casu een aanzienlijk deel van de feitelijk mogelijke grondopbrengst van de Beemsterboerweg. Compensatie voor de sloop van de kassen achter Trambaan 30 aan de Burchtweg en de resterende grondopbrengst van de verkoop aan de Maatschap, de RvR-regeling, het Didamarrest, overheidssteun en de rol van de provincie. c.

Er is daarna inzicht gegeven in de taxatie voor verkoop van de gronden aan de Beemsterboerweg. De taxatie is verricht door makelaar G.J.P. Bregman van De Dijken, agrarische makelaardij & taxatie. De taxatieopdracht is van 15 juli 2020; het taxatierapport heeft 28 september 2020 als datum en als expiratiedatum 31 december 2020, data binnen de bestuurstermijn van het vorige college. De opdracht en het doel van de taxatie was het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van woningbouw in het kader van de Ruimte voor ruimte regeling. Getaxeerd is een ontwikkellocatie (Beemsterboerweg) voor woningen in het kader van Ruimte voor ruimte regeling met de comparatieve methode, op basis van vergelijkbare recente ontwikkelingen. De gebruikte referenties zijn het plan “Oosterdijk – Dirkshorn” (€ 25,--/m²) en Weelweg/Beemsterboerweg Waarland (€ 30,--/m²). -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Opmerkingen/reactie/analyse 6.1. Toeval of niet, de gebruikte referenties zijn projecten waarbij H3 landelijk vastgoed b.v. de adviseur was, het formulier grondexploitatie als basis voor de RvR opstelde om vervolgens als verkopend makelaar op te treden. Projecten waarbij hij als verkopend makelaar een grotere opbrengst wist te realiseren dan die volgde uit de voorgelegde grondexploitatie. Bij het project “Oosterdijk-Dirkshorn” was het verschil meer dan 1 miljoen euro. 6.2. De door “De Dijken” getaxeerde grondwaarde is € 265.000,-voor 9800 m² wat neerkomt op € 27,-- m². 8

6.3. Een analyse van het formulier grondexploitatie van H3 geeft a. een grondwaarde van € 1.324.083,-- excl. BTW (2020); b. een berekend resultaat van de ontwikkeling aan de Beemsterboerweg € 585.315,--; c. dat aan kosten vanuit de Trambaan 30 de restwaarde/aankoopwaarde van de kassen als ook de sloopkosten in mindering zijn gebracht op de exploitatie van de Beemsterboerweg, een totaal van € 526.000,--, De gemeente koopt als het ware de kassen -zonder grond- en betaald de sloop; d. een gesuggereerde winst voor de Maatschap van slechts (?)€ 59.315,--; e. dat een te verkopen kavel voor een vrijstaande woning van 903 m² voor verkoop een grondwaarde van € 169.661,-- ex BTW heeft, wat neerkomt op € 188,-- excl. en € 227,-- m² incl. BTW, geen geloofwaardige grondwaarde in verkoop is; f. dat een mogelijke opbrengst uit wat een “normale exploitatie” door de gemeente als eigenaar van het onderliggende woningbouwprogramma een opbrengst voor de gemeente had kunnen genereren van die € 864.219,-- bij de lage grondwaarden uit het formulier exploitatieopzet; g. een conclusie dat inbreng van gemeentegrond in een RvRregeling ten koste gaat de grondopbrengst van de gemeente ten gunste van de Maatschap en de vraag voorligt hoe dat geduid moet worden (zie ook punt 5.8.); h.

dat in een vergelijking met de RvR voorgestelde grondwaarden en de verkoopprijzen, de methode H3, voor het wijzigingsplan “Dirkshorn-Oosterdijk” op basis van het formulier “grondexploitatie: i. de kavel onder e een verkoopprijs van € 249.661,-- excl. of € 302.090,-- incl. BTW zou krijgen, een m² prijs van € 335,-- incl. BTW, meer passend bij de marktwaarde en bij de dossiers H3 gehanteerde verkoopprijzen; ii. de verkoopopbrengst dan ruim 2,1 miljoen euro excl. BTW wordt in plaats van €1.324.083,-- (zie onder a.) iii. het voorgaande weliswaar een veronderstelling betreft maar in vergelijking met de dossiers H3 onder het vorige college/ph RO-GZ vrijwel zeker is; iv. in die situatie de vraag of de werkwijze van H3 landelijk vastgoed bv in onder andere de dossiers “DirkshornOosterdijk” en “Beemsterboerweg-Waarland” beroepsethisch kan, niet in strijd is met de protocollen en ethische normen van de makelaardij. Aan het klachtenloket vastgoedprofessionals is dit voorgelegd met de vraag of die klachtwaardig is. Zij wilden contact maar verwezen ook door naar de Tuchtcommissie vastgoedprofessionals te Den Haag. In feite gaat het ook om het hebben van verschillende mogelijk onverenigbare petten en het schenden van de 9

vertrouwensbasis met de gemeente. Helaas moet worden vastgesteld dat het vorige portefeuillehouder en wellicht het college daar kennis van had, niets heeft ondernomen en tot het eind gewoon is door gegaan op die weg. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7. periode van 13 februari 2023 – heden a. 15 maart 2023 verkiezingen voor Provinciale staten en Hoogheemraadschap; met in tweeërlei opzicht een bijzondere uitslag voor de BBB en de uitkomst voor o het bestuur van het Hoogheemraadschap; benoeming Jos Beemsterboer als Heemraad voor BBB o Gedeputeerde Staten; benoeming Jelle Beemsterboer als gedeputeerde voor BBB b. 11 december 2023; publicatie op Overheid.nl Burgemeester en wethouders van Schagen maken bekend dat - vanaf 12 december 2023 gedurende 6 weken (t/m 23 januari 2024) ter inzage ligt het “Ontwerpbestemmingsplan “Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw Beemsterboerweg te Waarland” gemeente Schagen” - schriftelijke zienswijzen kunnen en moeten worden ingediend bij de gemeenteraad --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Opmerkingen/reactie 7.1. De handschoen om de vraag te onderzoeken in hoeverre de gemeente van de overeenkomst kan afkomen is niet opgepakt. D66 vindt dat onbevredigend en teleurstellend en geen goede houding van de portefeuillehouder c.q. het college. Het afwijzende antwoord kwam met het ter inzage leggen van een “normaal” ontwerpbestemmingsplan “Herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw Beemsterboerweg te Waarland”. 7.2. Het feit dat gekozen is voor een “normaal” ontwerpbestemmingsplan en niet voor de wijzigingsbevoegdheid c.q. een wijzigingsplan Ruimte voor ruimte is een bevestiging van de stelling van D66 dat het ruimtelijk kader RvR als beschreven onder 2 a en b geen juridische grondslag meer heeft. 7.3. Waarom verwijst het college in het voorliggende raadsvoorstel dan toch naar artikel 30 lid e van het bestemmingsplan “Landelijk gebied Harenkarspel”? 7.4. In het verlengde daarvan ligt het voor de hand dat voor de gesloten anterieure overeenkomst elke juridische grond ontbreekt en dat die in feite onrechtmatig en eigenlijk niet uitvoerbaar is. 7.5. De voorgenomen ontwikkeling is op basis van de anterieure overeenkomst en alle overige stukken in essentie een Rvrontwikkeling op basis van een vervallen regeling en er was op 18 juni 2022 geen nieuw juridisch ruimtelijk kader vastgesteld voor een dergelijke ontwikkeling/overeenkomst.

Er was geen gemeentelijke RvR-regeling zoals is gesuggereerd. 7.6. Gelet op het voorgaande is het onbegrijpelijk dat het college i.c. de ph-RO/economie doorgegaan is met de afwikkeling van het dossier van zijn voorganger en gewoon een ‘normaal’ 10

ontwerpbestemmingsplan heeft laten voorbereiden om die vervolgens ter inzage te leggen. 7.7. Het is de bevoegdheid van het college een bestemmingsplan voor te bereiden. Die voorbereiding voor een normaal bestemmingsplan is kennelijk de strategische keuze om de problematiek van de RvR te ontlopen. De vraag dringt zich op in hoeverre die strategie verwijtbaar is in relatie tot het belang van de gemeente? 7.8. Die keuze van de ph/het college maakt besluitvorming door de raad op het raadsvoorstel om het bestemmingsplan vast te stellen problematisch om reden dat, hoe onrechtmatig ook, de overeenkomst (civielrecht) verknoopt is met het planologische proces (bestuursrecht). -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------8. Overheidssteun? Artikel 13 van de anterieure overeenkomst RvR gaat over aanbesteding en staatssteun. In de leden 1 en 3 geven partijen aan - van mening te zijn dat een aanbesteding van de werken in het kader van het project i.c. de uitvoering van het bestemmingsplan geen aanbestedingsplicht geldt; - te vinden aan alle regels en voorschriften te hebben voldaan en er geen sprake is van staatssteun door de gemeente. Als vast is komen te staan dat daarvan wel sprake is moet die worden terugbetaald. Dat heeft voorts geen invloed op de wederzijdse verplichtingen.

Antwoord college op onze vraag daarover: Er is geen sprake van overheidssteun! De gronden worden verkocht op basis van een taxatie uitgebracht door een onafhankelijk taxateur. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Opmerkingen/reactie 8.1. Betekent de omschrijving in artikel 13 over wat partijen vinden ook dat het werkelijk zo is, dat geen aanbesteding nodig is en dat er geen sprake is van staatssteun of is dat wensdenken? 8.2. Over de taxatie is al het nodige aangegeven. De expiratiedatum was 31 september 2020 en dan op 18 mei 2022 ervan uitgaan dat die taxatie nog steeds bruikbaar is? 8.3. Een taxatie op basis van een vergelijking met uitsluitend aankoopwaarden uit grondexploitatieopzetten van H3 landelijk vastgoed b.v.? Ook bijzonder! Een onderzoek naar mogelijke afspraken tussen de aankopend makelaar H3 landelijk vastgoed b.v. en de verkoper is interessant en ligt voor de hand. Het is niet ongebruikelijk dat in verband met een mogelijk risico van het niet doorgaan van de plannen er bij het doorgaan een verrekening/nabetaling door verkoper is gevorderd en op grond daarvan is/wordt gedaan. Geen aanbesteding? 11

8.4. Een feit is dat het om inbreng van gemeentegrond gaat en dat die percelen ook voor een ander RvR-casus had kunnen worden ingezet. 8.5. Er kan er zo éen genoemd worden waar de gemeente nu nog zit met het probleem van een niet vervulbare anterieure overeenkomst, als die niet volgens de door de raad aangenomen motie is opgezegd. Waarom dan specifiek voor de Trambaan en voor de Maatschap? En wellicht waren er nog meer! 8.6. Zonder de overeenkomst die het college met de gekozen planologische procedure en de toelichting waarin geen gewag wordt gemaakt van het doel, in feite RvR, zou een aanbesteding via Tender voor welke verkaveling dan ook verplicht zijn! Geen overheidssteun? 8.7. Er ligt een taxatie van De Dijken, agrarische makelaardij & taxatie (zie punt 6c) met referentieprojecten van hetzelfde makelaarskantoor H3 landelijk vastgoed b.v.. Aan de objectieve waarde daarvan kan getwijfeld worden.

Hoe is de prijs bij die aankopen tot stand gekomen? Als de waarden van die RvRprojecten een uitkomst is van de grondexploitatie van die projecten, de residuele grondwaarde: heeft de verkopende partij zich dan gerealiseerd dat hij in feite de restwaarde en de sloop van de bebouwing bekostigd met een (te)lage grondwaarde en dat de gemaakte winst aanzienlijk hoger is geworden dan aangegeven? Ruim een miljoen meer bij Dirkshorn-Oosterdijk! We kennen overigens de transactievoorwaarden niet. De vraag is of de gemeente dezelfde naïviteit aan de dag moet leggen? 8.8. De taxatie van De Dijken is van 15 juli 2020, de expiratiedatum is gepasseerd. Welke waarde moet dan nu nog aan die taxatie worden gegeven? 8.9. Hoe moet dan het feit dat de Maatschap (tenminste) € 526.000,-- (zie bij punt 5.8.) buiten de exploitatiewinst (€ 59.315,--) op zijn rekening kan bijschrijven ten koste van een mogelijk door de gemeente zelf te kunnen realiseren opbrengst bij een grondexploitatie van het perceel sectie H 3140 dan worden getypeerd? Een gift voor een goed doel? Een dank voor bewezen of nog te bewijzen diensten? Is er sprake van wederkerigheid? 8.10. In feite is het voorgaande in zijn algemeenheid het probleem van de inzet van gemeentegrond voor de RvR-regeling. Ook op dit aspect rammelt de zelfingenomen conclusies in artikel 13 van de anterieure overeenkomst.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------9. Didam-arrest? Vraag in het gesprek op ambtelijk niveau van 13 februari 2023: In hoeverre is het Didam arrest toegepast bij de anterieure overeenkomst? Antwoord college: Het Didam-arrest dateert van 26-11-2021. Het principebesluit van het college van B&W om de gronden aan de Beemsterboerweg te verkopen aan betrokkene is genomen in april 2020, zodat genoemd arrest hierop niet van invloed is geweest.

12

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Opmerking/reactie 9.1. In de beantwoording gaat het om een principebesluit! Kan daar niet op terug gekomen worden door gewijzigde omstandigheden? De anterieure overeenkomst waar een en ander in is vastgelegd is van 18 juli 2022, na het Didam-arrest dus. Het ambtelijk advies zal niet van een veel eerdere datum zijn. Dan moet er toch een omissie zijn in de advisering? 9.2. De beantwoording geeft het vreemde beeld dat het college meent dat voor het Didam-arrest er een geheel andere wereld bestond, alsof de beginselen waarop dat arrest is gebaseerd daarvoor niet bestonden! Onderstaande blog met overigens een datum net voor de ondertekening is daarover helder.

Didam: ook gevolgen voor al gesloten onderhandse overeenkomsten? 13 juli 2022 | Blog In hoeverre mag een overheidslichaam uitvoering geven aan een – voor ‘Didam’ – gesloten onderhandse koopovereenkomst? Uit een uitspraak van de voorzieningenrechter volgt dat het ‘Didam-arrest’ met terugwerkende kracht kan worden toegepast op bestaande overeenkomsten die tot stand zijn gekomen voor het ‘Didam-arrest’. Op 18 maart 2022 oordeelt de voorzieningenrechter dat een onderhandse koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tussen de gemeente Nieuwegein en Shell niet ten uitvoer mag worden gelegd vanwege strijd met het gelijkheidsbeginsel. In deze uitspraak van de voorzieningenrechter worden de eisen uit het ‘Didam-arrest’ toegepast op een overeenkomst die is gesloten voor het ‘Didam-arrest’. Achtergrond In deze zaak had eiser meermaals contact met de gemeente Nieuwegein over de ontwikkeling op een kavel in eigendom bij de gemeente. Op 25 november 2021 – een dag voordat het Didam-arrest werd gewezen – sloot de gemeente een koopovereenkomst voor die kavel met Shell. Daaraan voorafgaand heeft geen openbare inschrijving plaatsgehad. Bij de voorzieningenrechter voert eiser aan dat de gemeente in strijd met het Didam-arrest heeft gehandeld waardoor de overeenkomst met Shell nietig dan wel vernietigbaar is.

De gemeente stelt zich op het standpunt dat het haar vrij stond om de kavel onderhands aan Shell te verkopen, nu – op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam – het Didam-arrest nog niet was gewezen. De vraag die zodoende voorlag: heeft het Didam-arrest terugwerkende kracht? Voorzieningenrechter: handelen gemeente al voor ‘Didam’ gebonden aan gelijkheidsbeginsel De voorzieningenrechter oordeelt dat de handelswijze van de gemeente in dit geval getoetst moet worden aan de criteria die volgen uit het Didam-arrest van de Hoge Raad, ondanks het feit dat de koopovereenkomst is gesloten voordat het Didam-arrest is gewezen. Tijdens de verkoop van de kavel was de gemeente immers al gebonden aan het gelijkheidsbeginsel en de eisen die voorvloeien uit het voornoemde arrest zijn slechts een uitvloeisel van het reeds geldende gelijkheidsbeginsel. Hiermee bevestigt de voorzieningenrechter de terugwerkende kracht van het Didam-arrest. Eiser heeft volgens de rechter geen

13

gelijke kans gekregen om mee te dingen in de verkoop van de kavel. De gemeente heeft het gelijkheidsbeginsel derhalve onvoldoende in acht genomen. Bovendien moet de gemeente het voornemen tot een onderhandse verkoop vooraf bekend maken. Deze bekendmaking moet een motivering bevatten van de beslissing om één-op-één te verkopen. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------10. 11 maart 2025 collegevergadering - Agendapunt 8 cv bij RV herbestemming perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en woningbouw o Verwezen wordt naar collegebesluit 12 april 2022; woningen ter compensatie van de sloop van de opstallen op perceel Trambaan 30 in Warmenhuizen; o Een zienswijze waaraan invulling is gegeven in het plan. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------11. En nu ligt het bestemmingsplan in de Oordeelsvormende vergadering voor ter bespreking. 12. Het vervolgproces Het is evident dat het vorige college en met name de ph RO-GZ het huidige college (bewust?) in een ongemakkelijke positie heeft gebracht met (het door hem laten) tekenen van de anterieure overeenkomst Ruimte voor Ruimte met onder 1 vermelde Maatschap.

We mogen toch ervan uitgaan dat zowel wethouder Beemsterboer als de makelaar van H3 Landelijk vastgoed b.v. bekend waren met de beëindiging van de provinciale regeling. Of dat bij de vrouwelijke partner in de Maatschap bekend was laat zich raden maar mag de landelijk voorzitter LTO vrouw en bedrijf verwacht worden In ieder geval lag bij H3 en de wethouder de plicht haar daar over te informeren. Bijzonder is, gelet op de vragen en acties zoals hiervoor omschreven, de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan op 12 december 2023 buiten het kader Ruimte voor Ruimte. Als het college de wijzigingsbevoegdheid voor RvR van het bestemmingsplan Waarland had toegepast (zie onder 1) was het simpel. De Raad van State had bij vaststelling door de raad van dat bestemmingsplan bij beroep - en dat beroep zou worden ingesteld– vernietigd. Met een vervolg in een beëindiging van de overeenkomst. De ph/het college heeft kennelijk het gelijk van D66 onderkend en is gekomen met een “normaal” bestemmingsplan. Daarmee is gezorgd voor een valkuil voor de raad. Dit omdat in dit dossier het civielrecht en het bestuursrecht met elkaar zijn verknoopt. Een besluit over het bestuursrechtelijk aspect, het bestemmingsplan, heeft repercussies op het civielrechtelijk deel van de overeenkomst. Andersom geldt hetzelfde.

Een valkuil? Als op het raadsvoorstel een besluit wordt genomen over het bestemmingsplan dan stemt de raad impliciet in met de inhoud van de overeenkomst en de daarin voor de gemeente opgenomen verplichtingen als na de tervisielegging van dat besluit het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Het maakt niet uit of bestemmingsplan wordt vastgesteld of niet. De consequenties zijn gelijk. Bij een niet vaststellen kan initiatiefnemer in beroep bij de Raad van State. Die zal het besluit uitsluitend planologisch toetsen (bestuursrecht) en constateren dat er geen aanleiding is het bestemmingsplan te vernietigen. Het bestemmingsplan wordt onherroepelijk met als gevolg dat de overeenkomst moet worden uitgevoerd (civielrecht) en de gronden voor het in de overeenkomst opgenomen belachelijke bedrag van € 27,-- m² moeten worden verkocht (artikel 8 AO). Blijft dan wel de vraag liggen of er sprake is van staatsteun. Komt de raad tot die conclusie dan is terugvordering al dan niet via de civiele rechter aan de orde. Een aardig vooruitzicht? Slotvraag

14

-

15

D66 verzoekt de stukken die zijn opgevraagd en naar aanleiding van de gesprekken ter beschikking zijn gesteld bij de stukken voor de Oordeelsvormende vergadering te voegen? Dat om de overige fracties te informeren en omdat in dit stuk daarnaar verwezen wordt.