Businesscase SSG Sportgebouw Groenoord

Stichting Sportgebouwen Groenoord

Businesscase voor de herontwikkeling en verduurzaming van Sportpark Groenoord (versie juni 2025 concept )

Concept versie beoordeeld door Hospitality Group, bureau voor doeltreffende sportaccommodaties in juni 2025

Inhoud 1. Het ontstaan van Stichting Sportgebouwen Groenoord........................................................3 2. Onze droom: een duurzaam Sportpark met meerwaarde voor onze regio...........................4 3. Juridische structuur belangrijke basis voor maatschappelijke doelstelling Stichting Sportgebouwen Groenoord........................................................................................................7 4. Bevindingen Treem op eerste versie businesscase zijn vrijwel allemaal verwerkt................8 5. Actuele investeringsbegroting vormt belangrijkste uitgangspunt voor de exploitatiebegroting..................................................................................................................10 6. Uitgangspunten voor het exploitatiemodel..........................................................................12 a. Uitgangspunten beheer vastgoed clubgebouw....................................................................13 b. Uitgangspunten beheer vastgoed sporthallen.....................................................................14 c. Uitgangspunten exploitatie clubgebouw..............................................................................14 d. Uitgangspunten exploitatie sporthallen...............................................................................15 7.

Uitgangspunten personeelskosten.......................................................................................16 8. Uitgangspunten horeca-exploitatie......................................................................................17 9. Resultaten exploitatie en beheer vastgoed..........................................................................18 a. Prognose beheer vastgoed clubgebouw...............................................................................18 b. Prognose beheer vastgoed sporthallen................................................................................19 10. Kasstromen beheer vastgoed geconsolideerd....................................................................20 11. Resultaten exploitatie clubgebouw en sporthallen............................................................22 a. Prognose exploitatie clubgebouw.........................................................................................22 b. Prognose exploitatie sporthallen..........................................................................................23 12. Liquiditeitsprognose 2025-2027 per maand.......................................................................23 13. Gevoeligheidsanalyse..........................................................................................................24 14.

Risicoparagraaf: de meeste risico’s kunnen we goed beheersen.......................................25 15. Maar kansen zijn er ook......................................................................................................28 16. Bijlagen................................................................................................................................30

1.Het ontstaan van Stichting Sportgebouwen Groenoord In juli 2019 zijn de voetbalverengingen v.v. SRC en v.v. Schagen gefuseerd tot Schagen United. Daarbij ontstond (uiteraard) de wens om de fusieclub op één locatie te huisvesten. In goed overleg met alle betrokken clubs en met Gemeente Schagen is in 2021 gekozen voor een herverkaveling van de sportvelden, beter bekend onder de naam ‘sportcarrousel’. De honk- en softbal heeft zijn onderkomen sindsdien op het oude v.v. Schagen complex aan de Leng. En vanaf de zomer van 2021 is Schagen United op één complex (op Groenoord) gehuisvest. Sindsdien wordt er naast hockey, tennis, rugby en jeu de boules door ruim 1.100 voetballers en voetballertjes gesport op Groenoord. En met de aanleg van een gecombineerd handbal, voetbal en hockeyveld kon ook de handbalvereniging vanaf voorjaar 2022 weer handballen op Groenoord. Een prachtige ontwikkeling in de ogen van de verenigingen en van de Gemeente. Tegelijk leverde dit een nieuwe uitdaging op. Het huidige clubgebouw van de voetbalclub (eigendom van Gemeente Schagen) is enerzijds sterk verouderd, maar ook qua grootte volstrekt niet berekend op de hierboven genoemde aantallen voetballers. Tel daar de komst van de handbal (handbal had zelf geen accommodatie) en het sterk verouderde clubgebouw van de hockeyvereniging nog bij op en de noodzaak voor een nieuw clubgebouw is duidelijk.

De handbal, hockey en voetbalvereniging hebben dit unieke moment aangegrepen om gezamenlijk op te trekken voor de realisatie van een nieuw multifunctioneel sportgebouw. Dat heeft geresulteerd in de oprichting van Stichting Sportgebouwen Groenoord (hierna: SSG) in april 2021. In deze Stichting participeren de drie genoemde clubs en de regionale kinderopvangorganisatie SKRS.

2.Onze droom: een duurzaam Sportpark met meerwaarde voor onze regio De droom van SSG was en is om een multifunctioneel sportgebouw te realiseren wat het bruisende hart van sportend Schagen zou moeten worden. Natuurlijk moest het te realiseren sportgebouw een goed onderkomen bieden voor de aangesloten verenigingen en de sportBSO, maar de ambities gaan verder. SSG wil met dit initiatief meer mensen (jong en oud) in beweging krijgen en wil van betekenis zijn voor heel sportend Schagen, voor sportverenigingen, voor de buurtbewoners en voor de inwoners van Schagen en omgeving. Dat alles in lijn met de missie, visie en de kernwaarden van SSG.

Missie SSG: Het stimuleren van gezondheid, geluk en welbevinden in de Schager samenleving vanuit ontmoeting, sport en saamhorigheid Visie SSG: Het bruisende sportieve centrum zijn van Schagen. Duurzaam, toekomstgericht, verbindend en gezellig. Een plek die aanvoelt als een tweede huis. Waar talent zich kan ontwikkelen, waar nieuwe ontmoetingen ontstaan. Kernwaarden SSG:  Verbindend  Samenwerkend  Maatschappelijk betrokken  Duurzaam en innovatief  Toekomstgericht

Vanuit deze visie is ook het idee ontstaan om het initiatief breder te trekken dan alleen het multifunctionele clubgebouw. Met de wetenschap dat de Groeneweghal en Spartahal zijn afgeschreven en aan vervanging toe zijn is contact gezocht met Gemeente Schagen. Dat heeft geresulteerd in de vorming van een projectgroep waarin SSG en Gemeente Schagen participeren. Vanuit deze projectgroep wordt al ruim 4 jaar samengewerkt aan de herontwikkeling en verduurzaming van Open Sportpark Groenoord. Een belangrijke afslag is daarbij geweest dat de Gemeente SSG heeft gevraagd om niet alleen verantwoordelijk te zijn voor de realisatie van een multifunctioneel clubgebouw, maar ook de realisatie van een dubbele sporthal ter hand te nemen. Deze handschoen heeft SSG vanaf najaar 2023 met enthousiasme opgepakt. Na een lang en intensief voorbereidend traject is op 17 december 2024 door de Gemeenteraad van Schagen ingestemd met de kaderstelling voor de realisatie van het project. In het raadsbesluit is daarvoor de volgende samenvatting opgenomen. Samenvatting zoals opgenomen in Raadsbesluit d.d. 17 december 2024 De gemeente Schagen vindt sporten belangrijk. We zijn een sportieve gemeente en de sporthallen en -zalen in onze gemeente zijn belangrijk voor het uitoefenen van vele sporten en het bewegingsonderwijs.

Daarom werkt de gemeente samen met Stichting Sportgebouwen Groenoord (SSG) al langere tijd aan een scenario voor open sportpark Groenoord, waarbij de gebruiker centraal staat en er verbinding is met de wijk. Vanuit de betrokken vrijwilligers en leden van de sportverenigingen kwam de wens voor de realisatie van een gezamenlijke clubaccommodatie, en de gemeente bracht de mogelijkheid voor een combinatie met een nieuwe, dubbele sporthal in. Daartoe is SSG met een burgerinitiatief gekomen. De gemeente ziet voordelen in een multifunctioneel gebouw. Samenwerking tussen de gemeente en de vrijwilligers van de verenigingen is noodzakelijk, aangezien de sporthal de verantwoordelijkheid is van de gemeente en de clubaccommodatie die van de verenigingen. Er zijn meerdere scenario’s verkend, waarvan scenario A de voorkeur heeft. De gemeenteraad stelt de kaders voor de uitwerking van open sportpark Groenoord vast. Het stellen van deze kaders leidt er toe dat zij het college van B&W de opdracht geeft om het voorkeursscenario A voor open sportpark Groenoord verder uit te werken. Ook na het besluit van 17 december 2024 wordt intensief samengewerkt tussen onze Stichting en gemeente Schagen. De intentieovereenkomst waarin dit wordt vastgelegd wordt in de komende weken afgerond.

SSG treedt in deze fase op als initiatiefnemer van dit burgerinitiatief en als toekomstig eigenaar en exploitant van de te realiseren sportaccommodatie. De gemeente concentreert zich op haar publieke taak. In dit rapport presenteren wij een update van ons voorstel voor de financiële structuur en het exploitatiemodel voor het hierboven geschetste scenario van nieuwbouw van twee sporthallen en een multifunctioneel clubgebouw door Stichting Sportgebouwen Groenoord met een garantstelling vanuit de Gemeente. Hieruit blijkt onder andere de te verwachten jaarlijkse exploitatiebijdrage vanuit de Gemeente in de exploitatie van de sporthallen. Maar minstens zo belangrijk is dat de

exploitatie van het multifunctionele clubgebouw kostendekkend kan plaatsvinden zodat er voor dat deel overeenkomstig het gemeentelijk beleid geen bijdrage van de Gemeente hoeft plaats te vinden. U treft dit aan in de hoofdstukken 5 t/m 15 van dit rapport. Dit document is mede bedoeld voor potentiële financiers ter ondersteuning van de besluitvorming over de financiering van de investering in de sporthallen en het clubgebouw.

3.Juridische structuur belangrijke basis voor maatschappelijke doelstelling Stichting Sportgebouwen Groenoord De juridische structuur is als volgt opgezet.

Bij de opzet van de juridische structuur zijn de volgende uitgangspunten leidend geweest.  



Er is sprake van een maatschappelijk burgerparticipatie-initiatief zonder winstoogmerk. De stichtingsvorm past daar het beste bij. Om de continuïteit en het maatschappelijk belang te waarborgen wordt een Raad van Toezicht geïnstalleerd die onafhankelijk toezicht houdt op het door het bestuur uitgevoerde beleid. Een van de leden van de Raad van Toezicht wordt benoemd namens de gemeente Schagen. Dit is een van de ankers waarop Gemeente Schagen grip kan houden op het beleid en de toekomstige exploitatie van de Stichting. In eerdere schetsen van de juridische structuur is het belang van een scheiding tussen het eigendom van het vastgoed en de operationele exploitatie aan de orde geweest. Tot aan de oplevering van de sportaccommodatie wordt dit onderscheid in de juridische structuur niet gemaakt. Mocht dit onderscheid in de exploitatiefase alsnog wenselijk zijn, dan zal dat in samenspraak met onze notaris en fiscaal adviseur en met alle relevante stakeholders bekeken en besproken worden.

4.Bevindingen Treem op eerste versie businesscase zijn vrijwel allemaal verwerkt Bureau Treem heeft in het najaar van 2024 een second opinion uitgevoerd op een eerdere versie van de businesscase en daar in oktober 2024 ook over gerapporteerd. De algehele conclusie was toen dat het businessplan zorgvuldig was opgezet en dat het team van SSG over de nodige (financiële) kennis en ervaring en daarnaast de juiste reflecterende cultuur omarmt. Tegelijk zijn er een aantal aanbevelingen gedaan. Hieronder geven wij aan hoe wij in de huidige versie van de businesscase met deze aanbevelingen zijn omgegaan. Aanbeveling De voornaamste aanbeveling was dat de bouwkostenraming uit de concept businesscase een adequate update verdient, enerzijds omdat de bouwkostenraming gebaseerd is geweest op een calculatie uit het voorjaar van 2023 en anderzijds omdat nu sprake is van een integraal project in plaats van een realisatie in twee fasen. Het advies om van zoveel mogelijk betrokken partijen een intentieverklaring te hebben dat men als toekomstig gebruiker/huurder aan het project zal deelnemen.

Opvolging in huidige businesscase Door onze bouwkundig adviseur Antea Group is op 16 mei 2025 een update van de bouwkostenraming opgesteld. De bouwkostenraming is gebaseerd op het opgestelde Programma van Eisen en het vlekkenplan opgesteld door Breg+Breg Bouwkundig Ontwerpers. Deze aanbeveling is opgevolgd. Wij beschikken over intentieverklaringen van onze ‘founders’ de drie buitensportverenigingen en van SKRS (sport BSO). Op dit moment zijn wij bezig om de intentieverklaringen om te zetten in een nadere overeenkomst waarin tevens afspraken over de huurperiode en huurvoorwaarden worden opgenomen. Uitgangspunt voor de sportverenigingen is daarbij een langjarige huurperiode van tenminste 20 jaar.

De Gemeente aan te laten sluiten in zowel het omschrijven van de verwachtingen als de voorziening van data, om zo inzichtelijk te krijgen welke mogelijkheden er liggen en nuance aan te brengen in de jaarlijkse exploitatiebijdrage. Het verder uitwerken van de post inventaris. Deze aanzienlijke post, die ook een andere afschrijvingstermijn heeft, dient op een realistische wijze in de

Dit proces wordt momenteel ook opgestart met het Regius college. Dit punt ligt bij de gemeente.

De afschrijvingstermijnen van inventaris is aangepast in de huidige businesscase. De volgende afschrijvingstermijnen zijn gehanteerd:

businesscase te worden opgenomen.



Casco en installaties: 40 jaar

Inrichting keuken/bar: 12,5 jaar Sportinrichting (verrijdbare tribune): 20 jaar In de nieuwe investeringsraming, d.d. 16 mei 2025, is de projectbegeleiding als aparte regel opgenomen.  

De bouwcoördinatie of procesbegeleiding een permanente rol toe te bedelen in de planvorming. Met de omvang van dit project is het niet realistisch deze uit de kosten te halen. De procentuele berekening van de onderhoudsposten te herzien. Met de inschatting die nu is gemaakt denken wij dat in de toekomst de exploitatie onder druk komt te staan. Navraag bij Treem leerde dat dit mede verband hield met de te verwachten omvang van de post installaties. Een marktonderzoek te doen van de omgeving betreffende de tarieven voor het gebruik van de sporthallen. Hier liggen mogelijkheden om vanaf de aanvang een marktconform tarief te hanteren. En daarnaast om de scheiding tussen een maatschappelijk en commercieel tarief te definiëren.

In de businesscase is uitgegaan van een bezettingsgraad van de beide sporthallen van 60%. Treem heeft hierbij twee observaties meegegeven:  Met actief beheer zou het mogelijk moeten zijn om de bezettingsgraad te verhogen naar 70%  Het advies om te differentiëren in tariefstelling tussen regionale, maatschappelijke gebruikers en commerciële gebruikers.

De procentuele berekening van de onderhoudsposten is herzien in de huidige businesscase. Er is uitgegaan van een jaarlijkse reservering van 0,9% voor het casco en 1,75% voor installaties. De reserve voor groot onderhoud wordt daarmee voldoende geacht, mede omdat bij de materiaalkeuze rekening gehouden zal worden met de onderhoudsbehoefte. In de businesscase zijn wij uitgegaan van een tarief van € 55 per uur per hal (prijspeil 2025). Dit tarief verhoudt zich goed ten opzichte van andere sporthallen in de regio. Zeker als daar de prijs/kwaliteitsverhouding bij wordt betrokken. Het uurtarief in Heiloo, Castricum en Limmen ligt op € 64 per uur (bron: hollandsportbv). De Harenkarspelhal kost € 60 per uur (bron: Sportfondsen.nl), de Waldervaarthal heeft een uurtarief van € 30 per uur (bron: Sportfondsen.nl), maar dat is echt een kleinere hal met minder mogelijkheden. Voorzichtigheidshalve is ook in de huidige businesscase uitgegaan van een bezettingsgraad van 60%. De mogelijkheid om de bezettingsgraad te verhogen zien wij als kans, maar rekenen we nu nog niet in. Het advies over het differentiëren van tarieven pakken wij in de exploitatiefase zeker op, maar hier hebben we in de businesscase beperkt rekening mee gehouden.

5.Actuele investeringsbegroting vormt belangrijkste uitgangspunt voor de exploitatiebegroting

In mei 2025 is door Antea Group uit Heerenveen een nieuwe raming opgesteld van de bouwkosten van de realisatie van de sporthallen en het bijbehorende clubgebouw. De raming is gebaseerd op het vlekkenplan van architectenbureau BREG + BREG, gedateerd op 25 april 2025. Het ontwerp sluit aan op het Programma van Eisen dat op 2 mei 2025 door Antea Group is opgesteld. In het huidige ontwerp zijn twee sporthallen en een bijbehorend clubgebouw opgenomen. De turnhal en padelbanen, die in eerdere ontwerpen waren meegenomen, zijn komen te vervallen. Daarnaast zal de realisatie van dit project in één fase plaatsvinden, in tegenstelling tot eerdere ontwerpen waarbij sprake was van gefaseerde uitvoering. Op basis van de raming is de volgende investeringsbegroting als basis meegenomen.

In de investeringsbegroting is tevens rekening gehouden met een bedrag voor onvoorziene uitgaven van 10% en verschuldigde rente tijdens de bouw (bouwrente). Subsidie Stimulering Bouw en Onderhoud van Sportaccommodaties (BOSA) en BTW In de investeringsbegroting gaan wij allereerst uit van een bedrag inclusief BTW. Vervolgens brengen wij de te verwachten BOSA-subsidie en de te verwachten teruggaaf BTW in mindering. De BOSA-subsidie is een belangrijke component in de investeringsbegroting. In de huidige businesscase is rekening gehouden met een subsidie voor Stimulering bouw en onderhoud van sportaccommodaties (BOSA-subsidie). Binnen het project zal de exploitatie van de horecavoorziening worden aangemerkt als een omzetbelastingplichtige activiteit. De overige activiteiten zijn geen omzetbelastingplichtige activiteiten. Hierdoor komt de stichting in aanmerking voor de BOSA-subsidie voor een gedeelte van de investering, aangezien zij, met uitzondering van de horeca gerelateerde activiteiten, geen recht heeft op btw-aftrek.

De BOSA-subsidie vergoedt 20% van het investeringsbedrag inclusief btw, met uitzondering van het deel dat betrekking heeft op de horecavoorziening. Daarnaast kan aanvullend 10% subsidie worden verkregen voor investeringen in duurzaamheid. Voor het jaar 2025 is de BOSA-subsidie reeds toegekend. Voor de jaren 2026 en 2027 dient de subsidieaanvraag nog te worden ingediend. De BOSA-subsidie en btw-aftrek zorgt voor een verlaging van de investeringsraming tot een bedrag van €23 miljoen. Dit bedrag is als volgt bepaald:

Voor een nadere toelichting op de BOSA-subsidie en de btw-aftrek verwijzen wij naar bijlage I.

6.Uitgangspunten voor het exploitatiemodel Een prognose is in sterke mate afhankelijk van de uitgangspunten die in acht zijn genomen. Andere uitgangspunten leiden tot andere uitkomsten van de exploitatiebegroting. Een goed begrip van de uitgangspunten is daarom belangrijk voor de beoordeling van de

exploitatiebegroting. Verreweg het belangrijkste uitgangspunt wordt gevormd door de investeringsbegroting zoals die is opgenomen in het vorige hoofdstuk. De belangrijkste overige uitgangspunten worden in dit hoofdstuk behandeld. Daarbij maken we onderscheid tussen:  

De uitgangspunten voor het beheer van het vastgoed van enerzijds de sporthallen en anderzijds het clubgebouw De uitgangspunten voor de (dagelijkse) exploitatie van de sporthallen en het clubgebouw

a. Uitgangspunten beheer vastgoed clubgebouw Bij de uitwerking van de vastgoed exploitatie voor het multifunctionele clubgebouw is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:   

    





De bouwkosten bedragen € 4.504.670 zoals opgenomen in de raming in paragraaf 5; Voor start bouw zijn wij uitgegaan van april 2026 en voor de oplevering en ingebruikneming van september 2027; Voor de financiering is uitgegaan van een annuïteitenlening met een looptijd van 40 jaar. Het rentepercentage is ontleend aan de website van Maatschappelijk Financieren en bedraagt voor een dergelijke lening per 13 juni 2025 3,18%. Veiligheidshalve is voor de businesscase uitgegaan van 3,3%. Het uitgangspunt daarbij is dat er een bankgarantie door Gemeente Schagen wordt verstrekt; De afschrijvingsperiode van het casco en de installaties van het clubgebouw bedraagt 40 jaar, waarbij een restwaarde van 20% wordt gehanteerd; De afschrijvingsperiode van de vaste inrichting (keuken/bar) bedraagt 12,5 jaar, restwaarde 0% Er is uitgegaan van een jaarlijkse inflatie van 2%; Voor dagelijks onderhoud is uitgegaan van een percentage van 0,2% van de stichtingskosten voor de jaarlijkse onderhoudslasten; Voor groot onderhoud is uitgegaan van een jaarlijkse reservering die als volgt is opgebouwd: o 0,9% per jaar over de bouwkosten van het casco; o 1,75% per jaar over de kosten van de installaties; o Dit komt overeen met een jaarlijkse reservering van 0,8% van het Stiko bedrag.

Aangenomen is dat elke 10 jaar de reserve voor groot onderhoud wordt besteed aan noodzakelijk groot onderhoud; In oorspronkelijke ontwerp werd uitgegaan van een 100% energieneutraal gebouw. Dit bleek echter technisch lastig te realiseren vanwege lange wachttijd op een netwerkaansluiting. De huidige businesscase gaat uit van een duurzaam gebouw met een zo laag mogelijk energieverbruik. Voor kosten van water en energie is een bedrag ingerekend van € 62.500, waarvan € 12.500 voor het clubgebouw. Voor de vergoeding van de Raad van Bestuur en Raad van Toezicht is uitgegaan van een jaarlijkse vergoeding van respectievelijk € 30.000 en € 15.000, welk bedrag deels aan het clubgebouw wordt toegerekend.

b. Uitgangspunten beheer vastgoed sporthallen Bij de uitwerking van de vastgoed exploitatie voor de sporthallen is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:    

De bouwkosten zijn € 18.496.571 zoals opgenomen in de raming in paragraaf 5; Voor start bouw zijn wij uitgegaan van april 2026 en voor de oplevering en ingebruikneming van september 2027; De afschrijvingsperiode van de vaste en losse inrichting sportinrichting (verrijdbare tribune) bedraagt 20 jaar, restwaarde 0% Verder zijn de uitgangspunten identiek als die voor het vastgoed voor het multifunctionele clubgebouw.

c. Uitgangspunten exploitatie clubgebouw Voor de exploitatie van het multifunctionele clubgebouw zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 









De jaarlijkse benodigde huur is afgeleid uit het bedrag dat minimaal nodig is om de jaarlijkse rente, aflossing, onderhoudsverplichtingen en overige jaarlijkse lasten van het vastgoed toe te rekenen aan het clubgebouw te voldoen; Voor de aan de sportverenigingen Schagen United, Hockey Magnus en Handbalvereniging Schagen door te berekenen jaarlijkse huur is uitgegaan van een bedrag van € 48 per lid inclusief energielasten (prijspeil 2025). Rekening houdend met inflatie/indexatie geldt dan een bedrag van € 50 per lid per jaar voor 2027 als het gebouw klaar is. Dit leidt tot de volgende uitgangspunten (per 2027):

Voor SKRS en de fysiotherapie is uitgegaan van een commerciële huur van respectievelijk € 43.200 en € 65.275 per jaar (prijspeil 2025). Rekening houdend met inflatie/indexatie geldt een commerciële huur van respectievelijk € 44.844 en € 67.912 per jaar voor 2027 als het gebouw klaar is. Hierin is ook een bedrag opgenomen als compensatie voor de investeringen in duurzaamheid; Voor het Regiuscollege is een jaarbedrag opgenomen van € 101.640, uitgaande van een vergoeding per kleedkamer van € 11 per uur en een vergoeding voor de docentenkamer van € 17 per uur, prijspeil 2025. Rekening houdend met inflatie/indexatie geldt een vergoeding van € 105.746 per jaar voor 2027 als het gebouw klaar is; Tenslotte is rekening gehouden met een incidentele huur van € 25.000 (prijspeil 2025. Rekening houdend met inflatie/indexatie geldt een incidentele huur van € 26.010 per jaar voor 2027.;

  



Daarnaast is een jaarlijkse afdracht vanuit de horeca-exploitatie opgenomen van € 24.377. Dit betreft 8% van de prognose omzet van de horeca-exploitatie; De jaarlijkse inkomsten vanuit de verhuur aan gebruikers bedragen op deze wijze € 343.798 met ingang van 2027; Voor de horeca-exploitatie is uitgegaan van een te realiseren omzet van € 304.707 met een jaarlijks rendement van € 51.800 (prijspeil 2027). Aangenomen is dat 20% hiervan wordt gebruikt als bijdrage in de exploitatie en dat 80% wordt afgedragen aan de drie organiserende sportverenigingen; Er is rekening gehouden met jaarlijkse lasten voor personeelskosten van € 67.000. Dit betreft feitelijk de kosten van de beheerder van het clubgebouw. Voor alle overige functies wordt uitgegaan van de inzet van vrijwilligers.

d. Uitgangspunten exploitatie sporthallen 





De jaarlijkse benodigde huur is afgeleid uit het bedrag dat minimaal nodig is om de jaarlijkse rente, aflossing en onderhoudsverplichtingen van het vastgoed van de sporthallen te voldoen; Er is rekening gehouden met een vergoeding voor het gebruik van de sporthallen van € 55 per uur (prijspeil 2025) en een bezettingsgraad van 60%. Rekening houdend met inflatie/indexatie geldt een vergoeding van € 57 per uur vanaf het jaar 2027. Ook de bezettingsgraad is afgeleid uit de huidige bezettingsgraad. Optimalisatie tot een bezettingsgraad van 70% behoort tot de mogelijkheden en moet een belangrijke doelstelling zijn voor de toekomstige beheerder, maar hier is in het basis scenario niet mee gerekend. In de gevoeligheidsanalyse is dit wel inzichtelijk gemaakt. Voor de horeca exploitatie is uitgegaan van een te realiseren omzet van € 108.618 met een jaarlijks rendement van € 18.465 (prijspeil 2027). Aangenomen is dat 20% hiervan wordt gebruikt als bijdrage in de exploitatie en dat 80% wordt afgedragen aan de drie organiserende sportverenigingen.

7.Uitgangspunten personeelskosten Bij de prognose van de personeelskosten is uitgegaan van de volgende bezetting. Deze bezetting is in samenspraak met Social Leisure, de voormalige beheerder van de sporthallen, tot stand gekomen op basis van de ervaringen bij het beheer van andere sporthallen.

De personele bezetting gaat uit van een noodzakelijke bezetting voor het beheer van de sporthallen en het clubgebouw. Maar er is ook ruimte om (een deel van) de verenigingsadministratie op te pakken en daarmee de vrijwilligers van de sportverenigingen te ondersteunen. Naast de personeelsleden die direct bij Sportpark Groenoord betrokken zijn kunnen ook de sportbuurtcoaches en een verenigingsmanager vanuit het sportgebouw werkzaam zijn. De kosten van deze functies zijn niet in de exploitatie begrepen. Deze komen normaliter ten laste van de Gemeente en het Ministerie van VWS.

8.Uitgangspunten horeca-exploitatie De uitgangspunten voor de horeca-exploitatie zijn als volgt samen te vatten:

De omzetverwachting voor de horeca exploitatie is als volgt opgebouwd: 

  



  



Voor de omzetverwachting toe te rekenen aan het clubgebouw is uitgegaan van de huidige horecaomzet van de drie sportverenigingen, waarbij de voetbalvereniging uiteraard de meeste impact heeft, dit mondt uit in een omzet van € 114 per lid per jaar (excl. Omzetbelasting); Vervolgens is een raming opgenomen van de te verwachten extra omzet vanwege bezoekers aan de BSO, fysiotherapie en andere bezoekers; Tenslotte zijn er extra omzetmogelijkheden vanwege evenementen als de familiedag en andere evenementen met een omzetpotentie van € 34.333; De huidige omzet van de sportverenigingen kan een extra impuls krijgen door een assortimentsuitbreiding mede gericht op een gezond aanbod van horeca-producten en een aanpassing van het prijsniveau; Voor de personeelskosten is uitgegaan van een mix van vrijwilligers en jeugdleden/jongeren die als horecamedewerker kunnen worden ingezet. De loonkosten kunnen dan beperkt worden tot 30% van de omzet; Er is rekening gehouden met een vergoeding vanuit de horeca-exploitatie voor het gebruik van de horecaruimte. De overige exploitatielasten zijn afgeleid van gemiddelden in de branche; Het exploitatiemodel gaat er van uit dat de drie sportverenigingen gezamenlijk de organisatie van de horeca op zich nemen, uiteraard in goed overleg met de beheerder. Dat gebeurt met vrijwilligers op bestuurlijk niveau, maar met de inzet van jeugdleden die worden betaald.

De komende maanden wordt de horeca-exploitatie in samenspraak met de toekomstige gebruikers verder uitgewerkt. Voor de inspanningen van de sportverenigingen ontvangen zij 80% van het exploitatieresultaat van de horeca. Het restant dient te dekking van de exploitatie van de exploitatievennootschap.

9.Resultaten exploitatie en beheer vastgoed Op basis van de hierboven vermelde uitgangspunten volgen de onderstaande te verwachten resultaten voor exploitatie en beheer van het vastgoed voor het complete gebouw:

Dit belangrijkste kerngetallen voor het clubgebouw en de sporthallen zijn hieronder opgenomen.

a. Prognose beheer vastgoed clubgebouw Onderstaand overzicht laat zien welke jaarlijkse lasten zijn ingerekend in de vastgoedprognose voor het aandeel van het clubgebouw.

 

Er is rekening gehouden met herinvesteringen voor installaties (na 20 jaar) en vaste inrichting (na 12,5 jaar). Tot en met 2035 is nog sprake van een negatief exploitatiesaldo voor de vastgoedexploitatie. Daarna buigt dit langzaam om in een positieve exploitatie. De kasstromen zijn vanaf het begin echter positief, waardoor de aflossing op de leningen betaald kan worden;



Het geprognotiseerde verloop van de beschikbare liquiditeiten per einde van het jaar ontwikkelt zich als volgt:

In de prognose is er mee rekening gehouden dat er jaarlijks wordt gereserveerd voor groot onderhoud. Hierdoor loopt het saldo van de liquide middelen jaarlijks op. In jaar 10 wordt het groot onderhoud dan uitgevoerd en wordt de liquiditeitsreserve besteedt. Dit patroon herhaalt zich elke 10 jaar.

b. Prognose beheer vastgoed sporthallen Onderstaand overzicht laat zien welke jaarlijkse lasten zijn ingerekend in de vastgoedprognose voor de sporthallen.

Een aantal zaken vallen op: 

 



In de eerste twee jaren van de exploitatie is sprake van een hogere vergoeding waarna vanaf 2031 wordt gerekend met de jaarlijks benodigde huur vanuit de exploitatie. Door het inrekenen van inflatie stijgt dit bedrag langzaam in de jaren daarna. Het hogere bedrag in de eerste twee jaren houdt verband met het financieren van aanloopkosten en het opbouwen van een buffer aan werkkapitaal. Daarnaast is er sprake van een hogere vergoedingen in de herinvestering- en onderhoudsjaren; Er is geen rekening gehouden met latere investeringen in het vastgoed, uitsluitend met groot onderhoud en herinvestering van de vaste inrichting; Tot en met 2043 is nog sprake van een negatief exploitatiesaldo voor de vastgoedexploitatie. Daarna buigt dit langzaam om in een positieve exploitatie. De kasstromen zijn vanaf het begin echter positief, waardoor de aflossing op de leningen betaald kan worden; Het geprognotiseerde verloop van de beschikbare liquiditeiten per einde van het jaar ontwikkelt zich als volgt:

In 2026 is er sprake van een negatieve stand van de liquide middelen bij de sporthallen. Dit betreft uitsluitend de sporthallen. Wanneer echter wordt gekeken naar de gezamenlijke liquide middelen van de sporthallen en het clubgebouw, is er sprake van een positief saldo. Aangezien zowel de sporthallen als het clubgebouw onder dezelfde stichting vallen, vormt dit geen probleem.

10.

Kasstromen beheer vastgoed geconsolideerd

Om een inzicht krijgen in het verloop van de kasstromen en het saldo liquide middelen van het beheer van het vastgoed geconsolideerd is het volgende grafische overzicht opgesteld.

De volgende zaken vallen op:    

De huurinkomsten fluctueren in de jaren waar herinvesteringen zullen plaatsvinden, maar loopt structureel op door de inflatie. De aflossing op de hypothecaire lening (de donkerblauwe lijn) begint laag en loopt gedurende de aflossingsperiode op. Dit is inherent aan een annuïteitenlening. Voor de rentelasten (de gele lijn) geldt het omgekeerde. Het saldo liquide middelen (de oranje lijn) loopt telkens op waarna na 10 jaar het groot onderhoud is ingerekend waardoor het saldo weer terugloopt. Hetzelfde geldt voor de herinvesteringen in de jaren 13, 21, 26 en 37.

11. Resultaten exploitatie clubgebouw en sporthallen Op basis van de hierboven vermelde uitgangspunten is de prognose van de belangrijkste kengetallen als volgt:

a. Prognose exploitatie clubgebouw Onderstaand is een samengevat overzicht opgenomen van de exploitatie van het clubgebouw:

  

De grootste uitgave is de huurbijdrage in het beheer van het vastgoed. Dit bedrag komt (uiteraard) overeen met de in paragraaf 10b opgenomen huurinkomsten. Het exploitatiesaldo is eerste jaren break-even en wordt door de inflatie op termijn winstgevend. Uit deze exploitatiebegroting blijkt dat onder geschetste uitgangspunten het clubgebouw op eigenkracht geëxploiteerd kan worden zonder dat een bijdrage van de Gemeente noodzakelijk is. Daarmee wordt aan belangrijke voorwaarde uit het beleid van Gemeente Schagen voldaan.

b. Prognose exploitatie sporthallen Hieronder is een samenvatting opgenomen van de geprognotiseerde exploitatie van de beide sporthallen. Het uitgangspunt hierbij is een sluitende, break-even exploitatie.



 

Ook hier is de belangrijkste kostenpost de huurbijdrage aan de vastgoedexploitatie zodat de maandelijkse rente en aflossingsverplichtingen en het onderhoud voldaan kunnen worden; Deze bijdrage is in de eerste twee jaar hoger vanwege aanloopkosten en het opbouwen van een buffer aan werkkapitaal binnen de vastgoed exploitatie. Om de exploitatie van de sporthallen sluitend te maken is een jaarlijkse bijdrage vanuit de Gemeente nodig. Het benodigde bedrag bedraagt in de eerste 10 jaar gemiddeld circa € 1,3 miljoen en loopt langzaam op vanwege inflatie.

12. Liquiditeitsprognose 2025-2027 per maand Om een nauwkeuriger beeld te krijgen van de liquiditeit op maandniveau in de startfase van het project is voor de periode 2025-2027 (tot aan start van de exploitatie) een liquiditeitsprognose per maand opgesteld. Hieruit blijkt dat de stichting ook in die periode over voldoende liquiditeiten beschikt. De liquiditeitsprognose is opgenomen in de bijlagen.

13.

Gevoeligheidsanalyse

De uitkomsten van het in dit rapport opgenomen businessplan zijn in sterke mate afhankelijk van de uitgangspunten. Om een indruk te geven van de impact van veranderende uitgangspunten is hieronder een gevoeligheidsanalyse opgenomen.

De gevoeligheidsanalyse leidt tot de volgende inzichten: 

  

Een rentepercentage dat 0,5% hoger is, leidt tot een toename van de rente en aflossing met € 83.000. De exploitatiebijdrage van de Gemeente zal dan met eenzelfde bedrag toenemen. Bij een rentepercentage dat 0,5% lager is zal de jaarlijkse rente en aflossing € 80.000 lager zijn; Een 10% hogere investering leidt tot een stijging van de jaarlijkse rente en aflossingen van € 99.000 en een hogere bijdrage van de Gemeente van € 131.000; Tenslotte leidt een 10% hogere of lagere bezettingsgraad van de sporthallen tot een hogere of lagere jaarlijkse bijdrage van de Gemeente van circa € 49.000.

14. Risicoparagraaf: de meeste risico’s kunnen we goed beheersen Het ontwikkelen en realiseren van een sportaccommodatie met de omvang van het onderhavige project brengt altijd risico’s met zich mee. In deze paragraaf beschrijven wij de risico’s die wij vanuit het bestuur van SSG zien en hoe we die risico’s zo veel als mogelijk beheersen. Risico Het risico dat de bouwkosten hoger uitvallen dan begroot, onder andere door prijsstijgingen van grondstoffen en noodzakelijke ontwerpaanpassingen.

Beheersingsmaatregel Wij hebben een actuele bouwkostenraming opgevraagd bij Antea Groep en deze is op 16 mei 2025 verkregen. De bouwkostenraming gaat uit van het Programma van Eisen en het meest recente vlekkenplan. Er is rekening gehouden met de te verwachte ontwikkeling van de bouwkosten in de periode tot aan start bouw. In de bouwkostenraming is ook een post voor onvoorziene zaken opgenomen van 10%. Op deze wijze wordt het risico dat de uiteindelijke bouwkosten hoger zullen uitpakken zoveel als mogelijk beperkt. Toch kan niet worden uitgesloten dat de geopolitieke spanningen en de handelsoorlog tot hogere prijsstijgingen leiden dan in de bouwkostenraming voorzien.

Het risico dat er niet aan de subsidievoorwaarden voor de BOSA wordt voldaan of dat de BOSA-subsidie niet (volledig) beschikbaar is

Waarschijnlijk kan er in het najaar van 2025 een update van de bouwkostenraming worden gemaakt uitgaande van een elementenraming waarmee de huidige raming weer getoetst en geactualiseerd kan worden. Op basis van de onze analyse verwachten wij dat SGG circa € 3,6 miljoen aan BOSAsubsidie te kunnen aanvragen. Voor het jaar 2025 is onze aanvraag (€136.000) reeds toegekend. Daarmee is het risico dat het project niet aan de voorwaarden voldoet te

verwaarlozen. In de businesscase is een onzekerheidsreservering van 20% (ruim € 700.000) opgenomen om eventuele afwijkingen in subsidievoorwaarden of beschikbaarheid op te vangen. Het risico dat een van de beoogde gebruikers zich terugtrekt

Wij hebben met de meeste gebruikers een intentieovereenkomst getekend waarin men zich committeert aan dit project. De intentieovereenkomst met de school (Regius) ontbreekt momenteel nog, maar wordt de komende weken opgesteld.

Het risico dat de exploitatielasten (exclusief energie en onderhoud) in de toekomst hoger zullen uitvallen dan begroot

Daarnaast werken we aan een uitgebreidere juridische overeenkomst met de gebruikers waarin het commitment zoveel mogelijk wordt omgezet naar een huurovereenkomst. Bij het opstellen van de exploitatiebegroting is gewerkt met actuele kengetallen. Daarnaast hebben we rekening gehouden met jaarlijkse inflatie. De aannames zijn getoetst door Hospitality Group voor een realistische onderbouwing van de exploitatiekosten. Daarnaast hebben wij in de exploitatie een post ‘onvoorzien’ opgenomen om eventuele onvoorziene of hogere lasten op te vangen.

Het risico dat de onderhoudskosten in de toekomst hoger uitvallen dan begroot of dat herinvesteringen eerder dan gepland nodig zijn.

Ondanks alle zorgvuldigheid die bij de totstandkoming van de aannames in acht is genomen kan niet worden uitgesloten dat de daadwerkelijke exploitatielasten zullen afwijken van de ramingen in deze businesscase. In de exploitatiebegroting is jaarlijks een reservering opgenomen voor dagelijks onderhoud, groot onderhoud (zowel voor het casco als voor installaties) en herinvesteringen. Hierbij hebben wij rekening gehouden met jaarlijkse inflatie.

Voor de randvoorwaarden van de reservering voor groot onderhoud hebben we overleg gevoerd met meerdere adviseurs uit de vastgoed/bouwwereld. Wij gaan er vanuit dat de reservering adequaat is opgebouwd en voldoende zal zijn. Het risico bestaat dat de inflatie hoger uitvalt dan ingeschat (wij zijn uitgegaan van 2% per jaar) waardoor de exploitatielasten toenemen.

Een groot deel van de lasten bestaat uit rentelasten van hypothecaire lening. Deze lening heeft een vaste rente en wordt daardoor niet beïnvloed door inflatieontwikkelingen. De overige lasten kunnen wel toenemen bij een hoger inflatiepercentage. Wij verwachten dat de inkomsten evenredig zullen meegroeien met de inflatie, waardoor het effect beperkt blijft.

Het risico bestaat dat de energielasten hoger uitvallen.

Het gebouw wordt zo duurzaam mogelijk ontworpen, o.a. met als doel de energielasten structureel laag te houden. Bij het opstellen van de exploitatiebegroting is uitgegaan van een conservatieve raming van de energiekosten, waarbij rekening is gehouden met mogelijke inflatieontwikkelingen. De huurcontracten met de kerngebruikers worden voor een langere periode afgesloten. Wij gaan uit van 20 jaar voor de aangesloten sportverenigingen en 10 jaar voor de commerciële huurders. Daarmee is een stevige basis gelegd.

Het risico bestaat dat de bezetting lager uitvalt.

Het risico dat de incidentele commerciële huurinkomsten lager uitvallen wordt als laag ingeschat. In de regio Schagen zijn beperkt tot geen opties om een locatie te huren voor (zakelijke) bijeenkomsten voor groepen vanaf circa 100 personen. Het SGG gebouw biedt hiervoor een mooie en passende oplossing.

15.

Maar kansen zijn er ook

Het ontwikkelen en realiseren van een sportaccommodatie met de omvang van het onderhavige project brengt naast risico’s ook kansen. In deze paragraaf beschrijven wij de kansen die wij vanuit het bestuur van SSG zien. Kans Hogere exploitatie inkomsten voor incidenteel gebruik

Impact De inkomsten uit incidenteel gebruik (€ 25.000) zijn voorzichtig ingeschat. Onze accommodatie zal echter een paar unieke voordelen krijgen: 



Een dubbele sporthal biedt unieke mogelijkheden voor toernooien en sportdagen voor grotere bedrijven in de regio In de regio Schagen zijn vrijwel geen locaties voor bijeenkomsten met grotere groepen. De omvang van onze horeca met de beschikbaarheid van deelbare, multifunctionele ruimtes biedt kansen

Als dit potentieel goed wordt ingezet zouden de inkomsten structureel verhoogd kunnen worden. Volledige toekenning BOSA-subsidie

Lagere bouwkosten

In de businesscase is een onzekerheidsreservering van 20% opgenomen om eventuele afwijkingen in subsidievoorwaarden of -beschikbaarheid op te vangen. Voor 2025 is de BOSA-subsidieaanvraag inmiddels toegekend. Op basis hiervan verwachten wij, dat ook de aanvragen voor 2026 en 2027 zullen worden geaccepteerd. Om de kans op toekenning te maximaliseren, zijn de openstellingsdata en -tijdstippen van toekomstige BOSAsubsidieaanvragen opgenomen in de agenda’s. Zo kunnen de aanvragen direct bij opening van de regeling worden ingediend, waardoor de kans op toekenning toeneemt. Daardoor zou de uiteindelijke investering € 700.000 lager kunnen uitvallen. In de bouwkostenraming is een reserve opgenomen van 10% voor onvoorzien. Als

Hogere bezettingsgraad

niet het hele bedrag nodig blijkt te zijn kunnen de bouwkosten lager uitvallen. SGG kan de bezettingsgraad van de sporthallen verhogen door meerdere samenwerkingen aan te gaan met o.a. andere scholen, buurthuizen of andere instellingen en verenigingen. Daarnaast kunnen ook andere sporten beoefend worden in de sporthallen.

16. I. II. III. IV. V.

Bijlagen

Omzetbelasting en BOSA hebben grote impact op omvang investering Investeringsraming Antea Group d.d. 16 mei 2025 Raadsbesluit Gemeente Schagen d.d. 6 mei 2025 Programma van Eisen Antea Group d.d. 2 mei 2025 Sportcomplex Groenoord Rekenmodel d.d. 13 juni 2025

Bijlage I: Omzetbelasting en BOSA hebben grote impact op omvang investering De fiscale status van Stichting Sportgebouwen Groenoord is uiterst relevant. Bij een investering van € 23 miljoen zal er afgerond € 4,7 miljoen aan omzetbelasting moeten worden betaald. Om onze investering en daarmee onze jaarlijkse lasten zo laag mogelijk te houden is het van belang dat zoveel mogelijk van de betaalde omzetbelasting kan worden teruggevorderd. Wij hebben bij meerdere partijen advies ingewonnen over de fiscale positie van onze Stichting, waaronder bij:   

Het bestuur van Campus de Terp in Wieringerwerf Maatschappelijk Financieren PwC Belastingadviseurs

Wat uit deze adviezen naar voren komt is dat de fiscale positie van onze Stichting (en van vergelijkbare Stichtingen) complex is en op dit moment aan veranderende inzichten onderhevig. Oorspronkelijk was ons plan dat Stichting Sportgebouwen Groenoord twee B.V. ’s zou oprichten, namelijk een voor het vastgoed en een voor de exploitatie van het gebouw. Enerzijds vanwege de operationele aansturing, maar ook omdat dan sprake was van een winstdoelstelling bij beide B.V. ’s waardoor het regime ‘gelegenheid geven tot sporten’ van toepassing zou zijn en daarmee recht op aftrek van de (vrijwel) volledige omzetbelasting gewaarborgd zou zijn. Recente ontwikkelingen bij soortgelijke initiatieven leren ons echter dat de Belastingdienst op voorhand geen goedkeuring geeft aan de BTW status van een dergelijke structuur onder andere omdat naar de structuur als geheel wordt gekeken en de Stichting als aandeelhouder van de beide B.V. ’s een maatschappelijke doelstelling heeft en daarmee nog steeds geen winstoogmerk. Adviseurs vertellen ons dat er best iets is in te brengen tegen deze stelling, maar dat het een lang, moeizaam en onzeker traject zal worden om daar helderheid in te krijgen. Een andere belangrijke ontwikkeling is dat vanaf 1 januari 2026 het omzetbelastingtarief voor het gelegenheid geven tot sporten wordt mogelijk verhoogd van 9% tot 21%.

Dat houdt in dat door gebruik te maken van deze regeling het gebruik door de sportverenigingen 12% duurder wordt omdat onze gebruikers de BTW niet kunnen verrekenen. Om deze redenen hebben we er nu voor gekozen (voorlopig) geen B.V. ’s op te richten en de realisatie van de sportaccommodatie door Stichting Sportgebouwen Groenoord te laten uitvoeren. De exploitatie van de horeca zal in deze situatie als een omzetbelastingplichtige activiteit kwalificeren. De overige activiteiten zijn geen omzetbelastingplichtige activiteiten. Belangrijk om te beseffen is dat indien wij geen recht hebben op de aftrek van omzetbelasting, wij wel een beroep kunnen doen op de BOSA-subsidie. De BOSA vergoedt 20% van het bedrag inclusief BTW van de investeringen (maar ook van toekomstig

onderhoud). Daarnaast kunnen we een beroep doen op een aanvulling van 10% voor investeringen in duurzaamheid. Het probleem met de BOSA is echter dat de beschikbare middelen voor de BOSA voor de komende jaren zijn ingeperkt en dat het risico wordt gelopen dat niet het volledige bedrag aan BOSA-subsidie kan worden gerealiseerd. Door ons goed voor te bereiden met onze subsidieadviseur en het formulier vroegtijdig beschikbaar te hebben zodat het op de eerste dag van de aanvraagperiode kan worden ingediend denken we dit risico te beperken. Een bijkomende onzekerheid is dat niet goed kan worden voorspeld wanneer de BOSAsubsidie ontvangen zal worden. Dat levert een risico op in de liquiditeitsprognose voor de korte termijn (eerste 3 jaren). Samengevat leidt dat dan tot de volgende schematische overzicht: Activiteit

Exploitatie horeca

Kwalificatie voor Belastingplichtige activiteiten omzetbelasting omdat omzet meer bedraagt dan € 68.000. Deels lage en deels hoge tarief. Omzet volgens Jaaromzet van € 360.000 (39%) businesscase Gevolgen voor  BTW op directe kosten aftrek van BTW (inkopen, onderhoud, op kosten en investeringen) investeringen aftrekbaar  Aandeel BTW in gemengde kosten en investeringen (nieuwbouw) aftrekbaar Gevolgen voor Geen recht op BOSA subsidie BOSA subsidie

Ter beschikking stellen van sportaccommodatie (niet winst beogend) en verhuur van kantoor en praktijkruimten Vrijstelling voor sportorganisaties zonder winst oogmerk van toepassing

Jaaromzet van € 568.000 (61%) Geen recht op aftrek van BTW op directe kosten en aandeel in gemengde kosten/investeringen

Recht op BOSA subsidie

Uitgaande van deze opzet zou de totale teruggaaf aan omzetbelasting en BOSA-subsidie als volgt te benaderen zijn.

Wij hebben bovenstaande uitwerking verwerkt in het businessplan, met dien verstande dat er aanvullend rekening is gehouden met een voorziening van 20% op de te ontvangen BOSAsubsidie.