R250304 - Gemeente Schagen - Toetsing businesscase SSG - Eindrapport__470101__ (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Toetsing Businesscase Stichting Sportgebouwen Groenoord Eindrapport
hospitalitygroup
Aan
Gemeente Laan
Schagen
19
(geanonimiseerd) ER
(geanonimiseerd) nn (geanonimiseerd) meschagen.nl Tav
Van
Hospitality Group Nijverheidsweg-Noord
78
Postbus 2186
(geanonimiseerd) Amersfoort B Auteurs
(geanonimiseerd) ospitality Group) BN (geanonimiseerd) +ospitelity Group)
BN (geanonimiseerd) epS Advocatuur) B Bremen Bouwadviseurs) (geanonimiseerd) N Project
Toetsing
businesscase SSG
Schagen
Betreft
Eindrapport Ons kenmerk
R250304.D01/RM
Datum
©
2025
Hospitality Group
Behoudens
uitzonderingen
rechthebbenden
en/of openbaar toepassing is op
door de wet
gesteld
uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de gemachtigden, niets uit deze uitgave worden vermenig-vuldigd van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van de gehele of gedeeltelijke bewerking.
c.q. door de rechthebbenden worden gemaakt door middel
mag, zonder
Inhoud 1.
De context
4
1. 1.
Inleiding
4
1. 2.
De opdracht
4
1. 3.
Werkwijze
5
1. 4.
Leeswijzer
5
2.
Managementsamenvatting
6
3.
Toetsing Businesscase Stichting Groenoord Schagen
7
3. 1.
Inleiding Analyse exploitatieraming
7
Analyse investeringsraming bouwkosten Toets en beschrijving juridische structuur
14
3. 2. 3. 3. 3. 4.
4.
7 16
Conclusies en aanbevelingen Hospitality Group
18
4. 1.
Conclusie
18
4. 2.
Aanbevelingen
18
Bijlage: Ruimtestaat sporthallen vs. clubgebouw
20
Bijlage: Memo Antea
20
-
Bouwkosten
-
kwaliteitsniveau
3
1. De context 1. 1.
Inleiding
De gemeente Schagen en Stichting Sportgebouwen Groenoord (SSG) werken
de
samen aan
herontwikkeling van Sportpark Groenoord. Er zijn diverse scenario’s ontwikkelt en vergelijkend beoordeeld. Er is besloten om het voorkeursscenario (scenario A) verder uit te werken. In dit scenario treedt SSG op als initiatiefnemer en investeert in zowel een multifunctioneel sportgebouw als twee sporthallen. Het eigendom en beheer van de sportaccommodaties komen daarmee grotendeels bij SSG te liggen. De gemeente blijft eigenaar van de grond maar stelt zich verder niet ,
op
als eigenaar of opdrachtgever van het gebouw. Wel overweegt zij garant te staan voor een
lening van ruim €23 miljoen die benodigd is voor realisatie van het project. Deze opzet past binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk accommodatiebeleid waarin de ,
inzet is om te komen tot duurzame toekomstbestendige voorzieningen met een zo beperkt ,
mogelijke structurele bijdrage vanuit de gemeente. Tegelijkertijd is een dergelijk garantieverzoek alleen verantwoord als de onderliggende businesscase robuust en realistisch is. Daarbij hoort ook onderbouwing van de structurele exploitatiebijdrage die de gemeente naar verwachting moet leveren. De uitgewerkte businesscase – gebaseerd op scenario A – moet onder meer inzicht geven een
in de hoogte en opbouw van deze jaarlijkse bijdrage zodat een zorgvuldige afweging mogelijk is. ,
1. 2.
De opdracht
Het college van B&W heeft Hospitality Group de opdracht toetsen
gegeven om
deze businesscase te
op:
De realiteitszin en risico's van de exploitatiebegroting: Zijn de verwachte opbrengsten
en
kosten
realistisch onderbouwd? Welke risico’s zijn aannemelijk bij bezetting kostenontwikkeling onderhoud en energie? Wat zijn de gevolgen voor de jaarlijkse gemeentelijke exploitatiebijdrage? ,
,
De investeringsraming: Zijn de bouw- en inrichtingskosten volledig en marktconform? Is voldoende rekening gehouden met risico’s en onvoorziene posten? Hoe verhoudt de raming zich tot vergelijkbare projecten? De juridische en fiscale structuur: Zijn eigendom gronduitgifte borgstelling en exploitatievorm ,
,
juridisch houdbaar passend bij de rol van de gemeente ,
,
en
vrij van onwenselijke risico’s? Welke
aandachtspunten zijn er rond erfpacht of opstalrecht staatssteun aanbestedingsplicht en btw? ,
,
Voor deze integrale beoordeling werken wij samen met twee gespecialiseerde partners: ▪
Bremen Bouwadviseurs
voor
de toets op de bouw- en stichtingskosten;
4
▪
BDS Advocatuur voor de juridische en fiscale toetsing.
Als Hospitality Group richten wij ons op de projectleiding exploitatieanalyse en eindrapportage. ,
1. 3.
Werkwijze
De toetsing van de businesscase is uitgevoerd op basis van documentenanalyse gesprekken met ,
betrokkenen en inhoudelijke doorrekening. Hospitality Group heeft zich daarbij gericht op de beoordeling van de exploitatieopzet waarbij is geanalyseerd in hoeverre de uitgangspunten realistisch en samenhangend zijn onderbouwd. Aandacht is daarbij besteed aan opvallende ,
elementen risico’s en knelpunten in de aannames rondom inkomsten uitgaven en ,
,
beheersmaatregelen. Bremen Bouwadviseurs heeft de bouwkostenraming beoordeeld op basis van de door de
initiatiefnemers aangeleverde stukken. De toets richtte zich op de volledigheid onderbouwing marktconformiteit van de raming in relatie tot de schaal en ambitie van het project. ,
en
,
Gedurende het proces zijn in meerdere gesprekken met de initiatiefnemers verdiepende vragen gesteld over de exploitatieopzet de bouwkundige uitgangspunten en de juridische/fiscale inrichting. Op basis van deze gesprekken zijn ten opzichte van het oorspronkelijke plan van aanpak ,
twee inhoudelijke aanvullingen doorgevoerd: ▪
Juridische toetsing en advisering: De beschikbare juridische documentatie bleek ontoereikend om de gekozen constructie verantwoord te onderbouwen. In overleg met de gemeente is daarom besloten om BDS Advocatuur niet alleen de toetsing te laten verrichten maar hen tevens een adviserende en faciliterende rol te geven bij het opstellen van de benodigde ,
juridische stukken. ▪
Bouwkostenraming nader onderbouwd: De initiële raming was te globaal en onvoldoende uitgesplitst naar kostendragers in relatie tot het getoonde prijsniveau. Dit vormde aanleiding voor een
aanvullend overleg waarin is gevraagd om meer inzicht in de opbouw van de ,
bouwkosten (o. a. verdeling clubgebouw/sporthal onderbouwing prijsniveau per functie staartkosten). ,
1. 4.
,
Leeswijzer
Het rapport opent in hoofdstuk 2 met
samenvatting van de kernpunten. Hierin worden de belangrijkste inzichten en conclusies beknopt weergegeven. Vervolgens biedt hoofdstuk 3 een een
nadere toelichting waarbij de oorspronkelijke businesscase wordt geanalyseerd. De focus ligt hierbij op de verwachte kosten en inkomsten. In hoofdstuk 4 wordt afgesloten met voorlopige conclusies ,
en
aanbevelingen.
5
2. Managementsamenvatting Exploitatie en subsidierelatie gemeente De businesscase voor het nieuwe sportcomplex
op
Sportpark Groenoord toont visie en
samenwerking. SSG neemt initiatief en draagt de investering; de gemeente wordt gevraagd om een garantstelling en een jaarlijkse exploitatiebijdrage van ruim €1 miljoen. Positief is de professionele opzet van de exploitatiebegroting voor een groot deel gebaseerd op realistische en onderbouwde uitgangspunten waarin eerdere adviezen zijn verwerkt. ,
,
Tegelijkertijd ontbreekt een duidelijke scheiding tussen kosten en baten van de sporthal en het clubgebouw. Ook zijn enkele inkomsten zoals van Regius College en horeca ambitieus ingeschat althans op basis van de geschetste context in de businesscase. Zonder nadere onderbouwing ,
ontstaat risico op
,
,
hoger exploitatietekort of indirecte subsidiëring van het clubgebouw of functies waar de gemeente volgens het accommodatiebeleid in de basis niet voor aan de lat staat. een
De personeelslasten vormen een substantiële uitgavenpost waarbij functies als terreinonderhoud
en
,
sportparkmanagement grotendeels aan de sporthalzijde zijn toegerekend. Hoewel op hoofdlijnen een afbakening is gemaakt ontbreekt een inhoudelijke toelichting waarom deze toerekening ,
passend is. Zeker in het licht van het accommodatiebeleid dat gemeentelijke bijdragen zich beperkt ,
tot de sporthallen.
Bouwkosten en investeringsraming De huidige Stichtingskostenraming (ca. €3. 800/m²) is getoetst door Bremen Bouwadviseurs. Gesteld
wordt dat dergelijke vierkante meter prijzen passen bij een hoogwaardig sportcomplex. Essentiële onderbouwingen ontbreken nog. Zo is wel een onderscheid gemaakt tussen sporthal en clubgebouw
uitsluitend op basis van bruto vloeroppervlak. Omdat clubruimtes doorgaans duurder zijn per vierkante meter – bijvoorbeeld door afwerking en installaties – is deze verdeling ,
maar
discutabel. Voor een zuivere beoordeling van de gemeentelijke exploitatiebijdrage aan de sporthal is een inhoudelijker onderbouwing per functie op zijn plaats. Het gekozen kwaliteitsniveau (waaronder de halhoogte van één van de twee sporthallen) brengt structureel hogere lasten met zich mee die nog niet zijn afgezet tegen potentiële (maatschappelijke) baten. ,
Na een aanvullend gesprek met Antea is duidelijk geworden dat de uitgangspunten
van
de
kostencomponenten tussen een middel en hoogwaardig voorzieningenniveau zitten anders dan sober en doelmatig zoals in de businesscase wordt geduid. ,
Juridische uitwerking en governance De juridische structuur is nog in uitwerking. De hoofdlijnen zijn inmiddels helder – met onder een
meer
erfpachtconstructie en gemeentelijke garantstelling – maar moeten nog worden vastgelegd in
sluitende juridische afspraken.
6
3. Toetsing Businesscase Stichting Groenoord Schagen 3. 1.
Inleiding
De ambitie
van
Stichting Sportgebouwen Groenoord (SSG) om een toekomstbestendige
sportaccommodatie te realiseren op Sportpark Groenoord is lovenswaardig. Het initiatief getuigt van daadkracht en betrokkenheid en laat zien dat de initiatiefnemers streven naar een ,
multifunctioneel sportgebouw dat tegemoetkomt aan de behoeften van gebruikers en verenigingen. In welke mate dit voorstel ook daadwerkelijk aansluit bij de beleidsmatige en financiële kaders van de gemeente moet blijken uit onze toetsing. ,
De aanpak die tot nu toe is gevolgd maakt
onderdelen een doordachte en professionele indruk
,
relevante basis voor verdere afwegingen en besluitvorming. Hospitality Group wil als onafhankelijk expert bijdragen aan het versterken van deze basis. Daarbij richten wij en
vormt daarmee
op
ons op
een
het beoordelen van de realiteitszin en uitlegbaarheid van de uitgangspunten ramingen en ,
aannames
uit de businesscase.
Voor de bouwkostenraming is samengewerkt met Bremen Bouwadviseurs (Bremen). De juridische
toetsing is uitgevoerd door BDS Advocatuur. In de loop van het traject is hun rol in afstemming met de gemeente uitgebreid met het opstellen van aanvullende juridische documentatie aangezien de ,
,
,
beschikbare stukken ontoereikend bleken om de voorgestelde constructie juridisch sluitend te onderbouwen. Het doel van deze toetsing is om
helder onafhankelijk en integraal beeld te geven van de
een
haalbaarheid en risico’s van het plan
,
,
en zo
bij te dragen aan een zorgvuldig en breed gedragen
besluit over de vervolgstappen.
3. 2.
Analyse exploitatieraming
Algemene observatie De businesscase en onderliggende rekentool zijn met
zorg en
inhoudelijke deskundigheid
opgesteld. Er is duidelijk sprake van een professionele uitwerking van de financiële systematiek inclusief de opbouw van investeringen afschrijvingen reserveringen rente en kasstromen. ,
,
,
,
Tegelijkertijd merken wij op dat het detailniveau en de wijze van modellering de transparantie niet altijd ten goede komen. De huidige opzet maakt het lastig om snel en overzichtelijk antwoord te krijgen op de kernvraag die centraal staat in deze toetsing: Wat zijn de te verwachten structurele kosten en inkomsten hoe verhouden deze zich tot elkaar ,
,
en
welk exploitatietekort blijft erover voor het sporthaldeel waarvoor de gemeente verantwoordelijk is? Deze functionele en financiële scheiding is essentieel omdat het gemeentelijk accommodatiebeleid ,
expliciet stelt dat geen exploitatiebijdrage wordt verstrekt aan buitensportaccommodaties de ,
7
velden uitgezonderd. Het is daarom belangrijk dat de businesscase duidelijk onderscheid maakt tussen het sporthalgedeelte en het multifunctionele clubgebouw
—
zowel in de bouwkostenraming
(die ook doorwerkt in vaste lasten en onderhoudsverplichtingen) als in de exploitatiebegroting en de toerekening van personeels- en beheerkosten. Alleen met een dergelijke transparante splitsing ,
kan het gemeentelijk beleid zorgvuldig worden toegepast en kan een zuivere beoordeling plaatsvinden van het exploitatietekort waarvoor een gemeentelijke bijdrage wordt gevraagd.
Inkomsten
en
kosten
Voor deze analyse hebben wij aansluiting gezocht bij het eerste volledige exploitatiejaar zoals ,
in de businesscase. Elementen als inflatie aflossingsstructuur wisselende rente of fluctuaties in de liquiditeitspositie zijn weliswaar van belang voor een integrale meerjarenbegroting weergegeven
maar
,
,
,
minder relevant voor de beoordeling van de structurele exploitatieopzet.
Het gros van de posten is toegelicht in de businesscase waarin ook zichtbaar rekening is gehouden met de opmerkingen uit de eerdere ‘second opinion vanuit bureau Treem’. Dat geldt echter niet ,
voor
alle gehanteerde uitgangspunten
,
waarover
later meer.
Voor een begrijpelijke en overzichtelijke toetsing hebben wij de uit de rekentool afgeleide
gegevens
gestructureerd weergegeven in een overzichtelijke tabel waarin per kostensoort en inkomstenbron ,
inzicht wordt gegeven in de toerekening aan sporthal versus clubgebouw. Deze tabel vormt daarmee de basis voor de toets op de exploitatiebijdrage en de subsidierelatie tussen de gemeente en
Stichting Sportgebouwen Groenoord.
8
Bevindingen inkomsten clubgebouw gedeelte: De inkomsten uit verhuur van ruimtes binnen het clubgebouwgedeelte zijn grotendeels begrijpelijk
voldoende onderbouwd. Er zijn echter twee posten die nadere toelichting of onderbouwing verdienen: de huurvergoeding vanuit het Regius College en de prognoses voor de horecaen
inkomsten. Huurinkomsten Regius College (€ 100. 000) In het rekenmodel wordt
een
bedrag van ruim € 100. 000 toegerekend aan het clubgebouw
,
basis
op
het gebruik van kleedkamers en een docentenkamer door het Regius College tijdens buitensportactiviteiten. Uit overleg met de initiatiefnemer blijkt dat hierover nog overleg plaatsvindt van
tussen SSG en het Regius College; er is dus nog geen formele afspraak. De gekozen toerekening roept inhoudelijke ▪
vragen op:
In de businesscase wordt gesteld dat kleedkamers die bij de sporthal horen onder de ,
sporthalhuur vallen en dat alleen kleedkamers voor buitensportgebruik aan het clubgebouw worden toegerekend. ,
▪
In de praktijk zijn kleedkamers echter multifunctioneel: dezelfde ruimte kan zowel door
sporthalgebruikers als buitensportgebruikers worden benut. ▪
Hierdoor is het onderscheid in het rekenmodel niet scherp of overtuigend onderbouwd.
Het gevolg is dat de toerekening
van
deze inkomsten aan het clubgebouw minder uitlegbaar en vanuit het perspectief van beleidsmatige en financiële
minder verdedigbaar lijkt met name scheiding tussen basis- en niet-basisvoorzieningen. ,
Horeca-inkomsten: aannames en realiteitsgehalte De horeca-inkomsten vanuit de buitensportverenigingen zijn in de businesscase onderbouwd
op
basis van bestaande inkomsten en ledenaantallen. Dit deel achten wij realistisch en goed verdedigbaar. Voor andere componenten binnen de horeca-exploitatie is de onderbouwing minder concreet: ▪
Extra inkomsten vanuit SKRS fysiotherapie
en
doelgroepen extra horecaomzet genereren
,
,
bezoekers: Hoewel het logisch is dat deze wordt niet onderbouwd hoeveel gebruik zij naar
verwachting zullen maken van de horecavoorziening. De hoogte van de verwachte inkomsten (bijv. € 28. 000 extra) lijkt ambitieus zonder een onderliggende frequentie- of volumeberekening. ▪
35% omzetgroei door assortimentsuitbreiding en prijsstijging: Tijdens het overleg is toegelicht
dat huidige prijzen laag zijn en dat er ruimte is voor verhoging (bijvoorbeeld koffie van € 150 naar € 250). Dat maakt de inschatting plausibel maar deze toelichting ontbreekt in de ,
,
,
businesscase zelf.
9
▪
Evenementenomzet (€ 34. 000): Uit het gesprek met de initiatiefnemer is bevestigd dat deze
inkomsten niet zijn inbegrepen in de reguliere horecaomzet die is gebaseerd op het de realisatie van de buitensportverenigingen. De evenementen waaronder bijvoorbeeld de jaarlijkse familiedag vormen dus een aanvullende inkomstenstroom. ,
,
Tegelijkertijd geldt dat een onderbouwing op basis van historische gegevens ontbreekt. Als aantoonbaar gemaakt kan worden welke evenementen de afgelopen jaren zijn georganiseerd en
wat deze structureel hebben opgeleverd
aan
omzet
,
zou
dat de inschatting aanzienlijk
versterken. In de huidige businesscase ontbreekt deze onderbouwing waardoor de onderliggende aannames niet toetsbaar zijn op basis van frequentie schaal of gemiddelde ,
,
opbrengst per evenement Gezien het ontbreken van kwantitatieve onderbouwingen en vergelijkingsmateriaal vinden wij dat de horeca-inkomsten buiten de verenigingsomzet momenteel als relatief optimistisch zijn ingeschat. Het is goed mogelijk dat deze inschatting in de praktijk realistisch blijkt
in dat geval ontbreekt het aan de benodigde onderleggers om dit op overtuigende wijze te onderbouwen. ,
maar
Bevindingen inkomsten sporthal gedeelte: De inkomsten uit reguliere zaalverhuur binnen het sporthalgedeelte zijn over het algemeen goed
onderbouwd en aansluiten bij gangbare uitgangspunten. Er is echter één specifieke post waarbij wij kritische kanttekeningen plaatsen: de verhuur en bijbehorende horeca-inkomsten in de middaguren tussen 14:00 en 18:00 uur.
Volgens het rekenmodel is de bezetting in dit tijdsblok eveneens gebaseerd op een gemiddelde van 60% verdeeld over twee sporthallen. Hoewel dit percentage in algemene zin niet onrealistisch is
,
achten wij het voor dit specifieke dagdeel aan de hoge kant. In de praktijk start het georganiseerde verenigingsgebruik doorgaans pas na 17:00 uur en ook het gebruik door de buitenschoolse opvang ,
(SKRS) in deze uren is niet onderbouwd met concrete afspraken of volume-inschattingen.
Omdat de horecainkomsten in dit tijdsblok zijn gekoppeld aan de bezettingsgraad van de sporthal
,
geldt voor deze opbrengsten hetzelfde: als de bezetting overschat is geldt dat direct ook voor de daaruit afgeleide horeca-omzet. ,
Daarbij komt dat voor de SKRS reeds horeca-inkomsten zijn opgenomen onder het clubgebouwgedeelte. Het is daarmee onduidelijk of de horeca-opbrengsten die in de middaguren worden toegerekend aan het gebruik van de sporthal door de SKRS niet gedeeltelijk dubbel zijn ,
meegenomen.
10
Bevindingen kosten clubgebouw
en
sporthal:
De kostenzijde van de exploitatie hebben wij voor de leesbaarheid op hoofdlijnen onderverdeeld in
directe exploitatiekosten personeelskosten en vaste lasten. In onze raming komt ook het clubgebouw in het eerste volledige exploitatiejaar uit op een negatief resultaat van € 21. 840. In de ,
businesscase wordt gesteld dat dit deel van het gebouw op eigen kracht geëxploiteerd kan worden. Het verschil lijkt te ontstaan doordat in de businesscase het saldo wordt gepresenteerd ná interne verrekeningen met de vastgoedkolom. Die benadering is op zichzelf verklaarbaar omdat inkomsten ,
en
de meeste kosten jaarlijks worden geïndexeerd terwijl de kapitaallasten gelijk blijven. ,
Bij het doorlopen van de verschillende posten zijn er met name bij de personele inzet en de toerekening van vaste lasten enkele onderdelen die aanvullende toelichting of heroverweging vragen.
11
Personeelskosten: rol en positionering van de ‘manager sportpark’ Binnen de personeelskosten vallen met name de volgende functies op: ▪
De ‘manager Open Sportpark’
▪
Het team voor terreinonderhoud.
,
Volgens de toelichting in het gesprek met de initiatiefnemer betreft het hier een meer ondernemend ingestoken functionaris die onder meer verantwoordelijk is voor de ,
bezettingsoptimalisatie van de sporthal contact met gebruikers ,
en
,
het beheer van de centrale
website. De functie is niet te vergelijken met de reguliere ‘verenigingsmanager’ die in het project ook wordt ingezet. De kosten (ca. € 28. 000) worden net als de overige personeelslasten ,
grotendeels toegerekend aan het sporthalgedeelte (80% sporthal 20% clubgebouw).
,
op
,
basis van de verdeling naar vierkante meters
,
Hoewel deze rol in functionele zin verdedigbaar lijkt is de positionering binnen deze businesscase ,
opmerkelijk: de naam van de organisatie is immers Stichting Sportgebouwen Groenoord en niet Stichting Sportpark Groenoord. Dat roept de vraag op of deze functie (en bijbehorende lasten) ,
structureel onderdeel uitmaakt van de exploitatie van het gebouw of dat hier sprake is van een ,
bredere rol die buiten de reikwijdte van deze businesscase valt. In de huidige opzet wordt dit in de businesscase niet toegelicht terwijl het wel financiële impact heeft. ,
Onderhoud van velden en terrein (€ 40. 000) Een vergelijkbare vraag geldt voor de post “onderhoud terrein en velden” (ca. € 40. 000
jaar toegerekend aan de sporthal). Uit het gesprek met de initiatiefnemer blijkt dat deze post niet per
,
beperkt is tot het directe terrein rondom het sportgebouw maar ziet op het volledige sportpark — inclusief de buitensportvelden groenvoorziening en omliggende infrastructuur. Daarmee omvat de ,
,
post kosten die grotendeels buiten het sporthalgedeelte vallen
,
en
dus ook buiten de reikwijdte van
de gemeentelijke bijdrage op basis van het accommodatiebeleid. Deze verbreding vraagt
om
nadere toelichting en expliciete keuzes: in hoeverre moeten deze kosten
worden meegenomen in de exploitatie van het sportgebouw
welk deel valt onder de gemeentelijke rol ten aanzien van het sportpark als geheel? Alleen met een duidelijke functionele en ,
en
financiële afbakening kan hierover een transparant besluit worden genomen. Indirecte kosten: energielasten en duurzaamheid De energielasten zijn in de businesscase geraamd op (ca. € 12. 500) is toegerekend
ca.
€ 62. 500 per jaar
,
waarvan een
klein deel
het clubgebouw. Deze raming is in absolute zin verdedigbaar en in de businesscase wordt ook benoemd dat de oorspronkelijke ambitie om volledig energieneutraal aan
,
te bouwen is bijgesteld vanwege netcongestie.
12
Wel ontstaat een spanningsveld wanneer de investeringsraming (ruim € 3. 790/m²) mede is opgebouwd uit investeringen in duurzame bouw en installaties terwijl daar in de exploitatie relatief ,
hoge energielasten tegenover blijven staan. Dit roept de vraag op in hoeverre de verwachte energiebesparing en opbrengst van installaties (bijv. PV-panelen) zijn verdisconteerd in deze post. Uit het aanvullende gesprek met Antea (verantwoordelijk voor het opstellen van PvE en daaraan gekoppelde Stichtingskostenraming) is in de huidige fase uitgegaan van algemene bouwkosten die ,
passen
bij een middel tot hoogwaardig sportcomplex
,
waarover
later meer.
Toerekening van vaste lasten en reserveringen De vaste lasten waaronder verzekeringen belastingen ,
,
en
reserveringen voor groot onderhoud zijn ,
logisch opgebouwd vanuit de totale stichtingskosten en sluiten qua niveau aan bij gangbare normen. In de businesscase is toegelicht dat deze lasten naar rato van vierkante meters zijn verdeeld over het sporthal- en clubgebouwdeel. Hoewel deze methode eenvoudig toepasbaar is roept zij ook vragen op over de inhoudelijke juistheid. Niet alle kosten hangen immers lineair samen met de oppervlakte — denk aan ,
installatietechniek duurzaamheid gebruiksintensiteit of specifieke onderhoudsrisico’s. Een ,
,
toerekening op basis van functie zou mogelijk beter recht doen aan de werkelijke verdeling. Dit discussiepunt wordt in de volgende paragraaf verder uitgediept.
Samenvattend De businesscase bevat een zorgvuldige opbouw
van
de exploitatiebegroting met doordachte ,
ramingen en een inhoudelijke aansluiting op de beoogde organisatievorm. Veel van de inkomstenposten zijn verdedigbaar onderbouwd met name de reguliere zaalverhuur en de horeca,
inkomsten vanuit de verenigingen. Ook aan de kostenzijde zijn de meeste lasten herkenbaar opgebouwd op basis van ervaring reserveringslogica of verdeelsleutels. De businesscase laat ,
daarmee zien dat er goed is nagedacht over de exploitatie als geheel. Tegelijkertijd zien we dat de kernvraag — wat is het structurele tekort van het sporthaldeel waarvoor een gemeentelijke exploitatiebijdrage wordt gevraagd — in de huidige opzet nog onvoldoende eenduidig te beantwoorden is. Dat komt met name door het ontbreken van een scherp onderscheid tussen het sporthalgedeelte en het multifunctionele clubgebouw zowel in inkomsten als in kosten. ,
Dit vraagt om nadere onderbouwing toelichting of herverdeling zodat de gemeentelijke bijdrage goed te herleiden is en gebaseerd wordt op heldere en verantwoorde keuzes. ,
,
13
3. 3.
Analyse investeringsraming bouwkosten
In opdracht van de gemeente Schagen heeft Bremen
een
onafhankelijke kostentoets uitgevoerd op
de investeringsraming van Antea Group voor het nieuw te realiseren sportgebouw op Sportpark Groenoord. De toetsing vond plaats op basis van documentanalyse en vergelijking met marktconforme kengetallen. De centrale vraag was of de geraamde bouwkosten
passen
bij het
ambitieniveau van het project en in hoeverre de ramingssystematiek voldoende houvast biedt. Algemene bevindingen De businesscase is nog in de haalbaarheidsfase. De investeringskosten zijn bepaald op basis van een
kengetal per m² bruto vloeroppervlak (bvo) zonder dat een ontwerp beschikbaar is. Volgens Antea bedragen de investeringskosten (inclusief opslagen) € 3. 791 per m² bvo op een totaal van 6. 225 m². ,
Bremen bevestigt dat de gebruikte opslagen marktconform zijn
,
maar
constateert dat geen
onderscheid is gemaakt tussen de sporthal en het clubgebouw. Dit wordt als risicovol gezien aangezien beide functies verschillende bouwkundige kenmerken en kostenstructuren kennen.
,
De Stichting Sportgebouwen Groenoord (SSG) heeft de raming van Antea gebruikt
haar exploitatiemodel waarbij de verdeling van kosten op basis van bvo-aandeel tussen sporthal en voor
,
clubgebouw is gemaakt. Bremen merkt op dat deze verdeelsleutel niet noodzakelijk leidt tot een realistische verdeling van kosten. Kostenvergelijking en kwaliteitsniveau Op basis van hun eigen kostendatabase heeft Bremen Bouwadviseurs een vergelijking gemaakt van
het gehanteerde prijsniveau met bandbreedtes voor verschillende kwaliteitsniveaus. Uit de analyse blijkt dat de gehanteerde investeringskosten overeenkomen met die van een sporthal mét clubgebouw op een hoog kwaliteitsniveau. Bremen vergelijkt deze inschatting met eigen kengetallen: Investeringskosten sporthal + clubgebouw (per m²bvo) Laag kwaliteitsniveau Gemiddeld kwaliteitsniveau Hoog kwaliteitsniveau
Bremen
Antea/ SSG
€ 2. 485 € 2. 985 € 3. 825
€ 3. 704*
*Prijs per m² exclusief projectbegeleiding door SSG De conclusie van Bremen Bouwadviseurs luidt dat het project
basis van de nu beschikbare is ingestoken op een hoger ambitieniveau dan past bij een ‘sober en doelmatig’
gegevens ,
,
op
uitgangspunt zoals in het accommodatiebeleid opgenomen. De gehanteerde investeringskosten ,
per
m² komen overeen met die van een sporthal met clubgebouw met een gemiddeld tot een hoog
kwaliteits- uitstralings- en voorzieningenniveau. ,
14
Bremen Bouwadviseurs merkt bovendien per
op
dat een inhoudelijke onderbouwing van deze kosten
m² - bijvoorbeeld installatieconcept materiaalkeuzes c. q. uitstraling of (multifunctioneel) ,
gebruik - ontbreekt. Mede hierdoor is het moeilijk om de raming op inhoudelijke gronden te toetsen.
Kanttekeningen bij de ramingssystematiek Bremen Bouwadviseurs benoemt enkele aanvullende aandachtspunten met betrekking tot de
systematiek van de investeringsraming. Een illustratief voorbeeld betreft de keuze om één van de twee sporthallen uit te voeren met
vrije hoogte van 9 meter. Deze keuze is niet toegelicht in de businesscase maar is in een gesprek met de initiatiefnemers mondeling verklaard: de verhoogde een
,
halhoogte is bedoeld om ruimte te bieden aan internationale sportcompetities waarbij in sommige gevallen een minimale vrije hoogte van 9 meter wordt gevraagd. Tegelijk geldt dat voor het ,
merendeel
van
de reguliere zaalsporten – nationaal én internationaal – een vrije hoogte van 7 meter
toereikend is. De keuze voor 9 meter heeft financiële implicaties maar is op dit moment nog niet onderbouwd in relatie tot de meerwaarde die dit voor het project oplevert. ,
Hoewel deze keuze programmatisch en functioneel te onderbouwen is ontbreekt een transparante ,
afweging in de businesscase. Dit is relevant omdat een verhoogde halhoogte invloed heeft op zowel de bouwkosten als diverse exploitatieposten zoals: ,
,
▪
voorziening voor groot onderhoud
▪
kapitaallasten;
▪
structurele energiekosten (bijvoorbeeld door het grotere luchtvolume dat moet worden
en
vervanging;
verwarmd). Op basis van gangbare kengetallen is het aannemelijk dat deze ontwerpkeuze leidt tot een toename in investeringskosten van circa € 400. 000 tot € 500. 000 ten opzichte van een standaardhal met 7 meter vrije hoogte. Tegen die achtergrond is het wenselijk dat de keuze de meerkosten en de ,
eventuele baten (bijvoorbeeld extra verhuuropbrengsten of evenementinkomsten) expliciet worden benoemd en afgewogen in de businesscase. In de investeringsraming is geen uitsplitsing gemaakt
naar
gebouwfuncties (clubgebouw versus
sporthal) terwijl dat essentieel is om te kunnen sturen op kostprijs per functie. Na het aanvullende gesprek met Antea is er meer duiding gegeven over de onderleggers en ramingsmethode voor de ,
bouwkosten. Sterk samengevat blijkt dat er door Antea is gerekend met verschillende eenheidsprijzen voor de functies hierbij is uitgegaan van een kwaliteitsniveau tussen midden/ standaard en hoog niveau. In de bijlage zijn de verschillende kwaliteits- en voorzieningenniveaus ,
vanuit een Memo
van
Antea
overgenomen en
expliciet toegelicht.
15
Scheidingslijn tussen sporthalgedeelte
en
clubgebouwgedeelte
Bij de gehanteerde verdeling van vierkante meters tussen het sporthalgedeelte en het clubgebouw is in de businesscase uitgegaan van een globale verhouding van 80% sporthal en 20% clubgebouw. Deze verdeling is vervolgens toegepast op zowel de investeringskosten als de exploitatie. Op basis de beschikbare ruimtestaat lijkt die verhouding realistisch. In de verdeling die Hospitality Group maakt komt de verhouding uit op 78% sporthal en 22 % clubgebouw en wijkt daarmee dus van
marginaal af van het uitgangspunt van Stichting Sportgebouwen Groenoord. In de bijlage is de ruimtestaat
verdeling is gemaakt tussen functies die toe te rekenen zijn aan het sporthalgedeelte en functies die zijn toe te rekenen aan het van
Antea
weergegeven , waarbij een
clubgebouw. Hierbij is ervan uitgegaan dat 12 kleedkamers toe te rekenen zijn aan de twee sporthallen de overige kleedkamers behoren tot het clubgebouw. In de businesscase wordt immers ,
gesteld dat kleedkamers ten behoeve
van
de buitensport onder het clubgebouw vallen.
Projectbegeleiding: opgenomen , maar buiten de stichtingskosten In de stichtingskostenraming is een post opgenomen
voor
projectbegeleiding van 5. 300 uur
gewaardeerd op €100 per uur (totaal €530. 000). SSG geeft aan dat dit een fictief bedrag is
,
,
gebaseerd op de vrijwillige inzet van de stichting. SSG en Antea hebben ervoor gekozen om dit bedrag zichtbaar te maken.
3. 4.
Toets en beschrijving juridische structuur
Tijdens de toetsing is gebleken dat de juridische documentatie in de oorspronkelijke businesscase onvoldoende basis bood voor een verantwoord oordeel over de voorgestelde constructie. In overleg met de gemeente is daarom besloten om BDS Advocatuur niet alleen een toetsende maar ,
ook een adviserende rol te geven bij de verdere uitwerking van de juridische structuur. De onderstaande beschrijving is opgesteld door BDS Advocatuur en vormt daarmee de actuele stand van
zaken in de juridische inrichting van het project.
Partijverhoudingen: Het voornemen is dat SSG de exploitatie van de te bouwen sportgebouwen op zich zal nemen. De gemeente heeft een rechtsverhouding met SSG onder andere als ,
erfverpachter en subsidieverstrekker. SSG zal de overeenkomsten met de financier (zie volgende alinea) de sportverenigingen en eventuele andere partijen sluiten. ,
Goederenrechtelijke structuur: Het voornemen is dat de gemeente een erfpachtrecht vestigt op de grond ten gunste van SSG. Dit erfpachtrecht zal de grond waarop de sportgebouwen geplaatst zullen worden omvatten evenals de naastgelegen sportvelden. SSG zal ter financiering van de bouw ,
de sportgebouwen een hypothecaire lening afsluiten bij de BNG Bank N. V. (verder: BNG). Een recht van hypotheek ten gunste van BNG zal gevestigd worden op het erfpachtrecht. De gemeente van
is voornemens zich garant te stellen voor deze lening. De sportgebouwen zullen worden
16
nagetrokken door de grond waardoor zij eigendom worden van de gemeente en onderdeel worden ,
van
het erfpachtrecht van SSG.
Subsidie: De gemeente zal SSG-subsidie verstrekken in de vorm van een exploitatiebijdrage (rond de een miljoen euro per annum) om het exploitatietekort van de sporthal (gedeeltelijk) te Dit levert een subsidieverhouding op tussen SSG en de Gemeente Schagen. Ook zal de gemeente zich garantstellen voor de lening die door BNG wordt verstrekt aan SSG. Mogelijk zal compenseren.
de gemeente ook subsidie verstrekken aan derden die ruimtes in het sportgebouw huren.
17
4. Conclusies 4. 1.
en
aanbevelingen Hospitality Group
Conclusie
De voorgestelde businesscase
van
SSG laat zien dat het initiatief in potentie haalbaar is en goed
aansluit bij gemeentelijke beleidsdoelen mits een aantal belangrijke aandachtspunten wordt opgepakt. Allereerst is de exploitatie zorgvuldig opgebouwd maar er moet meer onderbouwing en ,
,
transparantie komen in de scheiding tussen het gesubsidieerde sporthaldeel het commerciële ,
clubhuisdeel en de verdeling van personeelskosten om te borgen dat de gemeentelijke bijdrage rechtmatig en toereikend is. Daarnaast blijken sommige inkomstenaannames optimistisch
,
althans met de beperkte
onderbouwing zoals nu in de businesscase weergegeven; het reële exploitatietekort kan hoger uitvallen dan nu gepresenteerd. Ten tweede is de Stichtingskostenraming
op
orde qua systematiek
,
maar
het ambitieniveau (middel-
hoge kwaliteitsnormen) stuwt de kosten richting de bovengrens. Uit de toelichting blijkt dat dit ambitieniveau bewust is gekozen en al grotendeels is verdisconteerd in de huidige raming. Juist daarom is het van belang om dit kwaliteitsniveau expliciet te onderbouwen zodat een transparante afweging mogelijk is over de doelmatigheid van de investering en de verhouding tot het beoogde ,
maatschappelijke rendement. Zonder verdere detaillering van uitgangspunten bestaat het risico van onnodig hoge kwaliteit of voorzieningen en daarmee gepaard kosten tijdens de bouw tijdens de exploitatie.
,
maar
ook
Ten slotte is de juridische en governance-inrichting in hoofdlijnen bepaald. De gekozen structuur —
erfpachtconstructie garantstelling en subsidierelatie — sluit aan bij de voorgestelde rolverdeling tussen gemeente en SSG. De juridische documentatie die deze structuur met onder
meer een
moet verankeren wordt
,
op
dit moment uitgewerkt door BDS Advocatuur.
Overkoepelend geldt dat het plan een solide basis heeft – met een betrokken stichting met een visie –
maar
dat op een aantal onderdelen nog aanscherping en verduidelijking nodig is. Alleen met een
transparante en goed onderbouwde businesscase kan de gemeente straks met vertrouwen
besluiten over haar financiële en juridische betrokkenheid bij het project.
4. 2.
Aanbevelingen
Om de gesignaleerde risico’s te beheren en de businesscase verder te verbeteren worden de ,
volgende acties aanbevolen: Versterk de transparantie in exploitatieopzet: Splits de exploitatiebegroting duidelijk en leesbaar tussen sporthallen en clubgebouw. Zorg dat voor beide delen afzonderlijk inzichtelijk is welke kosten en baten eraan verbonden zijn. Dit maakt objectieve beoordeling mogelijk van de gevraagde
18
garantstelling en het exploitatietekort dat in aanmerking komt voor gemeentelijke ondersteuning
,
conform het beleid (geen subsidie voor niet-basisvoorzieningen). Herijk onzekere inkomsten of geef extra duiding aan bepaalde posten. Onderbouw de extra horecainkomsten met realistische aannames of pas ze naar beneden aan. Voer aanvullend marktonderzoek uit naar de verwachte bezetting van de uren tussen 14:00 – 18:00u en de daaraan gekoppelde horeca inkomsten. Duidelijke afbakening van taken en kosten: Bepaal in samenspraak met de gemeente expliciet ,
,
welke taken tot de exploitatie van het sportgebouw horen en welke tot algemeen parkbeheer of de buitensport. Pas de begroting hierop aan. Bijvoorbeeld: als de “manager sportpark” een bredere wijkfunctie heeft overweeg dan of financiering deels buiten de exploitatie van het gebouw moet vallen. Evenzo voor terreinonderhoud: maak afspraken met de gemeente over wie welk deel van het ,
buitenonderhoud draagt
,
en
verwerk die keuzes in de cijfers.
Vervolgonderzoek bouwkosten en scope: Definieer een uitgangspunten/ ambitiedocument waarin onder andere installatieconcept en uitstraling c. q. kwaliteitsniveau zijn uitgewerkt en onderbouwd. Werk de stichtingskostenraming verder uit in een afzonderlijke raming per gebouwfunctie (sporthallen en clubgebouw). Baseer dit op actuele kengetallen per m² bvo afgestemd voorziening. In latere fasen kan deze raming verder verfijnd worden op basis van ,
op
het type
ontwerpkenmerken zoals geveloppervlakken afwerkingsniveau en installaties. Betrek daarnaast meerdere vergelijkbare referentieprojecten bij het kostenbeeld zodat gerichter gestuurd kan ,
,
,
worden op zowel inhoudelijke keuzes als financiële haalbaarheid. Heroverweeg ontwerpopties met substantiële kostenimpact — zoals de 9 meter vrije halhoogte — door de meerkosten expliciet af te zetten tegen verwachte (maatschappelijke) baten denk aan extra verhuur of evenementfunctie. ,
Samenvattend luidt ons advies om met bovenstaande aanbevelingen de businesscase verder aan te scherpen. Het initiatief heeft sterke papieren en veel lokale energie; door tijdig de financiële en juridische puntjes op de i te zetten vergroot de gemeente de kans op een succesvol duurzaam ,
,
sportpark dat binnen verantwoorde kaders functioneert. De huidige businesscase wordt echter niet meer geactualiseerd voorafgaand
de besluitvorming in de gemeenteraad. Deze toetsing heeft dus betrekking op de stukken zoals ze nu voorliggen. Om de gemeenteraad toch in staat te stellen een goed geïnformeerd besluit te nemen is het wenselijk aan
,
dat SSG in een begeleidend memo reageert op deze analyse. Waar nodig kan aanvullende onderbouwing worden gegeven of toelichting worden geboden op gemaakte keuzes. Dit draagt bij aan transparantie en helpt om de gemeentelijke rol en de daaraan gekoppelde financiële bijdrage ,
,
zorgvuldig en navolgbaar te verantwoorden.
19
Bijlage: Ruimtestaat sporthallen
vs.
clubgebouw
Separaat bijgevoegd
Bijlage: Memo Antea
-
Bouwkosten
-
kwaliteitsniveau
Separaat bijgevoegd
20