Document · PDF

Meerjarenprogramma Grondbeleid 2023

Gemeenteraad 31 oktober 2023, gemeente SchagenBij agendapunt: Meerjarenprogramma Grondbeleid 2023 gemeente Schagen13.239 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Meerjarenprogramma Grondbeleid 2023 Gemeente Schagen

September 2023

1. Inleiding Doelstelling MPG De Meerjarenprogramma Grondbeleid 2023 van de gemeente Schagen (MPG 2023) verschaft inzicht in de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid op het gebied van financiën, bouwprogramma, risico’s en weerstandsvermogen van onze ruimtelijke projecten. Hierbij wordt in specifiek ingegaan op de voortgang op de gemeentelijke grondexploitaties en de reserves en voorzieningen die hierbij relevant zijn. Met de MPG 2023: -

Wordt inzicht gegeven in onze projectenportefeuille en de relatie met ons woningbouwprogramma.

Wordt inzicht gegeven in de voortgang op de onderdelen financiën,

De MPG wordt vastgesteld door de gemeenteraad, voorafgaand aan de vaststelling van de programmabegroting. De MPG 2023 is gebaseerd op de gegevens per 1 juni 2023. Relatie MPG met Programmabegroting en Jaarstukken Het grondbeleid vormt een vast onderdeel van de planning- en controlcyclus van de gemeente. Deze cyclus bestaat uit de programmabegroting, de tussentijdse rapportages en de programmaverantwoording in het jaarverslag en jaarrekening. Voor het grondbeleid is de (verplichte) paragraaf Grondbeleid in de programmabegroting en jaarrekening het meest relevant: -

voor het komende jaar, en verstrekt hiervoor de benodigde kredieten om

bouwprogramma en risico’s van grondbeleid ten opzichte van de vorige

uitvoering te geven aan het beleid. De MPG 2023 vormt de input voor de

MPG 2022. -

Voldoen wij aan de wettelijke verplichting om minimaal jaarlijks een integrale herziening van grondexploitatiebegrotingen door de raad vast te laten stellen.

Wordt inzicht gegeven in het (benodigd) weerstandsvermogen van grondbeleid en wordt aangegeven in hoeverre onze reserves voldoende van omvang zijn om risico’s en begrote onttrekkingen meerjarig te kunnen

In de Programmabegroting stelt de gemeente haar beleidsambities vast

paragraaf Grondbeleid en begroting. -

In de Jaarrekening wordt via de paragraaf Grondbeleid over de uitvoering van het grondbeleid verantwoording afgelegd, inclusief de doorwerking op baten, lasten, onttrekkingen en dotaties. De grondexploitatiebegrotingen zoals vastgelegd in de MPG/Programmabegroting worden daarbij geactualiseerd op basis van de voortgang in kosten en opbrengsten.

afdekken. -

Worden de uitgangspunten vastgelegd die gelden voor de uitvoering van grondexploitaties, de herziening van de grondexploitatiebegroting en voor nieuwe grondexploitaties.

Wordt een overzicht gegeven van (de ontwikkeling van) onze voorraad gronden en ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.

Opbouw rapport Deel A betreft het hoofdrapport waarin onder meer wordt ingegaan op grondbeleid en relatie met onze projecten, uitgangspunten bij de grondexploitatie, financiën en programma, de algemene voortgang binnen de grondexploitaties en risico’s en weerstandsvermogen. Ook wordt een actueel overzicht gegeven van onze grondvoorraad. Deel B vormt de onderbouwing van deel A. Hierin zijn alle grondexploitatiecomplexen inclusief herziene grondexploitatiebegroting en risicoanalyses opgenomen. Per grondexploitatie wordt uitgelegd welke inhoudelijke en financiële wijzigingen zijn of worden doorgevoerd en wat de voortgang is op het project. Omdat sprake is van een openbare behandeling in de gemeenteraad zijn teksten en begrotingen veralgemeniseerd.

Deel A. Hoofdrapport

doelstellingen te komen. Een belangrijk deel van (grond)ontwikkelingen in de gemeente Schagen wordt ook uitgevoerd door particulieren, bedrijven of ontwikkelaars (faciliterend grondbeleid). Dit komt duidelijk tot uiting in tabel 12, waarbij de projecten zijn onverdeeld naar verschillende vormen van

2. Grondbeleid en ruimtelijke ontwikkelingen

grondbeleid of enkele specifieke gevallen.

In april 2017 is de nota Grondbeleid 2017 door de raad vastgesteld. Hierin is opgenomen dat de gemeente op een actieve of faciliterende wijze grondbeleid voert, of mengvormen daarvan via specifieke samenwerkingsvormen. Per project wordt beoordeeld welk type grondbeleid het beste geschikt is voor het realiseren van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Deze werkwijze is verder uitgewerkt in de nota Grondbeleid 20231. De gemeente voert situationeel grondbeleid met heldere financiële voorwaarden en duidelijke regels rondom de voorbereiding en uitvoering van gemeentelijke grondexploitaties. De MPG richt zich in de kern op gemeentelijke grondexploitaties. Grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid, waarbij de gemeente vanuit grondeigendomspositie stuurt op de realisatie van haar ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden verantwoord als er voor deze gronden een door de raad vastgestelde grondexploitatie is geopend. Maar grondexploitaties vormen maar een deel van de portefeuille van ruimtelijke ontwikkelingen. Uit ons grondbeleid volgt dat de gemeente Schagen meerdere vormen van grondbeleid inzet om tot realisatie van haar

1 Deze wordt naar verwachting door de raad vastgesteld in Q4 2023.

Soort project vanuit grondbeleid Faciliterend grondbeleid "Procedure" Faciliterend grondbeleid 'Project' Gemeentelijke grondexploitatie Gemeentelijke grondexploitatie in voorbereiding Particuliere grondexploitatie op gemeentelijke gronden Schagen Oost tijdelijke woningbouw Ukraine Zoekgebied en woningbouwsplitsing Totaal

Aantal ontwikkelingen 80 12 10 3 3 1 3 112

Tabel 1. Aantal ontwikkelingen verdeeld naar soort grondbeleid Het gros van het aantal ontwikkelingen valt onder de categorie Faciliterend grondbeleid ‘Procedure’. Dit zijn veelal kleine tot zeer kleine particuliere ontwikkelingen (bijv. 1 woning) waarbij geen projectopdracht is vastgesteld en projectteam is aangewezen. Vaak kennen deze ontwikkelingen een korte looptijd. De projecten die vallen onder Faciliterend grondbeleid ‘Project’ en ‘Gemeentelijke grondexploitatie’ (in voorbereiding) zijn omvangrijkere (gebieds)ontwikkelingen waarvoor een projectopdracht is of wordt opgesteld.

2 Het betreft hier een mix van bestuurlijke vastgestelde en nog uit te werken

ontwikkelingen.

Woningbouwprogramma naar soort grondbeleid

grondexploitaties (in voorbereiding) beperkt is (ca. 19%). Van de ca. 2.900

Voor de periode 2023 tot en met 2030 zijn in het woningbouwprogramma ca.

eenheden aan woningbouwprogramma, zijn ca. 560 woningen opgenomen in

4.300 wooneenheden opgenomen (tabel 2). Dat zijn gemiddeld ca. 530

vastgestelde grondexploitaties of grondexploitaties in voorbereiding.

wooneenheden per jaar. Dit sluit aan op de ambitie van het college waarin wordt ingezet op de realisatie van 500 wooneenheden per jaar na 2023. Ca.

Deze beperkte impact van gemeentelijke grondexploitatie op het

2.900 van de 4.300 wooneenheden zijn opgenomen in concrete projecten of uit

woningbouwprogramma is op zich niet bijzonder. Maar het is wel een

te werken locaties, zoals Schagen Oost. In Bijlage 1 is een uitgebreidere lijst

aandachtspunt in de beheersing van risico’s met betrekking tot de realisatie

opgenomen van de vastgestelde gemeentelijke projecten.

van gemeentelijke woningbouwambities en een aandachtspunt bij het krijgen en houden van grip op onze (anterieure) overeenkomsten over particuliere

Vorm grondbeleid Faciliterend grondbeleid Procedure Faciliterend grondbeleid Project Particuliere grondexploitatie op vml. gemeentelijke gronden Gemeentelijke grondexploitatie Gemeentelijke grondexploitatie in voorbereiding Schagen Oost nog uit te werken Woningbouw Ukraine Totaal

Woningen 2023 tot 2030

Nog nader te bepalen Eindtotaal

367 1.155 60 355 206 600 155 2.898

ontwikkelingen. Het MPG 2023 richt zich verder op gemeentelijke grondexploitaties. In de uitwerking van MPG’s in de komende jaren zal in toenemende aandacht zijn voor de voortgang op projecten vanuit andere vormen van grondbeleid.

1.371 4.269

Tabel 2. Aantal woningen 2023-2030 verdeeld naar grondbeleid (start bouw) Als naar de inhoud van de ontwikkelingen wordt gekeken, dan ontstaat een genuanceerder beeld ten opzichte van tabel 1. Het zwaartepunt van ons woningbouwprogramma zit niet in de kleine particuliere ontwikkelingen, maar vooral in de Faciliterende Projecten waar gebiedsontwikkelingen onder vallen zoals Muggenburg Zuid en ‘t Zand Noord. Zichtbaar wordt ook dat binnen het totaal aan nog te realiseren woningbouwprogramma t/m 2030, het aandeel in gemeentelijke

3. Uitgangspunten grondexploitaties Een eenduidige waardering van grondexploitaties is belangrijk in het kader van een goede sturing en beheersing. Het is daarom belangrijk dat de uitgangspunten en spelregels van onze grondexploitaties helder zijn verwoord.

vastgesteld door de gemeenteraad voldoen inhoudelijk minimaal aan de verplichtingen vanuit de BBV. De grondexploitatie bevat tenminste: 

een kaart van het grondexploitatiecomplex;



een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes, de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor

Wij handelen daarbij vooral vanuit de regels die gelden zoals opgenomen in de

het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van

notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de commissie BBV. Bestuurlijke vaststelling grondexploitaties De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatiecomplex en de bijbehorende grondexploitatiebegroting ligt bij de raad. Deze bevoegdheid van de raad vloeit voort uit het budgetrecht dat de raad heeft bij het vaststellen van de begroting. De raad stelt de grondexploitatiebegroting vast, mede op basis van een bestemmingsplan. Als de gemeenteraad besluit om een grondexploitatie te openen, dan betekent dit dat alle kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van de grondexploitatie doorlopend worden geboekt op de betreffende bouwgrond in exploitatie (voorraadpositie bij onderhanden werk op de balans). De raad legt bij vaststelling van de grondexploitatie de kredieten vast voor de uitvoering van de werkzaamheden, en indien van toepassing ook de verliesvoorziening. Deze

nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiecomplex; 

Wij verplichten ons daarnaast om bij een grondexploitatiecomplex ook een kwalitatieve risicoanalyse op te nemen en een analyse te maken m.b.t. de invloed op de vennootschapsbelasting. Grondexploitatiebegroting Een grondexploitatiebegroting kan worden gezien als het huishoudboekje van de grondexploitatie waarin inzicht wordt de gegeven in de financiële stand van zaken van het project. De begroting bestaat uit: 

Gerealiseerde kosten en opbrengsten (boekwaarde).



Te verwachten kosten en opbrengsten (raming). De raming is een combinatie van ‘zachte’ inschattingen, ramingen en aannames en

verliesvoorziening wordt in beginsel ten laste gebracht van de reserve

‘harde’ uitgangspunten zoals verplichtingen vanuit uitgiftecontracten

grondexploitatie. Opzet grondexploitatiecomplex Een grondexploitatiecomplex (‘grondexploitatie’) is een ruimtelijk plan, voorzien van een financiële vertaling. Alle gemeentelijke grondexploitaties die worden

een grondexploitatiebegroting.

of subsidies. 

Parameters: Rente, kostenstijging en opbrengstenstijging.



Resultaat op nominale waarde: optelling van alle baten en lasten bij huidig prijspeil.



Resultaat op eindwaarde. Dit is het te verwachten financieel



Opbrengstenstijging.

eindresultaat van het project. Het is de optelling van de boekwaarde,



Rente.

de ramingen en effecten van de parameters. Bij jaarrekening 2022 zijn nieuwe parameters toegepast voor alle Toerekenen van kosten en opbrengsten aan de grondexploitatiebegroting

grondexploitaties en deze gelden ook voor dit MPG (tabel 3).

De wet-en regelgeving stelt dat alleen bepaalde kosten mogen worden toegerekend aan een gemeentelijke grondexploitatie. Dit is opgenomen in

Parameter

zogenaamde kostensoortenlijst Bro. Kosten die hier geen onderdeel van

Kostenstijging

uitmaken mogen niet worden geboekt op de grondexploitatie.

Opbrengstenstijging

Rente

2022

2023

2024

2025

2026

2027

Tabel 3. Gehanteerde parameters jaarrekening 2022 Prijspeil De grondexploitaties zijn geactualiseerd naar de stand per 1 juni 2023. Het

De parameters kosten- en opbrengstenstijging baseren wij op de rapportage

prijspeil van de begroting is 1 januari 2023.

“Outlook Grondexploitaties” van adviesbureau Metafoor, op basis van een gemiddeld scenario. Elk jaar worden deze cijfers voortaan herzien via de MPG,

Plankosten

tenzij al eerder duidelijk is dat sprake is van een grote afwijking. In dat geval

Tot op heden worden de ambtelijke interne uren gedekt via de gemeentelijke

worden de effecten al meegenomen bij de jaarrekening.

begroting. Dit betekent dat deze kosten momenteel niet drukken op projecten. Ten behoeve van de vennootschapsbelasting worden deze kosten fiscaal

Rente

gezien wel meegenomen. De verwachting is dat in de nabije toekomst er wordt

De grondexploitatiebegrotingen worden momenteel niet belast met rente.

tijdgeschreven op projecten en de interne plankosten ook gaan drukken op de

Indien de gemeente hiervoor kiest gelden de regels van de BBV (Besluit

grondexploitatiebegroting. De financiële effecten hiervan worden te zijner tijd

begroting en verantwoording provincies en gemeenten).

inzichtelijk gemaakt. Onderbouwing gronduitgifteopbrengsten Parameters

Uitgifteopbrengsten vormen een belangrijk onderdeel van de

Grondexploitaties zijn vaak langlopende projecten. Het aspect tijd heeft

grondexploitatiebegroting. De opbrengsten worden op verschillende manieren

daarom invloed op het financieel resultaat. Drie parameters zijn van invloed op

onderbouwd. Marktconformiteit is hierbij uitgangspunt. Er wordt daarbij gebruik

het resultaat:

gemaakt van de uitgangspunten en prijzen zoals opgenomen in de afgesloten



Kostenstijging.

overeenkomsten, taxaties, gemeentelijk Gronduitgiftebeleid en meest recente

genomen (worden verwerkt in de begroting) of andere beheersmaatregelen

Grondprijzenbrief.

worden getroffen waardoor de kans van optreden wordt verlaagd.

Verliesneming

De marktrisico’s worden bepaald op basis van een marktrisicoscenario welke

Indien het begroot eindresultaat nadelig is, dient vanuit het

wordt onderbouwd in de MPG. Dit scenario is van toepassing op alle (nieuwe)

voorzichtigheidsbeginsel direct een verliesvoorziening te worden getroffen voor

grondexploitaties. Afwijken van het marktrisicoscenario zoals opgenomen in de

dit nadelig resultaat. De verliesvoorziening wordt bij vaststelling van een nieuw

MPG mag alleen, als kan worden onderbouwd waarom het scenario niet van

project vastgelegd en op basis van de herziening via de MPG bij jaarrekening

toepassing is. Dit kan bijvoorbeeld als wij gronden uitgeven voor vaste prijzen of

herijkt.

omdat er contractuele afspraken zijn gemaakt waarbij de risico’s zijn afgedekt.

Winstneming Positieve resultaten moeten in de jaarrekening worden verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan. Voor projecten waarbij in 2023 winst moet worden genomen is dit in dit MPG opgenomen in de betreffende grondexploitatiebegroting. Wij doen dit op basis van door de BBV toe te passen ‘POC- methode’ waarbij rekening wordt gehouden met projectspecifieke risico’s zoals verwoord in de MPG. Bij daadwerkelijke winstneming via de

Risicodekking (weerstandsvermogen) De risico’s of nadere financiële uitwerkingen die zich voordoen in de projecten worden op twee manieren gedekt: 

Bij voordelige projecten komt het risico ten laste van het voordelig resultaat.



Bij nadelige projecten komt het risico ten laste van de reserve grondexploitatie (er vindt dan een dotatie plaats van de reserve aan de verliesvoorziening).

jaarrekening vindt opnieuw deze berekening plaats. Afsluiten grondexploitatie Risicoanalyse Bij onze grondexploitaties wordt altijd een risicoanalyse opgenomen. Deze bestaat uit een kwantitatieve analyse van (gewogen) projectrisico’s- en kansen inclusief beheersmaatregelen en marktrisico’s. De projectrisicoanalyse betreft een kwalitatieve analyse, dat resulteert in de impact van een risico of kans. De impact is een gevolg is van de omvang van het risico/kans en de kans van optreden van het risico/kans. Wij onderscheiden 2 soorten kans van optreden: laag (25%) en gemiddeld (50%). Als de kans van optreden van het

Een grondexploitatie kan pas worden afgesloten indien de gehele grondexploitatie is afgerond. Dit vanwege het gegeven dat pas op dat moment het complex ook fiscaal is afgerond. Het is mogelijk om te werken met een restplan, ingeval het afsluiten van een omvangrijke grondexploitatie onevenredig lang zou gaan duren vanwege een langlopende resterende activiteit, die van beperkte waarde is voor de grondexploitatie als geheel. Uitgangspunt bij afsluiten is dat alle opbrengsten zijn gerealiseerd, en minimaal 90% van de werkzaamheden zijn uitgevoerd.

risico hoog wordt ingeschat (>50%) dan dient een deel van het risico te worden

4. Grondexploitatieportefeuille MPG 2023

grondexploitatie. Als er geen project tot stand komt, dan moeten de kosten worden afgewaardeerd. Dit komt ten laste van de reserve grondexploitatie.

Vastgestelde grondexploitaties

Project

Saldo per 1-6-2023

Centrumontwikkelingen Waldervaart

156

Callantsoog Denneweg

Ontwikkeling Dergmeerweg

114

Groote Keeten Boskerpark

Flexibele woonvormen Sint maartensbrug

-10

Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis

Totaal

260

Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen Schagen Lagedijk

Tabel 5. Grondexploitaties in voorbereiding en gemaakte kosten (* 1000 euro)

Schagen Makado Schagerbrug Dijkzicht

Er zijn momenteel 3 grondexploitaties in voorbereiding (tabel 5) met een

Sint Maartensbrug naast Brede School

onderhanden werk van ca. € 260.000. Dit overzicht is exclusief de projecten die

Tuitjenhorn Bogtmanw eg

vallen onder Tijdelijke woningbouw Ukraine en het project Schagen Oost. De

Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal

keuze in ontwikkelstrategie en vorm van grondbeleid is bij deze ontwikkelingen

Tabel 4. Vastgestelde grondexploitaties per 1 juni 2023 De gemeente kent per 1 juni 2023 10 door de raad vastgestelde grondexploitaties (tabel 4). Deze 10 grondexploitaties zijn via de MPG 2023 integraal geactualiseerd op het gebied van voortgang, financiën, bouwprogramma en risico’s (zie ook: Deel B).

nog onderdeel van nadere uitwerking. Voorstel tot afsluiten grondexploitaties Via besluitvorming MPG wordt voorgesteld om de volgende grondexploitaties bij jaarrekening 2023 af te sluiten: -

de grondexploitatie in het algemeen meer de kenmerken van faciliterend grondbeleid dan actief grondbeleid bevat. Conform BBV

Grondexploitatie in voorbereiding

wetgeving wordt het project daarom administratief omgezet naar

Grondexploitaties in voorbereiding zijn projecten waarvoor een Projectopdracht

faciliterend grondbeleid. De raad verstrekt opnieuw krediet voor de

is vastgesteld en waarin is aangegeven dat wordt gewerkt aan (voorbereiding

uitvoering. De kosten worden gedekt uit de exploitatiebijdragen en

van) een grondexploitatie. De gemaakte kosten op deze projecten mogen, mits wordt voldaan aan BBV wetgeving, worden opgenomen in de toekomstige

Groote Keeten Boskerpark. De reden hiervan is dat na heroverweging

verkoop gronden zoals zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst. -

Sint Maartensbrug Brede School. De reden van afsluiting is dat na inrichting van een klein deel openbare ruimte dit project is afgerond.

Kleine flexibele woningbouw Oudesluis. De reden van afsluiting is dat dit

zijn gepresenteerd in tabellen 1 en 2, waarbij start bouw van de woning als

project op mogelijk een klein deel openbare ruimte na, naar

uitgangspunt is genomen.

verwachting in 2023 is afgerond. -

Kleine flexibele woningbouw Schagen. De reden van afsluiting is dat dit

In totaal wordt vanuit de vastgestelde grondexploitaties en per 1 juni 2023 nog

project op mogelijk een klein deel openbare ruimte na, naar

bouwrijpe grond uitgegeven voor de bouw van 188 woningen en de aanleg

verwachting in 2023 is afgerond.

van ca. 42.890 m2 bedrijventerrein/huisvesting arbeidersmigranten in Lagedijk de Lus (tabel 6).

Of de grondexploitatie daadwerkelijk kan worden afgesloten wordt beoordeeld bij de jaarrekening.

Financiën algemeen De optelling van de verschillende grondexploitatiebegrotingen uit deel B leidt

Uitgifteprogramma Project

tot het volgende beeld (tabel 7). Per 1 juni 2023 is de boekwaarde ca. € 5,45 Reeds uitgegeven

Totaal

mln. nadelig. Dit is het totaal aan gemaakte kosten en gerealiseerde

Verwacht

Callantsoog Denneweg

Groote Keeten Boskerpark

Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis

Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen

Schagen Makado

Schagerbrug Dijkzicht

Sint Maartensbrug naast Brede School

Tuitjenhorn Bogtmanw eg

Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal

153 353

93 165

60 188

65.291

22.401

42.890

Schagen Lagedijk (m2)

opbrengsten. Daarnaast wordt ca. € 15,2 mln. aan kosten verwacht (met name bouwrijpmaken en inrichting openbare ruimte) om tot uitgifte van gronden over te kunnen gaan. Een relevant deel van de kosten betreft een te verwachten winstneming van € 3,0 mln. welke ten gunste komt aan de reserve grondexploitatie. Bij jaarrekening wordt de daadwerkelijke winstneming vastgesteld.

Tabel 6. Uitgifteprogramma Het bouwprogramma of uitgifteprogramma in de grondexploitatie geeft aan welke bouwrijpe gronden voor welke functie worden uitgegeven. Het moment van uitgifte is een relevant moment voor de grondexploitatie omdat dan de opbrengsten gerealiseerd worden. Dit ligt dus iets anders dan de gegevens die

TOTAAL GRONDEXPLOITATIE

tot 1-6-2023

na 1-6-2023

Totaal

De onderverdeling van het financieel resultaat naar project is als volgt:

LASTEN Verwerving en inbreng

2.672.507

14.340

2.686.847

Project

Bouwrijp maken

8.702.417

3.879.398

12.581.815

Woonrijp maken en civiele constructies

1.204.088

6.751.911

7.955.999

Callantsoog Dennew eg

4.836

Plankosten

1.201.654

1.396.299

2.597.954

Groote Keeten Boskerpark

-12.997

521.443

63.388

584.831

Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis

-264.997

Overige kosten en winstneming

1.236.259

3.101.092

4.337.351

Rente

1.328.883

Communicatie

Kapitaalmutatie TOTAAL LASTEN

1.328.883 -

16.867.252

15.206.427

32.073.680

BATEN Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Kapitaalmutaties

7.087.862

18.512.437

25.600.299

806.806

692.336

1.499.142

2.929.063

588.545

Rente

Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen

MPG 2023

Schagen Lagedijk

-1.450.218

Schagen Makado

-1.770.009

Schagerbrug Dijkzicht Sint Maartensbrug naast Brede School

-616 0

Tuitjenhorn Bogtmanweg

-155.391

Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal

1.302.385 -2.347.006

Tabel 8. Eindresultaat per project

TOTAAL BATEN

11.412.276

19.204.773

30.617.049

In totaal zijn er 6 projecten met een totaal nadelig resultaat van € 3,65 mln., 2

SALDO

-5.454.976

3.998.346

-1.456.631

projecten met een nog te verwachten voordelig resultaat van in totaal € 1,3

INVLOED PARAMETERS

-890.376

SALDO EINDWAARDE

-2.347.006

Tabel 7. Totaalbegroting grondexploitaties De boekwaarde en nog te maken kosten moeten vervolgens worden goed gemaakt door de uitgifte van bouwrijpe gronden (€ 19,2 mln.) en bijdragen uit

mln. en 2 projecten met een neutraal resultaat (i.v.m. afsluiten in 2023). Voor de financieel nadelige projecten dient een verliesvoorziening te worden getroffen. Op de voordelige en neutrale projecten wordt winst genomen als deze winsten voldoende zeker zijn. De winstneming bij jaarrekening 2023 is naar verwachting € 3,02 mln. (tabel 9).

overeenkomsten met ontwikkelaars (€ 0,7 mln.). Het nominale eindresultaat komt daarmee uit op ca. € 1,46 mln. nadelig. Als rekening wordt gehouden met de meerjarige effecten van kosten- en opbrengstenstijging komt het begroot eindresultaat uit op ca. € 2,35 mln. nadelig op eindwaarde.

Project Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen

Verwachte winstneming 2023 43.590

Sint Maartensbrug naast Brede School

9.904

Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal

2.970.658 3.024.152

Tabel 9. Te verwachten winstneming 2023.

Cashflow

Input Programmabegroting 2024 2027

2023

2024

2025

2026

Totaal lasten

€

9.072.648 €

8.613.400 €

3.607.777 €

2.676.370 €

1.199.256

Totaal baten

€

11.412.276 €

12.024.420 €

2.453.993 €

1.926.380 €

2.799.980

Saldo jaarschijf

€

2.339.627 €

3.411.020 €

-1.153.784 €

-749.990 €

1.600.724

Tabel 10. Input grondexploitatiebegroting voor krediet programmabegroting 2024. Ten behoeve van de programmabegroting is sprake van de volgende uitvoeringskredieten per jaarschijf (tabel 10). Omdat het saldo van de baten en lasten worden verwerkt binnen de gemeentelijke balans is er geen effect op de reguliere exploitatiebegroting.

Figuur 1. Cashflow grondexploitaties per 1 juni 2023 De cashflow (figuur 1) geeft een meerjarig beeld van de kosten en opbrengsten en de verwachte ontwikkeling van de boekwaarde. De boekwaarde (€ 5,45 mln. nadelig) ontwikkelt zich uiteindelijk tot het resultaat op eindwaarde in 2026 (€ 2,35 mln. nadelig).

5. Voortgang en verschillen

Verschillen in eindresultaat De gemeentelijke grondexploitaties zijn ten opzichte van het MPG 2022 integraal herzien (Deel B). Hierbij zijn de begrotingen en/of planningen

Ontwikkeling portefeuille

aangepast. Deze aanpassingen hebben invloed op het verwachten

Ten opzichte van het MPG 2022 is de grondexploitatieportefeuille gelijk

eindresultaat (tabel 11). Het eindresultaat van alle grondexploitaties is ten

gebleven. Er zijn in de periode 1 juni 2022 – 1 juni 2023 geen grondexploitaties

opzichte MPG 2022 verslechterd van € 991.000 voordelig naar € 2,35 mln.

afgesloten of nieuwe vastgesteld. De verwachting is dat de grondexploitaties in

nadelig op eindwaarde. Dat is een verschil van € 3,34 mln. nadelig. De

voorbereiding (tabel 5) op korte termijn ter besluitvorming aan de raad worden

onderbouwing van dit verschil op hoofdlijnen is:

aangeboden.

Een doorgevoerde wijziging van de parameters kosten en opbrengstenstijging bij jaarrekening 2022 (zie onderdeel 3:

Algemene voortgang

uitgangspunten/parameters). Over dit effect is via de paragraaf

Over het algemeen verloopt de uitvoering binnen de projecten als verwacht.

Grondbeleid verantwoording afgelegd. Het effect is ca. € 1,8 mln. nadelig.

Het tempo in de gronduitgiften op de projecten Kleine flexibele woningbouw

De kosten in de plannen zijn toegenomen met ca. € 0,93 mln. Dit betreft

Oudesluis en Schagen, Warmenhuizen Landsheer en Lagedijk De Lus verlopen

vooral hogere bouwrijpmaakkosten bij Landsheer en extra inrichtingskosten

conform verwachting of zelfs voor op de verwachting. De openbare ruimte

in Makado.

rondom Makado is op het plein nabij de laad- en losstrook na, afgerond. In het

De opbrengsten in de projecten zijn toegenomen met € 2,56 mln. Dit is

project Schagerbrug Dijkzicht is de uitvoering van het bouwrijpmaken gestart.

vooral een gevolg van meeropbrengsten vanuit de verkoop van grond

De uitgifte van de CPO- en sociale huur kavels wordt hier eind 2023 verwacht.

t.b.v. huisvesting arbeidersmigranten in Lagedijk de Lus en verhoging van de grondprijzen n.a.v. hogere verkoopprijzen vrije kavels in Warmenhuizen Landsheer.

In enkele projecten is sprake van stagnatie ten opzichte van de verwachting uit het MPG 2022. Voor Tuitjenhorn Bogtmanweg wordt het plan naar aanleiding

nadelig.

van de behandeling in de commissie ARO momenteel herzien. In Callantsoog Denneweg wordt nog gewacht op een uitspraak van de rechter inzake een

De faseringseffecten door wijzigingen in planning zijn in totaal € 0,23 mln.

Het verwerken van een te verwachten winstneming van ca. € 3,02 mln. bij

vergunningsprocedure en liggen de werkzaamheden vooralsnog stil. In

jaarrekening 2023. Dit zijn kosten voor de grondexploitatie omdat de winst

Boskerpark is de levering van gronden uitgesteld tot begin 2024.

wordt overgeheveld van de grondexploitatie naar de reserve grondexploitatie. Per saldo heeft dit voor de gemeente dus geen effect, maar leidt wel tot een lagere verwacht eindresultaat van de grondexploitatie.

Tabel 11. Verschillen in eindresultaat en verklaring op hoofdlijnen

Voortgang uitgiften In de periode 1 juni 2022 tot 1 juni 2023 is grond uitgegeven voor in totaal € 4,7 mln. Dit bedrag heeft betrekking op de uitgifte van gronden ten behoeve van het volgende bouwprogramma (tabel 12): Gerealiseerd MPG 2022-2023

Project Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis

Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen

Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal

93 149

Schagen Lagedijk (m2)

3.075

Tabel 12. Voortgang gronduitgifte Ontwikkeling verliesvoorziening Vanuit het zogenaamde voorzichtigheidsbeginsel dient een nadelig resultaat direct te worden afgedekt vanuit een voorziening. Deze verliesvoorziening is daarmee gelijk aan het nadelig resultaat op eindwaarde van het project. In totaal zijn er 5 projecten met een totaal nadelig resultaat van € 3,65 mln. (tabel 13). De benodigde verliesvoorziening is dus ook € 3,65 mln. Bij jaarrekening 2022 was reeds een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van € 4,69 mln.. Dit betekent dat een deel van de verliesvoorziening vrij kan vallen (€ 1,04 mln.). Dit wordt verwerkt bij jaarrekening. Totale verliesvoorziening Lagedijk Makado Flexibele woningbouw Oudesluis Bogtmanweg Boskerpark Totaal

Jaarrekening MPG 2023 Verschil € -2.826.336 € -1.450.218 € € -1.614.233 € -1.770.009 € € -254.385 € -264.997 € € € -155.391 € € € -12.997 € € -4.694.953 € -3.653.612 €

1.376.118 -155.777 -10.612 -155.391 -12.997 1.041.342

Tabel 13. Verschillen verliesvoorziening Jaarrekening 2022 - MPG 2023

5. Risico’s en weerstandsvermogen Aan ruimtelijke planontwikkelingen zijn altijd risico’s verbonden. De risico’s zijn over het algemeen hoger bij actief grondbeleid dan bij faciliterend grondbeleid. Dit komt omdat de gemeente het risico op zich neemt van grondontwikkeling en de uitgifte van grond. In Deel B zijn de risicoanalyses van de projecten herzien. In onderliggend MPG is daarbij een onderbouwing gegeven van de toe te passen marktrisicoscenario’s Relevante marktontwikkelingen Grondexploitaties staan onder invloed van een aantal macro-economische ontwikkelingen. Dit noemen wij marktrisico’s. De belangrijkste zijn de algemene prijsstijging (‘inflatie’) welke van invloed zijn op de grondexploitatiekosten en

De parameters zoals nu opgenomen in de grondexploitatiebegrotingen, zijn gebaseerd op een gemiddeld scenario van de Outlook Grondexploitaties 2023 van Metafoor (zie hoofdstuk 3). Voor de inschatting van de marktrisico’s wordt ook gebruik gemaakt van deze rapportage. In de marktrisicoanalyse gaan wij uit van de negatieve bandbreedte zoals opgenomen in de Outlook Grondexploitaties 2023. Daarin wordt ten opzichte van de huidige parameters uitgegaan van een hogere kostenstijging t/m 2025, en een jaarlijkse daling van de grondopbrengsten tot 2025. Dit betekent dat wij in de marktrisicoanalyse de volgende marktscenario’s toepassen (tabel 14): Marktrisico scenario

2023

2024

2025

2026

2027

MPG 2023 kostenstijging

Marktscenario kostenstijging

bouwkosten, en de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt welke van invloed zijn op de verkoopprijzen en daarmee de grondopbrengsten.

Marktrisico opbrengstenstijging

Marktscenario opbrengstenstijging

-2%

-3%

Tabel 14. Marktrisicoscenario MPG 2023 In Bijlage 2 is een kort uiteenzetting opgenomen van de meest relevante en actuele ontwikkelingen. De conclusie die hieruit wordt getrokken is dat de

Toepassing van deze scenario’s leidt tot een totaal marktrisicoprofiel van ca.

onzekerheden op kostenontwikkeling van grondexploitatiekosten en

€ 0,82 mln. nadelig.

bouwkosten blijvend zijn, maar tegelijkertijd in 2023 een voorzichtig herstel zichtbaar is in de woningmarkt ten opzichte van 2022.

Daarnaast is ook een analyse gemaakt van de gevolgen van het eventueel doorbelasten van rente aan de grondexploitatiebegrotingen. Op basis van

Marktrisicoscenario

een gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande

De uitgangspunten van de grondexploitatie inclusief parameters vormen mede

leningportefeuille is een rentepercentage van ca. 3,7% van toepassing. Het

de basis voor de keuze van het marktrisicoscenario. Immers, een voorzichtige

financieel effect op de eindwaardeberekening is € 550.000 nadelig.

insteek in bijvoorbeeld de kosten en opbrengstenstijging betekent dat het

Toepassing hiervan betreft geen marktrisico maar is een beleidsmatige keuze.

marktrisicoscenario niet zwaar hoeft te worden aangezet.

Projectrisico’s en -kansen

Bij jaarrekening 2022 is een aanzienlijk deel van de marktrisico’s die bij

Op basis van de projectanalyses uit Deel B is sprake van ca. € 0,54 mln. aan

MPG 2022 waren geanalyseerd, verwerkt in de begrotingen. Dit heeft

gewogen projectrisico’- en € 0,91 mln. aan gewogen projectkansen (tabel 15).

geleid tot een verlaging van het verwachte resultaat van de projecten (zie ook: Verschillen in eindresultaat).

Totaal risicoprofiel

Risicoanalyse

Projectrisico's Projectkansen

Marktrisico's

positief verloop van gronduitgiften in 2022/2023, en de verkoop t.b.v.

Totaal

Callantsoog Denneweg

-26.000

-14.738

-40.738

Groote Keeten Boskerpark

Kleine Flexibele Woonvormen locatie Oudesluis

-37.500

11.250

-3.875

-30.125

Kleine Flexibele Woonvormen locatie Schagen

-27.500

11.250

-5.109

-21.359

Schagen Lagedijk

-276.530

741.489

-137.132

327.827

Schagen Makado

-32.750

-14.282

-47.032

Schagerbrug Dijkzicht

-30.000

46.250

-99.182

-82.932

Sint Maartensbrug naast Brede School

Ten tweede is het risicoprofiel Lagedijk de Lus afgenomen door een

-895

Tuitjenhorn Bogtmanweg

-112.500

-383.621

-496.121

Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal

-542.780

99.500 909.739

-162.892 -821.726

-63.392 -454.767

huisvesting voor arbeidsmigranten. Hierdoor is het risico op afwaardering van restant gronden verlaagd. Tevens is sprake van een toenemende interesse voor de grote kavels in de Kanaalzone. In de afgelopen MPG’s zijn deze gronden afgewaardeerd waarbij verlies is genomen. Wij rekenen nu met een projectkans dat de kavels conform huidige verkoopprijs worden uitgegeven. -

Tabel 15. Projectrisico’s – en kansen MPG 2023

Er is in de MPG 2023 gekozen voor een helder uitgangspunt voor het bepalen van het marktrisicoprofiel. Waar in de MPG 2022 sprake was van een combinatie van marktrisico’s die apart beoordeeld werden vanuit de

Het totale risicoprofiel van de grondexploitaties is ingeschat op € 0,45 mln.

projecten (van 5 tot 10% waardedaling) én toepassing van een

nadelig (tabel 15).

projectoverstijgende marktrisicoscenario, is nu gekozen voor het eenduidig en integraal toepassen van standaard marktrisicoscenario’s.

Verschillen risicoprofiel MPG 2022-2023 Risicoprofiel

Projectrisico's

Projectkansen

Marktrisico's

Overig

Totaal

MPG 2022

€

-1.497.495

€

400.777 €

-1.808.000 €

-270.000

€

MPG 2023

€

-542.780

€

909.739 €

-821.726 €

-270.000

€

508.962

986.274

Verschil

954.715

Door de voortgang op de projecten neemt het risico in algemene zin af.

-3.174.718 -724.767 2.449.951

Tabel 16. Verschillen risicoprofiel Het risicoprofiel is ten opzichte van MPG 2022 verbeterd met € 2,45 mln. euro (tabel 16). Dit heeft verschillende redenen:

Reserve grondexploitatie

Begrote onttrekkingen en dotaties reserve grondexploitatie

Met de reserve grondexploitatie dekken wij de risico's af op de huidige

Een groot deel van de toekomstige ontwikkeling van de reserve

grondexploitaties, inclusief de risico's van afwaarderingen en risico op afdracht

grondexploitatie wordt bepaald door de besluiten die de raad heeft genomen,

van vennootschapsbelasting. Tevens wordt de reserve als eerste aangesproken

zoals een structurele onttrekking van € 493.000 per jaar ter dekking van (inhuur)

als het gaat om dekking van de onrendabele top van nieuwe

ambtelijke (tabel 18).

grondexploitaties. Ook is de reserve bedoeld om kosten in de initiatieffase te financieren en kan de raad besluiten nemen over specifieke onttrekkingen. De

Begrote onttrekkingen (raadsbesluit)

reserve wordt vooral gevuld door (tussentijdse) winstnemingen op

Afdekking risico's grondexploitaties (excl. kansen)

€

1.364.506

grondexploitaties, vrijvallende verliesvoorzieningen en uit de verkoop van

Afdekking afwaardering voorbereidingskrediet

€

100.000

Afdekking risico vennootschapsbelasting

€

170.000

Dekking projectleiders/vastgoed op sterkte

€

462.467

Krediet woningbouw Ukraine

€

335.966

risico’s en onttrekkingen te kunnen betalen. Deze meerjarige analyse wordt

Krediet structuurvisie Petten

€

511.014

gedaan via de prognose reserve grondexploitatie. Hierin wordt ook rekening

Krediet Waldervaart sporthal

€

500.000

gehouden met onttrekkingen aan de reserve grondexploitatie zoals

Voorbereidingskrediet projectopdracht Schagen Oost

€

500.000

Structurele inhuur: € 493.000 per jaar

€

2.465.000

Krediet afgesloten projecten: € 20.000 over 2 jaar

€

gronden. Het is belangrijk dat de reserve meerjarig van voldoende omvang is om de

vastgesteld in de programmabegroting (tabel 18). De reserve grondexploitatie had bij jaarrekening 2022 een stand van € 4,1 mln. De verschillen ten opzichte van de stand van de reserve MPG 2022 zijn

2023 t/m 2027

Onttrekking t.b.v verliesvoorzieningen nieuwe grondexploitaties

40.000 pm

Overige onttrekkingen

€

50.000

Totaal

€

6.498.953

toegelicht in de jaarrekening 2022 paragraaf Grondbeleid.

Verwachte dotaties Winstneming vastgestelde grondexploitaties

2023 t/m 2027 €

Winstneming toekomstige grondexploitaties

4.326.537 pm

Winsten uit verkoop gemeentelijke vastgoed: € 65.000 per jaar

€

Opbrengsten uit afgesloten grondexploitaties

€

375.000 375.000

Totaal

€

5.076.537

Verschil € -1.422.416 Tabel 18. Begrote onttrekkingen en dotaties reserve grondexploitatie

Prognose reserve grondexploitatie

Met het oog op de gemeentelijke woningbouwambitie en omvangrijke gebiedsontwikkelingen zoals (voorkeursrecht) Schagen Oost, Muggenburg Zuid en centrumontwikkeling Waldervaart, wordt geadviseerd om prudent om te gaan met de huidige beschikbare ruimte in de reserve. Daarnaast leidt de gemeenteljke woningbouwambitie, in specifiek de ambities met betrekking tot voldoende betaalbare woningbouw, tot uitdagingen om ontwikkelingen financieel uitvoerbaar te krijgen en te houden. Aangezien de reserve grondexploitatie ook dient ter afdekking van een financieel tekort bij vaststelling, blijft een gezonde reserve noodzakelijk om onze woningbouwambities te kunnen blijven uitvoeren.

Figuur 2. Prognose reserve grondexploitatie MPG 2023 De Prognose reserve grondexploitatie MPG 2023 (figuur 2) laat zien dat de reserve (blauwe balk) aan het eind van de looptijd voldoende is om het risicoprofiel van de grondexploitatieprojecten op te kunnen vangen (gele lijn). Verwacht wordt dat bij de huidige grondexploitatieportefeuille er per 1-1-2028 ca. € 3,3 mln. aan weerstandsvermogen resteert. Op basis van bovenstaande uitgangspunten wordt gesteld dat de gemeente voldoende weerstandsvermogen heeft om (geanalyseerde) tegenvallers op de huidige grondexploitatieportefeuille op te kunnen vangen. Een belangrijke kanttekening die hierbij wordt geplaatst, is dat de prognose uitgaat van de huidige, vastgestelde grondexploitatieportefeuille. Er wordt dus geen rekening gehouden met toevoeging van nieuwe projecten met een eventueel nadelig begroot resultaat, inclusief bijbehorende risico’s. Ook wordt geen rekening gehouden met nieuwe onttrekkingen of dotaties die eventueel volgen uit nieuwe besluitvorming.

6. Overig Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2016 bestaat de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen (vpb). De gemeente is hiermee vpb-plichtig geworden als zij een onderneming drijven. In 2017 heeft een quickscan plaatsgevonden door een extern bureau voor onder andere de grondexploitaties en verkoop vastgoed. Uit dit onderzoek bleek dat er geen sprake is van een onderneming in de zin van de Vennootschapsbelasting. In 2022 is deze conclusie nogmaals door een extern bureau getrokken. De berekening en omstandigheden zijn met de Belastingdienst doorgenomen. De Belastingdienst kon de gemeente volgen in haar conclusie dat de grondexploitaties 'niet door de ondernemerspoort gaan'. Niettemin moet jaarlijks worden getoetst of de opzet (door het openen of afsluiten van projecten) in zijn totaliteit verandert. In het weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met het risico van vennootschapsbelasting. Voorraad gronden Er zijn drie typen gronden die op dit moment relevant zijn voor onze grondexploitaties en projecten in voorbereiding; 1.

Bouwgrond in exploitatie.

Materiële vaste activa.

‘Stille reserve’.

Bouwgrond in exploitatie De categorie ‘Bouwgrond in Exploitatie’ betreft de gronden die zich in een transformatieproces bevinden en onderdeel uitmaken van de vastgestelde grondexploitatiebegroting. Grond als vast actief (MVA) Over grond als vaste materiële activa kan worden gesteld dat deze grond een vaste bestemming heeft en niet in een transformatieproces zit. Als een grondexploitatie wordt geopend waarin gronden worden ingebracht welke onderdeel uitmaken van de materiële vaste activa, dan wordt deze boekwaarde onderdeel van de ‘Bouwgrond in exploitatie’, oftewel de grondexploitatie. De geactiveerde gronden – exclusief gronden voor maatschappelijker voorzieningen scholen en sportvelden - vertegenwoordigen een administratieve boekwaarde van € 3.820.000 (zie ook Bijlage 3) per 1-12023. Dit heeft betrekking op ca. 928.000 m2 aan gemeentelijke gronden. Stille reserve Stille reserves zijn de meerwaarden van activa die laag of tegen nul zijn gewaardeerd doch verkoopbaar zijn indien men dat zou willen. Stille reserves maken onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. Op het moment dat dat wij gronden verkopen maken deze geen onderdeel meer uit van de stille reserve en hebben daarmee een negatief effect op onze weerstandscapaciteit. Per 1-1-2023 is sprake van ca. 616.000 m2 aan grond in bezit van gemeente welke valt onder de stille reserve.

Onderdeel B. Herziening grondexploitaties inclusief grondexploitatiebegrotingen

1. Callantsoog - Denneweg Projectomschrijving

De grondexploitatie ‘Callantsoog Denneweg’ heeft betrekking op de locatie Denneweg -Duinroosweg te Callantsoog. Het project omvat de ontwikkeling van 5 grondgebonden sociale huurwoningen en 12 sociale huurappartementen, inclusief herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente voert hiertoe voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. De gronden ten behoeve van de woningen worden uitgegeven aan Wooncompagnie.

Plangebied

Maatschappelijk effect

De gemeente Schagen kent een tekort aan betaalbare en sociale woningen. Met de bouw van 17 sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen naar de vraag naar betaalbare woningen in de kern Callantsoog.

Programma en ruimtegebruik

12 sociale huurappartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens en 5 grondgebonden sociale huurwoningen. Herinrichting van ca. 2.870 m2 openbaar gebied.

Planning en voortgang

Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn onherroepelijk. Er is een participatietraject afgerond met omwonenden voor het openbaar gebied. Ook heeft de Raad van State uitspraak gedaan inzake het ingediende beroep tegen het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. Naar aanleiding hiervan heeft een wijziging plaatsgevonden in de planregels waardoor dit geen belemmering meer vormt. Er loopt nog een procedure over de vergunning op grond van de Wet Natuurbescherming die verleend is door de provincie. Er is nog geen datum met betrekking tot de rechterlijke uitspraak.

Inhoudelijke wijzigingen actualisatie

Financiële effecten actualisatie

Door bovenstaande ontwikkelingen zijn de werkzaamheden van het project verschoven naar 2024. Het geactualiseerde exploitatieresultaat is € 4.836 voordelig op eindwaarde per 31-12-2-23. Het resultaat is ca. € 6.958 nadeliger ten opzichte van het MPG 2022:  Indexeringseffecten nieuwe parameters jaarrekening 2022: € 23.205 nadelig.  Faseringseffecten: € 9.835 nadelig.  Meer/minder kosten: 4.356 voordelig.  Meer/minder opbrengsten: € 21.725 voordelig. Dit betreft de indexering op de grondprijs sociale huur.

Risico’s en risicobeheersing

Het risicoprofiel is bepaald op € 40.738 nadelig. Dit bestaat uit € 26.000 aan projectrisico’s en € 14.738 aan marktrisico’s conform marktrisicoscenario MPG 2023. Het grootste risico bevindt zich op het vlak van extra kosten voor watercompensatie en de gevolgen voor de inrichting van het openbaar gebied. Voor de toename in verhard oppervlak en uitbreiding van parkeerplaatsen dient extra watercompensatie plaats te vinden. Het gewogen risico hiervan is grofweg bepaald op ca. € 20.000,- negatief (€ 40.000 bij 50% kans van optreden).

Grondexploitatiebegroting Callantsoog Denneweg

Totaal

Boekwaarde tot 2023

Gerealiseerd in 2023

Verwacht 2023

2024

2025

Rente

43.922 150.589 8.184 53.980 -

9.500 270 34.373 -

3.314 -

34.422 150.589 4.601 19.607 -

Totaal lasten Totaal lasten geindexeerd

256.676 273.719

44.143 44.143

3.314 3.412

209.219 226.164

Gronduitgifte

Rente

263.119 15.435 -

10.435 -

263.119 5.000 -

Totaal baten Totaal baten geindexeerd

278.554 278.554

10.435 10.435

268.119 268.119

Saldo Saldo geindexeerd Saldo op eindwaarde

21.879 4.836 4.836

-33.708 -33.708

-3.314 -3.412

58.901 41.955

Verwerving en inbreng Bouwrijp maken Woonrijp maken en civiele constructies Plankosten, advies en communicatie Winstneming Overige kosten

Baten uit overeenkomsten

Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen intern

2. Groote Keeten - Boskerpark Projectomschrijving

Het project Boskerpark betreft de ontwikkeling van een hoogwaardig recreatiepark aan de zuidoostkant van Groote Keeten, gelegen tussen de Voorweg en de Helmweg. Het project bestaat uit een recreatiepark, particuliere woningen, een natuurgebied en een waterberging. De ontwikkeling wordt uitgevoerd door Boskerpolder B.V. en de gemeente Schagen. In 2017 heeft Boskerpolder B.V. zijn gronden en ontwikkelrechten verkocht aan Droomparken B.V.

Plangebied

Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik Planning en voortgang

Er zijn voldoende vestigings- en uitbreidingsmogelijkheden voor bedrijven binnen de kansrijke clusters en sectoren. Droomparken zorgt voor de realisatie van maximaal 350 luxe recreatiewoningen op ±23 ha, ±5,2 ha aan waterberging en 14 particuliere woningen aan de Voorweg op ±1,3 ha. De gemeente past de Voorweg aan (±1,1 ha). De gemeente en Droomparken zullen samen zorgen voor de realisatie van het natuurgebied van ±19,5 ha.

Partijen hebben aangegeven de gronden nog niet in 2023 aan de gemeente te kunnen leveren. Voorgesteld wordt om de grondexploitatie adminstratief om te zetten naar een Faciliterend Project “Boskerpark”. Dit betekent technisch gezien dat de grondexploitatie wordt afgesloten, en een nieuw faciliterend project in de administratie wordt opgenomen. Inhoudelijk verandert er niets aan de voorgenomen ontwikkeling.

Inhoudelijke wijziging actualisatie

De reden van omzetting is dat feitelijk geen sprake is van levering van bouwrijpe percelen door de gemeente, of transformatie van gronden tot bouwrijpe gronden. Het is niet in overeenstemming met de regelgeving BBV om een grondexploitatie hiervoor open te houden. Verantwoording over de voortgang blijft plaatsvinden vanuit de reguliere planning en controlcyclus en MPG. De kosten en opbrengsten uit de oude grondexploitatie worden overgezet naar het faciliterende project Boskerpark. Dit gaat om:

     

Aanpassing riolering/persleiding. Fietsverbinding. Herinrichting Voorweg. Inrichten en beheer natuur. Onvoorziene kosten en kosten overeenkomst. Toezichtkosten gemeente.

De raad wordt gevraagd om voor het faciliterende project een krediet te verstrekken. De kosten worden gedekt uit de opbrengsten (verkoop gronden en bijdragen) zoals opgenomen in de anterieure overeenkomst. Dit is niet anders dan het geval was bij de grondexploitatie.

Financiële effecten actualisatie

Risico’s en risicobeheersing

Voorgesteld wordt om de grondexploitatie bij jaarrekening 2023 af te sluiten en een nieuw faciliterend project te openen. Er resteert dan een boekwaarde van € 12.997 nadelig welke wordt afgedekt door de reserve grondexploitatie.

n.v.t.

Grondexploitatiebegroting Groote Keeten - Boskerpark

Totaal

Boekwaarde Gerealiseerd Verwacht tot 2023 in 2023 2023

2024

Verwerving en inbreng Bouwrijp maken Woonrijp maken en civiele constructies Plankosten, advies en communicatie Winstneming Overige kosten Rente

283 65.713 -

Totaal lasten Totaal lasten geindexeerd

65.997 65.997

Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen intern Rente

53.000 -

Totaal baten Totaal baten geindexeerd

53.000 53.000

Saldo Saldo geindexeerd Saldo op eindwaarde

-12.997 -12.997 -12.997

-12.997 -12.997

3. Oudesluis – Kleine flexibele woningbouw (Het Melchiorhof) Projectomschrijvin g

Het project omvat de ontwikkeling van 12 sociale huurappartementen. De gemeente verzorgt via de grondexploitatie de levering van een bouwrijpe kavel (760 m2) en de inrichting van de omliggende openbare ruimte (ca. 3.000 m2) inclusief wegontsluiting, voldoende parkeerplaatsen, meubilair en groen. Wooncompagnie ontwikkelt het bouwplan.

Plangebied

Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie

Financiële effecten actualisatie

Risico’s en risicobeheersing

Met de bouw van 12 nieuwe sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar woningen in de gemeente Schagen. De sociale huurwoningen dragen bij aan vermindering van de wachttijden voor een sociale huurwoning. Het bouwplan omvat twee blokken van 6 appartementen en een apart gedeelte voor bergingen. Het plangebied is gemeentelijk eigendom en is circa 3.760 m2 groot (exclusief bestaande parkeerplaatsen), waarvan circa 760 m2 uitgeefbaar. Er wordt ca. 3.000 m2 openbare ruimte (her)ingericht. De bouwrijpe kavel is eind 2022 verkocht aan Wooncompagnie. De overige gronden worden als openbaar gebied (her)ingericht. Het bestemmingplan en de grondexploitatie zijn vastgesteld in de raadsvergadering van 21 juni 2022. De uitgifte van gronden heeft plaatsgevonden in december 2022. Voor de bouwvak van 2023 zijn de 12 units geplaatst. De planning is dat eind 2023 het plan wordt opgeleverd. Liander sluit het plan eind 2023 aan op het net. De aanname is daarom dat het plan in 2023 kan worden afgesloten. Niet van toepassing. Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 264.997 nadelig op eindwaarde per 31-12-2023. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2022 € 48.006 nadeliger geworden:  Indexeringseffecten doorvoeren parameters jaarrekening 2022: € 30.004 nadelig.  Faseringseffecten: € 7.665 nadelig.

 Meerkosten: € 10.337 nadelig.  Meer/minder opbrengsten: n.v.t. Het totale risicoprofiel is geraamd op € 30.125 nadelig. Dit bestaat voor ca. € 37.500 aan gewogen projectrisico’s en € 11.250 aan gewogen projectkansen en € 4.000 marktrisico’s conform marktrisicoscenario MPG 2023.

Grondexploitatiebegroting Kleine Flexibele Woningbouw Oudesluis

Totaal

Boekwaarde Gerealiseerd Verwacht tot 2023 in 2023 2023

2024

Verwerving en inbreng Bouwrijp maken Woonrijp maken en civiele constructies Plankosten, advies en communicatie Winstneming Overige kosten Rente

168.281 174.154 87.148 7.553 -

28.764 6.503 -

1.050 -

168.281 174.154 58.385 -

Totaal lasten Totaal lasten geindexeerd

437.136 448.986

35.267 35.267

1.050 1.050

400.820 412.669

Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen intern Rente

158.760 25.229 -

Totaal baten Totaal baten geindexeerd

183.989 183.989

Saldo Saldo geindexeerd Saldo op eindwaarde

-253.147 -264.997 -264.997

148.722 148.722

-1.050 -1.050

-400.820 -412.669

4. Schagen – Kleine flexibele woningbouw (De Tramhalte) Projectomschrijvin g

Het project omvat de ontwikkeling van 44 sociale huurappartementen op het voormalige handbalveld aan de Piet Ottstraat te Schagen. De gemeente verzorgt via de grondexploitatie de levering van een bouwrijpe kavel (ca. 1.830 m2) en de inrichting van de omliggende openbare ruimte (ca 3.320 m2) inclusief wegontsluiting, voldoende parkeerplaatsen, meubilair en groen. De Wooncompagnie ontwikkelt het bouwplan.

Plangebied

Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik Planning en voortgang

Met de bouw van 44 nieuwe sociale huurwoningen wordt een aanzienlijke bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar betaalbare woningen in de gemeente Schagen. De sociale huurwoningen dragen bij aan vermindering van de wachttijden voor een sociale huurwoning. Het bouwplan omvat 1 blok van 44 sociale huurappartementen en bergingen. Van het plangebied wordt circa 1.830 m2 (36%) als bouwrijpe grond uitgegeven en 3.320 m2 (64%) ingericht als openbare ruimte. De binnenplaats die ontstaat wordt uitgegeven aan Wooncompagnie en vormt onderdeel van het bouwplan (geen openbare ruimte). Het bestemmingplan is vastgesteld in de raadsvergadering van 21 juni 2022. De uitgifte van gronden heeft plaatsgevonden in december 2022. Na de bouwvak van 2023 zullen de eerste woonunits geplaatst worden. De (her)inrichting van de openbare ruimte staat gepland voor eind 2023. Het plan kan dan naar verwachting in 2023 worden afgesloten.

Inhoudelijke wijzigingen actualisatie

Niet van toepassing.

Financiële effecten actualisatie

Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 0 voordelig op eindwaarde per 31-12-2023. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2022 € 151.068 nadeliger geworden. Toelichting:  Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2022: € 41.594 nadelig.  Faseringseffecten: € 11.355 nadelig.

  

Risico’s en risicobeheersing

Meer kosten: € 54.529 nadelig. Meer/minder opbrengsten: n.v.t. Winstneming 2023: € 43.590 nadelig. Dit bedrag komt ten gunste aan de reserve grondexploitaties.

Het totale gewogen risicoprofiel is geraamd op € 21.500 nadelig. Dit bestaat voor ca. € 27.500 aan projectrisico’s en € 11.250 aan projectkansen en € 5.000 aan marktrisico’s conform marktrisicoscenario MPG 2023. De grond die is afgegraven moet nog worden gekeurd, waardoor het risico op hogere kosten van bodemsanering nog steeds aanwezig is.

Grondexploitatiebegroting Kleine Flexibele Woningbouw Schagen Totaal

Boekwaarde Gerealiseer tot 2023 d in 2023

Verwacht 2023

2024

Verwerving en inbreng Bouwrijp maken Woonrijp maken en civiele constructies Plankosten, advies en communicatie Winstneming Overige kosten Rente

203.407 240.781 92.655 43.590 12.223 -

13.778 6.293 -

480 -

203.407 240.781 78.877 43.590 5.450 -

Totaal lasten Totaal lasten geindexeerd

592.655 608.280

20.071 20.071

480 480

572.105 587.729

Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen intern Rente

582.120 26.160 -

Totaal baten Totaal baten geindexeerd

608.280 608.280

Saldo Saldo geindexeerd Saldo op eindwaarde

15.625 0 0

588.210 588.210

-480 -480

-572.105 -587.729

5. Schagen - Lagedijk De Lus Projectomschrijving

Het project omvat het revitaliseren van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk (het verbeteren van de wegenstructuur, het aanleggen van de Middenweg, de capaciteitsvergroting van de Langeloop oost) en de uitbreiding van met circa 65.300 m2 netto uitgeefbaar bedrijventerrein (‘De Lus’). De restantwerkzaamheden in het project hebben alleen nog betrekking op de verkoop van gronden en inrichting openbare ruimte van ‘De Lus’. De te verwachten looptijd is tot en met 2026.

Plangebied

Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie Financiële effecten actualisatie

De doelstelling van het project is bedrijven te faciliteren in hun vraag naar bedrijfsuitbreiding en/of verplaatsing. De uitbreiding heeft als doel om bedrijfsverplaatsing mogelijk te maken waardoor de revitalisatie van Lagedijk (verder) gestalte kan krijgen. In het uitbreidingsgebied De Lus is sprake van drie uitgiftegebieden: A. Kanaalstrook: zone langs het Kanaal (de noordzijde); B. Binnengebied: zone binnen de infrastructuurring (het middengebied); C. Randzone: zone aan te leggen als afscherming naar het omliggende agrarisch gebied (de westelijke rand). Alle kavels in het binnengebied en de randzone zijn uitgegeven of liggen onder koopovereenkomst. Alleen de gronden in de kanaalstrook zijn nog vrij beschikbaar (31.155 m2). In 2023 is overeenstemming bereikt over de uitgifte van gronden ten behoeve van huisvesting arbeidersmigranten. Dit betrof ca. 10.545 m2 grond, bij een hogere grondprijsstelling dan die gold voor grond voor bedrijfsruimte. Het financieel voordeel hiervan is verwerkt in de grondexploitatie. Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 1.450.218 nadelig op eindwaarde per 31-12-2026. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2022 € 1.112.440 voordelig. Dit wordt als volgt verklaard:

   

Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2022: € 63.308 nadelig. Faseringseffecten: n.v.t. Meer/minder kosten: n.v.t. Meer/minder opbrengsten: € 1.176.412 voordelig, waarvan € 1.203.184 vanuit hogere opbrengst verkoop ten behoeve huisvesting arbeidersmigranten en € 25.932 nadelig aan correcties (verrekening optievergoedingen, etc.).

Het risicoprofiel van Lagedijk is geraamd op € 328.000 voordelig. Dit bestaat voor € 0,27 mln. aan projectrisico’s, € 0,74 mln. aan projectkansen en € 0,14 mln. aan marktrisico’s conform marktrisicoscenario MPG 2023. Het uitgangspunt van de grondexploitatie was een behoudende bedrijfsvoering (zoals vastgesteld in de MPG 2019). Dit betekent concreet dat de looptijd van het project niet wordt verlengd, in tegenstelling tot de situatie voor het MPG 2019. Omdat de looptijd niet wordt verlengd, zal bij een tegenvallende uitgifte in het betreffende jaar (minder gerealiseerde opbrengsten dan werd verwacht) er direct een verliesvoorziening worden getroffen die gelijk is aan deze tegenvaller. Als dat niet gebeurt, lopen de te verwachten grondopbrengsten in de nog resterende jaarschijven namelijk onrealistisch hoog op. Dit betekent dat de afgelopen jaren de begrote grondopbrengsten aanzienlijk zijn afgewaardeerd tot gemiddeld € 62,4 euro / m2. Dit wil overigens niet zeggen dat deze prijs het kader vormt voor de daadwerkelijke verkoopprijs.

Risico’s en risicobeheersing

Projectrisico niet volledig afdekken boekwaarde (0,27 mln.) De boekwaarde van het project is eind 2023 naar verwachting € 3,0 mln. nadelig. Daarnaast moeten nog ca. € 0,7 mln. aan kosten worden gemaakt. Hier tegenover staat een verliesvoorziening van € 1,45 mln. (na correctie) en een restmarktwaarde van de gronden van naar schatting € 340.000. Per saldo resteert er een netto boekwaarde van € 0,55 mln. die wellicht niet kan worden terugverdiend. In deze MPG 2023 wordt gerekend met een 50% kans van optreden dat de resterende gronden niet worden verkocht (50% * € 0,55 mln. = ca. € 0,27 mln.). Kans op (€ 0,74 mln.) Aan de andere kant is in toenemende mate en concrete interesse voor de grote kavels in de Kanaalzone. Uitgangspunt van de risicoanalyse is dat voor deze kavels de huidige (marktconforme) verkoopprijs wordt gerealiseerd. Ten opzichte van de afgewaarde grondopbrengsten zoals opgenomen in de grondexploitatie (62,4 euro / m2) is dit een kans van € 741.000 (bij 50% kans van optreden).

Boekwaarde Gerealiseerd tot 2023 in 2023

Verwacht 2023

2024

2025

2026

Grondexploitatiebegroting Lagedijk De Lus

Totaal

Verwerving en inbreng Bouwrijp maken Woonrijp maken en civiele constructies Plankosten, advies en communicatie Winstneming Overige kosten Rente

1.799.391 3.348.681 1.760.410 1.297.582 351.352 1.251.585

1.799.391 3.345.010 1.164.387 1.281.497 307.307 1.251.585

140 14.750 -

287.786 6.910 12.368 -

1.570 293.487 5.450 17.440 -

1.177 3.725 14.238 -

785 -

Totaal lasten Totaal lasten geindexeerd

9.809.002 9.846.332

9.149.176 9.149.176

14.890 14.890

307.065 316.142

317.947 343.698

19.139 21.517

785 909

Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen intern Rente

6.456.934 1.939.180 -

2.229.325 1.939.180 -

303.495 -

1.979.793 -

1.070.722 -

873.600 -

Totaal baten Totaal baten geindexeerd

8.396.115 8.396.115

4.168.506 4.168.506

303.495 303.495

1.979.793 1.979.793

1.070.722 1.070.722

873.600 873.600

Saldo Saldo geindexeerd Saldo op eindwaarde

-1.412.887 -1.450.218 -1.450.218

-4.980.670 -4.980.670

288.605 288.605

1.672.728 1.663.650

752.775 727.023

-19.139 -21.517

872.815 872.691

6. Schagen - Makado Projectomschrijvin g

Het projectgebied betreft de uitbreiding/opwaardering van het Makado winkelcentrum, de herinrichting/opwaardering van de Nieuwstraat, de Langestraat, de Schubertstraat, het pleintje tussen de Nieuwstraat en Langestraat en de kruising NieuwstraatBeethovenlaan.

Plangebied

Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14641703/2