MPG 2026

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 Gemeente Schagen

Juni 2026

1

Samenvatting Het eindresultaat van alle grondexploitaties is ten opzichte van MPG 2025 verbeterd van ca. € 0,12 mln nadelig naar ca. € 0,28 mln voordelig op eindwaarde. Dat is een verschil van € 0,4 mln voordelig. De onderbouwing van dit verschil op hoofdlijnen is: 1.

De opbrengsten in de projecten zijn toegenomen. In de projecten Lagedijk en Dijkzicht zijn de opbrengsten toegenomen en de herzieningen van Dergmeerweg en Bogtmanweg hebben ook tot een toename aan opbrengsten geleid. Een toelichting voor deze gestegen opbrengsten wordt gegeven in deel B.

2.

De kosten in de plannen zijn in totaliteit toegenomen. Dit komt met name door een stijging van de kosten in de Brug en de toevoeging van de grondexploitatie Dergmeerweg in de MPG en herziening van de grondexploitatie Bogtmanweg.

3.

In de exploitaties Dijkzicht en Landsheer zijn kosten voor winstneming opgenomen die in de GREX leiden tot een lager resultaat.

4.

De nieuw toegepaste parameters voor de MPG 2026 hebben geleid tot een verbetering in het resultaat. Dit komt omdat de stijging voor de kosten lager is dan de stijging voor de opbrengsten.

5.

Exploitatie Dergmeerweg is nieuw bij de MPG en exploitatie Bogtmanweg is herzien.

De reservepositie is hoger ten opzichte van vorig jaar. Aan het einde van de looptijd van de opgenomen grondexploitaties is voldoende weerstandsvermogen beschikbaar om de risico’s uit de grondexploitaties te dekken. In het verloop van de reserve grondexploitaties kan nu echter nog geen rekening gehouden worden met effecten uit nieuwe grondexploitaties die van invloed kunnen zijn op de omvang van het risicoprofiel (zie paragraaf 6).

2

1. Inleiding Doelstelling MPG De Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 van de gemeente Schagen (MPG 2026) verschaft inzicht in de uitvoering van de vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties op het gebied van financiën, bouwprogramma, risico’s en weerstandsvermogen van onze ruimtelijke projecten. Hierbij wordt specifiek ingegaan op de voortgang van de gemeentelijke grondexploitaties en de reserves en voorzieningen die hierbij relevant zijn. Sinds dit jaar wordt de MPG gelijktijdig met de jaarrekening geactualiseerd. Met de MPG 2026: -

Wordt inzicht gegeven in onze (vastgestelde) projectenportefeuille en de relatie met ons woningbouwprogramma.

-

Wordt inzicht gegeven in de voortgang op de onderdelen financiën, bouwprogramma en risico’s van grondbeleid ten opzichte van de MPG 2025.

-

-

gronden en ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. De MPG wordt vastgesteld door de gemeenteraad en dient als input voor de programmarekening. De MPG 2026 is gebaseerd op de gegevens per 1 januari 2026 en sluit daarmee aan op de jaarrekening 2025. Relatie MPG met Programmabegroting en Jaarstukken De MPG wordt per 1 januari geactualiseerd en is daarmee het moment in het jaar om alle grondexploitaties integraal te herzien. Het grondbeleid vormt een vast onderdeel van de planning- en control cyclus van de gemeente. Deze cyclus bestaat uit de programmabegroting, de tussentijdse rapportages en de programmaverantwoording in het jaarverslag en jaarrekening. Voor het grondbeleid is de (verplichte) paragraaf Grondbeleid in de programmabegroting en jaarrekening het meest relevant: -

doorwerking op baten, lasten, onttrekkingen en dotaties. De MPG 2026 vormt de input voor de paragraaf Grondbeleid in de Jaarrekening 2025.

laten stellen. Wordt inzicht gegeven in het (benodigd) weerstandsvermogen van grondbeleid en wordt aangegeven in hoeverre onze reserves voldoende van omvang zijn om risico’s en begrote onttrekkingen meerjarig te kunnen afdekken. -

Worden uitgangspunten vastgelegd die gelden voor de uitvoering van

In de Jaarrekening 2025 wordt via de paragraaf Grondbeleid over de uitvoering van het grondbeleid op hoofdlijnen uitleg gegeven, inclusief de

Voldoen wij aan de wettelijke verplichting om minimaal jaarlijks een integrale herziening van grondexploitatiebegrotingen door de raad vast te

-

Wordt een overzicht gegeven van (de ontwikkeling van) onze voorraad

-

In de Programmabegroting stelt de gemeente haar beleidsambities vast voor het komende jaar, en verstrekt hiervoor de benodigde kredieten om uitvoering te geven aan het beleid. De grondexploitatiebegrotingen zoals vastgelegd in de MPG dienen mede als basis voor de begroting.

grondexploitaties, de herziening van de grondexploitatiebegrotingen en voor het opstellen van nieuwe grondexploitaties.

3

Opbouw rapport Deel A betreft het hoofdrapport waarin onder meer wordt ingegaan op het grondbeleid en de relatie met onze projecten, de uitgangspunten bij de grondexploitatie, de financiën en het programma, de algemene voortgang binnen de grondexploitaties en de risico’s en het weerstandsvermogen. Ook wordt een actueel overzicht gegeven van onze grondvoorraad. Deel B vormt de onderbouwing van deel A. Hierin zijn alle grondexploitatiecomplexen inclusief herziene grondexploitatiebegrotingen en risicoanalyses opgenomen. Per grondexploitatie wordt uitgelegd welke inhoudelijke en financiële wijzigingen zijn of worden doorgevoerd en wat de voortgang is in het project. Omdat sprake is van een openbare behandeling in de gemeenteraad zijn teksten en begrotingen veralgemeniseerd.

4

Deel A. Hoofdrapport 2. Grondbeleid en ruimtelijke ontwikkelingen

Schagen meerdere vormen van grondbeleid inzet om tot realisatie van haar doelstellingen te komen. Een belangrijk deel (ca. 2/3) van (grond)ontwikkelingen in de gemeente Schagen wordt door middel van faciliterend grondbeleid uitgevoerd door

In oktober 2023 is de nota Grondbeleid 2023 door de raad vastgesteld. Hierin is

particulieren, bedrijven of ontwikkelaars. Voortgang met betrekking tot de

opgenomen dat de gemeente op een actieve of faciliterende wijze

woningbouw opgave in totaliteit is te volgen in de ‘Woningbouwmonitor’ van

grondbeleid voert, of dat er via specifieke samenwerkingsvormen

de gemeente Schagen.

mengvormen tussen actief en facilitair beleid worden uitgevoerd.

De relatief beperkte omvang van de gemeentelijke grondexploitaties op het

De MPG richt zich in de kern op de gemeentelijke (actieve) grondexploitaties. Deze grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid, waarbij de gemeente vanuit grondeigendomspositie stuurt op de realisatie van haar ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden verantwoord als er voor deze gronden een door de raad vastgestelde grondexploitatie is geopend. De Nota Grondbeleid schrijft verschillende financiële voorwaarden voor waaraan een grondexploitatie moet voldoen, waaronder een minimaal financieel sluitende business case en een aanvaardbaar risicoprofiel (zie paragraaf 4.4 uit de Nota Grondbeleid 2023). Ten aanzien van het woningbouwprogramma in grondexploitaties en andere woningbouwprojecten binnen de gemeente Schagen gelden de kaders uit de ‘Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Schagen 2023’.

totale woningbouwprogramma is op zich niet bijzonder. Het is wel een aandachtspunt in de beheersing van risico’s (zie paragraaf 5) met betrekking tot de realisatie van gemeentelijke woningbouwambities en bij het krijgen en houden van grip op onze (anterieure) overeenkomsten ten aanzien van de particuliere ontwikkelingen welke de gemeente wenst te faciliteren. Er zijn op dit moment 8 ‘Gemeentelijke grondexploitatie’ met in totaal ca. 450 woningen. Er zijn daarnaast nog 3 grondexploitaties in voorbereiding: -

Schagen-Oost met 1100 tot 1500 woningen

-

Waldervaart met 100 tot 120 woningen

-

Dirkshorn-Noord met ca. 150 woningen

Voor grondexploitaties in voorbereiding is door de raad een voorbereidingskrediet vastgesteld om de kosten om de voorbereidingskosten te dekken. Grondexploitaties worden altijd voorafgegaan door een projectopdracht. Over het algemeen gaan grondexploitaties over enigszins omvangrijke (gebieds)ontwikkelingen.

Grondexploitaties vormen slechts een deel van de portefeuille van ruimtelijke ontwikkelingen. Uit ons vastgestelde grondbeleid volgt dat de gemeente

5

3. Uitgangspunten grondexploitaties

Plankosten

Een eenduidige opzet en waardering van grondexploitaties is belangrijk in het

uitgangspunten, de interne plankosten door op de grondexploitaties. Voorheen

kader van een goede sturing en beheersing. Het is daarom belangrijk dat de

drukte de interne kosten niet op de grondexploitaties, maar werden deze

uitgangspunten en spelregels van onze grondexploitaties helder zijn verwoord.

kosten betaald uit de reguliere personeelsbegroting. Alleen een deel van de op

Wij handelen daarbij vooral vanuit de regels die gelden zoals opgenomen in de

projectbasis ingehuurde medewerkers werd rechtstreeks op de projecten

notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de commissie BBV (Besluit

doorbelast.

begroting en verantwoording provincies en gemeenten). Een uitgebreidere

Voorheen werd er een structurele onttrekking gedaan uit de reserve

toelichting op de mores ten aanzien van onze gemeentelijke grondexploitaties

grondexploitatie om capaciteit te dekken. Doordat de plankosten nu

wordt gegeven in de Nota Grondbeleid 2023.

rechtstreeks worden doorbelast op de grondexploitaties wordt bij de

Vanaf begin 2026 belasten we, op basis van normatieve (plankostenscan)

tussenrapportage 2026/eerste kadernota 2027 voorgesteld deze onttrekking Bestuurlijke vaststelling grondexploitaties

ongedaan te maken.

De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatiecomplex en de bijbehorende grondexploitatiebegroting ligt bij

Parameters

de raad.

Grondexploitaties zijn vaak langlopende en in ieder geval meerjarige projecten. Het aspect tijd heeft daarom haar invloed op het uiteindelijk financieel

Opzet grondexploitatiecomplex

resultaat. Drie parameters zijn van directe invloed op het eindresultaat:

Een grondexploitatiecomplex (‘grondexploitatie’) is een ruimtelijk plan, voorzien

•

Kostenstijging.

van een financiële vertaling ten aanzien van alle kosten én opbrengsten welke

•

Opbrengstenstijging.

in de betreffende ontwikkeling worden voorzien. De onderdelen van de

•

Rente.

grondexploitatie worden toegelicht in bijlage 5 van de Nota Grondbeleid 2023.

Voor 2026 en verder zijn actuele parameters toegepast. (zie tabel 1).

Prijspeil De grondexploitaties zijn geactualiseerd naar de stand per 1 januari 2026. Dit is gelijk aan de jaarrekening.

6

MPG 2026

2026

2027-2028 2029

Opbrengsten Woningbouw v rije sector Woningbouw betaalbare koop Woningbouw sociale huur Bedrijv enterrein

6,5% 3,5% 3,0% 2,0%

4,5% 2,5% 2,5% 2,0%

2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

Kosten GWW Plankosten

3,5% 4,5%

3,0% 3,0%

2,0% 2,0%

In tabel 2 is een scenarioanalyse weergegeven. De tabel geeft weer wat de enkel de parameters van de MPG 2026 toe te passen. Hieruit blijkt dat enkel de parameters op zich al een leiden tot een verbetering in resultaat ter hoogte van € 0,14 mln. Rente Voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties gelden de regels van het

Rente Omslagrente

invloeden zijn van het actualiseren van de grondexploitatiecijfers van 2025 door

1,2%

1,2%

1,2%

BBV. Het rentepercentage dat wordt gehanteerd in de grondexploitaties is gelijk aan de omslagrente.

Tabel 1. Gehanteerde parameters MPG 2026

Verliesneming

Kosten en opbrengstenstijging De parameters voor kosten- en opbrengstenstijging baseren wij op de

Indien het begroot eindresultaat nadelig is dient, vanuit het

rapportage “Outlook Grondexploitaties 2026” van adviesbureau Metafoor en

voorzichtigheidsbeginsel, direct een verliesvoorziening te worden getroffen voor

marktinformatie uit de regio (zie bijlage 1). We gaan uit van een gemiddeld

dit nadelig resultaat. De verliesvoorziening wordt bij vaststelling van een nieuw

scenario.

project vastgelegd en wordt op basis van de herziening via de MPG gelijktijdig bij het opstellen van de jaarrekening herijkt.

Effect van parameters 2026 op MPG 2025 Invloeden parameters op MPG 2025 MPG 2025 Parameters 2026 Verschil

Callantsoog Denneweg Schagen Lagedijk Schagen M akado Schagerbrug Dijkzicht Tuitjenhorn Bogtmanweg Warmenhuizen Remmerdel Sint M aartensbrug De Brug Warmenhuizen Dergmeerweg Totaal

26.504 -282.997 -1.869.745 201.052 -643.136 2.689.018 -285.245 344.467

26.161 -321.113 -1.801.829 206.060 -711.265 2.711.777 -294.889 504.754

-343 -38.116 67.916 5.008 -68.129 22.759 -9.644 160.287

179.918

319.656

139.738

Tabel 2. Effect van paramters 2025 op MPG 2025

Winstneming Positieve resultaten moeten in de jaarrekening worden verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan. Voor projecten waarbij in 2025 winst moet worden genomen is dit in dit MPG (als uitkering) opgenomen in de betreffende grondexploitatiebegroting. De genomen winst wordt toegevoegd aan de reserve en resulteert in een lager resultaat van de grondexploitatie. De winstnemening wordt berekend op basis van door de BBV voorgeschreven ‘PoC- methode’ (Percentage of Completion) waarbij rekening wordt gehouden met projectspecifieke risico’s zoals verwoord in de MPG.

7

Afsluiten grondexploitatie

Grondexploitaties in voorbereiding

Een grondexploitatie kan pas worden afgesloten indien de grondexploitatie is

Grondexploitaties in voorbereiding zijn projecten waarvoor een projectopdracht

afgerond. De kaders voor het afsluiten van grondexploitaties worden gegeven

is vastgesteld waarin is aangegeven dat wordt gewerkt aan (de voorbereiding

in de Nota Grondbeleid 2023.

van) een grondexploitatie. Voor projecten in voorbereiding is een voorbereidingskrediet vastgesteld door de raad. Het programma voor de in

4. Grondexploitatieportefeuille MPG 2026 De gemeente kent per 1 januari 2026 8 door de raad vastgestelde grondexploitaties (tabel 3). Het programma betreft ca. 450 woningen en ca. 6,5 hectare bedrijfsterrein (Lagedijk). Deze 8 grondexploitaties zijn via de MPG 2025 integraal geactualiseerd op het gebied van voortgang, financiën, bouwprogramma en risico’s (zie ook: Deel B). Van de vastgestelde grondexploitaties is het volgende overzicht te presenteren; Vastgestelde grondexploitaties

voorbereiding zijnde grondexploitaties moet nog nader worden vastgesteld. De gemaakte kosten op deze projecten mogen, mits wordt voldaan aan BBVwetgeving, worden opgenomen in de toekomstige grondexploitaties. Als er onverhoopt toch geen project tot stand komt, dan moeten de kosten worden afgewaardeerd. Deze kosten komen in dat geval ten laste van de reserve grondexploitatie. Er zijn momenteel 3 grondexploitaties in voorbereiding (tabel 4) met een onderhanden werk van ca. € 1.055.000. Een overzicht van de 3 grondexploitaties in voorbereiding, met de uitgegeven saldi per 1-1-2026

Project

(getallen * € 1.000) is te vinden in het overzicht tabel 4.

Callantsoog Denneweg Schagen Lagedijk Schagen Makado Schagerbrug Dijkzicht Tuitjenhorn Bogtmanweg Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Sint Maartensbrug De Brug Dergmeerweg Totaal

Project

Tabel 3. Vastgestelde grondexploitaties per 1 januari 2026

Centrumontwikkelingen Waldervaart Ontwikkeling Dergmeerweg Woningbouw Dirkshorn Noord Schagen Oost Totaal

Budget Saldo per raming 31/12/2025 697 275 150 0 300 33 2.130 747 3.277 1.055

Restant raming 422 150 267 1.383 2.222

Tabel 4. Overzicht in voorbereiding zijnde grondexploitaties; Met de bijbehorende uitgaven per 1-1-2026. Ten aanzien van de in voorbereiding zijnde grondexploitaties is de volgende toelichting te geven;

8

Centrumontwikkelingen Waldervaart; centrumontwikkeling Waldervaart was in eerder stadium al een

Nieuwe grondexploitaties

voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Tot en met de te openen

Op 8 juli 2025 is de grondexploitatie voor het project ‘Dergmeerweg’ in

grondexploitatie zal gewerkt worden aan een hernieuwde

Warmenhuizen vastgesteld. Het project voorziet in 81 woningen in diverse

samenwerkingsovereenkomst, stedenbouwkundig plan en omgevingsplan. Op 6

prijscategorieën. De verwachte looptijd van het project is t/m 2029.

mei 2025 is er een extra voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van €

Daarnaast is de grondexploitatie Noorderlicht toevoegd aan de MPG. Dit

493.000.

grotendeels reeds gerealiseerde tekort van € 1,67 mln. zal in 2026 ten laste worden gebracht van de reserve grondexploitatie.

Schagen-Oost; Het resterend saldo aan budgetraming (krediet) per 1-1-2026 voor Schagen-

Af te sluiten grondexploitaties

Oost is vooralsnog voldoende om de verdere voorbereidingen ter hand te

Bij de jaarrekening 2025 worden geen grondexploitaties afgesloten. Voor

nemen. In de raadsvergadering van 6 mei 2025 is een aanvullend krediet van €

Makado moeten nog kosten gemaakt worden voor de afwikkeling van een

1,58 mln vertstrekt om de resterende voorbereidingswerkzaamheden mogelijk te

juridische procedure. Deze grondexploitatie zal in 2026 worden afgesloten.

maken. De gemeente is voornemens om in 2026 te starten met de aankoop van gronden. Hiervoor zal een separaat besluit aan de raad worden voorgelegd.

Uitgifteprogramma In totaal worden er in de lopende grondexploitaties ca. 450 woningen

Dirkshorn-Noord;

gerealiseerd en wordt naar verwachting ca. 65.000 m2 bedrijventerrein

De ambitie voor Dirkshorn Noord is de ontwikkeling van een duurzame, groene

uitgegeven. Er moeten per 1-1-2026 nog ca. 250 kavels worden uitgegeven voor

en levendige uitbreidingswijk met maximaal 150 woningen, grenzend aan de

woningbouw en 14.000 m2 bedrijventerrein.

lintbebouwing en het landelijk gebied. Een gevarieerd aanbod aan woningen moet de wijk aantrekkelijk maken voor verschillende doelgroepen op de

Financiën algemeen en verschillen met MPG 2025

woningmarkt; starters, gezinnen, senioren en doorstromers. Een belangrijke

In tabel 5 is de vergelijking van de grondexploitaties 2026 ten opzichte van de

opgave is om woningen te bouwen die duurzaam en betaalbaar zijn. Op 4

MPG 2025 weergegeven. Aangezien de exploitatie Dergmeerweg voorig jaar

maart 2025 heeft de raad besloten een voorbereidingskrediet van € 300.000 te

geen onderdeel is geweest van de MPG, wordt vergeleken met de in

verstrekken aan het college om de voorbereidingen in de ontwerpfase van het

september 2025 door de raad vastgestelde grex.

project op te kunnen starten.

9

Eindresultaat per project

Resultaat MPG 2025 Resultaat MPG 2026

Callantsoog Denneweg Schagen Lagedijk Schagen Makado Schagerbrug Dijkzicht Tuitjenhorn Bogtmanweg Warmenhuizen Remmerdel Sint Maartensbrug De Brug Warmenhuizen Dergmeerweg Totaal

Verschil incl winstneming

27.196 -266.408 -1.869.745 202.332 -643.136 2.723.554 -293.393 348.000

15.645 -362.937 -2.001.574 186.538 561.215 1.816.902 -672.135 731.791

-11.551 -96.529 -131.829 -15.794 1.204.351 -906.652 -378.742 383.791

228.400

275.445

47.045

Tabel 5. Eindresultaat per project Eindresultaat per project

Callantsoog Denneweg Schagen Lagedijk Schagen M akado Schagerbrug Dijkzicht Tuitjenhorn Bogtmanweg Warmenhuizen Remmerdel Sint M aartensbrug De Brug Warmenhuizen Dergmeerweg

Resultaat MPG 2025 excl winstneming

Resultaat MPG 2026 excl winstneming

Verschil excl winstneming

27.196 -266.408 -1.869.745 243.240 -643.136 3.886.579 -293.393 348.000

15.645 -362.937 -2.001.574 319.401 561.215 5.576.257 -672.135 731.791

-11.551 -96.529 -131.829 76.161 1.204.351 1.689.678 -378.742 383.791

1.432.333

4.167.663

2.735.330

Totaal

Tabel 6. Eindresultaat per project exclusief winstneming

het vorige MPG 2025. Een verklaring voor dit verschil wordt per project gegeven in deel B. Winstneming en verliesvoorziening In de volgende tabel 7 zijn de winstnemingen 2026 weergegeven. In totaal is er in 2025 € 2,56 mln aan winst genomen. Project

Resultaat op eindwaarde exlc. Winstneming

Schagerbrug Dijkzicht Warmenhuizen Remmerdel Project

Projectspecifiek Percentage e risico's / winstneming kansen

Winstneming

Winstneming 2025

319.401

0

0

126.673

87.671

5.576.257 5.895.658

-128.449 -128.449

1 1

3.584.192 3.710.865

2.475.357 2.563.028

Tabel 7. Winstneming 2025 Ontwikkeling verliesvoorziening In totaal zijn er 3 projecten met een totaal nadelig resultaat van € 3,04 mln. (zie tabel 8). De benodigde verliesvoorziening is dus ook € 3,04 mln. Bij de jaarrekening 2025 was een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van ca. € 3,07 mln. Dit betekent dat nu een deel van de verliesvoorziening vrij kan

Als rekening wordt gehouden met de meerjarige effecten van rente en kostenen opbrengstenstijging (eindwaarde) komt het begroot eindresultaat MPG 2026

komen te vallen (ca. € 0,04 mln.).

te kunnnen vergelijken worden alle Dit totaal is exclusief het negatieve resultaat

Totale verliesvoorziening Lagedijk

van 1,67 mln voor Noorderlicht fase I.

Makado

1.869.745

2.001.574

131.829

In totaal is het saldo van de grondexploitaties ten opzichte van de MPG 2025

Bogtmanweg

643.136

0

-643.136

De Brug

293.393

672.135

378.742

Totaal

3.072.682

3.036.646

-36.036

(derde kolom) uit op € 0,275 mln voordelig. Om de resultaten goed met elkaar

(ca. € 0,14 mln nadelig) met ca. € 0,14 mln (kolom 4) verbeterd. Wanneer de winstneming van € 2,5 mln buiten beschouwing wordt gelaten bedraagt het resultaat € 4,17 mln (zie tabel 6). Dit is € 2,74 mln voordeliger dan

Jaarrekening Jaarrekening Verschil 2024 2025 266.408 362.937

96.529

Tabel 8. Verschillen verliesvoorziening Jaarrekening 2024 – jaarrekening 2025 (MPG 2026)

10

Cashflow

5. Risico’s en weerstandsvermogen Risicoanalyse Bij grondexploitaties wordt altijd een risicoanalyse uitgevoerd. Dit omvat een kwantitatieve beoordeling van projectrisico’s, -kansen en algemene marktrisico’s, inclusief mogelijke beheersmaatregelen. De projectrisicoanalyse is kwalitatief en bepaalt de financiële impact op basis van de grootte van het risico en de kans van optreden. Kans van optreden wordt onderscheiden in laag (25%) en gemiddeld (50%). Bij een hoge kans (>50%) moet een deel van het risico in de exploitatiebegroting worden verwerkt of moeten beheersmaatregelen worden getroffen. Algemene marktrisico’s worden gebaseerd op een markt risicoscenario uit de MPG. Deze gelden voor alle nieuwe grondexploitaties, gespecificeerd onderbouwde afwijkingen daargelaten.

Figuur 1. Cashflow grondexploitaties per 1 januari 2026 Relevante marktontwikkelingen De cashflow (fig. 1) geeft een meerjarig beeld van de kosten en opbrengsten

Grondexploitaties staan onder invloed van een aantal macro-economische

en de verwachte ontwikkeling van de boekwaarde. De boekwaarde per 1

ontwikkelingen. Dit noemen wij marktrisico’s. De belangrijkste hiervan zijn de

januari 2026 (ca. € 1,5 mln. nadelig) ontwikkelt zich uiteindelijk tot het resultaat

algemene prijsstijging (‘inflatie’) welke van invloed is op de

op eindwaarde per 31-12-2029 (ca. € 0,275 voordelig). In de ontwikkeling van de

grondexploitatiekosten en bouwkosten, en de flankerende ontwikkelingen op

boekwaarde is nog geen rekening gehouden met de nieuw vast te stellen

de vastgoedmarkt welke van invloed zijn op de verkoopprijzen van woningen

grondexploitaties zoals Schagen-Oost. Deze zullen naar verwachting voor een

en daarmee ook op de grondopbrengsten.

substantieel gewijzigde ontwikkeling zorgen. In Bijlage 1 is een korte uiteenzetting opgenomen van de meest relevante en actuele ontwikkelingen.

11

Marktrisicoscenario

Projectrisico’s en -kansen

De parameters zoals nu opgenomen in de grondexploitatiebegrotingen, zijn

Op basis van de projectanalyses uit Deel B is sprake van ca. € 0,84 mln. aan

gebaseerd op een gemiddeld scenario van de Outlook Grondexploitaties 2026

gewogen projectrisico’- en € 0,19 mln. aan projectkansen. Het totale gewogen

van Metafoor (zie hoofdstuk 3). Voor de inschatting van de marktrisico’s wordt

risicoprofiel bedraagt € 1,35 mln nadelig en kan niet volledig worden gedekt uit

ook gebruik gemaakt van deze rapportage.

de lopende grondexploitaties.

In de markt-risicoanalyse gaan wij uit van de negatieve bandbreedte zoals

Totaal risicoprofiel

opgenomen in de Outlook. Daarin wordt ten opzichte van de huidige

Kostenstijging GWW 2026

3,5%

4,5%

Kostenstijging plankosten 2026

4,5%

5,5%

Risicoanalyse Projecrisico's Projectkansen Marktrisico's Totaal Callantsoog Denneweg -47.500 0 -3.680 -51.180 Schagen Lagedijk 0 0 -23.239 -23.239 Schagen Makado 0 0 0 0 Schagerbrug Dijkzicht 0 0 -6.074 -6.074 Tuitjenhorn Bogtmanweg -610.000 0 -323.055 -933.055 Warmenhuizen Remmerdel -128.449 0 -10.194 -138.643 Sint Maartensbrug -50.000 0 -5.901 -55.901 Warmenhuizen Dergmeerweg 0 190.000 -330.359 -140.359

Kostenstijging 2027-2028

3,0%

4,0%

Totaal

Opbrengstenstijging dure vrije sector 2026

6,5%

5,0%

Tabel 10. Projectrisico’s – en kansen MPG 2026

Opbrengstenstijging dure vrije sector 2027-2028

4,5%

3,0%

Opbrengstenstijging goedkoop/betaalbaar 2026:

3,5%

2,0%

Opbrengstenstijging goedkoop/betaalbaar 2027-2028:

2,5%

1,0%

Ten opzichte van de MPG 2025 is het totale risicoprofiel met ca. € 170.000

Opbrengstenstijging sociale huur 2026

3,0%

2,5%

toegenomen. Dit heeft er voor een deel mee te maken dat er een nieuwe

Opbrengstenstijging sociale huur 2027-2028

2,5%

1,5%

Opbrengstenstijging bedrijventerrein 2026

2,0%

1,0%

grondexploitatie is bijgekomen en er een grondexploitatie in omvang is

Opbrengstenstijging bedrijventerrein 2027-2028

2,0%

1,0%

parameters uitgegaan van een hogere kostenstijging t/m 2028, en een lagere opbrengstenstijging van de grondopbrengsten tot 2028. Dit betekent dat wij in de marktrisico-analyse de volgende marktscenario’s toepassen (tabel 9): Parameters

Grondexploitatie Marktrisico

Tabel 9. Marktrisicoscenario MPG 2026 Toepassing van deze scenario’s leidt tot een marktrisicoprofiel voor alle betrokken grondexploitaties samen van totaal ca. € 0,7 mln. nadelig. De resultaten van de grondexploitaties zijn gezamenlijk positief, wat betekent dat de marktrisico’s gedekt kunnen worden uit de lopende grondexploitaties.

-835.949

190.000

-702.502

-1.348.451

toegenomen (Dergmeerweg en herziening Bogtmanweg). Reserve grondexploitatie Met de reserve grondexploitatie dekken wij de de risico's af op de huidige grondexploitaties’. Ook de risico's van afwaarderingen en risico op afdracht van vennootschapsbelasting wordt door de reserve afgedekt. Tevens wordt de reserve als eerste aangesproken als het gaat om de dekking van de onrendabele top (het tekort) van nieuwe grondexploitaties.

12

Daarnaast is de reserve bedoeld om kosten in de initiatieffase van nieuwe

Een belangrijke kanttekening die hierbij wordt geplaatst, is dat de prognose

exploitaties te financieren en kan de raad besluiten nemen over specifieke

uitgaat van de huidige, vastgestelde grondexploitatieportefeuille.

onttrekkingen. De reserve wordt vooral gevuld door (tussentijdse) winstnemingen op grondexploitaties, vrijvallende verliesvoorzieningen en uit de verkoopopbrengsten van niet in exploitatie opgenomen gronden. Het is belangrijk dat de reserve grondexploitatie meerjarig van voldoende omvang is om de hiervoor benoemde risico’s en onttrekkingen te kunnen betalen. Deze meerjarige analyse wordt gedaan via de prognose reserve grondexploitatie. Hierin wordt ook rekening gehouden met onttrekkingen aan de reserve grondexploitatie. De reserve grondexploitatie heeft bij de jaarrekening 2026 een stand van € 8,52 mln (zie bijlage 2). Begrootte onttrekkingen en dotaties reserve grondexploitatie Een groot deel van de toekomstige ontwikkeling van de reserve grondexploitatie wordt bepaald door de besluiten die de raad heeft genomen. Prognose reserve grondexploitatie De prognose reserve grondexploitatie MPG 2026 (figuur 2) laat zien dat de

Figuur 2. Prognose reserve grondexploitatie MPG 2026

reserve (de brede blauwe balk) aan het eind van de looptijd voldoende is om het risicoprofiel van de grondexploitatieprojecten op te kunnen vangen (gele

Er wordt dus nog geen rekening gehouden met toevoeging van eventuele

lijn). Verwacht wordt dat bij de huidige grondexploitatieportefeuille er per 1-1-

nieuwe projecten met een mogelijk nadelig begroot resultaat, inclusief

2030 ca. € 8,9 mln. aan weerstandsvermogen resteert (zie ook bijlage 2). Op

bijbehorende risico’s. Daarnaast leidt de gemeentelijke woningbouwambitie,

basis van bovenstaande uitgangspunten wordt gesteld dat de gemeente

specifiek de ambities met betrekking tot voldoende betaalbare woningbouw,

voldoende weerstandsvermogen heeft om (geanalyseerde) tegenvallers en

tot uitdagingen om ontwikkelingen financieel uitvoerbaar te krijgen en te

risico’s op de huidige grondexploitatieportefeuille op te kunnen vangen.

houden.

13

6. Overig Vennootschapsbelasting Sinds 2016 zijn overheidsondernemingen mogelijk vennootschapsbelastingplichtig. Een extern bureau concludeerde in 2025 opnieuw dat de gemeente geen onderneming drijft voor de vpb, wat de Belastingdienst bevestigde. Toch moet jaarlijks worden getoetst of veranderingen dit beïnvloeden. Daarom wordt in de berekening van het weerstandsvermogen rekening gehouden met een mogelijk vpb-risico.

Stille reserve Stille reserves zijn de meerwaarden van activa die laag of tegen nul zijn gewaardeerd doch voor meer geld verkoopbaar zijn indien men dat zou willen. Stille reserves maken onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. Op het moment dat wij gronden verkopen maken deze geen onderdeel meer uit van de stille reserve en hebben daarmee een negatief effect op onze weerstandscapaciteit. Per 1-1-2026 is sprake van ca. 198.000 m2 aan grond in bezit van gemeente welke valt onder de stille reserve.

Grond als vast actief (MVA) Over grond als vaste materiële activa kan worden gesteld dat deze grond een vaste bestemming heeft en niet in een transformatieproces zit. Als een grondexploitatie wordt geopend waarin gronden worden ingebracht welke onderdeel uitmaken van de materiële vaste activa, dan wordt de boekwaarde daarvan onderdeel van de ‘Bouwgrond in exploitatie’, oftewel de grondexploitatie. Binnen de gemeente wordt momenteel gewerkt aan een MPV (Meerjaren Prognose Vastgoed). Een overzicht van MVA zal hierin worden opgenomen en niet langer in de MPG. Het MPG richt zich uitsluitend op de grondexploitaties.

14

Onderdeel B. Herziening grondexploitaties inclusief grondexploitatiebegrotingen 1. Callantsoog - Denneweg 1. Kerninformatie De grondexploitatie ‘Callantsoog Denneweg’ heeft betrekking op de locatie Denneweg -Duinroosweg te Callantsoog. Het project omvat de ontwikkeling van 5 grondgebonden sociale huurwoningen en 12 sociale huurappartementen, inclusief herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente voert hiertoe voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. Project Programma Vaststellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde

Denneweg 17 woningen (sociale huur) 14-05-2019 31-12-2027 € 16.000 positief

2. Plangebied

3. Voortgang De WNB vergunning is afgekeurd door de Raad van State, doordat er te veel stikstof wordt uitgestoten bij de realisatie. Er is een nieuwe aanvraag ingediend.

15

4.

Verschillen met MPG 2025

Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 15.645 voordelig op eindwaarde per 31-12-2029. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van de mpg 2025 € 10.858 nadelig. De wijziging in het saldo is het gevolg van indexatie van de kosten en opbrengsten en de nieuwe parameters. De opbrengstenstijging is lager geworden aangezien Denneweg uitsluitend uit sociale huur bestaat. Hiertegenover staat een verbetering ter hoogte van € 4.695 voordelig als gevolge van het toepassen van de parameters van 2026 op de resultaten van de MPG 2025. 5. Risico’s Het risisoprofiel van Denneweg is geraamd op ca. € 51.180 nadelig. Dit bestaat voor € 47.500 aan projectrisico’s en € 3.680 aan marktrisico’s conform het marktrisicoscenario MPG 2026. Mogelijk kan het plan niet worden gerealiseerd waardoor de boekwaarde niet wordt terugverdiend. Het (project-) risico hiervan bedraagt € 20.500 (€ 41.000 bij 50% kans van optreden). Daarnaast bestaat er het (project-) risico dat er meer parkeren en extra watercompensatie moet plaatsvinden, waardoor er meer kosten gemaakt moeten worden voor de inrichting van het openbaar gebied. Ook hiervoor bedraagd het projectrisico € 20.500 (€ 41.000 bij 50% kans van optreden). Verder zijn ook de kosten voor het juridische proces rondom het omgevingsplan ter hoogte van €6.500 als risico opgenomen.

16

2. Schagen - Lagedijk De Lus 1. Kerninformatie Het project omvat het revitaliseren van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk (het verbeteren van de wegenstructuur, het aanleggen van de Middenweg, de capaciteitsvergroting van de Langeloop Oost) en de uitbreiding van met circa 65.300 m2 netto uitgeefbaar bedrijventerrein (‘De Lus’). Project Programma Vaststellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde

Lagedijk de Lus Ca. 65.300 m2 bedrijventerrein 21-03-2017 31-12-2026 € 362.000 negatief

2. Plangebied

3. Voortgang In 2026 worden de werkzaamheden voor het woonrijp maken afgerond. Dit betreft uitsluitend nog de aanleg van groen. Er is een verkoopovereenkomst gesloten voor ca. 17.000 m2 grond langs de kanaalstrook. De resterende grond langs de kanaalstrook is intern gereserveerd door de gemeente voor herstructurering van het havengebied. Dit is vastgelegd in de omgevingsvisie stad Schagen 2040. De opbrengst van dit perceel is nog onzeker.

17

4. Verschillen met MPG 2025 Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 362.937 nadelig op eindwaarde per 31-12-2029. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van de MPG 2025 € 79.959 verslechterd. Dit wordt als volgt verklaard: • •

Meer kosten: € 41.000 nadelig. Dit wordt verklaard onvoorziene kosten voor de inrichting van groen en in mindere mate de verlaging van een uit te keren subsidie. Hiertegenover staat een meevaller op de realistie van de kosten voor de overige inrichting. Nieuwe parameters voor kosten- en opbrengstenstijging. Anders dan bij woningbouwlocaties hebben de nieuwe parameters voor kosten- en opbrengstenstijging voor een verslechtering van het resultaat gezorgd. De markt voor bedrijventerreinen is minder gespannen dan de woningmarkt. Tot vorig jaar werd voor elke grondexploitatie met dezelfde parameters gerekend. Dit jaar is ervoor gekozen te rekenen met apparte parameters voor Lagedijk De Lus.

5. Risico’s Het risisoprofiel van Lagedijk is geraamd op ca. € 23.239. Dit bestaat voor € 0 aan projectrisico’s en € 23.239 aan marktrisico’s conform de marktrisicoscenario MPG 2026.

18

3. Schagen - Makado 1. Kerninformatie Het projectgebied betreft de uitbreiding/opwaardering van het Makado winkelcentrum, de herinrichting/opwaardering van de Nieuwstraat, de Langestraat, de Schubertstraat, het pleintje tussen de Nieuwstraat en Langestraat en de kruising Nieuwstraat-Beethovenlaan. Project Programma Vaststellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde

Makado N.v.t. 28-06-2016 31-12-2026 € 2.002.000 negatief

2. Plangebied

3. Voortgang De laatste werkzaamheden in het openbaar gebied van Makado hebben in 2025 plaats gevonden. In 2026 resteerd nog een uitkering van een schadeclaim.

4. Verschillen met MPG 2025 Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 2.001.574 nadelig op eindwaarde per 31-12-2029. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van de MPG 2025 € 198.935 nadelig. Dit wordt als volgt verklaard: •

Meer kosten: € 131.000 nadelig. Het risico m.b.t. de saneringskosten is werkelijkheid geworden, waardoor de kosten voor het woonrijp maken duurder uit zijn gevallen. Daarnaast is het vorig jaar voorziene risico voor een schadeclaim ook deels werkelijkheid geworden, wat heeft gezorgd voor hogere kosten.

19

5. Risico’s De werkzaamheden in de openbare ruimte zijn afgerond en betaald. Het juridische proces is afgerond, waardoor hier voor Makado geen risico’s meer worden voorzien. Ook worden er geen marktrisico’s meer voorzien.

4. Schagerbrug – Dijkzicht 1. Kerninformatie Het project betreft de ontwikkeling van het voormalig B-Veld van voetbalvereniging Vesdo in Schagerbrug. De gronden worden als bouwrijpe kavels door de gemeente uitgegeven aan de CPO ‘Coöperatie B-veld te Schagerbrug U.A.’, aan de corporatie Wooncompagnie (voor sociale huurwoningen) en voor een deel aan een andere partij voor de duurdere koopwoningen. Het betreft in totaal 45 woningen waarvan 51% sociale woningbouw. Project Programma Vaststellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde

Dijkzicht 45 (51% sociaal) 21-06-2022 31-12-2026 € 187.000 positief

2. Plangebied

3. Voortgang De kavels voor het CPO en corporatie Wooncompagnie zijn in 2024 verkocht. Enkel de grond voor de tweekappers moet nog worden betaald, hiervoor is reeds een koopovereenkomst gesloten met de aannemer. Het woonrijp maken is in 2025 gestart en de laatste werkzaamheden zullen in 2027 worden afgerond.

20

4. Verschillen met MPG 2025 Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 186.538* voordelig op eindwaarde per 31-12-2029. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van de MPG 2025 € 15. 794 nadelig. Dit wordt als volgt verklaard: • •

Meer kosten: € 41.020 nadelig. Dit wordt met name veroorzaakt door de winstneming van € 88.000 nadelig. In mindere mate is de verlaging van het saldo ook het gevolg van advieskosten ten behoeve van het afwenden van het risico op compensatie van externe partijen (€ 14.000 nadelig). Hiertegenover staat een verbetering als gevolg van een herziening van de raming van de werkzaamheden aan de Piet Ottstraat. Stijging overige opbrengsten: €16.000 voordelig

*Bedrag is inclusief winstneming van € 88.000 Hiertegenover staat een verbetering ter hoogte van € 6.074 voordelig als gevolge van het toepassen van de parameters van 2026 op de resultaten van de MPG 2025.

5. Risico’s Voor Dijkzicht worden geen projectrisico’s meer voorzien. De marktrisico’s zijn conform het marktrisicoscenario MPG 2026 geraamd op € 6.074.

5. Tuitjenhorn – Bogtmanweg 1. Kerninformatie Het project omvat het ontwikkelen van de locatie Bogtmanweg te Tuitjenhorn. In het herziene woningbouwplan worden 128 woningen. Met de uitbreiding van het plangebied, die nu wordt onderzocht, kan het programma mogelijk uitgebreid worden met circa 20 tot 30 woningen. In deze grondexploitatie is gewerkt aan financiële optimalisatie waarbij is ingezet op uitbreiding van het plangebied, het wegnemen van aanwezige hinderzones, en daarmee een efficiënter grondgebruik. Verdere uitbreiding door middel van een tweede fase wordt momenteel nog onderzocht. Project Programma Vaststellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde

Bogtmanweg Ca. 128 Woningen Nog niet vastgesteld 31-12-2029 € 561.000 positief

21

2.

Plangebied

3. Voortgang Begin 2025 is er verder gewerkt aan de planaanpassingen en woningoptimalisatie en is een woningbouwprogramma vastgesteld. Op basis van dit woningbouwprogramma is een grondexploitatie opgesteld, welke in februari door de raad is vastgesteld. 4. Verschillen met MPG 2025 Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 561.215 positief op eindwaarde per 31-12-2029. Dit is nog op basis van het plangebied zonder uitbreiding. Het resultaat van de geactualiseerde begroting bedraagt, ten opzichte van de MPG 2025, € 1.204.351 voordelig. Dit verschil wordt op hoofdlijnen als volgt verklaard: • • •

Er heeft een volledige herziening van het woningbouwprogramma plaatsgevonden waarbij een groter programma is opgesteld. De residuele grondwaardes zijn geactualiseerd op basis van nieuwe V.O.N.-prijzen uit een recent uitgevoerde marktstudie. Dit resulteerd in hogere grondwaardes. De gemeente werkt samen met M3 architecten en projectontwikkeling en voorziet hierdoor een financieel voordeel in de grondprijzen, doordat deze partij werkt tegen vaste lage kosten.

Tegenover de verbetering aan de opbrengstenkant staan hogere kosten voor het bouw- en woonrijp maken, hogere plankosten en hogere kosten voor VTU als gevolg van de planuitbreiding. Daarnaast heeft een grondaankoop plaatsgevonden om deze uitbreiding mogelijk te maken. 5. Risico’s Het risicoprofiel van Bogtmanweg is geraamd op ca. € 933.055 nadelig. Dit bestaat voor ca. € 610.000 aan gewogen projectrisico’s en € 323.055 aan marktrisico’s. Er worden geen projectkansen voorzien. Belangrijke risico’s zijn het hoger uitvallen van de kosten voor de kunstwerken en het onvoldoende kunnen dekken van de kosten van de aanpassingen aan de duikers. Daarnaast bestaat de kans op tegenvallende opbrengsten. Een deel van deze mogelijk tegenvallende opbrengsten komt vanuit de samenwerking met M3. Uit deze samenwerking voorziet de gemeente een financieel voordeel in de grondopbrengsten. Als de gemeente, om wat voor reden dan ook, moet afzien van de samenwerking met M3 vervalt dit financieel voordeel. De samenwerkingsovereenkomst met M3 is inmiddels getekend en er

22

is bovendien niet op de didam publicatie gereageerd, waardoor de kans dat dit risico zich voordoet gering is. Ook bestaat er het risico op planschade en mogelijke bodemsanering.

6. Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) 1. Kerninformatie Het project Remmerdel (Landsheer) in Warmenhuizen ziet toe op de ontwikkeling van totaal 153 woningen, waarvan 40% in de sociale sector (sociale huur en goedkope koop). Het plangebied is ca. 6,8 ha. groot. De gemeente voert zelf de werkzaamheden uit om de grond geschikt te maken voor de bouw. Het uitgeefbare deel van de grond is in eigendom uitgegeven aan verschillende partijen waaronder (projectmatig) Zeeman Vastgoed (i.s.m. Wooncompagnie) en (individueel) diverse particulieren. Na de bouw wordt de openbare ruimte door de gemeente ingericht.

2.

Project Programma

Warmenhuizen Remmerdel 153 woningen

Vaststellingsdatum Verwachte einddatum

Vastgesteld 31-12-2026

Resultaat op eindwaarde

€ 1.817.000 positief

Plangebied

23

3. Voortgang Het bouwrijp maken is afgerond. Het woonrijp maken is voor +- 40% afgerond in 2025. Het resterende deel zal in 2026, 2027 en 2028 worden uitgevoerd. Alle projectmatig ontwikkelde gronden in het plangebied zijn uitgegeven. De 18 bouwkavels zijn volledig door de gemeente aan particulieren verkocht. 4.

Verschillen met MPG 2025

Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 1.816.902 positief op eindwaarde per 31-12-2029. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2025 € 872.117 nadelig. Dit nadelige verschil is uitsluitend het gevolg van de winstneming van € 2,475 mln. Waneer er geen rekening word gehouden met de winstneming is er sprake van een verbetering van het resultaat. Dit heeft de volgende oorzaken: •

De kosten vallen lager uit (€ 1,44 mln). Dit heeft de volgende redenen: 1. Dit is het gevolg van een gedetailleerdere raming voor het nog te realiseren groen. Deze herziening heeft ervoor gezorgd dat de nog te realiseren kosten lager zijn uitgevallen. 2. Door een gunstige aanbesteding vallen de kosten voor kunstwerken (bruggen)lager uit dan vorig jaar werd begroot. 3. Daarnaast wordt het 3 jarig onderhoud van het groen uit het onderhoudsbudget gedekt aangezien kosten voor onderhoud conform het BBV niet binnen de grondexploitatie horen te vallen. Dit resulteert in lagere kosten in de grondexploitatie. 4. Weinig tegenvallers op de uitgevoerde werkzaamheden.

Daarnaast is er sprake van een verbetering ter hoogte van €22.759 voordelig als gevolge van het toepassen van de parameters van 2026 op de resultaten van de MPG 2025. 5.

Risico’s

Het risicoprofiel voor Landsheer is geraamd op € 138.194. Dit bestaat voor € 128.449 aan projectrisico’s en € 10.194 aan marktrisico’s. De projectrisico’s komen voort uit een risico uit mogelijke compensatie voor omwonenden en planschadeclaims. Verder loopt er nog een planschadeclaim waarbij een aanzienlijk bedrag (zowel waardevermindering als jaarlijkse omzetderving) wordt geclaimd. Hiervoor is een bedrag van €128.449 geraamd.

24

7. De Brug (Sint Maartensbrug) 1. Kerninformatie Het project omvat het ontwikkelen van een woningbouwgebied met 26 sociale huurwoningen in Sint Maartenbrug. Project Programma Vaststellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde 2.

De Brug, Sint Maartensbrug 26 woningen 17-12-2024 31-12-2027 € 672.000 negatief

Plangebied

3. Voortgang In 2025 hebben er trillingsonderzoeken plaatsgevonden ten behoeve van het heien. Hieruit is gebleken dat het heien kan plaatsvinden zonder schade aan de omliggende bebouwing. Ook zijn de eerste werkzaamheden voor het bouwrijp maken gestart. In 2026 zal naar verwachting het bouwrijp maken verder worden afgerond en vindt de uitgifte van de kavels plaats. Het woonrijp maken zal medio 2026 van start gaan. In 2027 wordt het project afgerond. 4. Verschillen met MPG 2025 Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 672.135 nadelig op eindwaarde per 31-12-2029. Het verschil ten opzichte van vorig jaar is € 378.742 nadelig. Dit nadelige verschil wordt als volgt verklaard:

25

•

Meer kosten: € 382.000 nadelig. Deze stijging in de kosten komt voort uit een overschrijding op zowel de realisatie van de kosten voor bouwrijp maken als de Voorbereiding en Toezicht op Uitvoering (VTU). Deze extra kosten houden verband met grondstructuur in het pland die erg slecht is. De verwachting is dat de kosten ook komende jaren hoger zullen uitvallen. Om deze reden zijn de kostenramingen voor komende jaren ook naar boven bijgesteld.

5. Risico’s Het risicoprofiel van De Brug is geraamd op ca. € 55.901 nadelig. Dit bestaat voor € 50.000 aan projectrisico’s en bestaat voor € 5.901 aan marktrisico’s conform de marktrisicoscenario MPG 2026. Het voorbelasten moet nog plaatsvinden. Mogelijk dat de kosten hiervoor naar aanleiding van de van de bodemgesteldheid hoger worden.

26

8. Dergmeerweg (Warmenhuizen) 1. Kerninformatie Het project omvat het ontwikkelen van een woningbouwgebied met 81 woningen in diverse prijscategorieën en is in 2025 vastgesteld. De gemeente voert na vaststelling van de grondexploitatie zelf de werkzaamheden uit om de grond geschikt te maken ten behoeve van de bouwwerkzaamheden. Project Programma Vaststellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde 2.

Dergmeerweg Warmenhuizen 81 woningen 08-07-2025 31-12-2029 € 732.000 positief

Plangebied

3. Voortgang De grondexploitatie van Dergmeerweg is in 2025 vastgesteld. Het bouwrijp maken gaat in 2026 van start en zal naar verwachting in 2027 worden afgerond. Het woonrijp maken zal in 2028 worden gestart en naar verwachting in 2029 worden afgerond. 4.

Verschillen met MPG 2025

27

De grondexploitatie Dergmeerweg is in 2025 vastgesteld en was daarom nog niet opgenomen in het MPG 2025. Ten opzichte van de in 2025 vastgestelde grex is het resultaat verbeterd van € 348.000 naar € 731.791 voordelig op eindwaarde per 31-12-2029. Dit voordelige verschil kan als volgt worden verklaard: - De nieuwe parameters voor kosten- en opbrengstenstijging zorgen voor een verbetering van het resultaat (zie onderdeel A). - De opbrengst voor vrije sectorwoningen is herzien op basis van actuele marktinformatie. Dit resulteerd in € 296.000 hogere opbrengsten. - De definitieve planschade risicoanalyse is € 57.000 lager uitgevallen dan het concept welke ten grondslag lag aan de grex 2025. Tegenover de verbeteringen staat een verslechtering van € 82.000 nadelig als gevolg van een correctie in de berekening voor de kosten voor Voorbereiding & Toezicht. 5. Risico’s Het totale risicoprofiel voor Dergmeerweg bedraagt € 140.359 en bestaat voor € 0 uit projectrisico’s, € 190.000 uit projectkansen en € 330.359 aan marktrisico’s. In de voorbereidingsfase zijn al veel onderzoeken gedaan en is het plan al in gedetailleerde mate uitgewerkt waardoor er momenteel geen projectrisico’s zichtbaar zijn.

28

Bijlagen MPG 2026 Bijlage 1. Marktontwikkelingen Woningmarkt De Nederlandse woningmarkt laat in 2025 nog altijd prijsstijgingen zien, ondanks een toegenomen woningaanbod. In het derde kwartaal van 2025 steeg het aantal transacties met 19% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder, terwijl de gemiddelde transactieprijs toenam met 4,8%. Deze afvlakking van de prijsstijging komt deels door een verkoopgolf onder beleggers als gevolg van strengere huurregulering, waardoor meer huurwoningen te koop worden gezet (NVM, 2025b). De markt blijft ondanks deze toename krap en vanaf 2026 zal het aantal te koop komende huurwoningen weer afnemen, wat opnieuw tot meer schaarste leidt. In de gemeente Schagen, onderdeel van de regio Kop van Noord-Holland, is een vergelijkbare ontwikkeling zichtbaar. Het aantal transacties steeg er met 19,5% en de gemiddelde transactieprijs met 4,2% ten opzichte van het voorgaande jaar. De krapte-indicator daalde naar 2,0, wat betekent dat woningzoekenden gemiddeld slechts tussen twee woningen kunnen kiezen. De gemiddelde prijs per vierkante meter steeg met 9,5%, beduidend hoger dan het landelijke gemiddelde van 5,9% (NVM, 2025c). Voor de regio werd een stijging van minder dan 8 tot 9% in 2025 verwacht, waarna de stijging in 2026 afvlakt tot minder dan 4%, in lijn met de landelijke prognose van 4,8%.

Voor 2027 wordt landelijk een stijging van 5,5% voorzien (Rabobank, 2025a). De nieuwbouwmarkt vertoont tekenen van stabilisatie, maar het aantal bouwvergunningen daalde van 18.100 in 2024 naar 14.700 in 2025. Wel bevatten projecten steeds meer woningen: in 2025 gemiddeld 26 per project, het hoogste aantal sinds de start van de registratie. Het aandeel appartementen in nieuwbouwprojecten ligt op 62%. De bouwtijden lopen echter verder op, waardoor kopers vaak meerdere jaren moeten wachten op oplevering (NVM, 2025b). Bedrijfsruimtemarkt De markt voor bedrijfsruimte blijft stabiel ondanks internationale onzekerheid, netcongestie en strengere milieuregels. Het aanbod steeg in 2025 met 19% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de opname in 2024 nog een record bereikte. Logistiek vastgoed en kleine bedrijfsruimtes zijn vooral populair door de groei van e-commerce, maar er zijn knelpunten, zoals een tekort aan bouwgrond en geschikte bedrijfsverzamelgebouwen. Door aanhoudende netcongestie lopen bedrijven soms jaren vertraging op bij het verkrijgen van een stroomaansluiting. In West-Nederland leidt schaarste tot stijgende prijzen en worden bedrijven uit steden als Haarlem verdrongen naar gemeenten als Haarlemmermeer en Amsterdam.

In Noord-Holland nam de opname van bedrijfsruimte slechts met 6% af, en steeg het aanbod opnieuw, in tegenstelling tot steden waar de vraag hoog blijft zoals Haarlemmermeer en Amsterdam (NVM, 2025a).

29

Bouwkosten De bouwkosten voor woningbouw stegen in het afgelopen jaar met 3,74%, voornamelijk door hogere personeelskosten. Materiaalkosten blijven licht stijgen, al verschilt dit sterk per regio en materiaalsoort. De prijsontwikkeling is in grote lijnen vergelijkbaar tussen regio’s (BDB, 2025; Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling, 2025). GWW-kosten De GWW-kosten (grond-, weg- en waterbouw) laten een vergelijkbare trend zien. Tussen oktober 2024 en oktober 2025 steeg de BDB-kostenindex met 3,7%. Na een kleine krimp in de infrasector in 2024 wordt voor 2025 een groei van 3% verwacht en voor 2026 een groei van 2%. Toch belemmeren factoren zoals stikstofproblematiek, personeelstekorten en de stillegging van grote projecten door het demissionaire kabinet een sterkere groei. Op de lange termijn neemt de vraag naar GWW-ontwikkeling juist toe door verouderde infrastructuur, de energietransitie en klimaatgerelateerde wateropgaven. Voor 2026 wordt een gematigde groei van 1% voorspeld (ING, 2025a; ING, 2025b). Plankosten De ontwikkeling van plankosten hangt nauw samen met loonontwikkelingen bij gemeenten. In 2025 stegen de lonen eerst met 2% in april en vervolgens met 1,85% in oktober. De cao loopt tot maart 2027.

Binnen de gemeente Schagen drukken momenteel vooral de kosten van externe medewerkers op de grondexploitaties, en deze bewegen mee met marktontwikkelingen en de aanhoudend hoge inflatie in de dienstensector (VNG, 2025; Rabobank, 2025b). Begin 2026 is een voorstel gedaan voor het doorbelasten van interne plankosten via een normatieve plankostenscan, waarbij interne uren worden toegerekend aan grondexploitaties op basis van uurtarieven en berekende inzet. Inflatie Tot slot staat de inflatie per oktober 2025 op 3,1%, iets lager dan de 3,3% in september. De daling wordt veroorzaakt door onder meer kledingprijzen en gasprijzen. Vooruitzichten geven aan dat energie-inflatie hoog blijft door verhoogde brandstofprijzen, maar enigszins wordt gedempt door lagere olie- en gasprijzen. Voedselprijzen stijgen licht terwijl supermarktprijzen stabiel blijven. De kerninflatie daalt in 2026 slechts beperkt en de inflatie in de dienstensector blijft hoog met een verwachte 4,2% (CBS, 2025a; Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling, 2025).

30

Bijlage 2. Stand reserve 31-12-2025 (linkertabel) en dotaties en onttrekkingen reserve grondexploitaties meerjarig (rechtertabel) Bedragen x € 1.000,(A) Stand reserve per 31-12-2024

6.378.519

Vermeerdering Opbrengsten vanuit verkopen vastgoed / afgesloten grex Winstneming Landsheer Winstneming Schagerburg Dijkzicht Verlaging voorziening Bogtmanweg (B) Totaal vermeerderingen

302.484 2.475.357 87.671 643.136 3.508.648

Vermindering Toevoeging voorziening Lagedijk De Brug toevoeing voorziening Uitgaven vastgoed en projecten op orde /kernenbeleid Verhoing van voorziening Makado Structurele onttrekking tbv capaciteit woningbouw Overige uitgaven (C) Totaal verminderingen Stand reserve grondexploitatie per 31-12-2025 (A+B-C)

96.528 378.615 184.498 131.712 493.000 83.759 1.368.111 8.519.055

31