Bijlage 6 Exploitatieplan SSG

Leeswijzer businesscase Van: Arnold R. Weijs Datum: 10 oktober 2024

1. Deze businesscase behoort tot scenario A, waarbij SSG via burgerparticipatie als initiatiefnemer wordt aangemerkt. 2. Deze businesscase is zorgvuldig samengesteld door de initiatiefnemers van scenario A. De kengetallen zijn gebaseerd op de huidige aannames. 3. Het verdwijnen van Lycurgus Advendo als gebruiker (met een bepaald PVE) en het uitsluiten van een padel-complex heeft invloed op de hoogte van de investering maar heeft ook invloed op de inkomsten stroom. Na de scenariokeuze wordt er een PvE opgesteld. Dit leidt tot een verdere gedetailleerde businesscase. 4. In opdracht van SSG is er een second opinion uitgevoerd door bureau Treem. Het doel van SSG was om zekerheid te krijgen dat de kengetallen waarmee gewerkt wordt niet afwijken maar goed vergelijkbaar zijn met andere sportaccommodaties in het land. 5. In de volgende fase bij het opstellen en uitwerken van het programma van eisen in samenspraak met de gebruikers vindt wederom een verdere verdieping en betere benadering plaats wat moet leiden tot een meer specifieke bouwkosten calculatie. De hoogte van de bezettingsgraad is cruciaal voor het uiteindelijke exploitatietekort. Hiervoor geldt in eerste instantie een aanloopperiode maar naar circa 2 – 3 jaren zou het complex op volle bezetting moeten kunnen functioneren. 6.

Voordat er een definitief financieel besluit wordt gevraagd aan de raad zal de gemeente opdracht geven om de laatste businesscase te laten toetsen aan wet en regelgeving. Dit in samenspraak met de fiscalist en RA accountant van de gemeente.

Stichting Sportgebouwen Groenoord

Businesscase voor de herontwikkeling en verduurzaming van Sportpark Groenoord ( september 2024)

Inhoud 1.

Inleiding ............................................................................................................................... 3

2.

Onze droom: een duurzaam Sportpark met meerwaarde voor de buurt .......................... 4

3. Juridische structuur belangrijke basis voor maatschappelijke doelstelling Stichting Sportgebouwen Groenoord ....................................................................................................... 6 4. Investeringsbegroting in geval van nieuwbouw vormt belangrijkste uitgangspunt voor de exploitatiebegroting ................................................................................................................... 8 5.

Uitgangspunten voor het exploitatiemodel in geval van nieuwbouw ............................... 9

a.

Uitgangspunten beheer vastgoed sportgebouw .............................................................. 10

b.

Uitgangspunten beheer vastgoed sporthallen............................................................. 10

c.

Uitgangspunten exploitatie sportgebouw ........................................................................ 11

d.

Uitgangspunten exploitatie sporthallen ...................................................................... 12

6.

Uitgangspunten personeelskosten ................................................................................... 13

7.

Horeca-exploitatie............................................................................................................. 14

8.

Resultaten exploitatie en beheer vastgoed sportgebouw ............................................... 16

a.

Prognose beheer vastgoed sportgebouw ......................................................................... 16

b.

Prognose beheer vastgoed sporthallen ....................................................................... 17

c.

Kasstromen beheer vastgoed geconsolideerd ................................................................. 18

d.

Prognose exploitatie sportgebouw .............................................................................. 18

e.

Prognose exploitatie sporthallen ...................................................................................... 19

9.

Gevoeligheidsanalyse........................................................................................................ 20

1. Inleiding In juli 2019 zijn de voetbalverengingen v.v. SRC en v.v. Schagen gefuseerd tot Schagen United. Daarbij ontstond (uiteraard) de wens om de fusieclub op één locatie te huisvesten. In goed overleg met alle betrokken clubs en met Gemeente Schagen is in 2021 gekozen voor een herverkaveling van de sportvelden, beter bekend onder de naam ‘sportcarrousel’. De honk- en softbal heeft zijn onderkomen sindsdien op het oude v.v. Schagen complex aan de Leng. En vanaf de zomer van 2021 is Schagen United op één complex (op Groenoord) gehuisvest. Sindsdien wordt er naast hockey, tennis, rugby en jeu de boules door ruim 1.000 voetballers en voetballertjes gesport op Groenoord. En met de aanleg van een gecombineerd handbal, voetbal en hockeyveld kon ook de handbalvereniging vanaf voorjaar 2022 weer handballen op Groenoord. Een prachtige ontwikkeling in de ogen van de verenigingen en van de Gemeente. Tegelijk leverde dit een nieuwe uitdaging op. Het huidige clubgebouw van de voetbalclub (eigendom van Gemeente Schagen) is enerzijds sterk verouderd, maar ook qua grootte volstrekt niet berekend op de hierboven genoemde aantallen voetballers. Tel daar de komst van de handbal (handbal had zelf geen accommodatie) en het sterk verouderde clubgebouw van de hockeyvereniging nog bij op en de noodzaak voor een nieuw clubgebouw c.q. nieuwe clubgebouwen is duidelijk.

De handbal, hockey en voetbalvereniging hebben dit unieke moment aangegrepen om gezamenlijk op te trekken voor de realisatie van een nieuw multifunctioneel sportgebouw. Dat heeft geresulteerd in de oprichting van Stichting Sportgebouwen Groenoord (hierna: SSG) in april 2021. In deze Stichting participeren de drie genoemde clubs en de regionale kinderopvangorganisatie SKRS.

2. Onze droom: een duurzaam Sportpark met meerwaarde voor de buurt De droom van SSG was om een multifunctioneel sportgebouw te realiseren wat het bruisende hart van sportend Schagen zou moeten worden. Natuurlijk moest het te realiseren sportgebouw een goed onderkomen bieden voor de aangesloten verenigingen en de sport-BSO, maar de ambities gaan verder. SSG wil met dit initiatief meer mensen (jong en oud) in beweging krijgen en wil van betekenis zijn voor heel sportend Schagen, voor sportverenigingen, voor de buurtbewoners en voor de inwoners van Schagen en omgeving. Dat alles in lijn met de missie, visie en de kernwaarden van SSG.

Missie SSG: Het stimuleren van gezondheid, geluk en welbevinden in de Schager samenleving vanuit ontmoeting, sport en saamhorigheid Visie SSG: Het bruisende sportieve centrum zijn van Schagen. Duurzaam, toekomstgericht, verbindend en gezellig. Een plek die aanvoelt als een tweede huis. Waar talent zich kan ontwikkelen, waar nieuwe ontmoetingen ontstaan. Kernwaarden SSG: • Verbindend • Samenwerkend • Maatschappelijk betrokken • Duurzaam en innovatief • Toekomstgericht

Vanuit deze visie is ook het idee ontstaan om het initiatief breder te trekken dan alleen het multifunctionele sportgebouw. Met de wetenschap dat de Groeneweghal en Spartahal zijn afgeschreven en aan vervanging toe zijn is contact gezocht met Gemeente Schagen. Dat heeft geresulteerd in de vorming van een projectgroep waarin SSG en Gemeente Schagen (en tijdelijk ook Lycurgus-Advendo en Schagen Actief) participeren. Vanuit deze projectgroep wordt al ruim 3 jaar samengewerkt aan een Open Sportpark Groenoord. De projectgroep heeft in de afgelopen jaren meerdere voorbereidende initiatieven genomen, zoals: • • • •

Het organiseren van informatieavonden voor omwonenden en andere betrokkenen; Het organiseren van informatieavonden voor buiten- en binnensportverenigingen; Meerdere raadsinformatiebijeenkomsten; Een bezoek aan Campus de Terp in Wieringerwerf.

Inmiddels zijn Gemeente Schagen en Stichting Sportgebouwen Groenoord met elkaar een samenwerking aangegaan voor de herontwikkeling en verduurzaming van Sportpark Groenoord te Schagen. De afspraken voor deze samenwerking liggen voor in een tussen partijen te sluiten Samenwerkingsovereenkomst (hierna SOK). In artikel 1.2 van de SOK is opgenomen dat in de haalbaarheidsfase een juridische en financiële structuur wordt uitgewerkt. In artikel 3.1. sub d is opgenomen dat de uitwerking van de financiële structuur tot de taken van SSG behoort. In dit rapport presenteren wij daarom ons voorstel voor de financiële structuur en het exploitatiemodel voor het scenario van nieuwbouw van twee sporthallen en een multifunctioneel sportgebouw (voorkeurscenario) door Stichting Sportgebouwen Groenoord met een garantstelling vanuit de Gemeente. Hieruit blijkt onder andere de te verwachten jaarlijkse exploitatiebijdrage vanuit de Gemeente in de exploitatie van de sporthallen. Maar minstens zo belangrijk is dat de exploitatie van het multifunctionele sportgebouw kostendekkend kan plaatsvinden zodat er voor dat deel overeenkomstig het gemeentelijk beleid geen bijdrage van de Gemeente hoeft plaats te vinden. U treft dit aan in de hoofdstukken 4 t/m 8 van dit rapport.

Er zijn alternatieve scenario’s voor de verduurzaming van beide sporthallen, waaronder een grootschalige renovatie van beide bestaande hallen. De financiële impact van dit scenario wordt door de Gemeente uitgewerkt. Dit document is in een later stadium ook bedoeld voor potentiële financiers ter ondersteuning van de besluitvorming over de financiering van de investering in de sporthallen en het sportgebouw.

3. Juridische structuur belangrijke basis voor maatschappelijke doelstelling Stichting Sportgebouwen Groenoord In het voorkeursscenario investeert SSG in de nieuwe sporthallen en het multifunctionele sportgebouw. Daarbij is de juridische structuur uiterst belangrijk voor de realisatie en toekomstige exploitatie van het Open Sportpark Groenoord. De volgende overwegingen hebben geleid tot de hieronder voorgestelde structuur: •

•

• • •

Stichting Sportgebouwen Groenoord is een bestaande stichting. Deze Stichting past prima bij het maatschappelijk belang van het te realiseren Sportpark Groenoord. Om de continuïteit en het maatschappelijk belang te waarborgen wordt een Raad van Toezicht geïnstalleerd die onafhankelijk toezicht houdt op het door het bestuur uitgevoerde beleid. Voor een goed inzicht in de exploitatie van de sporthallen en het multifunctionele sportgebouw is het wenselijk dat er een splitsing komt tussen het beheer van het vastgoed en de dagelijkse operaties (de exploitatievennootschap). Daarom zijn deze exploitaties in de beoogde structuur in twee afzonderlijke vennootschappen ondergebracht. Deze opsplitsing in twee vennootschappen geeft ook de mogelijkheid om aparte directies te benoemen voor enerzijds het beheer van het vastgoed en anderzijds de aansturing van de dagelijkse operaties. Daarnaast biedt de structuur voordelen in het kader van risicospreiding en continuïteit. En zeker belangrijk: de structuur voldoet aan de Europese BTW-richtlijn.

Wij staan in contact met het bestuur van Campus de Terp in Wieringerwerf waar we in maart 2024 een werkbezoek aan hebben afgelegd. De geschetste structuur komt (grotendeels) overeen met die van Campus de Terp.

In een aparte notitie zijn de overwegingen om tot deze structuur te komen uitgebreid toegelicht. Wij verwijzen naar die notitie voor een verdere toelichting. In bovenstaand structuurschema is uitgegaan van een toekomstige erfpachtconstructie tussen de Gemeente en SSG. Momenteel wordt door de Gemeente onderzocht of de voorkeur ligt bij een erfpachtconstructie of bij een opstalrecht.

4. Investeringsbegroting in geval van nieuwbouw vormt belangrijkste uitgangspunt voor de exploitatiebegroting In maart 2023 is door Bouwkundige Begeleidings Adviesgroep (BBA) uit Heemskerk in samenwerking met de architect en met deskundigen binnen Gemeente Schagen een raming opgesteld van de bouwkosten van de realisatie van de sporthallen en het sportgebouw. In deze raming waren nog investeringsbedragen opgenomen voor een turnhal en padelbanen. In het huidige ontwerp komen de turnhal en de padelbanen te vervallen. Ook was toen nog uitgegaan van een realisatie in twee fasen. Inmiddels is het uitgangspunt dat er sprake zal zijn van één bouwstroom voor het gehele project. In oktober 2023 heeft daarom een globale update van de berekeningen door Breg en Breg Bouwkundig Ontwerpers plaatsgevonden waarin optimalisaties zijn meegenomen uitgaande van een integrale aanpak van het project. Op basis hiervan is de volgende investeringsbegroting als basis meegenomen als uitgangspunt voor scenario A.

stap 1: dubbele sporthal, kleedruimten en horeca stap 2: turnhal en klein aandeel algemene ruimten (komt te vervallen) stap 3: padelbanen (komen te vervallen) stap 4: buitensport met aanvullend kleedk en horeca Bijkomende kosten Infrastructurele werkzaamheden (zie tab budgetraming) Bouwrente en afsluitkosten hypothecaire lening Ontwikkeling bouwkosten, advieskosten en onvoorzien Afronding af: infrastructurele werkzaamheden komen voor rekening Gemeente Schagen Update berekening investering dubbele sporthal plus sportgebouw clubs

m2 sport 4.649

4.649

m2 horeca 640 490 1.130

m2 kleed 704 740 1.444

totaal m2 5.993

1.230 7.223

totaal bouwsom (bouw) 15.343.078 3.818.430 19.161.508

1.478.535 502.990 574.845 10.657 21.728.535 -1.478.535 20.250.000

De verdeling van de investering over de sporthallen en het sportgebouw is op basis hiervan als volgt: Toe te rekenen aan sportgebouw aandeel bouwrente aandeel bijkomende kosten Totaal investering sportgebouw

3.818.430 100.234 114.553 4.033.217

Toe te rekenen aan sporthallen aandeel bouwrente aandeelbijkomende kosten afronding Totaal investering sporthallen

15.343.078 402.756 460.292 10.657 16.216.783

In de investeringsbegroting is in aanvulling op de kostenraming rekening gehouden met een bedrag voor verschuldigde rente tijdens de bouw (bouwrente). De kosten voor de aanpassingen aan de infrastructuur van afgerond € 1,5 zijn voor rekening van de Gemeente. Dit besluit is genomen opgenomen in de Kadernota.

Er is nog geen rekening gehouden met mogelijk te ontvangen subsidies voor de investeringen in duurzaamheid en met financiële support vanuit het Rijk. Het project wordt als kansrijk beoordeeld om hiervoor in aanmerking te komen. Een subsidiedeskundige zal dit in een later stadium verder onderzoeken. Dat kan nog een voordeel opleveren voor de investering en de exploitatie.

5. Uitgangspunten voor het exploitatiemodel in geval van nieuwbouw Een prognose is in sterke mate afhankelijk van de uitgangspunten die in acht zijn genomen. Andere uitgangspunten leiden tot andere uitkomsten van de exploitatiebegroting. Een goed begrip van de uitgangspunten is daarom belangrijk voor de beoordeling van de

exploitatiebegroting. Verreweg het belangrijkste uitgangspunt wordt gevormd door de investeringsbegroting zoals die is opgenomen in het vorige hoofdstuk. De belangrijkste overige uitgangspunten worden in dit hoofdstuk behandeld. Daarbij maken we onderscheid tussen: • •

De uitgangspunten voor het beheer van het vastgoed van enerzijds de sporthallen en anderzijds het sportgebouw De uitgangspunten voor de (dagelijkse) exploitatie van de sporthallen en het sportgebouw

a. Uitgangspunten beheer vastgoed sportgebouw Bij de uitwerking van de vastgoed exploitatie voor het multifunctionele sportgebouw is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • • •

• • • •

• •

De bouwkosten bedragen € 4.033.217 zoals opgenomen in de raming in paragraaf 4; Voor start bouw zijn wij uitgegaan van december 2025 en voor de oplevering en ingebruikneming van augustus 2027; Voor de financiering is uitgegaan van een annuïteitenlening met een looptijd van 40 jaar. Het rentepercentage is ontleend aan de website van Maatschappelijk Financieren en bedraagt voor een dergelijke lening per medio mei 2024 3,3%. Het uitgangspunt daarbij is dat er een bankgarantie door Gemeente Schagen wordt verstrekt; De afschrijvingsperiode van het sportgebouw bedraagt 40 jaar, waarbij een restwaarde van 20% wordt gehanteerd; Er is uitgegaan van een jaarlijkse inflatie van 2%; Voor regulier onderhoud is uitgegaan van een percentage van 0,2% van de stichtingskosten voor de jaarlijkse onderhoudslasten; Voor groot onderhoud is uitgegaan van een jaarlijkse reservering van 0,4% voor groot onderhoud voor de eerste 10 jaar. Vanaf jaar 11 wordt 0,8% per jaar gereserveerd. Zowel het percentage voor dagelijks onderhoud als voor groot onderhoud zijn gebaseerd op algemeen bekende vuistregels. Aangenomen is dat elke 10 jaar de reserve voor groot onderhoud wordt besteed aan noodzakelijk groot onderhoud; Er is uitgegaan van een energieneutraal gebouw, dus geen energielasten; Uitgegaan is van een tarief aan vennootschapsbelasting van 20%. Het huidige opstaptarief bedraagt 19%.

Gelet op de winstverwachtingen van de vastgoedbeheer vennootschap is een percentage van 20% een veilige aanname.

b. Uitgangspunten beheer vastgoed sporthallen Bij de uitwerking van de vastgoed exploitatie voor het sportgebouw is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • •

De bouwkosten zijn € 16.216.783 zoals opgenomen in de raming in paragraaf 4; Voor start bouw zijn wij uitgegaan van december 2025 en voor de oplevering en ingebruikneming van augustus 2027;

•

Verder zijn de uitgangspunten identiek als die voor het vastgoed voor het multifunctionele sportgebouw.

c. Uitgangspunten exploitatie sportgebouw Voor de exploitatie van het multifunctionele sportgebouw zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: •

•

De jaarlijkse benodigde huur is afgeleid uit het bedrag dat minimaal nodig is om de jaarlijkse rente, aflossing, onderhoudsverplichtingen en overige jaarlijkse lasten van het vastgoed toe te rekenen aan het sportgebouw te voldoen; Voor de aan de sportverenigingen Schagen United, Hockey Magnus en Handbalvereniging Schagen door te berekenen jaarlijkse huur is uitgegaan van een bedrag van € 50 per lid inclusief energielasten (prijspeil 2022). Rekening houdend met inflatie/indexatie geldt dan een bedrag van € 55 per lid per jaar voor 2027 als het gebouw klaar is. Dit leidt tot de volgende uitgangspunten:

Het bedrag van € 55 per lid is exclusief omzetbelasting. Op dit moment geldt voor ter beschikking stellen van sportaccommodaties het lage tarief van 9%, maar er bestaat een mogelijkheid dat het nieuwe kabinet dat verhoogt naar 21%. Dat zou kostprijsverhogend uitpakken voor de sportverenigingen. Overigens betekent een bijdrage van € 55 (exclusief omzetbelasting) per lid niet dat de contributie met een zelfde bedrag verhoogd moet worden. Momenteel worden ook huisvestingskosten gemaakt en die komen te vervallen. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de energielasten want die zijn inbegrepen in het tarief van € 55. • •

• •

Voor SKRS en de verdere commerciële ruimten is uitgegaan van een commerciële huur van respectievelijk € 45.700 en € 20.300 per jaar (prijspeil 2027). Hierin is ook een bedrag opgenomen als compensatie voor de investeringen in duurzaamheid; Voor het Regiuscollege is een jaarbedrag opgenomen van € 102.480, uitgaande van een vergoeding per kleedkamer van € 11 per uur en een vergoeding voor de docentenkamer van € 17 per uur, prijspeil 2027; (landelijke richtlijnen bijdrage voortgezet bewegingsonderwijs). Tenslotte is rekening gehouden met een jaarlijkse bijdrage van Sportservice Schagen van € 25.000 terwijl voor losse gebruikers een jaarbedrag van € 10.000 is opgenomen; Daarnaast is een jaarlijkse afdracht vanuit de horeca-exploitatie opgenomen van afgerond € 20.000;

• •

•

De jaarlijkse inkomsten vanuit de verhuur aan gebruikers bedragen op deze wijze € 295.000 met ingang van 2027; Voor de horeca-exploitatie is uitgegaan van een te realiseren omzet van € 243.000 met een jaarlijks rendement van € 41.000 (prijspeil 2027). Aangenomen is dat 20% hiervan wordt gebruikt als bijdrage in de exploitatie en dat 80% wordt afgedragen aan de drie organiserende sportverenigingen; Er is rekening gehouden met jaarlijkse lasten voor personeelskosten van € 51.000. Dit betreft feitelijk de kosten van de beheerder van het sportgebouw. Voor alle overige functies wordt uitgegaan van de inzet van vrijwilligers.

d. Uitgangspunten exploitatie sporthallen • •

• • •

De jaarlijkse benodigde huur is afgeleid uit het bedrag dat minimaal nodig is om de jaarlijkse rente, aflossing en onderhoudsverplichtingen van het vastgoed van het sportgebouw te voldoen; Er is rekening gehouden met een vergoeding voor het gebruik van de sporthallen van € 55 per uur (prijspeil 2027) en een bezettingsgraad van 60%. De vergoeding per uur is gelijk aan de huidige vergoeding rekening houdend met indexatie. Ook de bezettingsgraad is afgeleid uit de huidige bezettingsgraad. Optimalisatie tot een bezettingsgraad van 70% behoort tot de mogelijkheden en moet een belangrijke doelstelling zijn voor de toekomstige beheerder, maar hier is in het basis scenario niet mee gerekend. In de gevoeligheidsanalyse is dit wel inzichtelijk gemaakt. SSG kan als vastgoedexploitant de verhuur voor commerciële partijen faciliteren als onderdeel van de doelstellingen. De gemeente kan slechts haar wettelijke taak uitvoeren ten aanzien van het maatschappelijk vastgoed. Voor de horeca exploitatie is uitgegaan van een te realiseren omzet van € 121.000 met een jaarlijks rendement van € 21.000 (prijspeil 2027). Aangenomen is dat 20% hiervan wordt gebruikt als bijdrage in de exploitatie en dat 80% wordt afgedragen aan de drie organiserende sportverenigingen;

6. Uitgangspunten personeelskosten Bij de prognose van de personeelskosten is uitgegaan van de volgende bezetting. Deze bezetting is in samenspraak met Social Leisure tot stand gekomen op basis van de ervaringen bij het beheer van andere sporthallen.

Functies Manager Open sportpark Groenoord Receptionist/administratie Beheerder Schoonmaker Onderhoud velden en terrein bij: opslag sociale lasten 25% afronding Totaal loonkosten Opgenomen in exploitatie sporthallen Opgenomen in exploitatie sportgebouw

fte 0,5 1,0 2,0 1,0 1,0

Loon op basis fte € 50.000 € 35.000 € 35.000 € 30.000 € 35.000

Totaal € 25.000 € 35.000 € 70.000 € 30.000 € 35.000 € € €

195.000 48.750 250 244.000 193.000 51.000 244.000

De personele bezetting gaat uit van een noodzakelijke bezetting voor het beheer van de sporthallen en het sportgebouw. Maar er is ook ruimte om (een deel van) de verenigingsadministratie op te pakken en daarmee de vrijwilligers van de sportverenigingen te ondersteunen. Naast de personeelsleden die direct bij Sportpark Groenoord betrokken zijn kunnen ook de sportbuurtcoaches en een verenigingsmanager vanuit het sportgebouw werkzaam zijn. De kosten van deze functies zijn niet in de exploitatie begrepen. Deze komen normaliter ten laste van de Gemeente en het Ministerie van VWS.

7. Horeca-exploitatie De uitgangspunten voor de horeca-exploitatie zijn als volgt samen te vatten: Samenvatting exploitatie horeca (bedragen in Euro's) Omzetverwachting vanuit voetbal, handbal en hockey, 1.320 leden maal € 100 per lid sportgebouw bij: te verwachten extra omzet vanwege aanloop vanuit SKRS, fysio en bezoekers, stelpost sportgebouw bij: omzet evenementen en familiedag sportgebouw Van 08.00 tot 14.00 uur, geen omzet ingerekend sporthallen

toe te rekenen aan toe te rekenen aan sportgebouw sporthallen

Totaal

132.000

132.000

25.000 30.000

25.000 30.000 -

Van 14.00 tot 18.00 uur, 1.008 uren op jaarbasis, 20 bezoekers per uur a € 1 consumptie sporthallen Van 18.00 tot 22.00 uur, 1.008 uren op jaarbasis, 20 bezoekers a € 2 consumptie sporthallen Weekenden, 1.008 uren op jaarbasis, 20 bezoekers a € 2 consumptie sporthallen Vakantieperiode, 540uur, 20 bezoekers a € 1 per consumtpie sporthallen Commerciele verhuur, 240 uur, 20 bezoekers a € 2 consumptie sporthallen

20.160

20.160

40.320

40.320 40.320 10.800 9.600 54.950 363.150 236.048 108.945 29.052 36.315 61.736 49.388 12.347

bij: omzetuitbreiding door assortimentswijzigingen en prijsaanpassingen, 35% sportgebouw Totaal prognose omzet

54.950 241.950

40.320 10.800 9.600 121.200

Prognose bruto-winst, 65% van de omzet Personeelskosten, 30% Bijdrage horeca in huisvesting, 8% van omzet Overige kosten (administratie, energie, aankleding en dergelijke), 10% Exploitatieresultaat voor afdracht aan sportverenigingen Waarvan jaarlijkse vergoeding aan sportverenigingen voor organisatie, 80% Blijft over voor dekking exploitatiekosten SSG

157.268 72.585 19.356 24.195 41.132 32.905 8.226

78.780 36.360 9.696 12.120 20.604 16.483 4.121

De omzetverwachting voor de horeca exploitatie is als volgt opgebouwd: •

• • • • • • •

Voor de omzetverwachting toe te rekenen aan het sportgebouw is uitgegaan van de huidige horecaomzet van de drie sportverenigingen, waarbij de voetbalvereniging uiteraard de meeste impact heeft, dit mondt uit in een omzet van € 100 per lid per jaar (excl. Omzetbelasting); Vervolgens is een raming opgenomen van de te verwachten extra omzet vanwege bezoekers aan de BSO, fysiotherapie en andere bezoekers; Tenslotte zijn er extra omzetmogelijkheden vanwege evenementen als de familiedag en andere evenementen met een omzetpotentie van € 30.000; De huidige omzet van de sportverenigingen kan een extra impuls krijgen door een assortimentsuitbreiding mede gericht op een gezond aanbod van horeca-producten en een aanpassing van het prijsniveau; Voor de personeelskosten is uitgegaan van een mix van vrijwilligers en jeugdleden/jongeren die als horecamedewerker kunnen worden ingezet. De loonkosten kunnen dan beperkt worden tot 30% van de omzet; Er is rekening gehouden met een vergoeding vanuit de horeca-exploitatie voor het gebruik van de horecaruimte. De overige exploitatielasten zijn afgeleid van gemiddelden in de branche; Het exploitatiemodel gaat er van uit dat de drie sportverenigingen gezamenlijk de organisatie van de horeca op zich nemen, uiteraard in goed overleg met de beheerder. Dat gebeurt met vrijwilligers op bestuurlijk niveau, maar met de inzet van jeugdleden die worden betaald.

De organiserende verenigingen hebben zich gecommitteerd om de exploitatie van de horeca op deze wijze op zich te nemen.

•

Voor de inspanningen van de sportverenigingen ontvangen zij 80% van het exploitatieresultaat van de horeca. Het restant dient te dekking van de exploitatie van de exploitatievennootschap.

8. Resultaten exploitatie en beheer vastgoed sportgebouw Op basis van de hierboven vermelde uitgangspunten is de prognose van de belangrijkste kengetallen als volgt:

a. Prognose beheer vastgoed sportgebouw Onderstaand overzicht laat zien welke jaarlijkse lasten zijn ingerekend in de vastgoedprognose. Om in de jaarlijkse aflossing van de hypothecaire lening te kunnen voorzien is vanaf 2030 jaarlijks een bedrag benodigd van € 277.000 welk bedrag daarna langzaam stijgt vanwege de ingerekende inflatie. In de bijlagen zijn overzichten opgenomen van prognoses van de kasstromen en de balansen met een horizon van 40 jaar.

Een aantal zaken vallen op: •

•

• •

•

In de eerste twee jaren van de exploitatie is sprake van een hogere vergoeding waarna vanaf 2030 wordt gerekend met een jaarlijks benodigde huur vanuit de exploitatie van € 277.000 welk bedrag in de jaren daarna door het inrekenen van inflatie langzaam stijgt. Het hogere bedrag in de eerste twee jaren houdt verband met het financieren van aanloopkosten en het opbouwen van een buffer aan werkkapitaal; De reservering voor grootonderhoud in jaar 20 is aanzienlijk hoger dan in jaar 10. Dat komt omdat er in de eerste 10 jaar 0,4% van de Stichtingskosten wordt gereserveerd voor groot onderhoud terwijl vanaf jaar 11 wordt gerekend met een reservering van 0,8%; Er is geen rekening gehouden met latere investeringen in het vastgoed, uitsluitend met groot onderhoud; Tot en met 2036 is nog sprake van een negatief exploitatiesaldo voor de vastgoedexploitatie. Daarna buigt dit langzaam om in een positieve exploitatie. De kasstromen zijn vanaf het begin echter positief, waardoor de aflossing op de leningen betaald kan worden; Het geprognotiseerde verloop van de beschikbare liquiditeiten per einde van het jaar ontwikkelt zich als volgt:

Prognose liquiditeit per einde jaar voor vastgoed beheer aan multifuntioneel sportgebouw (bedragen in € 1.000) Prognose saldo liquide middelen einde jaar

t/m 2026

jaar 1 2027

jaar 2 2028

jaar 3 2029

jaar 4 2030

jaar 5 2031

jaar 10 2036

jaar 20 2046

jaar 30 2056

jaar 40 2066

34

218

313

349

374

399

355

424

514

626

•

In de prognose is er mee rekening gehouden dat er jaarlijks wordt gereserveerd voor groot onderhoud. Hierdoor loopt het saldo van de liquide middelen jaarlijks op. In jaar 10 wordt het groot onderhoud dan uitgevoerd en wordt de liquiditeitsreserve besteedt. Dit patroon herhaalt zich elke 10 jaar.

b. Prognose beheer vastgoed sporthallen Onderstaand overzicht laat zien welke jaarlijkse lasten zijn ingerekend in de vastgoedprognose voor het aandeel van de sporthallen. Om in de jaarlijkse aflossing van de hypothecaire lening te kunnen voorzien is vanaf 2030 jaarlijks een bedrag benodigd van € 277.000 welk bedrag daarna langzaam stijgt vanwege de ingerekende inflatie. In de bijlagen zijn overzichten opgenomen van prognoses van de kasstromen en de balansen met een horizon van 40 jaar. Prognose vastgoed beheer toe te rekenen aan sporthallen (bedragen in € 1.000) Benodigde huurinkomsten uit exploitatie vennootschap

t/m 2026

jaar 1 2027

jaar 2 2028

jaar 3 2029

jaar 4 2030

jaar 5 2031

jaar 10 2036

jaar 20 2046

jaar 30 2056

jaar 40 2066

-

1.450,0

1.439,0

1.082,0

1.021,0

1.027,0

1.058,0

1.221,0

1.379,0

1.558,0

324,0 526,0 66,0 33,1 36,7 18,4 31,6 37,7 2,6 30,6 1.106,7

324,0 519,0 67,0 33,7 37,5 18,7 32,3 38,5 2,6 31,2 1.104,5

324,0 512,0 69,0 34,4 38,2 19,1 32,9 39,3 2,7 31,8 1.103,4

324,0 504,0 70,0 35,1 39,0 19,5 33,6 40,0 2,7 32,5 1.100,3

324,0 464,0 78,0 38,8 43,0 21,5 37,0 44,2 3,0 35,9 1.089,4

324,0 359,0 189,0 47,3 52,4 26,2 45,2 53,9 3,6 43,7 1.144,3

324,0 214,0 230,0 57,6 63,9 32,0 55,1 65,7 4,4 53,3 1.100,0

324,0 13,0 281,0 70,2 77,9 39,0 67,1 80,1 5,4 64,9 1.022,7

332,3 324,0 656,3

(22,5) 324,0 301,5

(82,4) 324,0 241,6

(73,3) 324,0 250,7

(31,4) 324,0 292,6

76,7 324,0 400,7

279,0 324,0 603,0

535,3 324,0 859,3

Afschrijving Rentelasten Groot onderhoud Dagelijks onderhoud Personeelskosten vastgoed beheer Administratie en jaarrekening Zakelijke lasten Verzekeringen Energie en water Onvoorzien

24,0 24,0

18,0 66,0

324,0 532,0 65,0 32,4 36,0 18,0 31,0 37,0 2,5 30,0 1.107,9

Prognose exploitatieresultaat voor belastingen bij: Afschrijvingen Prognose kasstroom uit operaties

(66,0) (66,0)

342,1 324,0 666,1

Een aantal zaken vallen op: •

•

• •

•

In de eerste twee jaren van de exploitatie is sprake van een hogere vergoeding waarna vanaf 2030 wordt gerekend met een jaarlijks benodigde huur vanuit de exploitatie van € 1.021..000 welk bedrag in de jaren daarna door het inrekenen van inflatie langzaam stijgt. Het hogere bedrag in de eerste twee jaren houdt verband met het financieren van aanloopkosten en het opbouwen van een buffer aan werkkapitaal; De reservering voor grootonderhoud in jaar 20 is aanzienlijk hoger dan in jaar 10. Dat komt omdat er in de eerste 10 jaar 0,4% van de Stichtingskosten wordt gereserveerd voor groot onderhoud terwijl vanaf jaar 11 wordt gerekend met een reservering van 0,8%; Er is geen rekening gehouden met latere investeringen in het vastgoed, uitsluitend met groot onderhoud; Tot en met 2036 is nog sprake van een negatief exploitatiesaldo voor de vastgoedexploitatie. Daarna buigt dit langzaam om in een positieve exploitatie. De kasstromen zijn vanaf het begin echter positief, waardoor de aflossing op de leningen betaald kan worden; Het geprognotiseerde verloop van de beschikbare liquiditeiten per einde van het jaar ontwikkelt zich als volgt:

Prognose liquiditeit per einde jaar voor vastgoed beheer aan sporthallen (bedragen in € 1.000)

t/m 2026

jaar 1 2027

jaar 2 2028

jaar 3 2029

jaar 4 2030

jaar 5 2031

jaar 10 2036

jaar 20 2046

jaar 30 2056

jaar 40 2066

0

464

915

1073

1165

1259

1047

1240

1505

1832

Prognose saldo liquide middelen einde jaar

c. Kasstromen beheer vastgoed geconsolideerd Om een inzicht krijgen in het verloop van de kasstromen en het saldo liquide middelen van het beheer van het vastgoed geconsolideerd is het volgende grafische overzicht opgesteld.

De volgende zaken vallen op: • • •

De aflossing op de hypothecaire lening (de groene lijn) begint laag en loopt gedurende de aflossingsperiode op. Dit is inherent aan een annuïteitenlening. Voor de rentelasten (de lichtblauwe lijn) geldt het omgekeerde. Het saldo liquide middelen (de zwarte lijn) loopt telkens op waarna na 10 jaar het groot onderhoud is ingerekend waardoor het saldo weer terugloopt.

d. Prognose exploitatie sportgebouw Onderstaand is een samengevat overzicht opgenomen van de exploitatie van het sportgebouw.

Prognose exploitatie multifuntioneel sportgebouw (in € 1.000)

2027

2028

2029

2030

2031

2040

2050

2060

2066

Bijdrage sportverenigingen Huur SKRS en Fysioruimte en overigen Bijdrage Regius college Huurbijdrage vanuit horeca expl Totaal jaarlijkse huurinkomsten af: personeelskosten ex horeca af: jaarlijkse bijdrage in vastgoed beheer Exploitatie resultaat voor rendement horeca Horeca rendement dat niet aan clubs wordt afgedragen

73 101 102 19 295 51 450 -206 8 -198

74 103 105 20 302 52 357 -107 9 -98

76 105 107 20 308 53 287 -32 9 -23

77 107 109 21 314 54 277 -17 9 -8

79 109 111 21 320 55 279 -14 10 -4

94 131 133 25 383 66 318 -1 14 13

114 159 162 31 466 81 355 30 20 50

140 194 197 37 568 98 402 68 30 98

157 219 222 42 640 111 435 94 39 133

• • • •

De grootste uitgave is de huurbijdrage in het beheer van het vastgoed. Dit bedrag komt (uiteraard) overeen met de in paragraaf 6b opgenomen huurinkomsten. Door de hogere huurbedragen in de aanvangsjaren is in 2027 en 2028 sprake van een behoorlijke negatieve exploitatie Vanaf 2032 groet het exploitatiesaldo van break-even naar steeds meer winstgevend. Uit deze exploitatiebegroting blijkt dat onder geschetste uitgangspunten (en rekening houdend met een te verstrekken lening om de eerste jaren door te komen) het sportgebouw op eigenkracht geëxploiteerd kan worden zonder dat een bijdrage van de Gemeente noodzakelijk is. Daarmee wordt aan belangrijke voorwaarde uit het beleid van Gemeente Schagen voldaan.

e. Prognose exploitatie sporthallen Hieronder is een samenvatting opgenomen van de geprognotiseerde exploitatie van de beide sporthallen. Het uitgangspunt hierbij is een sluitende, break-even exploitatie. Prognose exploitatie sporthallen (in € 1.000)

2027

2028

2029

2030

2031

2040

2050

2060

2066

Reguliere verhuur sporthallen (bezettingsgraad 60%) Extra verhhur sporthallen (vakantieperiode) Bijdrage vanuit horeca exploitatie Jaarlijkse DOV Gemeente Totaal jaarlijkse huurinkomsten af: personeelskosten ex horeca af: jaarlijkse bijdrage in vastgoed beheer Exploitatie resultaat voor rendement horeca Horeca rendement dat niet aan clubs wordt afgedragen Exploitatieresultaat sporthallen

227 39 10 1.363 1.639 193 1.450 (4) 4 -

231 40 10 1.351 1.632 197 1.439 (4) 4 0

236 41 10 992 1.279 201 1.082 (4) 4 (0)

240 41 11 929 1.221 205 1.021 (5) 5 0

245 42 11 933 1.231 209 1.027 (5) 5 (0)

293 50 13 1.054 1.410 250 1.167 (7) 7 0

357 61 16 1.131 1.565 304 1.271 (10) 10 (0)

436 75 19 1.271 1.801 370 1.446 (15) 15 -

491 84 21 1.360 1.956 417 1.558 (19) 19 -

•

Ook hier is de belangrijkste kostenpost de huurbijdrage aan de vastgoedexploitatie zodat de maandelijkse rente en aflossingsverplichtingen en het onderhoud voldaan kunnen worden; Stichting Sportgebouwen Groenoord, Schagen Indicatie gecombineerde vastgoed en operationele exploitatieprognose

(referentie is 3e exploitatiejaar, bedragen in € 1.000) Prognose van jaarlijkse inkomsten Reguliere verhuur sporthallen (bezettingsgraad 60%) Extra verhuur sporthal (vakantieperiode en commercieel) Bijdrage vanuit horeca exploitatie Totaal prognose jaarlijkse inkomsten

236 41 10 287

Prognose van jaarlijkse lasten Afschrijving (lineair 40 jaar) Rentelasten Groot onderhoud en dagelijks onderhoud Energie Assurantie en vaste lasten Overige kosten en onvoorzien Totaal kosten vastgoed exploitatie Personeelskosten dagelijks beheer Totaal prognose jaarlijkse lasten

324 519 99 PM 68 87 1.097 200 1.297

Prognose exploitatietekort

1.010

• •

Deze bijdrage is in de eerste twee jaar hoger vanwege aanloopkosten en het opbouwen van een buffer aan werkkapitaal binnen de vastgoed exploitatie. Om de exploitatie van de sporthallen sluitend te maken is een jaarlijkse bijdrage vanuit de Gemeente nodig. Het benodigde bedrag (na de aanvangsjaren) bedraagt circa € 1 miljoen en loopt langzaam op vanwege inflatie.

9. Gevoeligheidsanalyse De uitkomsten van het in dit rapport opgenomen businessplan zijn in sterke mate afhankelijk van de uitgangspunten. Om een indruk te geven van de impact van veranderende uitgangspunten is hieronder een gevoeligheidsanalyse opgenomen.

Basisscenario

Impact hogere rente

Impact lagere rente

Impact hogere investering

Impact hogere bezettingsgraad sporthal

Impact lagere bezettingsgraad sporthal

Investering sportgebouw (in € 1.000) Investering sporthallen (in € 1.000) Rente percentage Bezettingsgraad sporthallen

4.033 16.217 3,3% 60,0%

4.033 16.217 3,8% 60,0%

4.033 16.217 2,8% 60,0%

4.436 17.839 3,3% 60,0%

4.033 16.217 3,3% 70,0%

4.033 16.217 3,3% 50,0%

Impact op businesscase Exploitatiebijdrage sporthallen door Gemeente in jaar 5 (in € 1.000) Jaarlijkse rente en aflossing vastgoed

933 913

991 986

877 842

1.016 1.004

882 913

983 913

Gevoeligheidsanalyse

De gevoeligheidsanalyse leidt tot de volgende inzichten: •

• • •

Een rentepercentage dat 0,5% hoger is leidt tot hogere rente en aflossing van € 73.000, de exploitatiebijdrage van de Gemeente zou dan met € 58.000 toenemen. Het verschil van € 15.000 moet dan worden goedgemaakt in de exploitatie van het sportgebouw; Bij een rentepercentage dat 0,5% lager is zal de jaarlijkse rente en aflossing € 71.000 lager zijn en de bijdrage van de Gemeente € 56.000 lager; Een 10% hogere investering leidt tot een stijging van de jaarlijkse rente en aflossingen van € 91.000 en een hogere bijdrage van de Gemeente van € 83.000; Tenslotte leidt een 10% hogere of lagere bezettingsgraad van de sporthallen tot een hogere of lagere jaarlijkse bijdrage van de Gemeente van circa € 50.000.

Bijlagen : ( Deze bijlagen hebben een groot formaat, op verzoek worden deze toegestuurd ) I. II. III. IV. V. VI. VII.

Update raming investeringen Bouwkundige Begeleidings Adviesgroep (BBA) te Heemskerk 40 jarige exploitatie en kasstromen vastgoed multifunctioneel sportgebouw (basis scenario) 40 jarige exploitatie en kasstromen vastgoed sporthallen (basis scenario) 40 jarige exploitatie en kasstromen vastgoed geconsolideerd (basis scenario) 40 jarige operationele exploitatie multifunctioneel sportgebouw (basis scenario) 40 jarige operationele exploitatie sporthallen (basis scenario) 40 jarige operationele exploitatie geconsolideerd (basis scenario)