CPO Bogtmanweg email gemeentebestuur mei 2024 geanonimiseerd

Coöperatie Bogtmanweg U.A. Tuitjenhorn, 2 mei 2024 Geachte gemeentebestuur, beste burgermeester, Naar aanleiding van een nieuwe dieptepunt in de samenwerking tussen de Coöperatie Bogtmanweg U.A. (hierna: CPO) en de gemeente Schagen in de afgelopen twee jaren wensen wij ongenoegen te uiten. Het betreft de disproportionele handelswijze van de gemeente ten behoeve van voortdurende veroorzaakte vertragingen van het woningbouwproject in Tuitjenhorn en het amateurisme in het algemeen van het ambtelijk apparaat. I. Inleiding 1. In 2020 doet de gemeente Schagen een oproep voor geïnteresseerde jongeren om zich te melden voor een nieuwbouwwoning in Tuitjenhorn. Hiervoor is een stuk grond gelegen naast de Bogtmanweg en Dorpsstraat en reeds in eigendom is van de gemeente Schagen aangewezen. Daarop hebben tientallen bewoners uit het dorp en omstreken zich gemeld. De verwachting die werd meegegeven was start met bouwen in 2023, indien deze groep zich wist te organiseren in de vorm van een coöperatie en deze zich aanmeldde als CPO-initiatief. II. Verschillende fases van stedenbouwkundig planning 2. In de periode maart 2021 tot juni 2022 werd ambtelijk een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan voor het project Bogtmanweg Tuitjenhorn voorbereid. De grondpositie van de gemeente was lange tijd de enige visie die het plangebied op de Bogtmanweg in Tuitjenhorn had ingegeven.

Dit plan is met datum van 21 juni 2022 goedgekeurd door de gemeenteraad Schagen. 3. Aan de hand van een raadsinformatiememo van 22 november 2022, heeft uw gemeentebestuur een formele inlichting aan de gemeenteraad gegeven. In deze memo stond het advies van de ARO van 28 juni 2022 centraal en werd onder meer geschreven: ”Na vaststelling van het Beeldkwaliteitsplan voor project Bogtmanweg Tuitjenhorn (d.d. 21 juni j.l.) in de gemeenteraad, is het plan tevens gepresenteerd in de provinciale Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO). De ARO heeft naar aanleiding van deze presentatie geen positief advies gegeven ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit van dit plan. (…) Belangrijke constatering hierbij is dat het ARO-advies ingewonnen had moeten worden vóór een definitieve vaststelling van het Beeldkwaliteitsplan in de gemeenteraad. (…) Het herziene Beeldkwaliteitsplan (incl. stedenbouwkundig plan) wordt onder regie en verantwoordelijkheid van de gemeente opgesteld. Tegelijkertijd vinden wij het belangrijk recht te doen aan eerdere afspraken/ gewekte verwachtingen bij ontwikkelpartners (CPO Bogtmanweg en Wooncompagnie) in dit project door de door hen gewenste programma’s waar mogelijk mee te nemen als randvoorwaarden voor het nieuwe ontwerp (…)

De verwachting is dat het ontwerpproces relatief snel doorlopen kan worden omdat uitgangspunten, randvoorwaarden, eisen en wensen al grotendeels geïnventariseerd zijn en (veel) verkennende onderzoeken al uitgevoerd zijn. De herziening van het Beeldkwaliteitsplan levert vertraging op in de realisatie van het project. Start bouw in 2023 zal niet mogelijk zijn. (…) De extra voorbereidingskosten voor het opstellen van een herzien Beeldkwaliteitsplan plus de interne kosten en kosten voor overleg met betrokken partijen zullen ten laste komen van de (reeds vastgestelde) GREX ten opzichte van de huidige GREX begroting”.

4. Daarbij willen wij rekenschap van uitdagingen in het plangebied, zover deze in een later stadium zijn opgekomen. In feite heeft dit project stilgestaan sinds het ARO advies van juni 2022, ondanks ambtelijke pogingen om een herziene beeldkwaliteitsplan op te stellen. De uitdagingen van het plangebied waren grotendeels bekend ten tijde van de raadsinformatiememo van 22 november 2022. 5. Op 11 januari 2024 is op bestuurlijk niveau overleg gevoerd tussen de CPO en portefeuillehouder voor Wonen. Hierin zijn zorgen geuit over het gebrek aan perspectief voor de CPO-leden. Het bestuur van de CPO geeft aan te vrezen dat het project extra vertraging oploopt door gebrekkige ambtelijke capaciteit, stroeve vooruitgang en dat overleggen met regelmaat op het laatste moment worden geannuleerd. Bovendien is het onduidelijk hoe de gemeenteraad oordeelt over een GREX begroting, indien deze door extra voorbereidingskosten negatief zou zijn. 6. De CPO Bogtmanweg heeft zich altijd constructief opgesteld en heeft aanzienlijke kosten gemaakt om tegemoet te komen aan de wensen en eisen van de gemeente. Daarnaast voldoet de CPO al enkele jaren aan de eerder genoemde kaders zoals vastgesteld op 21 juni 2022 door de gemeenteraad en selectieleidraad. Als gevolg hiervan is een grondreserveringsovereenkomst met de CPO aangegaan. De formele positie van de CPO is daarmee bekrachtigd.

In de overeenkomst zijn geen voorwaarden gesteld over de fasering van de bouw en betrokkenheid/samenwerking met Wooncompagnie in het project. Het lot van de CPO is wachten op de gemeente. Wij zijn niet bekend met de interne organisatie van de gemeente in de uitvoering van haar wettelijke taken rondom woningbouw, maar het begint duidelijk te worden dat de gemeente herhaaldelijk niet in staat is om de regie, noch verantwoordelijkheid te nemen voor deze taken. III. Stilstand in het proces en onzekerheid in het vervolg 7. Met grote verbazing hebben de CPO-leden kennisgenomen van het eenzijdige besluit van de gemeente dat het woningbouwplan niet meer kan worden gerealiseerd. De diverse kostenstijgingen waardoor de grondexploitatie niet langer financieel sluitend is, wordt als reden door de gemeente aangedragen. De CPO heeft verder, ondanks verzoek hiertoe, geen inzage gekregen in de exploitatie terwijl de CPO op haar beurt wel in alle openheid input heeft geleverd voor dezelfde exploitatie. De argumentatie van de gemeente mist alle redelijkheid en kan zonder nadere motivering geen uitleg bieden aan dit besluit. De leden van de CPO voelen zich door de gemeente aan het lijntje gehouden en er zijn verwachtingen gewekt, waarvoor geen acties zijn ondernomen of openheid gegeven om deze daadwerkelijk te verwezenlijken. Dit is zeer kwalijk en past

niet bij de regie en verantwoordelijkheid die de gemeente Schagen zou moeten dragen. Door het besluit is er geen enkel perspectief overgebleven voor de CPO-leden. 8. Om die reden vragen wij om een bestuurlijk overleg met uw gemeentebestuur in de week van 24 juni 2024 en tegelijkertijd omwille van de urgentie schrijven wij de gemeenteraad aan voor spreektijd tijdens de plenaire raadsvergadering voor het zomerreces, zodat het overleg over het project aan de Bogtmanweg in Tuitjenhorn evenwel op politiek niveau kan worden gevoerd. 9. Als voorzitter van de CPO wil ik helder zijn. Bij dit besluit leggen wij ons niet neer. De CPO heeft meermaals zorgen geuit over de consequenties. Zonder transparantie over de grondexploitatie en inzicht over ‘diverse kostenstijgingen’, verkeren de CPO-leden bovendien in een asymmetrische informatiepositie dat een kenmerk is voor het handelen van de gemeente. De uitkomst van dit besluit is disproportioneel voor de CPO. Door de gang van zaken voelen de CPO-leden en het bestuur zich niet serieus genomen als partij in het nieuwbouwplan.

Verder constateert het bestuur dat naast de planmatige en ruimtelijke uitdagingen er bij dit project vooral sprake is van bestuurlijke missers, doordat de opdracht die werd meegegeven aan de gemeenteambtenaren, bij voorbaat een dermate kleine kans had van slagen en getuigt van zuivere tijdsverspilling voor betrokken partijen. 10. Wij willen daarnaast kenbaar maken dat door de CPO aanzienlijke projectkosten zijn gemaakt, eigen kosten en kosten van ingeschakelde experts, die als voorwaarden worden gesteld bij CPO initatieven, door het besluit uitzichtloos zijn geworden. Deze kosten worden in rekening gebracht bij de gemeente Schagen. Het bestuur wijkt hier slechts van af indien binnen afzienbare termijn perspectief op vooruitgang kan worden geboden. IV. Een constructief alternatief 11. Wij stellen een alternatieve werkwijze voor; de CPO Bogtmanweg is bereid een plan voor te bereiden waarin het initiatief naar ons wordt toegetrokken en in lijn gebracht wordt met het geldende CPO beleid van de gemeente Schagen. Dit past binnen participatie die wordt geboden in de Omgevingswet. Met duidelijke kaderstelling en voorwaarden die vooraf worden gedeeld kan de gemeente Schagen achteraf toetsen of het CPO voorstel voldoet aan de Omgevingsvisie van de gemeente en geldende stedenbouwkundige normen.

De CPO maakt gebruik van marktexpertise waardoor dit voorstel op afzienbare termijn kan worden afgerond en met uw gemeentebestuur gedeeld. Wij zullen deze werkwijze presenteren tijdens het aangevraagde bestuurlijk overleg. V. Waarom is deze nieuw richting nodig? 12. Op dit moment wordt het CPO in disproportionele positie gebracht door selectieve toepassing van beleid, zoals de onduidelijke vereisten over de inrichting van de openbare ruimte. Terwijl de CPO geen volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid krijgt in het proces. Hetzelfde is van toepassing voor de betrokkenheid en rol van de

Wooncompagnie in het project, onder het mom van ‘een gezamenlijk feestje’. De gemeente gaat dus voor het plangebied uit van meerdere afnemers en gelijktijdige realisatie. Hiermee worden de verschillende belangen teveel met elkaar vermengd. In de door ons voorgestelde alternatieve werkwijze zal een verdere samenwerking met de Wooncompagnie worden gezocht en zal het risico van de ontwikkeling door een vorm van zelfrealisatie bij de gemeente worden weggehaald en kan het plangebied, zoals in de grondreserveringsovereenkomst wordt omschreven, als het gebied dat nu begrensd door de Bogtmanweg, de Dorpsstraat en de Veilingweg op een snelle wijze worden gerealiseerd. 13. Wij hopen dat u de urgentie aanvoelt en de CPO en belangen van haar leden wilt aanhoren. Voor vragen en tussentijds overleg blijft de CPO beschikbaar. Hartelijke groet, Namens het CPO bestuur,