Bijlage kaders en doelen wonen omgevingsvisie Schagen

BIJLAGE – KADERS en DOELEN SPEERPUNT: Een gemeente die steeds inspeelt op de groeiende behoefte aan woningen die passen bij de vraag en bijdragen aan sterke kernen. Dit speerpunt uit de Omgevingsvisie vraagt om meetbare doelen. Met deze doelen wordt ook invulling gegeven aan de aanbevelingen uit het rapport “Evaluatie woningbouwprogramma” van 9 november 2020. In deze bijlage delen we informatie over onze kaders en doelen.

Inhoud SPEERPUNT: 1 DOEL 1: de bouw starten van minimaal 300 woningen per jaar. 2 DOEL 2: we verbeteren de leefbaarheid. 2 DOEL 3: een woning voor ieder huishouden in Schagen. 2 DOEL 4: 30-40% van de nieuwbouwwoningen zit in de prijsklasse tot € 210.000,-. Hiervan moet minimaal een kwart sociale huur zijn. 2 DOEL 5: als er nieuwe woningen komen. Dan mag het bruto vloeroppervlak niet kleiner zijn dan 35 m2. Dit geldt voor nieuwbouw van woningen of woningen die ontstaan door splitsing. Ook voor woningen die ontstaan door een verandering van functie geldt deze regel. Een voorbeeld hiervan is dat woningen worden gemaakt in een gebouw dat eerst een school was. 3 DOEL 6: voldoende starterswoningen in alle kernen. 3 DOEL 7: stimuleren collectief opdrachtgeverschap. 5 BIJLAGEN 6 Prijstabellen 6 Huishoudens 7 Benadering 1 ‘Aanbod afstemmen op de behoefte’ 11

DOEL 1: de bouw starten van minimaal 300 woningen per jaar. We houden de start van de bouw van woningen per jaar bij. Ook kijken we hoeveel woningen er per jaar klaar zijn om in te gaan wonen. Dat vergelijken we met ons doel; de bouw starten van 300 woningen per jaar.

DOEL 2: we verbeteren de leefbaarheid. We willen een aantrekkelijke woongemeente zijn en blijven. Daarvoor gebruiken we onder andere de ‘handreiking woonmilieus’ van de provincie Noord-Holland. Die geeft aan welke woningen in een gebied nodig zijn. Dit kunnen woningen zijn met een tuin of woningen met een balkon. Woningen die vrijstaand zijn of in een rij.

DOEL 3: een woning voor ieder huishouden in Schagen. Dat klinkt eenvoudig maar ieder huishouden heeft zijn eigen woonwensen. Deze woonwensen worden onder andere beïnvloed door: − − − − − −

Inkomen van een huishouden Samenstelling van een huishouden Voorkeur voor huur of koop De wens om in de buurt van bijvoorbeeld werk, school of familie te wonen Oppervlakte van een woning Type woning

Om de vraag en het aanbod goed op elkaar af te stemmen willen we zoveel mogelijk weten over de huishoudens in Schagen (zie bijlagen onder huishoudens). Per project kijken we welke woningen passen bij de toekomstige bewoners.

DOEL 4: 30-40% van de nieuwbouwwoningen zit in de prijsklasse tot € 210.000,-. Hiervan moet minimaal een kwart sociale huur zijn. De huurprijsgrenzen en koopprijsgrenzen zijn aangegeven in de prijstabellen (zie bijlagen onder prijstabellen). Maatwerk kan geleverd worden op basis van tabellen die per kern worden opgesteld en regelmatig bijgewerkt worden. En er kan maatwerk per projectgrootte geleverd worden. Dit gebeurt aan de hand van de volgende uitgangspunten: −

minimaal 40% goedkope koop/sociale huur → bij grote projecten: bij 40 en meer woningen, van deze 40% is minimaal een kwart sociale huur

− − −

gemiddeld 30% goedkope koop/sociale huur → bij kleine projecten: bij minder dan 40 woningen, van deze 30% is een kwart sociale huur andere verdeling als dit volgt uit de tabellen per kern of als doel 6 in die kern is behaald een andere mogelijkheid is bijvoorbeeld door het storten van geld in een fonds voor sociale woningbouw. Sociale woningbouw binnen het plan moet dan echt niet mogelijk zijn.

DOEL 5: als er nieuwe woningen komen. Dan mag het bruto vloeroppervlak niet kleiner zijn dan 35 m2. Dit geldt voor nieuwbouw van woningen of woningen die ontstaan door splitsing. Ook voor woningen die ontstaan door een verandering van functie geldt deze regel. Een voorbeeld hiervan is dat woningen worden gemaakt in een gebouw dat eerst een school was. Naast de prijs van woningen vinden wij ook de kwaliteit van woningen belangrijk. We denken dat een te kleine woning niet prettig is om in te wonen. Gelukkig ligt het gemiddeld woonoppervlak in Schagen boven dat van het landelijk gemiddelde. De gemiddelde woonoppervlakte in Schagen is 127 vierkante meter, het landelijk gemiddelde woonoppervlak is 115 vierkante meter. In sommige gevallen kan van de minimum oppervlakte worden afgeweken. Dit kan als de woningen worden gebouwd voor een bijzondere vorm van wonen. Bijvoorbeeld omdat bij die vorm van wonen meer ruimtes met elkaar worden gedeeld.

DOEL 6: voldoende starterswoningen in alle kernen. Er is sprake van voldoende starterswoningen in alle kernen, als de wachttijd voor sociale huurwoningen voor 18- t/m 34-jarigen afneemt tot maximaal 2,5 jaar in de dorpen en 3,5 jaar in Schagen. Met wachttijd bedoelen we de tijd dat iemand ingeschreven staat. Een starter is een persoon van minimaal 18 jaar en maximaal 34 jaar oud die na verhuizing geen zelfstandige woning achterlaat. Een starterswoning kan zowel een huur- als koopwoning zijn.

Starterskoopwoning: Een bestaande koopwoning met een maximale verkoopprijs van € 210.000 (exclusief kosten koper). Of een volledig afgebouwde nieuwbouwwoning met een maximale Vrij-Op-Naamprijs van € 210.000. De Vrij-Op-Naamprijs is de prijs waarbij degene die verkoopt de kosten voor woningoverdracht betaalt. De maximale prijs van € 210.000 is vastgesteld op basis van de prijzen die gelden in 2021. We vinden het belangrijk dat starterskoopwoningen ook goedkoop blijven. Hierop sturen we

door te zorgen dat starterskoopwoningen klein zijn in oppervlak. En door te zorgen dat er weinig mogelijkheden zijn om de woning uit te breiden.

Startershuurwoning: − −

een sociale huurwoning met het label jongerenwoning. Een jongerenwoning is een woning die bedoeld is voor mensen tot 27 jaar, of een sociale huurwoning die nieuw wordt gebouwd en als eerste aan een starter wordt verhuurd. Deze starter krijgt dan voorrang.

Ook jonge gezinnen kunnen starters zijn op de woningmarkt. Onder ‘jonge gezinnen’ wordt verstaan een gezin met tenminste één kind jonger dan 6 jaar.

DOEL 7: stimuleren collectief opdrachtgeverschap. Wij vinden Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) een goede methode om inwoners de kans te geven om zelf een woning te bouwen. Juist voor de lokale inwoners. Voor inwoners die meedoen met een CPO is het mogelijk om bij de start van een project met voorrang bouwgrond te kopen. We doen eerst een oproep voor gronden die van de gemeente zijn. Bij die oproep vragen we of er mensen zijn die een CPO willen vormen. Pas als daar geen interesse voor is nodigen we ontwikkelaars uit.

BIJLAGEN Prijstabellen Tabel: prijsgrenzen huur Goedkope huur

Huur tot € 442,46

Betaalbare huur

Huur van € 442,46 tot € 752,33

Sociale huur

Goedkope + betaalbare huur

Lage middeldure huur

Huur vanaf € 752,33 tot € 850

Hoge middeldure huur

Huur vanaf € 850 tot € 1.000

Dure huur

Huur vanaf € 1.000

Tabel: prijsgrenzen koop Goedkope koop

Koop tot € 175.000

Betaalbare koop

Koop van € 175.000 tot € 210.000

Sociale koop

Goedkope + betaalbare koop

Lage middeldure koop

Koop van € 210.000 tot € 250.000

Midden middeldure koop

Koop van € 250.000 tot € 350.000

Hoge middeldure koop

Koop van € 350.000 tot € 450.000

Dure koop

Koop vanaf € 450.000

Huishoudens Inkomen van huishoudens onder of rond sociaal minimum een laag inkomen een gemiddeld inkomen een hoog inkomen

1028 7000 7810 4710

Lage inkomens Mensen met lage inkomens kunnen bijna geen koopwoningen kopen. Vaak huren deze mensen een woning omdat koop te duur is. Hoge inkomens Mensen met hoge inkomens hebben meer keuze. Maar ze kiezen vaak voor koop. Door de manier waarop belasting wordt geheven op kopen en huren is koop voor hoge inkomens het meest aantrekkelijk. De prijs en belasting van kopen en huren bepaalt voor een groot deel hoe lage en hoge inkomens over huur- en koopwoningen zijn verdeeld. Middeninkomens In vergelijking met de lage en de hoge inkomens zijn er voor middeninkomens minder verschillen tussen koop en huur. Er is meer overlap in prijs. Als de middeninkomens recht hebben op huurtoeslag, krijgen zij niet de maximale huurtoeslag. De huurtoeslag is lager als iemand meer verdient. In vergelijking met de lage inkomens zijn de huurwoningen voor hen dus duurder. Tegelijkertijd hebben de middeninkomens in de praktijk vaak meer toegang tot huurwoningen dan hoge inkomens. Bij veel huurwoningen geldt een maximum inkomen.

Samenstelling van een huishouden

Huishoudens naar leeftijd

2020

Huishoudens totaal in 2020

20548 35 835 2541 4109 3992 4044 2613 2069 310

Huishoudens leeftijd 95+ jaar Huishoudens leeftijd 85-94 jaar Huishoudens leeftijd 75-84 jaar Huishoudens leeftijd 65-74 jaar Huishoudens leeftijd 55-64 jaar Huishoudens leeftijd 45-54 jaar Huishoudens leeftijd 35-44 jaar Huishoudens leeftijd 25-34 jaar Huishoudens leeftijd 15-24 jaar

Huishoudens naar samenstelling Jonger dan 25 jaar Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW Eenpersoonshuishouden AOW of ouder Paar zonder kinderen 25 tot AOW Paar zonder kinderen AOW of ouder Paar met kind(eren) Eenoudergezin Niet-gezinshuishouden

2020 307 3546 2941 2960 3657 5775 1292 69

Huur of koop Koopwonin g 40

corporatiewonin g

65

61

141

Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW

1453

1151

348

594

Eenpersoonshuishouden AOW of ouder

1311

1243

229

158

Paar zonder kinderen 25 tot AOW

2245

317

217

181

Paar zonder kinderen AOW of ouder

2684

656

182

135

Paar met kind(eren)

4870

431

225

250

Eenoudergezin

597

435

155

105

Niet-gezinshuishouden

27

17

0

25

Schagen Jonger dan 25 jaar

Particuliere onbeken huurwoning d

tot 150k

150k tot 200k

200k tot 250k

250k tot 300k

300k tot 350k

350k tot 400k

400k tot 450k

450k tot 500k

500k tot 600k

60ok tot 700k

700k en meer

WOZ waarde per kern van de gemeente Schagen totaa l

Burgerbrug t Zand Oudesluis Tuitjenhorn Sint Maartensbrug Sint Maartensvlotbrug Dirkshorn Waarland Sint Maarten Warmenhuizen

62 152 72 183 26

37 343 81 352 91

36 167 53 257 36

43 123 28 294 45

53 78 26 204 37

31 53 13 134 16

16 32 11 89 13

11 16 4 39 7

4 10 8 16 9

3 2 3 4 1

5 1 1 3 2

301 977 300 1575 283

54 82 106 53 229

16 81 142 74 329

15 58 99 95 213

10 35 73 72 157

996 94 161 108

530 112 133 132

397 110 76 52

398 45 50 31

4 18 41 43 78 20 3 24 39 11

3 18 36 40 73 15 4 20 19 12

2 0 218 4 3 649 9 5 1012 7 4 767 23 22 2520

821 152 117 78

29 127 194 134 581 291 4 135 259 142

26 92 135 76 428

Schagen Schagerbrug Callantsoog Petten

59 131 172 169 387 263 4 95 289 198

Totaal

218 7

503 8

506 4

264 9

194 7

136 2

103 2

53 8

42 2

14 2048 4 98 1

71 41 9159 6 1 794 8 7 1158 1 3 768

leeftijd 95+ jaar

leeftijd 85-94 jaar

leeftijd 75-84 jaar

leeftijd 65-74 jaar

leeftijd 55-64 jaar

leeftijd 45-54 jaar

leeftijd 35-44 jaar

leeftijd 25-34 jaar

leeftijd 15-24 jaar

Leeftijden van huishoudens per kern van de gemeente Schagen

Burgerbrug 0 t Zand 5 Oudesluis 0 Tuitjenhorn 3 Sint Maartensbrug 0 Sint Maartensvlotbrug 0 Dirkshorn 3 Waarland 0 Sint Maarten 0 Warmenhuizen 0 Schagen 22 Schagerbrug 0 Callantsoog 3

4 70 4 66 8 4 27 39 23 101 404 16 47

28 101 10 171 42 38 87 108 97 254 1271 87 164

68 179 65 238 65 59 154 204 198 513 1736 185 294

97 182 76 343 67 56 141 226 185 556 1482 193 243

77 183 74 342 74 62 145 248 168 555 1557 189 212

49 153 41 240 38 33 96 131 93 336 1103 112 87

29 127 36 158 29 34 65 137 60 254 901 86 86

5 16 6 28 4 4 10 23 12 45 116 16 14

Kern

Petten Totaal

0 35

23 835

84 2541

151 4109

146 3992

159 4044

101 2613

67 2069

Aantal huurwoningen en koopwoningen per kern Totaal Huur Koop onbekend Huur Koop onbekend Burgerbrug 301 57 244 0 19% 81% 0% t Zand 977 322 655 0 33% 67% 0% Oudesluis 300 66 234 0 22% 78% 0% Tuitjenhorn 1575 457 1118 0 29% 71% 0% Sint Maartensbrug 283 20 263 0 7% 93% 0% Sint Maartensvlotbrug 218 63 155 0 29% 71% 0% Dirkshorn 649 162 487 0 25% 75% 0% Waarland 1012 182 830 0 18% 82% 0% Sint Maarten 767 146 621 0 19% 81% 0% Warmenhuizen 2520 630 1890 0 25% 75% 0% Schagen 9159 2473 6594 92 27% 72% 1% Schagerbrug 794 199 596 0 25% 75% 0% Callantsoog 1158 324 834 0 28% 72% 0% Petten 768 200 568 0 26% 74% 0% Totaal 20481

10 310

Doorstroming Op de woningmarkt is het belangrijk dat er genoeg doorstroming is. Doorstroming op de woningmarkt is dat huishoudens verhuizen van de ene woning naar de andere. De woning die verlaten wordt komt vrij voor iemand anders. Doorstroming is van belang omdat huishoudens hun woonsituatie kunnen aanpassen. Woonwensen veranderen immers vaak in de tijd. Daarbij komen er door verhuizing (goedkopere) woningen vrij die geschikt zijn voor starters.

Benadering 1 ‘Aanbod afstemmen op de behoefte’ We kennen de WOZ-waarde van alle woningen in de kernen. Van de huishoudens weten we welk deel in welke inkomensgroep (laag-midden-hoog) valt. We gaan uit van het volgende: − woningen met een WOZ waarde tot en met € 210.000,- passen het beste bij huishoudens met een laag inkomen; − woningen met een WOZ waarde vanaf € 210.000,- tot € 450.000,-passen het beste bij huishoudens met een midden inkomen; − woningen met een WOZ waarde vanaf € 450.000,- passen het beste bij huishoudens met een hoog inkomen. Op basis van de uitgangspunten komen we tot een verdeling van de prijsklassen van woningen die we in de gemeente willen bouwen. Ongeveer 40% zou moeten bestaan uit woningen tot € 210.000,-. Om en nabij 60% bestaat dan uit woningen van meer dan € 210.000,-. We tellen hierbij de gemiddeld en hoog geprijsde woningen op. Op basis van de verdeling in prijsklassen en huishoudeninkomensgroepen weten we per kern welke woningbehoefte er bestaat. Per kern kan op deze manier maatwerk worden geleverd. Wat voor de hele gemeente Schagen gemiddeld genomen geldt, kan op kernniveau anders zijn. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat er meer of minder dan 40% goedkope woningen moeten worden gebouwd. In het schema dat hierna komt staat een voorbeeld. Een groen getal betekent een overschot aan woningen in die prijsklasse.

Nog meer woningen van deze prijs bouwen is dan niet handig. Een rood getal betekent een tekort. Als alle cijfers rood zijn dan is er in alle prijsklassen een tekort aan woningen. Als alle tekorten samen groter zijn dan alle overschotten dan is er ook een tekort aan woningen. Maar dan kan er ruimte zijn om woningen te splitsen. Als de tekorten samen kleiner zijn dan alle overschotten, zijn er genoeg woningen in een kern, voor de huidige vraag.

Een voorbeeld: Als we de juiste woningen willen toevoegen in Burgerbrug dan zien we dat er nu een tekort is in de prijsklasse tot €210.000,-. Dus in plaats van 40% goedkope woningen bij nieuwbouwplannen zouden we hier beter 60% goedkope woningen kunnen bouwen. Zo lopen we het tekort in. We kunnen ook stimuleren dat een deel van de bestaande woningen wordt gesplitst. Dit kan bijvoorbeeld bij woningen die middelduur zijn. Bij de middeldure woningen is er immers een overschot. Middeldure woningen zouden ook samengevoegd kunnen worden. Zo wordt ook aan het tekort aan duurdere woningen gewerkt. In een nieuwbouwplan kunnen we het beste goedkope en dure woningen bouwen.

Berekeningen maken we voor de eerste vier jaar. Die periode kunnen we het beste voorspellen. Begin van het jaar 2020 waren er 20.481 woningen. In de periode tot 2025 bouwen we naar verwachting 2.347 woningen. In 2025 hebben we dan 22.828 woningen in onze gemeente. De voorspellingen van de provincie gaan uit van 4% groeibehoefte aan woningen. Met andere woorden; het aantal huishoudens neemt met circa 4% toe. De woningaantallen moeten hierbij aansluiten. Lokaal vinden wij deze voorspellingen te voorzichtig. We gaan op basis van de ontwikkelingen die we zien, op onze inschattingen en ambities uit van 8%.