Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg definitief
Tekst van het document
Grondexploitatie ‘Tuitjenhorn Bogtmanweg’
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
INHOUDSOPGAVE
Samenvatting ............................................................................................................................. 3 1. Grondexploitatie algemeen ........................................................................................... 4 Kenmerken grondexploitatie ............................................................................................................... 4 Financiële kenmerken grondexploitatie ............................................................................................ 4 Leeswijzer .............................................................................................................................................. 4
2.
Inleiding ........................................................................................................................... 5
2.1
Aanleiding ............................................................................................................................................... 5
2.2
Doelstelling en maatschappelijk effect ............................................................................................. 5
2.3
Beleid en bestuur .................................................................................................................................. 5
2.4
Overeenkomsten .................................................................................................................................... 5
3.
Ruimtelijke en kwalitatieve kaders .............................................................................. 6
3.1
Locatie en plangebied .......................................................................................................................... 6
3.2
Juridisch planologische kaders ............................................................................................................ 6
3.3
Stedenbouwkundige invulling .............................................................................................................. 7
3.4
Ruimtegebruik ........................................................................................................................................ 8
3.5
Uitgifteprogramma ................................................................................................................................ 9
3.6
Parkeren .................................................................................................................................................. 9
4.
Werken en werkzaamheden ........................................................................................ 10
4.1
Werken en werkzaamheden ..............................................................................................................10
4.2
Werkzaamheden gronduitgifte .......................................................................................................... 11
4.3
Gronduitgifte en waardebepaling .....................................................................................................11
4.4
5.
Gebruikte bronnen ..............................................................................................................................12
Grondexploitatiebegroting........................................................................................... 13
5.1
Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen ..................................................................................... 13
5.2
Voorbereidingskosten .........................................................................................................................13
5.3
Planning ................................................................................................................................................13
5.4
Parameters ...........................................................................................................................................13
5.5
Grondexploitatiebegroting gefaseerd (cashflow) ..........................................................................14
5.6
Vennootschapsbelasting .....................................................................................................................14
6.
Risicoanalyse en -beheersing ...................................................................................... 15
2
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
Samenvatting
Projectomschrijving
Plangebied en ruimtegebruik
Maatschappelijk effect
De grondexploitatie ‘Tuitjenhorn Bogtmanweg’ heeft betrekking op het plangebied gelegen aan de Bogtmanweg/Dorpstraat te Tuitjenhorn. De grondexploitatie ziet toe op de ontwikkeling van maximaal 80 woningen, waarvan minimaal 40% in de sociale sector (sociale huur en goedkope koop). De gemeente zorgt voor het bouw- en woonrijpmaken en geeft de gronden uit aan verschillende partijen. Het totale plangebied is ca. 31.250 m2 groot. Hiervan is 35% uitgeefbaar gebied en 65% openbaar gebied inclusief water.
“het ontwikkelen van een (financieel) haalbaar plan voor woningen en bijbehorende openbare ruimte voor de locatie Bogtmanweg. Daarmee de realisatie van de uitbreiding voor een toekomstbestendig, duurzaam en leefbaar Tuitjenhorn. Zodat de kwaliteit van de bestaande kern wordt versterkt en inwoners gelukkig kunnen leven en verblijven.” Het project bestaat uit een mix aan verschillende woningtypen (vrijstaand, tweeonder-een kap, rijwoningen, beneden-boven woningen, rug aan rugwoningen, park specials) om tegemoet te komen aan de woonwensen in het dorp en om een gevarieerde opbouw van het buurtje te krijgen.
Programma Het maximum aantal woningen voor het totale plan is 80, waarvan minimaal 40% sociaal. Het programma zoals opgenomen in de grondexploitatie is gebaseerd op voorbeeldverkaveling uit het beeldkwaliteitsplan, die ruimtelijk als uitgangspunt voor de ontwikkeling geldt.
Planning en voortgang
De geschatte bouwtijd van de woningen is 3 jaar. Afhankelijk van de contractering kan de bouw in meerdere fases worden uitgevoerd. De begroting is als volgt opgebouwd: - 2022 bestemmingsplan en contractering en planvoorbereiding. -
2022 - 2023 bouwrijp maken en start verkoop.
-
2023 t/m 2025 bouw.
-
2023 t/m 2025 woonrijp maken.
Het te verwachten exploitatieresultaat van de grondexploitatie is begroot op € 440.000 voordelig op eindwaarde per 31-12-2025. Financiële begroting
Risico’s en risicobeheersing
De totale investeringen zijn: € 3,36 mln. De totale opbrengsten zijn: € 3,85 mln. De faseringsinvloeden zijn: € 0,06 mln nadelig.
Het totale gewogen risicoprofiel is begroot op € 473.000 nadelig. Dit bestaat voor € 112.500 uit projectrisico’s en € 360.000 aan marktrisico’s. Marktrisico’s zijn risico’s waar geen direct sturing op mogelijk is, en vooral afhankelijk zijn van (macro) economische wijzigingen die van invloed zijn op de algemene marktwaarde en bouwkosten. 3
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
1. Grondexploitatie algemeen Kenmerken grondexploitatie Een grondexploitatie(complex) is een ruimtelijk plan voorzien van een financiële vertaling (grondexploitatiebegroting). Bij een grondexploitatie is altijd sprake van een transformatieproces waarbij in gemeentelijke bezit zijnde gronden en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als doel de realisatie van bouwplannen. Door vaststelling van deze grondexploitatie door de gemeenteraad wordt een zogenaamde “Bouwgrond in exploitatie” (BIE) geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.
Financiële kenmerken grondexploitatie Een grondexploitatiebegroting bestaat uit gemaakte en te verwachten kosten, en gemaakte en te verwachten opbrengsten. De begroting resulteert in een te verwachten eindsaldo op het moment van afronding van het project (resultaat op eindwaarde). Het eindsaldo kan financieel voordelig, neutraal of voordelig zijn. Bij een verwacht voordelig eindsaldo is sprake van ‘winst’. Winstneming vindt plaats indien voldoende zekerheid bestaat over het behalen van deze winst. Bij winstneming komt dit bedrag ten gunste van de reserve grondexploitaties. Bij een verwacht nadelig eindsaldo dient er onmiddellijk een voorziening te worden getroffen voor dit tekort. Dit wordt een ‘verliesvoorziening’ genoemd. De reserve grondexploitatie vormt de voeding van deze voorziening. Een grondexploitatie bestaat uit aannames, inschattingen en ramingen die zijn gemaakt op basis van bepaalde (beleids)uitgangspunten, verwachtingen en contractafspraken. Er is altijd sprake van bepaalde mate van onzekerheid over het uiteindelijke inhoudelijke en financiële resultaat. De risicoanalyse geeft een zo goed als mogelijk inzicht in de onzekerheidsmarge van de begroting. Elk jaar wordt de waardering van de grondexploitatiebegroting aangepast naar de meest actuele inzichten.
De grondexploitatiebegroting, het risicoprofiel en de te verwachten ontwikkeling van de reserve grondexploitatie wordt via de ‘Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG)’ jaarlijks geactualiseerd. Deze grondexploitatie wordt daarmee jaarlijks opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. Conform de BBV-regelgeving (Besluit Begroting en Verantwoording) dient een grondexploitatie te bestaan uit een paar verplichte onderdelen: Kaart van het grondexploitatiegebied. Een beschrijving van de bouwkavels en bouwprogramma. Bestemming en toegestane bouwvolumes. Omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de locatie en inrichting van de openbare ruimte. Overzicht van kosten en opbrengsten (grondexploitatiebegroting).
Leeswijzer Deze openbare grondexploitatie geeft inzicht in: - De doelstellingen van het project en het beoogd maatschappelijke effect (hfst 2); - de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten (hfst 3); - de te verwachten werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van de locatie en inrichting van de openbare ruimte (hfst. 4); - de grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen (financieel eindresultaat, kosten, opbrengsten en planning (hfst. 5) - financiële risico’s en kansen op hoofdlijnen (hfst. 6) 4
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
2. Inleiding 2.1
Aanleiding
Onderliggende grondexploitatie ‘Tuitjenhorn Bogtmanweg’ heeft betrekking op het plangebied gelegen aan de Bogtmanweg/Dorpstraat te Tuitjenhorn en in specifiek op het bestemmingsplan Tuitjenhorn. De grondexploitatie ziet toe op de ontwikkeling van maximaal 80 woningen, waarvan minimaal 40% in de sociale sector (sociale huur en goedkope koop). De gronden in het plangebied (ca. 3.1 ha.) zijn in bezit van de gemeente en zijn nu in gebruik als agrarische grond. De gemeente voert na vaststelling van de grondexploitatie zelf de werkzaamheden uit om de grond geschikt te maken ten behoeve van de bouwwerkzaamheden. Dit wordt het bouwrijp maken van grond genoemd. Met de aanleg van wegen en voorzieningen zorgt de gemeente ervoor dat deze grond goed wordt ontsloten. De openbare ruimte (groen, water, wegen en paden, parkeren) wordt door de gemeente zelf aangelegd. De grond wordt in eigendom uitgegeven aan verschillende partijen. Deze partijen nemen de bouw van de woningen voor hun rekening. De werkzaamheden van de gemeentelijke grondexploitatie strekken zich uit over meerdere jaren. De te verwachten looptijd is t/m 2025.
2.2
Doelstelling en maatschappelijk effect
De hoofddoelstelling van het project Bogtmanweg is “het ontwikkelen van een (financieel) haalbaar plan voor woningen en bijbehorende openbare ruimte voor de locatie Bogtmanweg. Daarmee de realisatie van de uitbreiding voor een toekomstbestendig, duurzaam en leefbaar Tuitjenhorn. Zodat de kwaliteit van de bestaande kern wordt versterkt en inwoners gelukkig kunnen leven en verblijven.”
2.3 Beleid en bestuur Voor dit project zijn onder andere de volgende beleidskaders van toepassing: Coalitieprogramma Schagen 2018-2022 In het coalitieprogramma is opgenomen dat het college inzet op verlaging van de wachtlijsten voor sociale woningbouw, meer sociale huurwoningbouw en verbetering van doorstroombeleid. Gemeentelijke verkoopprocedure Conform de gemeentelijke verkoopprocedure hoeft deze ontwikkeling niet openbaar te worden aanbesteed omdat sprake is van verkoop aan een partij voor sociale woningbouw. Nota grondbeleid 2017 + Grondprijzenbrief 2022. In de Grondprijzenbrief zijn de normgrondprijzen opgenomen die gelden voor sociale huurwoningen. De Leidraad Basisinrichting Openbare ruimte (LIOR) De LIOR is van toepassing op het openbaar gebied, tenzij doelstellingen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie afwijkingen van de stedenbouwkundige visie.
2.4 Overeenkomsten
Prestatieafspraken 2021. De Prestatieafspraken die zijn gemaakt tussen de gemeente en Wooncompagnie zijn van toepassing op dit project. Hierin zijn onder andere afspraken vastgelegd over grondprijsstelling van sociale huurappartementen.
5
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
3. Ruimtelijke en kwalitatieve kaders 3.1 Locatie en plangebied De locaties (figuur 1) is gelegen ten westen van Tuitjenhorn. Het plangebied grenst aan de Bogtmanweg en de Dorpstraat. Het plangebied heeft betrekking op de kadastrale perceelnummers HRK- I – 2645, HRK I-1339, HRK I3316 en HRK I 2103 en zijn in eigendom van de gemeente.
Figuur 1. Locatie en plangebied
3.2 Juridisch planologische kaders
Figuur 2. Bestemmingsplankaart Bestemmingsplan Tuitjenhorn
De vigerende bestemming is Enkelbestemming Agrarisch – Cultuurgrond. Op dit moment wordt een herziening van bestemmingsplan voorbereid die de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt. 6
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
3.3 Stedenbouwkundige invulling
Figuur 3. Stedenbouwkundig raamwerk
Het stedenbouwkundig raamwerk (Figuur 3, zie ook: Beeldkwaliteitsplan Bogtmanweg) is gebaseerd op de volgende hoofduitgangspunten: Het landschap is een belangrijke onderlegger van het plan. Ruimte voor gezond bewegen, ontmoeten en verbinden. Het plan is gericht op het vormen van een hechte buurt. De openbare ruimte is ingericht op voetgangers en fietsers en waar mogelijk vrij van geparkeerde auto’s Er zijn in het beeldkwaliteitsplan drie deelgebieden onderscheiden: 1. ‘Middengebied’ (CPO en projectmatige ontwikkeling) 2. ‘Hofje’: hoofdzakelijk sociale huurwoningen. 3. Specials in het buurtpark.
7
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
3.4 Ruimtegebruik Omschrijving
Te herontwikkelen Uitgeefbaar Erfpacht Vol eigendom Uit te lichten Totaal uitgeefbaar
bron
hoeveelheid
% tov te herontwik k elen
% t.o.v. totaal plangebied
10.813 m² 0 m² 10.813 m²
0% 35% 0% 35%
0% 35% 0% 35%
Openbare ruimte Verharding Groen Water Totaal openbaar gebied
6.755 m² 10.722 m² 2.960 m² 20.437 m²
22% 34% 9% 65%
22% 34% 9% 65%
Totaal te herontwikkelen
31.250 m²
100%
100%
% Te verhalen op aangifte Te verhalen op BCF
10.813 m² 20.437 m² 31.250 m²
35% 65% 100%
Tabel. 1. Ruimtegebruik en btw-sleutel
Het totale plangebied is ca. 31.250 m2 groot (tabel 1). Hiervan is 35% uitgeefbaar gebied en 65% openbaar gebied inclusief water.
8
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
3.5 Uitgifteprogramma
Deelgebied
Categorie
Type
Middengebied Middengebied Middengebied Middengebied Middengebied
Goedkope koop Goedkope koop Goedkope koop Middeldure koop Middeldure koop
Rug aan rug Beneden/bovenwoning Rijwoning 4,80m beukmaat Rijwoning midden Rijwoning groot
4 4 8 12 8 36
Sociale huur Goedkope koop Middeldure huur
Beneden/bovenwoning Rijwoning Rijwoning
12 6 7 25
Dure koop Dure koop Middeldure koop
2^1 kap klein Vrije kavel Park special
8 5 4 17
Totaal Hofje Hofje Hofje
Totaal Projectmatig Projectmatig Projectmatig
Totaal
Stuks
TOTAAL
78
Waarvan sociaal of goedkope koop
34
44%
Tabel 2. Uitgifteprogramma totaal, per deelgebied
Het project bestaat uit een mix aan verschillende woningtypen (vrijstaand, twee-onder-een kap, rijwoningen, beneden-boven woningen ,rug aan rug, park specials) om tegemoet te komen aan de woonwensen in het dorp en om een gevarieerde opbouw van het buurtje te krijgen. Het maximum aantal woningen voor het totale plan is 80, waarvan minimaal 40% sociaal. Het programma zoals opgenomen in de grondexploitatie is gebaseerd op voorbeeldverkaveling uit het beeldkwaliteitsplan, die ruimtelijk als uitgangspunt voor de ontwikkeling geldt.
3.6 Parkeren De nota parkeernormen 2016 vormt het kader voor de parkeerbalans. Er zijn ca.145 plaatsen benodigd voor 80 woningen. Per saldo wordt voldaan aan de nota parkeernormen. In dit kader wordt ook verkend of er deelauto’s ingepast kunnen worden waardoor de parkeernorm enigszins verlaagd kan worden en de kwaliteit van de openbare ruimte beter zal worden. Door het parkeren compact op te lossen hoeft in het plan geen interne straat met parkeerplaatsen worden aangelegd en kan de openbare ruimte ingezet worden voor landschappelijke inrichting, buurtactiviteiten, klimaatadaptatie en speelplekken.
9
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
4. Werken en werkzaamheden 4.1 Werken en werkzaamheden In deze paragraaf zijn de belangrijkste werken en werkzaamheden uiteengezet en de uitgangspunten hierbij genoemd zoals percentages. In het algemeen zijn de wettelijke en gemeentelijke beleidskaders van toepassing (bijvoorbeeld Leidraad inrichting openbare ruimte). De werken en werkzaamheden (tabel 4) hebben betrekking op kosten die aansluiten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.13) en het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5). Deze kosten mogen wettelijk gezien dan ook maximaal worden toegerekend aan deze grondexploitatie. -
De verwerving betreft de inbreng van gemeentelijke gronden vanuit de Materiële vaste activa naar de Bouwgrond in Exploitatie. De boekwaarde maakt onderdeel uit van de grondexploitatiebegroting. Het gaat om de volgende percelen: o HRK I-2645: 12.632 m2. o HRK I-1339: 4.089 m2. o HRK I-3316: 13.095 m2. o HRK I-2103: 1.429 m2.
-
Er is geen sprake van sloopwerkzaamheden behoudens wat opruimwerk; bodemsanering is niet geraamd. Onderzoek geeft aan dat er geen vervuiling is aangetroffen.
-
Er staat nog een trafo-station en er liggen leidingen naar een voormalig bedrijfspand. Deze moeten verplaats en/of geruimd worden. Hiervoor is een stelpost opgenomen, gebaseerd op vergelijkbare werkzaamheden in een ander project.
-
Belangrijkste aspecten van het bouwrijpmaken zijn grondwerk (grondafvoer, zandaanvoer, tijdelijke voorbelasting), aanleg bouwwegen, de aanleg van een gescheiden rioolstelsel, verleggen van nutsvoorzieningen en aanleg duiker
-
Grondwerk: er is nog geen geotechnisch advies voor het bouwrijp maken. Op grond van beschikbare bodemprofielen is aangenomen dat er geen voorbelasting nodig is. Wel is gerekend met een ophoging van 0,5 m1 met vrijkomende en deels aan te voeren grond.
-
Riolering: er is gerekend met een gemengd gescheiden stelsel. Het afkoppelen van hemelwater moet nader worden uitgewerkt, maar kan binnen deze prijsstelling. Het bestaande stelsel in de Bogtmanweg/Stiegerstraat heeft voldoende capaciteit heeft om de extra afvoer te verwerken. Mogelijk moet in de op korte termijn geplande renovatie van de Stiegerstraat de riolering dieper gelegd worden.
-
Bouwwegen worden in tijdelijke verharding uitgevoerd. Dit is nodig mede door de gefaseerde oplevering van de woningen.
-
Watergangen: het doel is om de watergangen zoveel als mogelijk is te voorzien van natuurlijke oevers. Omdat de profielen niet altijd voldoende ruimte laten voor een flauwe oever is gerekend met een lichte beschoeiing langs 50% van de oevers. De kosten zijn gebaseerd op kengetallen voor een sober doch doelmatige inrichting. Hierin is opgenomen verharding in betonmateriaal, verlichting, groen, speelvoorzieningen en straatmeubilair. Er is een opslag van 10% toegepast voor een duurzame inrichting. Voor directe nazorg van het groen (m.n. inboet) is financieel rekening gehouden met een termijn van 3 jaar na oplevering.
-
-
Er is een stelpost opgenomen om de nieuwe straten aan te sluiten aan de Bogtmanweg en aanpassingen aan het kruisingsvlak te maken.
-
De plankosten zijn geraamd op ca. 25% over de investeringen van het bouw- en woonrijpmaken. Hieronder wordt verstaan: -
planontwikkeling en planbegeleiding, onderzoeken en Ruimtelijke ordening. 10
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
-
-
- voorbereiding, toezicht en uitvoering en leges. De reeds gemaakte kosten zijn als boekwaarde opgenomen, en in mindering gebracht op de percentueel berekende kosten. De gemeente heeft de wens om een deel van het project te ontwikkelen in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De begeleidingskosten zullen hoger dan gemiddeld zijn omdat werken met CPO meer begeleiding vraagt. Hiervoor is een bedrag begroot van € 5.000 per kavel. De gemeente rekent geen interne uren toe aan haar grondexploitaties. Deze worden gedekt uit de algemene middelen. Externe facturen drukken wel op de grondexploitatiebegroting.
4.2 Werkzaamheden gronduitgifte Ten aanzien van de gronduitgifte van het project wordt al geruime tijd gesproken met twee partijen die beiden een deelproject binnen het gebied voor eigen rekening en risico zullen gaan ontwikkelen. Hofje Voor de ontwikkeling van het hofje wordt gesproken met de Wooncompagnie. Het is gewenst om het Hofje door één partij te laten ontwikkelen vanwege de collectieve binnentuin die hier is voorzien. De Wooncompagnie is in gesprek met de dorpsraad van Tuitjenhorn om invulling te geven aan dit hofje. Middengebied In 2021 heeft zich voor het middengebied aan de noordkant van het project een collectief van jongeren uit de omgeving van Tuitjenhorn gemeld. De wens is om deze jongeren te faciliteren met woningen in het goedkope koop- en middendure segment. De eerste verkenningen met het CPO hebben tot een conceptverkaveling geleid die als uitgangspunt is gebruikt voor de voorliggende grondexploitatie. Overige kavels De overige ontwikkelvelden in het project, te weten de “Specials”, de 2-1 kap woningen en de vrijstaande woningen zullen naar verwachting als “tender” in de markt gezet worden zodat er één ontwikkelende partij deze woningen zal bouwen. De start van deze procedure zal pas zij op het moment het CPO en de Wooncompagnie gecontracteerd zijn voor bovengenoemde ontwikkelingen.
Openbare ruimte Aangezien er naar verwachting drie partijen in het project woningen zullen gaan ontwikkelen, zal de gemeente de regie houden op het bouwrijp maken van de locatie en het verder woonrijp maken van de openbare ruimte.
4.3 Gronduitgifte en waardebepaling Vanuit de uitgifte van onze gronden worden de investeringen gedekt. Uitgangspunt van de grondexploitatie is een robuuste inschatting van de marktconforme grondwaarde. De grondwaardebepaling is overeenkomstig de gemeentelijke Grondprijzenbrief. Dit betekent dat de systematiek van grondwaardebepaling, afhankelijk is van het soort bouwprogramma. Bij vrije sectorwoningen wordt gebruik gemaakt van de residuele grondwaarde. De residuele grondwaarde is een resultaat van een inschatting van de marktwaarde (VON-prijs) en een inschatting van de stichtingskosten (excl. grond). De stichtingskosten zijn gebaseerd op referenties en referentieprijzen vanuit het Bouwkostencompas 2022. De grondprijzen zoals verwerkt in de grondexploitatiebegroting betreffen hiermee geraamde grondwaarden. De daadwerkelijk overeen te komen grondprijzen zullen zijn gebaseerd op nader uitgewerkte taxaties, tenders en/of dan geldende grondprijzen voor sociale huurwoningen. 11
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
4.4 Gebruikte bronnen De volgende bronnen zijn gebruikt ter onderbouwing van de begroting: - Lijst materiële vaste activa 2022 gemeente Schagen. - Verkennend bodemonderzoek incl. asbest d.d. 06-10-2020. Grondslag bodemkwaliteitsbureau. - DO toelichting haalbaarheidsberekening d.d. 10-11-2021. Sweco Nederland B.V. - Residuele grondwaardeberekening en begroting gefaseerd d.d. 08-02-2022. Sweco Nederland B.V. - Beeldkwaliteitsplan Tuitjenhorn Bogtmanweg.
12
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
5. Grondexploitatiebegroting 5.1 Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen De grondexploitatiebegroting is een financiële vertaling van de in hoofdstuk 3 genoemde ruimtelijke en programmatische uitgangspunten en de in hoofdstuk 4 genoemde werken en werkzaamheden. De verwachtingen over kosten, opbrengsten en looptijd resulteert in een te verwachten financieel eindresultaat (tabel 3). Kosten Opbrengsten Faseringsinvloeden Plansaldo Eindwaarde
€ 3.356.000 N € 3.853.000 V € 56.000 N € 440.000 V
Tabel 3. Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen
Het plan kent op prijspeil 1-1-2022 een te verwachten saldo van € 440.000 voordelig per 31-12-2025. Dit saldo is opgebouwd uit € 3.356.000 aan kosten, € 3.853.000 aan opbrengsten en € 56.000 aan faseringskosten (kostenstijging).
5.2 Voorbereidingskosten Tot op heden is voor € 75.000 aan voorbereidingskosten gemaakt voor onder meer het opstellen van het bestemmingsplan inclusief onderzoeken, het beeldkwaliteitsplan en communicatie. Dit is tijdelijk gedekt uit het algemene voorbereidingskrediet voor grondexploitaties en wordt nu ten laste gebracht van de grondexploitatie als zijnde onderdeel van de boekwaarde.
5.3 Planning De geschatte bouwtijd van de woningen is 3 jaar. Afhankelijk van de contractering kan de bouw in meerdere fases worden uitgevoerd. De begroting is als volgt opgebouwd: - 2022 bestemmingsplan, contractering en planvoorbereiding. -
2022 - 2023 bouwrijp maken en start verkoop.
-
2023 t/m 2025 gronduitgifte en bouw.
-
2023 t/m 2025 woonrijp maken.
5.4 Parameters -
Algemene kostenstijging: 2% Algemene opbrengstenstijging: 1% Toegerekende rente: 0% Prijspeil: 1-1-2022. Eindwaarde: 31-12-2025. Alle kosten en opbrengsten die worden genoemd zijn excl. 21% btw tenzij anders vermeld.
De prijzen worden jaarlijks aangepast op basis van bovenstaande parameters.
13
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
5.5 Grondexploitatiebegroting gefaseerd (cashflow) Boek w. (saldo) € 75
kosten opbrengsten saldo excl rente rente cashflow
€ 31 dec 2025
2022 € 463 €
€ -75
€ -463
€ -75
€ € -538 €
2023
2024
2025
1.259 € 1.955 € 697
€ 1.108 € 1.975 € 867
€ -586
158
€ 1.026
€ 440
€ 586
Tabel 4. Grondexploitatiebegroting gefaseerd incl. kosten en opbrengstenstijging.
De cashflow geeft aan hoe het saldo onderhanden werk (boekwaarde) zich over de jaren ontwikkelt tot het eindsaldo van € 440.000 voordelig (tabel 4 en figuur 4).
Figuur 4. Cashflow grondexploitatie
5.6 Vennootschapsbelasting Gemeenten dienen net als iedere andere onderneming vennootschapsbelasting (VpB) af te dragen over winstgevende activiteiten. Dit geldt dus ook voor grondexploitaties. Ten behoeve van het bepalen van de fiscale winstgevendheid van de grondexploitatie is voor onderliggende grondexploitatie een separate fiscale begroting opgesteld. Het grote verschil met de grondexploitatiebegroting is dat de ambtelijke apparaatslasten hieraan zijn toegevoegd. Dit zijn geen kosten die drukken op de grondexploitatiebegroting (want al gedekt via de gemeentelijke meerjarenbegroting), maar fiscaal gezien wel relevant zijn. De apparaatslasten zijn gebaseerd op invulling van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan. De benodigde uren van planvorming en -uitvoering zijn geraamd op ca. 2.800 uur. De totale gemeentelijke apparaatslasten zijn geraamd op € 196.000, bij een intern uurloon van ca. 70 euro (schaal 10, uurtarief productieve uren, handleiding overheidstarieven 2021). Het financiële resultaat van de fiscale begroting is hiermee bepaald op € 244.000 voordelig prijspeil 1-1-2022.
14
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
6. Risicoanalyse en -beheersing Bij elke grondexploitatie wordt een risicoanalyse toegevoegd. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt wat de mogelijke invloeden kunnen zijn op het financieel eindresultaat. Door de risico’s en kansen inzichtelijk te maken kunnen risico’s vervolgens worden beheerst. De gekozen systematiek van risicoanalyse is de RISMAN-methode. Bij deze methode wordt een risico omschreven als ‘een gebeurtenis die zich al dan niet kan voordoen en die kan leiden tot hogere kosten, uitloop van het project of niet voldoen aan kwaliteitsnormen- of informatienormen’. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar het financiële effect van het risico, maar ook naar de kans van optreden hierop. De som hiervan is een gewogen risico.
Projectrisico's Projectkansen Marktrisico's Risicoprofiel
€ € € €
omvang 250.000 N 360.000 N 610.000 N
impact
€ € € €
112.500 N 360.000 N 472.500 N
Tabel 5. Totaal risicoprofiel
Het totale gewogen risicoprofiel is begroot op € 473.000 nadelig. Dit bestaat voor € 112.500 uit projectrisico’s en € 360.000 aan marktrisico’s. De projectrisico’s hebben betrekking op mogelijke extra kosten voor verleggen van nutsvoorziening, bodemsanering en verdieping van riolering. Marktrisico’s zijn risico’s waar geen direct sturing op mogelijk is, en vooral afhankelijk zijn van (macro) economische wijzigingen die van invloed zijn op de algemene marktwaarde en bouwkosten. De marktrisico’s zijn gebaseerd op het uitgangspunt zoals vermeld in de Meerjarenprognose grondexploitaties (10% grondopbrengstendaling indien geen sprake is van een contract).
15