Concept 80 versie Omgevingsvisie Bijlage Wonen Kaders en Doelen

BIJLAGE – KADERS en DOELEN SPEERPUNT: Een gemeente die steeds inspeelt op de groeiende behoefte aan woningen die passen bij de vraag en bijdragen aan sterke kernen. Dit speerpunt uit de omgevingsvisie vragen om meetbare doelen. Met deze doelen wordt ook invulling gegeven aan de aanbevelingen uit het rapport “Evaluatie woningbouwprogramma” van 9 november 2020. In deze bijlage delen we informaties over onze kaders en doelen.

Inhoud BIJLAGE – KADERS en DOELEN .................................................................................................................. 1 KADERS EN DOELEN .............................................................................................................................................. 2 BIJLAGEN ................................................................................................................................................................ 6

1

DOEL 1: de bouw starten van minimaal 300 woningen per jaar. We monitoren het aantal woningen waarmee we denken te kunnen starten, de woningen waarmee echt gestart is en natuurlijk ook de woningen die gebouwd zijn.

1,8%

0,6% 0,5% 1,2%

DOEL 2: we verbeteren de leefbaarheid. We willen een aantrekkelijke woongemeente zijn en blijven. Daarvoor gebruiken we onder andere de ‘handreiking woonmilieus’ van de provincie Noord-Holland. Die geeft richting aan het aantal woningen in een gebied, of dit grondgebonden of niet grondgebonden woningen moeten zijn en hoeveel vrijstaande woningen er gebouwd kunnen worden.

DOEL 3: een woning voor ieder huishouden in Schagen.

Dat klinkt eenvoudig maar ieder huishouden heeft zijn eigen woonwensen. 2

Deze woonwensen worden onder andere beïnvloed door: − − − − − −

Inkomen van een huishouden Samenstelling van een huishouden Voorkeur voor huur of koop De locatiegebondenheid van een huishouden Oppervlakte van een woning Type woning

Om de vraag en het aanbod goed op elkaar af te stemmen willen we zoveel mogelijk weten over de huishoudens in Schagen. Per project kijken we wat welke woningen passen bij de toekomstige bewoners.

DOEL 4: 30-40% van de nieuwbouwwoningen zit in de prijsklasse tot €210.000,- (waarvan minimaal 25% sociale huur betreft). De huurprijsgrenzen en koopprijsgrenzen zijn aangegeven in de prijstabellen. Maatwerk kan geleverd worden per kern op basis van dynamische kerntabellen, die regelmatig geactualiseerd worden. En er kan maatwerk per projectgrootte geleverd worden aan de hand van de volgende tabel vertrekpunten: − − −

40% goedkope koop/sociale huur → bij grote projecten: bij 40 en meer woningen 30% goedkope koop/sociale huur → bij kleine projecten: bij minder dan 40 woningen andere verdeling als dit volgt uit de dynamische kerntabellen of als andere plannen in de buurt al voorzien hebben in meer goedkope koop/sociale huur of als er op een andere manier gecompenseerd wordt

DOEL 5: als nieuwe woningen worden gebouwd, gerealiseerd door functiewijziging in bestaande panden of woningsplitsing mag het minimale bruto vloeroppervlakte niet kleiner zijn dan 35 m2. Naast de prijs van woningen hechten wij ook waarde aan de woonkwaliteit. We menen dat een te kleine woning mogelijk te weinig woongenot genereert. Gelukkig ligt het gemiddeld woonoppervlak in Schagen boven dat van het landelijk gemiddelde. 3

Uiteraard kan er maatwerk geleverd worden, waarbij gemotiveerd afgeweken kan worden van deze minimum oppervlakte als bijvoorbeeld een bepaalde doelgroep of woonvorm hierom vraagt.

DOEL 6: voldoende starterswoningen in alle kernen. Er is sprake van voldoende starterswoningen in alle kernen, als de wachttijd (inschrijfduur) voor sociale huurwoningen voor 18- t/m 34-jarigen afneemt tot maximaal 2,5 jaar in de dorpen en 3,5 jaar in Schagen. Een starter is een persoon van minimaal 18 jaar en maximaal 34 jaar oud die na verhuizing geen zelfstandige woning achterlaat. Een starterswoning kan zowel een huur- als koopwoning zijn. Starterskoopwoning: Een bestaande koopwoning met een maximale verkoopprijs van €210.000 (exclusief kosten koper) of een nieuwbouwwoning, niet zijnde een cascowoning, met een maximale VON prijs van €210.000. De maximale prijs van €210.000 is vastgesteld op basis van het prijspeil van 2021. Startershuurwoning: − een sociale huurwoning met het label jongerenwoning (= tot 27 jaar), of

−

een nieuwgebouwde sociale huurwoning die bij de eerste toewijzing met voorrang wordt toegewezen aan een starter.

Ook jonge gezinnen kunnen starters zijn op de woningmarkt. Onder ‘jonge gezinnen’ wordt verstaan een gezin met tenminste één kind jonger dan 6 jaar.

DOEL 7: stimuleren collectief opdrachtgeverschap. Wij vinden CPO een goede methode om inwoners de kans te geven om zelf een woning te bouwen en om juist de lokale inwoners zo’n kans te geven. Hiermee kan namelijk de kans vergroot worden dat je aan de voorkant van een project met voorrang bouwgrond kan verwerven. Voor gemeentelijke grondposities geldt dat een ontwikkelaar pas wordt uitgenodigd voor woningbouwontwikkeling, nadat is gebleken dat een voorafgaande oproep tot vorming van CPO’s niets heeft opgeleverd.

4

5

BIJLAGEN Prijstabellen

Tabel: prijsgrenzen huur Goedkope huur

Huur tot € 442,46

Betaalbare huur

Huur van € 442,46 tot € 752,33

Sociale huur

Goedkope + betaalbare huur

Lage middeldure huur

Huur vanaf € 752,33 tot € 850

Hoge middeldure huur

Huur vanaf € 850 tot € 1.000

Dure huur

Huur vanaf € 1.000

Tabel: prijsgrenzen koop Goedkope koop

Koop tot € 175.000

Betaalbare koop

Koop van € 175.000 tot € 210.000

Sociale koop

Goedkope + betaalbare koop

Lage middeldure koop

Koop van € 210.000 tot € 250.000

Midden middeldure koop

Koop van € 250.000 tot € 350.000

Hoge middeldure koop

Koop van € 350.000 tot € 450.000

Dure koop

Koop vanaf € 450.000

TERUG NAAR TEKST

6

Huishoudens Inkomen van een huishouden

Lage inkomens

De koopprijsklassen zijn voor lage inkomens zo goed als onbereikbaar. Voor lage inkomens zal de keuze tussen huren of kopen zich dan ook meestal beperken tot het eerste. Hoge inkomens

Voor hoge inkomens, die meer aan wonen kunnen besteden, lijkt de keuze zich vaak te beperken tot kopen. Hieruit blijkt dat het woonlastenbeleid een grote invloed heeft op de verdeling van lage en hoge inkomens over de huur- en koopsector. Middeninkomens

In vergelijking met de lage en de hoge inkomens zal er voor de middeninkomens in de praktijk meer prijsoverlap zijn in de gebruikskosten van huur- en koopwoningen. Als de middeninkomens recht hebben op huurtoeslag, krijgen zij – op basis van hun inkomen – niet de maximale huurtoeslag. In vergelijking met de lage inkomens zijn de huurwoningen voor hen dus minder geconcentreerd in de laagste gebruikskostenklassen. Tegelijkertijd hebben de middeninkomens in de praktijk vaak meer toegang tot huurwoningen dan hoge inkomens.

Samenstelling van een huishouden Huishoudens totaal in 2020 Huishoudens leeftijd 95+ jaar

SCHAGEN

Huishoudens leeftijd 85-94 jaar Huishoudens leeftijd 75-84 jaar Huishoudens leeftijd 65-74 jaar Huishoudens leeftijd 55-64 jaar Huishoudens leeftijd 45-54 jaar Huishoudens leeftijd 35-44 jaar Huishoudens leeftijd 25-34 jaar Huishoudens leeftijd 15-24 jaar

20548 35 835 2541 4109 3992 4044 2613 2069 310

0,2 % 4,1 % 12,4 % 20,0 % 19,4 % 19,7 % 12,7 % 10,1 % 1,5 %

7

Schagen

307 3546 2941 2960 3657 5775 1292 69

Jonger dan 25 jaar Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW Eenpersoonshuishouden AOW of ouder Paar zonder kinderen 25 tot AOW Paar zonder kinderen AOW of ouder Paar met kind(eren) Eenoudergezin Niet-gezinshuishouden

1,5 % 17,3 % 14,3 % 14,4 % 17,8 % 28,1 % 6,3 % 0,3 %

Paar met kind(eren) Eenoudergezin Niet-gezinshuishouden

Schagen Jonger dan 25 jaar Eenoudergezin Niet-gezinshuishouden

40 597 27 40%

65 61 141 435 155 105 17 0 25 31% 13% 16%

ONBEKEND

141 594 158 181 135 250 105 25 8%

PARTICULIERE HUURWONING

61 348 229 217 182 225 155 0 7%

CORPERATIE WONING

Paar zonder kinderen AOW of ouder

40 65 1453 1151 1311 1243 2245 317 2684 656 4870 431 597 435 27 17 64% 21%

KOOPWONING

Paar zonder kinderen 25 tot AOW

ONBEKEND

Eenpersoonshuishouden AOW of ouder

PARTICULIERE HUURWONING

Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW

KOOPWONING

Schagen Jonger dan 25 jaar

CORPERATIE WONING

Huur of koop

150k tot 210k

200k tot 250k

250k tot 300k

300k tot 350k

350k tot 400k

400k tot 450k

450k tot 500k

500k tot 600k

60ok tot 700k

700k en meer

Woningen Burgerbrug t Zand Oudesluis Tuitjenhorn Sint Maartensbrug Sint Maartensvlotbrug Dirkshorn Waarland Sint Maarten Warmenhuizen Schagen Schagerbrug Callantsoog Petten

62 152 72 183 5 54 82 106 53 229 821 152 117 78

38 355 85 370 107 59 144 183 166 414 2871 111 326 215

35 155 49 239 43 29 114 173 132 554 2677 119 222 125

43 123 28 294 44 26 92 140 76 428 996 94 161 108

53 78 26 204 36 16 81 147 76 329 530 112 133 132

31 53 13 134 16 15 58 99 98 213 397 110 76 52

16 32 11 89 13 10 35 73 72 157 398 45 50 31

11 16 4 39 7 4 18 41 43 78 203 24 39 11

4 10 8 16 9 3 18 36 40 73 154 20 19 12

3 2 3 4 1 2 4 9 7 23 71 6 8 1

5 1 1 3 2 0 3 5 4 22 41 1 7 3

2166

5444

4666

2653

1953

1365

1032

8

538

422

144

Totaal aantal

Kern

tot 150k

WOZ

301 977 300 1575 283 218 649 1012 767 2520 9159 794 1158 768 98

20481

leeftijd 85-94 jaar

leeftijd 75-84 jaar

leeftijd 65-74 jaar

leeftijd 55-64 jaar

leeftijd 45-54 jaar

leeftijd 35-44 jaar

leeftijd 25-34 jaar

leeftijd 15-24 jaar

Burgerbrug t Zand Oudesluis Tuitjenhorn Sint Maartensbrug Sint Maartensvlotbrug Dirkshorn Waarland Sint Maarten Warmenhuizen Schagen Schagerbrug Callantsoog Petten

0 5 0 3 0 0 3 0 0 0 22 0 3 0

4 70 4 66 8 4 27 39 23 101 404 16 47 23

28 101 10 171 42 38 87 108 97 254 1271 87 164 84

68 179 65 238 65 59 154 204 198 513 1736 185 294 151

97 182 76 343 67 56 141 226 185 556 1482 193 243 146

77 183 74 342 74 62 145 248 168 555 1557 189 212 159

49 153 41 240 38 33 96 131 93 336 1103 112 87 101

29 127 36 158 29 34 65 137 60 254 901 86 86 67

5 16 6 28 4 4 10 23 12 45 116 16 14 10

356 1016 312 1589 327 288 727 1114 836 2614 8592 885 1150 742

135 435 70 620 110 75 245 400 270 940 2820 305 245 245

35

835

2541

4109

3992

4044

2613

2069

310

20548

6915

Woningen Burgerbrug t Zand Oudesluis Tuitjenhorn Sint Maartensbrug Sint Maartensvlotbrug Dirkshorn Waarland Sint Maarten Warmenhuizen Schagen Schagerbrug Callantsoog Petten

301 977 300 1575 283 218 649 1012 767 2520 9159 794 1158 768

Huur

Koop

onbekend

Huur

Koop

onbekend

57 322 66 457 20 63 162 182 146 630 2473 199 324 200

244 655 234 1118 263 155 487 830 621 1890 6594 596 834 568

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 92 0 0 0

19% 33% 22% 29% 7% 29% 25% 18% 19% 25% 27% 25% 28% 26%

81% 67% 78% 71% 93% 71% 75% 82% 81% 75% 72% 75% 72% 74%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0%

6% 41% 36% 23%

94% 58% 64% 71%

% 1% % 6%

Leeftijd 0-14

Kern

leeftijd 95+ jaar

Totaal aantal

Huishoudens Leeftijden

20481 Onderverdeling Schagen: Schagen Buitengebied Schagen (woonkern-Midden) Schagen (woonkern-West) Schagen (woonkern-Oost)

Ook doorstroming is een aspect van de woningmarkt. Onder doorstroming op de woningmarkt verstaan we het verschijnsel dat huishoudens verhuizen van de ene woning naar de andere; de verlaten woning komt hiermee beschikbaar voor anderen. Een soepele doorstroming is van belang om de woningmarkt te laten functioneren. Huishoudens die doorstromen naar een andere woning, hebben de kans hun woonsituatie aan te passen aan hun woonwensen. Door doorstroming komen ook (goedkopere) woningen vrij die geschikt zijn voor starters. TERUG NAAR TEKST

9

Benadering 1 ‘Aanbod afstemmen op de behoefte’ Op kernniveau kennen we van alle woningen de WOZ-waarde. Van de huishoudens weten we welke percentages in welke inkomensgroep (laag-midden-hoog) vallen. We hanteren de volgende benadering: − woningen met een WOZ waarde tot en met €210.000,- passen het beste bij huishoudens met een laag inkomen; − woningen met een WOZ waarde vanaf €210.000,- tot €450.000,-passen het beste bij huishoudens met een midden inkomen; − woningen met een WOZ waarde vanaf €450.000,- passen het beste bij huishoudens met een hoog inkomen.

10

De combinatie van deze benadering leidt tot een verdeling van woningcategorieën. Ongeveer 40% (afgerond van 37%) zou moeten zijn bestaan uit woningen tot €210.000,-. Om en nabij 60% (afgerond van 63% (39% (midden)+24% (hoog)) bestaat dan uit woningen van meer dan €210.000,-. Op basis van deze verdeling in woningcategorieën en huishoudeninkomensgroepen kan per kern inzichtelijk gemaakt worden welke woningbehoefte er bestaat. Per kern kan op deze manier maatwerk worden geleverd. Wat voor de hele gemeente Schagen gemiddeld genomen geldt, kan op kernniveau anders zijn. Door juist naar dit niveau te kijken kan beter beoordeeld worden of er bijvoorbeeld meer dan 40% van de aanwezige woningen bereikbaar moeten zijn voor de huishoudeninkomensgroep met een laag inkomen, of juist minder. Een groen getal betekent een overschot aan woningen in die categorie, op basis van dit model liggen verdere toevoegen in die kern niet voor de hand. Een rood getal houdt een tekort in. Als alle cijfers rood zijn dan is er een tekort aan woningen. Als het saldo van een groen en een rood cijfer negatief is ook, maar dan kan er juist ruimte zijn om woningen te splitsen of samen te voegen. Als de uitkomst positief is, zijn er genoeg woningen in een kern, voor de huidige vraag. Een voorbeeld:

Als we de juiste woningen willen toevoegen in Burgerbrug dan zien we dat er nu een tekort is in de WOZ-waardecategorie tot €210.000,- dus in plaats van te sturen op 40% bij nieuwbouwplannen zouden we hier beter kunnen sturen op minimaal 60% zodat we het tekort inlopen. Er kan ook gestimuleerd worden dat een deel van de bestaande voorraad in de WOZ-waardecategorie vanaf €210.000,- tot €450.000,- gesplist wordt zodat er sneller meer woningen toegevoegd worden aan de WOZ-waardecategorie tot €210.000,-. Daar is immers nu een overschot te zien. Ook zou in deze categorie samengevoegd kunnen worden om het tekort in de WOZ-waardecategorie vanaf €450.000,- aan te vullen. Afrondend kan er bij nieuwbouw juist geprogrammeerd worden in de WOZwaardecategorie vanaf €450.000,-, al dan niet in combinatie met goedkope woningen.

Door de berekening toe te passen op het jaar 2025 (nabije toekomst), kunnen we nog beter sturen bij nieuwbouwplannen. Het aantal woningen begin 2020 bedraagt 20.481. De woningproductie tot 2025 is naar verwachting 2.347, waardoor uitgegaan wordt van een totaal van 22.828 woningen in 2025. De prognoses van de provincie gaan uit van 4% groeibehoefte aan woningen. Met andere woorden; de huishoudens nemen met circa 4% toe. De woningaantallen moeten hierbij aansluiten. Lokaal vinden wij deze prognoses te behoudend en gaan we op basis van onder andere verschillende scenario's, trends en ambities uit van 8%.

11