Projectopdracht Muggenburg Zuid DEFINITIEF Raad Geanonimiseerd

PROJECTOPDRACHT

Versie: Definitief

gemeente Schagen 1

Bestuurlijk opdrachtgever Ambtelijk opdrachtgever Opdrachtnemer

Simco Kruijer

1 Aanleiding Schagen kampt met een tekort aan woningen vanwege een toename van het aantal inwoners en een afname van het aantal bewoners per woning. Bovendien is er sprake van een groeiende verhuisbeweging vanuit het zuiden, wat de regionale functie van de stad versterkt. Om deze redenen streeft de gemeente Schagen ernaar om in een periode van 10 jaar 3.000 nieuwbouwwoningen te realiseren. Muggenburg Zuid is een van de belangrijkste woningbouwprojecten binnen de gemeente Schagen. Het programma Wonen geeft inzicht in de woningprogrammering van de gemeente en stuurt aan op de voortgang van de realisatie. De gemeenteraad heeft in de Omgevingsvisie Schagen, de Programmabegroting 2022 en de meerjarenraming 2023-2025 kaders vastgesteld. Om de regionale functie van Schagen te versterken en een gezinsvriendelijke gemeente te worden, richt de gemeente zich de komende jaren op een aanzienlijke uitbreiding van het aantal woningbouwprojecten. Nu Nes Noord, een van de laatste grote woningbouwprojecten in Schagen, bijna afgerond is, is het tijd om de volgende uitbreidingslocatie, Muggenburg Zuid, te ontwikkelen. Op Muggenburg Zuid (33 ha groot) ligt momenteel een bestemmingsplan uit 1976 dat de mogelijkheid biedt om nog eens tussen de 600-1000 woningen te ontwikkelen. De meeste gronden zijn in eigendom van projectontwikkelaar BPD en 2,5 ha is in handen van de gemeente.

Het college van B&W heeft op 19 december 2019 een visie vastgesteld voor de ontwikkeling van Muggenburg Zuid. Volgens de getekende intentieovereenkomst met BPD van 23 december 2021 zal BPD een ontwikkeling uitvoeren van maximaal 850 woningen in de vorm van een buurtschap en wonen op terpen, in overeenstemming met de visie van het college van 19 december 2019, de Ontwikkelvisie en de Omgevingsvisie. Alle kaderstellende documenten zijn als bijlagen bij deze projectopdracht gevoegd. Daarnaast heeft de gemeente Schagen in samenwerking met de provincie een verkenningstraject uitgevoerd naar de ontwikkelvisie voor de stad Schagen en de relatie met het noordelijke deel van Muggenburg. De uitkomsten zijn in het derde kwartaal van 2021 gedeeld en vastgesteld. 2 Quick-scan Vertrekpunt 1: Huidig bestemmingsplan Het voor de planlocatie geldende bestemmingsplan is ‘Muggenburg 1978’ vastgesteld door de gemeenteraad op 27 maart 1979. Een aantal bestemmingen binnen het betrokken gebied ligt vast en hoeft niet verder uitgewerkt te worden. Dat zijn: Artikel 4 onder B: Verkeersdoeleinden aangewezen bestemd voor wegen met daarbij behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde. Artikel 6: Bebouwing met eengezinshuizen en bijbehorende terreinen. Dit betreft één perceel aan de westkant van het plangebied en één aan de oostkant. Artikel 7: Spoorwegdoeleinden. Betreft het spoor en naastgelegen gronden.

Artikel 9 Water II: dit betreft (deels bestaand) water aan de randen van het gebied. Artikel 10 Groenvoorziening II: betreft een strook aan de westkant van het gebied. Is bestemd voor gazon en beplantingen. Er resteert dan nog een gebied met een oppervlakte van circa 25 hectare met de bestemming ‘Woongebied’. De overige gronden hebben de bestemmingen Verkeersdoeleinden, Water-I, Groenvoorziening-I en Recreatieve doeleinden. Doordat het bestemmingsplan Woongebieden kern Schagen is gaan gelden voor het noordelijke deel van Muggenburg gelden de planregels niet meer voor dat deel. In de toelichting op het bp wordt er

van uitgegaan dat er in heel Muggenburg ca. 1500 woningen gebouwd kunnen worden. Dit aantal is in de planregels echter niet verankerd. In de uitwerkingsregels staat dat het gemiddelde aantal woningen per hectare niet minder dan 25 en niet meer dan 35 mag bedragen. Bij een woongebied van 25 hectare betekent dit dat volgens de uitwerkingsregels er minimaal 625 en maximaal 875 woningen kunnen komen. Er zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld voor het plangebied. Vertrekpunt 2: Omgevingsvisie gemeente Schagen De omgevingsvisie laat zien wat belangrijk gevonden wordt voor de omgeving waarin we wonen, werken en waarin we onze vrije tijd doorbrengen. Het is een visie op hoofdlijnen gericht op onze toekomst. Met deze Omgevingsvisie nodigen we iedereen uit om bij te dragen aan de ontwikkeling van onze gemeente; aan Schagen een gastvrije, gezinsvriendelijke Hollandse Kustgemeente. Vertrekpunt 3: (concept) Ontwikkelvisie Stad Schagen 2040 De gemeente Schagen heeft de concept ontwikkelvisie Stad Schagen opgesteld en deze is medio 2021 in procedure gebracht. Met dit concept wordt samen met de gemeenteraad, inwoners, ondernemers, instellingen en anderen de slag gemaakt om tot een definitieve Ontwikkelvisie te komen. Vanuit de ontwikkelvisie zijn de volgende zaken voor dit project van belang: - ontsluiting provinciale weg N245 op Muggenburg Zuid - aansluiting op zuidelijke randweg.

Om een hoogwaardige uitbreiding te realiseren is het van belang dat Muggenburg-Zuid wordt ontwikkeld met respect voor het bestaande landschap en de archeologische waarde ervan. Van belang is om de uitbreiding op een hoogwaardige manier te integreren in het landschap, waarbij het bestaande verkavelingspatroon zoveel mogelijk behouden blijft en er veel ruimte wordt gegeven aan groen. Dit kan worden bereikt door een reeks kleine, langgerekte buurtschappen te creëren, bestaande uit zowel grondgebonden woningen als kleine appartementen, die verbonden zijn met een nieuwe calamiteitenroute/fietsbrug van Noord naar Zuid. De terpen kunnen worden opgenomen in een parkachtig landschap tussen de buurtschappen. Langs het spoor kan een groene verbinding worden gecreëerd die Muggenburg-Zuid verbindt met het landschap en het centrum. In de groene ruimtes tussen de buurtschappen kan een netwerk van lokale en recreatieve routes worden aangelegd om het landschap te verbinden met de stad. Deze routes vormen een aanvulling op het bestaande netwerk. Stedenbouwkundig Schetsontwerp In dit document worden de belangrijkste uitgangspunten voor de binnen het plangebied te ontwikkelen en te realiseren opstallen en de openbare ruimte inclusief openbare voorzieningen vastgelegd.

De volgende aspecten worden hierbij beschreven: ▪ Programma; ▪ Ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden; ▪ Stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden en de kwaliteitscriteria; ▪ Schets met (maatvoering en) toelichting op de gewenste inrichting. ▪ Uitgangspunten Beeldkwaliteit. Het programma zal qua vraag en aanbod zo goed mogelijk moeten aansluiten bij de woonwensen van deze huishoudens en inwoners. Een stap in hun wooncarrière moet tot de mogelijkheden behoren. Daarnaast zijn er ook woningen nodig voor de zogenaamde ‘bijzondere doelgroepen’, zoals ouderen of mensen die uit een beschermde woonomgeving komen of daar juist behoefte aan hebben. De opgave is daarom om een qua type, prijsklasse en grootte gemixte voorraad op te bouwen, toegankelijk voor alle doelgroepen. De gemeente staat daarnaast open voor nieuwe woonconcepten waarin bijvoorbeeld doelgroepen worden gemixt.

Qua woningaantallen worden een bandbreedte toegepast die zowel recht doet aan de aantallen zo als die volgen uit de uitwerkingsregels van het geldende bestemmingsplan (minimaal 625 en maximaal 875 woningen) en de aantallen die volgen uit het de (concept) Ontwikkelvisie Stad Schagen 2040 (minimaal 400 en maximaal 600 woningen), dit resulteert in: ▪

minimaal 400 en maximaal 875 woningen.

De gemeente Schagen streeft ernaar een gezinsvriendelijke gemeente te zijn. Bij de ontwikkeling van Muggenburg-Zuid wordt ingezet op jonge gezinnen. Zowel lokaal als ook voor mensen van buiten. Hiervoor geldt conform prijsklassen Omgevingsvisie: ▪

▪

40% van de nieuwbouwwoningen zit in de prijsklasse tot €227.500,- (dit betreft een dynamische verwijzing naar de actuele grondprijzenbrief van de gemeente Schagen). Hiervan moet minimaal een kwart sociale huur zijn; de overige 60% betreft 30% middenkoop en 30% dure koop.

Op basis van de vertrekpunten, gemeentelijke besluiten, input van BPD en input van de gemeente worden de volgende randvoorwaarden geformuleerd: ▪ ▪

▪

▪ ▪ ▪

De permanente ontsluiting van de wijk op de N245; Fietsverkeer krijgt prioriteit ten opzichte van autoverkeer en gebruik van de fiets zal in het ontwerp van de ontwikkeling aangemoedigd worden. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bestaande fietsroute langs het spoor aan de oostzijde van het plangebied; De parkeernormen voor ‘schil/-overloopgebied’ van gemeente Schagen conform de Nota Parkeernormen Schagen 2016 gelden. Met goede argumenten ten behoeve van de ontwikkeling is overleg mogelijk over afwijken van deze parkeernormen. Denk bijvoorbeeld aan het inzetten van op korte termijn gerealiseerde parkeerruimte voor ander gebruik op lange termijn; De ontwikkeling houdt rekening met een goede OV-bereikbaarheid; Het plan milieutechnisch uitvoerbaar is; Maximaal aan te vragen hogere grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden;

En de volgende ruimtelijke uitgangspunten: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Het plan wordt ontwikkeld met oog voor de bestaande landschappelijke kwaliteiten en de archeologische waarden; Het plan wordt gebaseerd op oorspronkelijke landschapselementen: een buurtschap en terpen. Hiermee kan een uniek woonmilieu en iets ‘authentiek Schagens’ worden gecreëerd; Het bestaande verkavelingspatroon waar mogelijk intact wordt gelaten en veel ruimte aan groen wordt gegeven; Een mix van grondgebonden woningen en kleinschalige appartementen kunnen vastgeregen worden aan een nieuwe ontsluitingsroute van Noord naar Zuid; De terpen kunnen ingepast worden in een parkachtig landschap tussen de buurtschappen; Langs het spoor wordt een groene verbinding worden ingepast die Muggenburg-Zuid sterk verbindt met het landschap en het centrum; In de groene ruimtes tussen de buurtschappen is een netwerk van lokale en recreatieve routes voorzien die het landschap verbinden met de stad. Deze routes zijn een aanvulling op het bestaande netwerk; Combineer cultuurhistorische waarde met versterken natuurbeleving en biodiversiteit; Benut kansen voor nieuwe energie (zelfvoorzienend of zelfs leverancier); Benut waterrijk karakter voor klimaatadaptieve inrichting Bouwen aan sociale structuren (ruimte voor functie- en doelgroepmenging voor jong en oud); De volgende voorzieningen worden ingepast: school, inclusief gymzaal.

Aanvullend kunnen de volgende thema’s als inspiratie dienen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Gezondheidsbevorderende leefomgeving; Lokaal waar kan; Klimaat adaptief; Biodiversiteit en natuurinclusief; Nieuwe energie: zelfvoorzienend of opwekkend; Sociale verbindingen stimuleren; Passende en betaalbare woningen voor iedereen; Verschillende woonvormen passend bij nieuwe woonwensen; Niet meer afhankelijk van voorzieningen want boodschappen worden gebracht.

3 Algemene relevante beleidskaders In het project wordt met de volgende kaders rekening gehouden: •

Visie college d.d. 19 december 2020

•

Raadsmotie d.d. 11 februari 2021

•

Coalitieakkoord 2022 – 2026 (huidig coalitieakkoord)

•

Het huidige beleid en de bijbehorende beleidsambities: o

KWK/lokale woonvisie;

o

Integraal Beleidsplan Openbaar Gebied;

o

Leidraad Basisinrichting Openbare Ruimte (LIOR);

o

Nota parkeernormen Schagen 2016;

o

Reisgids voor ruimtelijke kwaliteit (welstandsnota);

o

Nota inkoop en aanbestedingsbeleid;

o

Nota grondbeleid.

o

Omgevingsvisie

o

Ontwikkelvisie Stad Schagen

•

Provinciale ruimtelijke verordening

•

Intentieovereenkomst 21-12-2021

Het doel is om een integraal plan te ontwikkelen waarbij gebruik wordt gemaakt van de gemeentelijke beleidskaders. Daarom worden relevante kaders van de Omgevingsvisie, het coalitieakkoord, het programma Wonen en het programma Duurzaamheid meegenomen. Er moet echter wel rekening worden gehouden met de complexiteit van de opgave, aangezien een stapeling van ambities en eisen uit deze kaders kan leiden tot een niet haalbaar plan. Om die reden is er voor deze projectopdracht gekozen om alleen die beleidskaders te gebruiken die relevant zijn voor het project, en op basis daarvan een visie en ambitie voor de woningbouwontwikkeling te formuleren. Omgevingsvisie gemeente Schagen In de Omgevingsvisie van de gemeente Schagen zijn de kernwaarden van de gemeente beschreven, inclusief algemene waarden die gelden voor de gehele gemeente en waarden die specifiek zijn voor verschillende gebieden en kernen. Voor de ontwikkeling van een nieuwe woningbouwlocatie in Muggenburg-Zuid is het belangrijk om niet alleen rekening te houden met de algemene waarden, maar ook met de waarden die van toepassing zijn op "Het Westfriese Landschap" en "Grote dorpen".

Stedenbouw en landschap Bovendien bevat de Omgevingsvisie van Schagen 8 speerpunten die de gemeente in 2040 wil bereiken. Bij het inrichten van een nieuwe woonwijk is het doel om zoveel mogelijk van deze doelen te verenigen. Het is daarom essentieel om de waarden van stedenbouw en landschap die zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie terug te laten komen in de planvorming van Muggenburg-Zuid. De waarden van het “Westfriese Landschap” die relevant zijn voor deze woningbouwontwikkeling: -

Landelijk, groen en agrarisch

-

Polderweggetjes

-

Fietsroutes

-

Zicht over het landelijk gebied

-

Balans tussen rust en reuring

Passend bij de waarden Muggenburg Zuid en daarmee voor deze ontwikkelopgave zijn: -

Veel verschillende type woningen

-

Woningen op de terpen

-

Standsranden met groen en zichtlijnen

-

Waterrijk gebied

-

Ontmoeten in de omgeving

-

Goede verbindingen met het centrum

-

Op bijzondere plekken hogere woonbebouwing omringd met groen en passend in de omgeving

-

Gezinsvriendelijke voorzieningen

-

Hoogte van de nieuwe bebouwing kent een goede overgang met bebouwing in de omgeving

Beleidsdoelen wonen Het speerpunt dat de gemeente steeds meer inspeelt op de groeiende behoefte aan woningen die passen bij de vraag en bijdragen aan sterke kernen is mede vertaald in het programma wonen. In de Omgevingsvisie zijn kaders en doelen geformuleerd, waaronder: -

Een woning voor ieder huishouden in Schagen;

-

Minimaal 40% goedkope koop/ sociale huur (de prijsklasse tot € 227.500v.o.n. op basis van grondprijzenbrief 2023), waarvan minimaal 25% sociale huur;

-

Woningen zijn niet kleiner dan 35 m2 gbo;

-

Er worden voldoende starterswoningen gerealiseerd in alle kernen.

Beleidsdoelen duurzaamheid Vanuit het programma duurzaamheid zijn ten aanzien van de vier thema’s energietransitie, circulaire economie, klimaatadaptatie en groen en biodiversiteit doelen geformuleerd. Binnen deze thema’s zijn nog weer gemeentelijke opgaven gedestilleerd. Voor de woningbouwontwikkeling in Muggenburg Zuid worden de volgende uitgangspunten relevant geacht: -

Duurzame warmte, gebruik maken van duurzame warmtebronnen waarbij een wijkgerichte aanpak wordt nagestreefd;

-

Duurzame elektriciteit, optimaal benutten van gebouwen en infrastructuur voor het opwekken van duurzame energie;

-

Duurzame mobiliteit, het verbeteren van fietsvoorzieningen, creëren van de doorfietsroute, centrale parkeerkoffers en een dekkende infrastructuur voor elektrisch vervoer (zowel

openbaar als privaat). Bij centrale parkeerplaatsen moet worden onderzocht of deze kunnen worden voorzien van zonnepanelen in relatie tot laadvoorzieningen; -

Groen en biodiversiteit, een vergroening van de leefomgeving en vergroting van de biodiversiteit passend bij het landschap, waarbij een duidelijke koppeling met de waarden uit de Omgevingsvisie “Westfriese Landschap” wordt gelegd;

-

Klimaatadaptatie, verkleinen overlast door regen, droogte en hitte en verbeteren waterbeheer. Stimuleren van ontstening en vergroening;

-

Circulaire economie, hoogwaardig hergebruik van materialen en ontwerpen, aanleggen en bouwen gericht op behoud van grondstoffen.

. 4 Visie en ambitie ontwikkeling Muggenburg Zuid De ambitie voor Muggenburg Zuid is dan ook om een duurzame en groene wijk te ontwikkelen die grenst aan de stadsgrens en het landelijk gebied. Hierbij wordt gestreefd naar een gevarieerd aanbod aan woningen voor starters, middeninkomens en doorstromers. In de openbare ruimte worden voldoende groene, aantrekkelijke, inclusieve en sociaal veilige verblijfsplekken gecreëerd waar bewoners graag ontspannen en elkaar ontmoeten. Belangrijk is ook dat de woningen duurzaam en betaalbaar zijn, waarbij zowel de stedenbouwkundige opzet, architectuur als materialen worden meegenomen. Dit geldt tevens voor de openbare ruimte, waar vergaande duurzaamheidsambities op het gebied van energie, biodiversiteit, klimaatadaptatie en circulariteit worden gerealiseerd om de wijk een duurzaam en groen karakter te geven. Mobiliteit Muggenburg Zuid zal zoals de raadsmotie luidt, worden aangesloten op de Provinciale weg de N245. Hier zijn meermaals overleggen geweest met Provincie Noord Holland. Dit betekent dat er tussen Muggenburg Noord en Muggenburg Zuid enkel een calamiteitenontsluiting zal worden gerealiseerd inclusief fietsverkeer.

Nadere specificatie van het woonprogramma Dit project heeft als eindresultaat de realisatie van een hoogwaardige gebiedsontwikkeling op de locatie Muggenburg Zuid met maximaal 850 woningen en een landschapspark. Om dit te bereiken zullen woningen worden gebouwd in de vorm van een buurtschap en op terpen in een landelijke omgeving. Het woningaanbod zal bestaan uit 650 tot 850 eengezinswoningen, tweekappers, vrijstaande woningen en appartementen in diverse typen, maten en architectuur. Aan de randen van de wijk kan in beperkte mate hoger worden gebouwd (maximaal 4 woonlagen). In overeenstemming met de intentieverklaring "Van Vergrijzing naar Vernieuwing" ondertekend door de gemeente, moet de ontwikkeling van geclusterde ouderenwoningen een plek krijgen in het woonprogramma. Hierover zullen nadere afspraken met Woonzorg Nederland worden gemaakt. Het gevarieerde woningaanbod in deze duurzame, groene woonwijk maakt woningverbetering mogelijk voor jongeren, starters, middeninkomens, hogere inkomens en ouderen.

Een nadere differentiatie naar segmenten voor deze locatie is: Aantal

%

App

Ggb

Sociale huur

195

30%

Sociale koop

65

10%

Totaal sociaal

260

40%

156

104

Middeldure huur

130

20%

52

78

Middeldure koop

65

10%

Totaal middelduur

195

30%

52

143

Dure koop

195

30%

40

155

Totaal woningbouw

650

100%

248

402

38%

62%

Aantal

%

156

39 65

65

App

Ggb

Sociale huur

255

30%

204

51

Sociale koop

85

10%

Totaal sociaal

340

40%

204

136

Middeldure huur

170

20%

68

102

Middeldure koop

85

10%

Totaal middelduur

255

30%

68

187

Dure koop

255

30%

40

215

Totaal woningbouw

850

100%

312

538

37%

63%

85

85

Bewoners kunnen parkeren op hun eigen kavel, terwijl parkeerplaatsen voor rijtjeshuizen langs de straat of in parkeerkoffers worden aangelegd. Bij appartementen worden parkeerplaatsen geïntegreerd in de bebouwing. In beide gevallen moeten er faciliteiten zijn voor het installeren van oplaadpunten voor elektrische auto's. Het bestemmingsplan Parkeren 2017 en de Parkeernota Schagen 2016 zijn van toepassing, waarbij.

Nadere specificatie van landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing Voor de ontwikkeling van Muggenburg Zuid is het nodig om een beeldkwaliteitsplan op maat te maken dat rekening houdt met de welstandscriteria. Voor de ontwikkeling van Muggenburg Zuid is het belangrijk dat er aandacht is voor de architectonische samenhang en de integratie van de bebouwing in de groene en landelijke omgeving. De ambitie is om te wonen in het groen, met veel water, historische terpen en een "traditioneel Schagens" karakter. Daarnaast moeten duurzaamheidsaspecten goed worden geïntegreerd in de architectuur van de woningen en openbare ruimte. Zo moeten bijvoorbeeld installaties uit het zicht van de openbare ruimte worden geplaatst, moeten natuurinclusieve maatregelen ook op woningniveau worden genomen en moet de materialisatie van de woningen bijdragen aan doelstellingen op het gebied van klimaat, stikstof en circulariteit. In de openbare ruimte moet voldoende ruimte worden gecreëerd voor onder meer sport- en speelplekken, wandelroutes, groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen. De ambitie voor de inrichting van de openbare ruimte is hoger dan wat momenteel is beschreven in het LIOR. Er kan worden afgeweken als dit leidt tot een structurele verbetering, maar daarbij moet wel rekening worden gehouden met de financiële duurzaamheid op lange termijn.

Nadere specificatie van duurzaamheid De gemeente heeft als doel om in 2050 een CO2-neutrale gemeente te zijn die zich aanpast aan klimaatverandering, weinig afval produceert en een rijke biodiversiteit heeft. Om deze visie te verwezenlijken is een integrale aanpak nodig waarbij bewuste milieukeuzes worden gemaakt, waarbij de focus ligt op de thema's energie, circulair bouwen, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. Bij de ontwikkeling van Muggenburg Zuid is de uitdaging om een groene woonwijk te creëren met zeer energiezuinige woningen in een aantrekkelijk en natuurlijk landschap. De woningen worden gebouwd met een energieneutraal of leverend ontwerp, en er wordt een visie ontwikkeld voor het energie- en elektrasysteem van de hele woonwijk. Circulair bouwen is een van de speerpunten van het provinciale Woonakkoord. Daarom is het doel om een wijk te realiseren die is ontworpen, ontwikkeld en gebouwd zonder uitputting van hulpbronnen, milieuvervuiling en achteruitgang van ecosystemen. Het gebruik van minder nieuwe materialen, materialen met een lagere milieu-impact zoals bio-based materialen en stimulering van hergebruik van materialen bij het einde van hun levensduur is daarbij centraal. De nieuwe woonwijk wordt ingepast in het landelijk gebied met aandacht voor het vergroten van de biodiversiteit en klimaatadaptieve maatregelen.

Deze maatregelen worden gestimuleerd in de inrichting van de openbare ruimte en op woningniveau. Het streven is om het nieuwe gemeentelijk rioleringsplan in maart 2023 vast te stellen, en de gekozen maatregelen dienen te worden opgenomen in de planontwikkeling.

5 Projectdoelstelling De doelstelling van het project is om een plan te ontwikkelen voor de bouw van minimaal 650 en maximaal 850 woningen in de locatie Muggenburg Zuid, alsmede de bijbehorende openbare ruimte, om zo een buurtschap in landelijk groen te creëren. Hierbij wordt aandacht besteed aan de kwaliteit van de woningen, het behoud van de authentieke Schagense stijl en het creëren van aantrekkingskracht voor de omgeving. Eveneens in een gedifferentieerd en hoogwaardig woonmilieu met (maatschappelijke) voorzieningen en basisschool. Hoogwaardig openbaar gebied en eigen ontsluiting op N245.

6 Projectopdracht Binnen de kaders en ambities van de gemeente waarbij de gemeente capaciteit ter beschikking te stellen om regie te voeren op de plannen die de ontwikkelaar voor het gebied opstelt en te toetsen of deze plannen voldoen aan het gemeentelijk beleid. Hierbij wil de gemeente bereiken dat binnen periode van 10 jaar 650 tot 850 woningen worden gerealiseerd waarbij het gebied wordt ontsloten via de N245. Zowel BPD als de gemeente Schagen zullen zich tot het uiterste inspannen om binnen de volgende getoonde overlegstructuur goedkeuring te verkrijgen of te verlenen voor de voorgestelde plannen, waarbij de uitgangspunten en voorwaarden van de intentieovereenkomst worden beoordeeld. De besluitvorming in de projectgroep wordt vervolgens voorgelegd aan het besluitvormende orgaan van de gemeente en de directie van initiatiefnemer. De besluitvorming aan de kant van de gemeente wordt voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders en, indien nodig, aan de gemeenteraad. De partijen hebben de verplichting om bestuurlijk draagvlak voor het project te bewerkstelligen bij andere betrokken overheidsinstanties, zoals de Provincie Noord Holland en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, en zo mogelijk schriftelijke toezeggingen tot medewerking te verkrijgen.

Om te voorkomen dat de planvorming bij het naderen van de streefdatum niet genoeg bestuurlijk draagvlak heeft, worden de resultaten van de planvorming tussentijds voorgelegd aan de bevoegde bestuursorganen van de partijen. De partijen zullen de motie van de gemeenteraad van 11 februari 2021 uitvoeren, waarin werd gevraagd om een aansluiting/ontsluiting op de N245 te creëren voor zowel bouwverkeer als bewoners voordat de bouwactiviteiten voor de nieuwe wijk Muggenburg-Zuid beginnen. Ook is er overeengekomen dat het college van B&W geen ontsluiting op de Verzetslaan wil. Als de motie niet uitvoerbaar blijkt te zijn, zal het college de raad informeren over de redenen en de gevolgen voor het woningbouwprogramma. Partijen zijn verplicht om zich in te spannen om draagvlak te creëren voor het project, inclusief het tijdelijk aanleggen van infrastructurele voorzieningen die ten goede komen aan of voortvloeien uit deze ontwikkeling. De initiatiefnemer neemt hierin het voortouw en de gemeente ondersteunt de initiatiefnemer bij burgerparticipatie en de uitvoering van dit plan. Na goedkeuring van het stedenbouwkundig plan en de haalbaarheid van het project zullen de partijen werken aan een overeenkomst waarin de afspraken voor de uitvoering van het project worden vastgelegd. De gemeente zal als penvoerder optreden.

De initiatiefnemer erkent dat de gemeente de uiteindelijke beslissing heeft over de aanvaardbaarheid van de plannen, ontwerpen en voorstellen met

betrekking tot het project, gezien haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor een goede ruimtelijke ordening en volkshuisvesting binnen haar grondgebied. De initiatiefnemer begrijpt dat het project niet zal doorgaan als het niet past binnen de afspraken zoals vastgelegd in het 'Regionaal Convenant Woningbouw Regio Kop van Noord-Holland' of een opvolgend regionaal beleidsdocument. De gemeente behoudt haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor de procedures en besluitvorming met betrekking tot toekomstige publiekrechtelijke handelingen en uitspraken van de bestuursrechter over ruimtelijke maatregelen, een exploitatieplan en alle andere publiekrechtelijke besluiten. Dit betekent dat de initiatiefnemer geen recht heeft op vergoeding van enige schade, kosten of rente als gevolg van de uitvoering van deze publiekrechtelijke verantwoordelijkheden van de gemeente. De gemeente behoudt het recht om haar medewerking aan het Project te beëindigen als gevolg van externe omstandigheden zoals inspraakreacties, bezwaren, bedenkingen, zienswijzen van derden, stellingnames van andere overheidsinstanties, uitspraken van de bestuursrechter, gewijzigde regelgeving en/of beleid van andere instanties dan de gemeente. In een dergelijk geval kan de initiatiefnemer de gemeente niet aansprakelijk stellen voor eventuele schade.

De gemeente is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van procedurele gebreken in de benodigde procedures voor het Project, tenzij deze gebreken het gevolg zijn van (grove) nalatigheid of opzet van de gemeente of door haar ingeschakelde derden. Als bezwaar- en/of beroepschriften of gebrek aan medewerking of goedkeuring van andere overheidsinstanties leiden tot vertraging in de vaststelling en/of onherroepelijkheid van de benodigde publiekrechtelijke besluiten voor het Project, dan is de gemeente niet aansprakelijk voor eventuele schade, op voorwaarde dat zij aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan.

7 Resultaat, planning en fasering De planning hieronder is een ruwe (streef)planning en geeft de hoofdlijnen van het project weer. De projectleider heeft een gedetailleerde en uitgebreide planning opgesteld.

Initiatieffase

November 2020 – December 2021

•

Verkennen opgaven voor locatie

•

Kick-off projectteam

•

Schrijven en laten vaststellen van projectopdracht door het college

•

Vaststellen intentieovereenkomst over realisatie Muggenburg Zuid met ontwikkelaar (december 2021)

Definitiefase •

Januari 2022- Juli 2023

Onderzoek en analyse (stakeholderanalyse, inventarisatie beleid, bestaande afspraken, behoefteonderzoek, ruimtelijke analyse, impact omgeving etc.)

•

Opstellen communicatieplan

•

Overleg met provincie Noord-Holland

•

Opstellen Ruimtelijke en stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE)

• •

Opstellen stedenbouwkundig plan op basis van SPVE Afsluiten anterieure overeenkomst met ontwikkelaar

Ontwerpfase

Juli 2023 - December 2023

•

College- en raadsbesluit vaststellen bestemmingsplan/ uitwerkingsplan

•

Opstellen van het Voorlopig Ontwerp (VO) voor de inrichting van de openbare ruimte

•

Opstellen van het Definitief Ontwerp (DO) voor de inrichting van de openbare ruimte

Voorbereidingsfase

Vanaf januari 2024 – november 2024

•

Actualiseren Risicomodel (analyse en beheersmaatregelen)

•

Doorlopen van de nodige procedures (denk aan: aanbestedingsprocedures, grondverkoop, procedure voor verkrijgen van een watervergunning, omgevingsvergunningen, sloopmelding etc.)

•

Het sluiten van een overeenkomst(en)

Realisatiefase

Vanaf November 2024

•

Actualiseren Risicomodel (analyse en beheersmaatregelen)

•

Percelen splitsen

•

Opleveren van de grond

•

Bouwrijp maken

•

Start bouw t/m oplevering woningen

•

Woonrijp maken

Nazorgfase •

Actualiseren Risicomodel (analyse en beheersmaatregelen)

•

Oplevering woningen

•

Oplevering openbare ruimte aan gemeente (voor beheer en onderhoud)

8 Afbakening Opdracht De focus van de projectopdracht ligt op de organisatie van de woningbouwontwikkeling en uitbreiding van de stad Schagen. De gemeente heeft als voornaamste taak om de geformuleerde ambities voor de locatie te verwerken in een stedenbouwkundig plan dat voldoet aan het gestelde beleid en de regelgeving. In samenwerking met de afdeling vastgoed/grondzaken zal een analyse worden gemaakt van de financiële haalbaarheid. Hierbij moet het opbrengstpotentieel van het gewenste woonprogramma worden gekoppeld aan de beschreven visie en ambities. Als blijkt dat de uitvraag mogelijk niet haalbaar is, moeten de uitgangspunten van de opgave opnieuw worden bekeken. Om te voldoen aan de bestuurlijke wens om het aantal woningen te verhogen, is het noodzakelijk om in het regionaal afstemmingsoverleg sturing te geven aan dit aspect. Na goedkeuring van de projectopdracht moet dit met prioriteit worden aangepakt, waarbij ook de ARO moet worden betrokken. Het doel is om een reguliere, duurzame woonwijk te creëren voor diverse doelgroepen. Er is geen ruimte voor specifieke huisvesting voor arbeidsmigranten, collectieve groepen of flex-wonen in deze ontwikkeling. Hiervoor zijn andere locaties binnen de gemeente aangewezen. Door te streven naar differentiatie in het woonprogramma, wordt de nieuwe woonwijk toegankelijk voor een brede doelgroep.

Als onderdeel van deze duurzame woonwijk zal er een locatie voor een basisschool inclusief gymzaal worden ingepast als maatschappelijke ontwikkeling. Er is zoals eerder vastgesteld door de Raad in Schagen geen ruimte en economisch belang om andere economische voorzieningen te realiseren in Muggenburg Zuid. Wel zal hier proactief een DPO onderzoek naar worden gedaan om huidig uitgangspunt van de gemeenteraad en beleidsadviseurs te bevestigen.

9 Kosten en baten Het gaat hier om een ontwikkelingsproject door een derde partij, namelijk projectontwikkelaar BPD. Het risico van de ontwikkeling ligt bij BPD: zij voeren de grondexploitatie. De gemeente heeft een faciliterende rol. Dit betekent dat de inzet van de ambtelijke capaciteit op basis van de wettelijk plicht van kostenverhaal door BPD dient te worden vergoed. Voor inzicht en verhaal van deze kosten hanteert de gemeente de plankostenscan. Voor zover de gemeente (inrichtings-)kosten in het gebied maakt ten behoeve van project en de ontwikkelaar, zullen deze kosten integraal in het kader van het kostenverhaal worden doorgelegd naar de ontwikkelaar. Daarnaast onderzoekt de gemeente de mogelijkheid om kosten voor bovenwijkse voorzieningen te verhalen op het project. De komst van minimaal 650 woningen legt een druk op de bestaande voorzieningen en infrastructuur. Een deel van de ingrepen die de gemeente hierdoor noodzakelijk moet plegen in de infrastructuur en groen om Schagen een aantrekkelijk leefomgeving te laten zijn voor nu en toekomst, kan worden verhaald op het project. De vorengenoemde kosten worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Op basis van de hierin gemaakt afspraken, moet de initiatiefnemer een exploitatiebijdrage betalen om de gemeentelijke kosten te dekken.

In de intentieovereenkomst van 23 december 2021 hebben partijen vastgelegd dat BPD €49.284,- als voorschot op de plankosten vergoed aan de gemeente. De exploitatiebijdrage is vrijgesteld van btw. Dit voorschot wordt verrekend met de definitieve exploitatiebijdrage zoals opgenomen in de anterieure overeenkomst. Dit voorschot is inmiddels in rekening gebracht en door BPD voldaan . De gemeente bezit ook grond (2,5 ha) binnen het gebied. Deze gronden worden ingebracht tegen marktconforme condities in de grondexploitatie van BPD. Hierover moeten partijen nog nadere (financiële) afspraken maken met de ontwikkelaar. De gemeente geeft opdracht aan een onafhankelijke taxateur om de inbrengwaarde te bepalen. 10 Organisatie Projectleider – De projectleider fungeert als primair aanspreekpunt voor het project en vervult de rol van voorzitter van het projectteam. Het is zijn/haar verantwoordelijkheid om de resultaten die in punt 7 zijn genoemd te behalen, waarbij hij/zij tevens verantwoordelijk is voor het bewaken van de planning, voortgang, financiën, kwaliteit, communicatie, informatie, organisatie en risico's. Opdrachtgevers – (ambtelijk) en Simco Kruijer (bestuurlijk) Er wordt 2 tot 3 wekelijks overleg gevoerd met de ambtelijke opdrachtgever over de voortgang van het project via het APO-overleg. De bestuurlijke opdrachtgever zal via de maandelijkse stuurgroep worden geinformeerd.

Projectgroep De projectgroep bestaat uit de strategen/(senior) adviseurs van verschillende teams en disciplines. Deze keuze is gemaakt vanwege de vraag vanuit het projectteam om keuzes te maken die aansluiten bij beleidsdoelen en die resulteren in de precisering van de uitvraag en duidelijke selectiecriteria. Het projectteam is echter niet verantwoordelijk voor het uitwerken van het plan in de vorm van tekeningen en ontwerpen.

De projectgroep komt op initiatief van de projectleider regelmatig bijeen om het project inhoudelijk te bespreken. De voornaamste taak van de projectleden is om relevante informatie uit te wisselen en aan te dragen (adviseren) en om de verschillende tussenproducten te beoordelen. Buiten vergaderingen om fungeren de projectleden ook als informatiebronnen voor de projectleider op diverse beleidsterreinen. Het projectteam bestaat uit de volgende leden, die elk input verzamelen en advies geven vanuit hun eigen vakgebied: In de onderstaande tabel staan de leden van het projectteam en de verwachte benodigde capaciteit in uren voor het jaar 2023. Functie

Naam

Uren 2023

Projectleider

1104

Strateeg groen

414

Adviseur stedenbouw

414

Strateeg duurzaamheid

414

Strateeg mobiliteit

414

Adviseur Wonen

312

Planeconoom

414

Strateeg

800

Adviseur RO

312

Afdeling Samenleving

92

Beleidsmedewerker Milieu

46

Beleidsmedewerker VVW

46

Strateeg W&K

46

Planner

46

Projectleider OG

516

Projectleider De projectleider fungeert als eerste aanspreekpunt voor het project en heeft de verantwoordelijkheid om de resultaten zoals vermeld in punt 4 te behalen. Tevens is de projectleider verantwoordelijk voor het bewaken van de voortgangs-, financiële-, kwaliteits-, communicatie-, informatie-, organisatie- en risicoaspecten van het project. Opdrachtgevers Eens per 2 tot 3 weken vindt overleg plaats over de voortgang met de ambtelijk opdrachtgever tijdens het APO-overleg. Met de bestuurlijk opdrachtgever vindt overleg plaats tijdens het stuurgroep overleg.

11 Participatie/ communicatie Er zal een actief participatietraject worden doorlopen met alle belanghebbenden, inclusief de ontwikkelaar en eigenaar van de grond. Hierin is de ontwikkelaar primair verantwoordelijk en adviseren en beoordelen wij dit traject als gemeente. De afspraken over dit traject zullen worden vastgelegd in de nog af te sluiten anterieure overeenkomst. Het participatiebeleid van de gemeente zal hierbij leidend zijn. Het is belangrijk om zorgvuldig te communiceren over het project naar de omgeving zolang zij nog niet zijn gekend in de plannen van de gemeente.

In 2020 en 2021 zijn inwoners van de gemeente betrokken geweest bij de totstandkoming van de Omgevingsvisie. Nu er een woningbouwproject tot uitvoering wordt gebracht, is draagvlak onder omwonenden en inwoners van Schagen van groot belang. De projectleider zal de voortgang van het project weergeven in voortgangsrapportages en deze bespreken met de opdrachtgever(s) en de projectgroep. Diverse disciplines binnen de organisaties blijven voortdurend op de hoogte van de ontwikkelingen via vertegenwoordigers in de projectgroep. Tijdens het project zal BPD een communicatieplan opstellen, waarin onder andere de mate van participatie zal worden beschreven. Er zal in ieder geval worden geparticipeerd met stakeholders en andere belanghebbenden, conform het coalitieakkoord. 12 Informatiebeheer Het is de verantwoordelijkheid van de projectleider om alle relevante documenten van het project te archiveren. Het projectdossier wordt bijgehouden op de . Hierbij is het belangrijk om ook relevante e-mails op te slaan. Relevante documenten worden gedeeld met zowel de ambtelijke als de bestuurlijke opdrachtgever ter ondersteuning van de besluitvorming. Vastgestelde documenten worden gearchiveerd. Binnen het projectteam worden relevante documenten gedeeld en het is essentieel dat elk teamlid toegang heeft tot het projectdossier.

Als dit niet mogelijk is, dient de projectleider ervoor te zorgen dat dit geregeld wordt. 13 Onderhandeling en aandachtspunten Merendeel van de grond in Muggenburg-Zuid is eigendom van BPD. Op basis van een intern verrichte schaduw grondexploitatie heeft de gemeente geen behoefte om eigenaar van deze grond te voeren, zelf de grondexploitatie te voeren en de grond in bouwrijpe staat uit te geven aan BPD (het zgn bouwclaimmodel). De grondexploitatie laat zien dat op basis van abstracte uitgangspunten dat het project een negatieve opbrengst heeft. De risico’s zijn dan te groot om via de grond regie op het plan te voeren. De gemeente werkt faciliterend mee en maakt afspraken met BPD door middel van een anterieure overeenkomst. Naast de afspraken over het kostenverhaal, worden in de anterieure overeenkomst ook afspraken gemaakt over de locatie-specifieke eisen (kwaliteit openbaar gebied, ontsluiting en programmaring etc) en planning en fasering. Met de wetenschap dat de grondexploitatie negatief kan uitvallen, zal de anterieure overeenkomst weinig ruimte moeten bieden voor BPD om van het plan af te zien, te vertragen of tot een ander plan te komen. Wellicht dat BPD andere uitgangspunten hanteert voor haar grondexploitatie waardoor zij deze wel sluitend krijgen, maar de onderstaande punten verdienen extra aandacht in de onderhandeling.

Deze punten kunnen voor BPD de grondexploitatie gunstig beinvloeden: -

Programmering (verdeling van het woonprogramma en verdichting).

-

Kwaliteit van het openbaar gebied (het aantal m2 niet uitgeefbaar en het kwaliteitsniveau van het openbaar gebied).

-

Fasering en planning (wanneer wordt gerealiseerd en waar)

-

Locatie van de school.

-

De ontsluiting op de N242 en de kwaliteit van deze ontsluiting

-

Kostenverhaal (welke (plan-)kosten geldt als basis).

Om de onderhandeling goed in te kunnen steken zal de gemeente voor zichzelf een haalbaarheidsonderzoek verrichten. Dit onderzoek gaat uit van de integrale ontwikkeling van het plan op basis van een beoordeling van kwaliteit, programma, stedenbouw en financiën. Het doel van het haalbaarheidsonderzoek is om een integraal programma vast te stellen waarmee een kwalitatief hoogwaardige en haalbare (her)ontwikkeling en realisatie mogelijk is. Het onderzoek bestaat uit de volgende onderdelen: -

Functioneel programma: een kwalitatieve en kwantitatieve beschrijving van het gewenste integrale programma en eventuele aanvullende functies binnen het aangegeven plangebied in bijlage 2, inclusief een integrale visie op de omgeving en de uitbreidingsmogelijkheden van eventueel additioneel door partijen te verwerven percelen.

-

Ruimtelijk programma: de stedenbouwkundige eisen, waaronder een Waterrijk karakter voor een klimaatadaptieve inrichting, een open terpenzone en een open moeraszone.

-

Verkeerstechnisch en infrastructureel programma: de uitgangspunten voor techniek, verkeer en parkeren, waarbij speciale aandacht wordt besteed aan parkeernormen in de nieuwe situatie.

-

Stedenbouwkundig ontwerp: het ruimtelijk ontwerp waarin de bovengenoemde programma's zijn verwerkt, inclusief een beeld-/kwaliteitsplan.

-

Globale grondexploitatie/ voorstel financiële structuur.

-

Financiële haalbaarheidsanalyse.

-

Planologische en juridische haalbaarheid (staatssteun/mededinging).

-

Fasering en tijdschema.

-

Voorstel voor verdere samenwerking.

14 Risicofactoren en beheersmaatregelen Er zijn verschillende risico's en aandachtspunten geïdentificeerd voor deze projectopdracht, die afzonderlijk van elkaar worden genoemd.

1

Risico’s

gevolg

De economische uitvoerbaarheid

Het plan wordt niet

van het plan kan onder druk komen

gerealiseerd of alleen op

te staan met de beschreven visie,

basis van mindere

ambities en kostenverhaal van de

kwaliteit dan wel

gemeente. Het opbrengstpotentieel

verdichting van het

van BPD kan mogelijk niet

programma

Beheersmaatregelen -

Macro-aftopping van het kostenverhaal;

-

Optimalisatie van het plan zonder verlies van kwaliteit en ambities

-

Niet meewerken aan de

toereikend zijn om alle

plannen en onderzoeken

geformuleerde ambities te

welke locatie Schagen kan

realiseren, gezien de nadruk op een

ontwikkelen.

woonprogramma met hoofdzakelijk betaalbare woningen en een beperkte hoeveelheid vrije sector.

2

Uit het go/no-moment blijkt dat de

De ontwikkelaar realiseert

ontwikkelaar niet verder wil met het

het plan niet. De

plan

gemeentelijk

-

Geen ambtelijke inzet in het plan

-

apparaatskosten worden

Onderzoeken of de gemeente zelf de grond kan

niet vergoed

aankopen -

-focus op een andere ontwikkellocatie.

-

In de anterieure overeenkomst een kostenregeling opnemen als plan niet doorgaat.

3

bezwaren op het bestemmingsplan

Realisatie van het plan en

en maatschappelijke weerstan op

betaalbare woningen

-

Stakeholdersanalyse uitvoeren om goed inzicht te

het plan

wordt vertraagd.

krijgen van het levend sentiment op het plan -

Goed participatie- en communicatiestrategie. Stakeholders horen en duidelijk zijn.

4

De provincie kent een eigen

De aanleg van de (bouw)

agenda met betrekking tot de

ontsluiting vertraagd

ontsluiting op N242

waardoor geen ontsluiting

-

snel vastleggen. -

voor de

Provincie actief betrekken en zorgen dat zij dedicated

bouwwerkzaamheden is. De provincie wil een

Afspraken met de provinicie

worden voor het project. -

Bestuurlijk opschalen

-

In de anterieure

andere en duurdere oplossing.

5

De ontwikkelaar wil beginnen met

Alleen het rendabele

het vrije sector programma en laat

programma wordt

overeenkomst goede

de realisatie van het betaalbare

gerealiseerd. Het

afspraken maken over

programma afhangen van de

betaalbare programma

fasering en planning

economische situatie

niet of later

-

Het stedenbouwkundig plan laat een mix zien van betaalbaar en vrije sector woningen in een bouwveld. De ontwikkelaar moet zowel het zoet als zuur realiseren.

6

Door een verslechterende

Woningbouwplan komt

economische situatie stelt de

niet tot stand

-

Goede afspraken in de anterieure overeenkomst

ontwikkelaar de uitvoering van het

om ontwikkelaar wel aan de

bouwplan uit.

afspraken te houden -

Macro-aftopping kostenverhaal

-

Partners zoeken die het betaalbare programma kunnen overnemen

-

Focus op andere ontwikkellocaties

7

Partijen bereiken geen

Een exploitatieplan moet

overeenstemming over de

worden opgesteld wat

anterieure overeenkomst

leidt tot minder kostenverhaal en vertraging het proces

-

De ontwikkelaar dwingen tot het sluiten van een anterieure overeenkomst

-

Overwegen om ambtelijke inzet op een andere ontwikkellocatie te zetten

Beheersmaatregelen Naast de voren omschreven beheersmaatregelen gelden voor het project de navolgende beheersmaatregelen. De projectgroep een uitgebreidere risicosessie houden om mogelijke risico's te analyseren en beheersmaatregelen te bedenken. De projectleider moet een realistische tijdsplanning opstellen en een voldoende flexibel projectplan opstellen om te kunnen reageren op onvoorziene vertragingen. De projectleider moet op de hoogte blijven van de meest recente wet- en regelgeving en regelmatig overleggen met de gemeentelijke overheid om eventuele wijzigingen in de gaten te houden en snel te kunnen reageren. De projectleider moet de markt en economische ontwikkelingen nauwlettend volgen om te anticiperen op mogelijke veranderingen in de vraag naar woningen en financiële onzekerheid. De projectleider moet een open en transparante communicatie met omwonenden en belanghebbenden onderhouden en proactief anticiperen op eventuele bezwaren.

Ondertekening Projectleider

Ambtelijk opdrachtgever

indien gewenst Bestuurlijk opdrachtgever

Simco Kruijer