Oude Rijksweg 106 anterieure Overeenkomst aangepast naar omgevings 19-06-2024 definitief (Geanonimiseerd)
Tekst van het document
ANTERIEURE
OVEREENKOMST
(geanonimiseerd) eN Oude
DE
Rijksweg
106 ‘t Zand
ONDERGETEKENDEN:
1.
De
publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Schagen, te dezen ingevolge het bepaalde in artikel 171 de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer S.C. Kruijer in de hoedanigheid van wethouder der Gemeente Schagen en aangewezen door de burgemeester mw. M.J.P. van KampenNouwen om haar in deze te vertegenwoordigen en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 14 november 2023, hierna te noemen: “de gemeente”; van
2.
Fam. onder
(geanonimiseerd) ingeschreven in de Kamer |
(geanonimiseerd) te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door SEM, zijn hoedanigheid van eigenaar, hierna te noemen: “de initiatiefnemer”; nummer
de gemeente
IN AANMERKING
A.
C.
NEMENDE
initiatiefnemer
Koophandel
(geanonimiseerd) DTT}
handelend in
gezamenlijk te noemen: “partijen”.
DAT:
principeverzoek heeft ingediend voor Project: het oprichten Rijksweg 106, 't Zand ; het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen bij brief d.d. 22 september 2022 heeft medegedeeld in principe medewerking te willen verlenen aan het onder overweging A genoemde project; het Project in strijd is met het tijdelijk deel van het Omgevingsplan ‘Petten, 't Zand, Callantsoog, Groote van
B.
initiatiefnemer hierna ook
en
van
bij brief d.d.
18 appartementen op
28-03-2022
een
het perceel Oude
Keeten’, D.
de gemeente
na
verlenen
het
de
aan
eerste onderzoek geen doorslaggevend
initiatiefnemer het Project
F.
afspraken hebben
partijen vergoeden kosten leggen; partijen met deze realisatie
van
KOMEN
het
en
voor
eigen rekening
gemaakt
te verlenen
overeenkomst
het
randvoorwaarden H.
van
een
beletsel ziet
om
omgevingsvergunning
planologische medewerking als bedoeld
in artikel 5.1
te van
Omgevingswet;
E.
G.
hierna
te
OVEREEN
hecht
aan
en
deze
de
uitvoering van de bouw en aan afspraken in deze overeenkomst
de gemeente
te
vast
te
wensen
vastleggen op welke wijze de verdere ontwikkeling en de integrale Plangebied zal plaatsvinden en welke uitgangspunten en
definiëren
daarbij in acht dienen
waarde
risico wenst te realiseren;
en
het Project,
over
bijdragen
college werkwijze vastgesteld. Onderhavige
Artikel 1
1,4
Project
door het verlenen
te worden genomen;
de voortgang
van
overeenkomst
woningbouwprojecten. Hiertoe geeft hier invulling aan.
heeft
zij een bepaalde
ALS VOLGT:
Definities
In deze Overeenkomst wordt verstaan onder:
Overeenkomst:
de
onderhavige anterieure overeenkomst.
(geanonimiseerd)
Plangebied:
het
gebied
als aangegeven
op
de kaart die
als
bijlage
1 bij de
Overeenkomst
is
gevoegd. Project:
de binnen het sociale
Plangebied te
sector,
één
ontwikkelen
ander
en
conform
en
te realiseren
het
bouwplan
18 appartementen
in de
die
bij de
als
bijlage
1
overeenkomst is gevoegd.
Doelgroepenverordening:
Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Schagen 2023 houdende regels omtrent de afbakening van de doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. Vastgesteld december 2023.
Sociale
koopwoning:
koopwoning
gedefinieerd in de Doelgroepenverordening van de koopprijs van ten hoogste tachtig procent (80%) van de kostengrens zoals vastgesteld in de voorwaarden en normen Nationale Hypotheek Garantie en die is verkocht met Koopgarant waarop een terugkoopverplichting van toepassing is. De gerealiseerde sociale koopwoningen dienen minstens tien (10) jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep van een Sociale koopwoning beschikbaar te blijven. In de Doelgroepenverordening zijn aan de bouw van een sociale koopwoning een aantal algemene vereisten gesteld. een
gemeente met
Middeldure
Koopwoning:
koopwoning een
Dure
koopwoning:
met
Sociale
zoals
een
maximale
een
kooprijs vrij op
koopwoning
koopwoning
en
een
die gelegen koopwoning.
naam
Dure
is tussen de
koopprijs
van
koopprijs vrij op naam hoger dan € 390.000,-- (zegge: driehonderdnegentigduizend euro), prijs-peildatum 01-01-2024 welke prijs jaarlijks wordt geïndexeerd volgens de CBS-bouwkostenindex. met
een
,
Omgevingsvergunning:
een
vergunning voor een omgevingsplanactiviteit vergunning Omgevingswet.
zoals
bedoeld
in
artikel 5.1
Stedenbouwkundig plan:
een
tekening met maatvoering en toelichting op de gewenste inrichting van een bepaald gebied. In het Stedenbouwkundig plan zijn, voor zover van toepassing, de aansluiting op de openbare weg, de uitgeefbare kavels, de oriëntatie van de opstallen (rooilijnen), de wegen, het water, het groen, de parkeerplaatsen etc. schetsmatig weergegeven. In het Stedenbouwkundig Plan is aangegeven hoe rekening is gehouden met de betrokken omgevingsaspecten zoals omliggende bebouwing, geluidsoverlast, geurhinder, hoogspanningsleidingen, buisleidingen, voldoende waterberging en parkeren.
Verkrijger:
een
derde
die
initiatiefnemer
1.2
De definities
van
Doel
de
Artikel 2
21
2:2
De
van
woorden
de
koop-/aannemingsovereenkomst heeft gesloten met de verkrijging van een woning, deel uitmakend van het Project.
in enkelvoud omvatten mede
samenwerking
Overeenkomst
een
voor
heeft tot doel
de meervoudsvormen
verantwoordelijkheden
en
partijen op
Partijen verplichten zich van
de
om
redelijkheid
zich op en
—
basis
van
het in deze Overeenkomst
billijkheid tot het uiterste
in
te
en
vice
versa.
hoofdlijnen
onder meer vastleggen van afspraken over financiën, risicoverdeling, voortgang en organisatie bij de ontwikkeling van het Project.
grenzen
het
daarvan
spannen
bepaalde om
de
—
en
programmering,
voorts
binnen de
doelstelling
van
de
(geanonimise rd)
Overeenkomst,
afspraken, 2.3
zoals
te realiseren
het
respectievelijk
eerste na
lid
en
de
hiervoor
in
deze
Overeenkomst
vastgelegde
te komen.
voor
eigen rekening
en
risico het
Project, onder de voorwaarden
in deze overeenkomst.
De
initiatiefnemer draagt er zorg voor dat de sociale koopwoningen worden gebouwd onder de garantiewaarborgregeling van een landelijk erkend garantie-instituut zoals Stichting Bouwgarant, Stichting Waarborgfonds Koopwoningen of Woningborg N.V. en voorts voldoet aan de hetgeen is bepaald in de Doelgroepenverordening.
Artikel 3
3.1
in
De initiatiefnemer ontwikkelt en realiseert als opgenomen
24
verwoord
Uitgangspunten (bouw)planontwikkeling
en
realisatie
Naast het bepaalde in de
Overeenkomst dienen bij de verdere ontwikkeling en realisatie van het Project volgende overeengekomen documenten in acht te worden genomen: a. schetsplan ‘nieuwbouwplan 18 woningen, Oude Rijksweg 106 in 't Zand', d.d. 23-03-2023, gewijzigd 24-08-2023 de
Artikel 4 41
Programma
en
woningprogramma:
Projectontwikkeling totaal 18
woningen, koop
met daarin:
6 startersappartementen Sociale 12 appartementen
Artikel 5
5.1
Middeldure koop
Planologie en vergunningen Op
basis
Keeten
van
het
geldende tijdelijk deel van
het Omgevingsplan
5.2
De
van
het project niet
‘Petten, 't Zand, Callantsoog, Groote ermee bekend te zijn dat
mogelijk. realisering van het Project een omgevingsvergunning voor het betrokken plangebied moet worden verleend. De gemeente zal dit toetsen en mogelijk goedkeuren. De gemeente zal zich daarnaast, binnen de kaders van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden inspannen te bevorderen dat alle in verband met de voor realisatie van het Project benodigde planologische procedures spoedig worden doorlopen en zal daarbij trachten te voorkomen dat vertraging optreedt bij deze procedures. Vernietiging van enig besluit ten aanzien van deze procedure kan nimmer worden beschouwd als het tekortschieten van de gemeente in het nakomen van enige uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichting. De initiatiefnemer heeft geen recht op vergoeding van schade als gevolg hiervan, noch kan zij enige andere actie geldend maken. voor
is de realisatie
De initiatiefnemer verklaart
de
initiatiefnemer zal alle
voor
de
realisatie
van
het
Project benodigde vergunningen, ontheffingen
en
overige publiekrechtelijke toestemmingen, waaronder het digitale bestand (in de versie STOPTPOD) dat nodig is voor de inpassing in het digitale bestand tijdig aanvragen. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor het tijdig onderzoeken of het bouwplan gerealiseerd kan worden in relatie tot vraagstukken als stikstof, netcongestie enzovoorts; de gemeente heeft op de uitkomst van deze vraagstukken zelf geen invloed. 5.3
Partijen realiseren zich dat als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving, inspraakreacties, zienswijzen gerechtelijke uitspraken dan wel uitspraken van hogere overheidsorganen het omgevingsplan gewijzigd zou kunnen worden vastgesteld of andere besluiten niet of afwijkend kunnen worden vastgesteld of andere besluiten niet of afwijkend kunnen worden genomen, waardoor het in deze Overeenkomst voorziene Project niet, gedeeltelijk of anders gerealiseerd kan worden. De gemeente is voor de gevolgen van de bestuursrechtelijke besluitvorming en procedures niet aansprakelijk en is niet gehouden tot enige en
compensatie
aan
initiatiefnemer.
(geanonimise rd)
Artikel 6
Financiële
afspraken
Nadeelcompensatie 6.1
De initiatiefnemer heeft bewust geen planschade risicoanalyse laten uitvoeren van eventuele planschade niet bekend.
6.2
Indien
als
gevolg
daarom
en
is de
hoogte
onherroepelijke planologische regimewijziging ten behoeve van het Project de in de dient te aan gemeente tegemoetkoming vergoeden nadeelcompensatie (een) komt de desbetreffende inclusief de zake belanghebbende(n), vergoeding, ter verschuldigde wettelijke rente, geheel voor rekening van de Initiatiefnemer. Betaling door de initiatiefnemer aan de gemeente dient te binnen twee maanden na het (2) geschieden onherroepelijk geworden zijn van het schadeveroorzakende besluit, waarbij door de gemeente aan een planologisch gelaedeerde een recht heeft op nadeelcompensatie. van
een
een
6.3
Indien als gevolg
van
de
ontwikkeling van
(een) belanghebbende(n),
het
plangebied de gemeente nadeelcompensatie
komt de desbetreffende
wettelijke
6.4
rente
De gemeente
de
en
zal de
tegemoetkoming
in
evt.
door
de
initiatiefnemer
vergoeding, deswege te betalen
inclusief de
dient te betalen
verschuldigde deskundigenkosten, geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Betaling door de initiatiefnemer aan de gemeente dient te geschieden binnen twee (2) maanden na het onherroepelijk geworden zijn van een besluit, waarbij door de gemeente nadeelcompensatie is toegekend en uitbetaald. aan
gemeente
tijdig
een
kopie
verstrekken
van
ter zake
bij haar ingediende
verzoeken
om
de
nadeelcompensatie, ter zake uitgebrachte adviezen, ter zake ingediende bezwaarschriften, ter zake opgestelde verweerschriften, (hoger) beroepschriften, etc., haar anderszins in
de
betreffende
procedure betrekken en ter zake overleg voeren, haar van het verdere verloop van de procedure(s) op de hoogte houden en haar in de gelegenheid stellen daarin te participeren, een en ander indien en voor zover dat redelijkerwijs van de gemeente verlangd kan worden en met inachtneming van de Verordening nadeelcompensatie Schagen 2024. betreffende
6.5
Initiatiefnemer kan
om op basis van de uitkomsten van een uitgevoerde risicoanalyse een degene(n) die volgens deze analyse recht op nadeelcompensatie hebben, waarin voor de geraamde schade compensatie wordt geboden onder de opschortende voorwaarde dat de planologische maatregel onherroepelijk wordt. In het geval een dergelijke Overeenkomst wordt gesloten, dient daarin uitdrukkelijk opgenomen te worden dat de geboden compensatie dient ter compensatie van schade als bedoeld in titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht en afdeling 15.1 van de Omgevingswet.
overeenkomst
er voor
te sluiten
kiezen
met
Plankosten
6.6
Alle kosten
die de initiatiefnemer maakt
Overeenkomst, komen 6.7
Artikel 7
A
De
voor
leges
evenals
rekening
en
de
kosten
of reeds
verbonden
heeft de
aan
gemaakt
in het kader
door
initiatiefnemer
de
van
de
uitvoering
in te schakelen
vergunningen voor bouwactiviteiten of andere activiteiten moeten onverminderd legesverordening(waarbij wordt uitgegaan van de tarieven van het moment de aanvraag voor de betreffende activiteit).
conform de
indienen
van
de
risico van de initiatiefnemer.
voor
worden
van
derden,
betaald van
het
Planning Initiatiefnemer is verplicht de 1.
volgende planning
na
te komen:
vóór 31 december 2024 dient initiatiefnemer
een
ontvankelijke aanvraag
om
de
voor
het
Project
benodigde omgevingsvergunning in te dienen;
(geanonimise rd)
2.
binnen
maanden
zes
het
na
dient
worden
de
van
omgevingsvergunning Initiatiefnemer dient daarbij in één na binnen 24 maanden het onherroepelijk worden omgevingsvergunning dient het Project in zijn geheel omgevingsvergunning en onderhavige overeenkomst.
3.
(2
onherroepelijk
initiatiefnemer
het
voor
Project benodigde
te vangen met de realisatie van ononderbroken bouwstroom door te bouwen;
het
aan
de
van
het
voor
zijn voltooid,
te
Project
conform
Project.
benodigde
de verleende
Indien
duidelijk is dat een termijn als bedoeld in artikel 7.1 niet wordt gehaald, dient initiatiefnemer de gemeente daarvan onverwijld op de hoogte te stellen. Mogelijk afwijken van de bovengenoemde termijnen kan
enkel
zwaarwegende
om
redenen
schriftelijke goedkeuring
met
en
13
een
Mocht initiatiefnemer
een
deze
niet heeft
overschrijding
omgevingsvergunning kosten
als
bedoeld
schadevergoeding, Artikel 8
8.1
intrekken, in
artikel
in welke
van
de in dit artikel genoemde
een
en
6.7.
vorm
dan
meer
dan
drie
maanden
termijnen
kan de gemeente
Project
weigeren
ander onverlet
Initiatiefnemer
gemeente. Bij een gemeente een dergelijke
dan ook, in zal dienen
de
de
niet nakomen
tot ontbinding
en/of
het recht
verklaart
zal
en
de Overeenkomst
het
Project
de
voor
van
de
gemeente
op
hij
in
dat
geen
dat
de gemeente
van
geval
verleende
betaling
van
verzoek
de om
bij de gemeente.
Communicatie
Partijen Partijen
onderkennen zullen al
tijdig Project. en
het
belang
hetgeen
behoren te vervullen.
De
een
nodig
goede wederzijdse is
elkaar
om
over
initiatiefnemer zal voorts, al dan
en
Initiatiefnemer
zal
en
van
doen wat
omwonenden
omwonenden
8.2
niet
goedgekeurd, medewerking aan het
verdere
overgaan,
of meer
met
van
overschrijding termijn goedkeuring niet op onredelijk te achten gronden, die geen verband houden met het voldoende verzekerd zijn van de uiteindelijke realisatie van het Project, weigeren. Een situatie waarin naar de mening van de initiatiefnemer onvoldoende woningen zijn verkocht om aan te kunnen vangen met de realisatie van het Project, geldt in geen enkel geval als een zwaarwegende reden om af te wijken van de gestelde termijnen. van
andere
betrokkenen verzoek
andere betrokkenen afdoende
over
Initiatiefnemer is verplicht
op
om
eerste
uiterlijk zes weken
de
weer
niet in
informeren van
betrokkenheid en
over
samenwerking de
informatie-uitwisseling.
en
in staat te stellen
hun taken
naar
met de gemeente,
actief
ontwikkeling
en
gemeente
bewijs overleggen het Project zijn geïnformeerd.
vóór aanvang
van
de verkoop
van
de
realisering
van
het
waaruit
blijkt
dat
woningen
een
lijst
met
verkoopprijzen aan de gemeente ter goedkeuring voor te leggen. De gemeente geeft binnen twee weken na ontvangst aan of zij haar goedkeuring verleent dan wel welke verkoopprijzen niet in overeenstemming zijn met de in deze Overeenkomst vastgelegde afspraken. Het is de initiatiefnemer niet toegestaan te starten met de verkoop van de woningen voordat de gemeente de verkoopprijzen heeft
goedgekeurd. Artikel 9
9.1
Rol gemeenteraad
en
positie Gemeente
De initiatiefnemer erkent dat de gemeente haar
publiekrechtelijke verantwoordelijkheid
binnen haar territoir de en/of tezamen
in de Overeenkomst in het kader voor
een
de
van
goede
uitvoering van de Overeenkomst vanuit ruimtelijke ordening en volkshuisvesting
uiteindelijke beslissing heeft omtrent de aanvaardbaarheid
van
de door, vanwege
met de initiatiefnemer c.q. met haar verbonden
partijen vervaardigde plannen, ontwerpen overige voorstellen betreffende het Project. Tevens behoudt de gemeente haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor de daaruit voortvloeiende procedures en besluitvorming ten aanzien van toekomstige publiekrechtelijke handelingen, uitspraken van de bestuursrechter over ruimtelijke maatregelen en alle overige publiekrechtelijke besluiten. Dit houdt in dat er van de zijde van de gemeente geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming of verzuim, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist dat de gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht of nalaat die niet in het voordeel zijn van de aard en de strekking van de Overeenkomst zodat de initiatiefnemer niet het recht heeft om de gemeente aan te spreken tot vergoeding van enigerlei schade, kosten of interesten. De gemeente is tevens gerechtigd om indien externe omstandigheden, zoals bijvoorbeeld inspraakreacties, en
5
(geanonimiseerd)
bezwaren, bedenkingen en/of zienswijzen van derden, een stellingname van andere overheidsinstanties, uitspraken van de bestuursrechter, gewijzigde regelgeving en/of beleid van andere instanties dan de gemeente, daartoe nopen, haar medewerking aan het Project te beëindigen zonder aansprakelijk te kunnen worden voorts
gesteld
voor
de
schade die de initiatiefnemer
niet aansprakelijk worden gesteld
voor
Project benodigde procedures, tenzij deze
hierdoor eventueel
schade als gevolg
het
lijdt. De gemeente kan procedurele gebreken in de voor het (grove) nalatigheid dan wel opzet aan de van
gevolg zijn van kant de gemeente dan wel door haar ingeschakelde derden. Indien bezwaar- en/of beroepschriften dan wel andere maatregelen van derden en/of het gebrek aan medewerking of goedkeuring van andere overheidsinstanties mochten leiden tot vertraging in de vaststelling en/of het onherroepelijk worden van de voor het Project benodigde publiekrechtelijke besluiten, dan wel tot vernietiging daarvan, is de gemeente, mits zij aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan, jegens de initiatiefnemer niet aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade. van
9.2
Partijen zijn van oordeel dat bij het aangaan van deze Overeenkomst alle algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht zijn genomen, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel. Indien evenwel, naar aanleiding van een rechtsmaatregel van een derde, uit een rechterlijk vonnis zou blijken dat bij het aangaan van de Overeenkomst het gelijkheidsbeginsel of een ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is geschonden, dan zullen Partijen in overleg treden over de gevolgen van een dergelijk oordeel voor deze Overeenkomst. Indien een dergelijk rechterlijk vonnis ertoe leidt dat de uitvoering van deze Overeenkomst wordt verhinderd of vertraagd of dat de Overeenkomst wordt ontbonden, dan geeft dat geen van partijen het recht om zijn wederpartij aan te spreken tot vergoeding van enigerlei schade, kosten of interesten.
9.2
Met
het
sluiten
Omgevingswet Artikel
10
10.1
de
van
Overeenkomst
te sluiten ter verzekering
Aanbesteding
beogen partijen van
een
overeenkomst
als bedoeld
in artikel
13.3
het kostenverhaal.
staatssteun
en
Partijen zijn van mening dat de werken, leveringen en diensten die in het kader van de realisatie van (onderdelen van) het Project worden verricht of aangelegd, geen werken, leveringen of diensten zijn waarvoor
grond
op
Europese,
van
nationale
of
gemeentelijke
regelgeving
een
openbare
aanbestedingsplicht geldt. 10.2
10.3
Indien evenwel uit een rechterlijk vonnis of vastgestelde dan wel
gewijzigde wet- of regelgeving zou blijken betrekking vorige werken, leveringen en diensten wel enige dan zullen in aanbestedingsplicht bestaat, Partijen overleg treden over de gevolgen van een dergelijk oordeel voor deze Overeenkomst. Partijen zullen alsdan deze Overeenkomst op de voor beide Partijen minst bezwarende wijze wijzigen, zodanig dat gebleken gebreken worden hersteld én recht wordt gedaan dat
met
aan
de geest
Hoewel
tot
in
het
lid
bedoelde
deze Overeenkomst.
Partijen aan
voorschriften hebben voldaan en er geen sprake is van ongeoorloofde initiatiefnemer, zal, in het geval dat onomstotelijk is komen vast te staan dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun van de gemeente aan initiatiefnemer en initiatiefnemer deze ongeoorloofde staatsteun aan de gemeente zal moeten terugbetalen, dit geen invloed hebben op de wederzijdse verplichtingen voortvloeiende uit de Overeenkomst. staatssteun
Artikel 11
11.1
van
de
van
alle regels
de gemeente
en
aan
Overdracht contractpositie De initiatiefnemer is, behoudens
voorafgaande schriftelijke goedkeuring door de gemeente, niet gerechtigd gedeelte van de uit deze Overeenkomst voortvloeiende rechten en aan derden over te verplichtingen dragen. De gemeente zal een dergelijke toestemming niet op onredelijk te achten gronden, die geen verband houden met het voldoende verzekerd zijn van het uitgevoerd worden van de over te dragen verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst, weigeren. om
het
geheel
dan
wel
een
6
(geanonimiseerd)
Ten
behoeve
de
van
gelijkwaardig
is
aan
in ieder geval de
betreffende
opvolger wordt in ieder geval gesteld dat deze kwalitatief minimaal de initiatiefnemer. De gemeente zal aan de goedkeuring, als bedoeld in het vorige lid,
voorwaarde
verbinden
dat de
nakoming door de betreffende opvolger van
initiatiefnemer tegenover
de op deze overgegane
de
gemeente
instaat
voor
de
verplichtingen.
Een door de gemeente toegestane overdracht zal, ondanks de daaraan voorafgaande goedkeuring, de gemeente pas binden nadat de initiatiefnemer en degene aan wie zijn contractpositie is overgedragen in
gezamenlijk aangetekend schrijven hebben verklaard dat een dergelijke overdracht en zekerheidsstelling alsmede de overname van eventuele andere, door de gemeente op basis van de in de onderhavige Overeenkomst gestelde voorwaarden wordt aanvaard. een
Het verbod
tot overdracht
initiatiefnemer het
Artikel 12
121
Duur,
en
verplichtingen ziet niet op de verkoop en levering door de gerealiseerd in het kader van de ontwikkeling van
die worden
en
ontbinding
werking
op
het moment
verplichtingen voortvloeiende
uit
onderhavige Overeenkomst
Partijen
komen
slechts
in de
b.
rechten
aanpassing, beëindiging
De Overeenkomst
a.
van
kopers van gebouwen
Project.
al hun
12.2
aan
treedt in
van
de Overeenkomst
van
ondertekening
en
duurt voort totdat partijen
aan
hebben voldaan.
dat
tussentijdse aanpassing van de Overeenkomst mogelijk moet zijn, maar volgende gevallen: als partijen daarmee instemmen; bij extreme wijziging van omstandigheden die naar objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van de Overeenkomst voor partijen of een van hen in redelijkheid niet langer verantwoord overeen
maakt; c.
indien
bezwaar
of
beroep in de publiekrechtelijke procedures c.q. andere rechtsmaatregelen van publiekrechtelijke belemmeringen leiden tot vertraging en/of andere gevolgen die naar objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van de Overeenkomst voor partijen of een van hen in redelijkheid niet langer verantwoord maakt. derden of andere
12.3
De
partij die zich beroept
objectieve maatstaven langer verantwoord is. 12,4
Indien
12.5
Indien
een
op het gestelde in artikel 12.2 sub b of c geeft daarbij verdere ongewijzigde uitvoering van de Overeenkomst
een der partijen een aanpassing van de Overeenkomst wenst, dan dient hij een verzoek daartoe schriftelijk in te dienen bij de andere partij. In het verzoek dient te worden aangegeven welke consequenties de aanpassing met zich meebrengt. De andere partij geeft binnen 6 weken na ontvangst van het verzoek gemotiveerd aan of zij wel of niet (al dan niet gedeeltelijk) instemt met de aanpassing, dan wel welke aanvulling(en) op het verzoek benodigd is (zijn) om alsnog (al dan niet gedeeltelijke) instemming te verkrijgen. Partijen zullen een tussentijdse aanpassing van de Overeenkomst schriftelijk vastleggen in een allonge. De gemeente is hierbij penvoerder.
een der partijen zich met recht beroept op het gestelde in artikel 12.2 sub b of c en indien partijen vervolgens binnen drie maanden, waarbij beide partijen de verplichting hebben tot het actief voeren van
overleg, geen overeenstemming bereiken over aanpassing gerede partij de Overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden. 12.6
volgens welke in redelijkheid niet
aan
van
de Overeenkomst,
dan
kan de
meest
Partijen zullen vanwege de tussentijdse ontbinding van de Overeenkomst zoals bedoeld in het vorige lid afspraken maken over alle (financiële) gevolgen van de ontbinding, maar spreken reeds nu voor alsdan af dat ontbinding nimmer het recht geeft op vergoeding van gederfde winst.
(geanonimise rd)
12.7
De Overeenkomst kan door de gemeente worden ontbonden
voor
de onderhavige Overeenkomst indien de initiatiefnemer of één
van
aanvraagt,
dan wel
ontbonden
of
in staat
faillissement wordt verklaard,
van
het niet reeds
uitgevoerde gedeelte van
haar aandeelhouders haar faillissement
surseance
betaling aanvraagt, wordt
van
geliquideerd of op enige andere wijze in haar bevoegdheid om rechtshandelingen te wordt beperkt alsmede in het geval zij een onderhands akkoord voorbereidt aan haar
verrichten
crediteuren, zulks met ingang van de datum waarop zij haar faillissement aanvraagt respectievelijk waarop
zij in staat van faillissement wordt verklaard respectievelijk betaling bij de rechtbank heeft ingediend respectievelijk crediteuren wordt aangeboden respectievelijk de dag aandeelhouders
bevoegdheid
op last van de rechter wordt ontbonden
om
rechtshandelingen
initiatiefnemer of kunnen kosten
Artikel
13
13.1
of interesten,
haar
te
verrichten
aandeelhouders
hoe dan ook
waarop
zij een
waarop
een
waarop
initiatiefnemer
aanvraag tot
onderhands
surseance
akkoord of
één
van
aan
de haar
van
of geliquideerd of op enige andere wijze in haar beperkt. Aan zodanige beëindiging kan de
wordt
enkel
geen
recht ontlenen
op
vergoeding
schade,
van
genaamd.
Boete
indien initiatiefnemer zijn
a.
verbeurt
hij aan
verplichtingen
de gemeente
uit hoofde
boete ter hoogte
een
artikel 2.4
van
b: Indien initiatiefnemer zijn verplichtingen uit hoofde
van
deze Overeenkomst niet nakomt,
€ 100.000,- ineens;
van
artikel 7.1 onder 1
van
van
deze Overeenkomst
nakomt, verbeurt hij aan de gemeente een boete ter hoogte van € 10.000,- ineens en elke dag dat de niet-nakoming voortduurt, tot een totale maximumboete van € 50.000,-; c:
Indien
initiatiefnemer zijn
nakomt, verbeurt hij
verplichtingen
uit hoofde
gemeente een boete ter hoogte van € 10.000,- ineens en elke dag dat de niet-nakoming voortduurt, tot een totale maximumboete van € 50.000,-; d: Indien initiatiefnemer
zijn verplichtingen
uit hoofde
voor
artikel 7.1 onder 2 van deze Overeenkomst
van
de
aan
niet
€ 250,-
van
artikel 7.1 onder 3
van
van
niet
€ 250,-
voor
deze Overeenkomst
niet
van
nakomt, verbeurt hij aan de gemeente een boete ter hoogte van € 10.000,- ineens en van € 250,-voor elke dag dat de niet-nakoming voortduurt, tot een totale maximumboete van € 50.000,-; e:
Indien de initiatiefnemer direct of indirect één of meer
prijs dan in deze overeenkomst is bepaald, verbeurt van
de gemeente
een
voor
hogere
een
boete ter hoogte
woning.
f. Indien
de initiatiefnemer direct of indirect één
prijs dan
in deze overeenkomst is
van
koopwoningen verkoopt
per woning hij bepaalde prijs en de directe of indirecte verkoopprijs van
het verschil tussen de in deze overeenkomst
de betreffende
de
van
aan
of meer
koopwoningen verkoopt voor een hogere per woning een boete ter hoogte bepaalde prijs en de directe of indirecte verkoopprijs van
het verschil tussen de in deze overeenkomst
de
van
bepaald, verbeurt hij aan
de gemeente
de betreffende woning. g: indien de initiatiefnemer minder sociale koopwoningen verbeurt
hoogte De
hij, van
in
afwijking
in
€ 50.000,- per
zoverre
van
het
niet-gerealiseerde
realiseert dan
hiervoor onder sociale
bepaalde, koopwoning. e
in deze overeenkomst is bepaald, aan
de gemeente
een
boete
ter
in dit lid bedoelde boetes
zijn zonder rechterlijke tussenkomst opeisbaar en worden verbeurd indien schriftelijke en aangetekend verzonden aanmaning van de gemeente om binnen een nader te bepalen termijn alsnog voor nakoming van de betreffende verplichting zorg te dragen, de betreffende verplichting binnen die termijn niet nakomt. Het bepaalde in dit artikellid laat onverlet het recht van de gemeente om volledige vergoeding van de door haar geleden schade te vorderen en tegelijkertijd initiatiefnemer,
na
een
zowel de boetes als de vervangende Artikel
14.1
14
en/of aanvullende schade te vorderen.
Geschillen
Partijen verplichten
zich
om,
indien
er
geschillen
ontstaan omtrent
de
uitleg
van
de
considerans
of de
bepalingen van de Overeenkomst, dan wel over de uitvoering van de Overeenkomst, met elkaar in overleg te treden, waarbij zal worden getracht dergelijke geschillen in der minne te beslechten. 14.2
Geschillen
die
zullen
de ter zake bevoegde
aan
uit deze
Overeenkomst
voortvloeien
rechter worden
en
die
voorgelegd. 8
niet in der
minne
beslecht kunnen
worden,
(geanonimise rd)
Artikel
15
Hinder
15.1
De
wijze van
hinder
schade
en
realisatie
ondervinden.
het
van
Project
16.1
Initiatiefnemer
Verhuurverbod,
zelfbewoning
moet
zodanig zijn dat de gemeente
De op te richten
onttrekken
geen nodeloze
het
reguliere
-
verkoop
voor
woningen
van
aan
de
te (laten) verhuren.
schriftelijke toestemming van de gemeente of in strijd met gemeentelijke toestemming te verbinden voorwaarde, een of meer woningen verhuurt, verbeurt de initiatiefnemer aan de gemeente een direct opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 75.000,- (zegge: vijfenzeventig duizend euro) per verhuurde woning. aan
een
eventuele
In de tussen de initiatiefnemer
koopwoningen -zowel de sociale als de reguliereaannemingsovereenkomsten uitvoering daarvan te passeren leveringsakten wordt opgenomen dat indien de Verkrijger de woning niet gedurende 4 jaar na feitelijke oplevering van de woning zelf bewoont en niet op het betreffende adres staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen, Verkrijger aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verbeurt van 15% van de betaalde koopsom. Voorts wordt aangegeven dat ontheffing van de zelfbewoningsverplichting slechts mogelijk is na schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente. Deze toestemming wordt in ieder geval verleend in geval van: a. verandering van werkkring van Verkrijger op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; b. overlijden van Verkrijger of diens echtgeno(o)t(e); c. ontbinding van het huwelijk/geregistreerd partnerschap/samenlevingscontract van Verkrijger:; d. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van Verkrijger of van één van zijn gezinsleden. Het college kan aan die toestemming voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld in de vorm van een opnieuw op te nemen zelfbewoningsbeding voor de opvolgende koper. en
de
Verkrijgers
te sluiten koop-/
van
en
de
de ter
Indien de initiatiefnemer verzuimt het zelfbewoningsbeding
koop-/ aannemingsovereenkomsten
In
de gemeente
en
de
tussen
de
een
initiatiefnemer
als bedoeld in het derde lid op te
de ter uitvoering daarvan te passeren
onmiddellijk opeisbare boete mocht zelfbewoningsbeding zijn opgenomen. aan
16.5.
van
Indien de initiatiefnemer zonder voorafgaande
een
16.4
de realisatie
anti-speculatiebeding
koopwoningen zijn bestemd
het ongewenst
de sociale als de
16.3.
en
met
aan eigenaar-bewoners. Doelstelling hiervan is koopmarkt tegen te gaan. Het is de initiatiefnemer zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente niet toegestaan de koopwoningen -zowel om
16.2.
is in verband
en/of derden
Project verplicht om de aanwijzingen van de gemeente dan wel politie betreffende het plaatsen van tijdelijke verkeers- en waarschuwingsborden prompt op te volgen, onverminderd de eigen verantwoordeliijjkheid en aansprakelijkheid van de initiatiefnemer dienaangaande. De initiatiefnemer is aansprakelijk voor zowel letsel- als vermogensschade die de gemeente en/of derden mochten lijden, veroorzaakt wegens werkzaamheden in verband met de realisatie van het Project, uitgevoerd door de initiatiefnemer zelf dan wel door de door initiatiefnemer ingeschakelde derden. De Initiatiefnemer vrijwaart de gemeente voor aanspraken van derden als gevolg van genoemde schades, die bij de gemeente mochten worden ingediend. De initiatiefnemer zal ter zake een deugdelijke verzekering afsluiten. Artikel 16.
De
van
leveringsakten,
€ 75.000,- per woning ten aanzien
nemen
in de
verbeurt
waarvan
hij
geen
de Verkrijgers van de Sociale koopwoningen te sluiten koop-/ aannemingsovereenkomsten en de ter uitvoering daarvan te passeren leveringsakten wordt opgenomen dat indien de (juridische of economische) eigendom van de woning binnen een jaar na de datum van de eerste bewoning (zijnde de datum van inschrijving in de Basisregistratie Personen) overgaat naar een ander dan de (oorspronkelijke) Verkrijger, de Verkrijger verplicht is aan de gemeente het verschil te vergoeden tussen de waarde van de woning op dat moment ten opzichte van de koopsom van de woning, dit na aftrek van gedane investeringen in de woning die tot waardevermeerdering hebben geleid. In het en
9
(geanonimise rd)
tweede
jaar is dit 80%
dit 60%
van
het verschil.
In het derde
vijfde jaar
is dit 50%
jaar is dit 70%
van
het verschil.
het verschil. Na het
van
In het vierde
vijfde jaar
is geen
jaar is vergoeding
verschuldigd.
meer
16.6.
van
het verschil. In het
Indien de initiatiefnemer verzuimt het
anti-speculatiebeding als bedoeld in het vijfde lid op te nemen in de de ter uitvoering daarvan te passeren leveringsakten, verbeurt hij koop-/ aannemingsovereenkomsten aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van € 75.000,- (zegge: vijfenzeventig duizend euro) per woning ten aanzien waarvan geen anti-speculatiebeding mocht zijn opgenomen. en
Artikel 17
1174
Duurzaamheid
en
netcongestie
De initiatiefnemer is bekend met het feit dat de gemeente
in juni 2023 het ‘Convenant
Toekomstbestendige Woningbouw’
daarmee heeft toegezegd
aan
heeft ondertekend
de ambities uit de meest recente versie
en
het convenant.
van
zich te committeren
Het convenant is te vinden via:
https://toekomstbestendigbouwen.nl/app/uploads/2023/07/Convenant-ToekomstbestendigeWoningbouw-15-februari-2023-DT-DEF.pdf De initiatiefnemer toont zich bereid
om
in het ontwerp
zoals opgenomen
en
verplicht zich in te spannen
te laten voldoen in het
1752
in het convenant
aan
nieuwe leidraad
het
Project
niveau ‘brons’ als minimale prestatieniveau
toetsingskader van
In verband met de
van
uit te gaan
om
voor
de
van
het ambitieniveau duurzaamheid
hogere van
ambities
het
Project
zoals aangegeven
het convenant.
problematiek
van
netcongestie is de initiatiefnemer uitdrukkelijk bekend met de
energiesystemen nieuwbouwprojecten.
aandachtspunten beschreven op het gebied
seizoensopslag, vermijden
van
In deze leidraad staan onder
meer
collectiviteit, omgevingswarmte, warmteterugwinning, piekbelasting (bijvoorbeeld doormiddel van batterijen en/of smartgrids) van:
woning. De initiatiefnemer toont zich bereid om in het ontwerp van de bouwwerken om oplossingen voor netcongestie mee te nemen in het ontwerp van het energieconcept en is tevens bereid om in de per
17.3
ontwerpfase van het Project in gesprek te gaan oplossingen met betrekking tot netcongestie.
met de netbeheerder
Indien de
mogelijkheden
en
hetgeen
is bepaald in lid 1 en 2
Indien nodig
en
mogelijk kunnen
initiatiefnemer nut Artikel 19 19.1
uit het toetsingskader
en
noodzaak
van
de leidraad
actief zijn onderzocht is afwijken van
dit artikel is mogelijk conform het principe:
de doelen ook op andere manieren van
(Liander) en de gemeente voor
afwijkende
keuzes onderbouwd
‘Comply
or
Explain’.
gehaald worden, waarbij de dient te
overleggen.
Publicatie De initiatiefnemer is zich
publiceren
ervan
bewust dat de
dat deze Overeenkomst
is gesloten.
gemeente op grond van artikel 13.14 Omgevingswet moet Deze publicatie zal bestaan uit een zakelijke omschrijving
omvattende
de
vermelding
van
de
kadastrale
vermelding
van
de
van
de
Overeenkomst
datum
percelen en
waar
de
naam
de
Overeenkomst
(namen)
betrekking
heeft,
op
de
wederpartij
van
de
worden
vastgelegd
in
een
van
gemeente. Artikel 20
20.1
Slotbepalingen Aanvullende
schriftelijk 20.2
afspraken
en
wijzigingen ten
document dat door beide
partijen
opzichte
van
de
Overeenkomst
wordt ondertekend.
Waar in deze overeenkomst wordt -
-
gesproken over “de gemeente” wordt bedoeld: indien het de publiekrechtelijke taken en bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders aangaat: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen; indien het de publiekrechtelijke taken en bevoegdheden van de gemeenteraad aangaat: de raad van de gemeente Schagen; 10
(geanonimise rd)
-
20.3
indien
het de privaatrechtelijke bevoegdheden van publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Schagen.
aangaat:
de
volgende bijlagen maken deel uit van de Overeenkomst. Bij eventuele discrepantie tussen de bijlagen Overeenkomst, prevaleert de tekst van de Overeenkomst. Bij (vermeende) discrepantie tussen de bijlagen onderling prevaleert steeds de meest recente bijlage. schetsplan ‘nieuwbouwplan 2023 gewijzigd 24-08-2023
18
woningen,
Oude
Rijksweg
106
in
't Zand,
d.d.
23-03-
Indien één of meer
bepalingen van deze Overeenkomst als niet rechtsgeldig aan te merken zijn, dan zal het overige van kracht blijven. Partijen zullen dan ten aanzien van de niet rechtsgeldig gebleken bepaling(en) een vervangende regeling treffen, die wél rechtsgeldig is en zoveel mogelijk aansluit bij de strekking van de te vervangen bepaling(en).
de
Overeenkomst
voor
Indien dan
verscheidene natuurlijke personen of rechtspersonen zich als initiatiefnemer hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens de gemeente aansprakelijk voor alle uit
deze Overeenkomst
20.6
Schagen
de
Bijlage 1:
20.5
gemeente
De en
20.4
de
voortvloeiende verbintenissen.
Op deze Overeenkomst is het Nederlands recht
Aldus in tweevoud overeengekomen
te
Schagen
op
19
van
toepassing.
juni 2024
sen
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Gemeente
(geanonimise rd)
11