Raadsvoorstel vaststellen stedenbouwkundig plan en herziene grex

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: Soort voorstel: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Status:

Raadsvoorstel 17 februari 2026 Simco Kruijer Openbaar

Onderwerp: Vaststellen stedenbouwkundig plan ‘Wonen in het park’ fase 1 en bijbehorende herziene grondexploitatie ten behoeve van het woningbouwproject Bogtmanweg in Tuitjenhorn.

Samenvatting Voorgesteld wordt om het stedenbouwkundig plan ‘Wonen in het park’ fase 1 als kader voor het woningbouwproject Bogtmanweg vast te stellen. Het particuliere perceel in het plangebied van fase 1 is inmiddels door de gemeente aangekocht. Het plan in fase 1 maakt de realisatie van 128 woningen mogelijk, waarbinnen grond is gereserveerd voor de bouw van 38 woningen door het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (hierna CPO) en 38 sociale huurwoningen van de Wooncompagnie. Het is een plan met veel groene openbare ruimte en parkeren zoveel mogelijk geclusterd, ingevolge de ‘nieuwe woonbuurt’ uit de Omgevingsvisie Schagen.

Voorgesteld besluit 1. Het stedenbouwkundig plan 'Wonen in het park' fase 1 en de daarbij behorende beeldkwaliteitsnota vast te stellen; 2. De herziene grondexploitatie Bogtmanweg vast te stellen.

Inleiding Al sinds jaren bestaat het voornemen om langs de Bogtmanweg, hoek Dorpsstraat in Tuitjenhorn een nieuwe woonwijk te realiseren. In 2022 was een plan voor ongeveer 80 woningen opgesteld, maar bleek niet voldoende ruimtelijke kwaliteit te bevatten en was ook niet financieel haalbaar. De gemeente heeft daartoe eind 2023/ begin 2024 het voorkeursrecht op twee particuliere percelen gelegd voor uitbreiding van het plangebied, om de kans op een kwalitatief beter en financieel haalbaar plan te vergroten. Inmiddels is één particulier perceel aangekocht, waardoor ruimte is ontstaan voor de bouw van 128 woningen in voorgelegd stedenbouwkundig plan, fase 1.

Pagina 1 van 6

De grond in fase 2 is nog niet in eigendom van de gemeente, de gesprekken hierover lopen nog. Ook zijn er nog belemmeringen in de uitvoering van fase 2 met betrekking tot stikstof. Hier wordt nader onderzoek op verricht. Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan is het kader waarbinnen het woningbouwplan verder uitgewerkt kan worden. Het plan van fase 1 brengt de realisatie van het woningbouwplan met 128 woningen dichterbij. Binnen het plangebied in fase 1 is grond gereserveerd voor de bouw van 38 woningen door het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (hierna CPO), worden 38 sociale huurwoningen van de Wooncompagnie en 52 koopwoningen door M3 ontwikkeld. Het vereiste woonprogramma is 10% goedkope koopwoningen tot €260.000 (prijspeil 2025), in totaal 67% betaalbare koopwoningen tot €355.000 (prijspeil 2025). Het woonprogramma van fase 1 bestaat uit 11% goedkope koop, 30% sociale huur, en in totaal 69% betaalbare woningen tot €355.000, dus een iets goedkoper programma dan vereist. Het is een plan met veel groene openbare ruimte en parkeren zoveel mogelijk geclusterd, geïnspireerd door de ‘nieuwe woonbuurt van de toekomst’ uit de Omgevingsvisie Schagen. M3 heeft het stedenbouwkundig plan integraal opgesteld.

Het masterplan ‘Wonen in het park’ is opgezet vanuit het gemeentelijk beleid (Omgevingsvisie Schagen, parkeerbeleid, Lior, etc.), het eerdere advies van de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling, provincie Noord-Holland, de wensen van het CPO en van Wooncompagnie, en de wensen vanuit de inwoners van Tuitjenhorn (de reacties die opgehaald zijn bij de eerste participatiebijeenkomst op 9 juli 2025). Na vaststelling van het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan en de daarbij behorende herziene grondexploitatie door de gemeenteraad is het een collegebevoegdheid om fase 1 van het plan Bogtmanweg verder uit te werken naar een voorlopig ontwerp, definitief ontwerp tot aan vergunningverlening. Het CPO Het CPO heeft aangegeven 38 woningen te willen bouwen in dit plan, en het liefst allen in fase 1. Vanuit de doorrekening van het plan, is geconcludeerd dat alle woningen van het CPO gebouwd kunnen worden in fase 1. Met het CPO is overeengekomen dat zij zich ook zullen houden aan een woonprogramma van 10% goedkope koopwoningen tot €260.000 (prijspeil 2025) en in totaal 67% betaalbare koopwoningen tot €355.000 (prijspeil 2025) . Het CPO heeft aangegeven binnen deze percentages de volgende woningen te willen bouwen: - 4 beneden – bovenwoningen (goedkoop tot max. €260.000 (prijspeil 2025)) - 16 rijwoningen klein (betaalbaar tot max.

€355.000) - 6 middelgrote rijwoningen (betaalbaar tot max. €355.000) - 12 grote hoek/rijwoningen (duur, prijzen hoger dan €355.000) Deze kavels zijn allen ingepast in fase 1 van het stedenbouwkundig plan ‘Wonen in ’t park’. Sociale huurwoningen van Wooncompagnie

Pagina 2 van 6

Al in 2022 sprak Wooncompagnie de wens uit om een seniorenhof te ontwikkelen. Dit is toen met de inwoners van Tuitjenhorn besproken en daar is veel belangstelling naar. De behoefte naar woningen voor senioren is groot. Het moet echt bijdragen aan de doorstroming. Het seniorenhof met 32 woningen, ontworpen door Wooncompagnie, is daarom ingepast in het masterplan ‘Wonen in het park’. Het plan is georiënteerd op het Sint Jozefpark en ligt naast de begraafplaats. Het heeft een directe ontsluiting naar de Bogtmanweg, zodat mensen de kortste afstanden afleggen naar de voorzieningen is het dorp. Naast het seniorenhof zijn nog 6 levensloopbestendige rijwoningen in het sociale huursegment ingepast. Het totaal aan sociale huur wordt hiermee op 30% gebracht.

Totale woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma in fase 1 bestaat uit: - 38 CPO woningen in verschillende typen; - 38 sociale huurwoningen in een seniorenhof en 6 levensloopbestendige rijwoningen - 52 koopwoningen in de volgende typen: o 2 vrijstaande woningen (duur) o 10 twee-onder-één kap woningen (vrije sector) o 10 rijwoningen groot (vrije sector) o 4 rijwoningen middel/klein (betaalbaar) o 9 beneden (gelijkvloerse) / bovenwoningen (levensloopbestendig) (betaalbaar) o 9 beneden (gelijkvloerse) / bovenwoningen (goedkoop) o 4 rug-aan-rug woningen klein (goedkoop) o 4 rug-aan-rug woningen klein (betaalbaar) Participatie Op de participatie-inloopbijeenkomst op 9 juli 2025 is het masterplan ‘Wonen in het park’ getoond. Het projectteam heeft aanwezigen gevraagd een aantal vragen te beantwoorden. Er is veel informatie opgehaald tijdens deze bijeenkomst, ook via de website van de gemeente. Inwoners hebben aan kunnen geven, wat zij van het plan vinden, welk type woning zij vooral interessant vinden en of er behoefte zou zijn aan bijvoorbeeld gezamenlijk tuinieren en waar hun eventuele zorgen zitten. Op 8 december is een 2e informatieavond gehouden. Op deze avond zijn de aanpassingen in het plan ten opzichte van de vorige bijeenkomst getoond. De opkomst van inwoners uit Tuitjenhorn was groot, ongeveer 130 mensen waren aanwezig in Ahoj.

Alle mensen zijn positief en blij als er gebouwd gaat worden. Er zijn opmerkingen gemaakt over het hard rijden op de Bogtmanweg en Dorpsstraat. Bewoners hebben zorgen over verkeersoverlast en veiligheid. Het projectteam gaat daar extra aandacht aan schenken. Zowel de Dorpsstraat als de Bogtmanweg worden 30-kilometer zones en er wordt gekeken naar verkeersremmende maatregelen.

Pagina 3 van 6

Kader - Omgevingsvisie Schagen

Beoogd resultaat Een uitbreiding van Tuitjenhorn met een nieuwe groene woonwijk van totaal 128 woningen (fase 1) in verschillende woningtypen, waarvan 40% aan sociale huuren goedkope koopwoningen zijn ingepast. In totaal omvat het plan 67% betaalbare woningen (sociale huur + goedkope koop + koopwoningen tot €355.000).

Argumenten 1.1

Herziene grondexploitatie fase 1(GREX) De grondexploitatie geeft een positief resultaat. Eventuele planschade is daarin meegenomen. Er is in 2022 reeds een grondexploitatie voor de Bogtmanweg geopend. Bijgevoegde GREX is een herziening naar aanleiding van het nieuwe het voorliggende stedenbouwkundige plan. De aankoop van het particuliere perceel en het totaal aantal woningen en ingeschatte grondwaarden zijn in de herziene GREX verwerkt. De herziene GREX dient door de raad opnieuw te worden vastgesteld. Er is een mogelijke uitbreiding van het plan (fase 2) naar in totaal 165 woningen. Fase 2 zal, indien van toepassing, als apart plan met bijbehorende grondexploitatie aan de raad worden aangeboden.

1.2

Het integrale plan voldoet aan de geldende beleidslijnen Het woningbouwplan is stedenbouwkundig en landschappelijk zo goed mogelijk in het gebied ingepast. Het plan is integraal met de specialisten van de gemeente, provincie en het HHNK opgezet. Het plan voldoet volledig aan de beleidslijnen van de gemeente en provincie.

1.3

Bouwen naar behoefte In Tuitjenhorn is een grote behoefte aan woningen. Dit woningbouwplan voorziet in die behoefte. Inwoners hebben aangegeven vooral behoefte te hebben aan de volgende type woningen: Goedkope koopwoningen Sociale huurwoningen Eengezinswoningen Seniorenwoningen (gelijkvloers- en CPO-woningen Een mix van deze woningen zijn allen in fase 1verwerkt. 96% van de inwoners heeft positief gereageerd op het plan. Het draagvlak is groot voor de uitvoering van dit plan.

-

1.4

Positief advies van de ARK

Pagina 4 van 6

Het stedenbouwkundig plan is besproken in de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit van de Provincie. Er is een positief advies ontvangen. 1.5

Onderzoeksresultaten Er zijn reeds diverse onderzoek verricht naar bodem, voldoende wateropslag in het plan, ecologie, stikstof, milieuonderzoeken (hinder- en geluidscirkels). Geen van de onderzoeksresultaten belemmeren de uitvoering van fase 1 van dit plan.

Kanttekeningen en alternatieven 1.1

-

Stikstofonderzoek Het meest recente stikstofonderzoek geeft aan dat er een stikstofoverschrijding kan worden verwacht in de gebruiksfase van de 37 woningen in fase 2 (verkeersbewegingen van de nieuwe bewoners). Als er een overschrijding plaatsvindt, dan moet een natuurvergunning worden aangevraagd. Echter, natuurvergunningen worden niet meer verleend (door de Omgevingsdienst, namens de provincie) omdat het stikstofbeleid op dit moment moet worden geëvalueerd en aangepast na de laatste uitspraken van de Raad van State. Voor de Bogtmanweg wordt op dit moment nader onderzocht of de kengetallen en rekenscenario’s, die in de stikstofberekening gebruikt zijn, naar een realistisch niveau (meer op maat) getild kunnen worden, om een overschrijding te voorkomen (waardoor er geen natuurvergunning hoeft te worden aangevraagd). Als er dan nog steeds een overschrijding uitkomt, dan kunnen er nog aan meerdere knoppen gedraaid worden, nl.: Minder woningen bouwen in fase 2 Het woonprogramma aanpassen naar woningen en doelgroepen met minder autobezit Electrische deelauto’s in de nieuwe wijk beschikbaar stellen Het uitstellen van de uitvoering van fase 2 Uitvoering van fase 1 met 128 woningen geeft geen stikstofoverschrijding.

1.2

Spuitzonering In het plangebied hoeft geen rekening worden gehouden met spuitzoneringen in verband met het agrarisch gebruik van naastliggende gronden (de gronden tot aan de Veilingweg). In het verleden zijn geen gewasbeschermingsmiddelen gebruikt en in de toekomst kunnen deze ook niet worden gebruikt, omdat de gemeente dat in de pachtcontracten heeft opgenomen.

1.3

Milieucirkels (geluid- en hindercirkels) Uit nader onderzoek is gebleken dat er in het zuidelijke deel van het plangebied rekening gehouden moet worden met een milieucirkel van 50 meter vanaf Dierenpark Blankendael. In deze cirkel mag niet gebouwd

Pagina 5 van 6

worden. In het stedenbouwkundig plan is daar rekening mee gehouden. In deze cirkel wordt groen aangelegd met een speeltuin. Uit nader onderzoek is gebleken dat het plan past in relatie tot de milieucirkel van de kippenhouderij aan de Dorpsstraat.

Financiële aspecten Het gebied in fase 1 is geheel in eigendom van de gemeente. De kavels die het CPO gaat afnemen worden conform het CPO-beleid en de Grondprijzenbrief marktconform verkocht aan het CPO. Een onafhankelijke taxateur zal de grond taxeren op basis van de residuele grondwaardemethode vlak voordat de grond geleverd gaat worden. De kavels waar Wooncompagnie op gaat bouwen worden conform de Grondprijzenbrief Schagen verkocht aan de woningstichting. Eventuele planschade is ingeschat en verwerkt in de GREX. Verder is het een gemeentelijk plan en worden de kosten verhaald via de gronduitgifte. De grondexploitatie is sluitend. Gelet hierop zijn de kosten verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld.

Communicatie Inwoners van Tuitjenhorn hebben zich voor de nieuwsbrief met hun emailadres kunnen inschrijven, en dat kan nog steeds via de projectpagina op de website. Er hebben zich inmiddels 236 mensen aangemeld om de nieuwsbrieven over het project Bogtmanweg te ontvangen. Als het plan wordt vastgesteld wordt er weer een nieuwe nieuwsbrief verzonden. Verder is er een projectpagina op de website van de gemeente die de laatste stand van zaken weergeeft van het project. Ook is er periodiek contact met de dorpsraad van Tuitjenhorn.

Uitvoering en evaluatie Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan wordt het plan verder uitgewerkt richting een definitief ontwerp voor de woningen en de openbare ruimte.

Bijlagen 1. RB-Vaststellen stedenbouwkundig plan ‘Wonen in het park’ en herziene grondexploitatie 2. Stedenbouwkundig plan ‘Wonen in het park’ d.d. 4 november 2025 3. Beeldkwaliteitsnota 4. Herziene GREX

Pagina 6 van 6