GREX (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Grondexploitatie Warmenhuizen Dergmeerweg
Grondexploitatie ‘Warmenhuizen Dergmeerweg’
1
Grondexploitatie Warmenhuizen Dergmeerweg
Inhoud Samenvatting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1. Grondexploitatie algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Kenmerken grondexploitatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Financiële kenmerken grondexploitatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Leeswijzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. 1 Aanleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. 2 Doelstelling en maatschappelijk effect. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. 3 Beleid en bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. 4 Overeenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 3. Ruimtelijke en kwalitatieve kaders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 3. 1 Locatie en plangebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 3. 2 Juridisch planologische kaders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3. 3 Stedenbouwkundige invulling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3. 4 Ruimtegebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 3. 5 Uitgifteprogramma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . 9 3. 6 Parkeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 4. Werken en werkzaamheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 4. 1 Werken en werkzaamheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 4. 2 Gronduitgifte en waardebepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 4. 3 Gebruikte bronnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 5. Grondexploitatiebegroting . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 5. 1 Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 5. 2 Voorbereidingskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 5. 3 Planning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 5. 4 Parameters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 5. 5 Grondexploitatiebegroting gefaseerd (cashflow) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 5. 6 Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 6. Risicoanalyse en -beheersing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
2
Grondexploitatie Warmenhuizen
Dergmeerweg
Samenvatting
Projectomschrijving
Onderliggende grondexploitatie ‘Warmenhuizen Dergmeerweg’ heeft betrekking op het plangebied gelegen aan de Dergmeerweg en de Harenkarspelweg. De grondexploitatie ziet toe op de ontwikkeling van maximaal 88 woningen , waarvan minimaal 40% in de sociale sector (sociale huur en goedkope koop). De gemeente voert na vaststelling van de grondexploitatie zelf de werkzaamheden uit om de grond geschikt te maken ten behoeve van
Plangebied en ruimtegebruik
de bouwwerkzaamheden.
Het totale plangebied is 46. 450 m? groot. Hiervan openbaar gebied inclusief water.
is 33% uitgeefbaar gebied en 67%
Het binnen
Maatschappelijk effect
Programma
redelijke termijnen ontwikkelen van een financieel haalbaar plan van 88 woningen , groen en bijbehorende openbare ruimte voor de locatie Dergmeerweg en daarmee de realisatie van de uitbreiding voor een toekomstbestendig , duurzaam en leefbaar Warmenhuizen waarmee de kwaliteit van de bestaande kern wordt versterkt en waar inwoners gelukkig kunnen leven en verblijven Het programma bestaat in de grondexploitatie van de gemeente bestaat uit 81 woningen van verschillende typen: -__5 rijwoningen sociale huur -__32 appartementen sociale huur -__5 rijwoningen midden duur -__3 3-1-kap woningen midden -_12 2-1-kap woningen duur -__16 vrijstaande woningen Naast
de 81 woningen in het gemeentelijke deel worden er nog 7 woningen in de plandelen drie particulieren (geanonimiseerd) waardoor het totaal (geanonimise rd) en (geanonimiseerd)gerealiseerd EN GN , NN aantal woningen in het hele plan op 88 uitkomt. van
Planning
en
voortgang
De verwachte looptijd van de grondexploitatie 2025-2026 bouwrijp maken. 2027-2029 kaveluitgifte. -_2027-2029 woonrijp maken.
is 5 jaar.
-__ -__
Het te verwachten exploitatieresultaat van de grondexploitatie voordelig op eindwaarde per 31-12-2029.
is begroot
(geanonimiseerd) op
Financiële
begroting
« « e
Risico’s en
risicobeheersing
_
_De totale investeringen zijn: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) De totale opbrengsten zijn: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) De faseringsinvloeden zijn: (geanonimiseerd)
MN
nadellis.
risicoprofiel is begroot op (geanonimiseerd) nonimise rd) MMnadelis. Dit bestaat voor (geaBuit marktrisico's. Marktrisico’s risico’s waar direct projectrisico’s (geanonimiseerd) zijn geen BM aan sturing op mogelijk is , en vooral afhankelijk zijn van (macro) economische wijzigingen die van invloed zijn op de algemene marktwaarde en bouwkosten. Het totale gewogen en
3
Grondexploitatie Warmenhuizen Dergmeerweg
1. Grondexploitatie algemeen Kenmerken grondexploitatie Een grondexploitatie(complex) is een ruimtelijk plan voorzien van een financiële vertaling (grondexploitatiebegroting). Bij een grondexploitatie is altijd sprake van een transformatieproces waarbij in gemeentelijke bezit zijnde gronden en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond , met als doel de realisatie van bouwplannen. Door vaststelling van deze grondexploitatie door de gemeenteraad wordt een zogenaamde “Bouwgrond in exploitatie” (BIE) geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans. Financiële kenmerken grondexploitatie Een grondexploitatiebegroting bestaat uit gemaakte en te verwachten kosten , en gemaakte en te verwachten opbrengsten. De begroting resulteert in een te verwachten eindsaldo op het moment van afronding van het project (resultaat op eindwaarde). Het eindsaldo kan financieel voordelig , neutraal of voordelig zijn. Bij een verwacht voordelig eindsaldo is sprake van ‘winst’. Winstneming vindt plaats indien voldoende zekerheid bestaat over het behalen van deze winst. Bij winstneming komt dit bedrag ten gunste van de reserve grondexploitaties. Bij een verwacht nadelig eindsaldo dient er onmiddellijk een voorziening te worden getroffen voor dit tekort. Dit wordt een ‘verliesvoorziening’ genoemd.
De reserve grondexploitatie vormt de voeding van deze voorziening. Een grondexploitatie bestaat uit aannames , inschattingen en ramingen die zijn gemaakt op basis van bepaalde (beleids-)uitgangspunten , verwachtingen en contractafspraken. Er is altijd sprake van bepaalde mate van onzekerheid over het uiteindelijke inhoudelijke en financiële resultaat. De
risicoanalyse geeft een zo goed als mogelijk inzicht in de onzekerheidsmarge van de begroting. Elk jaar wordt de waardering van de grondexploitatiebegroting aangepast naar de meest actuele inzichten. De grondexploitatiebegroting , het risicoprofiel en de te verwachten ontwikkeling van de reserve grondexploitatie wordt via de ‘Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG)’ jaarlijks geactualiseerd. Deze grondexploitatie wordt daarmee jaarlijks opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. Conform de BBV-regelgeving (Besluit Begroting en Verantwoording) dient een grondexploitatie te bestaan uit een paar verplichte onderdelen: Kaart van het grondexploitatiegebied. Een beschrijving van de bouwkavels en bouwprogramma. Bestemming en toegestane bouwvolumes. Omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de locatie en inrichting van de openbare ruimte (woonrijp maken). Overzicht van kosten en opbrengsten (grondexploitatiebegroting).
Leeswijzer Deze openbare grondexploitatie geeft inzicht in: De doelstellingen van het project en het beoogd maatschappelijke effect (hfst 2); de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten (hfst 3); de te verwachten werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de locatie en de inrichting van de openbare ruimte , het woonrijp maken (hfst. 4); 4
Grondexploitatie Warmenhuizen
Dergmeerweg
de grondexploitatiebegroting
planning (hfst. 5)
financiële
2.
op hoofdlijnen
risico’s en kansen op hoofdlijnen
(financieel eindresultaat , kosten , opbrengsten
en
(hfst. 6)
Inleiding
21
Aanleiding Onderliggende grondexploitatie ‘Warmenhuizen Dergmeerweg’ heeft betrekking op het plangebied gelegen aan de Dergmeerweg en de Harenkarspelweg in Warmenhuizen. De grondexploitatie ziet toe op de ontwikkeling van 88 woningen , waarvan minimaal 40% in de sociale sector (sociale huur en goedkope koop). De gronden in het plangebied
(ca. 43, ha. ) zijn in bezit
de gemeente en 3 particuliere eigenaren (geanonimiseerd) EN (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) zijn nu in gebruik als agrarische grond. De , en gemeente voert na vaststelling van de grondexploitatie zelf de werkzaamheden uit om de grond geschikt te maken ten behoeve van de bouwwerkzaamheden. Dit wordt het bouwrijp maken van grond genoemd. Met de aanleg van wegen en voorzieningen zorgt de gemeente ervoor dat deze grond goed wordt ontsloten. De openbare ruimte (groen , water , wegen en paden , parkeren) wordt door de gemeente zelf aangelegd. van
De grond wordt in eigendom uitgegeven aan verschillende partijen. Deze partijen nemen de bouw van de woningen voor hun rekening. De werkzaamheden van de gemeentelijke grondexploitatie strekken zich uit over meerdere jaren. De te verwachten looptijd is t/m 2029. 2. 2 Doelstelling en maatschappelijk effect De hoofddoelstelling van het project Dergmeerweg is “het binnen redelijke termijnen ontwikkelen van een financieel haalbaar plan van 88 woningen , groen en bijbehorende openbare ruimte voor de locatie
Dergmeerweg
en
daarmee
leefbaar Warmenhuizen
gelukkig kunnen
leven
de realisatie van de uitbreiding voor een toekomstbestendig , duurzaam en de kwaliteit van de bestaande kern wordt versterkt en waar inwoners
waarmee en
verblijven. ”
2. 3 Beleid en bestuur Voor dit project zijn onder andere de volgende beleidskaders van toepassing: . Coalitieprogramma Schagen 2022-2026. Hierin staat dat de gemeente wil inzetten op betaalbare woningen voor inwoners en een groei van het aandeel betaalbare huur en koop in de totale woningvoorraad. . Nota grondbeleid 2023 + Grondprijzenbrief 2025. In de Grondprijzenbrief 2025 zijn de normgrondprijzen (prijspeil 2025) opgenomen die gelden voor sociale huurwoningen. . De Leidraad Basisinrichting Openbare ruimte (LIOR). De LIOR is van toepassing op het openbaar gebied , tenzij doelstellingen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie afwijkingen van de stedenbouwkundige visie. . Doelgroepenverordening Woningbouw Schagen 2023. De Doelgroepenverordening Woningbouw Schagen 2023 regelt de afbakening van doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale koopwoningen , sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen in Schagen. De verordening stelt regels over de huur- en koopprijsgrenzen en de doelgroepen waarvoor deze woningen bedoeld zijn.
Grondexploitatie Warmenhuizen
Dergmeerweg
2. 4 Overeenkomsten
Prestatieafspraken
2022-2026.
e
De Prestatieafspraken die zijn gemaakt tussen de gemeente en van toepassing op dit project. Hierin zijn onder andere afspraken vastgelegd (geanonimiseerd)zijn B over de grondprijsstelling van sociale huurwoningen en huurappartementen. De anterieure overeenkomsten met de drie ontwikkelende particulieren.
3.
Ruimtelijke
kwalitatieve
e
en
kaders
3. 1 Locatie en plangebied De locaties (figuur 1) is gelegen ten noordoosten gelegen van Warmenhuizen. Het plangebied grenst de Dergmeerweg en Harenkarspelweg. Het plangebied heeft betrekking op de kadastrale perceelnummers WMH 1 1061 , WMH 1 189 , WMH 1 630 en WMH | 32 (Gemeente Schagen) , WMH | 195 Wh 1 632 , WH 1 693 (geanonimiseerd) cn vs 5e (geanonimiseerd) 163 , (geanonimiseerd) B HN aan
(geanonimise rd)
TD
Plangebied
Figuur 1. Locatie
a
en
plangebied
200
400
600
800
Meter
Á
_N
En BügelHajema
Grondexploitatie Warmenhuizen Dergmeerweg
3. 2 Juridisch planologische kaders
Figuur 2. Bestemmingsplankaart Bestemmingsplan Warmenhuizen
De vigerende bestemming is Enkelbestemming Agrarisch – Cultuurgrond. Op dit moment wordt een herziening van bestemmingsplan voorbereid die de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt. 3. 3 Stedenbouwkundige invulling
7
Grondexploitatie Warmenhuizen Dergmeerweg Figuur 3. Stedenbouwkundig raamwerk
Het ontwerp van het stedenbouwkundig plan is gebaseerd op drie hoofduitgangspunten: • • •
het vormgeven aan een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing; het creëren van een bijpassend landelijk Dorps woonmilieu; een stapsgewijze ontwikkeling mogelijk maken
3. 4 Ruimtegebruik
Te herontwikkelen Uitgeefbaar Uit te lichten Openbare ruimte Totaal te herontwikkelen Te handhaven Uit gegeven gebied Openbare ruimte Totaal te handhaven Totaal plangebied
hoeveelheid
% tov te herontwikkelen
% tov totaal plangebied
15. 390 m²
33% 0% 67% 100%
33% 0% 67% 100%
-
31. 060 m² 46. 450 m² -
0%
46. 450 m²
100%
% Te verhalen op aangifte Te verhalen op BCF
15. 390 m² 31. 060 m² 46. 450 m²
33% 67% 100%
Tabel. 1. Ruimtegebruik en btw-sleutel
Het totale plangebied is ca. 46. 450 m² groot (tabel 1). Hiervan is 33% uitgeefbaar gebied en 67% openbaar gebied inclusief water.
8
Grondexploitatie
3.5
Warmenhuizen
Dergmeerweg
Uitgifteprogramma
Dergmeerweg
omngsenmprogamme. Anerlar Dn
Woningen
(geanonimise rd)EnDN
ETTIEN
en
vrijstaand)
1}Duur (bouwvlak/woonbest.) Uitgifte door gemeente
1
|_________ jj |
|
ep jade duur
En lie a a huur
eenn EM
Totaal
Tabel
2.
Uitgifteprogramma
totaal
komen
aan
Het maximum
40% sociaal.
Het
programma
van
Het
bestaat uit
7
project
in het
woonwensen
een
mix
aan
verschillende
woningtypen
om
tegemoet
te
de
dorp.
totale aantal woningen in het plan is 88, waarvan minimaal zoals opgenomen in de grondexploitatie is gebaseerd op basis
het concept
stedenbouwkundig plan.
3.6 Parkeren De nota
parkeernormen Dergmeerweg. 4,
Werken
4.1 Werken
en
en
2016 dient als basis
voor
het aantal te realiseren
parkeerplaatsen
in het
plan
werkzaamheden
werkzaamheden
In deze
paragraaf zijn de belangrijkste werken en werkzaamheden uiteengezet en de uitgangspunten hierbij genoemd zoals percentages. In het algemeen zijn de wettelijke en gemeentelijke beleidskaders van toepassing (bijvoorbeeld Leidraad inrichting openbare ruimte). De werken
en
werkzaamheden
kostensoortenlijst
(tabel 4) hebben betrekking op kosten die aansluiten in de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.13) en
zoals opgenomen
op de het Besluit
Grondexploitatie Warmenhuizen
Dergmeerweg
ruimtelijke ordening (artikelen 6. 2. 3 tot en met 6. 2. 5). Deze kosten mogen wettelijk gezien dan ook maximaal worden toegerekend aan deze grondexploitatie. De verwerving betreft de inbreng van gemeentelijke gronden vanuit de Materiële vaste naar de Bouwgrond in Exploitatie. De boekwaarde maakt onderdeel uit van de grondexploitatiebegroting. Het gaat om de volgende percelen: o _WMHI 1061 WMHI 189 o _WMHI 630 o o WMHI 32
activa
Er is geen
sprake van sloopwerkzaamheden behoudens wat opruimwerk; bodemsanering is niet geraamd. Onderzoek geeft aan dat er geen vervuiling is aangetroffen. Belangrijkste aspecten van het bouwrijpmaken zijn grondwerk (grondafvoer , zandaanvoer , tijdelijke voorbelasting) , voorsleuven met tijdelijke overhoogte , aanleg bouwwegen , de aanleg van een gescheiden rioolstelsel , verleggen van nutsvoorzieningen en aanleg duiker. Grondwerk: er moeten diverse werkzaamheden worden uitgevoerd om de bodem geschikt te maken voor de realisatie van het project. De grondwerkzaamheden worden uitgevoerd volgens basisklasse. Kunstwerken: Er moeten 2 verkeersbruggen , 3 fiets- en voetgangersbruggen en 2 vaarduikers worden aangelegd. Riolering: er is gerekend met een gemengd gescheiden stelsel. Bouwwegen worden in tijdelijke verharding uitgevoerd. Dit is nodig mede door de gefaseerde oplevering van de woningen. Watergangen: het doel is om de watergangen zoveel als mogelijk is te voorzien van natuurlijke oevers. Er dienen extra investeringen te worden gedaan voor de ontsluiting van de kavel van (|geanonimise rd) welke
verhaald zullen
gaan worden. De civieltechnische kosten zijn gebaseerd op een SSK-raming opgesteld door (geanonimiseerd)(2025). | De plankosten en kosten voor Voorbereiding en Toezicht op de Uitvoering (VTU) zijn geraamd op basis van de ‘Plankostenscan versie oktober 2024’ van BZK. In dit model , bedoeld om plankosten te ramen , wordt rekening gehouden met zowel de inhuur van externe partijen als ook de interne uren bij de gemeente die nodig zijn voor de planontwikkeling. 4. 2 Gronduitgifte en waardebepaling Vanuit de uitgifte van onze gronden worden de investeringen gedekt. Uitgangspunt van de grondexploitatie is een robuuste inschatting van de marktconforme grondwaarde. De grondwaardebepaling is overeenkomstig de gemeentelijke Grondprijzenbrief. Dit betekent dat de systematiek van grondwaardebepaling afhankelijk is van het soort bouwprogramma. Voor sociale woningbouw gelden vaste kavelprijzen welke jaarlijks worden herzien. Bij vrije sectorwoningen wordt hierbij gebruik gemaakt van de residuele grondwaarde. De residuele grondwaarde is een resultaat van een inschatting van de marktwaarde (VON-prijs) en een inschatting van de stichtingskosten (excl. grond). De stichtingskosten zijn gebaseerd op referenties en referentieprijzen vanuit het Bouwkostenkompas 2025.
De grondprijzen voor de vrije sectorwoningen , zoals verwerkt in de grondexploitatiebegroting , betreffen hiermee geraamde grondwaarden. De daadwerkelijk overeen te komen grondprijzen zullen zijn gebaseerd op nader uitgewerkte taxaties , tender-resultaten en/of dan geldende grondprijzen voor sociale huurwoningen. 4. 3 Gebruikte bronnen De volgende bronnen zijn gebruikt ter onderbouwing van de begroting: 10
Grondexploitatie Warmenhuizen
Dergmeerweg
Lijst materiële
activa 2025
gemeente Schagen. Bouwkostenkompas. VON-prijzen van gebruikte referentiewoningen vrije sector. SSK-raming Dergmeerweg d. d. 18-02-2025. (geanonimiseerd) BM Nederland Bv. Beeldkwaliteitsplan Dergmeerweg Meerjaren Prognose Grondexploitatie 2025 vaste
Bouwkostendata
5.
2025.
Grondexploitatiebegroting
5. 1 Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen De grondexploitatiebegroting is een financiële vertaling van de in hoofdstuk 3 genoemde ruimtelijke en programmatische uitgangspunten en de in hoofdstuk 4 genoemde werken en werkzaamheden. De verwachtingen over kosten , opbrengsten en looptijd resulteert in een te verwachten financieel eindresultaat (tabel 3).
Omschrijving
Verwerving Bouwgrondproductiekosten Inrichtingskosten openbare ruimte Overige kosten
Plankosten Rentekosten Totaal kosten
Gronduitgifte Overige opbrengsten Dekkingsbijdragen Renteopbrengsten Totaal opbrengsten
verwacht
totaal
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Saldo
Nominale waarde EW 31 dec 2029 NCW 1 jan 2025
gerealiseerd
(inclusief inflatie)
(geanonimiseerd)
Faseringsinvloeden Tabel 3.
Grondexploitatiebegroting
BN
voordelig op eindwaardeen
Het plan kent op prijspeil 1-1-2025 een te verwachten saldo van (geanonimiseerd) aan kosten , (geanonimiseerd) per 31-12-2029. Dit saldo is opgebouwd uit (geanonimiseerd) | een
(geanonimiseerd) aan feseringskosten (kostenstijging). DN
opbrengsten
5. 2 Voorbereidingskosten Tot op heden is voor (geanonimiseerd) aan voorbereidingskosten gemaakt voor onder meer het opstellen van BM het bestemmingsplan inclusief onderzoeken , het beeldkwaliteitsplan en communicatie. Dit is tijdelijk gedekt uit het algemene voorbereidingskrediet voor grondexploitaties en wordt nu ten laste gebracht van de grondexploitatie als zijnde onderdeel van de boekwaarde. 5. 3 Planning De verwachte
looptijd
2025 vaststellen
van
de grondexploitatie
omgevingsplan. 2025-2026 bouwrijp maken.
is 5 jaar.
Grondexploitatie Warmenhuizen 2027-2029 2027-2029
Dergmeerweg
kaveluitgifte. woonrijp maken.
5. 4 Parameters
, Kostenstijging 2025: 45% 2026-2027: 35% , Kostenstijging Kostenstijging 2028 en verder: 2% Opbrengstenstijging 2025: 4% Opbrengstenstijging 2026-2027: 3% Opbrengstenstijging 2028 en verder: 2% , Toegerekende rente: 12% 1-1-2025. Prijspeil: Eindwaarde: 31-12-2029. Alle kosten en opbrengsten De prijzen worden
die worden
genoemd
zijn excl. 21% btw tenzij anders vermeld.
jaarlijks aangepast op basis van bovenstaande parameters.
5. 5 Grondexploitatiebegroting
gefaseerd (cashflow) Boek w. saldo
2025
2026
2027
2028
2029
kosten opbrengsten saldo excl rente
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
rente cashflow Eindwaarde
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Tabel 4.
1 jan 2025
Grondexploitatiebegroting gefaseerd incl. kosten
en
opbrengstenstijging. (bedragen maal duizend)
De cashflow geeft aan hoe het saldo onderhanden werk (boekwaarde) tot het eindsaldo van (geanonimiseerd) voordelig (tabel 4 en figuur 4).
12
zich over de jaren ontwikkelt
Grondexploitatie Warmenhuizen
Dergmeerweg
(geanonimise rd) Figuur 4. Cashflow grondexploitatie
(bedragen maal duizend)
5. 6 Vennootschapsbelasting Gemeenten dienen net als iedere andere onderneming vennootschapsbelasting (Vpb) af te dragen over winstgevende activiteiten. Dit geldt dus ook voor grondexploitaties. Voor de ontwikkeling Dergmeerweg zijn ook de interne plankosten meegenomen in de grondexploitatiebegroting. Om deze reden hoeft er geen separate begroting t. b. v. de Vpb te worden opgesteld. Deze exploitatie wordt toegevoegd aan het mpg en op basis van resultaten van het mpg is geen
vennootschapsbelasting (Vpb) 6.
Risicoanalyse
en
van
toepassing.
-beheersing
Bij elke grondexploitatie wordt een risicoanalyse toegevoegd. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt de mogelijke invloeden kunnen zijn op het financieel eindresultaat. Door de risico’s en kansen inzichtelijk te maken kunnen risico’s vervolgens worden beheerst. wat
In de voorbereidingsfase zijn al veel onderzoeken gedaan en is het plan al in gedetailleerde uitgewerkt waardoor er momenteel geen zichtbare projectrisico’s zichtbaar zijn. Voor de marktrisico’s is het risicoscenario uit de Meerjaren Prognose Grondexploitatie aangehouden. Het marktrisicoprofiel voor Dergmeerweg bedraagt (geanonimiseerd) Marktrisico scenario MPG 2025 kostenstijging
Marktsce nario koste nstijging MPG 2025 opbrengstenstiging Marktscenario opbrengstenstijging
Tabel 3.
Uitgifteprogramma totaal
13
2025
mate