Notitie namens bewoners Nes 32 t.b.v. Ov van 12 oktober

Notitie Aan : Gemeenteraad t.b.v. Oordeelsvormende vergadering 12 oktober Van : meerdere omwonenden van Nes 32 Datum : 9 oktober 2021 Betreft : Notitie ten behoeve van Oordeelsvormende vergadering van 12 oktober 2021; agendapunt 6: “ontwerpbestemmingsplan Nes 32 te Schagen”. Allereerst moet ons van het hart dat de plannen steeds zo laat gepresenteerd worden dat een correcte beoordeling en overleg met de achterbannen onmogelijk is. Dit lijkt een bewuste strategie van de wethouder. De indieners van zienswijzen, ingestuurd in januari van dit jaar (!) ontvingen pas op 6 oktober (!) een eerste reactie daarop: een onleesbaar dik pak papier met het gewijzigde plan. Desalniettemin geven wij ons eerste commentaar hierop. 1. De bezwaren zoals deze in onze zienswijzen naar voren zijn gebracht blijven onverkort bestaan. De aanpassing van de bestemmingen naar aanleiding van de zienswijzen komen niet tegemoet aan de inhoud van de zienswijzen. 2. Met dit plan wordt een incidentele ontwikkeling in de vorm van de bouw van 7 woningen in het buitengebied mogelijk gemaakt. Hiermee wordt ten onrechte een voorschot genomen op de principiële discussie die door beleidsmakers moet worden gevoerd over de ontwikkelingsrichting van Schagen. Die discussie moet worden gevoerd in het kader van de Ontwikkelvisie 2040. 3.

Er is geen sprake van een goede ruimtelijke ordening zoals is vereist in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Er wordt een ontwikkelingsrichting ingeslagen op basis van een toevallige omstandigheid (het beschikbaar komen van agrarische bedrijfsgronden). Vervolgens wordt de omvang van het plan bepaald op louter financiële gronden. Pas daarna wordt in een Beeldkwaliteitsplan naar de gemaakte keuzes toe geredeneerd. Dat is geen goede ruimtelijke ordening. Goede ruimtelijke ordening vereist dat je vanuit de huidige situatie gaat beoordelen wat de gewenste inrichting van een gebied is. Dat is hier volstrekt niet gebeurd. Er wordt nu op het verst mogelijk punt van de stadsbebouwing begonnen zonder helder plan voor hoe het tussenliggende gebied moet worden ingevuld. 4. Door de wethouder is de suggestie gewekt dat de provincie eerder akkoord zou zijn gegaan met dit plan. Dat is niet het geval. De provincie was twee jaar geleden wel akkoord met het aanvankelijke plan voor de realisering van twee woningen. De provincie heeft echter een zienswijze ingediend tegen dit plan. Hierin is onder meer is aangegeven dat uitbreiding met woningbouw elders (direct aansluitend aan de oostkant van Schagen) moet worden gezocht. Met de provinciale ambtenaar is recent nog telefonisch contact geweest.

Daarbij is van de zijde van de provincie bevestigd dat de inhoud van de zienswijze nog onverkort het standpunt is van de provincie. Van enige onduidelijkheid in het provinciale standpunt is nooit sprake geweest: de provincie is altijd tegen de bouw van zeven woningen op deze locatie geweest en is dat nog steeds. Andere suggesties door de wethouder zijn pertinent bezijden de waarheid. 5.De initiatiefnemer voor de regeling R.v.R (Houtenbos) heeft voor de overdracht van deze rechten aan een derde partij voorafgaande schriftelijke goedkeuring nodig van de gemeente. Is deze goedkeuring gegeven? Indien niet, dan is niet voldaan aan art. 14 van anterieure overeenkomst. Indien deze wél tijdig is gegeven is dat “bijzonder” omdat de WVG pas is ingegaan één week ná de levering van het onroerend goed en deze rechten aan BJK Vastgoed BV.

6. Ten behoeve van dit plan wordt gebruikt gemaakt van de regeling Ruimte voor Ruimte. In de exploitatieberekening, die aan dit plan ten grondslag ligt, is een grondprijs gehanteerd die verre van realistisch is. Mede gelet op het feit dat de exploitatieberekening niet openbaar is, bestaat zeer sterk de indruk dat de exploitatieberekening is gemanipuleerd om aan de financiële eisen van de Ruimte voor Ruimte Regeling te kunnen voldoen. Uitgaande van een meer marktconforme grondprijs zou de exploitatieberekening een extra winst laten zien van ten minste 1 miljoen euro en daarmee niet meer voldoen aan de eisen van de Ruimte voor Ruimte Regeling. 7. De afbeeldingen van de bouwvolumes en de openheid in het Beeldkwaliteitsplan geven geen realistische weergave van de toegelaten bouwvolumes. Om een reëel beeld te schetsen van de toekomstige invulling van het plangebied dienen de werkelijk toegestane bouwmogelijkheden en afmetingen te worden weergegeven. Zo klopt de stelling in het plan dat de (hoof)bebouwing niet voorbij de zijgevels van de stolpboerdij komt absoluut niet. Dit nog afgezien het feit dat op de kavels aanvullende bijgebouwen van ca. 75 tot 100m2 oppervlak vergunningvrij gebouwd mogen worden..

OPROEP Wij roepen de gemeenteraad dan ook op om haar verantwoordelijkheid te nemen en niet toe te staan dat dit bouwplan, alleen ten financiële faveure van een buiten steedse projectontwikkelaar en een belegger, toegestaan wordt. Beperk het nu tot maximaal de 2 woningen die passen in de lintbebouwing aan de Nes en geef de wethouder de opdracht om de verdere ontwikkeling in het gebied Schagen Oost, samen met de provincie en de raad, ordentelijk uit te werken. Die ontwikkelingen mogen en moeten niet beperkt worden door een onomkeerbaar groot bouwplan aan de uiterste rand van het gebied. Namens meerdere Nes-bewoners en indieners van zienswijzen, (Waaronder bewoners Nes 28 A, Nes 30A, Nes 36, Nes 48 en Nes 54)

Beeldkwaliteit:

van 2 naar 7 extra woningen ? Fraai ruim ingetekend, maar de bouwvlakken maken veel meer mogelijk