Nota zienswijzen bp Hotel Corfwater - geanonimiseerd2
Tekst van het document
Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan “Hotel Corfwater” en ontwerp omgevingsvergunning hotel Corfwater Het ontwerpbestemmingsplan “Recreatiepark Corfwater” en de ontwerp omgevingsvergunning Hotel Corfwater zijn vanaf 26 april tot en met 6 juni 2022 ter inzage gelegd. In die periode kon er een zienswijze ingediend worden. Hieronder worden de ingediende zienswijzen op de ontwerpbesluiten behandeld. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien. Op het ontwerpbestemmingsplan ‘Recreatiepark Corfwater’ dat eerder ter visie heeft gelegen werden ook zienswijzen ingediend met betrekking tot de hotelontwikkeling Corfwater. Voor zover zij niet herhaald zijn ingediend, worden deze zienswijzen ook behandeld (zienswijzen 19 t/m 23).
Indiener
Samenvatting zienswijze
Reactie gemeente
1. [indiener] te Petten
1.1 Door het wijzigen (vergroten) van het bouwvlak wordt er een hotel gecreëerd welke niet in verhouding staat tot de omvang van het dorp Petten en wordt er tevens voorbij gegaan aan het unieke en kleinschalige en natuurvriendelijke karakter van het dorp.
De ontwikkeling van het hotel vindt grotendeels plaats binnen het aangewezen bouwvlak volgens het geldende bestemmingsplan. Dit vlak is 4058 m2 groot en mag voor 50% worden bebouwd, dus 2026 m2. Het nieuwe bouwvlak is 6181 m2 en mag ook voor 50% worden bebouwd, dus 3090,50 m2. Hierbij is het bouwvlak van de manegekavel wegbestemd (ruim 588 m2) en toegevoegd aan het nieuwe bouwvlak van het hotel. De ontwikkelingen zijn dus beperkt ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.
Aanpassing bestemmingsplan Geen
De inpassing bestaat uit meerdere volumes die boven het maaiveld los van elkaar liggen, dit in tegenstelling tot het huidige pand. Doordat met het bouwplan de aangebouwde delen grotendeels verwijderd worden ontstaat er een ensemble van meerdere volumes.
1
1.2 Er wordt niet voldaan aan de uitgangspunten van de Structuurvisie voor Petten welke uit gaat van de basis beginselen Rust, Ruimte en Recreatie. In het huidige plan komt de nadruk eenzijdig te liggen op Recreatie en zoals door de impact studie wordt bevestigd ten nadele van de overige twee zeer belangrijke uitgangspunten.
1.3
De rust, ruimte en harmonie wordt door de bezoeker gewaardeerd en daarmee onderscheid het nieuwe Petten zich ook van de omliggende dorpen. Om deze kwaliteiten te waarborgen dient Petten deze sterke punten te behouden en verder
De locatie aan de Korfwaterweg heeft nu al een recreatieve (hotel)bestemming. De ontwikkeling van Hotel Corfwater geeft invulling aan het vigerende bestemmingsplan, en is slechts gedeeltelijk een uitbreiding hierop. De Structuurvisie Petten zet voor deze omgeving in op een gebiedstransformatie naar ‘volwaardige kustplaats’ en ‘verbetering verblijfsrecreatie’ in een omgeving waar het laatste decennium het landschap veranderd is. Het plan is in algemene zin in lijn met de ambities voor deze specifieke locatie en omgeving zoals weergegeven in de genoemde Structuurvisie. De structuurvisie is alleen bindend voor de gemeente Zijpe en haar rechtsopvolger. Derden kunnen hieraan geen rechten ontlenen. Het speelt in op de behoefte van de gemeente Schagen aan meer luxe en jaarrond recreatie. Het is een duidelijke toevoeging op het bestaande aanbod in Petten en maakt het voor de overige recreatie/horeca ondernemers in het dorp om een toekomstbestendige onderneming te voeren. Tevens voldoet het aan het uitgangspunt van het ‘kust op kracht’ programma van de Provincie, natuurwaarden worden vergroot en de regionale economie versterkt en toerisme gestimuleerd. In combinatie met het project Recreatiepark Corfwater worden er niet meer overnachtingsplekken gerealiseerd t.o.v. de huidige situatie. Zie de reactie 1.2. Stellingen zijn niet nader onderbouwd.
Met de structuurvisie Petten is de beleidsdoelstelling uitgesproken om Petten te ontwikkelen tot volwaardige kustplaats met kwaliteitsverbetering van de toeristische verblijfsrecreatie.
Geen
Geen
2
2. Vereniging Het Zijper Landschap
te werken aan het op kleinschalige manier verder ontwikkelen van de kust en de recreatie welke daarmee samenhangt. Dat kan natuurlijk op een kwalitatief hoogwaardige manier maar vooral op een ecologisch vriendelijke wijze in plaats van grootschalig en met name gericht op winst /financieel gewin van de ontwikkelaar gebaseerd op het uitgangspunt van zo veel mogelijk te bebouwen. Op deze manier blijft de unieke positie van Petten behouden en wordt het geen kopie van andere dorpen waarmee dan weer de concurrentie moet worden aangegaan. 1.4 Het is een hotelcomplex welke midden in een woonwijk gerealiseerd dient te worden waardoor ook het karakter van de woonwijk volledig wordt ondergesneeuwd door de omvang van de recreatie. Dit is echter de primaire functie van de wijk voor het gehele jaar in plaats van enkel gedurende de vakantiemaanden als vermaak voor de bezoekers. Het kan toch niet zo zijn dat de uitgangspunten welke gelden vanuit de structuurvisie ook voor de woonwijk bijna volledig worden verschoven naar recreatie en het woongenot (rust en ruimte) daarmee volledig naar de achtergrond verdwijnt. 2.1 De bouwhoogte van het bestaande gebouw viel onder oude regelgeving; de hoogte van 12 meter voor de nieuw te bouwen 5 hotels is volgens de huidige regelgeving te hoog.
Het hotel wordt ontwikkeld in een bestaand recreatiegebied (bestemming ‘Recreatie’) en niet in een woonwijk. Er is geen sprake van een vergroting van het recreatiegebied. De afstanden ten opzichte van de woonomgeving blijven gelijk.
Geen
De structuurvisie Petten kent specifiek een onderscheidende ontwikkeling voor de locatie Huis ter Duin ten opzichte van de omliggende bebouwing in het duinlandschap. De uitgangspunten hiervoor worden met het voornemen niet verschoven naar recreatie.
De bouwhoogte van de hotelgebouwen is 12 meter en niet hoger dan de hoogte volgens het geldende bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan maakt één hotelcomplex mogelijk en het voornemen is een ensemble van volumes dat functioneel een hotel vormt.
Geen
3
2.2 De daadwerkelijke vormgeving van de hotels staat niet vast, hier kan nu niet op gereageerd worden.
2.3 Het Barro geeft in het Kustfundament aan dat het uitzicht vrije horizon gewaarborgd moet zijn, dat komt nu door dit plan in gevaar.
Dit is niet correct. Zowel planologisch (bestemmingsplan) als qua vormgeving (zie ontwerpomgevingsvergunning) zijn de plannen duidelijk. Het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerpomgevingsvergunning worden gecoördineerd en zijn dus gelijktijdig in procedure. Het bestemmingsplangebied valt binnen stedelijk gebied. De kernkwaliteiten en collectieve waarden van het kustfundament, waaronder vrij zicht, zijn opgenomen in artikel 2.3.5. Barro. Dit artikel is van toepassing op het kustfundament buiten stedelijk gebied. Dit artikel is dus niet van toepassing.
Geen
Geen
Overigens is er geen sprake van een belemmering voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee (artikel 2.3.2 Barro). 2.4 Het plan zou vallen in een bestaand stedelijk gebied, volgens indiener kloppen de normen hiervoor niet. 2.5 In de doelgroepanalyse scoort de Leefstijlzoeker hoog, een echte onderbouwing hiervoor ontbreekt.
Het plan valt binnen het bestaande bestemmingsvlak en ook binnen stedelijk gebied.
Geen
Corfwater wil een complete, unieke en kwalitatieve beleving bieden op een bijzondere locatie aan zee. Corfwater gaat hotelaccommodatie op 4 sterren plus niveau bieden, een verrassende beleving op gebied van horeca en wellness en duinvilla’s van hoge kwaliteit. De rode draad door het hele concept is kwaliteit, luxe en een unieke natuurbeleving. Uit bovenstaande toelichting, de gesprekken met de initiatiefnemers en de bronnen die geraadpleegd werden, kan gesteld worden dat vooral de stijlzoeker en inzichtzoeker zullen passen bij het concept van Corfwater.
4
2.6 Met het onderzoek naar stikstofdepositie kan geen duidelijk vergelijk worden gemaakt omdat het niet navolgbaar is hoe de oude emissies zijn verkregen.
2.7 Er staan 2 bunkers die een historische/archeologische waarde hebben, hier wordt verder in het plan niet op in gegaan.
3. [indiener] te Petten
Er wordt gewerkt met representatieve cijfers op grond waarvan de berekening is gemaakt. Daaruit is te herleiden hoe emissies zijn verkregen. Er is gebruik gemaakt van de ‘Instructie gegevensinvoer voor Aerius Calculator’ waarin wordt verwezen naar: de kentallen uit de factsheet ‘Ruimtelijke plannen – emissiefactoren’ op de AERIUS website Deze bunkers zijn niet monumentaal. Er is een bunkeronderzoek uitgevoerd door HB adviesbureau. Op het hotelkavel zijn in totaal 6 bunkers gelokaliseerd. Er staan 3 bunkers in de directe invloedsfeer van de bouwlocatie, waarvan 2 nog intact en 1 met instortingsgevaar is afgesloten. De bunker met instortingsgevaar zal worden afgebroken alsmede 1 van de 2 nog intact zijnde bunkers. Dit betreft een kleine voorraadbunker die geen hoge historische/archeologische waarde heeft. Voor beide bunkers is al een sloopvergunning afgegeven. De bunker welke is gebruikt als geschutsbunker bevindt zich op het campingterrein blijft wel behouden en krijgt een bijzonder plek in het ensemble van nieuwe gebouwen.
Geen
Geen
3.1 Doordat pal naast onze erfgrens een groot parkeerterrein is gesitueerd voor tenminste tachtig auto's krijgen wij te maken met een voor ons onaanvaardbare inbreuk op onze privacy, aantasting van onze leefomgeving en woongenot, door de uitlaatgassen van de heen en weer rijdende auto's. Het dicht slaan van de autoportieren en het lawaai van de vele rolkoffers.
Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein. Het parkeerterrein ligt binnen het geldende bestemmingsvlak en is passend binnen het geldende bestemmingsplan.
Geen
3.2 Vrees voor waardevermindering van onze woning door het bovengenoemde.
We nemen hier kennis van. Planschade is wettelijk geregeld en kent een eigen procedure. Tegemoetkoming in planschade moet bij de gemeente
Geen
5
3.3 Bezwaar tegen het aanleggen van een parkeerstrook aan het einde van de Strandweg naast ons huis. Dit wordt verkeerstechnisch een gevaarlijke situatie, omdat het voor auto's geen doorgaande weg is en de auto's daar niet kunnen keren. Doordat de Strandweg ook door fietsers en wandelaars wordt gebruikt lijkt ons dat geen veilige situatie opleveren. Tevens tast het onze privacy op onacceptabele wijze aan, omdat de Strandweg hier omhoog loopt.
3.4 Bezorgd voor schade aan onze woning door vele bouwactiviteiten die rondom onze woning zullen plaats vinden.
3.5 Het aanzicht van het monument "Huis ter Duin" wordt onherstelbaar aangetast door het aan de voorkant veranderen van duingebied in een verharde parkeerplaats voor de vele honderden auto's. Op de bij het plan gepresenteerde foto's wordt een wel heel rooskleurig beeld geschetst.
worden gevraagd binnen 5 jaar vanaf de datum dat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Op basis van het geldende bestemmingsplan is het aanleggen van een parkeerstrook binnen de bestemming ‘Recreatie’ planologisch al mogelijk. De parkeerstrook zoals getekend in het mogelijke indelingsplan op pagina 14 van de bestemmingsplantoelichting, is in het definitief ontwerp komen te vervallen. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan het bezwaar van de bewoners te parkeren op het westelijke stukje Strandweg gelegen naast hun perceel. Dit stuk strandweg is slechts voor voetgangers en fietsers toegankelijk. In het vast te stellen bestemmingsplan is op deze pagina het definitieve inrichtingsplan weergegeven. Deze aspecten hebben betrekking op de bouwuitvoering en die worden niet in een bestemmingsplan geregeld. Tijdens de bouw is enige hinder en overlast niet te voorkomen. Bij de vergunningverlening voor het bouwen worden met de bouwer/ontwikkelaar afspraken gemaakt over het gebruik van openbaar gebied en de route van het bouwverkeer. Het aanleggen van parkeerplaatsen vindt plaats binnen het bestemmingsvlak, is conform het nu geldende bestemmingsplan en is niet onderworpen aan een vergunning.
Vervanging kaartje inrichtingsplan pagina 14 plantoelichting.
Geen
Geen
Voor wat betreft de verbouw en renovatie van het gemeentelijk monument heeft de Erfgoedcommissie Schagen op 18 januari 2022 positief geadviseerd met als voorwaarde dat de bestaande dakpannen alleen bij einde levensduur mogen worden vervangen conform bestaand model en kleur.
6
Een aantrekkelijk en uitnodigend beeld is ook van belang voor initiatiefnemer en exploitant. De parkeerplaatsen worden zorgvuldig in het landschap met daarbij passende groenelementen ingepast waarbij rekening wordt gehouden met aan- en doorzichten ten opzichte van de omgeving.
3.6 Voorstel om het plan kleinschaliger te maken, zoals eerst de bedoeling was, dat wil zeggen drie woontorens in plaats van vijf.
Voor het bouwvoornemen als geheel is tevens op 19 januari 2022 ten aanzien van welstand een positief advies gegeven door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Schagen. Er is eerder sprake geweest van fasering, met uiteindelijk dezelfde uitkomst qua grootte. De uitbreiding van het hotel, ten opzichte van wat er altijd al mogelijk was binnen het bestaande bestemmingsplan, betreft het bouwvolume dat nu niet meer gebouwd zal worden als manege midden in het Korfwater.
Geen
Doorat de bouwvolumes kleinschaliger zijn en los van elkaar staan ontstaan er doorzichten die er nu niet zijn. Ook het duin loopt tussen de bouwblokken door.
3.7
Voorstel ook de "Manege kavel" die nul natuurwaarde heeft, en er al járen verwaarloost bij ligt, als parkeerterrein gebruiken en het 360 dagen per jaar lege parkeerterrein aan het begin van het Korfwater ook te gaan gebruiken als parkeerplaats. Hierdoor blijft het zicht op Huis ter Duin onaangetast (zie artist impression); vermindert de uitstoot van stikstof op de (natura 2000) duinen; maakt het de Standweg veiliger en last but not least
Zie verder onze reactie bij 1.1 en 1.2. Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein en niet op openbare parkeerterreinen. De manegekavel is de locatie voor natuurcompensatie en gaat naar Staatsbosbeheer. Het terrein bij de Korfwaterweg wordt uitgebreid en is nodig voor de parkeerbehoefte van de ontwikkelingen op het strand.
Geen
7
4. [indiener] te Petten
5. Mr. A.M. van Eik, Linnaeusstraat 2A te Amsterdam, namens vereniging Het Zijper Landschap te Schagen
wordt voor ons de overlast van de vele parkerende auto's rondom ons opgelost. 4.1 Het plan is onvoldoende doorgerekend op de effecten van stikstof en grondwaterstand in de omgeving en de risico’s hiervan.
5.1 Indiener heeft twijfels over nut en noodzaak. In de gemeente Schagen zijn inmiddels vele recreatieve voorzieningen beschikbaar. Indiener verwijst naar nieuwe plannen: bestemmingsplan hotel aan de Helmweg in Groote Keeten met 60 kamers; bestemmingsplan Boskerpark; 19 recreatieappartementen Westerweg 5 in Sint Maartenszee; hotel met 200 kamers aan de Zeeweg 33 Sint Maartenszee. Aan nog een nieuwe recreatieve voorziening is dan ook geen behoefte. 5.2 Het plangebied is gelegen op een locatie die in de beschermingszone van de primaire waterkering is gelegen, binnen NNN en grenzend aan Natura 2000-gebied. Op een dergelijke locatie zou zeer veel terughoudendheid moeten worden betracht met het toestaan van nieuwe
Er wordt gewerkt met representatieve cijfers op grond waarvan de berekening is gemaakt. Daaruit is te herleiden hoe emissies zijn verkregen. Er is onderzoek uitgevoerd naar de waterhuishouding, waarbij onder andere grondwaterstandmetingen zijn uitgevoerd. In plaats van waterberging ter plaatse van het manegeterrein wordt ingezet op waterberging op eigen terrein, dichter bij het hotel. De nadere uitwerking van de waterberging en afvoermogelijkheid moet nog plaatsvinden. Dit gebeurt in overleg met gemeente en waterschap. Eén van de eisen hierbij is dat de waterhuishouding geen nadelige gevolgen veroorzaakt voor omliggend terrein, zoals (grond)wateroverlast. Zie de reactie 1.2. Het plan is regionaal afgestemd.
Er is sprake van een ontwikkeling in stedelijk gebied. De locatie heeft al een recreatieve bestemming met bouw- en gebruiksmogelijkheden. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan zijn de ontwikkelingen beperkt tot het toevoegen van bouwvolume en het wegbestemmen van bebouwing van de manegekavel voor vergroting van NNN gebied.
Geen
Geen
Geen
8
recreatieve ontwikkelingen. Hiervan is niet gebleken. 5.3 In artikel 2.3.5 lid 5 Barro is opgenomen dat bij provinciale verordening in het belang van de bescherming en instandhouding van de kernkwaliteiten en collectieve waarden van het kustfundament regels worden gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen in afwijking van een bestemmingsplan voor zover het gaat om recreatieve bebouwing in het kustfundament. Niet is gebleken dat deze zijn opgenomen in de Omgevingsverordening NH2020. Deze zijn beperkt tot de strandzonering. Het plangebied ligt in het kustfundament. 5.4 Ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking ex artikel 3.1.6 lid 2 Bro is ter onderbouwing van de behoefte aan de voorzieningen waarin het plan voorziet, verwezen naar het rapport "Hotel en park Corfwater Petten, Markt- en impactonderzoek". Uit dit rapport, en uit de toelichting op het bestemmingsplan waarnaar in dit rapport wordt verwezen, volgt dat de prognose voor de groei van het inkomend toerisme naar Nederland 50% voor de komende tien jaar bedraagt. Deze prognose is echter gebaseerd op "Perspectief Bestemming Nederland 2030", NBTC 2018. Deze prognose dateert dus van voor de Covid-pandemie. Het is dan ook zeer de vraag of deze prognose nog actueel is.
Met de totstandkoming van de zandsuppletie voor de oude Hondsbossche en Pettemer zeewering in het kader van het Kust op Kracht programma zijn ook de zoneringen van de kustverdediging gewijzigd. De mogelijkheden en voorwaarden voor bouwen zijn met de daartoe bevoegde instanties in overleg vastgesteld.
Geen
Op basis van het aantal toeristische overnachtingen, tijdens de afgelopen en het huidige jaar in Petten, is geen noemenswaardige afname waarneembaar en dit seizoen zelfs een aanzienlijke toename waarmee de trend van voor Corona wordt doorgezet. Er is dan ook geen reden aan te nemen dat het genoemde perspectief niet meer actueel zou zijn.
Geen
9
5.5 Ook de andere cijfers die onderbouwen dat er behoefte is aan het hotel zijn gebaseerd op cijfers van voor de Covid-pandemie (zie bijvoorbeeld, pp. 31, 32, 33). Het onderzoek is dan ook gedateerd en kan reeds hierom geen deugdelijke onderbouwing vormen van de behoefte. 5.6 Het plangebied valt binnen de begrenzing van het Natuurnetwerk Nederland ("NNN"). In de toelichting is opgenomen dat de begrenzing van het NNN ten behoeve van het plan moet worden aangepast. Cliënte wijst er echter op dat uit artikel 6.43 lid 6 van de Omgevingsverordening NH2020 volgt dat Gedeputeerde Staten ("GS") de begrenzing van het NNN kunnen wijzigen. De bevoegdheid tot wijziging van de begrenzing ligt bij GS. Uit de stukken blijkt niet dat GS hiertoe reeds zijn overgegaan of dat een wijzigingsverzoek bij GS is gedaan. Evenmin volgt uit de stukken dat GS hiertoe bereid zijn. Vooralsnog moet er dan ook van worden uitgegaan dat de begrenzing van het NNN aan de uitvoering van het bestemmingsplan in de weg staat.
Zie de reactie 5.4.
5.7 Uit het rapport van ForeestGroenConsult BV (p. 17) volgt dat de nieuwe delen die aan het NNN op grond van het plan worden toegevoegd in de twee beheertypen N08.02 open duin en N12.02 kruiden- en faunarijkgrasland liggen. Het NNN gebied dat verloren gaat, behoort echter tot de beheertypen open duin en duinheide. Daarmee is reeds hierom niet verzekerd dat
Door aan te sluiten bij de bestaande beheertypen N08.02 open duin en N12.02 kruiden- en faunarijkgrasland worden de doelen van de NNN versterkt omdat de oppervlakte van de beheertypen toenemen. Het openduin rondom het hotel kan in de loop van vele jaren evalueren naar duinheide. Dit is een langzaam proces. Dit beheertype duinheide (N08.04) wordt meer landinwaarts in oudere, ontkalkte duinen of in verzuurde valleien aangetroffen. In de huidige situatie is er in het deel van het NNN gebied waar de
Geen
Het plangebied omvat een wijziging waarmee een compactere uitsnede uit NNN gebied ontstaat, de bestemmingswijziging maakt een duurzame toevoeging van agrarische percelen op en rond de voormalige manegekavel aan NNN mogelijk. Inmiddels is GS akkoord gegaan met een herbegrenzing van het NNN gebied ter plaatse met compensatie van de manegekavel als toevoeging van NNN gebied.
Aanpassing tekst blz. 22/23, 43 en 48 van de plantoelichting. Nieuwe bijlage 7 plantoelichting.
10
het plan niet leidt tot verslechtering van de doelen van het NNN. 5.8 Volgens het rapport van ForeestGroenConsult BV zijn beheermaatregelen noodzakelijk. Die zijn niet geborgd in het plan.
uitbreiding van het hotel komt geen sprake van de aanwezigheid van duinheide, noch zijn de omstandigheden daarvoor geschikt. In samenspraak met Staatsbosbeheer worden de noodzakelijke beheermaatregelen geformuleerd voor het hele Korfwater inclusief de gronden rondom het hotel. In samenwerking met Staatsbosbeheer zullen deze beheermaatregelen ook uitgevoerd gaan worden. In hoofdstuk 4 zijn de beheerrichtlijnen aangegeven met wijze van beheer. Daarnaast zal de ontwikkelaar met de provincie NoordHolland een compensatieovereenkomst gesloten met betrekking tot de tot natuur bestemde voormalige manegekavel. De inrichting en beheer van bovenstaande gronden zullen in de planregels ook als voorwaardelijke verplichting worden opgenomen.
5.9 Volgens artikel 6.16 van de Omgevingsverordening NH2020 behoort een ruimtelijk plan bij nieuwe verblijfsrecreatie de daartoe geformuleerde ambities van de binnen de regio opgestelde afspraken te borgen.' In de toelichting op dit artikel is aangegeven dat een ruimtelijke spanning bestaat tussen de ruimtebehoefte van verblijfsrecreatie en de openheid van het provinciale landschap. Zoals ook hierboven aangegeven, ligt het plangebied in NNN en grenst het aan Natura 2000-gebied. Daarnaast voorziet het
Het nieuwe bestemmingsplan, en de daarbij behorende aanpassing van de NNN-grens, voorziet in een veel heldere en compactere opzet van bouwvolumes op slechts nog één bouwvlak i.p.v. twee. Door de volumes ondergronds te verbinden is er op maaiveld ruimte voor de zichtlijnen en het maximaal doortrekken van de omliggende natuur tussen de bebouwing. Door het weghalen van de recreatiebestemming en het bouwvlak in Het Korfwater ontstaat er één doorlopend NNN gebied. Het open landschap in Het Korfwater is daarmee juist geborgd voor de toekomst.
Toevoeging artikel 4.5 aan de planregels: 4.5 Voorwaardelijke verplichting Het gebruiken van gebouwen is niet toegestaan, tenzij het gebied is ingericht conform Bijlage 2 van de planregels. Toevoegen inrichtingskaart Bijlage 2 planregels. Geen
11
plan in een grootschalige ontwikkeling van vijf hoge hotelgebouwen. De openheid van het provinciale landschap wordt door het plan aanzienlijk aangetast. 5.10 In de toelichting is aangegeven dat er voldoende marktruimte is en dat de ontwikkeling als welkome aanvulling op het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod in de regio wordt gezien. Ook is aangegeven dat de herontwikkeling een forse positieve economische impact zal hebben op de regio. Het initiatief zou hierdoor in lijn zijn met de regionale visie op verblijfsrecreatie in Noord-Holland Noord. Hiertoe is verwezen naar voornoemd markt- en impactonderzoek. Indiener meent dat in dit onderzoek onvoldoende is onderbouwd dat er behoefte is aan dit hotel. 5.11 Bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijk ontwikkeling in gebied dat op basis van de Omgevingsverordening NH2020 is aangemerkt als 'landelijk gebied' moet in het plan gelet op de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie ("Leidraad") rekening worden gehouden met de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren. Bij de inpassing moeten de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes en de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren worden
Het voornemen past in algemene zin binnen de strekking van het Toekomstperspectief Kust waarin recreatieve ontwikkelingen samengaan met ontwikkeling van natuur. Zie de reactie 1.2.
Geen
Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling conform de Omgevingsverordening NH 2020 die verwijst naar artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Besluit ruimtelijke ordening.
Geen
Volgens de jurisprudentie wordt een ruimtebeslag van minder dan 500 m2 niet als stedelijke ontwikkeling aangemerkt. In het geldende bestemmingsplan zijn de bouwrechten 2026 m2 (hotellocatie) en 588 m2 (manegekavel), totaal 2614 m2. Dit wordt in het nieuwe plan uitgebreid naar 3090,50 m2, dus een vergroting van 476,50 m2. De hotelgebouwen komen ‘los’ in het duin te staan. Hierdoor gaat de openheid niet verloren. De huidige bebouwing belemmert deze openheid veel meer
12
betrokken (artikel 6.59 Omgevingsverordening NH2020). Het plangebied is gelegen in de structuur Noordzeekust. De ambities en ontwikkelprincipes die hierbij horen zijn onder andere behoud van de ruimtelijke kwaliteit in de zin van de tweezijdige beleving van de openheid. Die gaat verloren door de hoge hotelgebouwen die het plan mogelijk maakt. Ook volgt uit de Leidraad dat de ruimtelijke kwaliteit van de Noordzeekust gebaat is bij het versterken van de diversiteit van de kustlandschappen en de identiteit van de kustplaatsen. Nieuwe recreatieve ontwikkelingen met een ruimtebeslag in de kustzone zouden moeten bijdragen aan het behoud en - indien mogelijk- de versterking van de kwaliteit en de diversiteit van de kustzone. Daarvan is geen sprake met de ontwikkeling van weer een groot hotelcomplex dat veel ruimtebeslag inneemt, grenst aan Natura 2000-gebied en bovendien in de beschermingszone van de waterkering is gelegen. 5.12 Uit de toelichting op het plan volgt dat het de wens is om een Warmte Koude Opslag ("WKO") te ontwikkelen. In het rapport van Staring van juli 2019, 'Quickscan natuurtoets sloop bijgebouwen en nieuwbouw hotel' (pp. 26-27) is in dit kader geconcludeerd: "Voor de geplande WKO installatie moet onderbouwd worden dat er geen sprake is van aantasting van de bodemhydrologie of bodemverontreiniging. Dit heeft mogelijk
omdat dit massief over een grote oppervlakte aanwezig is. De gevolgen voor Natura 2000 en beschermingszone waterkering zijn in het bestemmingsplan geborgd en vormen geen belemmering. Het plan voldoet hiermee aan de Omgevingsverordening NH2020.
De WKO is getoetst en mogelijk binnen het plangebied. Omdat er een systeem wordt aangelegd met gesloten bodemlussen mag gesteld worden dat deze geen invloed zal hebben op de omgeving. Deze systemen zijn getoetst door de Omgevingsdienst en kunnen derhalve gerealiseerd worden. Alle gebouwen zijn voorzien van een dergelijk systeem.
Geen
13
een negatief effect op soorten en habitattypen van 'Zwanenwater & Pettemerduinen'. Er is niet nader onderbouwd dat de WKO daadwerkelijk kan worden gerealiseerd en zo ja, of significante effecten op nabijgelegen Natura 2000 gebieden zijn uitgesloten. Het plan verbiedt echter geen WKO. Indien de WKO niet kan worden ontwikkeld, moeten het hotel en de bijbehorende voorzieningen op andere wijze worden verwarmd en dit heeft (naar alle waarschijnlijkheid) extra stikstofdepositie tot gevolg. 5.13 In het plan zijn geen verdere bepalingen opgenomen omtrent emissieloze ruimteverwarming en warmwatervoorzieningen van de hotelkamers, de vergaderruimten, de wellness en het restaurant die door het plan mogelijk wordt gemaakt. Ook zijn geen bepalingen opgenomen omtrent de wijze waarop in het restaurant gekookt zal worden. Daarom is onvoldoende onderbouwd dat terecht in de AERIUSberekening voor de plansituaties geen "uitstoot in gebouwen" is opgenomen. 5.14 In de notitie van Staring is aangegeven: "Op basis van cijfers over toename van het aantal bezoekers moet onderbouwd worden dat er geen sprake is van aantasting van habitats en het leefgebied van de tapuit door optische verstoring" (notitie Staring juli 2019, pp. 26-27). Deze onderbouwing ontbreekt.
De bebouwing is wordt wettelijk niet op het aardgasnet aangesloten.
Geen
De invloed op de tapuit is onderdeel van de aanvraag soortenbescherming. Deze ontheffing is op 27 januari 2021 verleend onder nummer OD.323180.
Geen
14
5.15 Er is onvoldoende onderbouwing dat het plan niet leidt tot een aantasting van de natuurlijke kenmerken van het N2000gebied Zwanenwater & Pettemerduinen en dat de Wnb niet in de weg staat aan het plan. Er had een passende beoordeling ex artikel 2.7 lid 1 jo artikel 2.8 lid 1 Wnb moeten worden opgesteld. 5.16 Ten onrechte is de stikstofdepositie die wordt veroorzaakt in de aanlegfase niet berekend en is gebruik gemaakt van de bouwvrijstelling. Deze bouwvrijstelling is in strijd met artikel 6 lid 3 Habitatrichtlijn ("Hrl"). Hieraan ligt ten eerste geen deugdelijke onderbouwing ten grondslag en ten tweede ontbreekt een passende beoordeling. Daarnaast heeft de bouwvrijstelling geen betrekking op plannen, maar alleen op projecten (Vgl. Afdeling 15 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1110). 5.17 Uit het rapport van Arcadis van 12 november 2021 (Berekening Stikstofdepositie) volgt dat de emissiegegevens van de manege in de beoordeling zijn betrokken om te bepalen of het plan extra stikstofdepositie veroorzaakt ten opzichte van de referentiesituatie. Uit de toelichting op het plan volgt echter dat de manege al sinds circa 2012 niet meer aanwezig is. Er kan dan ook niet worden vastgesteld dat de manege is verwijderd en gestaakt ten behoeve van onderhavig plan, zoals niettemin in voornoemd rapport van Arcadis (pp. 7-8) is aangegeven. Daarmee
De voortoets van Staring geeft geen aanleiding tot een passende beoordeling.
Geen
Er zijn geactualiseerde berekeningen uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er geen extra stikstofdepositie is.
Aanpassing tekst blz. 42/43 en 50 plantoelichting en vervanging bijlage 10 en 11 van de plantoelichting.
De vorige ontwikkelaar heeft de manege ontmanteld om de ontwikkeling mogelijk te maken. Dus is er wel degelijk een samenhang tussen ontmanteling en ontwikkeling van het plan, in aansluiting op de structuurvisie welke in 2012 is vastgesteld.
Zie 5.16
In de geactualiseerde berekeningen is rekening gehouden met en zonder manege. In beide gevallen is er geen extra stikstofdepositie.
15
kunnen de emissiegegevens niet in het kader van intern salderen in de beoordeling worden betrokken. 5.18 In de plansituatie zijn ten onrechte slechts vier verkeersbewegingen per dag aan het restaurant toegekend. Dit is te weinig gelet op de worst case benadering die moet worden toegepast en gelet op de bijzondere plaats waar het restaurant gevestigd is. Het is gelet op de locatie aannemelijk dat bezoekers ook alleen voor het restaurant komen.
Zie reactie 5.16. De reden van dit aantal is gecombineerd gebruik. Bij een volgeboekt hotel (zie berekeningen) is er géén ruimte meer voor andere gasten. Het gecombineerd gebruik (elektrisch etc.) zit automatisch in de berekeningen opgenomen.
Zie 5.16
5.19 Er zijn ten onrechte geen verkeersbewegingen toegeschreven aan de vergaderfaciliteiten alsmede aan de wellness en sauna die het hotel biedt. Het plan staat 240 recreatieappartementen toe. Deze ontwikkeling kan meer verkeersbewegingen veroorzaken dan 240 hotelkamers. Ook in dit opzicht is niet uitgegaan van een worst case benadering. 5.20 Bij de verkeersbewegingen en bijbehorende emissiegegevens is ten onrechte geen onderscheid gemaakt tussen licht en zwaar verkeer (zoals vrachtwagens die door leveranciers worden gebruikt).
Zie reactie 5.18.
Geen
5.21 In de beoordeling is niet betrokken dat de Korfwaterweg wordt verlegd, hetgeen tot meer verkeersstromen kan leiden. 5.22 Voor wat betreft de verkeersverdelingen wijst indiener erop dat voor de huidige situatie is uitgegaan van de volgende verdeling over drie mogelijke
Het 5 meter opschuiven van de Korfwaterweg zal geen invloed hebben op de hoeveelheid verkeersstromen.
Geen
Zie reactie 5.18.
Geen
Dit gebruik is beoogd als afzonderlijk, maar beleving en werkelijkheid gaan hier uit elkaar. Er is in het Hotel niet meer ruimte dan voor 500 gasten. Of ze nu komen slapen of vergaderen. Dus er is een maximum aan capaciteit die niet ligt bij de optelling van alle losse onderdelen. Zie ook de eerdere onderbouwingen t.b.v. parkeren. De mix aan brandstoffen zit automatisch in het rekenmodel. Zwaar en licht verkeer is niet te onderscheiden, omdat het zwaar verkeer te verwaarlozen is.
Zie 5.16
16
toegangsroutes: 40% via de Spreeuwendijk; 40% via de Zijperweg; en 20% via de Zuiderhazedwarsdijk. In voornoemd rapport van Arcadis staat dat deze verdeling is gebaseerd op de toekomstige situatie uit de structuurvisie (para 2.1 onder Ontsluiting). Over de verdeling van verkeer in de plansituatie staat in het rapport ook dat voor de toekomstige situatie is uitgegaan van de drie mogelijke toegangsroutes, met daarbij echter de verdeling 30% via Spreeuwendijk en 70% via Zuiderhazedwarsdijk (twee routes). Niet duidelijk is wat met de verdeling in de plansituatie wordt bedoeld, omdat wordt gesproken over drie mogelijke toegangsroutes en de verdelingsspecificatie twee routes betreft. Bovendien is onduidelijk en niet onderbouwd waarom de verdelingen van verkeer in de huidige situatie en in de plansituatie verschillend zijn. In beide gevallen wordt immers uitgegaan van dezelfde, in de structuurvisie omschreven, situatie. 5.23 Indien bijvoorbeeld in Google maps de route wordt ingetoetst naar de Korfwaterweg 1, komend vanuit het zuiden, gaat deze route niet over de Zuiderhazedwarsdijk. Ook dit vormt een reden voor twijfel aan de juistheid van de verkeersverdeling. 5.24 Ten aanzien van het opzettelijk verstoren c.q. het beschadigen of vernielen van
Zie reactie 5.8. Verkeer vanuit het zuiden wordt geleid via de Zuiderhazedwarsdijk. Wij hebben geen invloed op Google maps.
Geen
Voor de gewone dwergvleermuis is een ontheffing soortenbescherming verleend op 27 januari 2021 onder
Geen
17
voortplantings- of rustplaatsen van de gewone dwergvleermuis, wijst indiener er ten eerste op dat ten onrechte het belang van de bescherming van de wilde flora of fauna en de instandhouding van de natuurlijke habitats wordt opgevoerd. De renovatie van het hotel waarbij overtreding van de verbodsbepalingen plaatsvindt, is niet in voornoemd belang. Daarnaast wijst indiener erop dat harde cijfers over toe- of afname van de soort ontbreken (p. 14). Daarmee kan niet zonder nadere onderbouwing worden gesteld dat geen afbreuk wordt gedaan aan het streven de populatie in hun verspreidingsgebied in een gunstige staat van instandhouding te laten voortbestaan. 5.25 Ten aanzien van de huismus zou een ontheffing nodig zijn voor overtreding van de verbodsbepalingen ex artikel 3.1 lid 2 en 4 Wnb, namelijk het verbod nesten, rustplaatsen en eieren opzettelijk te vernielen of te beschadigen, of nesten van vogels weg te nemen en het verbod de huismus opzettelijk te storen. Door de renovatie van het hotel zouden 12 broedlocaties van de huismus tijdelijk verloren gaan. In dit kader worden mitigerende en compenserende maatregelen getroffen. Indiener betwijfelt of die voldoende zijn. In dit kader is ook van belang dat de huismus onder druk staat en het aantal broedparen sterk is afgenomen.
Het is ook de vraag of de huismus na de werkzaamheden daadwekelijk weer terugkeert om te broeden bij het hotel. Het
nummer OD.323180. Deze was niet verleend indien er schade zou ontstaan voor de gewone dwergvleermuis.
Voor de huismus is een ontheffing soortenbescherming verleend op 27 januari 2021onder nummer OD.323180. Deze was niet verleend indien er schade zou ontstaan voor de huismus.
Geen
18
wordt veel drukker op de locatie en er vindt veel meer verstoring plaats. De ontheffing zou worden verleend in het kader van de bescherming van flora of fauna ex artikel 3.3 lid 4 onder b onder 4 Wnb. Indiener betwijfelt of dit belang terecht wordt opgevoerd, want de werkzaamheden zijn niet in het belang van de huismus, maar in het kader van de hotelontwikkeling. 5.26 Ten aanzien van de overige soorten die in het plangebied voorkomen, betwijfelt indiener of het onderzoek afdoende is geweest en of het plan geen afbreuk doet aan het streven de soorten in hun verspreidingsgebied in een gunstige staat van instandhouding te laten voortbestaan c.q. niet leidt tot verslechtering van de staat van instandhouding van de vogelsoorten. 5.27 Ten aanzien van de parkeerbehoefte is in het rapport van Goudappel Coffeng van 11 december 2020 aangegeven dat het aantal parkeerplaatsen kan worden gereduceerd tot 211. Indiener meent dat de onderbouwing die hieraan ten grondslag ligt, niet kan worden gevolgd. Er dient te worden uitgegaan van tenminste 269 parkeerplaatsen. De verfijning in het rapport van Goudappel Coffeng wie precies van de parkeerplaatsen gebruik maakt op welk moment, ontbeert een deugdelijke onderbouwing. Het plan moet voorzien in voldoende parkeerplaatsen en daarbij dient van de realistische maximale mogelijkheden waarin het plan voorziet, te worden uitgegaan.
Het hotel moet voorzien
Voor beschermde soorten is een ontheffingsaanvraag soortenbescherming ingediend. Deze ontheffing is op 27 januari 2021 verleend onder nummer OD.323180. Deze was niet verleend indien er schade zou ontstaan voor andere soorten.
Geen
De conclusie van het rapport luidt dat er minimaal 211 plekken nodig zijn. In de plannen zijn er meer opgenomen.
Geen
19
in eigen parkeergelegenheid en geen openbare parkeerplaatsen aan de openbare weg mogen hiervoor gebruikt worden. 5.28 Uit de in de Quickscan water (pp. 5-6) is opgenomen, neemt de verharding van het oppervlakte in het plangebied door het plan met ongeveer 50% toe.
Zie de reactie 5.3.
Geen
Zie de reactie 5.3.
Geen
Het plangebied is nagenoeg volledig gelegen in de beschermingszone van de primaire waterkering. De waterkering heeft als functie het tegenhouden van (oppervlakte)water. Het beschermt achterliggend land tegen oppervlaktewateren zoals zeeën, meren en rivieren. Nu het plangebied deel uitmaakt van de beschermingszone, is het zeer denkbaar dat de integriteit van de beschermingszone hierbij in het geding komt. Zo is het mogelijk dat door graafwerkzaamheden en nieuwe bebouwing de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament in het geding geraakt, hetgeen strijd oplevert met artikel 2.3.4 sub a Barro. 5.29 Gelet op de klimaatopwarming en de stijgende zeespiegel ontstaat mogelijk een belemmering voor de versterking van de primaire waterkering als gevolg van het ontwerp bestemmingsplan, hetgeen strijdig is met sub b van datzelfde artikel. Het feit dat het verhard oppervlak met ongeveer 50% toeneemt, doet de vraag rijzen of
20
voldoende geborgd is dat de beschermingszone van de primaire waterkering nog voldoende mogelijkheid zal behouden tot het afvoeren van oppervlaktewater of hemelwater. Dit wordt onvoldoende beschreven in de toelichting op het ontwerp bestemmingsplan en in voornoemde Quickscan water. De klimaatverandering en de zeespiegelstijging zullen beide tot gevolg hebben dat de wateroverlast in dit gebied veel vaker en indringender zal zijn. 5.30 In de toelichting op het bestemmingsplan Petten, 't Zand, Callantsoog en Groote Keeten, wordt aangegeven dat binnen de veiligheidszones geen niet-onomkeerbare ontwikkelingen mogen worden gerealiseerd. Ontwikkelingen kunnen slechts plaatsvinden na overleg met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier ("HHNK"), die zorg draagt voor het waterbeheer van de primaire waterkering en de beschermingszone. Zo zijn enkele van de uitgangspunten van het HHNK dat dijkversterking altijd mogelijk moet blijven en dat het beheersgebied van HHNK beschermd is tegen overstromingen. In de Quickscan water is opgenomen: "Er is volgens de digitale watertoets een normale procedure nodig vanwege de toename van het verhard oppervlak van het plangebied en de ligging binnen de beschermingszone van een primaire waterkering. Dit kan leiden tot mogelijke gebruiksbeperkingen van een deel van het
Zie de reactie 5.3.
Geen
21
terrein. Om te bepalen met welke gebruiksbeperkingen rekening gehouden moet worden, is overleg nodig met Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier". Nu nog niet duidelijk is welke gebruiksbeperkingen op een deel van het terrein van toepassing zijn, zijn in het ontwerp bestemmingsplan hiertoe geen regels opgenomen en kunnen deze vooralsnog niet worden geborgd. Indiener wijst erop dat het niet van een goede ruimtelijke ordening getuigt door in dit gebied een nieuw groot hotel te ontwikkelen en het oppervlakte aan verharding te laten toenemen. Ook gaat het bouwen in dit gebied voorbij aan de klimaatverandering en de wateroverlast die dit met zich brengt. 5.31 Het houden van congressen en vergaderingen waarin het plan wenst te voorzien, laat zich lastig verhouden tot de bestemming recreatie.
6. Gedeputeerde Staten van Provincie NoordHolland, Postbus 3007 Haarlem
6.1 Over het bestemmingsplan heeft geen vooroverleg plaatsgevonden. Als de provincie op het plan wil reageren, kan dat alleen met een zienswijze.
Binnen de bestemming Recreatie zijn vergaderfaciliteiten als ondergeschikte functie bij het hotel toegestaan (artikel 4.1. b. onder 3 van de planregels). De congresfunctie zal in de planregels worden toegevoegd. Dit is aantoonbaar onjuist. Er is februari 2021 mondeling en via e-mail contact geweest over de begrenzing van het NNN en de andere bij het plan betrokken provinciale belangen. Vervolgens is dit verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan. Het voorontwerpbestemmingsplan is aan de provincie toegestuurd op 20 september 2021. Ondanks herhaald verzoek is er van de provincie geen reactie ontvangen zodat mocht worden aangenomen dat een en ander
Aan artikel 4.1, onder a. van de planregels wordt toegevoegd: “4. Congresactiviteit en” Geen
22
6.2 Doordat de nieuwe hotelgebouwen liggen binnen het werkingsgebied Natuurnetwerk Nederland (NNN) neemt de totale oppervlakte van het NNN af, hetgeen in strijd met artikel 6.43 lid 4 Omgevingsverordening NH2020. Dat een deel van het bestaande hotel nu al gelegen is binnen NNN en dat het planologisch verdwijnen van de manege nieuwe natuur mogelijk maakt, doet hier niet aan af. De geldende ruimtelijke plannen worden gerespecteerd, maar dat maakt niet dat er vijf nieuwe hotelgebouwen met bijbehorende parkeergelegenheid toegevoegd kunnen worden binnen het werkingsgebied NNN Nederland. De afwijkingsmogelijkheid in artikel 6.43 lid 5 Omgevingsverordening is hier ook niet van toepassing omdat er geen sprake is van een ruimtelijk plan van groot openbaar belang waarvoor geen reële alternatieven beschikbaar zijn. In het ontwerpbestemmingsplan is hier ten onrechte volledig aan voorbijgegaan.
voldoende was verwerkt. Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Zie reactie 5.6
Zie 5.6
In de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan wordt simpelweg gesteld dat het bouwvlak op basis van het geldende bestemmingsplan al ligt binnen NNN en dat daarom de begrenzing moet worden aangepast. Gedeputeerde staten kunnen gelet op artikel 6.43 lid 6 of lid 7 Omgevingsverordening NH2020 de begrenzing van NNN aanpassen ten
23
behoeve van een betere samenhang of ter verbetering van kennelijke onjuistheden. Er is echter tot op heden nog geen verzoek ingediend om de begrenzing van NNN op deze locatie te wijzigen. Het ter inzage leggen van een ontwerp bestemmingsplan voordat een verzoek tot herbegrenzing is ingediend en beoordeeld betreft een onjuiste toepassing van de Omgevingsverordening NH2020. 6.3 Begin 2017 is het Landelijk Convenant Kustpact afgesloten. In het Kustpact is bepaald dat bij de kust betrokken partijen afspraken maken om nieuwe recreatieve bebouwing in het kustgebied beter te (be)geleiden: waar niet, waar wel en onder welke voorwaarden. In Noord-Holland hebben partijen ervoor gekozen om eerst een gemeenschappelijk toekomstperspectief op te stellen en deze te vertalen in een zonering van achtereenvolgens het strand, de duinen en binnenduinrand. Voor het strand is een zonering voor bebouwing gezamenlijk vastgesteld. Deze zonering is ook opgenomen in de Omgevingsverordening. Voor de duinen en binnenduinrand is geen gezamenlijk kader vastgesteld. De duinen zijn beschermd gebied waar geen bebouwing mogelijk is door de aanwijzing van NNN en N2000. In de binnenduinrand is er sprake van een afwisseling van stedelijk gebied, landelijk gebied en beschermd gebied. Door op deze wijze aan te geven waar wel en niet gebouwd mag worden
Ten eerste stellen wij ons op het standpunt dat het bestemmingsplan een beperkte uitbreiding van bouwmogelijkheden biedt en dat daarmee niet gehandeld wordt in strijd met de doelstellingen van het Kustpact.
Geen
Ten tweede is artikel 7, lid 2 onder b van het Kustpact van toepassing: Artikel 7. Inzet gemeenten 1. De gemeenten streven ernaar om, tot het tijdstip waarop provincies hun geactualiseerd beleid, inclusief de door de provincies vast te stellen zoneringen, hebben vertaald in provinciale verordeningen als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, bij de voorbereiding van nieuwe ruimtelijke plannen voor de kustzone, waaronder omgevingsvergunningen voor het afwijken van een bestemmingsplan, zoveel mogelijk te handelen conform die zoneringen en het bepaalde in artikel 3, tweede lid. 2. Met dien verstande dat bij plannen en projecten als bedoeld in de onderdelen b en c rekening wordt gehouden met het bepaalde in artikel 3, tweede lid, is het eerste lid niet van toepassing op: a. ruimtelijke plannen waarvan een ontwerpbesluit ter inzage is gelegd vóór de datum van inwerkingtreding van het Kustpact, b. plannen en projecten die vóór de datum van inwerkingtreding van het Kustpact specifiek zijn genoemd en waaraan provincies en gemeenten zich hebben gecommitteerd in provinciaal en gemeentelijk beleid dat op schrift is gesteld, zoals een structuurvisie of openbaar gemaakte beleidsnota, en c. plannen en projecten waarover vóór de datum van inwerkingtreding van het Kustpact een overeenkomst is gesloten met een overheid waarover openbare besluitvorming heeft
24
wordt tegemoet gekomen aan de afspraken van het Kustpact. Bouwen in beschermd gebied is daarom ook strijdig met de afspraken van het Kustpact.
6.4
7. [indiener] te Petten
Omdat het plan in strijd is met de Omgevingsverordening NH2020 verzoek om het ontwerp bestemmingsplan niet vast te stellen, de ontwerp omgevingsvergunning niet te verlenen en eerst een begrenzingsverzoek NNN in te dienen. Pas indien er is ingestemd met het begrenzingsverzoek kan er gekeken worden naar de andere aspecten van het plan binnen provinciale werkingssferen, zoals de ruimtelijke kwaliteit binnen het landelijk gebied. 6.5 Indien het vastgestelde bestemmingsplan en de verleende omgevingsvergunning niet in overeenstemming zijn met de Omgevingsverordening NH2020, overweegt indiener een reactieve aanwijzing of beroep. Om dit tijdig te kunnen beoordelen verzoekt indiener de vastgestelde nota van beantwoording op de ingebrachte zienswijzen en het voorstel omtrent vaststelling van dit plan aan de gemeenteraad. 7.1 indiener vraagt zich af of er voldoende draagvlak is binnen de Pettemer gemeenschap voor dit plan van deze omvang. Vrees voor toename van verkeer.
plaatsgevonden, of waarover door de gemeenteraad een besluit is genomen, waaruit blijkt dat een gemeente zich aan een plan of project heeft gecommitteerd.
De hotelontwikkeling is gebaseerd op de Structuurvisie Petten uit 2012 en de daarop gebaseerde uitwerking uit 2014. Dit zijn vastgestelde beleidsstukken die dus voor de inwerkingtreding van het kustpact zijn vastgesteld en dus is artikel 7, lid 2 onder b. van toepassing. De provincie heeft inmiddels ingestemd met de herbegrenzing en compensatie van NNN.
Geen
Voor wat betreft de ruimtelijke kwaliteit heeft in januari 2023 overleg met de ARK plaatsgevonden. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Alle indieners van de zienswijzen ontvangen de besluiten met de Nota zienswijzen.
Geen
Ja. De ontwikkelaar is als recreatie-ondernemer al ruim 6 jaar actief in Petten en staat in nauw contact met de bewoners en ondernemers in Petten. Zowel de Klankbordgroep als de Dorpsraad zijn als
Geen
25
Indiener pleit voor een plan met minder omvang.
7.2 Het karakter van het Korfwater als woongebied zal door deze plannen enorm veranderen. De rustige enclave zal transformeren in een meer jaarrond bruisende drukte van hotelgasten, wellness bezoekers, congresbezoekers en vakantiehuisbewoners. 7.3 Vrees voor waardevermindering van het onroerend goed en planschade.
7.4 Vrees voor verkeersonveilige situaties bij het in en uitrijden van de Korfwaterweg /Spreeuwendijk. Nu wordt er al te snel gereden. De weg zou anders ingericht moeten worden om dat tegen te gaan. (zie bv de Dorpsstraat van St Maarten!).
vertegenwoordiger van de bewoners van Petten actief bij de ontwikkeling betrokken. De ontwikkelingen zijn gebaseerd op de Structuurvisie Petten. Deze visie is in samenspraak met de bevolking tot stand gekomen en heeft draagvlak. Het Korfwater is niet alleen een woonomgeving maar ook een recreatiegebied. Een gemengde omgeving waar recreatieve functies en toeristische dynamiek altijd aanwezig waren. De hotelontwikkeling is ook mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. We nemen hier kennis van. Planschade is wettelijk geregeld en kent een eigen procedure. Tegemoetkoming in planschade moet bij de gemeente worden gevraagd binnen 5 jaar vanaf de datum dat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. De gemeente Schagen heeft samen met de ontwikkelaar en in afstemming met dorpsraad en klankbordgroep een ontwerp opgesteld om het kruispunt Spreeuwendijk/Korfwaterweg aan te passen en in verkeerskundig opzicht veiliger te maken. Hiermee zal het volledig ingericht zijn voor de toekomstige hoeveelheid autoverkeer ten gevolge van de nieuwe ontwikkelingen.
Geen
Geen
Geen
Het uitgangspunt is om deze kruising aan te passen voordat de echte bouwactiviteiten zullen gaan plaatsvinden. De eerste afslag in het Korfwater is een zeer verkeersonveilige onoverzichtelijke plek! (hoek bij huis nr. 49). Het eerste stuk Korfwaterweg is daarnaast ook zeer smal. Het verkeer en dus tevens
De wegen liggen in een 30km gebied. Wij verwachten niet dat het verkeer tot onveilige situaties zal leiden.
26
“parkeerprobleem” zal bij een meer bescheiden bouwomvang ook van minder omvangrijke aard zijn. Omwonenden in het Korfwater hoeven dan niet naar een zee van auto’s te kijken. 7.5 Wat zijn de aan- en afvoerroutes van het verkeer? De toegang tot het nieuw te bouwen Hotel en het te ontwikkelen recreatiepark en de nog te ontwikkelen 50 strandhuisjes zijn allemaal qua routing via de Korfwaterweg gepland. Hotel: bevoorrading (diverse vrachtwagens en bestelbussen), personeel (ca 40 auto’s), gasten (min ca 240 auto’s) + dagjesbezoek (bussen etc.) Strandhuisjes: 50 huisjes, ( 1,5 auto/huisje ca. 75 auto’s); Recreatiepark: 150 huisjes, (1,5 auto/huisje ca. 225 auto’s) 5 appartementen (t.p.v. beheerdersgebouw huidige camping): 10 auto’s + auto’s schoonmaakploegen etc. Dat zijn ca. 600 auto’s zonder rekening te houden met bussen en vrachtwagens en bestelbussen voor de bevoorrading. Hiernaast rijden er dan nog auto’s van de bewoners van het Korfwater en de bezoekers van het Hotel, dan wel dagjesmensen. Dus dan is dat minimaal 1200 bewegingen excl. vrachtverkeer, bussen en bestelbussen.
Vanwege de aanleg van het ontmoetingsplein aan de westzijde van het plangebied is een entree aan de zeezijde niet mogelijk.
Geen
Nu er een strand is bij Petten zal de gebruiksfunctie en intensiteit van de omgeving verder wijzigen ten opzichte van de voormalige situatie en functioneren in het verleden zoals beschreven. De Korfwaterweg wordt in profiel aangepast waarmee de verkeersveiligheid is gewaarborgd, zie reactie 7.4.
Voorstel om aanpassing van het plan zodanig dat de beste mogelijke routing gevonden word. Het Korfwater moet gespaard worden. Aan- en afvoer van verkeer via de huidige ingang van de camping.
27
8. Stichting Duinbehoud, Postbus 664 te Leiden
7.6 Indiener vindt een ontwerp in meer een landhuis stijl, dus minder hoog, beter op zijn plaats. Of anders, in St Maartenszee is onlangs ook een appartementenhotel gebouwd, “Landal Residence Westduin”. Een aantal van deze gebouwen of vergelijkbaar qua materialen en uitstraling zouden mooi passen naast het bestaande maar dan gerenoveerde Huis ter Duin.
De hoogte van de gebouwen is in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan.
7.7 Er wordt in het plan als plus gemeld dat de gebouwen met doorzichtlijnen opgesteld staan. Je hoeft jezelf maar een stukje zijdelings te verplaatsen en deze doorzichtlijnen zijn verdwenen. De gebouwen in het plan zijn te hoog en veel te massaal. Een drietal gebouwen (zoals bij eerste ontwerp), maar dan met minder volume en hoogte, zou de max moeten zijn. 8.1 Het plan voor het Recreatiepark heeft samenhang met dit plan. Waarom zijn beide plannen niet tegelijk en in gezamenlijk verband ter visie gelegd, zodat een integrale beoordeling mogelijk is?
Zie de reactie 7.6.
Geen
Het behelst hier twee op zichzelf staande gebiedsontwikkelingen met onderscheidende functies, waarbij het ‘Recreatiepark Corfwater’ en het ‘Hotel Corfwater’ een eigen bestemmingsplanprocedure kennen. De procedure rondom ‘Hotel Corfwater’ betreft een gecoördineerd besluit en kent daarom een ander procedureverloop. De ontwikkeling van ‘Recreatiepark Corfwater’ loopt al vanaf 2016. De ontwikkeling van ‘Hotel Corfwater’ is in 2018 opgestart en behelst een doorstart van een lopende ontwikkeling van de vorige eigenaar. De hoeveelheid water die er nu valt en wat dat doet met grondwaterstanden en waterstromen ondergronds zijn voor een significante periode gemeten. Dit vormt samen met het, in het kader van de watertoets, door
Geen
8.2 Op welke wijze wordt rekening gehouden met de lange termijn, waarbij invloeden zoals klimaatverandering en zeespiegelrijzing een rol spelen?
Geen
Het ontwerp is zorgvuldig tot stand gekomen. De bebouwing in de directe omgeving kent een diversiteit aan architectuurstijlen die op zichzelf ook passend zijn. Het is positief getoetst door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Schagen en voldoet aan de welstandsnota.
Geen
28
8.3
8.4
Hoe lang duurt de aanleg- en bouwfase? Welke overlast is te verwachten in deze fase en hoe wordt deze overlast voorkomen of verminderd? Hoe en langs welke wegen, c.q. toegangen wordt het bouwverkeer geleid, opdat overlast wordt voorkomen?
Hoe gaan de nieuwe verkeersstromen lopen en met welke intensiteit; waar wordt geparkeerd. Welke extra overlast is te verwachten t.o.v, de huidige situatie; wat voor overlast (verkeersonveiligheid, geluid, uitlaatgassen, licht), in welke mate en wanneer? Op welke wijze wordt overlast vermeden, verminderd en/of gecompenseerd? Op welke wijze wordt de extra parkeerbehoefte volledig en te allen tijde op het hotelterrein zelf gerealiseerd? 8.5 Welke ecosysteemdiensten zie https://www.pbl.nl/ecosysteemdiensten-0); worden door de aanlegfase en/of de gebruiksfase beïnvloed en in welke mate en op welke wijze wordt voorkomen, dat deze diensten achteruitgaan?
het HHNK verstrekte advies de minimale uitgangssituatie voor de planvorming. Ten opzichte van de huidige situatie zal de uitvoering van verhardingen zo waterdoorlatend mogelijk worden uitgevoerd. De totale doorlooptijd van de bouw bedraagt ca 2 jaar.
Geen
Tijdens de bouw is enige hinder en overlast niet te voorkomen. Deze aspecten hebben betrekking op de bouwuitvoering en die worden niet in een bestemmingsplan geregeld. Bij de vergunningverlening voor het bouwen worden met de bouwer/ontwikkelaar afspraken gemaakt over het gebruik van openbaar gebied en de route van het bouwverkeer. Ook voor ontwikkelaar is het te verwachten dat het beperken van de ontwikkeltijd tot het noodzakelijke van belang is zodat het complex een exploitatie krijgt. Voor de verkeers- en parkeeraspecten verwijzen wij naar 4.6 van de plantoelichting. Er wordt geparkeerd op eigen terrein binnen het hotelcomplex en langs de verlegde Korfwaterweg.
De ecosysteemdiensten, als drinkwater, kustbescherming, bodemerosie, groene recreatie, natuurlijk erfgoed, enz. zijn geborgd in het natuurbeheerplan (NNN) en het beheerplan voor het Natura 2000 gebied Zwanenwater. Door het beschermen van deze gebieden wordt voorkomen dat aan de natuur en ons eigen welbevinden schade wordt
Geen
Geen
29
8.6 Leveren de plannen extra geluid/lawaai op; hoe zit dat tijdens de bouw en daarna? Hoe is dat overdag? Is er tussen 23:00 en 08:00 absolute rust te verwachten?. Graag concreet weergeven in DBa. Welke invloed is er te verwachten van (extra) geluid/lawaai op (zang)vogels, zoogdieren en vleermuizen? 8.7 De huidige straatverlichting aan en rond het Korfwater is overdadig en de straatlantaarns schijnen niet alleen omlaag, maar ook (hinderlijk) zijwaarts. Hoe wordt voorkomen, dat extra lichtoverlast voor fauna door de plannen wordt voorkomen? 8.8 Het duingebied ten westen van de Korfwaterweg en ten noorden van het huidige hotel (Korfwaterweg 1) is beschermd Natura 2000-gebied en maakt deel uit van een groter duingebied, de Pettemerduinen (Samen met het
berokkend. De effecten van het initiatief op de natuur en de beschermde gebieden is beschreven in de diverse onderzoeken. Waar nodig is een ontheffing aangevraagd: zoals voor de soortbescherming. Deze ontheffing, soortbescherming is verleend en het mitigatie compensatieplan zorgt ervoor dat geen achteruitgang ontstaat. De soorten vinden geen schade: niet voor, niet tijdens en ook niet na de realisatie va het initiatief. Door voldoen aan de regels uit de Wet natuurbescherming en andere wetgeving ten aanzien van bodem, archeologie en milieu wordt voorkomen dat ecosysteemdiensten negatief worden beïnvloed. Van een achteruitgang of beïnvloeding van ecosysteemdiensten is daarom geen sprake. Het initiatief voldoet aan alle wet- en regelgeving. Tijdens de bouw is enige hinder en overlast niet te voorkomen. Deze aspecten hebben betrekking op de bouwuitvoering en die worden niet in een bestemmingsplan geregeld. Bij de vergunningverlening voor het bouwen worden met de bouwer/ontwikkelaar afspraken gemaakt over het gebruik van openbaar gebied en de route van het bouwverkeer.
Geen
Aanpassing van straatverlichting is eventueel aan de orde bij herinrichting of aanleg van nieuwe openbare ruimte overeenkomstig de Leidraad inrichting openbare ruimte (LIOR).
Geen
Dit is juist. Dit is in de voortoets beschreven en onderzocht. Voor de invloed op de NNN is een beoordeling gemaakt met daarin een beheerparagraaf van hoe er met de omgeving wordt omgegaan. Voor de beschermde soorten huismus en gewone dwergvleermuis zijn ontheffingen verleend. De
Geen
30
Zwanenwater eveneens Natura 2000 gebied). In dit deel leven kwetsbare soorten als de duinhagedis, rugstreeppad, broedvogels zoals sprinkhaanzanger, patrijs, nachtegaal, tapuit, boomleeuwerik. Daarnaast is dit duingebied habitat voor zeldzame paddenstoelen zoals diverse soorten wasplaten, bijzondere vegetatie met orchideeën zoals de welriekende nachtorchis, andere orchissoorten, alsmede de karakteristieke plantenassociaties en korstmossoorten kenmerkend voor dit kalkarm grijs duin. Niet in de laatste plaats biedt dit duin ook leefgebied voor vele soorten ongewervelden, zoals diverse aan duinbiotopen gebonden zeldzame wilde graaf)bijen, schietmotten, (dag- en nachtvlinders en kevers. Het huidige gebouw ligt middenin een belangrijke route voor trekvogels (en waarschijnlijk ook voor vleermuizen en vlinders). Op welke wijze wordt voorkomen, dat met de voorgenomen uitbreiding tot een omvangrijk complex van gebouwen er negatieve invloeden zijn op deze dieren? Welke invloed heeft de uitbreiding op verstoring ecologische verbindingszones in de omgeving (fauna en flora)? 8.9 Op welke wijze en in welke mate wordt biodiversiteit (flora, fauna, soorten en ecosystemen) in de omgeving, inclusief in de omringende natuurgebieden, beïnvloed door de plannen en op welke wijze worden negatieve invloeden voorkomen en/of gecompenseerd?
omgang met enkele andere soorten is in deze aanvraag geborgd via een werkprotocol. Een verstoring op een verbindingszone is niet aan de orde. Op dit moment is dit gebied al verstoord.