Meerjarenprognose Grondexploitaties 2025
Tekst van het document
Meerjarenprognose Grondexploitaties 2025 Gemeente Schagen
Juni 2025
Samenvatting Het eindresultaat van alle grondexploitaties is ten opzichte MPG 2024 verbeterd van ca. € 1,12 mln nadelig naar ca. € 0,12 mln nadelig op eindwaarde.
1
Dat is een verschil van € 1 mln. voordelig. De onderbouwing van dit verschil op hoofdlijnen is: 1.
De opbrengsten in de projecten zijn toegenomen met € 1,14 mln. In de projecten Lagedijk, Landsheer en Dijkzicht zijn de opbrengsten toegenomen. Een toelichting voor deze gestegen opbrengsten wordt gegeven in deel B.
2.
De kosten in de plannen zijn in totaliteit afgenomen met ca. € 0,15 mln. Dit komt met name door een daling van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken voor Dijkzicht, Makado en Landsheer (zie deel B).
3.
Naast de winstneming op Dijkzicht is er een correctie gedaan op de winstneming Landsheer, per saldo resteert een correctie ten laste van de reserve grondexploitaties van ca. € 21.000 (zie hoofdstuk 4).
4.
Tegenover voorgaande verbeteringen staat een verslechtering van het resultaat als gevolg van de nieuwe parameters ( ca. € 0,37 mln nadelig). Deze verslechtering wordt voor de meeste grondexploitaties echter gecompenseerd door de verbering in de kosten en opbrengsten.
5.
Tegenover de verbeteringen van de resultaten kent Bogtmanweg een lichte verslechtering. Dit wordt toegelicht in deel B.
6.
De effecten vanwege de doorgevoerde wijzigingen in de fasering als gevolg van het actualiseren van de planning zijn in totaal ca. € 0,06 mln voordelig.
De reservepositie is hoger ten opzichte van vorig jaar. Aan het einde van de looptijd van de opgenomen grondexploitaties is voldoende weerstandsvermogen beschikbaar om de risico’s uit de grondexploitaties te dekken. In het verloop van de reserve grondexploitaties kan nu echter nog geen rekening gehouden worden met effecten uit nieuwe grondexploitaties die van invloed kunnen zijn op de omvang van het risicoprofiel (zie paragraaf 6).
2
1. Inleiding
-
Wordt een overzicht gegeven van (de ontwikkeling van) onze voorraad gronden en ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.
Doelstelling MPG De Meerjarenprognose Grondexploitaties 2025 van de gemeente Schagen
De MPG wordt vastgesteld door de gemeenteraad en dient als input voor de
(MPG 2025) verschaft inzicht in de uitvoering van de vastgestelde
programmarekening. De MPG 2025 is gebaseerd op de gegevens per 1
gemeentelijke grondexploitaties op het gebied van financiën,
januari 2025 en sluit daarmee aan op de jaarrekening 2024.
bouwprogramma, risico’s en weerstandsvermogen van onze ruimtelijke projecten. Hierbij wordt specifiek ingegaan op de voortgang van de
Relatie MPG met Programmabegroting en Jaarstukken
gemeentelijke grondexploitaties en de reserves en voorzieningen die hierbij
Het MPG wordt per 1 januari geactualiseerd en is daarmee het moment in
relevant zijn. Sinds dit jaar wordt het MPG gelijktijdig met de jaarrekening
het jaar om alle grondexploitaties integraal te herzien. Het grondbeleid
geactualiseerd.
vormt een vast onderdeel van de planning- en control cyclus van de gemeente. Deze cyclus bestaat uit de programmabegroting, de tussentijdse
Met de MPG 2025: -
rapportages en de programmaverantwoording in het jaarverslag en
Wordt inzicht gegeven in onze (vastgestelde) projectenportefeuille en de
jaarrekening.
relatie met ons woningbouwprogramma.
Voor het grondbeleid is de (verplichte) paragraaf Grondbeleid in de
Wordt inzicht gegeven in de voortgang op de onderdelen financiën,
programmabegroting en jaarrekening het meest relevant:
bouwprogramma en risico’s van grondbeleid ten opzichte van de vorige MPG 2024. -
-
In de Jaarrekening 2024 wordt via de paragraaf Grondbeleid over de
Voldoen wij aan de wettelijke verplichting om minimaal jaarlijks een
uitvoering van het grondbeleid op hooflijnen uitleg gegeven, inclusief de
integrale herziening van grondexploitatiebegrotingen door de raad vast
doorwerking op baten, lasten, onttrekkingen en dotaties. De MPG 2025
te laten stellen.
vormt de input voor de paragraaf Grondbeleid in de Jaarrekening 2024.
Wordt inzicht gegeven in het (benodigd) weerstandsvermogen van grondbeleid en wordt aangegeven in hoeverre onze reserves voldoende
-
-
-
In de Programmabegroting stelt de gemeente haar beleidsambities vast
van omvang zijn om risico’s en begrote onttrekkingen meerjarig te
voor het komende jaar, en verstrekt hiervoor de benodigde kredieten om
kunnen afdekken.
uitvoering te geven aan het beleid. De grondexploitatiebegrotingen zoals
Worden uitgangspunten vastgelegd die gelden voor de uitvoering van
vastgelegd in de MPG dienen mede als basis voor de begroting.
grondexploitaties, de herziening van de grondexploitatiebegrotingen en voor het opstellen van nieuwe grondexploitaties.
-
Vanaf 1 januari 2025 wordt het MPG gebaseerd op de gegevens per 1 januari.
3
Opbouw rapport Deel A betreft het hoofdrapport waarin onder meer wordt ingegaan op het grondbeleid en de relatie met onze projecten, de uitgangspunten bij de grondexploitatie, de financiën en het programma, de algemene voortgang binnen de grondexploitaties en de risico’s en het weerstandsvermogen. Ook wordt een actueel overzicht gegeven van onze grondvoorraad. Deel B vormt de onderbouwing van deel A. Hierin zijn alle grondexploitatiecomplexen inclusief herziene grondexploitatiebegrotingen en risicoanalyses opgenomen. Per grondexploitatie wordt uitgelegd welke inhoudelijke en financiële wijzigingen zijn of worden doorgevoerd en wat de voortgang is in het project. Omdat sprake is van een openbare behandeling in de gemeenteraad zijn teksten en begrotingen veralgemeniseerd.
4
Deel A. Hoofdrapport 2. Grondbeleid en ruimtelijke ontwikkelingen In oktober 2023 is de nota Grondbeleid 2023 door de raad vastgesteld. Hierin is opgenomen dat de gemeente op een actieve of faciliterende wijze grondbeleid voert, of dat er via specifieke samenwerkingsvormen mengvormen tussen actief en facilitair beleid worden uitgevoerd. De MPG richt zich in de kern op de gemeentelijke (actieve) grondexploitaties. Deze grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid, waarbij de gemeente vanuit grondeigendomspositie stuurt op de realisatie van haar ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden verantwoord als er voor deze gronden een door de raad vastgestelde grondexploitatie is geopend. De Nota Grondbeleid schrijft verschillende financiële voorwaarden voor waaraan een grondexploitatie moet voldoen, waaronder een minimaal financieel sluitende business case en een aanvaardbaar risicoprofiel (zie paragraaf 4.4 uit de Nota Grondbeleid 2023).
gemeente Schagen meerdere vormen van grondbeleid inzet om tot realisatie van haar doelstellingen te komen. Een belangrijk deel (ca. 2/3) van (grond)ontwikkelingen in de gemeente Schagen wordt door middel van faciliterend grondbeleid uitgevoerd door particulieren, bedrijven of ontwikkelaars. Voortgang met betrekking tot de woningbouw opgave in totaliteit is te volgen in de ‘Woningbouwmonitor’ van de gemeente Schagen. De relatief beperkte omvang van de gemeentelijke grondexploitaties op het totale woningbouwprogramma is op zich niet bijzonder. Het is wel een aandachtspunt in de beheersing van risico’s (zie paragraaf 5) met betrekking tot de realisatie van gemeentelijke woningbouwambities en bij het krijgen en houden van grip op onze (anterieure) overeenkomsten ten aanzien van de particuliere ontwikkelingen welke de gemeente wenst te faciliteren. Er zijn op dit moment 7 ‘Gemeentelijke grondexploitatie’ met in totaal ca. 300 woningen. Er zijn daarnaast nog 3 grondexploitaties in voorbereiding. Voor grondexploitaties in voorbereiding is door de raad een voorbereidingskrediet vastgesteld om de kosten om de voorbereidingskosten te dekken. Grondexploitaties worden altijd voorafgegaan door een projectopdracht. Over het algemeen gaan grondexploitaties over enigszins omvangrijke (gebieds)ontwikkelingen.
Ten aanzien van het woningbouwprogramma in grondexploitaties en andere woningbouwprojecten binnen de gemeente Schagen gelden de kaders uit de ‘Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Schagen 2023’.
Grondexploitaties vormen slechts een deel van de portefeuille van ruimtelijke ontwikkelingen. Uit ons vastgestelde grondbeleid volgt dat de
5
3. Uitgangspunten grondexploitaties
Plankosten
Een eenduidige opzet en waardering van grondexploitaties is belangrijk in
Tot op heden worden de ambtelijke interne uren gedekt via de gemeentelijke
het kader van een goede sturing en beheersing. Het is daarom belangrijk dat
begroting. Dit betekent dat deze kosten momenteel niet drukken op
de uitgangspunten en spelregels van onze grondexploitaties helder zijn
projecten terwijl de kosten wel worden gemaakt. Voor een deel van de
verwoord. Wij handelen daarbij vooral vanuit de regels die gelden zoals
kosten voor interne medewerkers en inhuur is de dekking geregeld via een
opgenomen in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de
jaarlijkse ontrekking aan de reserve grondexploitaties. De VVD heeft hier bij
commissie BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en
het vorige MPG vragen over gesteld. Momenteel wordt onderzocht of en hoe
gemeenten). Een uitgebreidere toelichting op de mores ten aanzien van onze
de plankosten kunnen worden toegerekend aan de grondexploitaties.
gemeentelijke grondexploitaties wordt gegeven in de Nota Grondbeleid
Hierover is formeel nog geen besluit genomen. Het voornemen is om in Q3
2023.
2025 een voorstel te doen voor toerekening aan de grondexploitaties. Deze toerekening kan, indien hiertoe wordt besloten, vervolgens worden
Bestuurlijke vaststelling grondexploitaties
toegepast in de grondexploitaties bij het MPG 2026.
De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatiecomplex en de bijbehorende grondexploitatiebegroting ligt
Parameters
bij de raad.
Grondexploitaties zijn vaak langlopende en in ieder geval meerjarige projecten. Het aspect tijd heeft daarom haar invloed op het uiteindelijk
Opzet grondexploitatiecomplex
financieel resultaat. Drie parameters zijn van directe invloed op het
Een grondexploitatiecomplex (‘grondexploitatie’) is een ruimtelijk plan,
eindresultaat:
voorzien van een financiële vertaling ten aanzien van alle kosten én
Kostenstijging.
opbrengsten welke in de betreffende ontwikkeling worden voorzien. De
Opbrengstenstijging.
onderdelen van de grondexploitatie worden toegelicht in bijlage 5 van de
Rente.
Nota Grondbeleid 2023. Voor 2025 en verder zijn actuele parameters toegepast. (zie tabel 3). Prijspeil De grondexploitaties zijn geactualiseerd naar de stand per 1 januari 2025. Dit is gelijk aan de jaarrekening.
Parameter Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente
2025
2026
2027
2027
2028
4,5%
3,5%
3,5%
2,0%
4%
3%
3%
2%
2,0% 2%
1,2%
1,2%
1,2%
1,2%
1,2%
Tabel 3. Gehanteerde parameters MPG 2025
6
rekening wordt gehouden met projectspecifieke risico’s zoals verwoord in de MPG. Kosten en opbrengstenstijging De parameters voor kosten- en opbrengstenstijging baseren wij op de
Afsluiten grondexploitatie
rapportage “Outlook Grondexploitaties” van adviesbureau Metafoor en
Een grondexploitatie kan pas worden afgesloten indien de grondexploitatie is
marktinformatie uit de regio (zie bijlage 1). We gaan uit van een gemiddeld
afgerond. De kaders voor het afsluiten van grondexploitaties worden
scenario.
gegeven in de Nota Grondbeleid 2023.
Rente
4. Grondexploitatieportefeuille MPG 2025
Voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties gelden de regels van het BBV. Het rentepercentage dat wordt gehanteerd in de grondexploitaties is gelijk aan de omslagrente. Verliesneming Indien het begroot eindresultaat nadelig is dient, vanuit het voorzichtigheidsbeginsel, direct een verliesvoorziening te worden getroffen voor dit nadelig resultaat. De verliesvoorziening wordt bij vaststelling van een nieuw project vastgelegd en wordt op basis van de herziening via de MPG gelijktijdig bij het opstellen van de jaarrekening herijkt. Winstneming
De gemeente kent per 1 januari 2025 7 door de raad vastgestelde grondexploitaties (tabel 4). Het programma betreft 323 woningen en ca. 6,5 hectare bedrijfsterrein (Lagedijk). Deze 7 grondexploitaties zijn via de MPG 2025 integraal geactualiseerd op het gebied van voortgang, financiën, bouwprogramma en risico’s (zie ook: Deel B). Van de vastgestelde grondexploitaties is het volgende overzicht te presenteren; Vastgestelde grondexploitaties
Project
Positieve resultaten moeten in de jaarrekening worden verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan. Voor projecten waarbij in 2024 winst moet
C allantsoog Dennew eg
worden genomen is dit in dit MPG (als uitkering) opgenomen in de
Schagen Lagedijk
betreffende grondexploitatiebegroting. De genomen winst wordt toegevoegd
Schagen Makado
aan de reserve en resulteert in een lager resultaat van de grondexploitatie. De winstnemening wordt berekend op basis van door de BBV voorgeschreven ‘PoC- methode’ (Percentage of Completion) waarbij
Schagerbrug Dijkzicht Tuitjenhorn Bogtmanw eg Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) De Brug (Sint Maartensbrug) Tabel 4. Vastgestelde grondexploitaties per 1 januari 2025
7
Ten aanzien van de in voorbereiding zijnde grondexploitaties is de volgende toelichting te geven; Grondexploitaties in voorbereiding Grondexploitaties in voorbereiding zijn projecten waarvoor een
Centrumontwikkelingen Waldervaart;
projectopdracht is vastgesteld waarin is aangegeven dat wordt gewerkt aan
Voor centrumontwikkeling Waldervaart was in eerder stadium al een
(de voorbereiding van) een grondexploitatie. Voor projecten in voorbereiding
voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld
is een voorbereidingskrediet vastgesteld door de raad. Het programma
Tot en met de te openen grondexploitatie zal gewerkt worden aan de
Dergmeerweg betreft ca. 90 woningen. Het programma voor de andere twee
herijkte projectopdracht, hernieuwde samenwerkingsovereenkomst,
in voorbereiding zijnde grondexploitaties moet nog nader worden
programma van eisen, stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan. Zodra
vastgesteld.
de projectopdracht gereed is, is ook inzichtelijk hoeveel extra
De gemaakte kosten op deze projecten mogen, mits wordt voldaan aan BBV-
voorbereidingskrediet er benodigd is. Conform de RIM wordt dit in Q2 2025
wetgeving, worden opgenomen in de toekomstige grondexploitaties. Als er
voorgelegd aan de raad.
onverhoopt toch geen project tot stand komt, dan moeten de kosten worden afgewaardeerd. Deze kosten komen in dat geval ten laste van de reserve
Ontwikkeling Dergmeerweg;
grondexploitatie.
De ontwikkeling Dergmeerweg is vanwege diverse complicaties vertraagd. Dit omvat onder andere het reageren op zienswijzen op het
Er zijn momenteel 3 grondexploitaties in voorbereiding (tabel 5) met een
bestemmingsplan, de onderhandelingen met zelfrealisatoren, wijzigingen in
onderhanden werk van ca. € 819.000.
het stedenbouwkundig plan en het programma. Vooralsnog past het
Een overzicht van de 3 grondexploitaties in voorbereiding, met de
benodigde budget binnen het resterend voorbereidingskrediet.
uitgegeven saldi per 1-1-2025 (getallen * € 1.000) is te vinden in het
De verwachting is dat in Q2/Q3 2025 de grondexploitatie voor het project
overzicht tabel 5.
Dergmeerweg kan worden vastgesteld. Schagen-Oost;
C entrumontw ikkelingen Waldervaart
Saldo per 31-122024 204 178
26
Het resterend saldo aan budgetraming (krediet) per 1-1-2025 voor Schagen-
Ontwikkeling Dergmeerweg
150
139
11
Schagen-Oost
550
502
48
Oost is vooralsnog voldoende om de verdere voorbereidingen ter hand te
Totaal
904
819
85
Project
Budgetraming
Tabel 5. Overzicht in voorbereiding zijnde grondexploitaties; Met de bijbehorende uitgaven per 1-1-2025.
Restant budget
nemen. In de raadsvergadering van 6 mei is een aanvullend krediet van € 1,58 mln aangevraagd om de resterende voorbereidingswerkzaamheden mogelijk te maken.
8
In Q2 2025 wordt een nieuw voorbereidingskrediet in de raad behandeld voor het project Dirkshorn-Noord. In het MPG 2026 zal worden gerapporteerd over dit nieuwe, nog niet in het overzicht van tabel 5 opgenomen, project. Nieuwe grondexploitaties In december 2024 is de grondexploitatie voor het project ‘De Brug’ in Sint Maartensbrug vastgesteld. Het project voorziet in 26 sociale huurwoningen. Realisatie van het project zal in 2025 en 2026 plaatsvinden. Af te sluiten grondexploitaties Bij de jaarrekening 2024 worden de volgende grondexploitaties afgesloten: -
Kleine Flexibele Woonvormen Oudesluis. De werkzaamheden in de openbare ruimte voor het project zijn inmiddels afgerond.
-
Kleine Flexibele Woonvormen Schagen. De werkzaamheden in de openbare ruimte voor het project zijn inmiddels afgerond.
Makado zal naar verwachting in 2025 in plaats van in 2024 worden afgesloten. De werkzaamheden voor de inrichting van het tussengebied die met het vorige MPG in 2024 gefaseerd stonden zijn doorgeschoven naar 2025. Doordat er nog kosten gerealiseerd gaan worden in 2025 kan de grondexploitatie nog niet worden afgesloten. De verwachting is dat dit met de jaarrekening 2025 wel zal gebeuren. Uitgifteprogramma In totaal worden er in de lopende grondexploitaties ca. 320 woningen gerealiseerd en wordt naar verwachting ca. 65.000 m2 bedrijventerrein uitgegeven. Er moeten per 1-1-2025 nog ca. 125 kavels worden uitgegeven voor woningbouw en 14.000 m2 bedrijventerrein.
9
Tabel 8. Eindresultaat per project
Project
MPG 2024
C allantsoog Denneweg
MPG 2025
9.034
27.196
Schagen Lagedijk
-470.056
-266.408
Schagen Makado
-1.963.485 -161.606
Schagerbrug Dijkzicht
Nieuwe Meer/ minde Meer/minder parameter Fasering r kosten opbrengsten s 18.162 -5.205 -407 22.062 1.712
Verschil
203.648
85.226
-1.869.745
93.740
-17.798
202.332
363.939
-59.360
-243.893
Winstneming Resultaat excl. 2024 winstneming -
27.196
-
-266.408
54.013
-
-1.869.745
65.376
-39.001
243.240
381.590
-19.276
56.725
800
168.365
228.559
Tuitjenhorn Bogtmanw eg
-605.890
-643.136
-37.246
-73.996
-7.451
160.000
-115.799
-
-643.136
Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer)
2.380.419
2.723.554
343.135
-267.149
143.364
331.221
75.203
60.496
2.660.101
De Brug (Sint Maartensbrug)
-310.060
-293.393
16.667
-28.779
33.250
13.074
-877
-
-293.393
Totaal
-1.121.644
-119.600
1.002.045
-367.062
149.953
1.137.306
60.353
21.494
-142.144
Financiën algemeen en verschillen met MPG 2024 Als rekening wordt gehouden met de meerjarige effecten van rente en kosten- en opbrengstenstijging komt het begroot eindresultaat MPG 2025
Wanneer er in het resultaat geen rekening zou worden gehouden
(derde kolom) uit op € 0,12 mln nadelig.
met de winstneming 2024 in Dijkzicht en Landsheer bedraagt deze
In totaal is het saldo van de grondexploitaties ten opzichte van het MPG
(zie de laatste kolom) - € 142.000 nadelig op eindwaarde.
2024 (ca. € 1,12 mln nadelig, tweede kolom) met ca. € 1 mln (kolom 4) verbeterd.
Een verdere verklaring voor de verschillen wordt gegeven in deel B.
Dit (totale) verschil kent een aantal oorzaken, zie vlnr de kolommen 5 t/m 9);
Winstneming en verliesvoorziening
-
In de volgende tabel 9 zijn de winstnemingen 2024 weergegeven. Er moet
Ca. € 0,37 mln nadelig wordt veroorzaakt door de nieuwe
parameters.
een correctie worden gedaan van in totaal € 21.000, doordat in Landsheer
-
Er wordt per saldo in totaal ca. € 0,15 mln minder kosten gemaakt.
vorig jaar te veel winst is genomen.
-
Er worden ca. € 1,14 mln meer opbrengsten geraamd.
Project
-
Faseringseffecten hebben een effect van in totaal € 60.000 voordelig.
-
Er is in totaal € 21.000 minder aan winst genomen, wat per saldo
Schagerbrug Dijkzicht Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal
een voordelig effect heeft op het resultaat van de exploitaties.
Resulaat excl. winstneming 39.001 243.240 -60.496 2.660.101 -21.494
Resultaat op eindwaarde Winstneming 2024 202.332 2.723.554
Tabel 9. Winstneming 2024
10
Ontwikkeling verliesvoorziening
Figuur 1. Cashflow grondexploitaties per 1 januari 2025
In totaal zijn er 5 projecten met een totaal nadelig resultaat van € 3,07 mln. (zie tabel 13). De benodigde verliesvoorziening is dus ook € 3,07 mln. Bij de jaarrekening 2023 was een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van ca. € 3,85 mln. Dit betekent dat nu een deel van de verliesvoorziening vrij kan komen te vallen (ca. € 0,78 mln.). Hierbij moet wel worden vermeld dat KFW Oudesluis vorig jaar nog onderdeel uitmaakte van de totale voorziening. Inmiddels is dit project afgesloten.
Tabel 13. Verschillen verliesvoorziening Jaarrekening 2023 – jaarrekening 2024 (MPG 2025)
De cashflow (fig. 1) geeft een meerjarig beeld van de kosten en opbrengsten en de verwachte ontwikkeling van de boekwaarde. De boekwaarde per 1 januari 2025 (ca. € 2,2 mln. voordelig) ontwikkelt zich uiteindelijk tot het resultaat op eindwaarde per 31-12-2028 (ca. € 0,12 nadelig). In de ontwikkeling van de boekwaarde is nog geen rekening gehouden met de nieuw vast te stellen grondexploitaties zoals Schagen-Oost. Deze zullen naar verwachting voor een substantieel gewijzigde ontwikkeling zorgen.
Cashflow
5. Risico’s en weerstandsvermogen 11
De parameters zoals nu opgenomen in de grondexploitatiebegrotingen, zijn Risicoanalyse
gebaseerd op een gemiddeld scenario van de Outlook Grondexploitaties
Bij grondexploitaties wordt altijd een risicoanalyse uitgevoerd. Dit omvat een
2025 van Metafoor (zie hoofdstuk 3). Voor de inschatting van de
kwantitatieve beoordeling van projectrisico’s, -kansen en algemene
marktrisico’s wordt ook gebruik gemaakt van deze rapportage.
marktrisico’s, inclusief mogelijke beheersmaatregelen. De projectrisicoanalyse is kwalitatief en bepaalt de financiële impact op basis
In de markt-risicoanalyse gaan wij uit van de negatieve bandbreedte zoals
van de grootte van het risico en de kans van optreden. Kans van optreden
opgenomen in de Outlook. Daarin wordt ten opzichte van de huidige
wordt onderscheiden in laag (25%) en gemiddeld (50%). Bij een hoge kans
parameters uitgegaan van een hogere kostenstijging t/m 2027, en een
(>50%) moet een deel van het risico in de exploitatiebegroting worden
lagere opbrengstenstijging van de grondopbrengsten tot 2027. Dit betekent
verwerkt of moeten beheersmaatregelen worden getroffen. Algemene
dat wij in de marktrisico-analyse de volgende marktscenario’s toepassen
marktrisico’s worden gebaseerd op een markt risicoscenario uit de MPG.
(tabel 14):
Deze gelden voor alle nieuwe grondexploitaties, gespecificeerd
Marktrisico scenario
onderbouwde afwijkingen daargelaten.
2025
2026
2027
2028
2029
MPG 2025 kostenstijging
4,5%
3,5%
3,5%
2,0%
2,0%
Marktscenario kostenstijging
6,0%
5,0%
5,0%
2,0%
2,0%
MPG 2025 opbrengstenstijging
4%
3%
3%
2%
2%
Relevante marktontwikkelingen
Marktscenario opbrengstenstijging
2%
2%
2%
2%
2%
Grondexploitaties staan onder invloed van een aantal macro-economische
Tabel 14. Marktrisicoscenario MPG 2025
ontwikkelingen. Dit noemen wij marktrisico’s. De belangrijkste hiervan zijn de algemene prijsstijging (‘inflatie’) welke van invloed is op de
Toepassing van deze scenario’s leidt tot een marktrisicoprofiel voor alle
grondexploitatiekosten en bouwkosten, en de flankerende ontwikkelingen op
betrokken grondexploitaties samen van totaal ca. € 0,4 mln. nadelig.
de vastgoedmarkt welke van invloed zijn op de verkoopprijzen van woningen
Aangezien de grondexploitaties tezamen een nadelig eindresultaat hebben
en daarmee ook op de grondopbrengsten.
kunnen deze risico’s niet worden gedekt uit de lopende grondexploitaties. Voor wat betreft de dekking van deze risico’s wordt teruggevallen op de
In Bijlage 1 is een korte uiteenzetting opgenomen van de meest relevante
reserve grondexploitatie.
en actuele ontwikkelingen.
Marktrisicoscenario
Projectrisico’s en -kansen Op basis van de projectanalyses uit Deel B is sprake van ca. € 0,88 mln. aan gewogen projectrisico’- en € 0,1 mln. aan gewogen projectkansen (tabel 15).
12
betalen. Deze meerjarige analyse wordt gedaan via de prognose reserve Totaal risicoprofiel Risicoanalyse
grondexploitatie. Hierin wordt ook rekening gehouden met onttrekkingen Projectrisico's Projectkansen Marktrisico's
Totaal
aan de reserve grondexploitatie. De reserve grondexploitatie heeft bij de jaarrekening 2024 een stand van € 6,4 mln (zie bijlage 3).
C allantsoog Denneweg
-46.000
-
-12.878
-58.878
Schagen Lagedijk
-441.596
-
-72.789
-514.385
Schagen Makado
-126.250
-
-1.718
-127.968
Schagerbrug Dijkzicht
-81.250
-
-12.589
-93.839
Begrootte onttrekkingen en dotaties reserve grondexploitatie
Tuitjenhorn Bogtmanweg
Een groot deel van de toekomstige ontwikkeling van de reserve
-181.500
79.500
-231.233
-333.233
Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer)
-
19.000
-55.649
-36.649
De Brug
-
-
-16.535
-16.535
98.500
-403.392
-1.181.488
Totaal
-876.596
grondexploitatie wordt bepaald door de besluiten die de raad heeft genomen.
Tabel 15. Projectrisico’s – en kansen MPG 2024 Ten opzichte van het MPG 2024 is het totale risicoprofiel met ruim € 450.000 afgenomen. Doordat er per saldo meer opbrengsten gerealiseerd zijn neemt de onzekerheid (het risico) voor de lopende grondexploitaties af. Reserve grondexploitatie Met de reserve grondexploitatie dekken wij de de risico's af op de huidige grondexploitaties’. Ook de risico's van afwaarderingen en risico op afdracht van vennootschapsbelasting wordt door de reserve afgedekt. Tevens wordt de reserve als eerste aangesproken als het gaat om de dekking van de onrendabele top (het tekort) van nieuwe grondexploitaties. Daarnaast is de reserve bedoeld om kosten in de initiatieffase van nieuwe exploitaties te financieren en kan de raad besluiten nemen over specifieke onttrekkingen.
Prognose reserve grondexploitatie
De reserve wordt vooral gevuld door (tussentijdse) winstnemingen op grondexploitaties, vrijvallende verliesvoorzieningen en uit de verkoopopbrengsten van niet in exploitatie opgenomen gronden. Het is belangrijk dat de reserve grondexploitatie meerjarig van voldoende omvang is om de hiervoor benoemde risico’s en onttrekkingen te kunnen
13
Figuur 2. Prognose reserve grondexploitatie MPG 2025 De prognose reserve grondexploitatie MPG 2024 (figuur 2) laat zien dat de reserve (de brede blauwe balk) aan het eind van de looptijd voldoende is om het risicoprofiel van de grondexploitatieprojecten op te kunnen vangen (gele lijn). Verwacht wordt dat bij de huidige grondexploitatieportefeuille er per 11-2029 ca. € 5,3 mln. aan weerstandsvermogen resteert (zie ook bijlage 3). Op basis van bovenstaande uitgangspunten wordt gesteld dat de gemeente voldoende weerstandsvermogen heeft om (geanalyseerde) tegenvallers en risico’s op de huidige grondexploitatieportefeuille op te kunnen vangen. Een belangrijke kanttekening die hierbij wordt geplaatst, is dat de prognose uitgaat van de huidige, vastgestelde grondexploitatieportefeuille. Er wordt dus nog geen rekening gehouden met toevoeging van eventuele nieuwe projecten met een mogelijk nadelig begroot resultaat, inclusief bijbehorende risico’s. Daarnaast leidt de gemeentelijke woningbouwambitie, specifiek de ambities met betrekking tot voldoende betaalbare woningbouw, tot uitdagingen om ontwikkelingen financieel uitvoerbaar te krijgen en te houden.
6. Overig Vennootschapsbelasting
14
Sinds 2016 zijn overheidsondernemingen mogelijk
verkopen maken deze geen onderdeel meer uit van de stille reserve en
vennootschapsbelastingplichtig. Een extern bureau concludeerde in 2017
hebben daarmee een negatief effect op onze weerstandscapaciteit. Per 1-1-
en opnieuw in 2024 dat de gemeente geen onderneming drijft voor de vpb,
2025 is sprake van ca. 616.000 m2 aan grond in bezit van gemeente welke
wat de Belastingdienst bevestigde. Toch moet jaarlijks worden getoetst of
valt onder de stille reserve.
veranderingen dit beïnvloeden. Daarom wordt in de berekening van het weerstandsvermogen rekening gehouden met een mogelijk vpb-risico. Grond als vast actief (MVA) Over grond als vaste materiële activa kan worden gesteld dat deze grond een vaste bestemming heeft en niet in een transformatieproces zit. Als een grondexploitatie wordt geopend waarin gronden worden ingebracht welke onderdeel uitmaken van de materiële vaste activa, dan wordt de boekwaarde daarvan onderdeel van de ‘Bouwgrond in exploitatie’, oftewel de grondexploitatie. De geactiveerde gronden – exclusief gronden voor maatschappelijke voorzieningen scholen en sportvelden - vertegenwoordigen een administratieve boekwaarde van € 3.820.000 (zie ook Bijlage 3) per 11-2024. Dit heeft betrekking op ca. 928.000 m2 aan gemeentelijke gronden. Stille reserve Stille reserves zijn de meerwaarden van activa die laag of tegen nul zijn gewaardeerd doch voor meer geld verkoopbaar zijn indien men dat zou willen. Stille reserves maken onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. Op het moment dat wij gronden
Onderdeel B. Herziening grondexploitaties inclusief grondexploitatiebegrotingen 15
1. Callantsoog - Denneweg 1. Kerninformatie De grondexploitatie ‘Callantsoog Denneweg’ heeft betrekking op de locatie Denneweg -Duinroosweg te Callantsoog. Het project omvat de ontwikkeling van 5 grondgebonden sociale huurwoningen en 12 sociale huurappartementen, inclusief herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente voert hiertoe voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. Project Programma Vastellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde
Denneweg 17 woningen (sociale huur) 14-05-2019 31-12-2026 € 27.196 positief
2. Plangebied
3. Voortgang Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn onherroepelijk. Er loopt nog een procedure over de vergunning op grond van de Wet Natuurbescherming die verleend is door de provincie. De WNB vergunning is afgekeurd door de Raad van State, doordat er te veel stikstof wordt uitgestoten bij de realisatie. Er is een nieuwe aanvraag ingediend met extra argumentatie waarom het project wel gerealiseerd kan worden.
4. Verschillen met MPG 2024
16
Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 27.196 voordelig op eindwaarde per 31-12-2026. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2024 € 18.162 voordelig. Dit wordt als volgt verklaard: • • • •
Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2024: € 5.205 nadelig. Faseringseffecten: € 1.712 voordelig. Meer kosten: € 407 nadelig. Meer opbrengsten: € 22.062. Door indexatie zijn de grondwaardes hoger geworden.
Grondexploitatiebegroting Denneweg
MPG 2024 MPG 2025 Verschil
Verwerving en inbreng Bouwrijp maken Woonrijp maken en civiele constructies Plankosten, advies en communicatie Winstneming Overige kosten Rente
45.299 156.613 8.501 54.765 442
Totaal lasten Totaal lasten geindexeerd
265.619 274.515
Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen intern Rente
263.119 15.435 -
Totaal baten Totaal baten geindexeerd
278.554 283.930
46.731 162.877 8.830 55.580 849 0 274.867 289.379 285.182 15.435 300.617 316.717
Saldo Saldo geindexeerd Saldo op eindwaarde
12.936 9.415 9.034
25.749 27.338 27.196
1.432 6.265 329 816 407 9.248 14.864 22.062 22.062 32.787 12.814 17.923 18.162
5. Risico’s Het risisoprofiel van Denneweg is geraamd op ca. € 58.878 nadelig. Dit bestaat voor € 46.000 aan projectrisico’s en € 12.878 aan marktrisico’s conform het marktrisicoscenario MPG 2025. Mogelijk kan het plan niet worden gerealiseerd, waardoor de boekwaarde niet wordt terugverdiend. Het (project-) risico hiervan bedraagt € 20.000 (€ 40.000 bij 50% kans van optreden). Daarnaast bestaat er het (project-) risico dat er meer parkeren en extra watercompensatie moet plaatsvinden, waardoor er meer kosten (€ 26.000) gemaakt moeten voor de inrichting van het openbaar gebied.
2. Schagen - Lagedijk De Lus 17
1. Kerninformatie
Het project omvat het revitaliseren van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk (het verbeteren van de wegenstructuur, het aanleggen van de Middenweg, de capaciteitsvergroting van de Langeloop Oost) en de uitbreiding van met circa 65.300 m2 netto uitgeefbaar bedrijventerrein (‘De Lus’). Project Programma Vastellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde
Lagedijk de Lus Ca. 65.300 m2 bedrijventerrein 21-03-2017 31-12-2027 € 266.408 negatief
2. Plangebied
3. Voortgang
Begin 2025 worden de werkzaamheden voor het woonrijp maken afgerond. Voor een van de kavels in de kanaalstrook is een grondreserveringsovereenkomst gesloten met een commerciële partij. De resterende grond in de kanaalstrook zal op korte termijn niet in de verkoop gaan.
18
Grondexploitatiebegroting Lagedijk De Lus
MPG 2024
MPG 2025
Verschil
Verwerving en inbreng Bouwrijp maken Woonrijp maken en civiele constructies Plankosten, advies en communicatie Winstneming Overige kosten Rente
1.799.391 3.349.352 1.952.937 1.331.872 307.307 1.316.863
1.799.391 3.349.524 1.959.410 1.332.472 517.307 1.350.686
172 6.473 600 210.000 33.823
Totaal lasten Totaal lasten geindexeerd
10.057.722 10.308.790 10.069.533 10.313.197
Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen intern Rente
7.632.066 1.941.108 -
7.803.656 2.151.108 -
251.069 243.664 171.590 210.000 -
Totaal baten Totaal baten geindexeerd
9.573.174 9.954.764 9.764.054 10.114.153
381.590 350.099
Saldo Saldo geindexeerd Saldo op eindwaarde
-484.547 -305.479 -470.056
130.521 106.434 203.648
-354.026 -199.044 -266.408
4. Verschillen met MPG 2024 Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 266.408 nadelig op eindwaarde per 31-12-2028. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2024 € 200.000 verbeterd. Dit wordt als volgt verklaard: • • • •
Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2024: € 85.226 voordelig. Faseringseffecten: € 45.837 voordelig. Meer kosten: € 243.893 nadelig. Er is een subsidie uitbetaald aan een partij voor de huisvesting van aandachtsgroepen. Deze subsidie is ook als opbrengst binnengekomen dus heeft deze investering per saldo geen invloed gehad op het resultaat. Meer opbrengsten: € 381.590. De overeengekomen grondprijs ligt hoger dan de raming het voorgaande MPG.
5. Risico’s 19
Het risisoprofiel van Lagedijk is geraamd op ca. € 0,51 mln nadelig. Dit bestaat voor € 0,44 mln aan projectrisico’s en € 72.000 aan marktrisico’s conform de marktrisicoscenario MPG 2025. Toelichting projectrisico niet volledig afdekken boekwaarde: • De boekwaarde van het project is eind 2024 € 3,62 mln nadelig. Daarnaast moeten nog ca. € 0,19 mln aan kosten worden gemaakt. Hier tegenover staat een verliesvoorziening van € 0,27 mln en een restmarktwaarde van de gronden van naar schatting € 1,4 mln. Per saldo resteert een netto boekwaarde van € 1,77 mln die wellicht niet in zijn geheel kan worden terugverdiend. In het MPG 2025 wordt gerekend met een kans van optreden van 25% dat niet alle grond wordt verkocht (25%* € 1,77 mln. = € 0,44 mln).
3. Schagen - Makado 1. Kerninformatie 20
Het projectgebied betreft de uitbreiding/opwaardering van het Makado winkelcentrum, de herinrichting/opwaardering van de Nieuwstraat, de Langestraat, de Schubertstraat, het pleintje tussen de Nieuwstraat en Langestraat en de kruising Nieuwstraat-Beethovenlaan. Project Programma Vastellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde
Makado n.v.t. 28-06-2016 31-12-2025 € 1.869.745 negatief
2. Plangebied
3. Voortgang
De laatste werkzaamheden in het openbaar gebied van Makado zullen in 2025 plaatsvinden.
4. Verschillen met MPG 2024 Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 1.869.745 nadelig op eindwaarde per 31-12-2028. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2024 € 93.740 voordelig. Dit wordt als volgt verklaard: • • • •
Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2024: € 17.798 nadelig. Faseringseffecten: € 54.013 voordelig. Minder kosten: € 56. 725 voordelig. De aanbesteding voor het woonrijp maken is lager uitgevallen dan begroot met het MPG 2024. Meer opbrengsten: € 800 voordelig.
21
Verschillenanalyse Makado
MPG 2024
MPG 2025
Verschil
Verwerving en inbreng Bouwrijp maken Woonrijp maken en civiele constructies Plankosten, advies en communicatie Winstneming Overige kosten Rente
3.475.628 384.941 55.156 304.330 26.886
3.479.491 230.194 104.834 305.914 44.548
3.862 -154.746 49.679 1.583 17.662
Totaal lasten Totaal lasten geindexeerd
4.246.941 4.252.308
4.164.981 4.169.997
-81.960 -82.311
Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen intern Rente
1 1.435.986 949.214 -
1 521.682 1.864.318 -
-914.304 915.104 -
Totaal baten Totaal baten geindexeerd
2.385.201 2.385.201
2.386.001 2.386.001
800 800
Saldo Saldo geindexeerd Saldo op eindwaarde
-1.861.740 -1.867.107 -1.963.485
-1.778.980 -1.783.996 -1.869.745
82.760 83.111 93.740
5. Risico’s
Het risisoprofiel van Makado is geraamd op ca. € 127.968 nadelig. Dit bestaat voor € 126.250 mln aan projectrisico’s en € 1.718 aan marktrisico’s conform het marktrisicoscenario MPG 2025. Makado kent diverse risico's. Er bestaat een kleine kans dat de gemeente tegemoet moet komen aan het winkelcentrum als gevolg van de een dagvaarding die is gedaan. Daarnaast wordt rekening gehouden met het risico dat een deel van de nu opgenomen subsidies (€ 131.000) niet volledig kan worden verantwoord. Daarnaast bestaat de kans (25%) dat de gemeente het proces met Makado verliest of dat de advocaatkosten hoger uitvallen op het moment dat het proces langer duurt. Als laatste moet er mogelijk gesaneerd worden in het tussengebied, waardoor de kosten voor het woonrijpmaken toenemen.
4. Schagerbrug – Dijkzicht 1. Kerninformatie 22
Het project betreft de ontwikkeling van het voormalig B-Veld van voetbalvereniging Vesdo in Schagerbrug. De gronden worden als bouwrijpe kavels door de gemeente uitgegeven aan de CPO ‘Coöperatie B-veld te Schagerbrug U.A.’, aan de corporatie Wooncompagnie (voor sociale huurwoningen) en voor een deel aan een andere partij voor de duurdere koopwoningen. Het betreft in totaal 45 woningen waarvan 51% sociale woningbouw. Project Programma Vastellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde
Dijkzicht 45 (51% sociaal) 21-06-2022 31-12-2026 € 202.332 positief
2. Plangebied
3. Voortgang
De kavels voor het CPO en corporatie Wooncompagnie zijn in2024 verkocht. Inmiddels is uit een tender een kanditaat geselecteerd die de dure vrije sector woningen gaat realiseren. In 2025 zullen deze kavels worden verkocht en worden de woningen gerealiseerd. Het woonrijp maken zal in 2025 starten en wordt in 2026 afgerond.
4. Verschillen met MPG 2024 Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 202.332 nadelig op eindwaarde per 31-12-2028. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2024 € 364.000 voordelig. Dit wordt als volgt verklaard: Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2024: € 59.360 nadelig. • Faseringseffecten: € 65.376 voordelig. • Minder kosten: € 168.365 voordelig. De aanbesteding voor het woonrijp maken is lager uitgevallen dan begroot met het MPG 2024. Daarnaast is de realisatie in 2024 voor bouwrijp maken en engineering lager uitgevallen dan begroot. • Meer opbrengsten: € 228.559 voordelig. De bieding voor de vrije sector kavels is hoger uitgevallen dan de vorig jaar opgenomen taxatiewaarde.
23
•
Winstneming: € 39.001 nadelig. Doordat het resultaat positief is geworden en er opbrengsten gerealiseerd zijn moet er winst worden genomen naar de reserve grondexploitaties. De winstneming gaat naar de (algemene) reservepositie maar belast de individuele grondexploitatie.
Grondexploitatiebegroting Dijkzicht
MPG 2024
MPG 2025
Verschil
Verwerving en inbreng Bouwrijp maken Woonrijp maken en civiele constructies Plankosten, advies en communicatie Winstneming Overige kosten Rente
898.301 1.081.339 108.241 139.360 1.630
876.251 966.778 74.711 39.001 147.159 6.935
-22.050 -114.561 -33.530 39.001 7.799 5.305
Totaal lasten Totaal lasten geindexeerd
2.228.871 2.287.133
Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen intern Rente
2.092.333 14.000 -
2.110.836 2.145.939 1.959.883 375.009 -
-118.035 -141.194 -132.450 -14.000 375.009 -
Totaal baten Totaal baten geindexeerd
2.106.333 2.123.861
2.334.892 2.334.892
228.559 211.031
Saldo Saldo geindexeerd Saldo op eindwaarde
-122.538 -163.273 -161.606
224.056 188.953 202.332
346.594 352.225 363.939
5. Risico’s Het risisoprofiel van Dijkzicht is geraamd op ca. € 0,11 mln nadelig. Dit bestaat voor € 81.250 mln aan projectrisico’s en € 26.124 mln. aan marktrisico’s conform het marktrisicoscenario MPG 2025.
5. Tuitjenhorn – Bogtmanweg 1. Kerninformatie Het project omvat het ontwikkelen van de locatie Bogtmanweg te Tuitjenhorn. Dit woningbouwgebied met op basis van het vastgesteld plan een capaciteit van 80 woningen is bedoeld om de grote vraag naar woningen in het gebied voor een goed deel te kunnen bestrijden. Met de uitbreiding van het plangebied, die nu wordt onderzocht, kan het programma mogelijk uitgebreid worden naar 100 tot 200 woningen. De financiële haalbaarheid, zoals in 2024 is gebleken, staat onder grote druk. Op dit moment wordt gewerkt aan financiële optimalisatie waarbij wordt ingezet op uitbreiding van het plangebied, het wegnemen van aanwezige hinderzones, en daarmee een efficiënter grondgebruik. In deze actualisatie is, noodgedwongen, nog gebruik gemaakt van de eerdere verkaveling Project Programma Vastellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde
Bogtmanweg Ca. 82 Woningen 21-06-2022 31-12-2028 € 643.136 negatief
24
en programmering en is het resultaat ook daarop (nog) gebaseerd. In de loop van 2025 zal meer bekend zijn van de huidige ingezette optimaliseringen en zal een nieuwe, aangepaste grondexploitatie ter vaststelling worden aangeboden.
2.
Plangebied
3. Voortgang Begin 2025 is een begin gemaakt met diverse planaanpassingen en is en lopen de gesprekken over uitbreiding van het plangebied bereikt over de aankoop van deel van de voorziene uitbreiding van het gebied. In 2025 worden verdere stappen voorzien om te komen tot verdere uitbreiding van het gebied, het terugdringen van hinderzones, een efficiënter ruimtegebruik en een toename van het nu opgenomen aantal woningen in het gebied. Een aangepaste c.q. geoptimaliseerde grondexploitatie zal in de loop van 2025 ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. 4. Verschillen met MPG 2024 Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 643.136 nadelig op eindwaarde per 31-12-2028. Dit is nog op basis van het plangebied zonder uitbreiding. Hierover dient de raad nog separaat te besluiten. Het resultaat van de geactualiseerde begroting bedraagt, ten opzichte van het MPG 2024, € 37.246 nadelig.
25
Dit verschil wordt op hoofdlijnen als volgt verklaard: •
Indexering van de opgenomen kosten én de opgenomen rente tot prijspeil 2025 ; € 158.489 nadelig. (Kosten-) index vanaf 2025 tot einde looptijd; € 298.395 nadelig Aanpassing van de grondopbrengsten als gevolg van een aangepaste residuele waardebepaling met daarin o.m. gestegen VON-prijzen; € 160.000 voordelig. (Opbrengsten-) index vanaf 2025 tot einde looptijd; € 185.489 voordelig. 5. Risico’s
26
Het risicoprofiel van Bogtmanweg is geraamd op ca. € 333.233 mln nadelig. Dit bestaat voor ca. € 181.500 aan gewogen projectrisico’s en € 231.233 aan marktrisico’s conform het marktrisicoscenario MPG 2024. Er wordt rekening gehouden met een projectkans van € 79.500 als gevolg van het wegvallen van de spuitzone. Er is een grote kans dat deze juridisch kan worden opgelost. Belangrijk risico is de omvang van de geurcirkels, waardoor mogelijk een nog kleiner programma gerealiseerd kan worden. Daarnaast kan er mogelijk planschade optreden en/of moet er gedeeltelijk bodemsanering plaatsvinden.
6. Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) 1.
Kerninformatie Het project Remmerdel (Landsheer) in Warmenhuizen ziet toe op de ontwikkeling van totaa153 woningen, waarvan 40% in de sociale sector (sociale huur en goedkope koop). Het plangebied is ca. 6,8 ha. groot.
De gemeente voert zelf de werkzaamheden uit om de grond geschikt te maken voor de bouw. Het uitgeefbare deel van de grond is inmiddels in eigendom uitgegeven aan verschillende partijen waaronder (projectmatig) Zeeman Vastgoed (i.s.m. Wooncompagnie) en (individueel) diverse particulieren. Na de bouw wordt de openbare ruimte door de gemeente ingericht. Project Programma Vastellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde
Warmenhuizen Remmerdel 153 woningen Vastgesteld 31-12-2026 € 2.273.554 (positief)
27
2.
Plangebied
3. Voortgang Het bouwrijp maken is afgerond. Het woonrijp maken wordt voor het grootste deel (75%) in 2025 uitgevoerd. Het restant (25%) zal in 2026 worden afgerond. Alle projectmatig ontwikkelde gronden in het plangebied zijn uitgegeven. De 18 bouwkavels zijn volledig door de gemeente aan particulieren verkocht. 4.
Verschillen met MPG 2024
Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 2.273.554 (positief) op eindwaarde per 31-12-2028. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2024 € 343.135,- voordelig. Dit wordt als volgt verklaard: • • • •
Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2024: € 267.149 nadelig. Faseringseffecten: € 75.203 voordelig. Minder kosten: € 143.364 voordelig. Meer opbrengsten: € 331.221 voordelig.
28
De budgetten zijn conform de grondexploitatie uit het door de raad vastgestelde MPG voor het woonrijp maken en civiele werken geactualiseerd en hoger ingeschat. De inschatting van de kosten voor het woonrijp maken vallen voor 2025/2026 hoger uit dan eerder waren begroot. Verschillenanalyse Remmerdel
MPG 2024
MPG 2025
Verwerving en inbreng Bouwrijp maken Woonrijp maken en civiele constructies Plankosten, advies en communicatie Winstneming Overige kosten Rente
117.978 2.364.284 3.924.887 455.151 1.880.636 73.032 -
111.566 2.248.523 4.747.486 466.830 1.108.835 83.703 7.042
Totaal lasten Totaal lasten geindexeerd
8.815.967 8.954.044
8.773.985 8.929.017
Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen intern Rente
11.148.762 1.405 -
Totaal baten Totaal baten geindexeerd
11.150.167 11.160.300
11.414.256 5.450 61.682 11.481.388 11.481.388
Saldo Saldo geindexeerd Saldo op eindwaarde
2.327.158 2.206.257 2.380.419
2.707.403 2.552.372 2.723.554
Verschil -6.412 -115.761 822.598 11.680 -771.801 10.671 7.042 0 -41.982 -25.027 265.494 4.045 61.682 331.221 321.088 0 380.245 346.115 343.135
5.
Risico’s
Het risisoprofiel van Dijkzicht is geraamd op ca. € 36.000 mln nadelig. Dit bestaat voor € 0 aan projectrisico’s, € 19.000 aan projectkansen en € 56.000 mln. aan marktrisico’s conform het marktrisicoscenario MPG 2025. De projectkansen bestaan uit de mogelijke geringe meeropbrengsten die volgen vanuit de koopovereenkomst met ontwikkelaar. Daarin is afgesproken dat wordt afgerekend op daadwerkelijk gerealiseerde vrij op naamprijzen. Deze zijn nog niet verwerkt in de begroting .
29
7. De Brug (Sint Maartensbrug) 1. Kerninformatie Het project omvat het ontwikkelen van een woningbouwgebied met voornamelijk sociale huur in Sint Maartenbrug. Project Programma Vastellingsdatum Verwachte einddatum Resultaat op eindwaarde
De Brug, Sint Maartensbrug 26 woningen 17-12-2024 31-12-2027 € 293.393 negatief
30
2.
Plangebied
3. Voortgang Nadat in 2024 werd geconstateerd dat in de ondergrond kostbare maatregelen moesten worden genomen om het gebied te kunnen ontwikkelen zijn ten aanzien van de extra kosten welke daarmee gepaard gingen kostenverdelingsafspraken gemaakt met de ontwikkelende partij. Het project zal op korte termijn in ontwikkeling worden genomen en het nu voorziene resultaat is (nagenoeg) vergelijkbaar met het resultaat van vorig jaar. 4. Verschillen met MPG 2024 Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 293.393 nadelig op eindwaarde per 31-12-2028. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2024 € 16.667 voordelig. Dit wordt als volgt verklaard: • • •
Nieuwe parameters: 28.779 nadelig. Een, vanwege de kostenverdelingsafspraak voor de extra maatregelen, (iets) lagere kostenraming van het bouwrijpmaken. Verder nog kostenindexaties tot prijspeil 2025 voor het woonrijpmaken en de plankosten; per saldo € 806 nadelig. Meer opbrengsten: € 13.074. De aanpassingen vanuit de grondprijzenbrief 2025 voor de sociale huurwoningen leiden tot een enigszins hogere grondopbrengst. De huurinkomsten blijven achter bij de eerdere inschatting; € 3.306 nadelig.
31
5. Risico’s Het risicoprofiel van De Brug is geraamd op ca. € 16.000 mln nadelig. Dit bestaat voor € 16.000 aan marktrisico’s conform de marktrisicoscenario MPG 2025.
Bijlagen MPG 2024 Bijlage 1. Marktontwikkelingen Woningmarkt De Nederlandse woningmarkt blijft gekenmerkt door prijsstijgingen en een afnemend woningaanbod. In het derde kwartaal van 2024 steeg het aantal transacties met 11% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023. Ook de gemiddelde transactieprijs van een woning nam fors toe, met een stijging van
32
11,3% op jaarbasis. Deze ontwikkelingen zijn het gevolg van gestegen lonen, dalende hypotheekrentes en een structurele krapte op de woningmarkt. Het beperkte woningaanbod blijft de vraag overstijgen, mede door een gebrek aan doorstroming, waardoor nieuwe woningen snel verkocht worden (NVM, 2024a; Rabobank, 2024). De nieuwbouwmarkt vertoont tekenen van herstel. Hoewel het aantal afgegeven bouwvergunningen laag blijft, is de productie opvallend hoog door de opstart van eerder uitgestelde projecten. In Q3 2024 steeg het aantal nieuwbouwtransacties met 27% ten opzichte van een jaar eerder, gedreven door een combinatie van toenemende vraag en een licht verbeterd aanbod. Desondanks blijft de nieuwbouwproductie achter bij de doelstellingen. Naar verwachting worden tot 2026 slechts 80.000 nieuwe woningen gebouwd, aanzienlijk minder dan de jaarlijkse kabinetsdoelstelling van 100.000 woningen. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn in Q3 2024 op jaarbasis licht gedaald (-0,2%), maar de prijs per vierkante meter nam toe met 3,7%, wat wijst op een trend van kleinere woningen (NVM, 2024b). In de gemeente Schagen, gelegen in de NVM-regio 'Kop van Noord-Holland', is een nog sterkere stijging zichtbaar. Het aantal woningtransacties steeg hier in Q3 2024 met 23% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de gemiddelde transactieprijs met 17,3% toenam.
Dit is een aanzienlijk sterkere groei dan het landelijke gemiddelde. De krapte-indicator in deze regio daalde van 2,7 in Q3 2023 naar 2,0 in Q3 2024, wat betekent dat een woningzoekende gemiddeld uit slechts twee woningen kan kiezen. Dit ligt in lijn met het landelijke cijfer, maar illustreert de aanhoudende schaarste. De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter bedroeg €3.739, wat lager is dan het landelijke gemiddelde van €4.390 (NVM, 2023c). Voor de regio wordt verwacht dat de prijsstijgingen in 2024 zullen uitkomen op minder dan 8%, wat in lijn is met de afnemende groei van huizenprijzen elders in het land. Voor 2025 wordt een verdere stijging van minder dan 10% voorzien, vergelijkbaar met de landelijke prognose van 10,7%. Voor nieuwbouwwoningen wordt een relatief sterkere prijsstijging verwacht, gedreven door de combinatie van aanhoudende vraag en een achterblijvend aanbod (Rabobank, 2024b). Bouwkosten De ontwikkeling van de grondwaarde wordt enerzijds beïnvloed door de prijsontwikkeling van woningen, en anderzijds door de verandering in bouwkosten. Als de bouwkosten sterker stijgen of dalen in vergelijking met de woningprijzen, heeft dit invloed op de (residuele) grondprijzen. Afgelopen jaar zijn de bouwkosten voor woningbouw met 2,98% toegenomen, wat grotendeels kan worden verklaard door een stijging in personeelskosten.
Terwijl de materiaalkosten slechts met 0,51% zijn gestegen op jaarbasis, zijn de personeelskosten in dezelfde periode met maar liefst 6,42% toegenomen (BDB, 2024). Hoewel de stijging van materiaalkosten beperkt blijft, blijven deze nog steeds aanzienlijk hoger dan in 2021. Naar verwachting zullen de
33
materiaalkosten de komende jaren stabiel blijven, dankzij het beperkte risico op aanzienlijke stijgingen van energieprijzen en een gematigde economische druk (ABN AMRO, 2024a). Er zijn regionale verschillen in bouwkostenniveaus, hoewel de prijsontwikkeling voor de verschillende regio's in Nederland vergelijkbaar is. Om deze reden wordt aansluiting gezocht bij de Outlook van Metafoor (2024). GWW-kosten De kosten in de Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) vertonen een vergelijkbare trend als de woningbouwkosten. Tussen oktober 2023 en oktober 2024 steeg de GWW-kostenindex van het BDB met 3,2%. Tussen november 2023 en november 2024 steeg dezelfde index met 3,9% (BDB, 2024) De afvlakking die we zien in de woningbouwkosten is ook zichtbaar in de GWW-kosten. De kostenontwikkeling in de GWW-sector volgt die van de woningbouw, met een aanhoudend personeelstekort. De focus binnen de sector verschuift naar onderhoud en renovatie, mede door stikstofbeperkingen en beperkte budgetten. Hoewel het kabinet grote projecten wil hervatten, ontbreekt er een concreet uitvoeringsplan (ABN AMRO, 2024b). Ondanks deze beperkingen blijft de vraag naar GWW-opdrachten hoog, aangewakkerd door de energietransitie, klimaatadaptatie en de vervanging van verouderde infrastructuur. De groei van de sector is echter afhankelijk van publieke en private investeringen (ABN AMRO, 2024b).
Door het personeelstekort nemen inschrijvingen op projecten af, wat leidt tot minder concurrentie, hogere prijzen en mogelijk een lagere kwaliteit.
Rente Eind 2023 zijn verschillende notities van het BBV geactualiseerd. De belangrijkste wijziging betreft de notitie over rente, met name de toerekening van rentelasten aan grondexploitaties. Tot en met 2023 werd uitsluitend de werkelijke rente op vreemd vermogen (procentueel verdeeld) toegerekend aan de grondexploitaties, inclusief toekomstige rentelasten. Vanaf het boekjaar 2025, en mogelijk al vanaf 2024, wordt in het BBV geen onderscheid meer gemaakt. Dit betekent dat rente voortaan wordt toegerekend op basis van de reguliere omslagrente (BDO, 2025). Plankosten
34
MVA 31-12-2024 7830965 CLO C 764 (oud 584) 38785 m2 kortlopend 326.958 7830966 CLO D960 275 m2 erfpacht 0 7830967 CLO D972 374 m2 erfpacht 0 7830968 D979 243 m2 erfpacht De ontwikkeling van de plankosten is hangt voor een groot deel CLO samen met de ontwikkeling van de1.215 lonen bij gemeenten. De vakbonden hebben vorig jaar 7830969 CLO E 289 594 m2 erfpacht 0 een akkoord bereikt met de VNG en de WSGO over een loonsverhoging 7830970 CLO E 290 415voor m2 erfpacht gemeenteambtenaren. 2.075 Per 1 januari 2024 werden de lonen verhoogd met 7830971 CLO E 295 482 m2 erfpacht 0 4,75%, gevolgd door een extra stijging van 1,25% op 1 oktober 2024 (VNG, De huidige cao is geldig tot 31 maart 2025, en de onderhandelingen 7830972 HRK H 3225 1020 m22023). eigen 8.782 7830973 HRK H 3227 7540 m2 eigen 64.919 voor een nieuwe cao zijn eind 2024 begonnen. FNV, de werknemersvakbond, eist een 7830974 HRKH 1262 2660 m2 kortlopende pachtloonsverhoging 13.107van 7% voor gemeenteambtenaren in 2025. De 7830975 HRKH 1790 19720 m2 kortlopende pacht 97.168 werkgeversvakbonden hebben nog geen tegenvoorstel gepresenteerd (Binnenlands Bestuur, 2024).
7830976 HRKH 1831 8285 m2 kortlopende pacht 40.824 7830977 HRKH 3140 (oud 3013) 10000 m2 kortlope 49.274 7830978 HRKI 1339 4089 m2 kortlopende pacht 0 Binnen de gemeente Schagen ‘drukken’ momenteel alleen7830979 nog de eenpacht deel van de externe HRKIkosten 176 5840 m2voor kortlopende 29.200 medewerkers en -bureaus op de grondexploitaties. 7830980 HRKI 2103 1429 m2 kortlopende pacht 0 De ontwikkeling van de kosten hiervoor is in lijn met de marktontwikkelingen en zijnpacht hierdoor naar verwachting vergelijkbaar met de ontwikkeling van de 7830981 HRKI 2645 12632 m2 kortlopende 0 7830982 HRKI 2647 49670 m2 kortlopende pacht 248.350 lonen bij gemeenten. Zoals te lezen in de volgende paragraaf blijft er sprake van hoge Dit zorgt ervoor dat de plankosten 7830983 HRKI 3316 13095 m2 kortlopende pacht inflatie in de dienstensector. 0 7830984 HRKI 3490 11070 m2 kortlopende pacht 55.350 binnen de gemeente blijven stijgen.
7830985 HRKI 4552 5200 m2 kortlopende pacht 25.623 7830986 HRKI 4573 42510 m2 kortlopende pacht 212.550 7830987 HRKI 4634 4305 m2 in gebruik gegeven 21.212 Inflatie 7830988 HRKI 4637 325 m2 1.601 7830989 HRKI 4638 5405 m2 in gebruik gegeven 26.633 7830990 HRKI 474 25100 m2 kortlopende pacht 123.678 7830991 HRKI 475 12530 m2 kortlopende pacht 61.740 De inflatie neemt langzaam af, maar blijft hoog door loonstijgingen die de kosten van arbeidsintensieve diensten en huren opdrijven. Vooral de horeca 7830992 HRKI 5033 (oud 4886) 28499 m2 in gebru 140.426 7830993 HRKI 77 26760 kortlopende pacht 131.857 ervaart sterke prijsstijgingen, terwijl de prijzen van voedsel en tabak zijnm2 gestegen door hogere accijnzen. Dit effect blijft merkbaar tot halverwege 2024. 7830994 HRKK690 1496 m2 in bruikleen gegeven 7.478 7830995 HRKte K840 0 m2 eigen 32.616 Lagere olieprijzen helpen wel om de transportkosten minder snel laten stijgen, wat de inflatie enigszins temperen. Voor 2024 wordt een inflatie van 3,2% 7830996 MTN D1209 55872 m2 kortlopende pacht 279.360 tot 3,6% verwacht, die verder daalt naar 2,9% tot 3,2% in7830997 2025 SGN enC2026 2024).
3484 30(CPB, m2 eigen 2024; ING, 2024; Rabobank, 0 7830998 SGN E 1199 0 m2 eigen 3.436 7831000 SGN E 1568 24060 m2 langlopende pacht 31.759 7831001 SGN E 1617 7235 m2 kortlopende pacht 9.550 7831002 SGN E 2419 13523 m2 openbare ruimte 17.850 7831003 SGN H 118 4045 m2 langlopende pacht 5.339 7831004 SGN H 119 4525 m2 erfpacht 5.973 7831005 SGN H 122 12165 m2 langlopende pacht 16.058 7831006 SGN H 136 14485 m2 eigen 19.120 7831007 SGN H 167 27170 m2 verhuurde percelen 35.864 7831008 SGN H 84 25190 m2 kortlopende pacht 33.251 7831009 SGN K1064 141816 m2 kortlopende pacht 187.197 7831010 WMF F 634 7220 m2 kortlopende pacht 36.100 7831011 WMH F 538 7000 m2 kortlopende pacht 35.000 7831012 WMH F 539 8982 m2 kortlopende pacht 44.910 7831013 WMH F 540 3308 m2 kortlopende pacht 16.540 7831014 WMH F 570 7106 m2 in gebruikgegeven 35.530 7831015 WMH G 2027 12656 m2 kortlopende pacht 63.280 7831016 WMH I 15 113500 m2 kortlopende pacht 567.500 7831017 WMH I 17 17628 m2 kortlopende pacht 88.140 7831018 WMH I 18 16571 m2 kortlopende pacht 2.630 7831019 WMH I 189 2500 m2 kortlopende pacht 12.500 7831020 WMH I 32 2470 m2 kortlopende pacht 12.350 7831021 WMH I 366 16045 m2 kortlopende pacht 0 7831022 WMH I 374 9165 m2 kortlopende pacht 0 7831023 WMH I 375 13477 m2 kortlopende pacht 0 35 7831024 WMH I 633 (oud 625, oud 556) 40494 m2 k 202.470 7831025 WMH I 638 (oud 371) 212 m2 oneigenlijk 1.060
7831026 WMH I 640 (oud 371) 7612 m2 eigen 38.060 7831027 WMH I 643 (oud 627, oud 602) 53360 m2 e 266.800 7831028 ZPE D3966 6015,582 m2 kortlopende pach 30.078 Totaal 3.820.343
Bijlage 2. Lijst MVA per 1-1-2025
Bijlage 3. Stand reserve 31-12-2024 (linkertabel) en dotaties en onttrekkingen reserve grondexploitaties meerjarig (rechtertabel)
Omschrijving
2025
2026
2027
2028
2029
Stand reserve per 01-01
6.378.519 5.835.699 8.083.449 7.580.449 7.077.449
Totaal
Verminderingen Afwaardering voorbereidingskrediet Dekking capaciteit projecten Nagekomen kosten afgesloten grexen Uitgaven vastgoed en projecten op orde /kernenbeleid Vormen van verliesvoorzieningen Verkoopkosten vastgoed Overige onttrekkingen
100.000 493.000 10.000 39.820 p.m. 20.000 10.000
100.000 493.000 10.000
100.000 493.000 10.000
100.000 493.000 10.000
100.000 493.000 10.000
p.m. 20.000 10.000
p.m. 20.000 10.000
p.m. 20.000 10.000
p.m. 20.000 10.000
500.000 2.465.000 50.000 39.820 0 100.000 50.000
totaal onttrekkingen
672.820
633.000
633.000
633.000
633.000
3.204.820
Vermeerderingen Omschrijving
2025
2026
2027
2028
2029
Totaal
p.m.
2.750.750 p.m.
p.m.
p.m.
p.m.
2.750.750 p.m.
65.000 65.000
65.000 65.000
65.000 65.000
65.000 65.000
65.000 65.000
325.000 325.000
130.000 2.880.750
130.000
130.000
130.000
3.400.750
Winstneming vastgestelde grondexploitaties Winstneming toekomstige grondexploitaties Vrijval verliesvoorziening Verkoop gemeentelijke vastgoed Opbrengsten uit afgesloten grondexploitaties
-
totaal dotaties Stand reserve per 31-12
-
-
5.835.699 8.083.449 7.580.449 7.077.449 6.574.449 (A)
Risico's Omschrijving Afdekkings risico's grex
2025 255.998
2026 255.998
2027 255.998
2028 255.998
2029 255.998
Totaal36 1.279.988
totaal risico's
255.998
255.998
255.998
255.998
255.998
1.279.988 (B) 5.294.461
Ruimte binnen reserve grex indien risico's zich voordoen (A-B)
(A) Stand reserve per 31-12-2023
5.287.368
Vermeerdering
werkelijk
Opbrengsten vanuit verkopen vastgoed
982.009
Verlaging voorziening Lagedijk
1.349.553
Toevoeging aan voorziening Flexibele woonvormen Oudesluis
-123.353
Winstneming Landsheer
-60.496
Winstneming Schagerbrug Dijkzicht
39.001
Vrijval voorziening Sc hagerbrug Dijkzicht
48.172
Vrijval voorziening Flex woningen locatie Oudesluis
275.303
Verlaging van voorziening Makado
42.816