Getekend verworpen Amendement 1 conceptaanvraag omgevingsvergunning Korte Bosweg 40

Stemming, d.d.

v:

D66 Schagen Fracties CDA JESSlokaal Seniorenpartij PvdA VVD D66 GroenLinks SP Wens4U

Voor

T:

0 8 JULI 2025

9 /6

,isnomen O Kinsmen overgenomen ingetrekken vdts stemming

Tegen Bijzonderheden

/ i /

Amendement 1B

Agendapunt 10 Onderwerp

Conceptaanvraag omgevingsvergunning Korte Bosweg 40 't Zand

Aan de raad De raad van de gemeente Schagen in vergadering bijeen op 8 juli 2025, Overwegende dat: 1.

het wijkje ten zuiden van de Korte Bosweg met onder andere de Kievitstraat en Lepelaarstraat en de voor auto's onderbroken smalle verbindingl tussen de Lepelaarstraat en de Korte Bosweg rond 2009 is ontwikkeld; 2. bij die ontwikkeling om het perceel Korte Bosweg 40 heen is gebouwd, kennelijk omdat de toenmalige eigenaar zich niet in de plannen wilde voegen; 3. er toen wel een beeld is geschetst over een eventuele toekomstige ontwikkeling van het perceel Korte Bosweg 40 (RV, bijlage 6), een woonmilieu met vrijstaande woningen; 4. er nadien niet vruchtbare overleggen tussen latere eigenaren en de gemeente zijn geweest over een ontwikkeling met woningbouw; 5. er nu een bouwplan voor advies wordt voorgelegd met 21 woningen met drie appartementengebouwen, waarvan een in de tweede Iijn (wonen achter wonen); 6. dat woonprogramma overduidelijk afwijkt van het destijds geschetste beeld van een woonmilieu met vrijstaande woningen;

1

Korte Bosweg 40 a t/m c en Lepelaarstraat 7, 7a en b

1

7. bij een ontwikkeling met vrijstaande woningen het aantal beperkt zal blijven tot een aantal waarbij aan de Woondeal2 geen invulling kan worden gegeven; 8. het college c.q. de verantwoordelijk wethouder er bij de huidige initiatiefnemer om medewerking te krijgen op aangestuurd heeft zijn aanvankelijke plan3 te wijzigen en het perceel zodanig te verdichten (vol te proppen) dat met 21 woningen aan de Woondeal c.a. (zie voetnoot 2) kon worden voldaan; 9. een toetsing van een plan niet beperkt moet blijven tot de Woondeal/de kaders en doelen uit de Omgevingsvisie maar ook moet ingaan op de ruimtelijke kaders daarin; 10. geen raadpleging vooraf van de omwonenden/direct belanghebbenden heeft plaatsgevonden en dat hier participatie als het voorleggen van dat afgedwongen plan wordt gezien; 11. in het kader van de Omgevingswet dan wel de Omgevingsvisie van het college een andere insteek verwacht had mogen worden; In aanmerking nemende dat: 12. het terecht is dat bij een ontwikkeling als deze, een inbreiding van meer dan twee woningen; van de ontwikkelaar een bijdrage aan de ontwikkeling van sociale woningbouw mag en ook moet worden gevraagd; 13. die bijdrage ook op een andere locatie kan en zelfs moet worden gerealiseerd als die op de ontwikkellocatie niet kan of uit een oogpunt van ruimtelijke kwaliteit niet wenselijk is; 14.

als een andere locatie niet onmiddellijk beschikbaar is van de ontwikkelaar een financiele bijdrage kan en moet worden gevraagd voor realisatie van de sociale component op termijn4 op een andere locatie;

Besluit: Het voorliggende besluit: Een positief advies te geven op de conceptaanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van 21 woningen aan de Korte Bosweg 40 in 't Zand. Te wijzigen in Het onderstaande als advies te geven op de conceptaanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van 21 woningen aan de Korte Bosweg in 't Zand: - geen medewerking verlenen aan de conceptaanvraag voor het oprichten van 21 woningen aan de Korte Bosweg 40 't Zand; - in overleg te treden met initiatiefnemer teneinde te komen tot een ontwikkeling die past in de verkavelingsstructuur, de ritmiek, de woningtypologie en het woonmilieu van het betreffende wijkdeel (zie voorbeeld in de toelichting);

2 Woondeal 2/3-1/3 - 40 % (sociale huur/goedkope koop in de verhouding 30+10) en minimaal 6 sociale huur het laatste als eis Wooncompagnie — gelijk aan de kaders en doelen uit de Omgevingsvisie uit een gesprek met RIDOH-adviesbureau is ons gebleken dat een verkavelingsplan met minder woningen was voorgelegd. 4 Bij een initiatief vanuit het college is er geen sprake van `afkopen" van de verplichting invulling te geven aan de sociale component dat hoort bij projectontwikkeling en komt voort uit een inzet voor een goede ruimtelijke ordening.

2

bij die ontwikkeling de direct belanghebbenden/omwonenden rondom de locatie opnieuw te betrekken; aan die ontwikkeling compensatie op basis van de Woondeal door initiatiefnemer te verbinden op een andere locatie, waarbij de categorieen goedkope koop en sociale huur samen als de sociale (huur-)component wordt gezien dan wel op basis van de "Verordening sociaal vereveningsfonds Schagen 2025"; En gaat over tot de orde van de dag.

De fractie van D66, Mr. F.N.J. Jansen, fractievoorzitter.

Toelichting D66 heeft altijd gepleit voor en hoog percentage sociale woningbouw bij nieuwbouw en als dat niet om stedenbouwkundige redenen niet gewenst is voor compensatie op een andere locatie of een bijdrage uit die ontwikkeling aan een fonds voor sociale woningbouw. En dat fonds is er nu na ruim 10 jaar. Vaak was D66 ontevreden over de inzet van het college/de wethouder op dat punt. Te veel vrijesectorwoningen zijn er de afgelopen jaren gebouwd terwijl er een achterstand is op het punt van met name sociale huurwoningen. Plannen met uitsluitend vrijesectorwoningen/dure bouwkavels zijn voor ons maatschappelijk en uit een oogpunt van volkshuisvesting niet acceptabel. In die zin lijkt het voorliggende raadsvoorstel een logische denkrichting. Aandacht was er voor de Kaders en doelen uit de Omgevingsvisie (Woonvisie/Woondeal). D66 vindt dat echter een te beperkte benadering. Een plan voor inbreiding vraagt een andere en meer specifieke benadering dan een uitbreidingsplan. Het vraagt om een zorgvuldig overleg met de wijk waarin de inbreiding plaats vindt. Rekening moet worden gehouden met het specifieke woonmilieu en woonkwaliteiten van de directe omgeving. De focus hoort te liggen op tenminste handhaving en zo mogelijk versterking van het bestaande woonmilieu en de sociale cohesie, de Omgevingsvisie, en niet zo zeer op de kaders en doelen (Woonvisie) daaruit.

Dat is een afgeleid doel. (Zie ook bijgevoegde spreektekst OW 10 juni) D66 constateert dat in dit dossier de ontwikkeling niet vooraf is gegaan met een degelijke ruimtelijke analyse of goede ruimtelijke onderbouwing, De Goflo bij de stukken is een "verhaaltje" achteraf en geen onderbouwing. Wat kunnen we van een Goflo in volgende projecten verwachten? Participatie hoort te beginnen met het ophalen van informatie en niet met het voorleggen van een voorgekookt plan. D66 sluit aan bij de reacties uit de omgeving dat het voorgelegde plan niet aansluit bij het karakter van dat deel van 't Zand.

3

Onderstaand verkavelingsvoorbeeld is een logische en meest passende inbreiding die overigens zonder compensatie met sociale woningbouw maatschappelijk en volkshuisvestelijk niet acceptabel is. Het voorbeeld betreft 8 woningen waarbij er 2 (door garages) zijn geschakeld. Als die als 1/3 van een verondersteld project worden beschouwd dan omvat het totale project met 2/3 sociaal en betaalbaar 24 woningen. Het aantal in de categorie "sociaal" komt dan op 10 woningen, het aantal middelduur op 6. Vanuit die context valt er dan door initiatiefnemer zeker wat te compenseren. perceel

Korte Bosweg 40. 1756CA

Zand

Compensatie van de sociale component is een voorwaarde, door bouw van de sociale component op een andere locatie dan wel door een starting in het vereveningsfonds. Dat laatste als een "noodoplossing". Ook als grond moet worden aangekocht dan zou de compensatie toch zeker 10 sociale huurwoningen kunnen worden, buiten een zestal in de categorie "betaalbaar". Voor initiatiefnemer is er bij de voorgestelde ontwikkeling het voordeel dat de percelen/woningen direct op de openbare weg kunnen worden ontsloten. Dat bespaart aanzienlijke infrastructurele kosten. Compensatie buiten Korte Bosweg 40 D66 heeft niet alle mogelijke locaties in beeld maar wil toch op een kans wijzen en dat betreft de ontwikkeling van 't Zand Noord, fase 2, een ontwikkeling die in een afrondende fase verkeerd met woningen in rijtjes. De ontwikkelingen in 't Zand Noord fase 1 en 2 betreffen in totaal 383 woningen. Slechts 10 % daarvan kan worden gerekend tot sociale huur en die zijn gerealiseerd in fase 1 (37 woningen). Fase 2 behelst uitsluitend koopwoningen. Ligt hier niet een kans om in die afrondende fase alsnog een of twee blokken om te zetten naar sociale huurwoningen met inzet van Korte Bosweg 40? Een kans die het vorige college (2019) duidelijk heeft laten liggen. Andere locaties, zoals Bogtmanweg, Debbemeerweg, ook prima.

4

Conclusie D66 kan gelet op het voorgaande weinig anders dan een negatief advies geven op het voorliggende raadsvoorstel. De ontwikkeling van de locatie Korte Bosweg 40 't Zand moet wat ons betreft worden opgeschort tot er een ruimere cornpensatie op een andere locatie is afgesproken dan wel er de afspraak ligt van een storting in het vereveningsfonds. Bij voorkeur het eerste.

Fractie D66 Mr. F.N.J. Jansen, fractievoorzitter

Schema met 8 woningen op de Korte Bosweg 40

A

PROGRAMMA MET WOONDEAL (2/3 + 1/3) EN DOEL 4 WOONVISIE

uitgangspunt 8 woningen vrije sector duur

2025 projecctomvang woningen

24

verdeling volgens woondeal

2/3 betaalbaar tot € 355.000,--

1/3 duur > € 355.000,--

Verdeling 2/3-1/3

16

8

Verdeling 2/3 deel in betaalbaar prijs tot. € 355.000,-- (NHG-grens)

"samen" percentage sociaal huur goedkope koop = prijs tot € 260.000,--

prijs € 260.000,-tot € 355.000,--

40 % "sociaal"

10 30% sociale huur 7

6 10% goedkope koop 3

totaal 24

Spreektekst OW 10 juni 2025 Korte Bosweg 40 `t Zand Vz Wat is de opgave? Een inbreiding van een perceel in een wijk van 't Zand waar in het verleden de eigenaar zich niet wilde voegen in de ontwikkeling met vrijstaande woningen in dat deel van het toenmalige ontwikkelproject. Simpel lijkt ons, gewoon aansluiten op die ruimtelijke opzet van destijds. Vz Wat wordt voorgelegd is een blauwdruk met 21 woningen op een perceel van 3618 m 2

Dat het nog net past is duidelijk maar is het ook passend? Ons antwoord is dat het niet passend is en wel om verschillende redenen. Een goede ruimtelijke en planologische analyse ontbreekt. Een analyse vanuit een bredere ruimtelijke context dan waarvan nu uitgegaan is. Deze cluster vrijstaande woningen staat ruimtelijk gezien niet op zichzelf. Vz

5

De Goflo, de Goede onderbouwing van de effecten op de fysieke Ieefomgeving van AMB komt niet verder dan een beschrijving van het plan. Het is duidelijk een 'verhaaltje' na de planvorming. Het lezen in het raadsvoorstel dat u het stedenbouwkundig aanvaardbaar vindt, is even mager als bijzonder. D66 mist dan ook een toets aan de Omgevingsvisie vanuit een bredere context. Als we de voor de afwijzing van het verzoek voor de Grotewallerweg 21 opgestelde toets ernaast leggen dan is onze verbazing groot. Vz Een blauwdruk met een drietal appartementengebouwen bereikbaar vanaf de Lepelaarstraat waarvan er een gesitueerd in de voor de omgeving privacygevoelige tweede lijn. Je hoeft geen stedenbouwkundige te zijn om vast te stellen dat deze ontwikkeling niet passend is in de bestaande ruimtelijke context met vrijstaande woningen. Het past niet in de ritmiek van de wijk, de woningtypologie, de positionering en de grootte van de bouwvolumes, de afmetingen en bouwhoogte daarvan, het parkeren op eigen erf en zo verder. De locatie is gelegen in een deel van een indertijd groter stedenbouwkundige/planologische opzet met verschillende clusters, elk voor een groep uit een verschillende sociale klasse.

De vraag is of het voorgelegde plan in deze cluster met vrijstaande woningen past? Het antwoord geven de omwonenden met de stelling dat deze ontwikkeling leidt tot waardevermindering van hun woningen. Een duidelijke indicatie. Vz Als participatie hetzelfde is als het door de ontwikkelaar op een inloopavond voorleggen aan omwonenden en belangstellenden van een door het college op inhoud aangestuurde blauwdruk, het maken van een verslag en het becommentarieren van reacties. Dan was er sprake van participatie. Vz Wat is er in relatie tot de Omgevingswet nieuw aan deze gang van zaken? Behalve dan dat het nu is gebeurd door de ontwikkelaar. Met de Omgevingswet zou het toch allemaal anders en beter worden! Op de participatietrap komt het niet verder dan 'informeren' over het plan en wat het college daarover besloten heeft. Dat was toch niet het doel van die Wet. Vz Het is duidelijk dat de categorale verdeling en percentages uit de Woondeal bij dit soort inbreidingslocaties wringt met de ruimtelijke kwaliteit, de aspecten omgevingswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. De norm van 6 van Wooncompagnie speelt ook een rol, zeker als het gaat om het bouwvolume, het aantal woningen. De 30 % werkt omgekeerd tot een aantal van tenminste 20 woningen. Zo blijkt ook in dit plan. (Jonkerhof!) Het plangebied is in relatie tot de woondeal te klein.

De ruimtelijke en sociale context komt in de knel. Woondeal van 2/3-1/3 - 30+10=40%.

Vz Als op de inloopavond wordt uitgelegd dat vanwege de bebouwingskarakteristiek van de Korte Bosweg aan die weg alleen vrijstaande woningen kunnen komen. Hoe legt u dan de bouw van de drie appartementengebouwen met grotere bouwvolumes en hoogtes in een afwijkende kavelstructuur aan de Lepelaarstraat midden in deze cluster uit? Drie appartementengebouwen met 16 appartementen met daarvoor een ruim verhard parkeerterrein geven een hogere verkeersintensiteit op de Lepelaarstraat dan het geval zal zijn bij een drietal vrijstaande woningen. Er zal ook sprake zijn van meer verkeers- en parkeerlawaai.

6

Als bij de participatie eerst was begonnen met het ophalen van informatie bij omwonenden was dit zeker langsgekomen. Vz Woningbouw op deze locatie? Een goed idee! De uitwerking en onderbouwing van dat idee? Planologisch, een programme dat stedenbouwkundig niet goed is in te passen en een slechte participatie. Terecht zijn omwonenden teleurgesteld en hebben ze bezwaren. D66 kan geen positief advies geven op de 'conceptaanvraag omgevingsvergunning'. Ons advies aan het college is om met initiatiefnemer te komen tot een meer passend verkavelingsplan met vrijstaande woningen onder toepassing van de Verordening sociaal vereveningsfonds Schagen 2025. Het zou vervelend zijn als dit plan ook komt te liggen op de enorme stapel plannen bij de Raad van State voor een juridisch eindoordeel. Daar is niemand mee geholpen. Een suggestie: Onderzoek of met inzet van de daarmee verkregen middelen in de nog gaande grotere uitbreidingen in 't Zand een blok woningen kan worden omgezet naar sociale huurwoningen.

7