bijlage beantwoording Technische vragen Meerjaren programma grondbeleid
Tekst van het document
Meerjarenprogramma Grondbeleid 2023 Gemeente Schagen
1
1. Inleiding
-
Voldoen wij aan de wettelijke verplichting om minimaal jaarlijks een integrale herziening van
Doelstelling MPG
grondexploitatiebegrotingen op nieuw door de raad vast te
Grondbeleid is voor de raad om twee redenen van belang. In
laten stellen. De raad stelt hierbij via besluitvorming MPG ook
de eerste plaats vanwege de relatie met de doelstellingen van
de kredieten voor grondexploitaties vast.
de gemeentelijke programma’s en in de tweede plaats
-
Bieden wij inzicht in het (benodigd) weerstandsvermogen van grondbeleid en wordt aangegeven in hoeverre onze reserves
vanwege het financiële belang en de risico’s die hiermee
voldoende van omvang zijn om risico’s en begrote
gepaard gaan.
onttrekkingen meerjarig te kunnen afdekken. De Meerjarenprogramma Grondbeleid 2023 van de gemeente
-
uitvoering van grondexploitaties, de herziening van de
Schagen (MPG 2023) verschaft hiervoor inzicht op het gebied
grondexploitatiebegroting en voor nieuwe grondexploitaties.
van financiën, bouwprogramma en risico’s van onze ruimtelijke projecten. Hierbij wordt in specifiek ingegaan op de gemeentelijke grondexploitaties en de reserves en voorzieningen
Bieden wij inzicht in de uitgangspunten die gelden voor de
-
Geven wij inzicht in de ontwikkeling van onze voorraad gronden.
die hierbij relevant zijn. De MPG wordt vastgesteld door de gemeenteraad, Met de MPG 2023: -
Geven wij op hoofdlijnen inzicht in onze projectenportefeuille
voorafgaand aan de vaststelling van de programmabegroting. De MPG 2023 is gebaseerd op de gegevens per 1 juni 2023.
en de relatie met ons woningbouwprogramma. -
Geven wij inzicht in de voortgang op de onderdelen financiën, bouwprogramma en risico’s van grondbeleid ten opzichte van de vorige MPG 2022. 2
Relatie MPG met Programmabegroting en Jaarstukken
Opbouw rapport
Het grondbeleid vormt een vast onderdeel van de planning- en
Deel A betreft het hoofdrapport waarin onder meer wordt
controlcyclus van de gemeente. Deze cyclus bestaat uit de
ingegaan op grondbeleid en relatie met onze projecten,
programmabegroting, de tussentijdse rapportages en de
uitgangspunten bij de grondexploitatie, financiën en
programmaverantwoording in het jaarverslag en jaarrekening.
programma, de algemene voortgang binnen de
Voor het grondbeleid is de (verplichte) paragraaf Grondbeleid in
grondexploitaties en risico’s en weerstandsvermogen. Deel B
de programmabegroting en jaarrekening het meest relevant:
vormt de onderbouwing van deel A. Hierin zijn alle grondexploitatiecomplexen inclusief grondexploitatiebegroting
-
-
In de Programmabegroting stelt de gemeente haar
en risicoanalyses opgenomen. Per grondexploitatie wordt
beleidsambities vast voor het komende jaar, en verstrekt
uitgelegd welke inhoudelijke en financiële wijzigingen zijn of
hiervoor de benodigde kredieten om uitvoering te geven aan
worden doorgevoerd en wat de voortgang is op het project.
het beleid. De MPG 2023 vormt de input voor de paragraaf
Omdat wordt gekozen voor een openbare behandeling van in
Grondbeleid.
de gemeenteraad zijn teksten en begrotingen veralgemeniseerd.
In de Jaarrekening wordt via de paragraaf Grondbeleid over de uitvoering van het grondbeleid verantwoording afgelegd, inclusief de doorwerking op baten, lasten, onttrekkingen en dotaties. De grondexploitatiebegrotingen zoals vastgelegd in de MPG/Programmabegroting worden daarbij geacutaliseerd op basis van de voortgang in kosten en opbrengsten.
3
2. Grondbeleid en ruimtelijke ontwikkelingen
Maar grondexploitaties vormen maar een deel van de
In april 2017 is de nota Grondbeleid 2017 door de raad
portefeuille van ruimtelijke ontwikkelingen. Uit ons grondbeleid
vastgesteld. Hierin is opgenomen dat wij op een actieve of
volgt dat de gemeente Schagen meerdere vormen van
faciliterende wijze grondbeleid voeren of mengvormen daarvan
grondbeleid inzet om tot realisatie van haar doelstellingen te
via specifieke samenwerkingsvormen. Per project beoordelen
komen. Een belangrijk deel van (grond)ontwikkelingen in de
wij welk type grondbeleid het beste geschikt is voor het realiseren van onze beleidsdoelstellingen. Deze werkwijze is
gemeente Schagen wordt ook uitgevoerd door particulieren, bedrijven of ontwikkelaars (facilterend grondbeleid). Dit komt tot
verder uitgewerkt in de nota Grondbeleid 20231. De gemeente
duidelijk tot uiting in tabel 1, waarbij de projecten zijn onverdeeld
voert daarin situationeel grondbeleid met heldere financiële
naar verschillende vormen van grondbeleid of specifieke
voorwaarden en duidelijke regels rondom voorbereiding en
gevallen.
uitvoering van gemeentelijke grondexploitaties.
als er voor deze gronden een door de raad vastgestelde
Soort project vanuit grondbeleid Faciliterend grondbeleid "Procedure" Faciliterend grondbeleid 'Project' Gemeentelijke grondexploitatie Gemeentelijke grondexploitatie in voorbereiding Particuliere grondexploitatie op gemeentelijke gronden Schagen Oost tijdelijke woningbouw Ukraine Zoekgebied en woningbouwsplitsing Totaal
grondexploitatie is geopend.
Tabel 1. Aantal ontwikkelingen verdeeld naar soort grondbeleid.
De MPG richt zich in de kern op gemeentelijke grondexploitaties. Grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid, waarbij de gemeente vanuit grondeigendomspositie stuurt op de realisatie van haar ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden verantwoord
Aantal ontwikkelingen 80 12 10 3 3 1 3 112
1 Deze wordt naar verwachting door de raad vastgesteld in Q4 2023.
4
Het gros van het aantal ontwikkelingen valt onder de categorie Faciliterend grondbeleid ‘Procedure’. Dit zijn veelal kleine tot zeer kleine particuliere ontwikkelingen (bijv. 1 woning) waarbij geen projectopdracht is vastgesteld en projectteam is aangewezen. Vaak kennen deze ontwikkelingen een korte looptijd. De projecten die vallen onder Faciliterend grondbeleid ‘Project’ en ‘Gemeentelijke grondexploitatie’ zijn in het algemeen omvangrijkere (gebieds)ontwikkelingen. Woningbouwprogramma naar soort grondbeleid Voor de periode 2023 tot en met 2030 is een woningbouwprogramma gepland (start bouw) van ca. 4.300 woningen. Dat zijn gemiddeld ruim 530 woningen per jaar. Dit sluit aan op de ambitie van het college waarin wordt ingezet op de realisatie van 500 wooneenheden per jaar na 2023. Voor de middellange en lange termijn wordt geconstateerd worden dat er voldoende woningen in het programma zitten, maar dat veel (2.800 wooneenheden) nog in zachte plancapaciteit zit (= juridisch planologisch nog niet mogelijk om te bouwen, zoals in de Zoekgebieden en Schagen Oost).
Rijlabels Faciliterend grondbeleid Procedure Faciliterend grondbeleid Project Gemeentelijke grondexploitatie Gemeentelijke grondexploitatie in voorbereiding nnb Particuliere grondexploitatie op gemeentelijke gronden Schagen Oost Woningbouw Ukraine Zoekgebied Eindtotaal
hard
zacht 93 1058 271 22 10 15 1469
274 97 84 206 126 150 600 140 1123 2800
Eindtotaal 367 1155 355 206 148 160 600 155 1123 4269
Tabel 2. Aantal woningen 2023-2030 verdeeld naar soort grondbeleid (moment start bouw)en hard en zacht bouwprogramma. Bron: Programma Wonen.
Als naar de inhoud van de ontwikkelingen wordt gekeken, ontstaat daarmee een genuanceerder beeld dan tabel 1. Het zwaartepunt van ons woningbouwprogramma zit niet in de (80) kleine particuliere ontwikkelingen, maar vooral in de (12) Faciliterende Projecten waaronder gebiedsontwikkelingen als Muggenburg Zuid en ‘t Zand Noord vallen. Zichbaar wordt ook dat binnen het totaal aan nog te realiseren woningbouwprogramma, het aandeel in gemeentelijke grondexploitaties beperkt is (ca. 18%). Van de ca. 1.470 eenheden aan ‘hard’ woningbouwprogramma (juridisch planologisch mogelijk), zijn ca. 270 woningen opgenomen in vastgestelde grondexploitaties. Deze beperkte impact van 5
gemeentelijke grondepxloitatie op het woningbouwprogramma is op zich niet vreemd. Maar het is wel een aandachtspunt in de mogelijkheden en wensen tot een meer actieve sturing op gemeentelijke woningbouwambities. Dit MPG richt zich verder op gemeentelijke grondexploitaties. In de verdere uitwerking van MPG’s zal in toenemende aandacht zijn voor ook de financiële kenmerken van niet-grondexploitaties, zoals de kredieten, verplichtingen vanuit anterieure overeenkomsten en risico’s.
6
3. Uitgangspunten grondexploitaties
(voorraadpositie bij onderhanden werk op de balans). De raad
Een goede en eenduidige waardering van grondexploitaties is
legt bij vaststelling van de grondexploitatie de kredieten vast
belangrijk in het kader van een goede sturing en beheersing door
voor de uitvoering van de werkzaamheden, en indien van
de gemeenteraad. Het is daarom belangrijk dat de
toepassing ook de verliesvoorziening. Deze verliesvoorziening
uitgangspunten en spelregels van onze grondexploitaties helder
wordt normaal gesproken ten laste gebracht van de reserve
zijn verwoord. Wij handelen daarbij vooral vanuit de regels die
grondexploitatie.
gelden zoals opgenomen in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de commissie BBV.
Opzet grondexploitatiecomplex Een grondexploitatiecomplex (‘grondexploitatie’) is een ruimtelijk
Bestuurlijke vaststelling grondexploitaties De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een
plan, voorzien van een financiële vertaling. Alle gemeentelijke grondexploitaties die worden vastgesteld door de
grondexploitatiecomplex en de bijbehorende
gemeenteraad voldoen inhoudelijk minimaal aan de
grondexploitatiebegroting ligt bij de raad. Deze bevoegdheid
verplichtingen vanuit de BBV. De grondexploitatie bevat ten
van de raad vloeit voort uit het budgetrecht dat de raad heeft
minste:
bij het vaststellen van de begroting, zie ook artikel 189
•
een kaart van het grondexploitatiecomplex;
Gemeentewet. De raad stelt de grondexploitatiebegroting vast,
•
een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes, de omschrijving van de werken
mede op basis van een bestemmingsplan.
en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van
Als de gemeenteraad besluit om een grondexploitatie te
nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare
openen, dan betekent dit dat alle kosten en opbrengsten
ruimte in het grondexploitatiecomplex;
gedurende de looptijd van de grondexploitatie doorlopend worden geboekt op de betreffende bouwgrond in exploitatie
•
een grondexploitatiebegroting. 7
Wij verplichten onszelf daarnaast om bij een
Toerekenen van kosten en opbrengsten aan de
grondexploitatiecomplex ook een kwalitatieve risicoanalyse op
grondexploitatiebegroting
te nemen.
De wet-en regelgeving stelt dat alleen bepaalde kosten mogen worden toegerekend aan een gemeentelijke grondexpiloitatie.
Grondexploitatiebegroting
Dit is opgenomen in zogenaamde kostensoortenlijst Bro. Kosten
Een grondexploitatiebegroting kan worden gezien als het
die hier geen onderdeel van uitmaken mogen niet worden
huishoudboekje van de grondexploitatie waarin inzicht wordt de
geboekt op de onderhandenwerk van de grondexploitatie.
gegeven in de financiële stand van zaken van het project. De begroting bestaat uit:
Prijspeil
•
Gerealiseerde kosten en opbrengsten (boekwaarde).
De grondexploitaties zijn geactualiseerd naar de stand per 1 juni
•
Te verwachten kosten en opbrengsten (raming). De
2023. Dit betekent dat de boekwaarde (gerealiseerde kosten en
raming is een combinatie van ‘zachte’ inschattingen,
opbrengsten). Het prijspeil van de begroting is 1 januari 2023.
ramingen en aannames en ‘harde’ uitgangspunten zoals verplichtingen vanuit uitgiftecontracten of subsidies.
Plankosten
•
Parameters: Rente, kostenstijging en opbrengstenstijging.
Tot op heden worden de ambtelijke interne uren gedekt via de
•
Resultaat op nominale waarde: optelling van alle baten
gemeentelijke begroting. Dit betekent dat deze kosten
en lasten bij huidig prijspeil.
momenteel niet drukken op projecten. Ten behoeve van de
Resultaat op eindwaarde. Dit is het te verwachten
vennootschapsbelasting worden deze kosten fiscaal gezien wel
financieel eindresultaat van het project. Het is de optelling
meegenomen. De verwachting is dat in de nabije toekomst er
van de boekwaarde, de ramingen en effecten van de
wordt tijdgeschreven op projecten en de interne plankosten ook
parameters.
gaan drukken op de grondexploittiebegroting. De financiële
•
effecten hiervan worden apart inzichtelijk gemaakt. 8
Parameters
Rente
Grondexploitaties zijn vaak langlopende projecten. Het aspect
Wij belasten de grondexploitatiebegrotingen momenteel niet
tijd heeft daarom invloed op het financieel resultaat. Drie
met rente. Indien de gemeente hiervoor kiest gelden de regels
parameters zijn van invloed op het resultaat:
van de BBV.
•
Kostenstijging.
•
Opbrengstenstijging.
Onderbouwing gronduitgifteopbrengsten
•
Rente.
Uitgfiteopbrengsten vormen een belangrijk onderdeel van de grondexploitatiebegroting. De opbrengsten worden op
Bij jaarrekening 2022 zijn nieuwe parameters toegepast voor alle
verschillende manieren onderbouwd. Dit is afhankelijk van het
grondexploitaties en deze gelden ook voor dit MPG (tabel 3).
soort programma en verwachting over moment van uitgifte. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van de uitgangspunten en prijzen
Parameter
2022
2023
2024
2025
2026
2027
Kostenstijging
9%
6%
4%
4%
2%
2%
Opbrengstenstijging
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Rente
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Tabel 3. Gehanteerde parameters
De parameters kosten- en opbrengstenstijging baseren wij op de rapportage “Outlook Grondexploitaties” van adviesbureau Metafoor, op basis van een gemiddeld scenario. Elk jaar worden deze cijfers voortaan herzien via de MPG, tenzij sprake is van een grote afwijking. In dat geval worden de effecten al
zoals opgenomen in de gemeentelijke Gronduitgiftebeleid en meest recente Grondprijzenbrief. Verliesneming Indien het begroot eindresultaat nadelig is, dient vanuit het voorzichtigheidsbeginsel direct een verliesvoorziening te worden getroffen voor dit nadelig resultaat. De verliesvoorziening wordt bij vaststelling van een nieuw project vastgelegd en zowel bij MPG als bij jaarrekening of integrale herziening, opnieuw herijkt.
meegenomen bij de jaarrekening.
9
Winstneming
van optreden van het risico hoog wordt ingeschat (>50%) dan
Positieve resultaten moeten in de jaarrekening worden verwerkt
dient een deel van het risico te worden genomen (worden
als zij met voldoende zekerheid vaststaan. Voor projecten waarbij
verwerkt in de begroting) of andere beheersmaatregelen
in 2023 winst moet worden genomen, is dit in dit MPG
worden getroffen waardoor de kans van optreden wordt
opgenomen in de betreffende grondexploitatiebegroting. Wij
verlaagd.
doen dit op basis van door de BBV toe te passen ‘POCmethode’ waarbij rekening wordt gehouden met
De marktrisico’s worden bepaald op basis van een
projectspecifieke risico’s zoals verwoord in de MPG. Bij
marktrisicoscenario welke wordt onderbouwd in de MPG. Dit
daadwerkelijke winstneming via de jaarrekening vindt opnieuw
scenario is van toepassing op alle (nieuwe) grondexploitaties.
deze berekening plaats.
Afwijken van het marktrisicoscenario zoals opgenomen in de MPG mag als kan worden onderbouwd waarom het scenario
Risicoanalyse
niet van toepassing is. Dit kan bijvoorbeeld als wij gronden
Bij onze grondexploitaties wordt altijd een risicoanalyse
uitgeven voor vaste prijzen of omdat er contractuele afspraken
opgenomen. Deze bestaat uit een kwantitatieve analyse van
zijn gemaakt waarbij de risico’s zijn afgedekt.
(gewogen) projectrisico’s- en kansen inclusief beheersmaatregelen en marktrisico’s.
Risicodekking (weerstandsvermogen) De risico’s of nadere financiële uitwerkingen die zich voordoen in
De projectrisicoanalyse betreft een kwalitatieve analyse dat resulteert in de impact van een risico of kans. De impact is een
de projecten worden op twee manieren gedekt: •
gevolg is van de omvang van het risico/kans en de kans van optreden van het risico/kans. Daarnaast worden
Bij voordelige projecten komt het risico ten laste van het voordelig resultaat. Hierdoor neemt de winst feitelijk af.
•
Bij nadelige projecten komt het risico ten laste van de
beheersmaatregelen omschreven. Wij onderscheiden 2 soorten
reserve grondexploitatie (er vindt een dotatie plaats van
kans van optreden: laag (25%) en gemiddeld (50%). Als de kans
de reserve aan de verliesvoorziening). 10
Afsluiten grondexploitatie Een grondexploitatie kan pas worden afgesloten indien de gehele grondexploitatie is afgerond. Dit vanwege het gegeven dat pas op dat moment het complex ook fiscaal is afgerond. Het grondexploitatiecomplex kan voor afsluiting wel worden ingebracht in een ander grondexploitatiecomplex. Ook is het mogelijk om te werken met een restplan, ingeval het afsluiten van een omvangrijke grondexploitatie onevenredig lang zou gaan duren vanwege een langlopende resterende activiteit, die van beperkte waarde is voor de grondexploitatie als geheel.
11
3. Grondexploitatieportefeuille MPG 2023
Grondexploitatie in voorbereiding Project
Vastgestelde grondexploitaties
Saldo per 1-6-2023
Centrumontwikkelingen Waldervaart
156
Ontwikkeling Dergmeerweg
114
Flexibele woonvormen Sint maartensbrug
-10
Callantsoog Denneweg
Totaal
260
Groote Keeten Boskerpark
Tabel 5. Grondexploitaties in voorbereiding en gemaakte kosten (* 1000 euro)
Project
Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen Schagen Lagedijk
Grondexploitaties in voorbereiding zijn projecten waarvoor een
Schagen Makado
Projectopdracht is vastgesteld en waarin is aangegeven dat
Schagerbrug Dijkzicht Sint Maartensbrug naast Brede School
wordt gewerkt aan (voorbereiding van) een grondexploitatie. De
Tuitjenhorn Bogtmanweg
gemaakte kosten op deze projecten mogen, mits wordt voldaan
Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal
aan BBV wetgeving, worden opgenomen in de toekomstige
Tabel 4. Vastgestelde grondexploitaties per 1 juni 2023
De gemeente kent per 1 juni 2023 10 door de raad vastgestelde grondexploitaties (tabel 4). Deze 10 grondexploitaties zijn via de MPG 2023 integraal geactualiseerd op het gebied van financiën, bouwprogramma, risico’s (zie ook: Deel B).
grondexploittatie. Als er geen project tot stand komt, dan moeten de kosten worden afgewaardeerd. Dit komt ten laste van de reserve grondexploitatie. Er zijn momenteel 3 grondexploitaties in voorbereiding (tabel 5) met een onderhanden werk van 260.000. Dit is exclusief de projecten die vallen onder Tijdelijke woningbouw Ukraïne en het project Schagen Oost, waarvan de toekomstige ontwikkelstrategie of uitwerking nog onduidelijk is.
12
Voorstel tot afsluiten grondexploitaties
Uitgifteprogramma
Via besluitvorming MPG wordt voorgesteld om 3
Het bouwprogramma of uitgifteprogramma in de
grondexploitaties bij jaarrekening 2023 af te sluiten:
grondexploitatie geeft aan welke bouwrijpe gronden voor welke
-
Groote Keeten Boskerpark. De reden hiervan is dat na
functie worden uitgegeven. Het moment van uitgifte is relevant
heroverweging de grondexploitatie in het algemeen meer
moment voor de grondexploitatie omdat dan de opbrengsten
de kenmerken van facilterend grondbeleid dan actief
gerealiseerd worden. Dit ligt dus iets anders dan de gegevens die
grondbeleid bevat. En conform BBV wetgeving daarom
worden gepresenteerd in tabellen 1 en 2, waarbij start bouw en
administratief wordt omgezet naar faciliterend
oplevering van de woning als uitgangspunt is genomen.
grondbeleid. De raad verstrekt opnieuw krediet voor de
-
uitvoering. De kosten worden gedekt uit de
In totaal wordt vanuit de grondexploitaties nog bouwrijpe grond
exploitatiebijdragen zoals vastgelegd in de anterieure
uitgegeven voor de bouw van 196 woningen en de aanleg van
overeenkomsten.
ca. 42.890 m2 bedrijventerrein (tabel 6).
Schagen Makado. De reden van afsluiting is dat dit project is afgerond met uitzondering van subsidieverantwoording.
Project
Sint Maartensbrug Brede School. De reden van afsluiting is
Callantsoog Denneweg
17
-
Groote Keeten Boskerpark
14
-
14
Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis
12
12
-
dit project op een klein deel openbare ruimte na, is
Totaal
Reeds uitgegeven
Verwacht 17
afgerond.
Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen
44
44
-
Schagen Makado
-
-
-
-
Grondexploitatie Oudesluis?
Schagerbrug Dijkzicht
45
-
45
-
Grondexploitatie Schagen?
Sint Maartensbrug naast Brede School
-
-
-
Tuitjenhorn Bogtmanweg Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal Schagen Lagedijk (m2)
78
12
66
153 363
99 167
54 196
65.291
22.401
42.890
Tabel 6. Uitgifteprogramma per jaarschijf
13
Financiën algemeen TOTAAL GRONDEXPLOITATIE
gronden over te kunnen gaan. De boekwaarde en nog te tot 1-6-2023
na 1-6-2023
Totaal
maken kosten moeten vervolgens worden goed gemaakt door de uitgifte van bouwrijpe gronden (€ 17,4 mln.) en bijdragen uit
LASTEN Verwerving en inbreng
2.672.507
14.340
2.686.847
Bouwrijp maken
8.702.417
3.591.462
12.293.879
Woonrijp maken en civiele constructies
1.204.088
6.751.911
7.955.999
Plankosten
1.201.654
1.396.299
2.597.954
521.443
63.388
584.831
Overige kosten en winstneming
1.236.259
647.559
1.883.819
rekening wordt gehouden met de meerjarige effecten van
Rente*
1.328.883
-
1.328.883
kosten- en opbrengstenstijging komt het begroot eindresultaat uit
Communicatie
Kapitaalmutatie TOTAAL LASTEN
-
overeenkomsten met ontwikkelaars (€ 0,6 mln.). Het nominale eindresultaat komt daarmee uit op ca. € 1,16 mln. voordelig. Als
16.867.252
12.464.959
29.332.212
op € 0,34 mln. voordelig op eindwaarde.
8.241.151
17.359.148
25.600.299
De onderverdeling van het financieel resultaat naar project is als
806.806
565.076
1.371.882
2.929.063
-
2.929.063
588.545
-
588.545
BATEN Gronduitgifte Baten uit overeenkomsten Overige opbrengsten Kapitaalmutaties Rente* TOTAAL BATEN SALDO
12.565.565 -4.301.687
17.924.224 5.459.265
SALDO EINDWAARDE
30.489.789 1.157.577 336.504
Tabel 7. Totaalbegroting grondexploitaties
De optelling van de verschillende grondexploitatiebegrotingen
volgt: Project
MPG 2023
Callantsoog Denneweg
11.233
Groote Keeten Boskerpark
-12.997
Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis
-259.400
Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen
10.457
Schagen Lagedijk
-1.450.218
Schagen Makado
-1.613.509
Schagerbrug Dijkzicht
40.278
uit Deel B leidt tot het volgende beeld (tabel 7). Per 1 juni 2023 is
Sint Maartensbrug naast Brede School
de boekwaarde ca. € 4,3 mln. nadelig. Dit is het totaal aan
Tuitjenhorn Bogtmanweg
-155.391
gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten. Daarnaast
Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal
3.766.052 336.504
wordt ca. € 12,5 mln. aan kosten verwacht (met name
Tabel 8. Eindresultaat per project (*in duizendtallen euro)
0
bouwrijpmaken en inrichting openbare ruimte) om tot uitgifte van 14
In totaal zijn er 5 projecten met een totaal nadelig resultaat van
uiteindelijk tot het resultaat op eindwaarde in 2026 (€ 0,3 mln.
€ 3,49 mln. en 5 projecten met een voordelig resultaat van in
voordelig).
totaal € 3,83 mln.. Voor de financieel nadelige projecten dient een verliesvoorziening te worden getroffen. Op de voordelige
Omzet per project
projecten wordt winst genomen indien deze winsten voldoende
De omzet van een project, zijnde de te verwachten kosten en
zeker zijn.
opbrengsten geeft een beeld van de omvang van het project, is meestal een indicatie voor de voortgang en het risicoprofiel van
Cashflow
het project (tabel 9).
Project
Verwachte kosten
Verwachte opbrengsten
Callantsoog Denneweg
212.533
268.119
Groote Keeten Boskerpark
-
-
Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis
395.384
-
Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen
562.239
Schagen Lagedijk
644.936
Schagen Makado Schagerbrug Dijkzicht
3.924.114
80.022
546.076
2.108.007
2.444.045
Sint Maartensbrug naast Brede School
92.548
-
Tuitjenhorn Bogtmanweg
3.381.627
3.852.760
Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer)
4.987.663
6.889.110
Tabel 9. Te verwachten omzet projecten (prijspeil 2023) Figuur 1. Cashflow grondexploitaties per 1 juni 2023
De cashflow (figuur 1) geeft een meerjarig beeld van de kosten en opbrengsten en de verwachte ontwikkeling van de
Zichtbaar is dat het zwaartepunt van de werkzaamheden en uitgifte ligt bij de (recente) gebiedsontwikkelingen Dijkzicht, Bogtmanweg en Landsheer.
boekwaarde. De boekwaarde (€ 4,3 mln. nadelig) ontwikkelt zich 15
4. Voortgang en verschillen
Ontwikkeling portefeuille Ten opzichte van het MPG 2022 is de portefeuille gelijk gebleven.
Algemene voortgang
Er zijn geen grondexploitaties afgesloten of nieuwe vastgesteld. De verwachting is dat de grondexploitaties in voorbereiding ‘Kleine flexibele woningbouw Sint Maartensbrug’ en
Nog invullen
‘Centrumontwikkeling Waldervaart’ op korte termijn ter besluitvorming aan de raad wordt aangeboden. Voortgang realisatie kosten en opbrengsten gerealiseerde kosten
gerealiseerde opbrengsten
totaal
MPG 2022
€
15.182.410 €
6.752.567 €
-8.429.843
MPG 2023
€
16.867.252 €
12.565.565 €
-4.301.687
Verschil
€
1.684.842 €
5.812.998 €
4.128.156
Tabel 10. Ontwikkeling boekwaarde (onderhanden werk)
Het onderhanden werk, dus het totaal aan geboekte baten en lasten op de projecten is met € 4,1 mln. verbeterd tot € 4,3 mln. nadelig. Er zijn in de periode € 1,7 mln. aan kosten gemaakt en € 5,8 mln. aan opbrengsten gerealiseerd (tabel 10). Tabel 11 geeft inzicht in de verschillen per project.
16
Ontwikkeling resultaat
Realisatie 2022-3023 Project
Kosten
Opbrengsten
De gemeentelijke grondexploitaties zijn ten opzichte van het
Callantsoog Denneweg
185
-
Groote Keeten Boskerpark
433
-
Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis
18.183
158.760
Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen
-885
582.120
Schagen Lagedijk
28.270
616.034
Schagen Makado
222.876
196.431
Schagerbrug Dijkzicht
81.845
-
-
-
167.299
-
Sint Maartensbrug naast Brede School Tuitjenhorn Bogtmanweg Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal
1.166.636 1.684.842
MPG 2022 integraal herzien (Deel B). Hierbij zijn de begrotingen en/of planningen aangepast. Deze aanpassingen hebben invloed op het verwachten eindresultaat.
Jaarrekening 2022 1.132.967 € 2.141.455 €
MPG 2022
4.259.653 5.812.998
Saldo nominaal
€
Saldo eindwaarde
€
990.549 €
MPG 2023
146.609 €
1.157.577 336.504
Tabel 11. Realisaties juni 2022 – juni 2023
Tabel 13. Verschillen eindresultaat
Voortgang uitgiften
Het eindresultaat van alle grondexploitaities is ten opzichte MPG
In de periode 1 juni 2022 tot 1 juni 2023 is grond uitgegeven voor
2022 verslechterd van € 991.000 voordelig naar € 337.000
in totaal € 5,8 mln. Dit bedrag heeft betrekking op de uitgifte van
voordelig op eindwaarde (tabel 13). De belangriijkste oorzaak
gronden ten behoeve van het volgende bouwprogramma:
hiervan is een doorgevoerde wijziging van de parameters kosten en opbrengstenstijging bij jaarrekening 2022. Over dit effect is via
Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis
Gerealiseerd MPG 2022-2023 12
Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen
44
Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer)
99
Totaal
155
Project
Schagen Lagedijk (m2)
de paragraaf Grondbeleid) verantwoording afgelegd. Binnen de projecten is sprake van verschillen in de omvang van de financiële wijzigingen (tabel 14).
7.505
Tabel 12. Voortgang gronduitgifte
17
Project
Jaarrekening 1-1-2023 11.794 11.233
MPG 2022
Callantsoog Denneweg
MPG 2023
Bij jaarrekening 2022 was reeds een verliesvoorziening getroffen
Verschil
11.233
-561
Groote Keeten Boskerpark
205.035
66.841
-12.997
-218.032
Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis
-216.991
-254.385
-259.400
-42.409
Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen
151.068
99.717
10.457
-140.611
Schagen Lagedijk
-2.562.658
-2.826.336
-1.450.218
1.112.440
Schagen Makado
-1.486.424
-1.614.233
-1.613.509
-127.085
Schagerbrug Dijkzicht
304.397
23.029
40.278
-264.119
Sint Maartensbrug naast Brede School
17.363
10.197
0
-17.363
Tuitjenhorn Bogtmanweg Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal
439.654
1.465
-155.391
-595.045
4.127.310 990.548
4.629.080 146.609
3.766.052 336.504
-361.258 -654.044
Tabel 14. Verschillen financieel resultaat per project
Het positief effect binnen de grondexploitatie Lagedijk op (€ 1,1 mln. voordelig) valt hierbij op. Dit is vooral het gevolg van de aanstaande verkoop van gronden ten behoeve van huisvesting
ter hoogte van € 4,69 mln.. Dit betekent dat een deel van de verliesvoorziening vrij kan vallen (€4,69 mln. – € 3,49 mln. = € 1,20 mln.). Dit komt ten gunste van de reserve grondexploitatie (tabel 15).
Totale verliesvoorziening Lagedijk Makado Flexibele woningbouw Oudesluis Bogtmanweg Boskerpark Totaal
Jaarrekening MPG 2023 Verschil € -2.826.336 € -1.450.218 € € -1.614.233 € -1.613.509 € € -254.385 € -259.400 € € € -155.391 € € € -12.997 € € -4.694.953 € -3.491.515 €
1.376.118 724 -5.016 -155.391 -12.997 1.203.438
Tabel 15. verschillen verliesvoorziening
arbeidersmigranten met een hogere grondwaarde dan waar in de grondexploitatie van uit werd gegaan. Hierdoor valt een deel
Ontwikkeling winstneming
van de getroffen verliesvoorziening vrij ten gunste van de reserve
Verschil in winst
grondexploitatie.
MPG 2022
Callantsoog Denneweg
11.794
Groote Keeten Boskerpark
205.035
MPG 2023
Verschil
11.233
Kleine flexibele Woonvormen locatie Oudesluis Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen
151.068
10.457
Schagerbrug Dijkzicht
304.397
40.278
Sint Maartensbrug naast Brede School
17.363
0
Tuitjenhorn Bogtmanweg
439.654
Schagen Lagedijk
Ontwikkeling verliesvoorziening Vanuit het zogenaamde voorzichtigheidsbeginsel dient een begroot nadelig resultaat direct te worden afgedekt vanuit een voorziening. Deze verliesvoorziening is daarmee gelijk aan het nadelig resultaat op eindwaarde van het project. In totaal zijn er 5 projecten met een totaal nadelig resultaat van € 3,49 mln. (tabel 14). De benodigde verliesvoorziening is dus ook € 3,49 mln.
Schagen Makado
Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal
4.127.310 5.256.621
3.766.052 3.828.019
-1.428.602
Tabel 16. Voordelig resultaat MPG 2022-2023
Het begroot voordelig financieel resultaat van de projecten is € 1,4 mln. nadeliger geworden. Hiervan wordt € 570.000 verklaard door te verwachten winstneming in 2023. De gemeente moet 18
winst nemen zodra deze winst zeker is. Hierbij geldt de methode van ‘Percentage of Completion’ (BBV). Op basis van deze methode wordt de volgende winstneming voor 2023 begroot:
Project Kleine flexibele Woonvormen locatie Schagen
Verwachte winstneming 2023 53.724
Sint Maartensbrug naast Brede School
9.904
Wamenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal
506.991 570.620
Tabel 17. Begrote winstneming 2023
De winst (tabel 17) wordt bij jaarrekening 2023 ten gunste gebracht aan de reserve grondexploitatie.
19
5. Risico’s en weerstandsvermogen
Relevante marktontwikkelingen
Aan ruimtelijke planontwikkelingen zijn altijd risico’s verbonden.
Grondexploitaties staan onder invloed van een aantal macro-
De risico’s zijn over het algemeen bij actief grondbeleid hoger
economische ontwikkelingen. Dit noemen wij marktrisico’s. De
dan bij faciliterend grondbeleid. Dit komt omdat de gemeente
belangrijkste zijn de algemene prijsstijging (‘inflatie’) welke van
het risico op zich neemt van grondontwikkeling en de uitgifte
invloed zijn op de grondexploitatiekosten en bouwkosten, en de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt welke van invloed zijn op
van grond. In Deel B zijn de risicoanalyses van de projecten
de verkoopprijzen en daarmee de grondopbrengsten.
herzien. In onderliggend MPG is daarbij een onderbouwing gegeven van de toe te passen marktrisicoanalyse.
In Bijlage x is een uiteenzetting opgenomen van de meest Projectrisico’s en -kansen
relevante en actuele ontwikkelingen. De conclusie die hieruit
Op basis van de projectanalyses is sprake van de volgende
wordt getrokken is dat de onzekerheden op kostenontwikkeling
projectrisico’- en kansen (tabel 18).
van grondexploitatiekosten en bouwkosten blijvend zijn, maar tegelijkertijd in 2023 een voorzichtig herstel zichtbaar is in de
Risicoanalyse Callantsoog Denneweg Groote Keeten Boskerpark Kleine Flexibele Woonvormen locatie Oudesluis
Projectrisico's -26.000
Projectkansen -
-
-
-37.500
11.250
Kleine Flexibele Woonvormen locatie Schagen
-27.500
11.250
Schagen Lagedijk
-276.530
741.489
Schagen Makado
-100.000
-
Schagerbrug Dijkzicht
-60.000
26.250
-
-
Tuitjenhorn Bogtmanweg
-112.500
-
Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal
-640.030
Sint Maartensbrug naast Brede School
woningmarkt ten opzichte van 2022. Daarnaast is de aanname dat vanuit het harde woningbouwprogramma van de grondexploitaties (zie ook: tabel 2), en de blijvende vraag naar nieuwbouwwoningen, de concurrentie van woningbouwprogramma zeer beperkt is.
790.239
Tabel 18. Projectrisico’s – en kansen
20
Marktrisicoscenario
Toepassing van dit scenario leidt tot het volgend risicobeeld per
De uitgangspunten van de grondexploitatie inclusief parameters
project:
vormen mede de basis voor de keuze van het Risicoanalyse
marktrisicoscenario. Immers, een voorzichtige insteek in bijvoorbeeld de kosten en opbrengstenstijging betekent dat het
Marktrisico's
Callantsoog Denneweg
-6.108
Groote Keeten Boskerpark
-
Kleine Flexibele Woonvormen locatie Oudesluis
marktrisicoscenario niet zwaar hoeft te worden aangezet.
-3.822
Kleine Flexibele Woonvormen locatie Schagen
-4.916
Schagen Lagedijk
De parameters zoals nu opgenomenin de
-139.999
Schagen Makado
-6.262
Schagerbrug Dijkzicht
-87.744
grondexploitatiebegrotingen zijn gebaseerd op de Outlook
Sint Maartensbrug naast Brede School
Grondexploitaties (zie hoofdstuk 3). Voor de inschatting van de
Tuitjenhorn Bogtmanweg
-383.621
Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal
-273.955 -907.322
marktrisico wordt ook gebruik gemaakt van deze rapportage. In
-895
Tabel 20. Marktrisico’s
de marktrisicoanalyse gaan wij uit van de negatieve bandbreedte zoals opgenomen in de Outlook Grondexploitaties
Totaal risicoprofiel grondexploitatie
(bijlage x). Daarin wordt ten opzichte van de huidige parameters Risicoanalyse
uitgegaan van een hogere kostenstijging t/m 2025, en een jaarlijkse daling van de grondopbrensten tot 2025. Er is op basis scenario te kiezen. Dit betekent dat wij in de marktrisicoanalyse
Marktrisico's
Totaal
-
-6.108
Groote Keeten Boskerpark
-
-
-
-
-37.500
11.250
-3.822
-30.072
-32.108
Kleine Flexibele Woonvormen locatie Schagen
-27.500
11.250
-4.916
-21.166
Schagen Lagedijk
-276.530
741.489
-139.999
324.960
Schagen Makado
-100.000
-
-6.262
-106.262
Schagerbrug Dijkzicht
-60.000
26.250
-87.744
-121.494
-
-
-895
-895
Tuitjenhorn Bogtmanweg
-112.500
-
-383.621
-496.121
Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) Totaal
-640.030
790.239
-273.955 -907.322
-273.955 -757.114
Sint Maartensbrug naast Brede School
de volgende parameters toepassen:
Projectkansen
-26.000
Kleine Flexibele Woonvormen locatie Oudesluis
van de huidige marktontwikkelingen geen reden om een ander
Projectrisico's
Callantsoog Denneweg
Tabel 21. Totaal risicoprofiel Marktrisico scenario
2023
2024
2025
2026
2027
Marktrisico kostenstijging
8%
5%
5%
2%
2%
Marktrisico opbrengstenstijging
-2%
-3%
-3%
0%
0%
Renterisico
0%
0%
0%
0%
0%
Tabel 19. marktrisicoscenario MPG 2023
Het risicoprofiel van de grondexploitaties is ingeschat op € 0,8 mln. nadelig (tabel 21). 21
Verschillen risicoprofiel MPG 2022-2023
2022 sprake was van een combinatie van marktrsico’s separaat beoordeeld in de projecten (van 5 tot 10%
Risicoprofiel
Projectrisico's
Projectkansen
Marktrisico's
Overig
Totaal
MPG 2022
€
-1.497.495 €
400.777 €
-1.808.000 €
€
-682.030 €
763.989 €
-907.322 €
-270.000 € -100.000 €
-3.174.718
MPG 2023
815.465
363.212
900.678
170.000
2.249.354
Verschil
waardedaling) én toepassing van een projectoverstijgende
-925.364
marktrisicoscenario is nu gekozen voor het eenduidig en
Tabel 22. Verschillen risicoprofiel
integraal toepassen van het marktrisicoscenario.
Het risicoprofiel is ten opzichte van MPG 2022 verbeterd met
-
Wij rekenen niet met een risico vennootschapsbelasting.
€ 2,2 mln. euro (tabel 22). Dit heeft verschillende redenen:
-
Door de voortgang op de projecten neemt het risico in algemene zin af.
-
Bij jaarrekening 2022 is een aanzienlijk deel van de marktrisico’s die bij MPG 2022 waren geanalyseerd, verwerkt in de begrotingen. Dit heeft geleid tot een verlaging van het verwachte resultaat van de projecten.
-
Ten tweede is het risicoprofiel Lagedijk de Lus afgenomen door een positief verloop van gronduitgiften in 2022/2023, en de verkoop t.b.v. huisvesting voor arbeidsmigranten. Hierdoor is het risico op afwaardering van restant gronden verlaagd. Tevens is sprake van een toenemende interesse voor de grote kavels in de Kanaalzone. In de afgelopen MPG’s zijn deze gronden afgewaardeerd waarbij verlies is genomen. Wij rekenen nu met een projectkans dat de kavels conform huidige verkoopprijs worden uitgegeven.
-
Er is in de MPG 2023 gekozen voor een helder uitgangspunt voor het bepalen van het marktrisicoprofiel. Waar in de MPG
Reserve grondexploitatie Met de reserve grondexploitatie dekken wij de risico's af op de huidige grondexploitaties, inclusief de risico's van afwaarderingen en vennootschapsbelasting. Ook is de reserve bedoeld om kosten in de initiatieffase te financieren en kan de raad besluiten nemen over specifieke onttrekkingen. De reserve wordt vooral gevuld door (tussentijdse) winstnemingen op grondexploitaties, vrijvallende voorzieningen en uit de verkoop van gronden. Het is belangrijk dat de reserve meerjarig van voldoende omvang is om de risico’s en onttrekkingen te kunnen betalen. Deze meerjarige analyse wordt gedaan via de prognose reserve grondexploitatie. Hierin wordt ook rekening gehouden met onttrekkingen aan de reserve grondexploitatie zoals vastgesteld in de programmabegroting. 22
De reserve grondexploitatie had bij jaarrekening 2022 een stand
Prognose reserve Grondexploitatie
van € 4,1 mln. De verschillen ten opzichte van de stand van de reserve MPG 2022 zijn toegelicht in de jaarrekening 2022 paragraaf grondbeleid. Begrote onttrekkingen en dotaties reserve Grondexploitaitie Een groot deel van de toekomstige ontwikkeling van de reserve grondexploitaitie wordt bepaald door de besluiten die de raad heeft genomen, zoals de structurele onttrekking van € 493.000 per jaar ter dekking van (inhuur) ambtelijke apparaat en het verstrekken van (voorbereidings)kredieten.
De Prognose reserve Grondexploitatie MPG 2023 laat zien dat de reserve (blauwe balk) aan het eind van de looptijd voldoende is
Begrote onttrekkingen (raadsbesluit)
2023 t/m 2027
Afdekking risico's grondexploitaties (o.b.v. riscoanalyse MPG)
€
750.086
Afdekking afwaardering voorbereidingskrediet
€
100.000
Afdekking risico vennootschapsbelasting
pm
Dekking projectleiders/vastgoed op sterkte
€
462.467
Krediet woningbouw Ukraine
€
335.966
Krediet structuurvisie Petten
€
500.000
Krediet Waldervaart sporthal
€
500.000
Voorbereidingskrediet projectopdracht Schagen Oost
€
500.000
Structurele inhuur: € 493.000 per jaar
€
2.465.000
Krediet afgesloten projecten: € 20.000 over 2 jaar
€
40.000
Onttrekking t.b.v verliesvoorzieningen nieuwe grondexploitaties
pm
Overige onttrekkingen
€
50.000
Totaal
€
5.703.519
Verwachte dotaties Winstneming vastgestelde grondexploitaties
om het risicoprofiel van de grondexploitatieprojecten op te kunnen vangen (gele lijn). Verwacht wordt dat bij de huidige grondexploitatieportefeuille er in 2027 € 2,9 mln. aan weerstandsvermogen resteert. Op basis van bovenstaande uitgangspunten wordt gesteld dat de gemeente voldoende weerstandsvermogen heeft om (geanalyseerde) tegenvallers op de huidige grondexploitatieportefeuille op te kunnen vangen.
2023 t/m 2027 €
Winstneming toekomstige grondexploitaties
4.073.382 pm
Winsten uit verkoop gemeentelijke vastgoed: € 65.000 per jaar
€
375.000
Opbrengsten uit afgesloten grondexploitaties
€
375.000
Totaal
€
4.823.382
Verschil
€
-880.137
Een belangrijjke kanttekening die hierbij wordt geplaatst is dat de prognose uitgaat van de huidige grondexploitaitieportefeuille.
23
Er wordt dus geen rekening gehouden met toevoeging van nieuwe projecten met een voordelig danwel nadelig begroot resultaat, inclusief bijbehorende risico’s. Ook wordt geen rekening gehouden met nieuwe onttrekkingen of dotaties die eventueel volgen uit nieuwe besluitvorming. Met het oog op de gemeentelijke woningbouwambitie en omvangrijke gebiedsontwikkelingen zoals (voorkeursrecht) Schagen Oost, Muggenburg Zuid en centrumontwikkeling Waldervaart, wordt geadviseerd om prudent om te gaan met de huidige beschikbare ruimte in de reserve. Met name de ontwikkeling in Schagen Oost inclusief voorgenomen grondaankoop op basis van de Wet voorkeursrecht kan leiden tot noodzakelijke investeringen en risico’s welke uiteindelijk een beroep doen op de reserve. Daarnaast zorgt de gemeenteljke woningbouwambitie inclusief het aandeel sociale en betaalbare woningbouw van 30 tot 40% tot uitdagingen om ontwikkelingen financieel uitvoerbaar te krijgen en te houden. Aangezien de reserve grondexploitatie ook dient ter afdekking van een financieel tekort bij vaststelling, blijft een gezonde reserve noodzakelijk om onze woningbouwambiteis te kunnen blijven uitvoeren. 24
6. Overig
door een extern bureau getrokken. De berekening en
Input Programmabegroting 2024
omstandigheden zijn met de Belastingdienst doorgenomen. De
Onderstaande tabel geeft aan hoe de grondexploitaties worden
Belastingdienst kon de gemeente volgen in haar conclusie dat
verwerkt in de programmabegroting 2024.
de grondexploitaties 'niet door de ondernemerspoort gaan'. Niettemin moet jaarlijks worden getoetst of de opzet (door het openen of afsluiten van projecten) in zijn totaliteit verandert. In
2023
2024
2025
2026
2027
Totaal lasten
€
6.720.984 €
6.261.736 €
4.211.910 €
1.613.131 €
1.199.256
Totaal baten
€
12.565.565 €
6.058.547 €
7.139.317 €
1.926.380 €
2.799.980
het weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met het risico van vennootschapsbelasting (zie ook: hoofdstuk 7).
Tabel x. Input grondexploitatiebegroting voor programmabegroting 2024
Omdat het saldo van de baten en lasten worden verwerkt binnen de gemeentelijke balans is er geen effect op de reguliere exploitatiebegroting. Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2016 bestaat de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen (vpb). De gemeente is hiermee vpb-plichtig geworden als zij een onderneming drijven. In 2017 heeft een quickscan plaatsgevonden door een extern bureau voor onder andere de grondexploitaties en verkoop vastgoed. Uit dit onderzoek bleek dat er geen sprake is van een onderneming in de zin van de
Voorraad gronden Er zijn in feite drie typen gronden die op dit moment relevant zijn voor onze grondexploitaties en projecten in voorbereiding; 1. Bouwgrond in exploitatie. 2. Materiële vaste activa. 3. ‘Stille reserve’. Bouwgrond in exploitatie De categorie ‘Bouwgrond in Exploitatie’ betreft de gronden die zich in een transformatieproces bevinden en onderdeel uitmaken van de vastgestelde grondexploitatiebegroting. Boskerpark: 85.155 m2 onderdeel inbreng AO/natuur?
Vennootschapsbelasting. In 2021 is deze conclusie nogmaals 25
Grond als vast actief (MVA)
Verkopen grond
Over grond als vaste materiële activa kan worden gesteld dat
De volgende verkopen van grond hebben plaatsgevonden:
deze grond een vaste bestemming heeft en niet in een transformatieproces zit. Als een grondexploitatie wordt geopend
MVA
waarin gronden worden ingebracht welke onderdeel uitmaken
CLO D906 275 m2 Lepelaarsweg 8
van de materiële vaste activa, dan wordt deze boekwaarde
CLO E289 Zeeweg 28
onderdeel van de ‘Bouwgrond in exploitatie’, oftewel de
WMH I366 16045 m2
grondexploitatie. De geactiveerde gronden – exclusief gronden voor maatschappelijker voorzieningen scholen en sportvelden -
Stille reserve
vertegenwoordigen een administratieve boekwaarde van
Bladstraat Tuitjenhorn
€ 3.820.000 (zie ook Bijlage 1) per 1-1-2023. Dit heeft betrekking op
Koorndijk 16A?
ca. 928.000 m2 aan gemeentelijke gronden. Stille reserve Stille reserves zijn de meerwaarden van activa die laag of tegen nul zijn gewaardeerd doch verkoopbaar zijn indien men dat zou willen. Stille reserves maken onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. Op het moment dat dat wij gronden verkopen maken deze geen onderdeel meer uit van de stille reserve en hebben daarmee een negatief effect op onze weerstandscapaciteit. Per 1-1-2023 is sprake van ca. 616.000 m2 aan grond in bezit van gemeente welke valt onder de stille reserve. 26
Onderdeel B. Projectanalyses
27
1. Callantsoog - Denneweg
Projectomschrijving
De grondexploitatie ‘Callantsoog Denneweg’ heeft betrekking op de locatie Denneweg -Duinroosweg te Callantsoog. Het project omvat de ontwikkeling van 5 grondgebonden sociale huurwoningen en 12 sociale huurappartementen, inclusief herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente voert hiertoe voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. De gronden ten behoeve van de woningen worden uitgegeven aan Wooncompagnie.
Plangebied
Maatschappelijk effect
De gemeente Schagen kent een tekort aan betaalbare en sociale woningen. Met de bouw van 17 sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen naar de vraag naar betaalbare woningen in de kern Callantsoog.
Programma en ruimtegebruik
12 sociale huurappartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens en 5 grondgebonden sociale huurwoningen. Herinrichting van ca. 2.870 m2 openbaar gebied.
Planning en voortgang
Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn onherroepelijk. In het afgelopen jaar is een participatietraject afgerond met omwonenden voor het openbaar gebied. Ook heeft de Raad van State uitspraak gedaan inzake het ingediende beroep tegen het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. Naar aanleiding hiervan heeft een wijziging plaatsgevonden in de planregels waardoor dit geen belemmering meer vormt. Er loopt een procedure over de vergunning op grond van de Wet Natuurbescherming die verleend is door de provincie.
Inhoudelijke wijzigingen actualisatie Financiële effecten actualisatie
Door bovenstaande ontwikkelingen is de looptijd van het project verschoven van 2022 naar 2023.
Het geactualiseerde exploitatieresultaat is € 11.233 voordelig op eindwaarde per 31-12-2-23. Het resultaat is ca. € 561 nadeliger ten opzichte van het MPG 2022.
28
• • • •
Indexeringseffecten nieuwe parameters jaarrekening 2022: € 23.205 nadelig . Faseringseffecten: € 919 voordelig. Meer/minder kosten: n.v.t. Meer/minder opbrengsten: € 21.725 voordelig.
Het risicoprofiel is bepaald op € 32.100 nadelig. Dit bestaat uit € 26.000 aan projectrisico’s en € 6.100 aan marktrisico’s conform marktrisicoscenario MPG 2023. Risico’s en risicobeheersing
Het grootste risico bevindt zich op het vlak van extra kosten voor watercompensatie en de gevolgen voor de inrichting van het openbaar gebied. Voor de toename in verhard oppervlak en uitbreiding van parkeerplaatsen dient extra watercompensatie plaats te vinden. Compensatie zal worden bereikt door te werken met halfopen verharding en indien nodig vergroting van de vijver in het plangebied. Hoe de compensatie er precies uit komt te zien wordt in nader overleg met het HHNK nader bepaald. Er bestaat een risico dat het begrote budget niet volstaat. Het gewogen risico hiervan is grofweg bepaald op ca. € 20.000,negatief (€ 40.000 bij 50% kans van optreden).
29
2. Groote Keeten - Boskerpark
Projectomschrijvin g
Het project Boskerpark betreft de ontwikkeling van een hoogwaardig recreatiepark aan de zuidoostkant van Groote Keeten, gelegen tussen de Voorweg en de Helmweg. Het project bestaat uit een recreatiepark, particuliere woningen, een natuurgebied en een waterberging. De ontwikkeling wordt uitgevoerd door Boskerpolder B.V. en de gemeente Schagen. In 2017 heeft Boskerpolder B.V. zijn gronden en ontwikkelrechten verkocht aan Droomparken B.V.
Plangebied
Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik
Planning en voortgang
Er zijn voldoende vestigings- en uitbreidingsmogelijkheden voor bedrijven binnen de kansrijke clusters en sectoren. Droomparken zorgt voor de realisatie van maximaal 350 luxe recreatiewoningen op ±23 ha, ±5,2 ha aan waterberging en 14 particuliere woningen aan de Voorweg op ±1,3 ha. De gemeente past de Voorweg aan (±1,1 ha). De gemeente en Droomparken zullen samen zorgen voor de realisatie van het natuurgebied van ±19,5 ha. Recentelijk heeft Droomparken een nieuwe aanvraag voor een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming gedaan die is gebaseerd op het principe van intern salderen. Boskerpark heeft via de omgevingsdienst vernomen dat zij geen vergunning o.b.v. de wet natuurbescherming nodig hebben. Dat houdt in dat zij verder kunnen. Zij willen nu met de gemeente in gesprek over de anterieure overeenkomst. Afsluiting en omzetten krediet
30
Inhoudelijke wijziging actualisatie
De planning zoals deze in de grondexploitatiebegroting MPG 2022 was opgenomen is grofweg met een jaar naar achter verschoven. Einde looptijd wordt nu verwacht in 2025. Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 12.997 nadelig op eindwaarde per 31-12-2023. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2022 nadeliger geworden met € 218.032.
Financiële effecten actualisatie
Risico’s en risicobeheersing
Voorgesteld wordt om de grondexploitatie af te sluiten. De begrote kosten en opbrengsten zijn daardoor komen te vervallen. Er resteert dan een boekwaarde van € 12.997 nadelig. De kosten en opbrengsten die zijn vervallen, vormen onderdeel van het nieuwe project Boskerpark. De raad wordt gevraagd om hiervoor een krediet te verstrekken. De kosten worden gedekt uit de opbrengsten zoals opgenomen in de anterieure overeenkomst.
Door het vervallen van de kosten en opbrengste is geen sprake van een financieel risicoprofiel. De nadelige boekwaarde wordt afgedekt uit de reserve grondexploitatie.
31
3. Oudesluis - Kleine flexibele woonvormen locatie Oudesluis
Projectomschrijving
Het project omvat de ontwikkeling van 12 sociale huurappartementen. De gemeente verzorgt via de grondexploitatie de levering van een bouwrijpe kavel (760 m2) en de inrichting van de omliggende openbare ruimte (ca. 3.000 m2) inclusief wegontsluiting, voldoende parkeerplaatsen, meubilair en groen. Wooncompagnie koopt de bouwkavel en ontwikkelt het bouwplan.
Plangebied
Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik
Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie Financiële effecten actualisatie
Met de bouw van 12 nieuwe sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar woningen in de gemeente Schagen. De sociale huurwoningen dragen bij aan vermindering van de wachttijden voor een sociale huurwoning. Het bouwplan omvat twee blokken van 6 appartementen en een apart gedeelte voor bergingen. Het plangebied is gemeentelijk eigendom en is circa 3.760 m2 groot (exclusief bestaande parkeerplaatsen), waarvan circa 760 m2 uitgeefbaar. Er wordt ca. 3.000 m2 openbare ruimte (her)ingericht. De bouwrijpe kavel is verkocht aan Wooncompagnie. De overige gronden worden als openbaar gebied (her)ingericht. Het bestemmingplan en de grondexploitatie zijn vastgesteld in de raadsvergadering van 21 juni 2022. De uitgifte van gronden heeft plaatsgevonden in december 2022. In juli worden de woningen geplaatst. De planning is dat eind 2023 / begin 2024 het plan wordt opgeleverd. Liander sluit het plan eind 2024 aan op het net. De tussenperiode wordt overbrugd met de bouwaansluiting en een batterij. De bewoners zullen een instructie meekrijgen om piekmomenten te kunnen beheersen.
Niet van toepassing. Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt 259.400 nadelig op eindwaarde per 31-12-2023. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2022 42.409 nadeliger geworden. • •
Indexeringseffecten doorvoeren parameters jaarrekening 2022: € 30.004 nadelig Faseringseffecten: € 7.503 nadelig 32
• •
Meer/minder kosten: € 4.902 nadelig. Meer/minder opbrengsten: n.v.t.
Het totale risicoprofiel is geraamd op € 30.072 nadelig. Dit bestaat voor ca. € 37.500 aan gewogen projectrisico’s en € 11.250 aan gewogen projectkansen en €3.822 marktisico’s conform marktrisicoscenario MPG 2023.
Risico’s en risicobeheersing
Toelichting: Door de gewijzigde kosten zijn de kosten als vertraging optreedt ook toegenomen door een hogere absolute kostenstijging. De kans voor de verkoop van snippergroen is komen te vervallen, doordat de opbrengsten voor de verkoop van snippergroen niet voor de gemeente zijn. Het risico dat het asfalt niet geschikt is voor warm hergebruik heeft zich niet voorgedaan, omdat het asfalt niet teerhoudend bleek.
33
4. Schagen - Kleine flexibele woonvormen locatie Schagen
Projectomschrijving
Het project omvat de ontwikkeling van 44 sociale huurappartementen op het voormalige handbalveld aan de Piet Ottstraat te Schagen. De appartementen zijn bedoeld voor tijdelijke opvang van spoedzoekers en reguliere sociale woningbouw, ook wel het ‘corporatiehotel’ genoemd. De gemeente verzorgt via de grondexploitatie de levering van een bouwrijpe kavel (ca. 1.830 m2) en de inrichting van de omliggende openbare ruimte (ca 3.320 m2) inclusief wegontsluiting, voldoende parkeerplaatsen, meubilair en groen. De Wooncompagnie koopt de bouwkavel en ontwikkelt het bouwplan.
Plangebied
Maatschappelijk effect Programma en ruimtegebruik Planning en voortgang
Met de bouw van 44 nieuwe sociale huurwoningen wordt een aanzienlijke bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar betaalbare woningen in de gemeente Schagen. De sociale huurwoningen dragen bij aan vermindering van de wachttijden voor een sociale huurwoning. Het bouwplan omvat 1 blok van 44 sociale huurappartementen en bergingen. Van het plangebied wordt circa 1.830 m2 (36%) als bouwrijpe grond uitgegeven en 3.320 m2 (64%) ingericht als openbare ruimte. De binnenplaats die ontstaat wordt uitgegeven aan Wooncompagnie en vormt onderdeel van het bouwplan (geen openbare ruimte). Het bestemmingplan is vastgesteld in de raadsvergadering van 21 juni 2022. Het bouwrijpmaken staat gepland voor 2023. De bouw van de woningen vindt in 2023 plaats. De (her)inrichting van de openbare ruimte staat gepland voor eind 2023.
34
Inhoudelijke wijzigingen actualisatie
Niet van toepassing Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 10.457 voordelig op eindwaarde per 31-12-2023. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2022 140.611 nadeliger geworden.
Financiële effecten actualisatie
Toelichting: • Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2022: € 41.594 nadelig. • Faseringseffecten: € 10.764 nadelig. • Meer/minder kosten: € 34.529 nadelig. • Meer/minder opbrengsten: n.v.t. • Winstneming: € 53.724 nadelig. Het totale gewogen risicoprofiel is geraamd op € 21.166 nadelig. Dit bestaat voor ca. € 27.500 aan projectrisico’s en € 11.250 aan projectkansen en € 4.916 aan marktrisico’s conform marktrisicoscenario MPG 2023.
Risico’s en risicobeheersing
Projectrisico’s De grond die is afgegraven moet nog worden gekeurd, waardoor het risico op bodemsanering nog steeds aanwezig is.
35
5. Schagen - Lagedijk De Lus
Projectomschrijving
Het project omvat het revitaliseren van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk (het verbeteren van de wegenstructuur, het aanleggen van de Middenweg, de capaciteitsvergroting van de Langeloop oost) en de uitbreiding van met circa 65.300 m2 netto uitgeefbaar bedrijventerrein (‘De Lus’). De restantwerkzaamheden in het project hebben alleen nog betrekking op de verkoop van gronden en inrichting openbare ruimte van ‘De Lus’. De te verwachten looptijd is tot en met 2027.
Plangebied
Maatschappelijk effect
Programma en ruimtegebruik
Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie
De doelstelling van het project is bedrijven te faciliteren in hun vraag naar bedrijfsuitbreiding en/of verplaatsing. De uitbreiding heeft als doel om bedrijfsverplaatsing mogelijk te maken waardoor de revitalisatie van Lagedijk (verder) gestalte kan krijgen. In het uitbreidingsgebied De Lus is sprake van drie uitgiftegebieden: A. Kanaalstrook: zone langs het Kanaal (de noordzijde); B. Binnengebied: zone binnen de infrastructuurring (het middengebied); C. Randzone: zone aan te leggen als afscherming naar het omliggende agrarisch gebied (de westelijke rand). De stand van zaken op 1 juni 2023 is als volgt: Alle kavels in het binnengebied en de randzone zijn uitgegeven of liggen onder koopovereenkomst. Alleen de gehele kanaalstrook is nog beschikbaar. Huisvesting arbeidersmigranten
36
Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 1.450.218 nadelig op eindwaarde per 31-12-2026. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2022 met € 1.112.440 verbeterd. Dit wordt als volgt verklaard: Financiële effecten actualisatie
Risico’s en risicobeheersing
Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2022: € 63.308 nadelig Faseringseffecten: € 27.436 nadelig. Meer/minder kosten: n.v.t. Meer/minder opbrengsten: 1.203.184 voordelig, waarvan € 1.203.184 vanuit hogere opbrengst verkoop ten behoeve huisvesting arbeidersmigranten en € 25.932 overige baten. Het risicoprofiel van Lagedijk is geraamd op € 325.000 voordelig. Dit bestaat voor € 0,3 mln aan projectrisico’s, € 0,74 mln aan projectkansen en € 140.000 aan marktrisico conform marktrisicoscenario MPG 2023. Het uitgangspunt van de grondexploitatie was een behoudende bedrijfsvoering (zoals vastgesteld in de MPG 2019). Dit betekent concreet dat de looptijd van het project niet wordt verlengd, in tegenstelling tot de situatie voor het MPG 2019. Omdat de looptijd niet wordt verlengd, zal bij een tegenvallende uitgifte in het betreffende jaar (minder gerealiseerde opbrengsten dan werd verwacht) er direct een verliesvoorziening worden getroffen die gelijk is aan deze tegenvaller. Als dat niet gebeurt, lopen de te verwachten grondopbrengsten in de nog resterende jaarschijven namelijk onrealistisch hoog op. Dit betekent dat de afgelopen jaren de begrote grondopbrengsten aanzienlijk zijn verlaagd tot € 64,2 euro / m2. Dat wil overigens niet zeggen dat deze prijs het kader vormt voor de daadwerkelijke verkoopprijs. • • • •
Risico niet volledig afdekken boekwaarde. De boekwaarde van het project is eind 2023 naar verwachting € 3,0 mln nadelig. Daarnaast moeten nog ca. € 0,7 mln aan kosten worden gemaakt. Hier tegenover staat een verliesvoorziening van € 1,45 mln. (na correctie). Per saldo resteert er een netto boekwaarde van € 0,9 mln. Rekening houdend met een restmarktwaarde van de gronden van ca. € 340.000, is in het worstcase scenario van het geheel uitblijven van verkoop ingeschat op € 0,5 mln. nadelig. Het worstcasescenario wordt vanwege aanhoudende interesse niet het scenario waar rekening mee wordt gehouden. Voor de onderbouwing van het weerstandsvermogen (reserve grondexploitatie) wordt in deze MPG 2023 gerekend met een 50% kans van optreden van het worstcasescenario (50% * € 0,55 mln. = ca. € 0,28 mln.). Kans Er is in toenemende mate en concrete interesse voor de grote kavels in de Kanaalzone. Uitgangspunt van de risicoanalyse is dat voor deze kavels de huidige (marktconforme) verkoopprijs wordt gerealiseerd. Ten opzichte van de afgewaarde grondopbrengsten zoals opgenomen in de grondexploitatie (64,2 euro / m2) is dit een kans van € 741.000 (bij 50% kans van optreden. 37
6. Schagen - Makado Projectomschrijvin g
Het projectgebied betreft de uitbreiding/opwaardering van het Makado winkelcentrum, de herinrichting/opwaardering van de Nieuwstraat, de Langestraat, de Schubertstraat, het pleintje tussen de Nieuwstraat en Langestraat en de kruising Nieuwstraat-Beethovenlaan.
Plangebied
Maatschappelijk effect
Programma en ruimtegebruik
Planning en voortgang
Met de herontwikkeling en uitbreiding van het Makado winkelcentrum wordt beoogd de positie van het winkelcentrum van Schagen op een regionaal niveau te houden en daarbij de benodigde uitbreidingsruimte te kunnen bieden aan de bestaande ondernemers. De uitbreiding van het winkelcentrum draagt bij aan de versterking van de positie van het centrum van Schagen in de regio. Met de uitbreiding van Makado wordt 8.650 m2 commerciële ruimte gerealiseerd (waarvan 5.050 m2 vervanging en 3.600 m2 uitbreiding). Initiatiefnemer heeft aangegeven op dit moment Blok A niet tot ontwikkeling te brengen en daarom een verzoek heeft gedaan over het gefaseerd ontwikkelen. Hierover worden nu gesprekken gevoerd met Makado B.V. De herinrichting van de openbare ruimte heeft plaatsgevonden, met uitzondering van werkzaamheden op het plein en ten behoeve van een laad- en losstrook. Deze werkzaamheden vinden na uitbreiding van het winkelcentrum plaats. Makado is gestart met de werkzaamheden t.b.v. de noordelijke uitbreiding, het parkeerdek is toegankelijk gemaakt met een nieuwe in- en uitrit. Het is de verwachting dat over circa 2 jaar de werkzaamheden 38
worden afgerond. Voor het afronden van de werkzaamheden van de 2e fase bestaat duidelijkheid over de uitvoering van fase 3. Inhoudelijke wijzigingen actualisatie
Niet van toepassing. Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 1.613.509 nadelig op eindwaarde per 31-12-2023. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2022 nadeliger geworden met 127.085.
Financiële effecten actualisatie
Risico’s en risicobeheersing
Toelichting: • Indexeringseffecten doorvoeren parameters jaarrekening 2022: € 9.787 nadelig. • Faseringseffecten: € 1.207 nadelig. • Meer kosten: € 229.222 nadelig. Dit betreffen meerkosten ten behoeve van bodemsanering (144.914 inclusief bijdragen van derden) en extra kosten ten behoeve van tijdelijke inrichting openbare ruimte (€ 75.228).. • Meer opbrengsten: € 113.131 voordelig. Dit is het gevolg van een adminstratieve correctie (€ 97.191), vergoeding aan kosten (€ 15.940)