concept Erfpachtovereenkomst (90% versie)
Tekst van het document
Erfpachtovereenkomst Sportpark Groenoord Gemeente Schagen
Maatschappelijk Financieren® Conceptversie 3 september 2025
Conceptversie 3 september 2025
Inhoudsopgave 1.
Achtergrondinformatie voor raadsleden ............................................................................................... 3
1.1
De juridische structuur nader beschouwd ............................................................................................. 3
2.
Inleiding op de werkingssfeer van de verband-vereiste koppeling (grond, geld en garantie) ................. 4
2.1
Leeswijzer voor deze werkversie van de erfpachtovereenkomst ........................................................... 4
Inhoudsopgave erfpachtovereenkomst ............................................................................................................ 5
2
Conceptversie 3 september 2025
1.
Achtergrondinformatie voor raadsleden
De politieke besluitvorming voor de planvorming voor realisatie van sportgebouwen op sportpark Groenoord is zover gevorderd dat een concept erfpachtovereenkomst voor de grondverwerving in omloop is gebracht bij het bestuur van de Stichting Sportgebouwen Groenoord en de gemeente Schagen. Het betreft een conceptversie die door bestuurders, ambtenaren en externe adviseurs is gecontroleerd op bedoelingen en bestaande afspraken. Bij het opstellen van deze conceptversie is rekening gehouden met de gesloten leningsovereenkomst 2021.11.01 van 22 november 2021, de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) van 2 september 2025, de leningsovereenkomst nummer 2025.02.01 van datum 2025. De SOK en leningsovereenkomst 2025.02.01 zijn nog niet getekend. In voorbereiding op het opstellen van deze erfpachtovereenkomst zijn de uitgangspunten en voorwaarden van de gemeente achterhaald over de uitgifte van grond. Aan de hand van de beleidslijn 14 van de Nota Grondbeleid 2023 gemeente Schagen is een de vestiging van een recht van erfpacht een bespreekbare vorm van gronduitgifte. De gemeente Schagen en Stichting Sportgebouwen Groenoord zijn van mening dat deze wijze van gronduitgifte geschikt is voor de doelstellingen. Het raadsbesluit van 4 november impliceert dat de gemeente Schagen het erfpachtrecht uitgeeft aan de Stichting Sportgebouwen Groenoord.
Voor het uitwerken van voorwaarden voor de realisatie, het beheer en de exploitatie, introduceert de SOK het voorkeursscenario voor het Open Sportpark. 1.1 De juridische structuur nader beschouwd Het voornemen is dat de gemeente een perceel in erfpacht uitgeeft aan de Stichting Sportgebouwen Groenoord voor realisatie, beheer en de exploitatie van de sportgebouwen. In voorbereiding op de raadsvergadering van 4 november zijn presentaties aan de raadswerkgroep over toekomstige rechtsbetrekkingen tussen de gemeente, de stichting, een kandidaat kredietverlener. Die presentaties van 30 juni en 1 september zijn beschikbaar gesteld aan de ambtelijke projectleiding. Via die prestaties is de rechtswerking van enkele belangrijke artikelbepalingen toegelicht en specifieke het contractuele verband tussen het erfpachtrecht (grond), de exploitatiesubsidie (geld) en de garantie voor de lening die gemeente verstrekt aan een kredietverlener. De rechtsfiguur (1) illustreert de toekomstige rechtsbetrekkingen en de samenhang van overeenkomsten over grond, geld en de garantie. Figuur 1
Rechtsfiguur
Gemeente Schagen
garantstelling
erfpachtrecht grondgebruik gebouwen
leningsovereenkomst inclusief garantstelling Kandidaat kredietverlener Uitvoeringsovereenkomst (exploitatiecontract)
lening aan Stichting
Stichting Raad van Toezicht
3
Conceptversie 3 september 2025
2.
Inleiding op de werkingssfeer van de verband-vereiste koppeling (grond, geld en garantie)
Het erfpachtrecht is een zakelijk recht (het volgt de zaak). De zaak zijn sportgebouwen. Een multifunctioneel accommodatie en een dubbele sporthal op de percelen genoemd in considerans onder a en in artikel 1 van deze erfpachtovereenkomst. Het erfpachtrecht formuleert specifieke rechten en plichten voor de stichting voor het gebruik van de sportgebouwen door verenigingen, onderwijsinstellingen en ander structureel en/of incidenteel gebruik. De Stichting Sportgebouwen Groenoord committeert zich aan die doelstelling om het maatschappelijk belang van de sportgebouwen te behartigen. In die benadering voorziet het erfpachtrecht in een verbandvereiste koppeling tussen grond (erfpachtrecht), geld (exploitatiesubsidie) en de garantie (lening). Door deze samenhang zijn alle voorwaarden uit deze (3) overeenkomsten (grond, geld en garantie) onlosmakend met elkaar verbonden. In deze concept erfpachtovereenkomst wordt de werkingssfeer toegelicht van bepalingen die betrekking hebben op eventuele gevolgen van tekortkomingen in de nakoming van erfpachtvoorwaarden door de stichting. Deze bepalingen worden kwalitatieve ontbindingsvoorwaarden genoemd. De formulering van die voorwaarden zijn in principe vormvrij.
Dat betekent dat de gemeente en de stichting de vrijheid hebben om te bepalen wanneer de gemeente het erfpachtrecht beëindigt, omdat de stichting artikelbepalingen uit één van de (3) overeenkomsten heeft geschonden. De gemeente kan dan een andere partij aanwijzen als rechtsopvolger van het erfpachtrecht. 2.1 Leeswijzer voor deze werkversie van de erfpachtovereenkomst Een aantal artikelen in deze conceptversie zijn verdere uitwerking van algemeen geformuleerde bepalingen uit de SOK. De SOK is te beschouwen als een ‘mantelovereenkomst’ voor het bereiken van gewenste eindsituatie. Deze conceptversie vormt een redactionele voorloper van de akte van vestiging die een notaris zal opstellen.
Aandachtspunten bij deze overeenkomst In conceptversies gelden de volgende tekstuele markeringen: - Rode teksten Betekent nog onbekende informatie - Gele markering Betekent een verwijzing naar bijlagen - Grijze blokken Verandering t.o.v. de voorgaande versie. - Grijs blok rode tekst Verandering n.a.v. opmerking van juristen - Klein blauw lettertype Betekent een toelichting op een contractartikel - Klein lettertype grijs blok Betekent aanvullende toelichting n.a.v. opmerkingen
4
Conceptversie 3 september 2025
Inhoudsopgave erfpachtovereenkomst
Ondergetekenden
Pagina
6
Definities
Pagina
7
Nemen in aanmerking
Pagina
8
Artikel 1
Vestiging, duur en verlenging
Pagina
9
Artikel 2
Betalingsverplichtingen
Pagina
10
Artikel 3
Bestemming en gebruik
Pagina
11
Artikel 4
Beëindiging door de gemeente
Pagina
12
Artikel 5
Financieren en realiseren
Pagina
13
Artikel 6
Hypotheekrecht
Pagina
14
Artikel 7
Onderverhuur
Pagina
15
Artikel 8
Aansprakelijkheid
Pagina
16
Artikel 9
Gedoogplicht
Pagina
17
Slotbepaling en ondertekening
Pagina
18
Voorlopige overzicht van bijlagen Bijlage
I II III IV
Onderwerp
Verwijzing
Omgevingsvergunning Aannemingsovereenkomst Memo van toelichting Geldleningsovereenkomst Exploitatie overeenkomst
Artikel 1 lid 1 Artikel 5 lid 1 Artikel 5 lid 5 Artikel 5 lid 6 volgt
Details
Toelichtingen
Bestemmingstekst art 3.1 Uitwerking artikel 5:87 BW Mail stichting 18 juli 2025
Voorlopige overzicht van aandachtspunten en acties Artikel
Sub
Onderwerp
Uitvoering
Datum
Omgevingsvergunning als ontbindende voorwaarden opnemen
5
Conceptversie 3 september 2025
De ondergetekenden
De publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Schagen, gevestigd aan Laan 19, 1741 EA, te Schagen, volgens artikel 171 van de Gemeentewet vertegenwoordigd door burgemeester, mevrouw M.J.P. van Kampen-Nouwen, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van (datum) hierna de ‘Gemeente’ en Stichting Sportgebouwen Groenoord, gevestigd aan Wilgenlaan 1a, 1741 ZP, te Schagen, kantoorhoudende aan De Dreef 30, 1741 MH, te Schagen, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 82589704, statutair vertegenwoordigd door het bestuurd, voorzitter de heer L.P. Kruijer, secretaris de heer G. Tuinsma en penningmeester J.P.C. Pannekeet, hierna de ‘Stichting’
Hierna ook gezamenlijk aan te duiden als: ‘Partijen’.
6
Conceptversie 3 september 2025
Voorlopige definities
Op alfabetische volgorde plaatsten
Accommodatieregister Contractdossier
Beschrijving van de voorzieningen die onder de vergoedingsplicht vallen. Het geheel aan documenten die de rechtsbetrekking regelt tussen Partijen over eigendom, het beheer, de exploitatie en het gebruik van de sportgebouwen. De Businesscase van datum 2025 van de Stichting De kapitaalgoederen op grond waarvan een vergoedingsrecht kan ontstaan. Het gebruik van de sportgebouwen volgens het gepubliceerde seizoen- of jaarrooster Alle voorzieningen van het multifunctionele gebouw en de sporthallen De subsidiebeschikking op basis waarvan de subsidiebesteding wordt verantwoord. De door de Stichting af te sluiten verzekeringen. Nummer projectplan architect
Haalbaarheidsstudie Investeringen Regulier gebruik Sportgebouwen Subsidiebijlage Verzekeringen Voorkeurscenario A
verwijzing
7
Conceptversie 3 september 2025
Nemen in aanmerking dat: a.
de Gemeente eigenaar is van het perceel kadastraal bekend als sectie A, nummer 2041 en gedeeltelijk 5196 aan Wilgenlaan 1a 1741 ZP te Schagen, hierna te noemen het ‘Perceel,’ en de gemeente het Perceel in erfpacht uitgeeft aan de Stichting;
b.
de Stichting initiatiefnemer is van de planvorming en in die positie de sportgebouwen financiert, realiseert, beheert en risicodragend exploiteert;
c.
de Gemeente opdrachtgever is voor de openbare ruimte;
d.
de Stichting en de Gemeente in de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) van 2 september 2025 de intentie hebben uitgesproken om de financiële haalbaarheid en de potentiële organieke structuur voor beheer en exploitatie te onderzoeken.
e.
de SOK vervolgovereenkomsten voorziet die in de plaatst treden van bepalingen uit de SOK;
f.
nummer 16 van de considerans van de SOK, dat indien de Gemeente de Haalbaarheidsstudie goedkeurt, Partijen een erfpachtovereenkomst en een exploitatieovereenkomst opstellen en sluiten;
g.
de Gemeente kan besluiten garant te staan voor een lening voor de uitvoering van het voorkeursscenario. In het vooruitzicht op een besluit hierover, Partijen twee leningsovereenkomsten aangegaan: • leningsnummer: 2021.11.01 van 22 november 2021 voor € 200.000,• leningsnummer: 2025.02.01 van datum september 2025 voor € 750.000,-; beide leningen dienen voor dekking van voorbereidingskosten van herontwikkeling van het sportpark;
h.
de Stichting (2) verzoeken tot uitkering van subsidie volgens de BOSA-subsidieregeling heeft ingediend bij de Dienst Uitvoering Subsidies aan Instellingen (DUS-I) en DUS-I subsidies heeft toegekend aan de Stichting. Ter informatie: de BOSA-subsidieregeling dient als compensatie van BTW voor investeringen in sportvoorzieningen, omdat stichtingen volgens het bestaande btw-regiem geen recht hebben btw-terugvordering;
i.
de subsidievoorwaarden, voor de exploitatiebijdrage, tijdens de looptijd van het erfpachtrecht tussentijds gewijzigd kunnen worden, zonder aanpassing van de akte van vestiging van het erfpachtrecht vereist is;
j.
Partijen zijn overeengekomen het recht van erfpacht te vestigen. Partijen zullen onder meer de navolgende bepalingen en bedingen in de akte van uitgifte van erfpacht opnemen:
8
Conceptversie 3 september 2025
Artikel 1
Vestiging, duur en verlenging
Vestiging 1. Voor de erfpachtuitgifte geeft de Gemeente de Stichting in erfpacht, en neemt de Stichting in erfpacht aan: het perceelnummer 2041 groot 4030m2 en perceelnummer 5196 groot 159.472 m2 op basis van de omgevingsvergunning Bijlage I. Verschil met de opgegeven beschrijving van het perceel, zal voor de Stichting geen aanleiding geven tot enigerlei rechtsvordering. Van het perceel 5196 wordt een veel kleiner deel in gebruik genomen. Aan de hand van het ontwerp wordt later het aantal m2 bepaald dat wordt uitgegeven. Het kan dat de nummering van percelen gelijk blijft, maar dat de term ‘gedeeltelijk’ wordt toegevoegd en de exacte m2‘s.
2.
Voor fiscale doeleinden wordt het erfpachtrecht geleverd in de huidige staat. De Gemeente is verantwoordelijk voor de sloop van de Groenweghal en het bouwrijp maken van de grond op de locatie Groenoord en daarnaast voor de sloop van de Spartahal. (de term ‘huidige staat’ is de fiscale kwalificatie van grond die bestemd is om te bebouwen en wordt geleverd en belast met btw. Het fiscale uitgangspunt is dat de gemeente de grond bouwrijp maakt. Partijen hebben daarvoor de procedure bepaalt dat de Stichting in opdracht van de Gemeente de grond bouwrijp laat maken en de factuur daarvoor wordt geadresseerd aan de gemeente)
3.
Het perceel wordt aanvaard in de staat waarin het zich bevindt bij de vestiging van het erfpachtrecht, vrij van huur, pacht en gebruiksrechten, niet bezwaard met beslagen, of inschrijvingen daarvan, niet bezwaard met hypotheekrechten of inschrijving daarvan.
Duur 4. Het erfpachtrecht wordt verleend voor de duur van 40 jaar. Het erfpachtrecht wordt gevestigd op (datum) en eindigt van rechtswege op (datum).
5.
Het erfpachtrecht kan niet door de Stichting worden opgezegd. De juridische gedachte achter deze blokkade is dat de Stichting het recht niet mag beëindigen, vanwege het zwaarwegende belang dat de gemeente heeft om geen maatschappelijk vastgoed in eigendom aan te houden volgens nummer 4 uit de considerans van de SOK.
Verlenging 6. De Erfpacht kan worden verlengd voor nader door Partijen te bepalen duur en onder nader door Partijen te bepalen voorwaarden.
7.
Uiterlijk twee jaar voor de expiratiedatum maakt de Gemeente schriftelijk kenbaar of zij het erfpachtrecht en de subsidietoekenning verlengen en welke voorwaarden de Gemeente verbindt aan een verlenging van het erfpachtrecht en de subsidie. De garantie is 40 jaar en is gekoppeld aan het erfpachtrecht en aan de subsidie.
9
Conceptversie 3 september 2025
Artikel 2
Betalingsverplichtingen
Canon 1.
De canon voor het erfpachtrecht bedraagt per jaar (bedrag) jaarlijks verschuldigd met ingang van 1 januari, voor het eerst met ingang van 1 januari (2028). De canon wordt geïndexeerd gedurende de looptijd van het erfpachtrecht op basis van Consumenten Prijs Index (CPI), categorie ‘alle huishoudens’. Jaarlijks verstrekt de gemeente hiervoor een factuur. Als de canon symbolisch laag is bijvoorbeeld € 1,- moet het college een besluit nemen dat de canon onder de marktwaarde ligt en de gemeente niet zakelijk handelt. Gebruikelijk is dat de canon wordt bepaald op basis van het grondprijsbeleid van de gemeente voor dergelijke maatschappelijke bestemmingen.
Betalingen 2.
Betaling van de canon vindt plaats door bijschrijving op de Gemeentelijke bank- of girorekening, ten name van de Gemeente, met als betalingskenmerk ‘Sportgebouwen Sportpark Groenoord’.
Lasten, leveringen en diensten 3.
Alle zakelijke lasten welke op of ter zake van het erfpachtrecht zijn of worden geheven, waaronder rijks-, provinciale-, regio-, gemeente- of waterschapbelastingen, komen vanaf de datum van vestiging van het erfpachtrecht voor rekening van de Stichting, ongeacht aan wie de lasten in rekening worden gebracht.
Kosten en lasten erfpachtrecht 4.
Alle kosten en belastingen, met betrekking tot de erfpachtvestiging, het kadastrale recht en de kosten van kadastrale meting, komen voor rekening van de Stichting.
10
Conceptversie 3 september 2025
Artikel 3
Bestemming en gebruik
Bestemming 1. Volgens de omgevingsvergunning is de bestemming van het perceel: sport en recreatie. De bestemming is nu sport. In de nieuwe omgevingsvergunning wordt een multifunctioneel sportgebouw vergund en kan beschreven worden welke regels gelden over het toegelaten gebruik (zie mail 22 juli 2025 Lotte Borst gemeente Schagen)
Gebruik 2 De Stichting zal zich met betrekking tot het gebruik van de Sportgebouwen bij voortduring houden aan de bepalingen zoals deze zijn opgenomen in de erfpachtakte en in de omgevingsvergunning. 3.
De Stichting neemt aanwijzingen, door of namens de Gemeente en/of overheid gegeven in het belang van een behoorlijk publiek gebruik, de openbare orde, veiligheid en onderhoud van het Perceel in acht.
4.
De Stichting draagt ervoor zorg dat door, of vanwege het gebruik van de Sportgebouwen geen onnodige en onredelijke hinder of overlast wordt veroorzaakt aan derden. Dit artikel is algemeen van aard. Als eventueel een inschatting gemaakt kan worden welke activiteiten, of voorzieningen (lichtmasten) hinder of overlast kunnen veroorzaken, kan een soort risicokaart voor overlast worden opgesteld en maatregelen die de stichting neemt.
Ondererfpacht en verhuur 5. Naast het reguliere gebruik is het, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente, niet toegestaan om het erfpachtrecht, of gedeeltelijk aan derden toe te delen, of anderszins over te laten beschikken. De Gemeente kan aan deze toestemming voorwaarden verbinden. Het reguliere gebruik voor verenigingen en bewegingsonderwijs wordt gespecificeerd. Deze bepaling regelt dat de stichting bijvoorbeeld geen eigendomsrechten mag toedelen aan een praktijk voor fysiotherapie, fitness, BSO enz.
11
Conceptversie 3 september 2025
Artikel 4 1.
Opzegging door de Gemeente De Gemeente kan het erfpachtrecht ook buiten de in artikel 5:87 lid 2 BW genoemde gevallen opzeggen en het in erfpacht gegeven Perceel opeisen. Onverminderd alle overige rechten van de Gemeente, kan de Gemeente het erfpachtrecht, met inachtneming van de op grond van de wet van toepassing zijnde opzegtermijn, tussentijds opzeggen indien:
a. b. c. d. e. f. g. h.
de Stichting de statutaire doelstelling wijzigt; de Stichting een andere rechtsvorm aanneemt; de Stichting de ondernemingsactiviteiten staakt; de Stichting in staat van faillissement is verklaard; aan de Stichting surseance van betaling is verleend; de exploitatiesubsidie wordt beëindigd aan stichting; de Stichting samengaat met een andere rechtspersoon; de Stichting een andere rechtspersoonlijkheid aanneemt;
Dit zijn de voorlopige zogeheten kwalitatieve ontbindingsvoorwaarden voor het erfpachtrecht. Als de stichting in een dergelijke situatie komt, kan dat een reden voor de gemeente zijn om het recht te beëindigen. Deze reeks kan uitgebreid worden door bijvoorbeeld te verwijzen naar bijlagen. Dat kan een bijlage zijn over de exploitatiesubsidie waarin de gemeente allerlei voorwaarden stelt. Benadrukt wordt dat Partijen onderling kunnen bepalen wat zich kwalificeert als ontbindende voorwaarden voor de gemeente om het erfpachtrecht met de stichting te beëindigen.
2.
De Stichting verplicht zich mee te werken aan de notariële afwikkeling van het beëindigen van het erfpachtrecht. De Stichting heeft bij beëindiging recht op een vergoeding. Wettelijk heeft de gemeente een vergoedingsplicht tegenover de stichting (pachter), maar de wet bepaalt niet hoe hoog die vergoeding is en hoe die vergoeding wordt geëffectueerd. In artikel 5.4 en verder is dat contractueel voorgesteld als het erfpachtrecht wordt beëindigt op grond artikel 4.1. In die situatie heeft de Gemeente geen vergoedingsplicht meer tegenover de Stichting.
Goodwill 3.
Bij het einde van het erfpachtrecht, ongeacht de oorzaak, kan de Stichting tegenover de Gemeente geen aanspraak maken op enige vergoeding voor opgebouwde relaties, klantenkring, naamsbekendheid, goodwill, onder welke benamingen dan ook.
12
Conceptversie 3 september 2025
Artikel 5 1.
Financieren en realiseren
De Stichting financiert en realiseert voor eigen rekening en risico de sportgebouwen, op basis van de aannemingsovereenkomst (bijlage II) Het voorstel is dat op termijn een aannemingsovereenkomst tot stand komt, tussen de Stichting en een geselecteerde hoofdaannemer. In dit stadium kunnen in Bijlage II de voorwaarden worden opgenomen voor werving en selectie van uitvoerende partijen. De term: voor eigen rekening en risico, moet geïnterpreteerd worden dat de stichting de maatschappelijk ondernemer is die, in voorbereiding op het sluiten van de aannemingsovereenkomst, de contractuele onderhandelende partij is.
2.
De Stichting kan voor eigen rekening en risico aanvullend investeren in de sportgebouwen, voor zover die investeringen passen binnen de omgevingsvergunning, de vigerende wetgeving en maatschappelijke functies van de sportgebouwen. Investeringen waar vergoedingsrechten tegenover staan, hebben de toestemming nodig van de gemeente.
3.
Bij het einde van het erfpachtrecht blijven investeringen waarvoor de Gemeente toestemming heeft gegeven intact en in stand.
Vergoedingsrecht 4.
Bij het einde van het erfpachtrecht heeft de Stichting recht op een vergoeding voor gerealiseerde investeringen waarvoor de Gemeente toestemming heeft verleend.
5.
Het vergoedingsrecht in artikel 5.4 is gebaseerd op de restanthoofdsom van de geldlening met aftrek van achterstanden van rentevergoedingen en boetes uit hoofde van bepalingen de geldleningsovereenkomst. De hoogte van de vergoeding is vooraf bepaald volgens de tabel in de geldleningsovereenkomst. Deze vergoeding is de koopsom van het erfpachtrecht door de Gemeente. Die tabel wordt op termijn opgesteld. De vergoeding voor overige investeringen die op grond van artikel 5.4 in aanmerking komen voor vergoeding wordt vastgesteld op basis van de boekwaarde van investeringen bij het einde van het erfpachtrecht.
6.
De Stichting accepteert dat van de vergoeding van de restanthoofdsom van de geldlening (de koopsom), inclusief achterstanden van rentevergoedingen en boetes uit hoofde van de geldleningsovereenkomst, bij voorrang wordt uitgekeerd aan de kredietverlener volgens de geldleningsovereenkomst bijlage III. Omdat die uitkering verloopt volgens de geldleningsoverkomst, wordt de jaarlijkse rente en aflossing volgens het schema van de geldleningsovereenkomst betaald. Die som aan rente en aflossing is onderdeel van de jaarlijkse subsidie.
7.
Op gemelde vergoedingsplicht tegenover de Stichting komt in mindering, hetgeen de Gemeente uit hoofde van het erfpachtrecht te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen.
13
Conceptversie 3 september 2025
Artikel 6 1.
Hypotheekrecht
Indien de Stichting het hypotheekrecht wil verstekken op het erfpachtrecht, dient de Stichting een verzoek in bij het college van B&W voor afstemming over de voorwaarden waaronder het hypotheekrecht kan worden verstrekt. De gemeente bepaalt de volgorde van de aanbiedingsplicht en de (ver)koopsom bij verkoop door een hypotheekhouder als voorwaarde op basis van artikel 3:268 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Het hypotheekrecht wordt zodanig geformuleerd dat de gemeente vooraf kan bepalen onder welke voorwaarden het hypotheek verstrekt mag worden. De hoogte van (ver)koopsom houdt verband met de voorkeur van de gemeente om over te gaan tot een onderhandse verkoop, indien de verkoopsom hoger ligt dan de koopsom die de gemeente zou willen betalen. Aan die toestemming van de gemeente om het erfpachtrecht met hypotheek te bezwaren kan een waarde tabel worden toegevoegd, zodat een hypotheekhouder vooraf bekend is met de vergoeding bij de onderhandse verkoop volgens artikel 3:268 lid 2 BW. Dat betekent dat een hypotheekhouder vooraf akkoord moet gaan met deze uitkering.
2.
Verkoop regulerend beding De Stichting is niet gerechtigd het erfpachtrecht te vervreemden. Indien de Stichting voornemens is het erfpachtrecht te vervreemden, dient de Stichting het erfpachtrecht aan te bieden aan de Gemeente tegen koopsom zoals bepaald op het vergoedingsrecht volgens artikel 4.2 en 5.4 tot en met 5.7.
14
Conceptversie 3 september 2025
Artikel 7 1.
Verhuur
De Stichting is bevoegd om de reguliere exploitatie van – en serviceverlening aan – huurders op te dragen aan andere rechtspersonen. Anders dan in het kader van het reguliere gebruik is het, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente, niet toegestaan om de Sportgebouwen geheel of gedeeltelijk aan derden toe te delen, of voor gebruik af te staan. Het idee is dat de stichting bijvoorbeeld de horeca zou mogen uitbesteden aan een andere partij, maar een andere partij krijgt geen rechten op bezit van sportgebouwen.
2.
Een schriftelijke toestemming door de Gemeente om de sportgebouwen aan derden toe te delen, of voor gebruik af te staan, vindt altijd plaats onder de volgende voorwaarden: a. de verplichtingen tegenover derden zijn in overeenstemming met de akte van het erfpachtrecht; b. de looptijd van verplichtingen tegenover derden is nooit langer dan de looptijd van het erfpachtrecht.
15
Conceptversie 3 september 2025
Artikel 8
Aansprakelijkheid
1.
De Stichting is tegenover de Gemeente aansprakelijk voor de schade geleden door de Gemeente, die ontstaat na uitgifte van het erfpachtrecht door het gebruik van het perceel door de Stichting, of door derden, alsmede voor schade die ontstaat aan bestaande opstallen, werken en leidingen die in opdracht door de Stichting zijn geplaatst, aangebracht of zijn verwijderd in het kader van de realisatieplicht.
2.
Bij niet of niet tijdige nakoming van bepalingen uit deze erfpachtovereenkomst anders dan door overmacht is de partij die nalatig is aansprakelijk voor alle daaruit ontstane schade voor de wederpartij.
Vrijwaring 3.
De Stichting vrijwaart de Gemeente voor alle aanspraken, schade of verliezen toegebracht aan en/of door personen, gebruikers of huurders op eigendommen van de Stichting die kunnen voortvloeien uit het gebruik van het perceel voor de realisatie, het beheer en de exploitatie van de sportgebouwen, tenzij een en ander het gevolg is van onzorgvuldigheid en/of nalatigheid van de Gemeente.
Verzekeringen 4.
De Stichting is verplicht tot het sluiten van verzekeringen die afdoende zijn voor de dekking van alle verzekerbare schade van de opstallen en overige voorzieningen. Het voorstel is dat de Stichting zich verzekert tegen een herbouwwaarde. Dat kan bijvoorbeeld 80% zijn van de herbouwwaarde.
16
Conceptversie 3 september 2025
Artikel 9
1.
Gedoogplicht
De Stichting, gedoogt dat, door of namens de Gemeente, werkzaamheden en inspecties worden uitgevoerd voortvloeien uit het erfpachtrecht, beheer- en de exploitatie en overeenkomsten die het functioneren de sportgebouwen regelen. Werkzaamheden en inspecties door of namens de Gemeente vormen geen hinder voor de Stichting. Dit is een formele benadering en niet materieel specifiek gemaakt, tenzij vooraf bekend is wat en hoe de gemeente het functioneren van de sportgebouwen gaat inspecteren, of welke reguliere werkzaamheden zoals groenonderhoud worden uitgevoerd.
2.
De Stichting gedoogt dat op, in, aan of boven de grond en de opstallen palen, kabels, leidingen, draden en andere voorwerpen worden aangebracht, onderhouden en vervangen.
3.
De Gemeente is hiervoor niet tot enige vergoeding gehouden. De Stichting, respectievelijk iedere rechtsopvolger, is gehouden de verplichtingen voortvloeiend uit de bepalingen in dit artikel bij wijze van kettingbeding namens de Gemeente op te leggen aan haar rechtsopvolgers onder bijzondere titel, waarbij de bepalingen – inclusief deze – integraal worden overgenomen. In geval van achterwege laten van dit kettingbeding verbeurt de Stichting, respectievelijk iedere rechtsopvolger, ten gunste van de Gemeente een boete van €500.000,-
17
Conceptversie 3 september 2025
Slotbepalingen en ondertekening
Alle ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen in deze erfpachtovereenkomst. De Gemeente en de Stichting beroepen zich niet op ontbindende voorwaarden voor de vestiging van het erfpachtrecht
Domicilie Voor de uitvoering van het erfpachtrecht en de fiscale afwikkeling, is Schagen de vestigingsplaats.
Opgemaakt en ondertekend in drievoud op (datum) te Schagen Planning ondertekening erfpachtovereenkomst is na garantiebesluit november 2025, na afgeven onherroepelijke omgevingsvergunning (zie artikel 1).
Ondertekening
Overeengekomen op datum, te Schagen
Gemeente Schagen,
handtekening
vertegenwoordiger namens de Gemeente
Stichting Sportgebouwen Groenoord
handtekening
vertegenwoordiging namens de Stichting
18