CV+RV_Bijlage 1_Projectopdracht woningbouwplan Dirkshorn Noord versie 5.0 DEF

PROJECTOPDRACHT Woningbouwplan max. 150 woningen Dirkshorn Noord

Datum: 24 februari 2025 Versie: 5.0 Djuma zaaknummer: 216075

Bestuurlijk opdrachtgever Simco Kruijer Ambtelijk opdrachtgever Marjolijn van Erkelens Opdrachtnemer Joyce Engel

gemeente Schagen 1

Projectopdracht Dirkshorn Noord

1 Aanleiding De gemeente Schagen zet in op groei van het aantal nieuwbouwwoningen in de gemeente vanwege de wooncrisis in Nederland en onze gemeente. De gemeente wil in alle kernen woningen (laten) realiseren. In Dirkshorn is het laatste project afgerond. Het is daarom tijd voor een nieuwe woningbouwontwikkeling. De gemeente wil hiervoor haar eigen gronden aan de noordkant van Dirkshorn inzetten. De noordkant is de meest geschikte locatie t.o.v. de voorzieningen en het centrum van het dorp. Met dit plan wordt voorzien in de woningbehoefte van het dorp door de realisatie van maximaal 150 woningen tot 2040. Dit project zal voorzien in de (gehele) woningbehoefte van het dorp. Omdat we ook een ambitie hebben voor landschapsversterking, willen we de mogelijkheid onderzoeken ook de aanleg van extra bomen op te nemen. De gemeenteraad van Schagen heeft kaders vastgesteld in de Omgevingsvisie Schagen, de Programmabegroting 2022 en de meerjarenraming 2023-2025. In de Omgevingsvisie wordt Dirkshorn benoemd als dorp waar uitbreiding met woningbouw aan de rand van de kern mogelijk is. Dit project zal binnen deze kaders worden uitgevoerd. In 2026 zal de gemeenteraad het stedenbouwkundig plan, Beeldkwaliteitsplan, en Grex ter besluitvorming voorgelegd krijgen. In dit project wordt uitgegaan van een toevoeging maximaal 150 woningen in Dirkshorn.

Ten noorden van Dirkshorn (tussen Voorpolderweg, Raadhuisstraat en Ingenieur Krabbeweg) heeft de gemeente de grond in eigendom, meer grond dan nodig is om een woonwijk van maximaal 150 woningen in Dirkshorn Noord toe te voegen. De gemeente kan gezien haar grondpositie ten noorden van het dorp sturend optreden en is niet afhankelijk van andere grondeigenaren. De gemeente heeft daarom de ambitie om een financieel positief eindresultaat te behalen in dit project. In opdracht van de gemeente heeft Palmbout Urban Landscape december ’24 een locatiestudie verricht. Vanuit bodem, water, landschap, bereikbaarheid, cultuurhistorie en zichtlijnen is locatie A de meest geschikte locatie voor een nieuwe woonwijk van ongeveer 150 woningen.

Gemeente Schagen 2

Projectopdracht Dirkshorn Noord

De onderzochte locaties door Palmbout Urban Landscapes. Oranje gekleurde gronden zijn gemeentegronden.

Schetsontwerp op meest geschikte locatie (A) (dit is geen stedenbouwkundig plan)

Uit de enquête van de dorpsraad Dirkshorn is gebleken dat de inwoners van het dorp graag nieuwe betaalbare woningen in het dorp zien verschijnen zodat jongeren en ouderen in het dorp kunnen blijven wonen. Gewenst is verschillende type woningen te bouwen geschikt voor verschillende doelgroepen. Om de doorstroming Gemeente Schagen 3

Projectopdracht Dirkshorn Noord

in het dorp te stimuleren, wordt naar mogelijkheden gekeken om dorpsbewoners voorrang te geven op de aankoop van de nieuwe woningen in het dorp. Ambities in het plan De nieuwe uitbreiding van het dorp Dirkshorn komt in Dirkshorn-Noord. Dit wordt een toekomstbestendige wijk met maximaal 150 woningen waarin 67% van de woningen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. In dit plan worden extra bomen geplant, ook een ambitie van het gemeentebestuur. Het planten van bomen rondom de nieuwe wijk sluit aan en trekt de deels bestaande bomenrand door. Het biedt een mooie natuurlijke overgang naar het open landschap waarmee tegelijkertijd de biodiversiteit wordt versterkt. Bovendien, door het aanleggen van een wandel- en/of fietspad door de bomenrand heen, worden ook de recreatiemogelijkheden voor de inwoners vergroot en wordt ‘een rondje Dirkshorn’ mogelijk gemaakt. De openbare inrichting wordt klimaatadaptief ingericht, waardoor in tijden van droogte en hitte overlast zoveel mogelijk wordt beperkt. Een klimaatadaptieve omgeving heeft voldoende ruimte voor het bergen en infiltreren van regenwater en verkoeling door bomen en planten. We doen dit project zo effectief en snel mogelijk, waarbij we een partij inhuren die de gemeente zo veel mogelijk ontlast en tempo kan maken. 2 Quickscan Ter voorbereiding op deze projectopdracht is een quickscan uitgevoerd.

Hieruit komen de volgende aandachtspunten naar voren: - De gronden liggen in het landelijk gebied. Dit heeft als gevolg dat het plan moet voldoen aan de regels vanuit de Omgevingsverordening Provincie Noord-Holland t.a.v. nieuwe stedelijke ontwikkeling in het landelijk gebied. Er dient regionaal afgestemd te worden. Eerder is een woningaantal van 100 regionaal afgestemd. De ophoging naar 150 woningen zal ook regionaal afgestemd moeten worden. Aandachtspunt is ook de advisering vanuit de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO). Deze commissie heeft een belangrijke rol bij de regelgeving vanuit de provinciale verordening. Om die reden is het zaak in een vroeg stadium de ARO in de planvorming te laten adviseren; - Percelen liggen niet in Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) of nabij Natura 2000-gebieden. Bestaande water en groenstructuren behouden, natuurinclusief en groen ontwerpen. Het noorden van het perceel ligt iets lager en daar zal het water moeilijker weg kunnen lopen. Op die plek extra waterberging realiseren is gewenst; - Er zijn op dit moment geen ontwikkelingen binnen Dirkshorn die aanleiding geven om in de programmering ook (maatschappelijke) voorzieningen op te nemen, de ontwikkeling richt zich dus op woningbouw en extra bomen; - Een groene bufferzone voor een nieuwe dorpsrand is wenselijk en zorgt voor versterking van het landschap.

Ook het aanleggen van een bos is bij dit

Gemeente Schagen 4

Projectopdracht Dirkshorn Noord

-

project wenselijk; deze groene zone zetten we ook in als extra waarde voor het dorp als zijnde een nieuw wandelrondje. De verwachting is dat nieuwe bewoners, net als huidige bewoners van Dirkshorn, voornamelijk zijn aangewezen op de auto en/of fiets. Mobiliteit is daarmee een belangrijk onderwerp. Voor de ontsluiting van de nieuwe wijk wordt aangesloten op de bestaande wegen. De Raadhuisstraat en de Voorpolderweg zullen belast worden met extra verkeersbewegingen, waarbij de maximale capaciteit van deze wegen niet wordt overschreden. De Raadhuisstraat zal op de kruisingen aangepast moeten worden ten behoeve van de verkeersveiligheid. Het is belangrijk om aan te haken op bestaande fietspaden en aan te sluiten op doorfietsroute langs de N245;

3 Algemene relevante beleidskaders Het doel is om een integraal plan te (laten) ontwikkelen waarin de gemeentelijke beleidskaders als uitgangspunt worden meegenomen. Hiertoe worden in ieder geval relevante kaders vanuit de Omgevingsvisie, het coalitieakkoord, het programma wonen en programma duurzaamheid meegenomen. Omgevingsvisie gemeente Schagen In de Omgevingsvisie zijn de kernwaarden van de gemeente omschreven, opgesplitst naar algemene waarden die voor de gehele gemeente gelden en waarden die voor verschillende gebieden en kernen van toepassing zijn. Voor de ontwikkeling van een nieuwe woningbouwlocatie in Dirkshorn is het van belang dat naast de omschreven algemene waarden wordt aangesloten bij de waarden die van toepassing zijn op “Het Westfriese Landschap” en de “Grote dorpen”. In de Omgevingsvisie zijn bovendien 8 speerpunten geformuleerd waar de gemeente Schagen in 2040 wil staan. In de speerpunten staan belangrijke doelen omschreven. Bij het inrichten van een nieuw woonwijk is het streven om zoveel mogelijk van deze doelen te verenigen. Hiertoe is een voorbeeld van een woonbuurt van de toekomst ontwikkelt. Als initiatiefnemer van een woningbouwontwikkeling op eigen grond, zullen wij deze als vertrekpunt hanteren.

Gemeente Schagen 5

Projectopdracht Dirkshorn Noord

Stedenbouw en landschap In de Omgevingsvisie ligt Dirkshorn in het “Westfriese Landschap” en behoort het tot de “Grotere dorpen”. Hiervoor zijn waarden geformuleerd die in de planvorming dienen terug te keren. De waarden van het “Westfriese Landschap” en “Grotere dorpen” die relevant zijn voor deze woningbouwontwikkeling: - Landelijk, groen en agrarisch, polderweggetjes en fietsroutes - Variatie in bewoners en woningen, landelijk karakter - Doorzichten naar het landelijk gebied - Balans tussen rust en reuring Passend bij de waarden voor de grotere dorpen en daarmee voor deze ontwikkelopgave zijn: - Veel verschillende type woningen - Dorpsranden met groen en doorkijkjes - Goede verbindingen met de omgeving - Op bijzondere plekken hogere woonbebouwing omringd met groen en passend in de omgeving - Gezinsvriendelijke voorzieningen - Hoogte van de nieuwe bebouwing kent een goede overgang met bebouwing in de omgeving Beleidsdoelen wonen Gemeente Schagen 6

Projectopdracht Dirkshorn Noord

Het speerpunt dat de gemeente steeds meer inspeelt op de groeiende behoefte aan woningen die passen bij de vraag en bijdragen aan sterke kernen is mede vertaald in het programma wonen. In de Omgevingsvisie zijn kaders en doelen geformuleerd, waaronder: - Een woning voor ieder huishouden in Schagen, verschillende typologieën voor verschillende doelgroepen; - Minimaal 40% goedkope koop/ sociale huur (de prijsklasse tot € 260.000 v.o.n., waarvan minimaal 30% sociale huur, en in totaal 2/3 betaalbaar (< € 355.000) - prijspeil 2025 - Woningen zijn niet kleiner dan 35 m2 gbo; - Er worden voldoende starterswoningen gerealiseerd in alle kernen; - Er is ook behoefte aan 1 á 2 persoons huishoudens, nultredenwoningen, eventueel speciale woonvormen voor senioren. Beleidsdoelen duurzaamheid Vanuit het programma duurzaamheid zijn ten aanzien van de vier thema’s energietransitie, circulaire economie, klimaatadaptatie, groen en biodiversiteit doelen geformuleerd. Binnen deze thema’s zijn nog weer gemeentelijke opgaven gedestilleerd. Voor de woningbouwontwikkeling in de gemeente Schagen worden de volgende uitgangspunten relevant geacht: - Duurzame warmte; vanaf een woningaantal van 150 woningen is het gebruik van duurzame warmtebronnen met een wijkgerichte aanpak interessant. Omdat er voor Dirkshorn Noord wordt uitgegaan van een plan van 100 tot 150 woningen, zal dit niet worden onderzocht.

- Duurzame elektriciteit; optimaal benutten van gebouwen en infrastructuur voor het opwekken van duurzame energie; - Duurzame mobiliteit; het verbeteren van fietsvoorzieningen, aansluiting op de doorfietsroute, centrale parkeerkoffers en een dekkende infrastructuur voor elektrisch vervoer (zowel openbaar als privaat). Bij centrale parkeerplaatsen moet worden onderzocht of deze kunnen worden voorzien van zonnepanelen in relatie tot laadvoorzieningen; - Groen en biodiversiteit; een vergroening van de leefomgeving en vergroting van de biodiversiteit passend bij het landschap, waarbij een duidelijke koppeling met de waarden uit de Omgevingsvisie “Westfriese Landschap” wordt gelegd; - Klimaatadaptatie; verkleinen overlast door regen, droogte en hitte en verbeteren van het waterbeheer. Wonen in het groen. Te denken valt aan waterdoorlatende groene parkeerplaatsen, waterdoorlatende bestrating, het plaatsen van bomen en beschutting, vergroting van de biodiversiteit, wateropvang door grindkratten of wadi’s ten behoeve van droge tijden; - Circulaire economie; hoogwaardig hergebruik van materialen en ontwerpen, aanleggen en bouwen gericht op behoud van grondstoffen.

Gemeente Schagen 7

Projectopdracht Dirkshorn Noord

4 Visie en ambities ontwikkeling Dirkshorn Noord De ambitie voor Dirkshorn Noord is de ontwikkeling van een duurzame, groene en levendige uitbreidingswijk, grenzend aan de lintbebouwing en het landelijk gebied. Een gevarieerd aanbod aan woningen moet de wijk aantrekkelijk maken voor verschillende doelgroepen op de woningmarkt; starters, gezinnen, senioren en doorstromers. In de openbare ruimte zijn voldoende aantrekkelijke, inclusieve en sociaalveilige verblijfsplekken waar bewoners kunnen ontspannen en ontmoeten, en speelplekken voor kinderen. Een belangrijke opgave is om woningen te bouwen die duurzaam en betaalbaar zijn. Dit uit zich in de stedenbouwkundige opzet, architectuur en keuze van materialen. Ook in de openbare ruimte komen deze aspecten terug. De wijk kenmerkt zich door haar duurzame en groene karakter door verwezenlijking van vergaande duurzaamheidsambities op het gebied van energie, biodiversiteit, klimaatadaptatie en circulariteit. Nadere specificatie van het woonprogramma In het plangebied kunnen circa 150 woningen ontwikkeld worden, verschillende woningtypologieën voor verschillende doelgroepen met een diversiteit aan grootte en architectuur. Aan de randen van de wijk kan eventueel in beperkte mate gestapeld (maximaal 3 woonlagen met kap) worden gebouwd.

Vanuit de door de gemeente ondertekende intentieverklaring “Van Vergrijzing naar Vernieuwing" willen we de ontwikkeling van seniorenwoningen een plek geven in het te realiseren woonprogramma. Door het realiseren van een gevarieerd woningaanbod in een aantrekkelijke duurzame groene woonwijk, wordt woningverbetering bereikbaar voor jongeren, starters, middeninkomens, hogere inkomens en ouderen. Parkeren Parkeerplaatsen voor bewoners worden zoveel geclusterd (bijv. parkeerkoffers) en/of aan de randen van de wijk worden gesitueerd, zodat er een autoluwe en groen ingerichte openbare ruimte rondom de woningen ontstaat. Daar waar grote woningen een eigen oprit dan wel garage hebben, wordt parkeren op eigen kavel gesitueerd. Voor de openbare parkeerplaatsen dienen voorzieningen te worden getroffen voor het realiseren van elektrische laadpunten. Het bestemmingsplan Parkeren 2017 en daarmee de Parkeernota Schagen 2016 is van toepassing. De parkeernormen per woning voor “Rest bebouwde kom” zijn hier van toepassing. Binnen deze normen is 0,3 opgenomen voor bezoekersparkeren. Als een kans wordt gekeken naar dubbel ruimtegebruik, bijvoorbeeld door het gebruik van zonnedaken boven parkeerplaatsen. Concepten op het gebied van deelmobiliteit waren tot op heden in Dirkshorn Noord niet kansrijk geacht.

Toch lijkt er tegenwoordig, nu de benzineprijzen steeds hoger worden, in de samenleving daar een omslag in te komen. De toevoeging van deze nieuwe woonwijk maakt een deelautoconcept in Dirkshorn kansrijker. Met een animo-onderzoek tussen de inwoners van Dirkshorn kan de behoefte voor deelauto’s gepeild worden.

Gemeente Schagen 8

Projectopdracht Dirkshorn Noord

Nadere specificatie van landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing De gemeente werkt met een vastgesteld welstandsbeleid, zoals beschreven in het gemeentelijk document ‘Reisgids voor Ruimtelijke Kwaliteit’ van 2 april 2019. In de reisgids zijn Algemene welstandscriteria omschreven, als ook een welstandsniveau voor specifieke locaties en projecten. De beoogde beeldkwaliteit voor een ontwikkelopgave zoals voor Dirkshorn Noord sluit aan bij “Ontwikkelingen”. Er wordt maatwerk gevraagd in de vorm van een beeldkwaliteitsplan waarin de welstandscriteria worden opgenomen. In de opgave voor Dirkshorn Noord is het belangrijk dat aandacht is voor architectonische samenhang en inpassing van de bebouwing in een groene landelijke setting. Hierbij is de ambitie wonen in het groen. Bovendien vragen de verschillende duurzaamheidsaspecten om goede integratie in de architectuur van de woningen en openbare ruimte. Zo dient rekening te worden gehouden met plaatsing van installaties uit het zicht vanaf de openbare ruimte, dienen natuurinclusieve maatregelen ook op woningniveau worden meegenomen en dient materialisatie van de woningen een bijdrage te leveren aan doelstellingen ten aanzien van klimaat, stikstof en circulariteit.

In de openbare ruimte dient voldoende ruimte te worden gecreëerd om onder meer plekken voor sport en spel, wandelroutes, groenvoorzieningen en voorzieningen ten aanzien van nutsvoorzieningen te accommoderen. De ambitie ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte is de LIOR van toepassing. Afwijken van materialen kan waar dit een structurele verbetering oplevert en in afstemming met Beheer. Nadere specificatie van duurzaamheid De gemeente heeft de ambitie om in 2050 een CO2 neutrale gemeente te zijn die zich aanpast aan klimaatverandering, weinig afval produceert en een grote biodiversiteit kent. Vanuit deze gedachte vraagt duurzame ontwikkeling om een integrale aanpak waarbij bewuste milieukeuzes worden gemaakt. Energie De opgave voor Dirkshorn Noord is een groene woonwijk te ontwikkelen waarin energiezuinige woningen worden opgenomen in een aantrekkelijk en natuurlijk landschap. Hierbij is een visie op het energie- en elektrasysteem voor de gehele woonwijk noodzakelijk (ook i.v.m. netcongestie). Circulair bouwen In het provinciaal Woonakkoord is circulair bouwen in de vorm van circulaire woningbouw en gebiedsontwikkeling een van de speerpunten. Gewenst is dan ook een wijk te realiseren welke is ontworpen, ontwikkeld en gebouwd zonder uitputting van hulpbronnen, milieuvervuiling en achteruitgang van ecosystemen.

Toepassing van minder nieuwe materialen, materialen met een lagere milieu-impact zoals

Gemeente Schagen 9

Projectopdracht Dirkshorn Noord

biobased materialen en stimulering van hergebruik van materialen bij einde levensduur wordt gestimuleerd bij de ontwikkeling van Dirkshorn Noord. Klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit Een woonwijk gaat gemiddeld meer dan 80 jaar mee. Een klimaatadaptieve leefomgeving zien we als randvoorwaardelijk om de leefbaarheid en veiligheid te borgen in het veranderende en toekomstige klimaat (Visie en strategie klimaatadaptatie). Klimaatadaptatie doen we zo groen en simpel mogelijk en geldt niet alleen voor de openbare ruimte, maar ook op woningniveau. Een klimaatadaptieve omgeving heeft voldoende ruimte voor het bergen en infiltreren van regenwater en voor verkoeling (bomen en planten). Om achteruitgang in biodiversiteit, bodem- en waterkwaliteit te voorkomen, wordt de nieuwe woonwijk ingepast met aandacht voor biodiversiteit, ecologie en natuurinclusief bouwen. Maatregelen voor klimaatadaptatie en robuuste ecosystemen versterken elkaar waar mogelijk. Kaders zijn onder meer de Omgevingsvisie, de Visie en strategie klimaatadaptatie, het Programma Stedelijk Water en Riolering en de LIOR (deel 1 en deel 2). Financieel resultaat Belangrijk aspect bij de ontwikkeling is de potentiële grondopbrengst. Hiertoe dient nog een nadere financiële analyse te worden gemaakt en zal in de nog te openen grondexploitatie opgenomen worden. Alle gronden in het plangebied zijn in eigendom van de gemeente.

Het uitgangspunt is een positief resultaat in dit project te behalen. 5 Projectdoelstelling De doelstelling voor het project is: “Het binnen de kaders van de projectopdracht realiseren van een integrale woningbouwontwikkeling, waarin tegemoet wordt gekomen aan de duurzaamheidsambities van de gemeente een groene, duurzame woonwijk met 100 tot 150 verschillende type woningen te realiseren, geschikt en naar de behoefte van de diverse doelgroepen en waarbij een ambitie voor het planten van extra bomen wordt gerealiseerd. 6 Projectopdracht Gezien de signalen vanuit de raad om ontwikkelingsprojecten te kunnen versnellen door een samenwerking met de markt, wordt in dit project deze samenwerking opgezocht. Daarmee verwachten we de inzet van ambtelijke capaciteit te beperken en te zorgen voor tempo in combinatie met betaalbaarheid van het plan. Hiermee wordt dit project als een pilot opgestart en tussentijds geëvalueerd om de resultaten inzichtelijk te maken. De insteek is dat een marktpartij de gehele ontwikkeling gaat voorbereiden door het maken van een stedenbouwkundig plan, een beeldkwaliteitsplan en tegelijkertijd een stichtingskostenraming. Het gemeentelijke projectteam is vanaf het begin betrokken, heeft de regie en adviseert continu om te zorgen dat het plan aansluit bij de gemeentelijke kaders.

Als het projectteam, de ambtelijk opdrachtgever en portefeuillehouder tevreden zijn over de samenwerking en de kwaliteit van de plannen, wordt het college gevraagd Gemeente Schagen 10

Projectopdracht Dirkshorn Noord

het stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan vast te stellen en een go/no gobesluit te nemen ten aanzien van deze marktpartij en de gehele ontwikkeling. Als het college besluit door te gaan met deze marktpartij, dan wordt er een publicatie in het kader van Didam geplaatst (vragen of andere partijen onder dezelfde voorwaarden ook belangstelling hebben) en wordt een anterieure overeenkomst (samenwerkovereenkomst en koop/ontwikkelovereenkomst) gesloten. Als de voorbereidingen klaar zijn en het plan kan in uitvoering worden gebracht, wordt via een aanbestedingsprocedure een (lokale) aannemer geselecteerd. Samengevat zijn de voordelen van de samenwerking van bedoelde marktpartij: -

-

-

De gemeente houdt regie op het plan, kan aangeven waar de prioriteiten liggen in dit gebied en zorgt ervoor dat alle wensen en adviezen vanuit de verschillende disciplines (stedenbouw, water, groen, dorps karakter, circulariteit, klimaatadaptatie etc.) goed in het plan worden ingebed. Gelijktijdig wordt de financiële haalbaarheid en betaalbaarheid van het plan continu gemonitord; Er ontstaat een samenwerking waar de lijnen kort zijn, er flexibiliteit is, oplossingsgericht en integraal wordt samengewerkt. In de samenwerking streven beide de partijen hetzelfde belang na, namelijk zoveel mogelijk betaalbaar bouwen voor de inwoners van het dorp en zoveel mogelijk kwaliteit toevoegen in zowel de woningbouw als in de openbare ruimte; De marktpartij dient transparant te werken en continu het plan door te rekenen op kosten en opbrengsten van de woningen en de v.o.n. prijs (van het woonprogramma). Zodoende is er continue zicht op een financieel haalbaarheid van het plan. De marktpartij werkt tot de anterieure overeenkomst o.b.v. geleverde producten. In de AOK nemen we als gemeente op dat de marktpartij een lagere winst op de stichtingskosten mag berekenen, omdat het risico voor de marktpartij lager ligt. Dit is een andere werkwijze en aanpak t.o.v. de bekende gebruikelijke manier van gebiedsontwikkelingen.

Hierbij ligt het winstpercentage maar ook het risico voor de marktpartij een stuk hoger.

-

We zorgen voor versnelling doordat de werkzaamheden en procedures zoveel mogelijk parallel naast elkaar zullen worden verricht/uitgevoerd. Te denken valt aan het tegelijkertijd opstellen van het stedenbouwkundig plan, met de nodige onderzoeken, het verkrijgen van toestemming van de provincie, het voorbereiden van de ruimtelijke procedure, participatie, etc.

-

Bij deze ontwikkeling zetten we in op zo min mogelijk ambtelijke inzet, doordat de marktpartij de gemeente zal ontlasten. De marktpartij gaat rechtstreeks in overleg met reeds aangehaakte partijen, gaat het proces met de provincie begeleiden, verzorgt de presentaties (en de participatiebijeenkomsten.

Gemeente Schagen 11

Projectopdracht Dirkshorn Noord

Planning Onderstaande planning betreft een streefplanning op hoofdlijnen. Een meer uitgebreide en gedetailleerde planning zal gedurende het project door de projectleider in overleg met het projectteam worden opgesteld. Initiatieffase

    

Augustus 2024 t/m maart 2025

Opstellen projectopdracht, planning en capaciteit Kick-off projectteam Locatieonderzoek Opstellen risicomodel (analyse en beheersmaatregelen) Opstellen communicatieplan

Definitiefase Maart 2025 t/m december 2025  Vaststellen projectopdracht en voorbereidingskrediet  Opstellen Masterplan (stedenbouwkundig plan + beeldkwaliteitsplan + stichtingskostenraming) in 3 bouwfasen (50-50-50 woningen) door samenwerkende marktpartij  2e/3e kwartaal 1e participatiebijeenkomst met inwoners en stakeholders  ‘go / no go-besluit’ gunning ontwikkeling aan marktpartij  Samenwerkingsovereenkomst met marktpartij  Quickscans van bodem, flora- en fauna, milieu- en spuitzonering en stikstof, etc.  Alle nodige onderzoeken laten verrichten  Presentatie van het plan aan de ARO (of de ARK) goedkeuring uitgangspunten van het Masterplan  Uitwerken plan van VO naar DO Ontwerpfase Januari t/m december 2026  Masterplan (Stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan) en GREX naar raad ter vaststelling + advies/instemming t.b.v. BOPA door raad  Opstellen concept anterieure overeenkomst (koop/ontwikkelovereenkomst)  Vaststellen Definitief Ontwerp (DO) van het plan + openbare ruimte – college/raad  2e Participatiebijeenkomsten met inwoners en stakeholders  Anterieure overeenkomst ondertekenen (koop/ontwikkelovereenkomst)  Uitwerken naar technisch ontwerp  BOPA vergunning in procedure brengen + evt.

natuurvergunning Voorbereidingsfase Januari 2027 t/m maart 2028  Zienswijzen afwegen – BOPA-omgevingsvergunning fase 1 verlenen – college  Aanbesteding aannemer  Start verkoop van de woningen  Bij 70% verkoop woningen, start bouw voorbereiden  Levering gronden aan ontwikkelaar / aannemer / CPO  Grond bouwrijp maken Realisatiefase tot oplevering woningen April-juni 2028 – oplevering in 2030-2031-2032  Fase 1: Start bouw Q2 ’28 – oplevering in 2030 + Woonrijp maken  Fase 2: Start bouw in 2030 – oplevering 2031 + woonrijp maken  Fase 3: start bouw in 2031 – oplevering 2032 + woonrijp maken

Bouw- en woonrijp maken Er wordt onderzocht hoe we in dit plan omgaan met het bouw- en woonrijp maken: zelf uitvoeren of laten uitvoeren door de marktpartij. Risico’s en financiële consequenties worden in beeld gebracht.

Gemeente Schagen 12

Projectopdracht Dirkshorn Noord

9 Afbakening opdracht Deze opdracht omvat het realiseren van het project Dirkshorn-Noord. De benodigde werkzaamheden om het project te realiseren zijn op hoofdlijnen omschreven. Werkzaamheden die hier niet direct uit voortkomen of niet direct zijn toe te schrijven aan het doel van dit project, vallen niet onder deze opdracht. In het stedenbouwkundig advies van Palmbouw is een aantal suggesties gedaan om de leefbaarheid in Dirkshorn te vergroten, door bijvoorbeeld een stukje voetpad aan te leggen, een tunnel op te knappen, etc. Het (al of niet) oppakken van deze opties is geen onderdeel van deze opdracht. 10 Kosten en baten Voor het aanvragen van een voorbereidingskrediet aan de raad om dit project te kunnen opstarten, is een berekening gemaakt. Alle voorbereidende kosten (onderzoekskosten en kosten externe inhuur) die de gemeente gaat maken totdat de GREX wordt geopend door de gemeenteraad, zijn in deze berekening meegenomen. Het totaalbedrag vormt het voorbereidingskrediet. Omdat de gronden in het plangebied volledig in eigendom zijn van de gemeente, biedt dit project een kans om in de grondexploitatie (GREX) een positieve grondopbrengst te genereren, om daarmee een positieve bijdrage te leveren in het totale exploitatieresultaat van de gemeente Schagen. De planeconoom stelt een grondexploitatie op waarin de gemaakte kosten tijdens de gehele projectduur worden bijgehouden.

Voor het planten van de extra bomen (bovenop de eisen vanuit de LIOR) zijn gelden beschikbaar vanuit het budget Landschapsversterking. 11 Organisatie Projectteam In onderstaande tabel zijn de nodige capaciteit en uren van het projectteam voor 2025: Functie Projectleider Projectondersteuner Adviseur natuur en landschap Adviseur stedenbouw Adviseur Water Adviseur duurzaamheid Adviseur mobiliteit Adviseur Wonen Planeconoom Adviseur grondbeleid Adviseur Fysieke Leefomgeving Projectleider openbaar

Uren 2025 500 250 40 80 40 60 60 80 120 60 80 60 Gemeente Schagen 13

Projectopdracht Dirkshorn Noord

gebied Beheer openbare ruimte Communicatieadviseur

24 40

12 Communicatie en participatie Voor deze gebiedsontwikkeling is participatie en draagvlak onder omwonenden en inwoners van Dirkshorn belangrijk. Het projectteam stelt een stakeholdersanalyse op en er wordt een communicatie- en participatieplan opgesteld. In de samenwerking met de marktpartij wordt in de participatiebijeenkomsten gezamenlijk opgetrokken. De participatie wordt in een vroeg stadium al opgestart om zoveel mogelijk rekening te houden met zorgen en wensen van de inwoners en om draagvlak voor het plan te creëren. Tijdens het gehele proces worden op belangrijke momenten participatiebijeenkomsten georganiseerd waarbij inwoners kunnen meedenken en bepaalde wensen kunnen meegeven. Tijdens het gehele ontwikkelproces is de communicatie met betrokken stakeholders belangrijk. Belangrijk is om alle stakeholders goed op de hoogte te houden tijdens het gehele proces. 13 Informatiebeheer De projectleider is verantwoordelijk voor het archiveren van de vervaardigde en relevante projectstukken. Op de I: schijf, Schagen/Algemeen/Projecten/17DHN/17014-Dirkhorn-Noord wordt het projectdossier bijgehouden. Bestuurlijk vastgestelde stukken worden opgesteld en gearchiveerd in Djuma. 14 Risico’s en aandachtspunten Vanaf het begin van het proces wordt gezamenlijk een risico-inventarisatie met beheersmaatregelen opgesteld.

Tijdens het doorlopen van de verschillende fasen in het project wordt de risicoanalyse steeds weer bijgewerkt, waardoor continu in zicht is welke risico’s er nog bestaan en welke beheersmaatregelen kunnen worden ingezet om de risico’s te beperken. De onderwerpen waar risico’s aan vastzitten: Stapeling van beleidskaders Aandachtspunt bij dit project is dat een stapeling van ambities en eisen vanuit de gemeentelijke kaders de opgave onnodig complex kunnen maken, wat kan leiden tot een financieel en/of ruimtelijk onhaalbaar plan. Financiële haalbaarheid In samenwerking met de marktpartij wordt vanaf het allereerste plan direct een stichtingskostenraming opgesteld (kosten en opbrengsten van de woningen). De Gemeente Schagen 14

Projectopdracht Dirkshorn Noord

financiële haalbaarheid van het plan blijft daardoor vanaf het begin en gedurende het gehele project in zicht. Gezien alle gronden in eigendom van de gemeente zijn en daarmee voor de uitvoerbaarheid van het project niet afhankelijk is van andere eigenaren, wordt in dit project uitgegaan van een positief projectresultaat. De verkoopprijs van de gemeentegrond aan de ontwikkelaar wordt aan de hand van de kosten en opbrengsten residueel bepaald door de gemeente conform onze nota grondbeleid. Ruimtelijke procedure De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het vigerend bestemmingsplan. Binnen de kaders van de Omgevingswet kan de bouw van de woningen mogelijk worden gemaakt met een BOPA-procedure. Door te kiezen voor het doorlopen van de uitgebreide procedure, waarbij omwonenden nog vóór de vergunningverlening zienswijzen kunnen indienen, kunnen wellicht formele bezwaarschriften worden voorkomen. Ook door in een vroeg stadium een eerste participatiebijeenkomst te houden, waar inwoners en omwonenden gehoord worden en de zorgen over het plan vroegtijdig bekend zijn, kunnen soms het indienen van formele bezwaren en beroep voorkomen. Provinciale Omgevingsverordening Er is overleg met de provincie nodig omtrent de ruimtelijke kwaliteit en er is regionale afstemming noodzakelijk. De provincie (de ARO) wordt in een vroeg stadium aangehaakt.

Door het vroegtijdig inschakelen van een stedenbouwkundige over de ruimtelijke kwaliteit en het borgen van dit advies in het proces met de marktpartij, wordt ingezet op behoud van de ruimtelijke uitgangspunten en een positief advies van de ARO en een regionale afstemming. Planning De gemeentelijke woningbouwopgave is fors en staat onder tijdsdruk. Er dient gestuurd te worden op planning en kwaliteit. Voor dit project wordt d.m.v. een pilot een samenwerking met de markt aangegaan om te kijken of we versnelling in het ontwikkelingsproces kunnen brengen. Daarbij lopen procedures, onderzoeken en de ontwerpfase parallel aan elkaar waardoor een versnelling in het proces wordt aangebracht. Daarnaast willen we de inzet van ambtelijke capaciteit zo beperken. De versnelling mag niet ten koste gaan van de kwaliteit, dit wordt bewaakt door de projectleider en ambtelijk opdrachtgever. Stikstofdepositie In het beginstadium zal een verkennend stikstofonderzoek worden uitgezet. Afhankelijk van deze uitkomst wordt een risicoschatting gemaakt van de haalbaarheid en de planning van het plan. Gezien de recente uitspraken over stikstofdepositie, wordt er in het proces rekening gehouden met het aanvragen van een natuurvergunning bij de Omgevingsdienst. Tegen deze vergunning staat bezwaar en beroepsmogelijkheden open.

Gemeente Schagen 15

Projectopdracht Dirkshorn Noord

Belemmeringen in het plangebied Er is een kaart met aanwezige belemmeringen zoals spuitzones en milieucirkels gemaakt. Het locatieonderzoek houdt daar al rekening mee. Er liggen geen onoverkomelijke belemmeringen in het gebied.

Voor akkoord: Schagen, .....…………………. 2025

Projectleider

Ambtelijk opdrachtgever

Bestuurlijk opdrachtgever

Gemeente Schagen 16