Bijlage 5 notitie erfpacht opstalrecht

Notitie 1. Gevraagd is om een notitie over het verschil tussen een erfpachtrecht en een opstalrecht in relatie tot de gronduitgifte aan SSG t.b.v. de bouw van een nieuwe sportaccommodatie in Groenoord. 2. Normaliter wordt alles wat aard- en nagelvast met de grond is verbonden eigendom van de eigenaar van de grond. Dit noemen we natrekking. Wanneer de gemeente bijvoorbeeld grond verhuurt en iemand bouwt daarop een accommodatie, dan wordt die accommodatie van rechtswege eigendom van de gemeente. 3. Met de vestiging van een recht van opstal wordt de natrekkingsregel doorbroken. Diegene die de accommodatie heeft gebouwd blijft dan eigenaar van de opstal. Bij het einde van het opstalrecht moet de opstalhouder de accommodatie verwijderen. 4. Verwijderen van een opstal is niet altijd even gemakkelijk, vandaar dat een constructie met opstalrecht meestal beperkt blijft tot kleinere accommodaties die gemakkelijk te verwijderen zijn. Voor de gronduitgifte aan SSG, die een grote permanente accommodatie gaat bouwen, is de vestiging van een opstalrecht dus niet geschikt. 5. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om andermans grond te gebruiken als ware hij eigenaar. De erfpachter heeft nagenoeg dezelfde bevoegdheden als de eigenaar, behalve het eigendom zelf. Dat eigendom blijft (in uitgeklede vorm) in handen van de eigenaar (de bloot eigenaar).

Erfpacht is een soort huur, maar dan met zakelijke werking, wat inhoudt, dat er op het recht hypotheek gevestigd kan worden en dat het recht in beginsel vrij verhandelbaar is. Bovendien moet de grondeigenaar de waarde van de opstal aan de erfpachter vergoeden bij het einde van het erfpachtrecht. Al met al geeft een erfpachtrecht de exploitant van de accommodatie een sterker recht dan een regulier huurrecht. De erfpachter heeft nagenoeg dezelfde bevoegdheden als de eigenaar, behalve het eigendom zelf. Dat eigendom blijft (in uitgeklede vorm) in handen van de eigenaar ( de bloot eigenaar). 6. Bij de voorbereidende bespreking over deze notitie is de wens van de gemeente naar voren gekomen dat, mocht de exploitatie van de accommodatie door SSG tot een debacle leiden, de gemeente wil kunnen beschikken over het eigendom van de accommodatie. In relatie tot deze wens is het de vraag of erfpacht een aantrekkelijke gronduitgifte is, immers: a. Erfpacht geeft de mogelijkheid tot het vestigen van hypotheek op het erfpachtrecht. Wanneer de exploitatie leidt tot een debacle, kan de hypotheekverstrekker het hypotheekrecht zelfstandig executeren. Dat kan betekenen dat de accommodatie niet, dan wel tegen hogere kosten, bij de gemeente terecht komt. b.

Bij een faillissement van de exploitant komt het erfpachtrecht in handen van een faillissementscurator en deze functionaris dient primair de belangen van de schuldeisers en niet die van de gemeente; de mogelijkheid bestaat dus ook hier, dat er een andere exploitant in de accommodatie komt dan de gemeente graag ziet; c. Lopende de exploitatie bouwt de exploitant meestal eigen vermogen op; bij het einde van de looptijd van de erfpacht moet de gemeente daarnaast nog een keer de waarde van de opstal aan de exploitant vergoeden. Dat kan dubbelop zijn. 7. De meeste van de onder pt. 6 genoemde bezwaren kan de gemeente wegcontracteren, maar door dat te doen komt de gronduitgifte steeds meer in de richting van een verhuur van de grond. De daaropvolgende vraag is dan waarom de gemeente de exploitant de sterkere positie van erfpachter wil geven en niet wil kiezen voor een reguliere uitgifte van de grond in verhuur. Hierbij spelen de volgende argumenten een rol. a. De huidige gronduitgifte is huur en niet erfpacht;

b. Bij faillissement van de exploitant eindigt de huurovereenkomst en kan de gemeente automatisch beschikken over de accommodatie omdat de gemeente daarvan al eigenaar is vanwege de natrekking. De invloed van de faillissementscurator dus zeer beperkt; c. Bij einde van de verhuur behoeft de gemeente de waarde van de opstal niet te vergoeden; d. Naar het zich laat aanzien gaat de gemeente een jaarlijks exploitatiesubsidie geven in het exploitatietekort. Dat past beter bij verhuur dan bij erfpacht. 8. Indien blijkt dat financiering niet mogelijk is dan zou de oplossing kunnen zijn dat de gemeente de bouw van de accommodatie zelf gaat financieren. Dit lijkt aantrekkelijk wanneer de gemeente een goedkopere rente kan geven dan de marktrente. Evenmin hoeft de gemeente dan rekening te houden met de juridische positie van een hypotheekverstrekker. Team grondzaken