MPG 2022 definitief

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2022 Gemeente Schagen

1

1. Kerncijfers en conclusie De MPG verschaft de gemeenteraad inzicht in de actuele gemeentelijke grondexploitatieportefeuille op het gebied van financiën, programma en weerstandsvermogen. Via de MPG stelt de raad opnieuw de grondexploitatiekaders inclusief grondexploitatiebegrotingen vast. Onderstaand figuur geeft een samenvattend beeld van de belangrijkste uitkomsten van de MPG 2022 en de verschillen ten opzichte van de MPG 2021. De belangrijkste wijzigingen in het MPG worden veroorzaakt door de vaststelling van 5 nieuwe grondexploitaties in 2021 en 2022. Dit heeft zowel een positief effect op het begroot financieel eindresultaat als op het bouwprogramma en weerstandsvermogen (vanwege hogere begrote winstnemingen). Op basis van een nieuwe analyse van het weerstandsvermogen wordt geconcludeerd dat de risicobuffer voor grondexploitaties, zijnde de reserve grondexploitatie, meerjarig van voldoende omvang is om risico’s en begrote onttrekkingen meerjarig te kunnen dekken. De ‘begrote ruimte’ in het weerstandsvermogen is bepaald op ca. € 2,8 mln. (op einde prognose reserve grondexploitatie). Geadviseerd wordt om behoedzaam om te gaan met (verdere)onttrekkingen uit de reserve. De reserve is niet alleen een risicobuffer maar dient ook ter dekking van nieuwe grondexploitaties met een nadelig saldo.

Vanwege de gemeentelijke woningbouwambities inclusief doelstellingen voor goedkope en sociale woningbouw, in combinatie met onzekere marktontwikkelingen, zullen (vliegwiel) middelen en risicobuffers nodig zijn om toekomstige ontwikkelingen mogelijk te kunnen maken.

2

2. Inleiding en doelstelling Met dit Meerjarenprognose Grondexploitaties 2022 (MPG 2022) wordt uitvoering gegeven aan de wettelijke richtlijnen om minimaal één keer in het jaar een integrale herziening van de gemeentelijke grondexploitaties ter besluitvorming aan de raad voor te leggen. De gemeenteraad stelt hiermee de geactualiseerde grondexploitatiekaders vast. De grondexploitaties zijn hierbij geactualiseerd tot 1 juni 2022. De MPG verschaft de gemeenteraad tevens inzicht in de totale grondexploitatieportefeuille: welke ontwikkelingen zijn er geweest op de portefeuille, wat zijn de belangrijkste financiële kenmerken, wat zijn de financiële ontwikkelingen en verschillen ten opzichte van de MPG van vorig jaar? Etc. Tot slot wordt via de MPG inzichtelijk gemaakt hoe het is gesteld met het weerstandsvermogen voor de gemeentelijke grondexploitaties. Dit houdt in dat het risicoprofiel op de grondexploitaties wordt geconfronteerd met de meerjarige ontwikkeling van de reserve grondexploitatie. De reserve moet voor langere termijn voldoende van omvang zijn om toekomstige financiële tegenslagen op te kunnen vangen. De herziene grondexploitaties, inclusief een nieuwe prognose van de reserve grondexploitatie, dienen als input of afwegingskader voor de programmabegroting 2023 (paragraaf grondbeleid).

Bij de jaarrekening 2022 wordt verantwoord over het voorgaande jaar (paragraaf grondbeleid).

Opbouw MPG 2022 Dit rapport bestaat uit twee delen (figuur 1). Het eerste deel A betreft een optelling van alle herziene grondexploitaties en geeft inzicht op totaal portefeuilleniveau. Voordat wordt ingegaan op de technische aspecten, bevat dit deel een algemene introductie over grondbeleid en grondexploitaties. Deel B vormt de onderbouwing van deel A. Hierin zijn de grondexploitatiecomplexen inclusief grondexploitatiebegroting en risicoanalyses opgenomen. Per grondexploitatie wordt uitgelegd welke inhoudelijke en financiële wijzigingen zijn of worden doorgevoerd.

Deel A: Totale grondexploitatieportefeuille en weerstandsvermogen

Deel B Herziening Grondexploitatie 1

Herziening Grondexploitatie 2

Etc.

Figuur 1. Opbouw MPG 2022

3

3. Achtergrond Grondbeleid en grondexploitaties Via het grondbeleid geeft de gemeente aan hoe zij via de inzet van gronden binnen de gemeentegrenzen, sturing willen geven aan de realisatie van haar ruimtelijke doelstellingen. Er zijn verschillende vormen van grondbeleid en daarbinnen weer verschillende ontwikkel- en samenwerkingsvormen. Elke vorm van grondbeleid heeft andere sturingsmogelijkheden, bepaalde voor- en nadelen, vraagt om andere voorwaarden en leidt tot andere verantwoordelijkheden, zowel vanuit de gemeente gezien als vanuit een ontwikkelende partij. De gemeente Schagen kiest er voor om met betrekking tot het grondbeleid zo dicht mogelijk te blijven bij de boekhoudkundige indeling van de commissies BBV1 en BADO2. Dit vormt namelijk een heldere basis voor de gemeentelijke bedrijfsvoering. De BBV en BADO spreken over aparte verslaggevingsregels voor 3 vormen van grondbeleid: -

Faciliterend grondbeleid. Actief grondbeleid. Juridische entiteiten (Publiek-private Samenwerking).

1 Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten.

Faciliterend grondbeleid. Faciliteren betekent ‘ondersteuning bieden’ of ‘vergemakkelijken’. De gemeente ondersteunt een ontwikkelende partij (particulier, professioneel) in meer of mindere mate in de totstandkoming en uitvoering van het ruimtelijke plan. De gemeente stuurt hoofdzakelijk via haar publiekrechtelijke kaders en indien mogelijk via het sluiten van een anterieure overeenkomst. De grondexploitatie wordt voor eigen rekening en risico uitgevoerd door de ontwikkelende partij(en) op haar eigen grond. Er wordt daarom ook wel gesproken van een ‘private ontwikkeling’ of ‘particuliere grondexploitatie’. Actief grondbeleid. De gemeente voert voor eigen rekening en risico de grondexploitatie, inclusief het opstellen van het ruimtelijk plan, civieltechnische voorbereiding- en uitvoering (bouw- en woonrijpmaken) en gronduitgifte. De gemeente sluit koop- of realisatieovereenkomsten voor de verkoop van haar gronden. Er wordt dan gesproken over ‘publieke ontwikkeling of ‘gemeentelijke grondexploitatie’. Projecten waarbij sprake is van verkoop gemeentelijke gronden, maar waarbij de gronden níet door de gemeente worden bouwrijp gemaakt, zijn géén gemeentelijke grondexploitaties en worden dan ook niet als zodanig ter besluitvorming voorgelegd. Voorbeelden van gronden in verkoop zijn de Bladstraat Tuitjenhorn en de Jozef Israëlstraat Schagen.

Deze gronden vallen technisch gezien onder faciliterend grondbeleid. Publiek-private Samenwerking of Publiek-publieke Samenwerking (PPS). De gemeente voert in samenwerking met derden, via een aparte juridische entiteit zoals een grondexploitatiemaatschappij, de grondexploitatie. De taken, risico’s en resultaten worden verdeeld onder de samenwerkingspartijen. In Schagen zijn momenteel geen PPSen op grondexploitatie.

2 Bedrijfsvoering en Auditing Decentrale Overheden

4

MPG en Grondbeleid De gemeenteraad heeft de kaderstellende en controlerende functie ten aanzien van het grondbeleid en dus ook de daarbij behorende begrotingen en verantwoordingen. De MPG brengt voor onze gemeentelijke grondexploitaties, de begrotingen apart inzichtelijk (figuur 2). Deze insteek heeft 3 belangrijke achtergronden: -

-

-

Artikel 16 van de BBV stelt specifieke eisen omtrent de verslaggeving en verantwoording via de ‘paragraaf grondbeleid’ van de programmabegroting en jaarrekening. De nadruk ligt hierbij op het geven van een juiste waardering van gemeentelijke grondexploitaties. De financiële belangen en risicopositie op gemeentelijke grondexploitaties is in het algemeen veel hoger dan bij faciliterend grondbeleid en vereist een stevigere begroting en verantwoording in het kader van het gemeentelijke weerstandsvermogen. Vanwege fiscaal noodzakelijke afbakening in het kader van vennootschapsbelasting moeten de faciliterende grondexploitaties in verslaggeving worden afgezonderd van de bouwgronden in exploitatie.

Grondbeleid

Faciliterend grondbeleid

Particuliere grondexploitatie

Privaat spoor: Anterieure overeenkomst

PPS (momenteel niet aan de orde)

Gezamenlijke grondexploitatie

Publiek spoor: Exploitatieplan (momenteel niet aan de orde)

Actief grondbeleid

Gemeentelijke grondexploitatie

MPG Schagen

Figuur 2. MPG Schagen en focus op gemeentelijke grondexploitatie

5

Wat is een grondexploitatie? Een grondexploitatie is de eerste van verschillende en opeenvolgende exploitatiefasen in een nieuwbouwontwikkeling: 1. Grondexploitatie: de grond fysiek/fiscaal en planologisch geschikt maken voor de bouw van nieuwe opstallen en eventueel de inrichting van de openbare ruimte; 2. Bouwexploitatie: de bouw van nieuwe opstallen; 3. Vastgoedexploitatie: het beheer en exploitatie (verkoop, verhuur, etc.) van nieuwe opstallen; 4. Beheer openbare ruimte. *Alle fasen integraal wordt gedefinieerd als een ‘gebiedsexploitatie’. Voor een goed begrip over de werking van een grondexploitatie is dit inzicht van belang: via een grondexploitatie worden werken en werkzaamheden verricht om te komen tot het eindproduct, te weten bouwrijpe grond. Bouwrijpe grond vormt vervolgens de basis voor de volgende exploitatiefase van ontwikkeling: de bouwexploitatie. De werken en werkzaamheden om te komen tot bouwrijpe grond (en meestal inrichting van openbare ruimte) zijn kosten voor een grondexploitatie. De overdracht van bouwrijpe gronden naar de fase van bouwexploitatie zijn opbrengsten voor de grondexploitatie (en kosten voor de bouwexploitatie). Het begrip ‘grondexploitatie’ staat los van wie de grondexploitatie daadwerkelijk voert. Het begrip heeft ten eerste betrekking op specifieke werkzaamheden binnen de bouwkolom.

Wat is een gemeentelijke grondexploitatie? Hiervoor is aangegeven dat een grondexploitatie een fase is binnen een ruimtelijke ontwikkeling. Zowel een particulier/ontwikkelaar als de gemeente kan in principe de grondexploitatie voeren (zie ook: faciliterend grondbeleid vs actief grondbeleid). Of de gemeente daadwerkelijk de grondexploitatie zelf wil voeren is afhankelijk van verschillende factoren, zoals: - Ambities m.b.t. het realiseren van haar ruimtelijke doelstellingen en de wens tot sturing hierop (en wat is het alternatief als de gemeente niét de grondexploitatie voert). - Keuzes vanuit haar grondbeleid. - Risico’s en weerstandsvermogen. - Potentieel rendement. - Afspraken met betrokken partijen (bijv. prestatieafspraken) - Etc. Ook is het de vraag of de gemeente de grondexploitatie wel zelf kan voeren. De belangrijkste voorwaarde om als gemeente zelf een grondexploitatie te kunnen voeren is grondeigendom. Zonder grondeigendom of zonder een haalbaar voornemen om grond in eigendom te krijgen, kan geen sprake zijn van een gemeentelijke grondexploitatie. Hoewel de gemeente vanuit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) beschikt over diverse instrumenten om grond in eigendom te krijgen, is het – naast financieel mogelijkheden - niet altijd mogelijk om grond in eigendom kan krijgen. Bijvoorbeeld vanuit het recht op zelfrealisatie.

Indien na afwegingen een voornemen bestaat om als gemeente een grondexploitatie te voeren, dan is de gemeente vervolgens gehouden aan diverse regels. Het belangrijkste bedrijfsvoeringskader voor grondexploitaties is het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (‘BBV’). Het BBV heeft tot doel dat bij alle gemeenten op eenzelfde, transparante manier wordt omgegaan rondom begroten en verantwoorden. Voor grondbeleid en grondexploitaties in bijzonder, zijn specifieke richtlijnen vastgelegd in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (Commissie BBV, 2019). 6

De Commissie BBV heeft hierin heldere definities opgesteld over wat een grondexploitatie is, wat er wel en niet op de gronden mag worden geboekt, wanneer winst mag/moet worden genomen, hoe de raad wordt geïnformeerd en wanneer, etcetera. Bij het opstellen van nieuwe grondexploitaties en bij verantwoording hierover, sluiten wij aan op deze richtlijnen. In de richtlijnen spelen 3 begrippen een hoofdrol: 





Bouwgrond in exploitatie (BIE). Die gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor door de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld. Feitelijk betreffen bouwgronden in exploitatie díe gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Grondexploitatiecomplex (grondexploitatie of grex). Een grondexploitatiecomplex is een ruimtelijk plan, voorzien van een financiële vertaling. Het grondexploitatiecomplex bevat de grondexploitatieopzet met daarin in elk geval opgenomen (a) een kaart van het grondexploitatiecomplex, (b) een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes, de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiecomplex, en (c) een grondexploitatiebegroting. Grondexploitatiebegroting (begroting). De financiële vertaling van een grondexploitatiecomplex, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.

Als de gemeenteraad besluit om een grondexploitatie te openen, dan betekent dit dat alle kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van de grondexploitatie doorlopend worden geboekt op de betreffende bouwgrond in exploitatie (voorraadpositie bij onderhanden werk op de balans).

Belangrijkste kenmerken grondexploitaties gemeente Schagen De grondexploitaties van de gemeente Schagen volgen het BBV en bestaan daarom altijd uit drie hoofdonderdelen: 1. een ruimtelijk deel, waarin wordt aangegeven wat het plangebied is en wat er (naar verwachting) wordt gebouwd en welke voorzieningen de gemeente wanneer oplevert (ruimtegebruik, werken en werkzaamheden, planning); 2. een financieel deel (‘grondexploitatiebegroting’), waarin de te verwachten kosten en opbrengsten, gefaseerd over de looptijd van het project, zijn aangegeven. Dit resulteert in een plansaldo. 3. en een risicoanalyse. Uitgangspunt is dat de geanalyseerde risico’s moeten kunnen worden afgedekt door de ‘reserve grondexploitaties’. De gemeentelijke grondexploitaties worden via het MPG jaarlijks op bovenstaande 3 onderdelen geactualiseerd (‘herzien’). De gemeenteraad stelt hiermee opnieuw deze grondexploitatiekaders vast.

Ruimtelijk plan

Grondexploitatie(complex)

Werken en werkzaamheden

Begroting

Planning

Risicoanalyse

Kosten en opbrengsten worden geboekt

BIE Figuur 3: Hoofdonderdelen van een grondexploitatie(complex) en samenhang met BIE

7

Hoe moet ik een grondexploitatiebegroting lezen? Een begroting is het huishoudboekje van de grondexploitatie. Voor de verwachte kosten en opbrengsten worden aannames gebruikt ten aanzien van de planning, verwachte verkoopprijzen, geraamde kosten, verwachte rentelasten en plankosten etc. Gaandeweg worden deze ramingen vervangen door daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. Een grondexploitatiebegroting bestaat uit: -

-

Grondexploitatiekosten: o.a. onderzoeken, grondaankoop, bodemsanering en sloop, grondverwerking, aanleg kabels en leidingen, inrichting openbare ruimte, plankosten3 (opstellen bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, ontwerp en engineering), tijdelijk beheer. Faseringskosten: rente en inflatie. Voor onze grondexploitaties4 hanteren wij in deze MPG 2022 een 2% kostenstijging en 1% opbrengstenstijging. Grondopbrengsten: De uitgifte of inbreng van bouwrijpe gronden. Overige opbrengsten: o.a. subsidies, bijdragen van derden. Resultaat (plansaldo): de optelling van bovenstaande kosten en opbrengsten, gefaseerd over meerdere jaren, leidt tot een resultaat op eindwaarde. Dit resultaat kan negatief zijn, neutraal of positief.

Indien het begroot eindresultaat nadelig is, dient vanuit het voorzichtigheidsbeginsel direct een verliesvoorziening te worden getroffen voor dit resultaat. Bij een voordelig resultaat is sprake van ‘winst’. Winst moet worden genomen als er voldoende zekerheid bestaat over de winst. Bij grotere plannen betekent dit dat er tussentijds winst wordt genomen.

Hoe worden de kosten bepaald? Bij het opstellen van de grondexploitatiebegroting wordt ten eerste gekeken naar het ruimtelijk plan en het ruimtegebruik. Hoe groot is het plangebied, welk bouwprogramma is van toepassing, welke gronden worden (her)ingericht en welke niet, wat is de kwaliteit van de investeringen, etc. Dit vormt de onderbouwing van verschillende ramingen. In de meeste gevallen wordt een ingenieursbureau ingeschakeld om een specifieke raming te maken van de te verwachten werkzaamheden en kosten. Voor gronden die gemeentelijk eigendom zijn wordt gekeken of er een boekwaarde op zit. De hoogte van kosten moet altijd worden bezien in samenhang met de risico’s. Als verwacht wordt dat er een risico is met een hoge kans van optreden, dan verwerken wij dit risico (gedeeltelijk) in de grondexploitatiebegroting. Hoe worden grondopbrengsten bepaald? De gemeentelijke grondexploitatie levert bouwrijpe kavels als eindproduct. Uitgifte van deze gronden dient als (gedeeltelijke) dekking voor de grondexploitatiekosten. De bouwrijpe grond heeft een bepaalde waarde. Bij het opstellen van de begroting wordt een inschatting gemaakt van deze grondwaarde. De wijze van waardering vindt op verschillende manieren plaats. Wij gebruiken de gemeentelijke grondprijzenbrief als basis voor de waarderingsmethoden. Zo is bij sociale huur sprake van vaste grondprijzen (cf.

prestatieafspraken) en wordt voor vrije sector woningbouw (inclusief goedkope koopwoningen) normaal gesproken een residuele grondwaardeberekening toegepast.

3 In de gemeente Schagen worden de ambtelijke interne uren bekostigd uit de algemene

4 Elke jaar wordt dit via het MPG aangepast. De afgelopen waren de percentages

middelen / reguliere exploitatie. Externe uren (facturering) worden wel bekostigd uit de grondexploitatie.

kostenstijging en opbrengstenstijging beiden 0%.

8

Uiteindelijk worden de geraamde opbrengsten vervangen door daadwerkelijke opbrengsten die worden vastgelegd in een koopovereenkomst. De gemeente geeft haar gronden uit binnen de kaders van haar grondbeleid, grondprijsbeleid en verkoopbeleid waarbij marktconforme prijzen het uitgangspunt zijn. Bij de uitgifte van bouwrijpe grond hanteren wij een marktconforme prijs, die bij voorkeur via een tender totstandkomt: hierbij wordt een tender opengesteld voor een ieder die daar op wil inschrijven. Als de omstandigheden het noodzakelijk maken, bijvoorbeeld bij een CPO-ontwikkeling, bepalen wij de grondprijs door een onafhankelijke taxatie op te laten stellen door een erkend taxateur. Wat gebeurt er als risico’s optreden? Er zijn verschillende onzekerheden en risico’s die het begrote financiële eindresultaat van de grondexploitatie bemoeilijken. Dat kunnen zowel fysieke zaken zijn (welke ingrepen en investeringen zijn exact nodig, wat zit er in de ondergrond, etc.), als marktomstandigheden (wat wordt de ontwikkeling op de huizenmarkt, wat doet de inflatie) en onderhandeling en aanbestedingseffecten (concurrentie). Hoe goed de ramingen en onderzoeken ook zijn, de daadwerkelijk te maken kosten en opbrengsten zullen vrijwel altijd afwijken van hetgeen vooraf is begroot.

Onvoorziene omstandigheden zullen zich altijd voordoen en vooraf gemaakte keuzes of aannames worden altijd nader uitgewerkt of herzien. Op hoofdlijnen zijn er 4 mogelijke effecten op het resultaat vanwege wijzigingen in de begroting: -

Verslechtering van een voordelig resultaat: de te verwachten winstneming wordt lager. Geen direct effect op de reserve grondexploitatie, wel direct effect op weerstandsvermogen. Verbetering van een voordelig resultaat. De te verwachten winstneming wordt hoger. Geen direct effect op de reserve, wel direct effect op weerstandsvermogen. Verslechtering van een nadelig resultaat: de verliesvoorziening moet worden opgehoogd. Er vindt een overheveling plaats van de reserve grondexploitatie aan de verliesvoorziening.

-

Verbetering van een nadelig resultaat: de verliesvoorziening kan worden verlaagd. Er vindt een onttrekking uit de verliesvoorziening aan de reserve grondexploitatie.

Het is wenselijk dat de begroting en daarmee het begrote eindresultaat niet voor grote verrassingen komt te staan. In eerste instantie wordt dit gedaan door het hanteren van goede ramingen en onderbouwingen. Ten tweede moet duidelijk zijn welke uitgangspunten zijn gehanteerd, en welke risico’s/kansen er kunnen optreden en die een mogelijk effect hebben op het eindresultaat. Dit wordt via een risicoanalyse in beeld gebracht. De gemeente Schagen hanteert het principe van de Monte Carlo-analyse. Hierbij wordt een inschatting gemaakt van het financieel effect van het risico, en de kans van optreden van dit risico. Samen vormt dit een impact van het risico. Hoe dekken wij de risico’s op onze grondexploitaties? Om financiële risico’s op te kunnen vangen heeft de gemeente Schagen een ‘reserve grondexploitatie’. De reserve dient ook als dekkingsbron voor nieuwe projecten met een nadelig resultaat en ter dekking van specifieke kosten zoals zijn vastgesteld door de raad. De reserve wordt primair gevoed door winsten op de grondexploitaties. Daarnaast wordt zij gedeeltelijk gevoed door winsten uit verkopen van gronden, niet zijnde grondexploitaties. Het uitgangspunt in het MPG is dat de reserve meerjarig van voldoende omvang zijn om risico’s, onrendabele toppen en begrotingsverplichtingen meerjarig op te kunnen vangen. In hoofdstuk 8 wordt hier nader op ingegaan.

Wanneer nemen wij winst? De winstneming komt ten gunste aan de reserve grondexploitatie. Voor de tussentijdse winstneming geldt de 'percentage of completion' methode (POC); oftewel de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Bij de bepaling van de winstneming is vanuit het voorzichtigheidsprincipe rekening gehouden met project specifieke risico's, zoals deze zijn verwoord in de MPG. De marktrisico's zoals genoemd in de MPG worden conform BBV niet meegenomen in de bepaling van de winstneming. 9

4. Algemeen: portefeuille Welke grondexploitaties zitten in de portefeuille? De MPG heeft betrekking op alle door de raad vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties. Per heden maken de volgende 10 grondexploitaties onderdeel uit van de portefeuille: Vastgestelde grondexploitaties 1

Callantsoog Denneweg (2019)

2

Groote Keeten Boskerpark (2017)

3

Kleine Flexibele Woonvormen locatie Oudesluis (2022)

4

Kleine Flexibele Woonvormen locatie Schagen (2022)

5

Schagen Lagedijk de Lus (< 2014)

6

Schagen Makado (2017))

7

Schagerbrug Dijkzicht (2022)

8

Sint Maartensbrug naast Brede School (2015)

9

Tuitjenhorn Bogtmanweg (2022)

10

Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer, 2021)

Tabel 1. Grondexploitatieportefeuille MPG 2022

Wat is er de afgelopen jaar veranderd in de opbouw van de portefeuille? De grondexploitatieportefeuille verandert zowel door de toevoeging van nieuwe projecten als het afsluiten van afgeronde projecten. Bij de MPG 2021 waren 7 grondexploitaties operationeel. Nu zijn dat er 10. Ten opzichte van de MPG 2021 zijn 2 projecten bij jaarrekening 2021 financieel afgesloten en 5 projecten gedurende het afgelopen jaar operationeel geworden (tabel 2).

Ontwikkeling Afgesloten grondexploitaties jaarrekening 2021 Schagen Regioplein. Warmenhuizen centrum fase 2. Nieuwe grondexploitaties Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer). Kleine flexibele woonvormen locatie Oudesluis. Kleine flexibele woonvormen locatie Schagen. Schagerbrug Dijkzicht (vml. B-velden). Tuitjenhorn Bogtmanweg. Tabel 2. Ontwikkelingen op de portefeuille 2021-2022

Wat is het eindresultaat van de afgesloten grondexploitaties? Het eindresultaat van de twee afgesloten projecten is als winstneming geboekt op de BIE en vervolgens ten gunste gekomen aan de reserve grondexploitatie: Schagen Regioplein:  Verwacht eindresultaat bij vaststelling grex 2019: € 6.000 voordelig.  Daadwerkelijk eindresultaat 2021: € 41.000 voordelig (inclusief nagekomen kostenpost 2022). Warmenhuizen Centrum fase 2:  Verwacht eindresultaat bij vaststelling grex 2017: € 629.000 voordelig.  Daadwerkelijk eindresultaat 2021: € 835.000 voordelig. De tussentijdse ontwikkelingen op het resultaat in de afgelopen jaren zijn verantwoord via de voorgaande MPG’s en voormalig voortgangsrapportages.

10

Welke nieuwe grondexploitaties worden verwacht? Een grondexploitatie is in voorbereiding zodra het college een projectopdracht voor het project heeft vastgesteld. Op dit moment zijn er 3 gemeentelijke grondexploitaties in voorbereiding: Schagen Centrumontwikkeling Waldervaart, Flexibele kleine woonvormen locatie Sint Maartensbrug en Warmenhuizen Dergmeerweg. Daarnaast zijn er in de gemeente diverse ontwikkelingen gaande die van (grote) invloed kunnen zijn op de toekomstige grondexploitatieportefeuille. De gemeentelijke ambitie op het gebied van woningbouw betekent dat een deel van de hiervoor benodigde ontwikkeling hoogstwaarschijnlijk op gemeentelijke gronden zal gaan plaatsvinden. Hoewel gemeentelijke grondeigendom niet automatisch betekent dat de gemeente zelf de grondexploitatie voert, is het aannemelijk dat grondexploitaties als instrument worden ingezet. Ook is het onzeker welke effecten de vaststelling van de Wet voorkeursrecht gemeente op Schagen-Oost zal hebben op gemeentelijke grondpositie.

Wat is de stand van het voorbereidingskrediet? Voor het kunnen voorbereidingen van nieuwe grondexploitaties heeft de raad een jaarlijks voorbereidingskrediet in het leven geroepen van € 100.000. Hieruit worden tijdelijk kosten geboekt, zoals bestemmingsplankosten en onderzoeken. Als een grondexploitatie uiteindelijk door de raad wordt vastgesteld, dan worden de voorbereidingskosten overgeboekt naar de nieuwe grondexploitatie. Als een grondexploitatie toch niet (tijdig) wordt vastgesteld, dan komen de gemaakte kosten ten laste van de reserve grondexploitatie. Bij jaarrekening 2021 is de laatste stand van de grondexploitaties in voorbereiding opgenomen. Vanwege de vaststelling van grondexploitaties in juni 2022, zijn deze voorbereidingskosten overgeboekt naar de betreffende bouwgrond in exploitatie. Er resteren momenteel 3 grondexploitaties in voorbereiding waarvoor de volgende voorbereidingskosten zijn gemaakt (tabel 3): Omschrijving

Bedrag

Centrumontwikkeling Waldervaart

€

140.540

Flexibele kleine woonvormen Locatie Sint Maartensbrug

€

-22.812

Dergmeerweg

€

76.593

Totaal gemaakte voorbereidingskosten

€

194.320

Tabel 3. Stand van zaken voorbereidingskrediet

11

5. Financiën: totaal

werk’ heeft betrekking op drie grondexploitaties: Lagedijk de Lus (bruto € 5,28 mln.), Makado (bruto € 2,05 mln.) en Remmerdel (€ 0,96 mln.).

Hoe ziet de grondexploitatiebegroting er in totaal uit? Als alle 10 grondexploitatiebegrotingen worden opgeteld, ontstaat het volgende financiële beeld (tabel 4):

Het onderhandenwerk wordt op de lange termijn positiever vanwege het positieve effect vanuit de te verwachten investeringen (€ 13,8 mln.) en opbrengsten (€ 23,5 mln.). De optelling van het onderhanden werk en de verwachte kosten en opbrengsten leidt tot een totaalsaldo van € 1,1 mln. voordelig. Vanwege nadelige faseringseffecten (€ 143.000) is het eindresultaat op eindwaarde begroot op € 990.000 voordelig.

TOTAAL

tot 1-6-2022

na 1-6-2022

Totaal

LASTEN Verwerving en inbreng

2.516.283

169.381

2.685.664

Bouwrijp maken

7.502.787

4.227.812

11.730.599

Woonrijp maken en civiele constructies

1.170.809

7.106.126

8.276.935

Plankosten

1.288.170

1.518.032

2.806.202

Extern advies en communicatie

490.947

359.042

849.989

Overige kosten

884.531

435.701

1.320.232

1.328.883

-

1.328.883

Rente* Kapitaalmutatie TOTAAL LASTEN

15.182.410

13.816.095

BATEN Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Kapitaalmutatie

28.998.505 -

2.623.744

21.480.937

24.104.682

724.346

1.897.968

2.622.314

2.815.932 588.545

-

2.815.932 588.545

Wat is het begrote eindresultaat per grondexploitatie? Het resultaat van € 990.000 voordelig is feitelijk een optelling van de resultaten van de 10 geactualiseerde grondexploitaties (tabel 5). Grondexploitatie

Eindresultaat

Callantsoog Denneweg

€

11.794

Groote Keeten Boskerpark

€

205.035

Kleine Flexibele Woonvormen locatie Oudesluis

€

-216.991

Kleine Flexibele Woonvormen locatie Schagen

€

151.068

Schagen Lagedijk

€

-2.562.658

Schagen Makado

€

-1.486.424

Schagerbrug Dijkzicht

€

304.397

Sint Maartensbrug naast Brede School

€

17.363

Tuitjenhorn Bogtmanweg

€

439.654

TOTAAL BATEN

6.752.567

23.378.905

30.131.472

Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer)

€

4.127.310

SALDO

-8.429.843

9.562.810

1.132.967

Totaal

€

990.549

Tabel 5. Begrote eindresultaten per grondexploitatie

Rente*

-

-

SALDO EINDWAARDE 990.549 Tabel 4. Totaal grondexploitatiebegroting per 1-6-2022 incl. nieuwe grexen juni 2022.

Tot 1 juni 2022 zijn er € 15,2 mln. aan kosten en € 6,8 mln. aan opbrengsten gerealiseerd. Dit leidt tot een onderhanden werk van per saldo € 8,4 mln. nadelig. Veruit het grootste deel van dit ‘onderhanden

Uit bovenstaand overzicht kan worden opgemaakt dat er: - 7 grondexploitaties zijn met een positief resultaat: € 5.256.000. Hierop vindt (tussentijds) winstneming plaats. - 3 grondexploitaties zijn met een nadelig resultaat: - € 4.266.000. Dit tekort wordt vooraf gedekt via een verliesvoorziening. 12

Wat is de input voor de programmabegroting 2023? Onderstaande tabel 6 geeft aan hoe de grondexploitaties worden verwerkt in de programmabegroting 2023. 2022

2023

2024

2025

Totaal lasten

€

2.928.516 €

5.410.972 €

4.434.564 €

1.695.535

Totaal baten

€ -3.508.873 €

-9.536.958 €

-9.176.163 €

-568.019

Onderhandenwerk

€ -7.641.511 €

-3.548.809 €

1.214.040 €

-24.325

€

-4.125.986 €

-4.741.599 €

1.127.516

Saldo jaarschijf

-580.358 €

Tabel 6. Input grondexploitatiebegroting voor programmabegroting 2023

Omdat het saldo van de baten en lasten worden verwerkt binnen de gemeentelijke balans is er geen effect op de reguliere exploitatiebegroting.

Wat is het effect op de vennootschapsbelasting? Sinds 1 januari 2016 bestaat de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen (vpb). De gemeente is hiermee vpb-plichtig geworden als zij een onderneming drijven. In 2017 heeft een quickscan plaatsgevonden door een extern bureau voor onder andere de grondexploitaties en verkoop vastgoed. Uit dit onderzoek bleek dat er geen sprake is van een onderneming in de zin van de Vennootschapsbelasting. In 2021 is deze conclusie nogmaals door een extern bureau getrokken. De berekening en omstandigheden zijn met de Belastingdienst doorgenomen. De Belastingdienst kon de gemeente volgen in haar conclusie dat de grondexploitaties 'niet door de ondernemerspoort gaan'. Niettemin moet jaarlijks worden getoetst of de opzet (door het openen of afsluiten van projecten) in zijn totaliteit verandert. Het is de verwachting dat vanwege het openen van de nieuwe grondexploitaties met een begroot voordelig eindresultaat, er voor het jaar 2022 wel sprake zal zijn van een onderneming, en dus vennootschapsbelasting. Via een nog op te stellen geactualiseerde vpb-opzet zal opnieuw een gedetailleerde toetsing plaatsvinden. In het weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met het risico van vennootschapsbelasting (zie ook: hoofdstuk 8).

13

6. Financiën: ontwikkelingen Wat is het verschil in resultaat ten opzichte van het MPG 2021?

Resultaat MPG 2021

€ 3.803.000 nadelig

Resultaat MPG 2022

€ 990.000 voordelig

Verschil

€ 4.793.000 voordelig

Tabel 7. Verschillen in totaal eindresultaat MPG 2021-2022

Het verschil in eindresultaat van de grondexploitatiebegroting ten opzichte van het MPG 2021 is € 4.793.000 voordelig (tabel 7). Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door de vaststelling van 5 nieuwe grondexploitaties in 2021-2022. Het effect van de nieuwe projecten is € 3.652.000 voordelig. Een ander omvangrijk voordelig effect betreft een wijziging in de nieuwe grondexploitatie Remmerdel (€ 1.205.000). De financiële verschillen op de overige bestaande 5 grondexploitaties is beperkt (tabel 8). In deel B van het MPG 2022 worden deze verschillen per project nader toegelicht. Grondexploitatie

MPG 2021

MPG 2022

De verliesvoorziening was bij MPG 2021 €4.023.000. Het verschil van € 292.000 wordt veroorzaakt door dat voor de grondexploitatie Lagedijk bij jaarrekening 2021 ter dekking van het nadelig resultaat een extra verliesvoorziening van € 76.000 tot € 2.611.000 getroffen. Daarnaast is via besluitvorming over de grondexploitatie Kleine Flexibele Woonvormen Oudesluis een verliesvoorziening getroffen voor het nadelig resultaat van € 217.000. Momenteel is de huidige verliesvoorziening minimaal net zo groot als het begrote eindresultaat van de drie nadelige grondexploitaties. Bij jaarrekening 2022 wordt bezien of de huidige verliesvoorziening daadwerkelijk kan worden aangepast. Dit is mede afhankelijk van de voortgang op de verkoop in Lagedijk in 2022.

Verschil MPG 2021-2022

Callantsoog Denneweg

€

7.012 €

11.794 €

4.782

Groote Keeten Boskerpark

€

193.547 €

205.035 €

11.488

Kleine Flexibele Woonvormen locatie Oudesluis

€

-

€

-216.991 €

-216.991

Kleine Flexibele Woonvormen locatie Schagen

€

-

€

151.068 €

151.068

Schagen Lagedijk

€

-2.535.901 €

-2.562.658 €

-26.757

Schagen Makado

€

-1.487.223 €

-1.486.424 €

799

Schagerbrug Dijkzicht

€

-

304.397 €

304.397

Sint Maartensbrug naast Brede School

€

19.463 €

17.363 €

-2.100

Tuitjenhorn Bogtmanweg

€

-

€

439.654 €

439.654

Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer)

€

-

€

4.127.310 €

4.127.310

Totaal

€

-3.803.102 €

990.549 €

4.793.650

€

Wat is de ontwikkeling op verliesvoorzieningen? Voorzieningen worden getroffen bij een te verwachten nadelig resultaat van de grondexploitatie. Dit is het geval bij grondexploitaties Lagedijk de Lus, Makado en Kleine Flexibele Woonvormen Oudesluis. De verliesvoorziening bedraagt momenteel € 4.315.000, en is voldoende om het begrote nadelig resultaat (€ 4.266.000) op de projecten op te kunnen vangen.

Tabel 8. Verschillen in begroot eindresultaat per grondexploitatie

14

7. Programma Met welk uitgifteprogramma wordt rekening gehouden in de grondexploitaties? Het bouwprogramma of uitgifteprogramma in de grondexploitatie geeft aan welke bouwrijpe gronden voor welke functie worden uitgegeven. Het moment van uitgifte is het moment van verkoop aan derden. Project

Soort

Eenheid

Totaal

Tot 2021

in 2021

in 2022

Woningbouwprogramma Callantsoog Denneweg

Verwacht

2022

2023

2024

2025 e.v.

Wooneenheden

stuks

17

17

17

Kleine Flexibele Woonvormen locatie Oudesluis Wooneenheden

stuks

12

12

12

Kleine Flexibele Woonvormen locatie Schagen Wooneenheden

stuks

44

44

44

Groote Keeten Boskerpark

Wooneenheden

stuks

14

14

14

Schagen Lagedijk

Wooneenheden

stuks

-

-

Schagen Makado

Wooneenheden

stuks

14

14

Schagerbrug Dijkzicht

Wooneenheden

stuks

45

45

Sint Maartensbrug naast Brede School

Wooneenheden

stuks

-

-

Tuitjenhorn Bogtmanweg

Wooneenheden

stuks

78

78

Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal

Wooneenheden Woningen

stuks stuks

153 -

153 377

-

-

-

5.455

49.173

8.196

-

377

14

46 46

-

10

35

39

39

82 218

25 113

-

8.196

8.196

24.587

175

175

Niet-woningbouw programma Makado

Detailhandel

m2 bvo

3.600

Schagen Lagedijk

Bedrijventerrein

m2

65.333

stuks

350

Groote Keeten Boskerpark Recreatiewoningen Tabel 9. Uitgifteprogramma zoals opgenomen in de grondexploitaties

3.600 5.480

5.225

350

In totaal moet er door de gemeente nog bouwrijpe grond worden uitgegeven voor de bouw van 377 woningen en de aanleg van ca. 49.000 m2 bedrijventerrein (tabel 9). Een deel van de afname van 49.000 m2 aan bedrijventerrein (Lagedijk de Lus) is wel in contracten vastgelegd. Ten opzichte van het MPG 2022 is het bouwprogramma aanzienlijk gewijzigd. Dit heeft alles te maken met de vaststelling van de nieuwe grondexploitatieprojecten waarin op dit moment de bouw van 332 wooneenheden wordt voorzien.

15

8. Weerstandsvermogen Wat is het weerstandsvermogen? Het weerstandsvermogen geeft in het algemeen aan of de gemeente voldoende middelen heeft om financiële tegenvallers op te kunnen vangen, zodanig dat de gemeentelijke financiële huishouding niet wordt verstoord. Het weerstandsvermogen is een confrontatie tussen de weerstandscapaciteit en financiële risico’s. De weerstandscapaciteit zijn de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet begrote kosten te kunnen dekken. Specifiek voor gemeentelijke grondexploitaties wordt het weerstandsvermogen apart inzichtelijk gemaakt. Daarbij wordt de weerstandscapaciteit, zijnde de reserve grondexploitatie, meerjarig vergeleken met het risicoprofiel op de grondexploitaties. Het weerstandsvermogen voor grondexploitaties wordt in het MPG de ‘prognose reserve grondexploitatie’ genoemd. Wat is de stand van de reserve grondexploitatie? De reserve heeft bij jaarrekening 2021 een stand van € 6.092.000. Dit vormt het uitgangspunt van de Prognose reserve grondexploitatie. De ontwikkeling van de reserve over het jaar 2021 is verantwoord in de jaarrekening 2021.

Wat is het risicoprofiel op de grondexploitaties? In de projectanalyses (Deel B) is per grondexploitatie een samenvattende analyse gegeven van de projectrisico’s en -kansen en marktrisico’s. In totaal is het gewogen risicoprofiel op de 10 grondexploitaties geraamd op € 1,70 mln. nadelig (tabel 10). Een belangrijk onderdeel hiervan betreft het risico op het moeten afwaarderen van de boekwaarde op Lagedijk de Lus. Ri sicoanalyse Callantsoog Denneweg Groote Keeten Boskerpark Kl eine Flexibele Woonvormen locatie Oudesluis Kl eine Flexibele Woonvormen locatie Schagen Schagen Lagedijk Schagen Makado Schagerbrug Dijkzi cht Sint Maartensbrug naast Brede School Tuitjenhorn Bogtmanweg Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal

Projectrisico's € -26.000 € € -27.000 € -27.500 € -1.186.495 € -32.750 € -31.250 € € -112.500 € -54.000 € -1.497.495

Projectkansen € € € 12.500 € 11.250 € € € € € € 377.027 € 400.777

€ € € € € € € € € €

Marktrisico's -14.000 -16.000

€ € € € € € -218.000 € € -360.000 € € -608.000 €

Totaal -26.000 -28.500 -32.250 -1.186.495 -32.750 -249.250 -472.500 323.027 -1.704.718

Tabel 10. Omvang projectrisico’s, projectkansen en marktrisico’s per grondexploitatie.

Met welke risico’s wordt nog meer rekening gehouden in dit MPG? Boven op het risicoprofiel op de projecten wordt in het MPG rekening gehouden met risico’s die projectoverstijgend zijn (tabel 11). Risicoprofiel projectoverstijgend

bedrag

Algemeen marktrisico hogere kostenstijging

€

1.200.000

Risico op afboeken voorbereidingskosten

€

100.000

Risico op afdragen vennootschapsbelasting

€

170.000

Totaal

€

1.470.000

Tabel 11. Projectoverstijgende risico’s MPG 2022

Het ‘algemeen marktrisico kostenstijging’ is een nieuw element in het MPG. Vanwege de bovengemiddelde hoge prijsstijging van 8,8% (Consumentenprijsindex mei 2021 – mei 2022) bestaat de mogelijkheid dat meerjarig sprake is van hogere grondexploitatiekosten en bouwkosten (die van invloed zijn op de grondwaarde). Om het effect 16

van hogere inflatie op de grondexploitaties te bepalen is een gevoeligheidsanalyse opgesteld (tabel 12).

De volgende dotaties zijn opgenomen in de prognose reserve grondexploitatie (tabel 14):

Scenario's

Verwachte dotaties ten gunste van de reserve grondexploitaitie

Bedrag

Bedrag

1.

Kostenstijging 5%, opbrengstenstijging 0%

€

1.200.000

Winstneming grondexploitaties

€

5.240.000

2.

Kostenstijging 8%, opbrengstenstijging 2%

€

1.400.000

Netto winsten uit verkoop gemeentelijke vastgoed: € 65.000 per jaar

€

325.000

Opbrengsten uit afgesloten grondexploitaties

€

92.000

Totaal

€

5.657.000

3.

Kostenstijging 10%, opbrengstenstijging 5%

€

800.000

4.

Kostenstijging 10%, opbrengstenstijging 0%

€

2.700.000

Tabel 12. Effect van scenario’s kostenstijging op eindresultaat

Tabel 14. Begrote en te verwachten dotaties aan de reserve grondexploitatie.

In het MPG 2022 wordt uitgegaan van een projectoverschrijdend risico van € 1,2 mln. (het effect wat grofweg volgt uit scenario 1 en 2) op het eindresultaat. Hierbij wordt opgemerkt dat voor het project Lagedijk de Lus de opbrengstenstijging in alle bovenstaande scenario’s op 0% is gezet. Een verhoging van de opbrengstenstijging zou in tegenspraak zijn met de ingezette behoudende weg op dit project. Dit neemt niet weg dat de daadwerkelijke grondprijzen marktconform moeten zijn.

De begrote winstneming is overeenkomst het eindresultaat van de positieve grondexploitaties (zie ook hoofdstuk 4).

Met welke onttrekkingen en dotaties is rekening gehouden? De volgende onttrekkingen zijn opgenomen in de prognose reserve grondexploitatie (tabel 13). Deze onttrekkingen zijn overeenkomstig de programmabegroting 2022 of eerdere raadsvoorstellen. Verwachte en begrote onttrekkingen ten laste van reserve grondexploitatie

totaal bedrag

Dekking projecten (hoofdassen Tuitjenhorn)

€

1.500.000

Dekking projectleider/vastgoed op sterkte

€

559.000

Inhuur externe projectleiders

€

225.000

Structurele inhuur voor woningbouwprogramma t/m 2026: € 493.000 per jaar €

2.465.000

Dekking risico afboeking voorbereidingskosten Ukraïne

€

Krediet afgesloten projecten: € 20.000 over 2 jaar

€

500.000 40.000

Budget brug Nes Noord (vanuit afgesloten grex Nes Noord)

€

250.000

Dotatie aan verliesvoorziening Kleine Flexibele Woningbouw Oudesluis

€

217.000

Overige onttrekkingen

€

67.000

Totaal € Tabel 13. Begrote en te verwachten onttrekkingen reserve grondexploitatie

5.823.000

Waar wordt géén rekening mee gehouden in de prognose reserve grondexploitatie? De belangrijkste aanname in bepaling van het weerstandsvermogen is dat er geen wijziging plaatsvindt op de grondexploitatieportefeuille. Er wordt dus geen rekening gehouden met toevoeging van nieuwe projecten met een voordelig danwel nadelig begroot resultaat, inclusief bijbehorende risico’s. Ook wordt geen rekening gehouden met nieuwe onttrekkingen of dotaties die eventueel volgen uit nieuwe besluitvorming. Daarnaast is een grove aanname gedaan over de verkoopopbrengsten van gronden niet zijnde een gemeentelijke grondexploitatie. De netto-opbrengsten komen voor 50% ten gunste aan de reserve en 50% aan de algemene middelen. Er is geen rekening gehouden met bovengemiddelde verkopen. Tot slot is in de risicoanalyse sprake van gewogen risico’s. Hiermee wordt voorkomen dat er risico op risico wordt gestapeld en een te negatief beeld ontstaat. Het is namelijk niet aannemelijk dat álle geanalyseerde risico’s zich voor 100% voor zullen doen. Maar als een risico zich voordoet, dan bestaat de kans dat dit risico groter is dan het gewogen risico waarmee is gerekend. 17

Heeft de gemeente voldoende weerstandsvermogen op grondexploitaties? De voorgaande elementen maken onderdeel uit van de prognose reserve grondexploitatie. De te verwachten onttrekkingen en dotaties zijn hierbij meerjarig in beeld gebracht (figuur 4).

Wat zijn de belangrijkste verschillen ten opzichte van het MPG 2021 op het weerstandsvermogen? Het beeld van het weerstandsvermogen op grondexploitaties is ten opzichte van het MPG 2021 op hoofdlijnen gelijk gebleven. Ook bij het MPG 2021 was meerjarig sprake van voldoende weerstandsvermogen en was er op het einde van de looptijd ruimte in de reserve. Wel is sprake van wijzigingen binnen de opbouw van het weerstandsvermogen. De belangrijkste 4 effecten zijn: -

Ten eerste verbetert het weerstandsvermogen door de vaststelling van nieuwe grondexploitaties met een begroot voordelig eindresultaat. Hierdoor worden meer en hogere winstnemingen verwacht dan bij het MPG 2021.

-

Aan de andere kant zijn er nieuwe besluiten genomen over onttrekkingen uit de reserve grondexploitatie die een nadelig effect hebben op het weerstandsvermogen (inhuur personeel t.b.v. realiseren ambitie woningbouwprogramma en risicodekking voorbereidingskrediet woningbouw opvang Oekraïners).

-

Het risicoprofiel op de projecten was bij MPG 2021 bepaald op ca € 1,7 mln. nadelig. Het risico op de projecten bij het MPG 2022 is wederom bepaald op € 1,7 mln. nadelig. Dit is een gevolg van het vaststellen van nieuwe projecten (met een nadelig risicoprofiel) en positieve ontwikkelingen op het risicoprofiel van Lagedijk de Lus door een verbetering in de negatieve boekwaarde en Warmenhuizen Remmerdel door het vervallen van een marktrisico.

-

Bij het MPG 2021 was sprake van een projectoverstijgend risicoprofiel van ca. € 810.000 nadelig. Door toenemende inflatie is dit risico nu opgehoogd tot € 1,47 mln. (zie tabel 11).

Figuur 4. Prognose reserve grondexploitatie 2022-2027

De prognose reserve grondexploitatie MPG 2022 laat zien dat de reserve (blauwe balk) aan het eind van de looptijd voldoende is om alle geanalyseerde risico’s en begrote onttrekkingen en dotaties op te kunnen vangen (gele lijn). Verwacht wordt dat bij de huidige grondexploitatieportefeuille er in 2027 € 2,8 mln. aan weerstandsvermogen resteert. Op basis van bovenstaande uitgangspunten wordt gesteld dat de gemeente voldoende weerstandsvermogen heeft om (geanalyseerde) tegenvallers op de huidige grondexploitatieportefeuille op te kunnen vangen.

18

9. Gronden Welke gronden heeft de gemeente? Er zijn in feite drie typen gronden die op dit moment relevant zijn voor onze grondexploitaties en projecten in voorbereiding; 1. Bouwgrond in exploitatie. 2. Materiële vaste activa. 3. ‘Stille reserve’. Bouwgrond in exploitatie De categorie ‘Bouwgrond in Exploitatie’ betreft de gronden die zich in een transformatieproces bevinden en onderdeel uitmaken van de vastgestelde grondexploitatiebegroting. Grond als vast actief (MVA) Over grond als vaste materiële activa kan worden gesteld dat deze grond een vaste bestemming heeft en niet in een transformatieproces zit. Als een grondexploitatie wordt geopend waarin gronden worden ingebracht welke onderdeel uitmaken van de materiële vaste activa, dan wordt deze boekwaarde onderdeel van de ‘Bouwgrond in exploitatie’, oftewel de grondexploitatie. De geactiveerde gronden – exclusief gronden scholen en sportvelden - vertegenwoordigen een administratieve boekwaarde van € 4.173.000 (zie ook Bijlage 1) per 1-12022. Stille reserve Stille reserves zijn de meerwaarden van activa die laag of tegen nul zijn gewaardeerd doch verkoopbaar zijn indien men dat zou willen. Stille reserves maken onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente.

Op het moment dat dat wij gronden verkopen maken deze geen onderdeel meer uit van de stille reserve en hebben daarmee een negatief effect op onze weerstandscapaciteit. 19

DEEL B. ACTUALISATIE BOUWGROND IN EXPLOITATIE (BIE) INCLUSIEF GRONDEXPLOITATIEBEGROTING 1. Callantsoog - Denneweg

Projectomschrijving

De grondexploitatie ‘Callantsoog Denneweg’ heeft betrekking op de locatie Denneweg -Duinroosweg te Callantsoog. Het project omvat de ontwikkeling van 5 grondgebonden sociale huurwoningen en 12 sociale huurappartementen, inclusief herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente voert hiertoe voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. De gronden ten behoeve van de woningen worden uitgegeven aan Wooncompagnie.

Plangebied

Maatschappelijk effect

De gemeente Schagen kent een tekort aan betaalbare en sociale woningen. Met de bouw van 17 sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen naar de vraag naar betaalbare woningen in de kern Callantsoog.

Programma en ruimtegebruik

12 sociale huurappartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens en 5 grondgebonden sociale huurwoningen. Herinrichting van ca. 2.870 m2 openbaar gebied. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn onherroepelijk. In het afgelopen jaar is een participatietraject afgerond met omwonenden voor het openbaar gebied. Ook heeft de Raad van State uitspraak gedaan inzake het ingediende beroep tegen het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. Naar aanleiding hiervan heeft een wijziging plaatsgevonden in de planregels waardoor dit geen belemmering meer vormt. Er loopt een procedure over de vergunning op grond van de Wet Natuurbescherming die verleend is door de provincie. Door bovenstaande ontwikkelingen is de looptijd van het project verschoven van 2022 naar 2023.

Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie Financiële effecten actualisatie

Het geactualiseerde exploitatieresultaat is € 11.794 voordelig op eindwaarde per 31-12-2-23. Het resultaat is € 4.782 positiever ten opzichte van het MPG 2021. Binnen de begroting hebben zich kleine wijzigingen voorgedaan. Dit is opgevangen binnen project onvoorzien. De grondopbrengsten zijn aangepast conform de Grondprijzenbrief 2022 (€ 6.334 voordelig). Tot slot 20

Risico’s en risicobeheersing

ontstaat er een klein financieel nadelig effect (ca. € 1.550) vanuit de wijzigingen die zijn doorgevoerd in de parameters kostenen opbrengstenstijging. Het grootste risico bevindt zich op het vlak van extra kosten voor watercompensatie en de gevolgen voor de inrichting van het openbaar gebied. Voor de toename in verhard oppervlak en uitbreiding van parkeerplaatsen dient extra watercompensatie plaats te vinden. Compensatie zal worden bereikt door te werken met halfopen verharding en indien nodig vergroting van de vijver in het plangebied. Hoe de compensatie er precies uit komt te zien wordt in nader overleg met het HHNK nader bepaald. Er bestaat een risico dat het begrote budget niet volstaat. Het gewogen risico hiervan is grofweg bepaald op ca. € 20.000,negatief (€ 40.000 bij 50% kans van optreden).

Grondexploitatiebegroting Denneweg 7830043 1-6-2022 Totaal nom-rw rw-ew ew-cw

fasering van nog te realiseren baten en lasten Beginjaar midjaar midjaar midjaar 2022 2022 2022 2023 rea tot rea in verw verw 0 0 0,50 1,50 2,00 1,50 1,50 0,50 2 2 2 2

TOTAAL LASTEN

243.483

33.108

10.850

40.069

159.456

TOTAAL BATEN

256.829

10.435

0

5.000

241.394

13.346 11.794

-22.673 -22.673

-10.850 -10.850 -33.523

-35.069 -35.443 -68.966

81.938 80.760 11.794

Startwaarde Eindwaarde per 1-1-2024 Cashflow

21

2. Groote Keeten - Boskerpark

Projectomschrijvin g

Het project Boskerpark betreft de ontwikkeling van een hoogwaardig recreatiepark aan de zuidoostkant van Groote Keeten, gelegen tussen de Voorweg en de Helmweg. Het project bestaat uit een recreatiepark, particuliere woningen, een natuurgebied en een waterberging. De ontwikkeling wordt uitgevoerd door Boskerpolder B.V. en de gemeente Schagen. In 2017 heeft Boskerpolder B.V. zijn gronden en ontwikkelrechten verkocht aan Droomparken B.V.

Plangebied

Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik

Planning en voortgang Inhoudelijke wijziging actualisatie

Er zijn voldoende vestigings- en uitbreidingsmogelijkheden voor bedrijven binnen de kansrijke clusters en sectoren. Droomparken zorgt voor de realisatie van maximaal 350 luxe recreatiewoningen op ±23 ha, ±5,2 ha aan waterberging en 14 particuliere woningen aan de Voorweg op ±1,3 ha. De gemeente past de Voorweg aan (±1,1 ha). De gemeente en Droomparken zullen samen zorgen voor de realisatie van het natuurgebied van ±19,5 ha. Recentelijk heeft Droomparken een nieuwe aanvraag voor een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming gedaan die is gebaseerd op het principe van intern salderen. Boskerpark heeft via de omgevingsdienst vernomen dat zij geen vergunning o.b.v. de wet natuurbescherming nodig hebben. Dat houdt in dat zij verder kunnen. Zij willen nu met de gemeente in gesprek over de anterieure overeenkomst. De planning zoals deze in de grondexploitatiebegroting MPG 2021 was opgenomen is grofweg met een jaar naar achter verschoven. Einde looptijd wordt nu verwacht in 2025.

22

Financiële effecten actualisatie

Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 205.035 voordelig op eindwaarde per 31-12-2025. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2021 voordeliger geworden met € 11.488. Dit verschil wordt verklaard door de toepassing van indexering op resterende kosten en opbrengsten conform de huidige contracten. Onderhandeling Stam Het risico bestaat dat de gemeente door Boskerpolder BV niet of onvoldoende gecompenseerd wordt voor de grond die in 2015 ter beschikking is gesteld ten behoeve van de realisatie van een waterpartij in het toekomstige natuurgebied. Momenteel vindt nadere contractvorming plaats om te komen tot een voor de gemeente afdoende compensatie.

Risico’s en risicobeheersing

Geen of onvoldoende dekking voor de reconstructie van de Voorweg. Het uitgangspunt voor de ontwikkeling van Boskerpark is dat geen uitgaven worden gedaan voordat er inkomsten zijn, en dat niet meer kosten worden gemaakt dan dat er bijdragen verkregen worden. Voor de reconstructie van de Voorweg, of een andere vergelijkbare ontsluitingsweg, betekent dit dat bezuinigd moet worden op het ontwerp. Indien er sprake is van een totale verkeerscirculatie verbetering in het dorp zullen de extra kosten via andere middelen gedekt worden.

Grondexploitatiebegroting Boskerpark 7830038 1-6-2022 Totaal

fasering van nog te realiseren baten en lasten Beginjaar midjaar midjaar 2022 2022 2022

midjaar 2023

midjaar 2024

midjaar 2025

TOTAAL LASTEN

1.927.915

63.997

1.567

20.000

382.325

1.309.051

150.976

TOTAAL BATEN

2.132.950

53.000

0

0

1.162.216

917.734

0

205.035 205.035

-10.997 -10.997

-1.567 -1.567 -12.563

-20.000 -20.000 -32.564

779.890 779.890 747.327

-391.316 -391.316 356.011

-150.976 -150.976 205.035

Startwaarde Eindwaarde per 1-1-2026 Cashflow

23

3. Oudesluis - Kleine flexibele woonvormen locatie Oudesluis

Projectomschrijving

Het project omvat de ontwikkeling van 12 sociale huurappartementen. De gemeente verzorgt via de grondexploitatie de levering van een bouwrijpe kavel (760 m2) en de inrichting van de omliggende openbare ruimte (ca. 3.000 m2) inclusief wegontsluiting, voldoende parkeerplaatsen, meubilair en groen. Wooncompagnie koopt de bouwkavel en ontwikkelt het bouwplan.

Plangebied

Maatschappelijk effect

Programma en ruimtegebruik

Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie Financiële effecten actualisatie

Met de bouw van 12 nieuwe sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar woningen in de gemeente Schagen. De sociale huurwoningen dragen bij aan vermindering van de wachttijden voor een sociale huurwoning. Het bouwplan omvat twee blokken van 6 appartementen en een apart gedeelte voor bergingen. Het plangebied is gemeentelijk eigendom en is circa 3.760 m2 groot (exclusief bestaande parkeerplaatsen), waarvan circa 760 m2 uitgeefbaar (tabel 1). Er wordt ca. 3.000 m2 openbare ruimte (her)ingericht. De bouwrijpe kavel wordt rechtstreeks aan Wooncompagnie verkocht. De overige gronden worden als openbaar gebied (her)ingericht. Het bestemmingplan en de grondexploitatie zijn vastgesteld in de raadsvergadering van 21 juni 2022. Het bouwrijpmaken staat gepland voor 2022. De bouw van de woningen vindt begin 2023 plaats. De (her)inrichting van de openbare ruimte staat gepland voor eind 2023. Niet van toepassing. Niet van toepassing. Het saldo van de grondexploitatie bij vaststelling is € 216.991 negatief op eindwaarde 31-12-2023.

24

Risico’s en risicobeheersing

Het totale gewogen risicoprofiel is geraamd op € 28.500 nadelig. Dit bestaat voor ca. € 27.000 aan projectrisico’s, € 12.500 aan projectkansen en € 14.000 aan marktrisico’s.

Grondexploitatiebegroting Kleine flexibele woonvormen locatie Oudesluis 1-6-2022 Totaal

fasering van nog te realiseren baten en lasten Beginjaar midjaar midjaar midjaar 2022 2022 2022 2023

TOTAAL LASTEN

394.471

0

18.134

121.297

255.040

TOTAAL BATEN

183.989

0

25.229

0

158.760

-210.482 -216.991

0 0

7.095 7.095

-121.297 -122.504 -115.409

-96.280 -101.582 -216.991

Startwaarde Eindwaarde per 1-1-2024 Cashflow

25

4. Schagen - Kleine flexibele woonvormen locatie Schagen

Projectomschrijving

Het project omvat de ontwikkeling van 44 sociale huurappartementen op het voormalige handbalveld aan de Piet Ottstraat te Schagen. De appartementen zijn bedoeld voor tijdelijke opvang van spoedzoekers en reguliere sociale woningbouw, ook wel het ‘corporatiehotel’ genoemd. De gemeente verzorgt via de grondexploitatie de levering van een bouwrijpe kavel (ca. 1.830 m2) en de inrichting van de omliggende openbare ruimte (ca 3.320 m2) inclusief wegontsluiting, voldoende parkeerplaatsen, meubilair en groen. De Wooncompagnie koopt de bouwkavel en ontwikkelt het bouwplan.

Plangebied

Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie

Met de bouw van 44 nieuwe sociale huurwoningen wordt een aanzienlijke bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar betaalbare woningen in de gemeente Schagen. De sociale huurwoningen dragen bij aan vermindering van de wachttijden voor een sociale huurwoning. Het bouwplan omvat 1 blok van 44 sociale huurappartementen en bergingen. Van het plangebied wordt circa 1.830 m2 (36%) als bouwrijpe grond uitgegeven en 3.320 m2 (64%) ingericht als openbare ruimte. De binnenplaats die ontstaat wordt uitgegeven aan Wooncompagnie en vormt onderdeel van het bouwplan (geen openbare ruimte). Het bestemmingplan is vastgesteld in de raadsvergadering van 21 juni 2022. Het bouwrijpmaken staat gepland voor 2022/2023. De bouw van de woningen vindt in 2023 plaats. De (her)inrichting van de openbare ruimte staat gepland voor eind 2023. Niet van toepassing

26

Financiële effecten actualisatie Risico’s en risicobeheersing

Niet van toepassing. Het saldo van de grondexploitatie was bij vaststelling in juni 2022 €151.068 positief op eindwaarde 3112-2023. Het totale gewogen risicoprofiel is geraamd op € 32.250 nadelig. Dit bestaat voor ca. € 27.500 aan projectrisico’s, € 11.250 aan projectkansen en € 16.000 aan marktrisico’s.

Grondexploitatiebegroting Kleine flexibele woonvormen locatie Schagen 1-6-2022 Totaal

fasering van nog te realiseren baten en lasten Beginjaar midjaar midjaar midjaar 2022 2022 2022 2023 rea tot rea in verw verw

TOTAAL LASTEN

455.360

0

21.435

122.650

311.275

TOTAAL BATEN

608.280

0

26.160

0

582.120

152.920 151.068

0 0

4.725 4.725 4.725

-122.650 -123.870 -119.145

270.845 270.214 151.068

Startwaarde Eindwaarde per 1-1-2024 Cashflow

27

5. Schagen - Lagedijk De Lus

Projectomschrijving

Het project omvat het revitaliseren van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk (het verbeteren van de wegenstructuur, het aanleggen van de Middenweg, de capaciteitsvergroting van de Langeloop oost) en de uitbreiding van met circa 65.300 m2 netto uitgeefbaar bedrijventerrein (‘De Lus’). De restantwerkzaamheden in het project hebben alleen nog betrekking op de verkoop van gronden en inrichting van ‘De Lus’. De te verwachten looptijd is tot en met 2027.

Plangebied

Maatschappelijk effect

Programma en ruimtegebruik

Planning en voortgang

De doelstelling van het project is bedrijven te faciliteren in hun vraag naar bedrijfsuitbreiding en/of verplaatsing. De uitbreiding heeft als doel om bedrijfsverplaatsing mogelijk te maken waardoor de revitalisatie van Lagedijk (verder) gestalte kan krijgen. In het uitbreidingsgebied De Lus is sprake van drie uitgiftegebieden: A. Kanaalstrook: zone langs het Kanaal (de noordzijde); B. Binnengebied: zone binnen de infrastructuurring (het middengebied); C. Randzone: zone aan te leggen als afscherming naar het omliggende agrarisch gebied (de westelijke rand). De stand van zaken op 1 juni 2022 is als volgt: - 16.160 m² grond geleverd. - Op 6.237 m² grond ligt een getekende koopovereenkomst; - Voor 11.731 m² grond ligt een reserveringsovereenkomst; - 31.200 m² nog uit te geven grond en niet opgenomen in contract (‘kanaalstrook’). 28

Alle kavels in het binnengebied en de randzone zijn gereserveerd, liggen in koopovereenkomst vast of zijn uitgegeven. Alleen de gehele kanaalstrook is nog beschikbaar. Inhoudelijke wijzigingen actualisatie

Niet van toepassing. Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 2.562.658 nadelig op eindwaarde per 31-12-2027. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2021 met € 26.757 verslechterd. Dit wordt als volgt verklaard:

Financiële effecten actualisatie

  

Niet behalen uitgifteprognose 2021: € 76.000 nadelig (zie jaarrekening 2021). Aanpassing kostenparameter van 0% naar 2%: € 28.000 nadelig. Ophogen opbrengsten vanwege correctie op ontvangen reserveringsvergoedingen en vergoedingen inzake gemeentelijke kosten: € 77.000 voordelig.

Het uitgangspunt van de grondexploitatie is een behoudende bedrijfsvoering (vanaf MPG 2019). Dit betekent concreet dat de looptijd van het project niet wordt verlengd, in tegenstelling tot de situatie voor het MPG 2019. Omdat de looptijd niet wordt verlengd, zal bij een tegenvallende uitgifte in het betreffende jaar (minder gerealiseerde opbrengsten dan werd verwacht) er direct een verliesvoorziening worden getroffen die gelijk is aan deze tegenvaller. Als dat niet gebeurt, lopen de te verwachten grondopbrengsten in de nog resterende jaarschijven namelijk onrealistisch hoog op.

Risico’s en risicobeheersing

Risico niet volledig afdekken boekwaarde. De boekwaarde van het project is € 5,3 mln., Hier tegenover staat een verliesvoorziening van € 2,61 mln. Per saldo resteert er een netto boekwaarde van € 3,8 mln. Rekening houdend met een restmarktwaarde van de gronden van ca. € 300.000, is in het worstcase scenario van het geheel uitblijven van verkoop ingeschat op € 2,4 mln. nadelig. Het worstcasescenario wordt vanwege aanhoudende interesse niet het scenario waar rekening mee wordt gehouden. Voor de onderbouwing van het weerstandsvermogen (reserve grondexploitatie) wordt in deze MPG 2021 gerekend met een 50% kans van optreden van het worstcasescenario (50% * € 2,37 mln. = ca. € 1,19 mln.). Financieel effect huisvesting arbeidsmigranten Er is een verzoek ingediend voor de huisvesting van circa 336 arbeidsmigranten op het bedrijventerrein. Gezien de noodzaak voor het huisvesten van arbeidsmigranten heeft op 17 maart 2021 het college besloten dat de gemeente met de aanvrager in gesprek gaat over de condities waaronder ingestemd kan worden met dit verzoek. Een koop-realisatie overeenkomst is in concept opgesteld.