Bijlage bij motie PvdA plan Bogtmanweg - Versnellen door parallel plannen
Tekst van het document
Hoofdstuk #: Titel of projectnaam
Versnelling woningbouw door parallel schakelen van het planproces Netwerkbijeenkomst Wonen - Heerhugowaard, 15 mei 2024
Even voorstellen
Evelyn Rademaker Partner Fakton Executives
2
Aanleiding •
Ronde tafel met ca. 20 directeuren stedelijke ontwikkeling met als oproep: Hoe 30% meer woningbouw te organiseren met minder personeel?
•
De uitkomst van het overleg verwerkt in een artikel dat is gepubliceerd: “Van harder naar slimmer werken met woningbouwversnelling als resultaat”
•
Opdracht van BZK: planproces indikken en aanpak toetsen bij een ontwikkelaars, corporaties en gemeenten.
•
Uitkomst: #het kan! #hoe dan?
•
BZK Publicatie Plan van Aanpak: “Versnellen processen en procedures woningbouw” d.d. 19 januari 2023
3
Parallel plannen is de nieuwe norm! •
•
•
•
Gebiedsontwikkeling.nu
Parallel plannen in woningbouwproces leidt (nu al) tot versnelling
Met een frisse blik kijken naar het planproces (van initiatief tot start bouw) leidt tot het inzicht dat stappen vaak onnodig (lang) op elkaar wachten. Door deze aanpak qua planning flink op te schudden kan er een substantieel aantal jaren gewonnen worden - van 6 naar 2 jaar - in doorlooptijd. Daarvoor is geen ‘rocket science’ nodig en voldoe je gewoon aan de (nieuwe) wet- en regelgeving en behoud je de kwaliteit van je ontwikkeling. Het gaat om samen organiseren van de randvoorwaarden. De norm, of de urgentie moet omhoog voor dit maatschappelijke probleem. Het referentiepunt dat planontwikkeling 6-10 jaar duurt moet aangepast worden.
4
De Opgave & Onze visie De Opgave: Woningbouwontwikkeling procesmatig versnellen met een nieuwe manier van werken. Door het ontwikkelen van een parallelle planning voor het planproces. Onze visie: • In een vroeg stadium alle stakeholders bij een project betrekken en het proces van planontwikkeling niet in serie geschakeld maar parallel. • Hierdoor kan een ‘go/no go’ op een project en de daarbij behorende besluitvorming richting gemeenteraad substantieel worden verkort met dito voordelen qua financiën, ambtelijke capaciteit en dus doorlooptijd. • Alle stakeholders gaan gezamenlijk werken in een open-source planproces. Iedereen heeft toegang tot dezelfde informatie en reageert actief op elkaars voorstellen. • De besluitvorming is gericht op het beter maken van het project en bouwt op de kennis en knowhow van de gehele groep. Er ontstaat een flow waarbij problemen snel worden opgelost. Bij tegenvallers worden afspraken gemaakt hoe deze in te lopen. 5
Seriële planning is basis voor de analyse
Onderzoeken t.b.v Omgevingsplan (OP) Opstellen OP
Alle stappen zijn achter elkaar gezet. In de praktijk zijn veel stappen meer in elkaar geschoven, maar ontstaat vertraging doordat het een iteratief proces wordt (stapje terug wanneer de voorwaarden wijzigen)
Besluit OP Raad en beroepstermijn
6
Volledig parallelle planning definieert randvoorwaarden
Onderzoeken t.b.v Omgevingsplan (OP) Opstellen OP
Besluit OP Raad en beroepstermijn
De kern: steeds de vraag stellen wat is er nodig om eerder te beginnen. 7
Samenvatting uitkomst onderzoek: het kan! Nu doorvoeren in de praktijk • Door het planontwikkelingsproces maximaal parallel te plannen is het mogelijk om de ontwikkelingstijd te verkorten van ca. zes naar ca. twee jaar. • Een grove berekening van de inschatting van de uren in een korter /intensiever proces is dat dit tot 50% minder inzet van mensen bij de gemeente, tot 30% bij de ontwikkelaar/woningcorporatie en tot 20% bij adviseurs. • Een zeer belangrijke bonus van het korte proces is dat externe randvoorwaarden (zoals de marktsituatie, wetgeving en politieke kleur) minder volatiel zijn. Dit vergroot de slagingskans van projecten aanzienlijk. • Afstappen van hoe we dingen nu doen vraagt om het ervaren van dat het anders kan en dat moet je willen en ervoor gaan! • Aanpak doorvoeren en verrijken in de praktijk bij projecten en gebieden met de steun van BZK
8
De 5 principes om het planproces op een andere manier te organiseren 1. Parallel Plannen = Naar voren halen van deelprocessen en invulling geven aan de randvoorwaarden.
2. Geconcentreerd in de tijd gezamenlijk kortcyclisch werken, met snelkookpansessies, waarbij
en continue (niet geformaliseerde) besluitvorming en een lichte toets op het einde.
4. Continu uitwisselen van informatie, van tussenresultaten, verslagen van werksessies, de stand van het werkbudget, enzovoort. Dit om de planontwikkeling én het vertrouwen te ondersteunen.
5. Bij gebiedsontwikkelingen: Procesonderdelen zijn adaptief en bewegen mee in de tijd met veranderingen in de markt en de maatschappij.
9
Gebieden
3. De besluitvormingsprocessen indikken, met een ruim en duidelijk mandaat, korte escalatielijnen
Projecten
capaciteit prioriteit is, gezamenlijke verantwoordelijkheid en aandacht voor de zachte kant.
Welke projecten en gebieden? Projecten
Gebieden
1. Alphen aan den Rijn Pieter Heij
A. Tilburg Annius Hoornstra
2. Den Bosch Bas Boeker 3. Eindhoven Lennert de Keizer
B. Utrecht Annius Hoornstra
4
C. Dordrecht Ron Voskuilen
B
C A 2
Leermanagers 4. Sassenheim Marc Nelen
1
Carien de Vries Mieke Verweij 10
3
Eerste opbrengsten uit de projecten 1. Parallel plannen als hoofdprincipe •
Het hebben van een ervaren planner voor projecten is uniek
•
2. Kort cyclisch werken •
Een goede planning geeft handvatten voor het sturen op mijlpalen.
De hele organisatie hoeft niet anders te werken, begin met een gemotiveerd TEAM in een project of gebied. Het team is bij voorkeur inclusief ontwikkelaar/aannemer/corporatie.
•
•
Een analyse van de planning stelt ingesleten processtappen ter discussie. Dat alleen al levert zo een jaar versnelling op.
Temporiseren kan ook als dat nodig is, bijvoorbeeld als snelheid op een bepaald moment ten koste gaat van kwaliteit.
•
•
Het kunnen overzien van planproces helpt bij het gericht inzetten van schaarse capaciteit.
Kortcyclisch werken (scrummen) vraagt om te worden ingepland. De planning geeft aanknopingspunten om onderdelen zo aan te pakken.
•
Het maken van een omgevingsplan heeft standaard een lange doorlooptijd. Dit is niet nodig.
•
Onderdeel van de planning zijn ook activiteiten om risico’s te mitigeren (risicoanalyse zorgt voor sturing op voortgang i.p.v. het bijhouden van de vertraging)
11
Eerste opbrengsten / checklist voor nieuwe projecten 3. Open informatie delen •
•
4. Besluitvorming indikken
Parallel plannen is een goede aanleiding om de Raad vroeg in het proces te betrekken en mandaat op te halen voor andere manier van werken. Belangrijk om te checken of gemeente en markt dezelfde prioriteit geven aan de ontwikkeling.
•
Een analyse van stakeholders geeft inzicht in hun potentiële betrokkenheid, met aandacht voor hun besluitvormingsprocedures (denk aan mandaat van RvC).
•
Participatie met een ‘leeg’ vel beginnen voorkomt bezwaren. Het is absoluut moeilijker dan inspraak op een schetsontwerp.
•
Parametrisch ontwerpen kan informatie uitwisseling versnellen, maar is nog vaak onbekend terrein
12
•
Er is behoefte aan een gestandaardiseerde AO met eenvoudige menukaart en standaardprijzen (incl. die voor de sociale huur).
•
De grenzen tussen SO, VO en DO zijn niet nodig. Het comfort /houvast kan worden georganiseerd door informatievoorziening.
•
Een gedetailleerd omgevingsplan is niet nodig om een ontwikkelaar te houden aan de gemaakte afspraken. Dat kan (eenvoudiger) privaatrechtelijk. Welke procedure wordt gevolgd, is iets om snel een weloverwogen keus in te maken.
Eerste opbrengsten / checklist voor nieuwe gebieden 5. Adaptief programmeren •
Plan een stresstest in die gaat over veranderende omstandigheden in de tijd voordat het programma definitief is en bepaal dan mogelijk bandbreedtes;
•
Verken meerdere varianten als grote afhankelijkheden zoals bovenliggende infrastructuur randvoorwaardelijk lijken.
•
Energie en water zijn toekomstige belemmeringen, door congestie, steeds scherper wordende regels. Dit vraagt nu om actie, hogere ambitie, samenwerking en afspraken over de bekostiging.
13
Kortom •
Stel een nieuwe norm van start bouw binnen 2 jaar door het planproces parallel te schakelen
•
Om die norm te halen moeten we op een andere manier samenwerken om de woningbouwversnelling te realiseren
•
Er is een rolverandering nodig van ‘elkaar toetsen en beoordelen’ naar ‘samenwerken’.
•
Meerwaarde van een onafhankelijk procesbegeleider wordt ervaren om de nieuwe manier van werken te begeleiden
•
De pilots laten zien: werken met de nieuwe norm vraagt draagvlak in de hele organisatie, gerichte inzet van capaciteit en urgentie bij teamleden!
14
Versnellen via de onlinetool: https://parallelplannen.nu
• De versnellingsapp is online en daarmee krijg je inzicht/tips hoe je je eigen project kan versnellen • Het geeft inzicht in de versnellingsmogelijkheden die al worden ingezet en de tijdswinst die nog te halen is • Plus twee voorbeeldplanningen die gemakkelijk kunnen worden aangepast naar jouw project • Uitgangspunt is een serieel proces waarbij bijvoorbeeld het ontwerp start na vastgesteld omgevingsplan en bouwrijpmaken na omgevingsvergunning. • Het kan! De opgave is de randvoorwaarden in te vullen.
15
Voor meer informatiekunt u contact opnemenmet:
Evelyn Rademaker Partner Fakton Executives T +31 6 19 87 85 22 E e.rademaker@fakton.com
World Trade Center 22ste etage Beursplein 37 3011 AA Rotterdam T +31 10 300 6000 E info@fakton.com