Document · PDF

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021 DEF 29062021

Gemeenteraad 21 september 2021, gemeente SchagenBij agendapunt: Meerjarenprognose Grondexploitaties 202110.456 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021

INHOUDSOPGAVE

Inleiding................................................................................................................................................................................... 3 Opbouw MPG............................................................................................................................................................................3 Voortgang algemeen en samenvatting...................................................................................................................................3

DEEL A. Actualisatie van de grondexploitatieportefeuille..............................................................4 Opbouw grondexploitatieportefeuille per 1-6-2021................................................................................................................4 Grondexploitaties afgesloten...................................................................................................................................................4 Grondexploitaties in voorbereiding.........................................................................................................................................4 Financiële verschillen MPG 2020-2021....................................................................................................................................4 Opbouw begroting en exploitatieresultaat..............................................................................................................................5 Input voor begroting 2021-2022..............................................................................................................................................6 Actualisatie bouwprogramma..................................................................................................................................................6 Risico’s en

weerstandscapaciteit.............................................................................................................................................6 Gronden................................................................................................................................................................................... 7 Administratieve afwikkeling.....................................................................................................................................................8

DEEL B. ACTUALISATIE BOUWGROND IN EXPLOITATIE (BIE) INCLUSIEF GRONDEXPLOITATIEBEGROTING 1.

Callantsoog Denneweg..................................................................................................................................................10

Groote Keeten Boskerpark............................................................................................................................................12

Schagen Lagedijk De Lus..............................................................................................................................................15

Schagen Makado...........................................................................................................................................................18

Schagen Regioplein.......................................................................................................................................................21

Sint Maartensbrug kavels Brede School........................................................................................................................23

Warmenhuizen centrum fase 2.....................................................................................................................................25

Bijlage 1. Tabel prognose reserve grondexploitatie..............................................................................................................27 Bijlage 2. Toelichting risicoprofiel grondexploitatie..............................................................................................................28 Bijlage 3. Opbouw MVA gronden en terreinen.......................................................................................................................29 Inleiding De Meerjarenprognose grondexploitaties (MPG 2021) van de gemeente Schagen omvat de jaarlijkse actualisatie van alle vastgestelde grondexploitaties (Bouwgrond in Exploitatie) ten opzichte van de laatst vastgestelde MPG 2020. In een grondexploitatie bevinden zich gemeentelijke gronden met als doel om deze als bouwgrond te verkopen. Vervolgens kan er vastgoed op worden ontwikkeld. Dit gebeurt vooral door ontwikkelaars, woningcorporatie en particulieren. Na levering van de bouwrijpe grond zorgt de gemeente in de meeste gevallen zelf voor de (her)inrichting van de openbare ruimte. Bij een actualisatie worden de kosten, opbrengsten en fasering opnieuw beoordeeld op basis van de voortgang op het project, nieuwe inzichten of nieuwe ramingen. Soms is sprake van een inhoudelijke wijziging van de grondexploitatie.

Bijvoorbeeld vanwege een verandering in het bouwprogramma of het wegvallen of toevoegen van specifieke investeringen. De actualisatie resulteert meestal in een nieuwe grondexploitatiebegroting en een nieuw verwacht eindresultaat van het project. Grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid. Hoewel via actief grondbeleid optimaal regie kan worden gevoerd op de uitvoering van eigen ambities en het tevens de beste basis vormt voor kostenverhaal, gaat ze in het algemeen ook gepaard met hogere financiële risico’s dan faciliterend grondbeleid. Naast een actualisatie van de

grondexploitaties geeft de MPG daarom ook een overzicht van de financiële risico’s op de grondexploitaties en de gehele grondexploitatieportefeuille. Er wordt inzichtelijk gemaakt of de geanalyseerde risico’s voldoende en meerjarig kunnen worden afgedekt door de risicobuffer voor grondexploitaties, zijnde de reserve grondexploitatie. De geactualiseerde grondexploitaties inclusief exploitatiebegroting worden via dit MPG ter vaststelling aan de raad voorgelegd. De MPG dient vervolgens als input voor de programmabegroting 2022. De MPG 2021 geeft de stand van zaken weer per 1 juni 2021. Opbouw MPG Dit rapport bestaat uit twee delen. Het eerste deel A betreft een samenvatting van de geactualiseerde grondexploitaties en geeft inzicht op hoofdlijnen. Dit deel gaat in op de financiële effecten van de actualisatie, het bouwprogramma en en de te verwachten ontwikkeling van de weerstandscapaciteit. Deel B vormt de onderbouwing van deel A. In dit deel wordt per grondexploitatie uitgelegd welke inhoudelijke en financiële wijzigingen zijn of worden doorgevoerd. Ook is hierbij aandacht voor de projectrisico’s. De geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen zijn ook opgenomen in dit deel. Omdat wordt gekozen voor een openbare behandeling van in de gemeenteraad zijn de risico’s vaak veralgemeniseerd.

Voortgang algemeen en samenvatting De belangrijkste ontwikkelingen in de grondexploitaties ten opzichte van het MPG 2020 zijn:  De eerste gronden op bedrijventerrein Lagedijk de Lus zijn uitgegeven en er zijn diverse koopovereenkomsten gesloten. Ongeveer 30% van het uit te geven terrein is nu verkocht of is de verkoop vastgelegd in contracten.  De openbare ruimte rondom de nieuwe woningen aan het Regioplein te Schagen is opnieuw ingericht. Het project kan dit jaar worden afgesloten.  De openbare ruimte rondom het nieuwe Makadocentrum is verder ingericht. Makado is gestart met de werkzaamheden t.b.v. de noordelijke uitbreiding.  De inrichting van de openbare ruimte Warmenhuizen centrum fase 2 komt tot afronding. Het project kan dit jaar worden afgesloten.  Ontwikkeilng in Boskerpark en Callantsoog Denneweg zijn door verschillende redenen vertraagd en lopen achter op de begroting MPG 2020. Er zijn op dit moment nog 7 grondexploitaties operationeel. 6 grondexploitaties zijn conform de verwachting bij jaarrekening 2020 afgesloten. Er is daarbij voor € 1,05 mln. winstgenomen bij jaarrekening 2020 ten gunste van de reserve grondexploitatie. Het eindresultaat van de grondexploitaties komt na actualisatie uit op € 3,80 mln nadelig. Ten opzichte van het MPG 2020 is sprake van een lager exploitatieresultaat van € 1,74 mln.

Dit verschil is vooral een gevolg van een boekhoudkundige wijziging in het project Makado (€ 1,49 mln.) welke bij jaarrekening 2020 is verantwoord. Feitelijk zijn de daadwerkelijke wijzigingen (meer/minder kosten en opbrengsten) in de begrotingen beperkt tot ca. € 60.000 voordelig. In Deel B worden de verschillen nader toegelicht. Zoals al werd geconstateerd bij het MPG 2020 bevinden de meeste projecten zich op het eind van de realisatiefase. Dit betekent dat er relatief weinig kosten en opbrengsten meer in de begroting aanwezig zijn. Het zwaartepunt in omzet ligt vooral nog bij Lagedijk en Boskerpark. De portefeuille met grondexploitaties droogt programmatisch en financieel op. Dit is met name een signaal dat er minder gronden via actief grondebeleid door de gemeente (zullen) worden uitgegeven. Wel zijn diverse grondexploitaties in voorbereiding genomen. De verwachting is dat in 2021 enkele grondexploitaties (Warmenhuizen Remmerdel, Schagerbrug B-veld, Tuitjenhorn Bogtmanweg) ter besluitvorming worden aangeboden. Er is in het MPG 2021 nog geen rekening gehouden met de financiële effecten van deze nieuwe projecten. De stand van de reserve grondexploitatie is per 1-1-2021 € 7,67 mln. Dat is een verhoging van € 0,68 mln. ten opzichte van het MPG 2020. Het risicoprofiel van de portefeuille is bepaald op € 2,52 mln. nadelig. Dat is € 0,1 mln lager dan het MPG 2020.

Op basis van een meerjaren doorkijk van de reserve grondexploitatie en het risicoprofiel wordt geconcludeerd dat de reserve grondexploitatie meerjarig van voldoende omvang is om de geanalyseerde risico’s van de huidige projecten en investeringen zoals vastgesteld door de raad, op te kunnen vangen.

DEEL A. Actualisatie van de grondexploitatieportefeuille Opbouw grondexploitatieportefeuille per 1-6-2021 De gemeentelijke grondexploitatieportefeuille bestaat uit 7 door de raad vastgestelde grondexploitaties (‘Bouwgrond In Exploitatie’) (tabel 1). Deze grondexploitaties zijn geactualiseerd per stand 1 juni 2021.

Grondexploitaties in voorbereiding De afgelopen jaren zijn grondexploitaties in voorbereiding genomen. Dat wil zeggen dat hiervoor een projectopdracht is vastgesteld en waarvan het de verwachting is dat deze projecten op korte termijn zullen leiden tot een grondexploitatie (tabel 2).

Tabel 1. Begroting geactualiseerde grondexploitaties (1-6-2021)

Tabel 2. Opbouw voorbereidingskosten grondexploitaties in voorbereiding

Bedragen in € 1.000 Callantsoog Denneweg Groote Keeten Boskerpark Schagen Lagedijk Schagen Makado Schagen Regioplein Sint Maartensbrug naast brede school Warmenhuizen centrum fase 2 Totaal

Boekwaarde -18 -11 -6.331 -1.937 84 95 305 -7.813

Te verwachten kosten

Te verwachten opbrengsten

Eindresultaat

215 1.748 637 179 86 76 305 3.247

240 1.952 4.432 629 3 0 0 7.257

7 194 -2.536 -1.487 0 19 0 -3.803

Eindjaar 2022 2024 2027 2023 2021 2022 2021

De 7 projecten kennen in totaal een financieel eindresultaat van € 3,80 mln nadelig. Dit is het resultaat van de boekwaarde (€ 7,8 mln. nadelig), te verwachten kosten (€ 3,25 mln.) en te verwachten opbrengsten (€ 7,26 mln.). Bij een nadelig saldo van een project dient vooraf een verliesvoorziening te worden getroffen ter grootte van het verwacht tekort. Bij jaarrekening 2020 (zie paragraaf grondbeleid) is de aanwezige verliesvoorziening opgehoogd tot € 4,02 mln. De voorziening is daarmee gelijk aan het totaalsaldo van de nadelige projecten, te weten Lagedijk (-€ 2,54 mln.) en Makado (- € 1,49 mln.). Grondexploitaties afgesloten Bij jaarrekening 2020 zijn 6 grondexploitaties financieel afgesloten. Dit zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Burgerbrug kavels Brede School Schagen Beethovenlaan Schagen Nes Noord Sint Maarten Haulo ’t Zand Noord Tuitjenhorn De Dijken.

Er is in 2020 bij bovenstaande projecten in totaal voor € 1,05 winstgenomen ten gunste van de reserve grondexploitatie (zie jaarrekening 2020, paragraaf grondbeleid).

Actuele raming

Voorbereidingskosten Kosten algemene plannen Potentiële grex Centrumontwikkeling Schagen Waldervaart Ontwikkeling Warmenhuizen Remmerdel Ontwikkeling Warmenhuizen Dergmeerweg Tuitjenhorn Bogtmanweg Schagen Jozef Israelstraat - De Ark Schagerbrug B-veld Flexibele woonvormen Wooncompagnie Totaal

Stand per 31/12/2019

Mutaties Mutaties tot Saldo per 2020 1-6-2021 1-6-2021

116.000

73.000 35.000 52.000 5.000 2.000 167.000

87.000 105.000 42.000 23.000 56.000 15.000 444.000

8.000

36.000

7.000

116.000

32.000

20.000

87.000

8.000

60.000

25.000

12.000

42.000

19.000

35.000

56.000

120.000

82.000

369.000

Tot op heden zijn op bovenstaande projecten € 369.000 aan voorbereidingskosten geboekt. Indien een project door de raad wordt vastgesteld als Bouwgrond in Exploitatie (‘grondexploitatie’), zullen de reeds gemaakte kosten onderdeel uitmaken van de nieuwe grondexploitatiebegroting. De voorbereidingskosten worden daarna met hetzelfde bedrag verlaagd. Als er geen gemeentelijke grondexploitatie wordt vastgesteld dan worden de gemaakte kosten ten laste gebracht van de reserve grondexploitatie. Financiële verschillen MPG 2020-2021 Tabel 3. Verschillen MPG 2020-2021 op hoofdlijnen Bedragen in € 1.000 Boekwaarde MPG 2020 MPG 2021 Verschil

-7.879 -7.813 66

Kosten 4.350 3.247 -1.103

Opbrengsten 10.169 7.257 -2.912

Bruto resultaat -2.060 -3.803 -1.743

Verliesvoorzienin g

Netto resultaat

2.440 4.023 1.583

380 220 -160

De actualisatie van de grondexploitaties MPG 2020-2021 leidt tot een lager bruto exploitatieresultaat van €1,74 mln. (tabel 3). Dit bruto verschil wordt als volgt verklaard: Effect afsluiten projecten: € 64.000 lager. 1. Burgerbrug kavels Brede School: € 64.000 lager.

2. 3. 4. 5. 6.

Schagen Beethovenlaan: €0,Schagen Nes Noord: € 0,Sint Maarten Haulo: € 0,’t Zand Noord: € 0,Tuitjenhorn De Dijken: € 0,-

Opbouw begroting en exploitatieresultaat Tabel 5. Begroting per kostensoort na acualisatie TOTAAL tot 1-6-2021

De effecten zijn bij de projecten meestal € 0,- omdat bij MPG 2020 al werd rekening gehouden met het financieel effect van het afsluiten van het betreffende project. Administratieve wijziging interne bijdragen Makado: € 1.487.000 lager Ten opzichte van MPG 2020 heeft een administratieve wijziging plaatsgevonden met betrekking tot een verliesvoorziening Makado. De opbrengsten van € 1.487.000 die waren begroot in de grondexploitatie betroffen interne bijdragen en dienden te worden opgenomen als een verliesvoorziening. Dit betekent dat het saldo verslechtert, maar daar staat nu een verliesvoorziening van €1.487.000 tegenover. Financieel heeft deze wijziging geen effect. Afsluiten projecten 2021: € 252.000 lager Er wordt in dit MPG voorgesteld om twee projecten in 2021 af te sluiten omdat alle gronden zijn uitgegeven en de inrichting openbare ruimte vrijwel is afgerond. Dit betreffen Warmenhuizen centrum fase 2 en Regioplein. Dit leidt tot een verwachtte winstneming in 2021 van € 252.000 ten gunste van de reserve grondexploitatie. Het effect op het bruto resultaat is nadelig omdat het positieve saldo dan niet meer aanwezig is. Tabel 4. Verschil verwachte winstneming bij vaststelling en bij afsluiting Oorspronkelijk begroot Totale winstneming verwacht Schagen Regioplein € 6.000 € 30.770 € Warmenhuizen centrum fase 2 € 628.589 € 865.174 €

na 1-6-2021

Totaal

LASTEN

Verschil 24.770 236.585

Tabel 4 geeft een overzicht van het verschil in het verwacht resultaat bij vastelling van het project (Warmenhuizen in 2017, Regioplein in 2019) en het verwachte resultaat bij afsluiten. In Warmenhuizen centrum is afgelopen jaren reeds (verplicht) winst genomen. Daarom is de verwachte winstneming in 2021 lager dan de hierboven gepresenteerde totale winstneming.

Verwerving en inbreng

2.404.716

Bouwrijp maken

7.155.826

526.338

7.682.164

Woonrijp maken en civiele constructies

1.771.290

1.840.065

3.611.355

Plankosten

1.010.491

21.027

1.031.518

488.371

303.648

792.018

Overige kosten

1.494.503

555.577

2.050.080

Rente*

1.328.883

Kapitaalmutatie

79.586 15.733.666

3.246.655

79.586 18.980.321

Gronduitgifte

3.778.945

5.446.598

9.225.543

Baten uit overeenkomsten

698.869 2.853.987

1.807.375 2.900

2.506.244

Overige opbrengsten Kapitaalmutatie

588.545

Rente* TOTAAL BATEN

7.920.347

7.256.874

15.177.220

SALDO (BRUTO)

-7.813.319

4.010.219

-3.803.101

Extern advies en communicatie

TOTAAL LASTEN BATEN

VERLIESVOORZIENING SALDO (NETTO)

2.856.887 588.545

4.023.124 220.023

De opbouw van de boekwaarde, te verwachten kosten en opbrengsten is in tabel 5 onderverdeeld naar kostensoort en opbrengstensoort. Het bruto resultaat sluit weer op € 3,80 mln. nadelig.

Actualisatie grondexploitatiebegrotingen: € 60.000 hoger Per project heeft een actualisatie op de begroting plaatsgevonden. De wijziging in kosten en opbrengsten is – buiten de effecten vanuit afsluiten/winstneming - per saldo € 60.000 voordelig. De verschillen worden per project nader toegelicht in deel B van het MPG.

Input voor begroting 2021-2022 In onderstaande tabel is samenvattend weergegeven wat de te verwachten jaarlijkse lasten en baten zijn. Dit dient als input voor de programmabegroting 2021-2022.

de onzekerheid over de daadwerkelijk benodigde civieltechnische werkzaamheden en de kosten hiervan.

Tabel 6. Totaal lasten en baten per jaarschijf Totaal lasten Totaal baten kapitaalmutatie Saldo jaarschijf

€ € € €

2021 912.292 -664.583 247.709

2020 € 730.256 € € -1.981.018 € € € € -1.250.762 €

2023 1.455.732 € -2.140.839 € € -685.107 €

2024 228.455 € -649.980 € € -421.525 €

2025 86.373 -649.980 -563.607

€ € € €

2026 86.013 -649.980 -563.967

Omdat het saldo van de baten en lasten worden verwerkt binnen de gemeentelijke balans is er geen effect op de reguliere exploitatiebegroting. Actualisatie bouwprogramma Het voeren van actief grondbeleid via een grondexploitatie is geen doel op zich. Het is een middel of instrument om een bepaald ruimtelijk of maatschappelijk doel te bereiken. In veel gevallen gaat het om actief te kunnen sturen op het bouwprogramma in onze gemeente om hiermee een bepaald maatschappelijk effect te bereiken. Via gronduitgifte kan de gemeente normaal gesproken het beste sturing geven op het bouwprogramma (tabel 7). Tabel 7. Bouwprogramma in grondexploitaties Project Soort Woningbouwprogramma Callantsoog Dennew eg Woningen Groote Keeten Boskerpark Woningen Sc hagen M akado Woningen Sc hagen Regioplein Woningen Sint M aartensbrug naast Brede Sc hoolWoningen Warmenhuizen c entrum fase 2 Woningen

EenheidTotaal

Tot 2020 in 2020

stuks stuks stuks stuks stuks stuks

17 14 14 46 4 40

1 40

Totaal

Woningen

stuks

135

Niet-woningbouw programma M akado Sc hagen Lagedijk Groote Keeten Boskerpark

Detailhandel m2 bvo Bedrijventerrein m2 Rec reatiew oningen stuks

3.600 65.333 350

2021

2022

2023

2024 e.v. 34.201

46 3 -

17 14 14 -

3.600 5.482

8.550

8.550 175

Om deze risico’s op te kunnen vangen heeft de gemeente Schagen een ‘reserve grondexploitatie’. De reserve dient ook als dekkingsbron voor projecten met een nadelig resultaat en ter dekking van specifieke kosten zoals zijn vastgesteld door de raad. De reserve wordt primair gevoed door winstnemingen op de grondexploitaties. De reserve moet meejarig van voldoende omvang zijn om risico’s, onrendabele toppen en begrotingsverplichtingen meerjarig op te kunnen vangen. In Bijlage 1 is een gedetailleerd overzicht opgenomen van de vastgestelde onttrekkingen en dotaties op de reserve. In Bijlage 2 wordt de opbouw van het risicoprofiel nader toegelicht. De projectrisicoanalyses zijn ook opgenomen in deel B. In de MPG wordt de omvang van de reserve grondexploitatie geconfronteerd met het risicoprofiel en begrotingsafspraken. Dit is gepresenteerd in figuur 1 en tabel 8. Hierin wordt inzichtelijk gemaakt of de stand van de reserve op een bepaald moment van voldoende omvang is om het risicoprofiel af te kunnen dekken. De prognose heeft alleen betrekking op vastgestelde grondexploitaties. De invloed van toekomstige projecten op risicoprofiel en de reserve grondexploitatie is niet meegenomen.

Het bouwprogramma dat is opgenomen in de grondexploitaties vormt maar een klein deel van de totale planvoorraad. Het merendeel van het te verwachten bouwprogramma in de gemeente wordt gerealiseerd in grondexploitaties die door ontwikkelaars en particulieren op eigen grond worden gevoerd (faciliterend grondbeleid).

Tabel 8. Verwachte ontwikkeling weerstandscapaciteit Risico’s en weerstandscapaciteit Actief grondbeleid is in het algemeen een risicovolle aangelegenheid. Het exploiteren van grond gaat gepaard met diverse onzekerheden zoals de invloed van economische ontwikkelingen op woningprijzen, bouwkosten en grondprijzen. Maar bijvoorbeeld ook

2021

2022

2023

2024

2025

Sta nd reserv e 1-1

Ontwikkeling prognose reserve grex

7.665.285

5.054.292

3.493.525

2.745.282

2.671.836

Risicoprofiel 1-1

2.516.831

2.203.588

1.890.345

1.577.102

1.263.859

O nttrekkingen o.b.v . ra a dsbesluit

2.865.305

1.480.000

510.000

28.750

77.137

O ptreden risico's

313.243

Dota ties grexen (m.n. winstneming)

567.555

232.476

75.000

268.547

75.000

A. Sta nd reserv e 31-12

5.054.292

3.493.525

2.745.282

2.671.836

2.356.456

B. Risicoprofiel

2.203.588

1.890.345

1.577.102

1.263.859

950.616

Verschil (A-B)

2.850.703

1.603.180

1.168.180

1.407.977

1.405.840

De stand van de reserve is per 1-1-2021 € 7,67 mln. Dat is een verhoging van € 0,68 mln. ten opzichte van het MPG 2020 (zie ook jaarrekening 2020, paragraaf grondbeleid). Het risicoprofiel van de vastgestelde projecten is bepaald op € 2,52 mln. nadelig. Dit is een verbetering van het risicoprofiel met ca. € 0,1 mln. ten opzichte van het MPG 2020. Onder invloed van onttrekkingen zoals vastgesteld in de programmabegroting en het mogelijk optreden van risico’s, en dotaties vanuit het plaatsvinden van winstnemingen en verkopen vastgoed, neemt de reserve in de loop der tijd af tot € 2,4 mln in 2025. Eenzelfde trend geldt voor het risicoprofiel. Eind 2025 is het te verwachten verschil tussen aanwezige reserve en risicoprofiel € 1,4 mln. voordelig. Op basis van deze prognose wordt geconcludeerd dat de reserve grondexploitatie ook meerjarig van voldoende omvang is om de geanalyseerde risico’s van de huidige projecten en investeringen zoals vastgesteld door de raad, op te kunnen vangen. De te verwachten ontwikkeling van de reserve en het risicoprofiel toont wel een dalende trend. Dit is mede een gevolg van het opdrogen van de grondexploitatieportefeuille omdat de prognose geen rekening houdt met nieuwe projecten met potentieel verdienvermogen.

Gronden Er zijn in feite drie typen gronden die op dit moment relevant zijn voor onze grondexploitaties en projecten in voorbereiding; 1. Bouwgrond in exploitatie. 2. Materiële vaste activa. 3. ‘Stille reserve’. Bouwgrond in exploitatie De categorie ‘Bouwgrond in Exploitatie’ betreft de gronden die zich in een transformatieproces bevinden en onderdeel uitmaken van de vastgestelde grondexploitatiebegroting. Grond als vast actief (MVA) Over grond als vaste materiële activa kan worden gesteld dat deze grond een vaste bestemming heeft en niet in een transformatieproces zit. Als een grondexploitatie wordt geopend waarin gronden worden ingebracht welke onderdeel uitmaken van de materiële vaste activa, dan wordt deze boekwaarde onderdeel van de ‘Bouwgrond in exploitatie’, oftewel de grondexploitatie. De geactiveerde gronden – exclusief gronden scholen en sportvelden - vertegenwoordigen een administratieve boekwaarde van € 4.174.575 (zie ook Bijlage 3) per 1-1-2021. Het verschil ten opzichte MPG 2020 bedraagt € 1.019.000. Dit wordt als volgt verklaard: Verkoop gronden perceel CLO E295: verlaging boekwaarde met € 2.400. Verkoop gronden perceel SGN C 3484: verlaging boekwaarde met € 66.000. Verkoop gronden: perceel WMH I 18: verlaging boekwaarde met € 78.000. Administratieve overheveling MVA gronden en opstallen Halerweg naar MVA Overige gronden en MVA Vastgoed: € 853.000.

Stille reserve Stille reserves zijn de meerwaarden van activa die laag of tegen nul zijn gewaardeerd doch verkoopbaar zijn indien men dat zou willen. Stille reserves maken onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. Op het moment dat dat wij gronden verkopen maken deze geen onderdeel meer uit van de stille reserve en hebben daarmee een negatief effect op onze weerstandscapaciteit.

Een kanttekening wordt daarom geplaatst bij de meerjarige ontwikkeling van de reserve in relatie tot níeuwe projecten. De conclusie dat de reserve voldoende van omvang is geldt voor de huidige portefeuille, maar mogelijk niet voor het risicoprofiel of onrendabele top van nieuwe grondexploitaties.

Administratieve afwikkeling Nieuwe kostenplaats “Afgesloten projecten”

Zoals besloten bij het MPG 2020 is een separaat project opgesteld ten behoeve van restantwerkzaamheden in afgesloten grondexploitaties. Er is een nieuw nummer aangemaakt “Kosten afgesloten Grex. 3201015”. Hierin wordt het krediet van in totaal € 40.000 in opgenomen. De opbrengsten die volgen vanuit het anti-speculatiebeding in Nes Noord komen in 2021 ten gunste aan het project ‘Afgesloten projecten’ en worden ten gunste gebracht aan de reserve grondexploitatie. Verliesvoorziening Verliesvoorzieningen worden getroffen bij een te verwachten nadelig eindresultaat. Voor de grondexploitatie Lagedijk is bij jaarrekening 2020 een extra verliesvoorziening van in totaal € 137.000 (tot € 2.536.000) getroffen. Voor Makado is bij jaarrekening een verliesvoorziening van €1.487.000 getroffen. Dit betreft een overheveling van interne bijdragen uit de exploitatiebegroting naar de voorziening. De totale verliesvoorziening bedraagt nu € 4.023.000 en is gelijk aan het nadelig saldo van Makado en Lagedijk. Verkoop vastgoed i.r.t. reserve grondexploitatie en Algemene Reserve Er is een nieuw ordernummer aangemaakt (3207016) met als omschrijving “verkopen vastgoed”. De kosten en opbrengsten die volgen uit de verkoop van gemeentelijk vastgoed wordt hierop geboekt. Dit zal aan het einde van het jaar 50/50 worden toegevoegd aan reserve grondexploitatie en de algemene reserve.

Ten behoeve van de begroting dient een meerjarige inschatting van deze kosten en opbrengsten te worden gemaakt. Voor nu wordt meerjarig rekening gehouden met € 150.000 aan verkoopopbrengsten en € 20.000 aan verkoopkosten (welke vervolgens 50/50 wordt verdeeld naar de twee reserves). Dit is exclusief de verkoop van kerk Petten in 2021.

DEEL B. ACTUALISATIE BOUWGROND IN EXPLOITATIE (BIE) INCLUSIEF GRONDEXPLOITATIEBEGROTING

Grondexploitatie

MPG 2020

MPG 2021

Winstneming

Administratief

Overig verschil

Totaal

Operationele projecten 1 Callantsoog Denneweg

€

7.012 €

€

2 Groote Keeten Boskerpark

€

153.115 €

193.547 €

€

40.433 €

3 Schagen Lagedijk

€

-2.439.879 €

-2.535.901 €

€

-96.022 €

-96.022

4 Schagen Makado

€

-1.487.223 €

€

-1.487.223 €

€

-1.487.223

5 Schagen Regioplein

€

11.333 €

-30.770 €

€

19.437 €

-11.333

6 Sint Maartensbrug naast Brede School

€

19.463 €

€

7 Warmenhuizen centrum fase 2

€

125.046 €

€

-221.691 €

€

96.645 €

-125.046

€

-2.123.910 €

-3.803.101 €

-252.461 €

-1.487.223 €

60.493 €

-1.679.191

Totaal

€

40.433

Callantsoog Denneweg

Projectomschrijving

De grondexploitatie ‘Callantsoog Denneweg’ heeft betrekking op de locatie Denneweg -Duinroosweg te Callantsoog. Het project omvat de ontwikkeling van 5 grondgebonden sociale huurwoningen en 12 sociale huurappartementen, inclusief herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente voert

hiertoe voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. De gronden ten behoeve van de woningen worden uitgegeven aan Wooncompagnie.

Plangebied

Maatschappelijk effect

De gemeente Schagen kent een tekort aan betaalbare en sociale woningen. Met de bouw van 17 sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen naar de vraag naar betaalbare woningen in de kern Callantsoog.

Programma en ruimtegebruik

12 sociale huurappartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens en 5 grondgebonden sociale huurwoningen. Herinrichting van ca. 2.870 m2 openbaar gebied.

Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie

De omgevingsvergunning is eind oktober 2020 door de Wooncompagnie aangevraagd en verleend. Gezamenlijke milieuverenigingen hebben beroep aangetekend op ontwerp bestemmingsplan/omgevingsvergunning. De vertraging die dit veroorzaakt is nog onbekend. Momenteel loopt de bodemprocedure in de zaak van de voorlopige voorziening. Daarnaast is een intensiever participatietraject gestart met de omwonenden in relatie tot de inrichting van het openbaar gebied. Op dit moment wordt de Wet Natuur Beschermingsvergunning aangevraagd. Uitgangspunt is afronding van het project in 2022.

Financiële effecten actualisatie

Het geactualiseerde exploitatieresultaat is € 7.012 voordelig. Het resultaat is gelijk gebleven ten opzichte van het MPG 2020. Binnen de begroting hebben zich wel wijzigingen voorgedaan: Extra kosten planbebegeleiding: € 2.555 nadelig. De verkoopopbrengsten zijn met 1 jaar geïndexeerd conform de Grondprijzenbrief 2021: € 2.555 voordelig.

Risico’s en risicobeheersing

Het grootste risico bevindt zich op het vlak van extra kosten voor watercompensatie en de gevolgen voor de inrichting van het openbaar gebied. Voor de toename in verhard oppervlak en uitbreiding van parkeerplaatsen dient extra watercompensatie plaats te vinden. Compensatie zal worden bereikt door te werken met halfopen verharding en indien nodig vergroting van de vijver in het plangebied. Hoe de compensatie er precies uit komt te zien wordt in nader overleg met het HHNK nader bepaald. Er bestaat een risico dat het begrote budget niet volstaat. Het gewogen risico hiervan is grofweg bepaald op ca. € 20.000,- negatief (€ 40.000 bij 50% kans van optreden).

Grondexploitatiebegroting Callantsoog Denneweg #

details

Raadsbesluit 1405-2019

Voorgestelde wijziging

Planbegeleidingskosten

11.000

-4.739

Milieukosten

4.000

mutatie s verbergen

alles verbergen

details Nieuwe begroting

Fasering nog te realiseren baten en lasten (bedragen x 1 euro)

Nog te realiseren

2021

2022

Lasten Onvoorzien Toegerekende rente Interne doorbelastingen Externe inhuur Verwerving 6.261

6.261

2.540

4.000

1.335

3.721

Sloopkosten Bouwrijp maken

44.830

38.430

3.600

34.830

Woonrijp maken

138.155

20.000

118.155

4.527

253

30.808

Marketing / communicatie Civiele constructies Openbare verlichting Accountantskosten Adviezen Onderzoekskosten Overige kosten

38.416

7.294

45.710

30.808

Totaal lasten

240.928

2.555

243.483

215.242

Grondverkoop

-232.505

-2.555

-235.060

Inkomsten uitanterieure overeenkomst

-15.435

-5.000

-250.495

-240.060

-7.012

-24.818

27.475

187.767

Baten Subsidies/ bijdragen van overheid niet Rijk Overige inkomsten

Totaal baten

-247.940

-2.555

Kapitaalmutaties Bijdrage uitreserves / voorzieningen Investeringsbijdragen en Overige kapitaaloverdrachten

Totaal kapitaalmutaties (A-B)

Saldo baten en lasten

-7.012 V

V= voordelig, N= Nadelig

27.475

-52.293

Groote Keeten Boskerpark

Projectomschrijvin g

Het project Boskerpark betreft de ontwikkeling van een hoogwaardig recreatiepark aan de zuidoostkant van Groote Keeten, gelegen tussen de Voorweg en de Helmweg. Het project bestaat uit een recreatiepark, particuliere woningen, een natuurgebied en een waterberging. De ontwikkeling wordt uitgevoerd door Boskerpolder B.V. en de gemeente Schagen. In 2017 heeft Boskerpolder B.V. zijn gronden en ontwikkelrechten verkocht aan Droomparken B.V.

Plangebied

Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik

Planning en voortgang Inhoudelijke wijziging actualisatie Financiële effecten actualisatie

Risico’s en risicobeheersing

Er zijn voldoende vestigings- en uitbreidingsmogelijkheden voor bedrijven binnen de kansrijke clusters en sectoren. Droomparken zorgt voor de realisatie van maximaal 350 luxe recreatiewoningen op ±23 ha, ±5,2 ha aan waterberging en 14 particuliere woningen aan de Voorweg op ±1,3 ha. De gemeente past de Voorweg aan (±1,1 ha). De gemeente en Droomparken zullen samen zorgen voor de realisatie van het natuurgebied van ±19,5 ha. Recentelijk heeft Droomparken een nieuwe aanvraag voor een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming gedaan die is gebaseerd op het principe van intern salderen. Boskerpark heeft via de omgevingsdienst vernomen dat zij geen vergunning o.b.v. de wet natuurbescherming nodig hebben. Dat houdt in dat zij verder kunnen. Zij willen nu met de gemeente in gesprek over de anterieure overeenkomst. De planning zoals was verwoord in de grondexploitatiebegroting MPG 2020 is grofweg met een jaar naar achter verschoven. Einde looptijd wordt nu begroot op 2024. Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 193.548 voordelig. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2020 voordeliger geworden met € 40.433. Dit verschil wordt verklaard door: Vrijval begroting kosten inbreng gronden: € 7.260 voordeliger. Toepassen indexering op resterende kosten en opbrengsten tot 1 januari 2021 (consumentenprijsindex CBS): € 33.173 voordeliger.

Onderhandeling Stam Het risico bestaat dat de gemeente door Boskerpolder BV niet of onvoldoende gecompenseerd wordt voor de grond die in 2015 ter beschikking is

gesteld ten behoeve van de realisatie van een waterpartij in het toekomstige natuurgebied. Momenteel vindt nadere contractvorming plaats om te komen tot een voor de gemeente afdoende compensatie. Geen of onvoldoende dekking voor de reconstructie van de Voorweg. Het uitgangspunt voor de ontwikkeling van Boskerpark is dat geen uitgaven worden gedaan voordat er inkomsten zijn, en dat niet meer kosten worden gemaakt dan dat er bijdragen verkregen worden. Voor de reconstructie van de Voorweg, of een andere vergelijkbare ontsluitingsweg, betekent dit dat bezuinigd moet worden op het ontwerp. Indien er sprake is van een totale verkeerscirculatie verbetering in het dorp zullen de extra kosten via andere middelen gedekt worden.

Grondexploitatiebegroting Groote Keeten Boskerpark #

details

Raadsbesluit2509-2018

Voorgestelde wijziging

33.000

6.398

39.398

19.699

9.850

9.849

230.000

44.595

274.595

119.389

87.154

68.052

150.000

29.084

179.084

620.000

120.213

740.213

Overige kosten

220.000

30.303

250.303

186.590

Groenvoorziening

275.000

53.320

328.320

1.528.000

283.913

1.811.913

1.748.200

377.665 1.228.813

Grondverkoop

-652.875

-126.587

-779.462

-455.231

-324.231

Inkomsten uitanterieure overeenkomst

-982.500

-190.499

-1.172.999

-635.748

-537.251

Subsidies/ bijdragen van overheid nietRijk

-53.000

-2.005.461

-1.952.461

-1.090.979

-861.482

-713.314

367.331

mutatie s zichtbaar

alles zichtbaar

details Nieuwe begroting

Fasering nog te realiseren baten en lasten (bedragen x 1 euro)

Nog te realiseren

2021

2022

2023

2024

Regel voor lasten toevoegen Lasten Onvoorzien Toegerekende rente Interne doorbelastingen Externe inhuur Verwerving Planbegeleidingskosten Milieukosten Sloopkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Marketing / communicatie Civiele constructies

740.213

Openbare verlichting Accountantskosten Adviezen Onderzoekskosten

Totaal lasten

59.493

63.276

63.821

141.722

Regel voor baten toevoegen Baten

-53.000

Overige inkomsten

Totaal baten

-1.688.375

-317.086

Investeringsbijdragen en Overige kapitaaloverdrachten

7.260

-7.260

Totaal kapitaalmutaties (A-B)

7.260

-7.260

Saldo baten en lasten

-153.115

-40.433

-193.548

-204.261

Kapitaalmutaties Bijdrage uitreserves / voorzieningen

V= voordelig, N= Nadelig

141.722

Schagen Lagedijk De Lus

Projectomschrijving

Het project omvat het revitaliseren van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk (het verbeteren van de wegenstructuur, het aanleggen van de Middenweg, de capaciteitsvergroting van de Langeloop oost) en de uitbreiding van met circa 65.300 m 2 netto uitgeefbaar bedrijventerrein (‘De Lus’). De restantwerkzaamheden in het project hebben alleen nog betrekking op de verkoop van gronden en inrichting van ‘De Lus’. De te verwachten looptijd is tot en met 2027.

Plangebied

Maatschappelijk effect

De doelstelling van het project is bedrijven te faciliteren in hun vraag naar bedrijfsuitbreiding en/of verplaatsing. De uitbreiding heeft als doel om bedrijfsverplaatsing mogelijk te maken waardoor de revitalisatie van Lagedijk (verder) gestalte kan krijgen.

Programma en ruimtegebruik

In het uitbreidingsgebied De Lus is sprake van drie uitgiftegebieden: A. Kanaalstrook: zone langs het Kanaal (de noordzijde); B. Binnengebied: zone binnen de infrastructuurring (het middengebied); C. Randzone: zone aan te leggen als afscherming naar het omliggende agrarisch gebied (de westelijke rand).

Planning en voortgang

In 2020 (Q3 en Q4) zijn:  2 kavels geleverd (€ 498.000)  2 koopovereenkomsten getekend (€ 401.000). In 2021 (Q1 en Q2) zijn: 1 kavel geleverd (€ 110.900)

3 koopovereenkomsten getekend (€ 534.000) 1 koopovereenkomst in concept gereed (€ 100.000) 3 reserveringsovereenkomsten aangegaan (€ 426.000). Daarnaast zijn er concrete geïnteresseerden voor de resterende kavels in het Binnengebied. Inhoudelijke wijzigingen actualisatie Financiële effecten actualisatie

Risico’s en risicobeheersing

Het electranet is in januari 2021 aangelegd. n.v.t. Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 2.536.000 nadelig. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2020 met € 96.000 verslechterd. Dit verschil wordt als volgt verklaard: De te verwachten grondopbrengsten voor 2020 waren lager dan werd begroot voor de jaarschijf 2020. Conform de methodiek zoals opgenomen in het MPG 2019 is bij jaarrekening 2020 een verliesvoorziening getroffen.

Risico niet volledig afdekken boekwaarde. De boekwaarde van het project is € 6,3 mln., Hier tegenover staat een verliesvoorziening van € 2,5 mln. Per saldo resteert er een netto boekwaarde van € 3,8 mln. Rekening houdend met een restmarktwaarde van de gronden van ca. € 600.000, is in het worstcase scenario van het geheel uitblijven van verkoop ingeschat op € 3,2 mln. nadelig. Het worstcasescenario wordt vanwege aanhoudende interesse niet het scenario waar rekening mee wordt gehouden. Voor de onderbouwing van het weerstandsvermogen (reserve grondexploitatie) wordt in deze MPG 2021 gerekend met een 50% kans van optreden van het worst casescenario (50% * € 3,2mln. = ca. € 1,6 mln.). Financieel effect huisvesting arbeidsmigranten Er is een verzoek ingediend voor de huisvesting van circa 336 arbeidsmigranten op het bedrijventerrein. Gezien de noodzaak voor het huisvesten van arbeidsmigranten heeft op 17 maart jl. het college besloten dat de gemeente met de aanvrager in gesprek gaat over de condities waaronder ingestemd kan worden met dit verzoek. De financiële gevolgen van dit voornemen zijn nog niet bekend. In het MPG wordt heel grof rekening gehouden met nadelige financiële effecten van € 50.000.

Grondexploitatiebegroting Schagen Lagedijk #

mutaties zichtbaar

alles zichtbaar

details

Raadsbesluit 2509-2018

Voorgestelde wijziging

details Nieuwe begroting

Fasering nog te realiseren baten en lasten (bedragen x 1 euro)

Nog te realiseren

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

Regel voor lasten toevoegen Lasten Onvoorzien

68.296

1.251.585

Interne doorbelastingen

471.195

Externe inhuur

119.258

Verwerving

1.799.391

Planbegeleidingskosten

664.698

Milieukosten

274.735

Bouwrijp maken

3.177.136

126.903

118.299

2.160

1.800

1.440

1.080

720

Woonrijp maken

1.607.705

443.318

69.353

74.793

28.000

17.394

920

3.500

3.000

2.500

2.474

3.940

Overige kosten

288.583

50.182

5.300

8.000

4.882

Totaal lasten

9.754.522

638.079

193.872

88.735

87.593

86.733

86.373

86.013

8.760

-5.279.440

-4.432.076

-532.196

-649.980

Toegerekende rente

282

Sloopkosten

Marketing / communicatie

1.404

Civiele constructies Openbare verlichting Accountantskosten Adviezen Onderzoekskosten

Regel voor baten toevoegen Baten Grondverkoop

-5.375.462

96.022

Inkomsten uitanterieure overeenkomst Subsidies/ bijdragen van overheid nietRijk

-1.939.180

Overige inkomsten

Totaal baten

-7.314.642

96.022

-7.218.620

-4.432.076

-532.196

-649.980

2.439.880

96.022

2.535.902

-3.793.997

-338.324

-561.245

-562.387

-563.247

-563.607

-563.967

-641.220

Kapitaalmutaties Bijdrage uitreserves / voorzieningen Investeringsbijdragen en Overige kapitaaloverdrachten

Totaal kapitaalmutaties (A-B)

Saldo baten en lasten V= voordelig, N= Nadelig

Schagen Makado

Projectomschrijvin g

Het projectgebied betreft de uitbreiding/opwaardering van het Makado winkelcentrum, de herinrichting/opwaardering van de Nieuwstraat, de Langestraat, de Schubertstraat, het pleintje tussen de Nieuwstraat en Langestraat en de kruising Nieuwstraat-Beethovenlaan.

Plangebied

Maatschappelijk effect

Met de herontwikkeling en uitbreiding van het Makado winkelcentrum wordt beoogd de positie van het winkelcentrum van Schagen op een regionaal niveau te houden en daarbij de benodigde uitbreidingsruimte te kunnen bieden aan de bestaande ondernemers. De uitbreiding van het winkelcentrum draagt bij aan de versterking van de positie van het centrum van Schagen in de regio.

Programma en ruimtegebruik

Met de uitbreiding van Makado wordt 8.650 m2 commerciële ruimte gerealiseerd (waarvan 5.050 m2 vervanging en 3.600 m2 uitbreiding). Initiatiefnemer heeft aangegeven op dit moment Blok A niet tot ontwikkeling te brengen en daarom een verzoek heeft gedaan over het gefaseerd ontwikkelen. Hierover worden nu gesprekken gevoerd met Makado B.V.

Planning en voortgang

De herinrichting van de openbare ruimte heeft plaatsgevonden, met uitzondering van werkzaamheden op het plein en ten behoeve van een laad- en losstrook. Deze werkzaamheden vinden na uitbreiding van het winkelcentrum plaats. Makado is gestart met de werkzaamheden t.b.v. de noordelijke uitbreiding. Het is de verwachting dat over circa 2 jaar de werkzaamheden worden afgerond. De 3e fase, het aparte blok met winkels en appartementen, wordt vooralsnog niet uitgevoerd. Voor het afronden van de werkzaamheden van de 2e fase bestaat duidelijkheid over de uitvoering van fase 3.

Inhoudelijke wijzigingen

Niet van toepassing.

actualisatie Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 1.487.000 nadelig. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2020 met €1.487.000 gedaald. Dit wordt als volgt verklaard: Financiële effecten actualisatie

Bij de start van Makado heeft de raad besloten het tekort ten laste te brengen van de reserve maatschappelijk nut / riolering. Op grond van de huidige BBV regels moet een tekort op een grondexploitatie echter via een voorziening lopen. Dit betekent dat wij de geraamde bijdrage van € 1.487.243,- hebben toegevoegd aan de voorziening. Het betreft een administratieve overboeking die zich beperkt tot een balansmutatie.

Risico’s en risicobeheersing

In het MPG 2021 wordt rekening gehouden met het risico dat een deel van de subsidies niet volledig kan worden verantwoord. Dit risico wordt ingeschat op € 131.000 bij 25% kans van optreden (= € 32.750 nadelig).

Grondexploitatiebegroting Schagen Makado #

details

Raadsbesluit2509-2018

Voorgestelde wijziging

9.676

-9.676

3.475.425

-7.189

3.468.236

Overige kosten

116.133

16.864

132.997

Totaal lasten

3.601.234

-1

mutatie s zichtbaar

alles zichtbaar

details Nieuwe begroting

Fasering nog te realiseren baten en lasten (bedragen x 1 euro)

Nog te realiseren

2021

2022

2023

Regel voor lasten toevoegen Lasten Onvoorzien Toegerekende rente Interne doorbelastingen Externe inhuur Verwerving Planbegeleidingskosten Milieukosten Sloopkosten Bouwrijp maken

179.325

20.000

139.325

3.601.233

179.325

20.000

139.325

-629.376

Woonrijp maken Marketing / communicatie Civiele constructies Openbare verlichting Accountantskosten Adviezen Onderzoekskosten

Regel voor baten toevoegen Baten Grondverkoop Inkomsten uitanterieure overeenkomst

-1.291.058

Subsidies/ bijdragen van overheid nietRijk

-822.952

-629.376

-2.114.010

-629.375

20.001

Overige inkomsten

Totaal baten

-629.376

Kapitaalmutaties Bijdrage uitreserves / voorzieningen

-1.487.223

1.487.223

Totaal kapitaalmutaties (A-B)

-1.487.223

1.487.223

Saldo baten en lasten

1.487.222

1.487.223

-450.050

Investeringsbijdragen en Overige kapitaaloverdrachten

20.000

-490.051

Schagen Regioplein

Projectomschrijving

De grondexploitatie ‘Regioplein’ heeft betrekking op de locatie Regioplein – Sportlaan te Schagen. Het project omvat de herontwikkeling van het wijkcentrum (voormalig bibliotheek) naar 46 sociale huurappartementen voor 1- en 2- persoons huishoudens. De openbare ruimte (ca. 3.710 m2) wordt heringericht. De gemeente voert hiertoe voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. De gronden worden uitgegeven aan de Wooncompagnie.

Plangebied

Maatschappelijk effect

De gemeente Schagen kent een tekort aan betaalbare en sociale woningen. Met de bouw van 46 sociale huurwoningen wordt een substantiële bijdrage geleverd aan het voldoen naar vraag naar woningen in de kern van Schagen.

Programma en ruimtegebruik

46 sociale huurwoningen; appartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens.

Planning en voortgang

Het wijkcentrum is in 2019 gesloopt en de locatie is bouwrijp gemaakt. De locatie is vervolgens uitgegeven aan Wooncompagnie. De bouw is begonnen in maart 2020. Inrichting openbare ruimte is gestart na realisatie van de opstallen. Het project wordt in 2021 afgesloten.

Inhoudelijke wijzigingen actualisatie

n.v.t.

Financiële effecten actualisatie

Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 0. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2020 met ca. € 11.000 verlaagd. Dit verschil wordt als volgt verklaard: Om het project af te kunnen sluiten wordt het te verwachten eindresultaat onderdeel van de onderhandenwerk stand. Het eindresultaat wordt begroot op € 31.000. Het bedrag van € 31.000 komt dan ten gunste aan de reserve grondexploitatie, maar heeft eenzelfde nadelig effect op de exploitatiebegroting. De opbrengsten vanuit de uitgifte ten behoeve van een trafostation aanpalend aan de nieuwbouw zijn ten gunste gekomen aan de grondexploitatie (€ 2.700 voordelig). Er zijn door gemeente bijdragen ontvangen van Wooncompagnie voor voorgefinancierde kosten. Dit leidt tot een voordeel van € 17.000.

Risico’s en risicobeheersing

n.v.t.

Grondexploitatiebegroting Regioplein #

mutaties verbergen

alles verbergen

details

Raadsbesluit 0001-1900

Voorgestelde wijziging

details Nieuwe begroting

Nog te realiseren

2021

Lasten Onvoorzien Toegerekende rente Interne doorbelastingen

30.770

1.978

Externe inhuur Verwerving Planbegeleidingskosten

5.001

Milieukosten

7.771

Sloopkosten

133.814

42.522

380.290

2.859

7.500

7.247

2.246

Overige kosten

18.048

1.101

Totaal lasten

554.670

30.770

585.440

86.477

Grondverkoop

-528.780

-2.700

-531.480

Inkomsten uitanterieure overeenkomst

-26.752

Bouwrijp maken Woonrijp maken Marketing / communicatie Civiele constructies Openbare verlichting Accountantskosten Adviezen Onderzoekskosten

Baten -26.752

Subsidies/ bijdragen van overheid nietRijk Overige inkomsten

Totaal baten

-10.470

-16.738

-27.208

-2.903

-566.002

-19.438

-585.440

-2.903

-11.332

11.332

83.574

Kapitaalmutaties Bijdrage uitreserves / voorzieningen Investeringsbijdragen en Overige kapitaaloverdrachten

Totaal kapitaalmutaties (A-B)

Saldo baten en lasten

V= voordelig, N= Nadelig

Sint Maartensbrug kavels Brede School

Korte projectomschrijving

In 2015 is aan de Maarten Breetstraat in Sint Maartensbrug de nieuwbouw van de OBS De Brug gerealiseerd. Hierbij is ruimte ontstaan voor vier woningbouwkavels.

Plangebied en ruimtegebruik

Maatschappelijk effect

Bijdrage leveren aan voldoende woningen in particulier opdrachtgeverschap.

Programma en ruimtegebruik.

De uitgifte van 3.078 m2 bouwrijpe kavels voor de bouw van 4 woningen.

Planning en voortgang

In 2018 is 1 kavel verkocht (798 m2). In 2020 zijn alle resterende kavels verkocht. De bouw van de woningen zal door de kopers zelf uitgevoerd worden. Hierna wordt de openbare ruimte door de gemeente ingericht en wordt het project afgesloten. Naar verwachting gebeurt dit in 2022.

Inhoudelijke wijziging actualisatie

n.v.t.

Financiële effecten actualisatie

Het resultaat van de geactualiseerde begroting is € 19.463 voordelig. Er is geen verschil ten opzichte van het MPG 2020.

Risico’s en risicobeheersing

n.v.t.

Grondexploitatiebegroting SintMaartensbrug naastbrede school #

mutaties zichtbaar

alles zichtbaar

details

Raadsbesluit 2509-2018

Voorgestelde wijziging

details Nieuwe begroting

Fasering nog te realiseren baten en lasten (bedragen x 1 euro)

Nog te realiseren

2021

2022

Regel voor lasten toevoegen Lasten Onvoorzien Toegerekende rente

77.298

Interne doorbelastingen

354.824

Externe inhuur

115.651

Verwerving

605.325

Planbegeleidingskosten

23.086

Milieukosten

14.793

73.100

605.325 -8.073

15.013

9.142

66.678

75.820

-19.463

75.820

Sloopkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Marketing / communicatie Civiele constructies Openbare verlichting Accountantskosten Adviezen Onderzoekskosten Overige kosten

Totaal lasten

12.802

8.073

20.875

1.276.879

-707.797

-588.545

Totaal kapitaalmutaties (A-B)

-588.545

Saldo baten en lasten

-19.463

Regel voor baten toevoegen Baten Grondverkoop Inkomsten uitanterieure overeenkomst Subsidies/ bijdragen van overheid niet Rijk Overige inkomsten

Totaal baten

Kapitaalmutaties Bijdrage uitreserves / voorzieningen Investeringsbijdragen en Overige kapitaaloverdrachten

V= voordelig, N= Nadelig

Warmenhuizen centrum fase 2

Korte projectomschrijving

In 2016 is Warmenhuizen centrum fase 1 afgerond. In 2017 is gestart met fase 2 op de locatie van de voormalige St. Vincentius en Olthof. In totaal bestaat het exploitatiegebied uit ca. 9.500 m2, waarvan ca. 6.000 m2 wordt uitgegeven voor woningbouw. De gemeente maakt het plangebied bouw- en woonrijp en verkoopt de kavels voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Er worden 40 woningen opgeleverd.

Plangebied

Maatschappelijk effect

Bijdrage leveren aan voldoende woningen in (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Door de uitvoering van dit project krijgt Warmenhuizen nieuwe woningbouw in het centrumgebied die aansluit bij de marktvraag.

Programma

Er is sprake van 32 bouwkavels voor grondgebonden woningen en 1 kavel in collectief particulier opdrachtgeverschap (8 appartementen). Alle kavels zijn uitgegeven.

Planning en voortgang

De laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken worden momenteel afgerond. Het is de verwachting dat dit rond de zomervakantie gereed is. De grondexploitatie kan dan in 2021 worden afgesloten.

Inhoudelijke wijzigingen actualisatie

Niet van toepassing.

Financiële effecten actualisatie

Risico’s en risicobeheersing

Het resultaat van de geactualiseerde begroting is € 0,-. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2020 met ca. € 125.000 gedaald. Dit verschil wordt als volgt verklaard: Om het project af te kunnen sluiten wordt het te verwachten eindresultaat onderdeel van de onderhandenwerk stand. Het eindresultaat wordt begroot op € 222.000. Het bedrag van € 222.000 komt dan ten gunste aan de reserve grondexploitatie, maar heeft eenzelfde nadelig effect op de exploitatiebegroting. Begrote kosten van ca. € 97.000 komen te vervallen. Dit heeft vooral betrekking op kosten planschade. De restantbegroting voor planschadevergoeding is komen te vervallen. Indien de gemeente in een later stadium wordt verplicht om planschadevergoeding uit te keren dan wordt dit bekostigd uit de reserve grondexploitatie.

Grondexploitatiebegroting Warmenhuizen centrum fase 2 #

details

Raadsbesluit2509-2018

Voorgestelde wijziging

60.000

-60.000

643.483

221.991

865.474

221.991

Planbegeleidingskosten

80.174

-42.800

37.374

5.000

Milieukosten

13.812

mutatie s verbergen

alles verbergen

details Nieuwe begroting

Nog te realiseren

2021

Lasten Onvoorzien Toegerekende rente Interne doorbelastingen Externe inhuur Verwerving

Sloopkosten

13.812

5.400

Bouwrijp maken

358.553

450

Woonrijp maken

250.467

93.105

343.572

78.000

1.632

1.750

3.382

Planschade

89.000

-89.000

Totaal lasten

1.502.521

125.046

305.441

Marketing / communicatie Civiele constructies Openbare verlichting Accountantskosten Adviezen Onderzoekskosten Overige kosten Groenvoorziening

1.627.567

Baten Grondverkoop

-1.692.603

-14.550

-1.707.153

Investeringsbijdragen en Overige kapitaaloverdrachten

79.586

Totaal kapitaalmutaties (A-B)

79.586

Saldo baten en lasten

-125.046

125.046

Inkomsten uitanterieure overeenkomst Subsidies/ bijdragen van overheid nietRijk Overige inkomsten

Totaal baten

Kapitaalmutaties Bijdrage uitreserves / voorzieningen

V= voordelig, N= Nadelig

Bijlage 1. Tabel prognose reserve grondexploitatie Omschrijving mutatie

2021

(A) Beginstand reserve grondexploitaties per 01-01

7.665.285

2022

2023

2024

2025

5.054.292

3.493.525

2.745.282

2.671.836

€

288.243 €

288.243

25.000 €

25.000

€

18.750 €

67.137

ONTTREKKINGEN Divers Afboeken v oorbereidingskosten p a rk O ud e Sluis O nttrekking tgv exp loita tie v oor wonen

€

17.400

Voorbereid ingskosten 'Plein G roote Keeten

€

34.143

€

8.000

G emid deld optreden v a n risico's per ja a r

€

288.243 €

Risico a fwa a rderen v oorbereid ingskosten 5 ja a r

€

25.000 €

Voorbereid ingskosten Sint M a a rtenszee Afwa a rd ering b oekwa a rde mv a gronden en terreinen Algemene kosten pla nnen Project Stikstof Risico's 288.243

Risico v ennootscha psbela sting Programmabegroting 2021 Dekking projecten

€

1.000.000 €

Ta felzilv er uitna me

€

1.000.000 €

225.000

Reserv e grondexploita tie, projec tleiders ruimte

€

525.762 €

225.000

€

-0

500.000

Ta felzilv er dota tie

Dotatie voorzieningen Dota tie v erliesv oorziening La ged ijk Afwikkeling afgesloten plannen Kred iet a fw ikkeling a fgesloten grondexp loita ties

€

20.000 €

a fwikkeling brug NES Noord

€

250.000

20.000

Kosten verkoop vastgoed

€

10.000 €

10.000

(B) Totaal onttrekkingen

€

3.178.548 €

1.793.243 €

823.243 €

341.993 €

390.380

€

240.094

DOTATIES Dotaties o.b.v raadsbesluit Verkoop kerk Petten Winstneming afgesloten grondexploitaties Sc ha gen Nes Noord Sint M a a rten Ha ulo Burgerbrug ka v els Brede School G roote keeten Boskerpa rk

€

Sint M a a rtensb rug ka v els Brede school Wa rmenhuizen centrum fa se 2

€

221.691

Sc ha gen Regioplein

€

30.770

C a lla ntsoog Denneweg

€

19.464

€

7.012

193.547

Sc ha gen La gedijk Sc ha gen M a ka do O pb rengsten v erkoop v a stgoed

€

Anti-sp euc la tiebeding Nes Noord

75.000 € €

75.000 €

75.000

75.000 €

268.547 €

75.000

131.000

€

567.555 €

232.476 €

Saldo dotaties en onttrekkingen

€

-2.610.993 €

-1.560.767 €

-748.243 €

-73.446 €

-315.380

(A-B+C) Saldo per 31-12

€

5.054.292 €

3.493.525 €

2.745.282 €

2.671.836 €

2.356.456

Bijlage 2. Toelichting risicoprofiel grondexploitatie

Omsc hrijving

Risic oprofie l

1. Projec trisic o’s en -kansen (gewogen risic oprofie l)

€

-108.750

2. Risic o afwaardering voorbereidingskosten

€

-125.000

3. Risic o afwaardering Lagedijk

€

-1.598.356

4. Algemeen marktrisic o op daling grondopbrengsten

€

5. Algemeen risic o vennootsc hapsbelasting

€

-85.887

€ 6. Onvoorzien algemeen toe te rekenen aan grondexploitaties 7. Invloed PAS regelgeving

€

Totaal risicoprofiel

€

-598.839 -2.516.831

Het totale risicoprofiel van de grondexploitatieportefeuille is bepaald op ca. € 2,52 mln. nadelig. Dit is een verbetering van ca. € 0,1 mln ten opzichte van het MPG 2020. Ad 1) Projectrisico’s en – kansen: € 109.000 nadelig De gekozen systematiek van de risicoanalyse bij grondexploitaties is de RISMAN methode. Bij deze methode wordt niet alleen gekeken naar het financiële effect van het risico, maar ook naar de kans van optreden hierop. De som hiervan is een gewogen risico. De optelling van de gewogen risico’s en kansen zoals opgenomen in projectanalyses van deel B komt in totaal uit op € 109.000 nadelig. Ad 2) Risico op afwaardering voorbereidingskosten: € 25.000 nadelig per jaar. In de Nota grondbeleid 2017 heeft de raad besloten met ingang van 2017 jaarlijks € 100.000,- aan voorbereidingskosten beschikbaar te stellen om nieuwe grondexploitaties op te kunnen stellen (voor 2018 is eenmalig € 200.000 verstrekt). In onze reguliere begroting houden we rekening met een jaarlijkse onttrekking van € 100.000 ten laste van de reserve grondexploitatie. Deze onttrekking vindt echter alleen plaats indien een bepaalde ontwikkeling niet leidt tot een grondexploitatie. Dit risico is voor €100.000 per jaar bij een 25% kans van optreden (= € 25.000 per jaar) opgenomen in de prognose van de reserve grondexploitatie. Ad 3) Risico afwaardering Lagedijk: € 1,6 mln.

nadelig (ná actualisatie 2021) Het hoofdrisico op het project Lagedijk omvat het niet goedmaken of terugverdienen van de boekwaarde (€ 6,33 mln.). De boekwaarde is in vergelijking met de totale portefeuille (€ 7,8 mln.), hoog. De hoge boekwaarde van het project wordt veroorzaakt doordat de kosten die betrekking hebben op de revitalisering van het bestaande terrein Lagedijk ook onderdeel uitmaken van dit project. Voor een deel van het nadelig resultaat is al een verliesvoorziening getroffen (€ 2,54 mln.). Het maximale risico op het niet kunnen afdekken van de boekwaarde kan daarmee worden verlaagd van € 6,33 mln. naar ca. € 3,79 mln. De gronden in het gebied vertegenwoordigen ook bij het eventueel uit exploitatie halen nog een bepaalde marktwaarde. Uitgaande van een waardering naar 10 euro per m2 (agrarische bestemming) vertegenwoordigen de gronden een waarde van ca. € 598.000. Het resterend risico van de afwaardering daalt daarmee verder van € 3,79

mln. naar € 3,2 mln. Dit risico is dan wel het worstcasescenario, waarbij ervan wordt uitgegaan dat er geen grond wordt verkocht. Vooralsnog is gezien de omvang van gesloten koopovereenkomsten volledige afwaardering niet aan de orde. In deze analyse wordt daarom uitgegaan van een 50% kans van optreden van het worstcasescenario van € 3,2 mln. Het gewogen risico komt daarmee uit op ca. € 1,6 mln. Ad 4) Algemeen marktrisico op daling grondopbrengsten: € 0,Op enigerlei moment zal er sprake zijn van economisch mindere tijden. Om het risico van een neergaande markt en het effect hiervan op de grondprijzen enigszins op te kunnen vangen wordt in de MPG uitgegaan van een algemeen risico van 10% daling van de grondprijzen over alle gronden die nog niet in contracten zijn opgenomen (exclusief Lagedijk omdat dit risico al onder voorgenoemde analyse valt). Omdat geen sprake is van nog uit te geven gronden behalve in Lagedijk, is geen sprake van dit marktrisico. Ad 5) Algemeen risico op vennootschapsbelasting: pm Sinds 1 januari 2016 bestaat de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen (vpb). We zijn hiermee vpb-plichtig geworden als wij een onderneming drijven. In 2017 heeft een quickscan plaatsgevonden door een extern bureau voor onder andere de grondexploitaties en verkoop vastgoed.

Uit dit onderzoek bleek dat er geen sprake is van een onderneming in de zin van de Vennootschapsbelasting. In 2020 is deze conclusie nogmaals door een extern bureau getrokken. De berekening en omstandigheden zijn met de Belastingdienst doorgenomen. De Belastingdienst kan ons volgen in onze conclusie dat de grondexploitaties 'niet door ondernemerspoort gaan'. Niettemin moeten we jaarlijks toetsen of de opzet (door het openen of afsluiten van projecten) in zijn totaliteit verandert. Het risico is aanwezig dat in de toekomst sprake zal zijn van een VPB heffing (25%) op gerealiseerde winsten. Ad 6) Algemeen onvoorzien - toe te rekenen aan grexen: ca. € 0,6 mln. nadelig De ervaring leert ons dat ondanks robuuste risicoanalyses en degelijk risicomanagement, een deel van de risico’s die zich voordoen niet (volledig) van tevoren waren ingeschat of waren in te schatten. Een deel van de nadelige effecten kunnen worden opgevangen binnen de ramingen, maar veiligheidshalve gaat deze risicoanalyse uit van onvoorziene kosten of onvoorziene derving van opbrengsten van 20% over het totaal van € 3,0 mln. aan nog te maken kosten (is exclusief winstneming) (= € 599.000). Ad 7) Gevolgen PAS regelgeving: pm Op 23 mei 2019 heeft de Raad van State uitspraken gedaan over het Programma Aanpak Stikstof (PAS).

De uitspraak is dat het programma niet als basis voor toestemming voor activiteiten mag worden gebruikt. De financiële effecten voor de grondexploitaties zijn tot op heden nihil. Onder de hiervoor besproken post onvoorzien vallen ook zaken in relatie tot de eventuele gevolgen van de PAS.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14657567/1