Bijlage 6 Grondexploitatie Oudesluis

Grondexploitatie ‘Kleine Flexibele Woonvormen locatie Oudesluis’

Inhoud Samenvatting ........................................................................................................................................................ 3 1.

Grondexploitatie algemeen ....................................................................................................................... 4

2.

Inleiding ......................................................................................................................................................... 5

3.

Ruimtelijke en kwalitatieve kaders .............................................................................................................. 6

4.

Werken en werkzaamheden ....................................................................................................................... 9

5.

Grondexploitatiebegroting ....................................................................................................................... 11

6.

Risicoanalyse en -beheersing .................................................................................................................... 13

Samenvatting Het project ‘Kleine Flexibele Woonvormen’ heeft betrekking op drie te bebouwen locaties in Schagen, Sint Maartensbrug en Oudesluis. Het project bestaat uit 3 grondexploitaties. Onderliggende grondexploitatie heeft betrekking op de locatie Oudesluis. Korte projectomschrijving Deze grondexploitatie omvat de bouw van 12 sociale huurappartementen aan de Melchiorstraat. De gemeente voert hiertoe voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. De gronden worden uitgegeven aan de Wooncompagnie, waarna de gemeente de openbare ruimte verder inricht.

Maatschappelijk effect

De gemeente Schagen kent een tekort aan betaalbare en sociale woningen. Met de bouw van 12 nieuwe sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar woningen in de gemeente Schagen. Met de bouw worden, de handbalvelden in en Oudesluis opnieuw ingevuld.

Programma

Het programma bestaat uit 12 sociale huurappartementen met aanhorigheden en bijbehorende parkeerplaatsen in de openbare ruimte.

Planning en fasering

  

Bouwrijp maken (2022); Oplevering woningen (2023); Oplevering openbare ruimte (2023).

  

Intentieovereenkomst Wooncompagnie16 september 2020; Participatietraject tot december 2021; Oudesluis 3 bijeenkomsten



Ontwerpbestemmingsplan Oudesluis en Sint Maartenbrug ter inzage maart 2022;

Behaald resultaat tot 2022

Grondexploitatiebegroting

Anterieure overeenkomst, tevens zijnde koopovereenkomst inzake Melchiorstraat, Oudesluis d.d. 23-03-2021.

Totale kosten: € 394.000. Totale opbrengsten: € 184.000. Faseringsinvloed: € 7.000 nadelig. Saldo: € 217.000 nadelig op eindwaarde 31-12-2023. Voor het te begrote nadelig resultaat dient een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van € 217.000.

Risico’s en risicobeheersing

Het totale gewogen risicoprofiel is geraamd op € 28.500 nadelig. Dit bestaat voor ca. € 27.000 aan projectrisico’s, € 12.500 aan projectkansen en € 14.000 aan marktrisico’s. De risico’s en kansen op de grondexploitatie zijn voor rekening van de gemeente. Indien het grondexploitatieresultaat nadelig wordt, dan worden de risico’s gedekt door de reserve grondexploitatie.

1. Grondexploitatie algemeen Kenmerken grondexploitatie Een grondexploitatie(complex) is een ruimtelijk plan voorzien van een financiële vertaling (grondexploitatiebegroting). Bij een grondexploitatie is altijd sprake van een transformatieproces waarbij in gemeentelijke bezit zijnde gronden en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als doel de realisatie van bouwplannen. Door vaststelling van deze grondexploitatie door de gemeenteraad wordt een zogenaamde “Bouwgrond in exploitatie” (BIE) geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.

Financiële kenmerken grondexploitatie Een grondexploitatiebegroting bestaat uit gemaakte en te verwachten kosten, en gemaakte en te verwachten opbrengsten. De begroting resulteert in een te verwachten eindsaldo op het moment van afronding van het project (resultaat op eindwaarde). Het eindsaldo kan financieel voordelig, neutraal of voordelig zijn. Bij een verwacht voordelig eindsaldo is sprake van ‘winst’. Winstneming vindt plaats indien voldoende zekerheid bestaat over het behalen van deze winst. Bij winstneming komt dit bedrag ten gunste van de reserve grondexploitaties. Bij een verwacht nadelig eindsaldo dient er onmiddellijk een voorziening te worden getroffen voor dit tekort. Dit wordt een ‘verliesvoorziening’ genoemd. De reserve grondexploitatie vormt de voeding van deze voorziening. Een grondexploitatie bestaat uit aannames, inschattingen en ramingen die zijn gemaakt op basis van bepaalde (beleids)uitgangspunten, verwachtingen en contractafspraken. Er is altijd sprake van bepaalde mate van onzekerheid over het uiteindelijke inhoudelijke en financiële resultaat. De risicoanalyse geeft een zo goed als mogelijk inzicht in de onzekerheidsmarge van de begroting. Elk jaar wordt de waardering van de grondexploitatiebegroting aangepast naar de meest actuele inzichten.

De grondexploitatiebegroting, het risicoprofiel en de te verwachten ontwikkeling van de reserve grondexploitatie wordt via de ‘Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG)’ jaarlijks geactualiseerd. Deze grondexploitatie wordt daarmee jaarlijks opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. Conform de BBV-regelgeving (Besluit Begroting en Verantwoording) dient een grondexploitatie te bestaan uit een paar verplichte onderdelen:  Kaart van het grondexploitatiegebied.  Een beschrijving van de bouwkavels en bouwprogramma.  Bestemming en toegestane bouwvolumes.  Omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de locatie en inrichting van de openbare ruimte.  Overzicht van kosten en opbrengsten (grondexploitatiebegroting).

Leeswijzer Deze openbare grondexploitatie geeft inzicht in: -

De doelstellingen van het project en het beoogd maatschappelijke effect (hfst 2); de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten (hfst 3); de te verwachten werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van de locatie en inrichting van de openbare ruimte (hfst. 4); de grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen (financieel eindresultaat, kosten, opbrengsten en planning (hfst. 5) financiële risico’s en kansen op hoofdlijnen (hfst. 6)

2. Inleiding Aanleiding De gemeenteraad heeft het college opgeroepen (motie voor de raad van 12 november 2019) om te onderzoeken waar we flexibele kleine woonvormen kunnen ontwikkelen voor jongeren, spoedzoekers, maar ook voor sociale woningzoekenden (tijdelijk of permanent). In het haalbaarheidsonderzoek naar vier geïnventariseerde locaties is er één afgevallen en zijn er drie doorgegaan voor realisatie, te weten het voormalige handbalveld bij de Spartahal in Schagen (Piet Ottstraat), de locatie van de voormalige basisschool in Sint Maartensbrug en de locatie op het voormalige handbalveld in Oudesluis (Melchiorstraat). Onderliggend dossier betreft de openbare grondexploitatie voor de locatie Oudesluis. Het plan omvat de ontwikkeling van 12 sociale huurwoningen (appartementen) en aanhorigheden. De gemeente verzorgt via de grondexploitatie de levering van een bouwrijpe kavel (760 m2) en de inrichting van de omliggende openbare ruimte (ca. 3.000 m2) inclusief wegontsluiting, voldoende parkeerplaatsen, meubilair en groen. De Wooncompagnie koopt de bouwkavel en ontwikkelt het bouwplan.

Maatschappelijk effect en doelstelling Met de bouw van 12 nieuwe sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar woningen in de gemeente Schagen. De sociale huurwoningen dragen bij aan vermindering van de wachttijden voor een sociale huurwoning.

Beleid en bestuur Voor dit project zijn onder andere de volgende beleidskaders van toepassing:  Coalitieprogramma Schagen 2018-2022 In het coalitieprogramma is opgenomen dat het college inzet op verlaging van de wachtlijsten voor sociale woningbouw, meer sociale huurwoningbouw en verbetering van doorstroombeleid.  Gemeentelijke verkoopprocedure Conform de gemeentelijke verkoopprocedure hoeft deze ontwikkeling niet openbaar te worden aanbesteed omdat sprake is van verkoop aan een partij voor sociale woningbouw.  Nota grondbeleid 2017 + Grondprijzenbrief 2022. In de Grondprijzenbrief zijn de normgrondprijzen opgenomen die gelden voor sociale huurwoningen.  De Leidraad Basisinrichting Openbare ruimte (LIOR) De LIOR is van toepassing op het openbaar gebied, tenzij doelstellingen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie afwijkingen van de stedenbouwkundige visie.

Overeenkomsten 

 

Prestatieafspraken 2021. De Prestatieafspraken die zijn gemaakt tussen de gemeente en Wooncompagnie zijn van toepassing op dit project. Hierin zijn onder andere afspraken vastgelegd over grondprijsstelling van sociale huurappartementen. Intentieovereenkomst. Met de wooncompagnie is een intentieovereenkomst afgesloten op 16 september 2020. Anterieure overeenkomst/ realisatieovereenkomst. Met de wooncompagnie is een anterieure overeenkomst afgesloten op 23 maart 2021. (Anterieure overeenkomst, tevens zijnde koopovereenkomst inzake Melchiorstraat, Oudesluis).

3. Ruimtelijke en kwalitatieve kaders Locatie en plangebied De beoogde ontwikkeling betreft het oude handbalveld in Oudesluis en omliggend terrein, ter hoogte van de Melchiorstraat en Sportlaan. Het plangebied (figuur 1) heeft betrekking op kadastraal perceel ZPE E 3447 (gedeeltelijk) en is in eigendom van gemeente Schagen.

Figuur 1. Plangebied grondexploitatie Oudesluis

Juridisch planologische kaders Het nieuwe bouwplan past niet binnen het bestaande bestemmingsplan. Er zal een bestemmingsplanprocedure moeten worden doorlopen. De voorbereidingen voor het op te stellen bestemmingsplan zijn in 2021 gestart. In het ontwerp bestemmingsplan “Piet Ottstraat, Schagen en Melchiorstraat” d.d. 03-092022 (figuur 2) zijn de volgende bestemmingsregels opgenomen:  De hoofdverkeerstructuur in het plangebied is als ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ bestemd. Met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet binnen deze bestemming worden gebouwd.  Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn hoofdgebouwen uitsluitend binnen de bouwvlakken toegestaan. Het maximaal aantal woningen en de maximale bouwhoogte zijn op de verbeelding weergegeven. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is aangesloten bij de gemeentelijke standaard.  Voor de locatie in Oudesluis gelden archeologische dubbelbestemmingen ter bescherming van mogelijk in de ondergrond aanwezige archeologische waarden.

Figuur 2. Ontwerp bestemmingsplan Piet Ottstraat en Melchiorstraat, locatie Melchiorstraat (d.d. 03-09-2022)

De maatvoering van het ontwerp bestemmingsplan omvat maximum 12 wooneenheden, met een maximum bouwhoogte van 10 meter en een maximum goothoogte van 7 meter.

Stedenbouwkundige invulling De stedenbouwkundig invulling is in concept ontwikkeld tot het huidige model (figuur 3). Het bouwplan omvat twee blokken van 6 appartementen en een apart gedeelte voor bergingen. Kleine aanpassingen in de begrenzing van het bouwplan zijn nog mogelijk.

Figuur 3. Stedenbouwkundig schetsplan

Ruimtegebruik

Te herontwikkelen Uitgeefbaar Uit te lichten Openbare ruimte Totaal te herontwikkelen

hoeveelheid

% tov te herontwik k elen

760 m² 3.000 m² 3.760 m²

20% 0% 80% 100% %

Te verhalen op aangifte Te verhalen op BCF

760 m² 3.000 m² 3.760 m²

20% 80% 100%

Tabel 1. Ruimtegebruik / btw-sleutel

Het plangebied is gemeentelijk eigendom en is circa 3.760 m2 groot (exclusief bestaande parkeerplaatsen), waarvan circa 760 m2 uitgeefbaar (tabel 1). Er wordt ca. 3.000 m2 openbare ruimte (her)ingericht. De bouwrijpe kavel wordt rechtstreeks aan Wooncompagnie verkocht conform de gemeentelijke verkoopprocedures en grondprijzenbrief. De overige gronden worden als openbaar gebied (her)ingericht.

Uitgifteprogramma Bouwplan Het bouwplan omvat 12 sociale huurappartementen en aanhorigheden (gebouwde berging). Openbare ruimte en parkeren De openbare ruimte wordt aangelegd conform de LIOR. Op het maaiveld op aan te leggen stroken worden parkeerplaatsen aangelegd in overeenstemming met de nota parkeerbeleid.

4. Werken en werkzaamheden Kwaliteit/materialen

Figuur 4. Indicatie kwaliteit materialen openbare ruimte

Werken en werkzaamheden In deze paragraaf zijn de belangrijkste werken en werkzaamheden uiteengezet en de uitgangspunten hierbij genoemd zoals percentages. In het algemeen zijn de wettelijke en gemeentelijke beleidskaders van toepassing (bijvoorbeeld Leidraad inrichting openbare ruimte). De scope voor de grondexploitatie bevat globaal de volgende werkzaamheden: Inbreng gronden  Dit betreft de inbreng van gemeentelijke gronden naar de Bouwgrond in Exploitatie. Het betreft het kadastraal perceel ZPE E 3447 (gedeeltelijk). Bouwrijpmaken  Opruimwerkzaamheden: opbreken asfalt handbalvelden, verwijderen riolering 

Grondwerk: ontgraven en afvoeren grond, aanvullen en verwerken zand en menggranulaat



Aanleg riolering (vuilwaterafvoer en hemelwaterafvoer).



Aanleg bouwweg.

Woonrijpmaken 

Verwijderen bouwweg.



Aanleg rijweg en voetpaden.



Aanleg parkeervakken incl. infiltratie.



Aanbrengen nieuwe verlichting incl. bekabeling.



Inrichting groenvoorziening (gazon, heesters).



Aanleg kolken en reiniging.



Overige terreininrichting buitenruimte (ondergrondse container, speeltoestel)

Bijkomende kosten bouw- en woonrijpmaken 

Eenmalige kosten, uitvoeringskosten, algemene bedrijfsvoering

Plankosten 

Engineering (VO, DO, bestek) via extern bureau



Directievoering en toezicht via gemeente: dekking via gemeentelijke begroting.



Communicatie.

De volgende onderdelen maken geen deel uit van de raming: 

Eventuele beschoeiing langs bestaande waterpartij



Toepassing elektrische laadpalen parkeerplaats

De werken en werkzaamheden hebben betrekking op kosten die aansluiten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.13) en het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5). Deze kosten mogen wettelijk gezien dan ook maximaal worden toegerekend aan deze grondexploitatie.

Werkzaamheden gronduitgifte De bouwrijpe grond wordt rechtstreeks aan Wooncompagnie verkocht conform de anterieure overeenkomst, verkoopprocedure en de grondprijzenbrief. De overige gronden worden als openbaar gebied (her)ingericht. Uitgifte van de kavels voor sociale huur aan de Wooncompagnie vindt plaats op basis van de prestatieafspraken en van toepassing zijnde gemeentelijke Grondprijzenbrief; bij tussentijdse verkoop vindt nabetaling plaats. De afspraken over de verkoop zijn concreet vastgelegd in de “Anterieure overeenkomst, tevens zijnde koopovereenkomst inzake Melchiorstraat, Oudesluis” d.d., 23-03-2021..

Gronduitgifte en waardebepaling. Vanuit de uitgifte van onze gronden worden de investeringen zo veel als mogelijk gedekt. Uitgangspunt van de grondexploitatie is een robuuste inschatting van de marktconforme grondwaarde. De grondwaardebepaling is overeenkomstig de gemeentelijke Grondprijzenbrief. Dit betekent dat de systematiek van grondwaardebepaling, afhankelijk is van het soort bouwprogramma. Voor sociale huur geldt een vaste grondprijs van € 13.230 prijspeil 1-1-2022 welke elk jaar wordt geïndexeerd. Bij 12 appartementen is de uitgifteopbrengst geraamd op € 159.000.

Overige opbrengsten Via de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de vergoeding van ambtelijke kosten door de Wooncompagnie. De gemeente heeft deze bijdragen reeds ontvangen. Dit vormt onderdeel van de grondexploitatiebegroting.

Gebruikte bronnen   

Raming 21H B0600 SSK raming VO Nieuwbouw Melchiorsstraat, HB Adviesbureau. Ramingdossier Nieuwbouw Melchiorstraat te Oudesluis v1.0, HB Adviesbureau. Tekening 21HB0600-BS-002 Bestaande situatie.



Tekening 21HB0600-NS-001 Nieuwe situatie.



Boomeffectanalyse, projectnr. 21175, d.d. 2 nov. 2021 Groenadvies LIOR Schagen deel 1 van 2, d.d. 1 april 2020.



Stedenbouwkundig schetsplan d.d. 6-12-2021.



Anterieure overeenkomst, tevens zijnde koopovereenkomst inzake Melchiorstraat, Oudesluis d.d. 23-3-2021.

 

Kadastrale informatie uit Nedbrowser. Gemeente Schagen. LIOR Schagen deel 1 van 2, d.d. 1 april 2020.

5. Grondexploitatiebegroting Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen De grondexploitatiebegroting is een financiële vertaling van de in hoofdstuk 3 genoemde ruimtelijke en programmatische uitgangspunten en de in hoofdstuk 4 genoemde werken en werkzaamheden. De verwachtingen over kosten, opbrengsten en looptijd resulteert in een te verwachten financieel eindresultaat (tabel 2).

Kosten Opbrengsten Faseringsinvloeden Eindresultaat (eindwaarde)

€ € € €

395.000 N 184.000 V 6.000 N 217.000 N

Tabel 2. Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen

Het plan kent op prijspeil 1-1-2022 een te verwachten saldo van € 217.000 nadelig per 31-12-2023. Dit saldo is opgebouwd uit € 395.000 aan kosten, € 184.000 aan opbrengsten en € 6.000 aan faseringskosten (kostenstijging).

Voorbereidingskosten De gemaakte voorbereidingskosten maken vanaf nu onderdeel uit van de grondexploitatibegroting. Er zijn tot aan de vaststelling van de grondexploitatie €14.000 aan kosten gemaakt en € 25.000 aan opbrengsten gerealiseerd.

Planning De looptijd van de grondexploitatie is tot en met het jaar 2023. Het bouwrijpmaken staat gepland voor 2022. De bouw van de woningen vindt begin 2023 plaats. De (her)inrichting van de openbare ruimte staat gepland voor eind 2023.

Parameters     

Bedragen zijn prijspeil 1-1-2022. Bedragen zijn exclusief BTW. In de exploitatiebegroting wordt rekening gehouden met 2% kostenstijging en 1% opbrengstenstijging. Toegerekende rente: 0% Eindwaarde: 31-12-2023.

De prijzen worden jaarlijks aangepast op basis van bovenstaande parameters.

Grondexploitatiebegroting gefaseerd (cashflow) Boek w. (saldo) €1

kosten opbrengsten saldo excl rente rente cashflow Eindwaarde

€ 31 dec 2023 1 jan 2022

2022

2023

€ -1

€ 140 € € 25 € -115

263 € 161 € -102

€ -1

€ € -115 €

-217 € -217

Tabel 3. Grondexploitatiebegroting gefaseerd incl. kosten en opbrengstenstijging

De cashflow geeft aan hoe het saldo onderhanden werk (boekwaarde) zich over de jaren ontwikkelt tot het eindsaldo van € 217.000 nadelig (tabel 3 en figuur 5).

Figuur 5. Cashflow (ontwikkeling onderhandenwerk naar eindresultaat)

Vennootschapsbelasting Gemeenten dienen net als iedere andere onderneming vennootschapsbelasting (VpB) af te dragen over winstgevende activiteiten. Dit geldt dus ook voor grondexploitaties. Ten behoeve van het bepalen van de fiscale winstgevendheid van de grondexploitatie is voor onderliggende grondexploitatie een separate fiscale begroting opgesteld. Het grote verschil met de grondexploitatiebegroting is dat de ambtelijke apparaatslasten hieraan zijn toegevoegd. Dit zijn geen kosten die drukken op de grondexploitatiebegroting (want al gedekt via de gemeentelijke meerjarenbegroting), maar fiscaal gezien wel relevant zijn. De apparaatslasten zijn gebaseerd op invulling van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan. De nog benodigde uren van planvorming en -uitvoering buiten de reguliere grondexploitatiebegroting zijn geraamd op ca. 600 uur. De totale nog te maken gemeentelijke apparaatslasten, welke geen onderdeel van de begroting uitmaken, zijn geraamd op € 40.000, bij een intern uurloon van 70 euro (schaal 10, uurtarief productieve uren, handleiding overheidstarieven 2021). Het financiële resultaat van de fiscale begroting is hiermee bepaald op ca. € 257.000 nadelig prijspeil 1-1-2022.

6. Risicoanalyse en -beheersing Bij elke grondexploitatie wordt een risicoanalyse toegevoegd. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt wat de mogelijke invloeden kunnen zijn op het financieel eindresultaat. Door de risico’s en kansen inzichtelijk te maken kunnen risico’s vervolgens worden beheerst. De gekozen systematiek van risicoanalyse is de RISMAN-methode. Bij deze methode wordt een risico omschreven als ‘een gebeurtenis die zich al dan niet kan voordoen en die kan leiden tot hogere kosten, uitloop van het project of niet voldoen aan kwaliteitsnormen- of informatienormen’. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar het financiële effect van het risico, maar ook naar de kans van optreden hierop. De som hiervan is een gewogen risico.

Projectrisico's Projectkansen Marktrisico's Totaal risicoprofiel

€ € € €

omvang 54.000 N € 45.000 V € 14.000 N € 23.000 N €

impact

27.000 N 12.500 V 14.000 N 28.500 N

Tabel 4 Totaal risicoprofiel

Het totale gewogen risicoprofiel is geraamd op € 28.500 nadelig (tabel 4). Dit bestaat voor ca. € 27.000 aan projectrisico’s, € 12.500 aan projectkansen en € 14.000 aan marktrisico’s. De projectrisico’s hebben met name betrekking op de daadwerkelijke geschiktheid van asfalt voor hergebruik en de daadwerkelijke kwaliteitsklasse van de bodem. De onderzoeken die hiervoor nodig zijn, maken onderdeel uit van de begroting. Indien er geen sprake is van een verzekerde afname van de bouwrijpe gronden, dan wordt gerekend met een marktrisico op de uitgifte (10% van de totale uitgifteprijs). In dit geval ligt de afname(prijs) vast via de gesloten anterieure overeenkomst en prestatieafspraken. Gezien de huidige tendens in algemene kostenstijging (inflatie) wordt rekening gehouden met het risico van een hogere algemene kostenstijging dan de 2% welke nu is gehanteerd in de begroting. Bij een gemiddelde stijging naar 5% op jaarbasis, is het effect op de grondexploitatie € 14.000 nadelig. Dit risico vormt nu onderdeel van het marktrisicoprofiel.