bijlage 5. informatiememo wooninstrumenten

Bijlage bij het raadsvoorstel Huisvestingsverordening

Informatiememo wooninstrumenten De Huisvestingsverordening is één van de verschillende instrumenten die wij als gemeente (willen) inzetten om nieuwbouwwoningen betaalbaar te houden. De instrumenten zijn vaak technische. In deze bijlage lichten wij de verschillende instrumenten uitgebreider toe. Om het verschil in middel en doel per instrument duidelijk te maken. In het Coalitieakkoord is verwoord dat de gemeente zich wil toeleggen op het bouwen van woonruimten voor bijna alle doelgroepen. De focus ligt op wonen. Geen middel wordt onbenut gelaten om woningen betaalbaar te bouwen en te houden voor eigen inwoners. Met het ondertekenen van de Woondeal 2.0 wordt ernaar gestreefd om als gemeente toe te groeien naar 2/3 betaalbare woningen met daarin opgenomen 30% sociale huurwoningen. Op dit moment wordt dit vastgelegd in anterieure overeenkomsten (privaatrechtelijk) voor nieuwbouwprojecten. Ondanks de mogelijkheid voor handhaving op deze afspraken, bestaat er een kans dat deze woningen weer verdwijnen uit de sociale huurvoorraad. In het Programma Wonen wordt in programmalijn 4 Betaalbaarheid ingezet op het betaalbaar houden van betaalbare nieuwbouwwoningen ook na de eerste en volgende verkopen. Daartoe worden mogelijkheden onderzocht om betaalbaarheid beter te faciliteren.

De volgende instrumenten gebruiken we of zijn we voornemens te gebruiken voor het betaalbaar houden van woningen: 1.

Beleidsregels dat sociale nieuwbouw huurwoningen bij een toegelaten instelling ondergebracht worden, indien mogelijk. Deze regels zijn in 2023 door het college vastgesteld. Verhuur van sociale nieuwbouw huurwoningen door particuliere verhuurders (waar we geen prestatieafspraken mee hebben) wordt met deze regel verminderd en de controle dat sociale huurwoningen in de woningvoorraad blijven, wordt vergroot. Wooncompagnie heeft aangegeven dat een nieuwbouw ontwikkeling voor hen pas interessant is als het om minimaal 6 sociale huurwoningen gaat. Voor deze situatie biedt het hebben van een Sociaal Vereveningsfonds mogelijkheden samen met de invoering van een Doelgroepenverordening in combinatie met het vastleggen van sociale huurwoningen in het Omgevingsplan.

2.

Sociaal vereveningsfonds (in voorbereiding) Bij kleine ontwikkelingen willen we graag de 30% sociale huur aanhouden maar dit is niet altijd mogelijk en/ of wenselijk. In dat geval is er voor een ontwikkelaar een mogelijkheid om deze verplichting af te kopen. Deze afkoopsom wordt gestort in een vereveningsfonds. Dit fonds kan bij andere ontwikkelingen worden ingezet om daarmee meer sociale huurwoningen te realiseren. Op deze manier wordt toch de 30% sociale huur gemeente breed geborgd. Op dit moment wordt onderzocht of een sociaal vereveningsfonds een bruikbaar instrument is voor de gemeente Schagen.

3.

Doelgroepenverordening (vastgesteld in december 2023 en over naar Omgevingsplan) In de beleidsregels is afgesproken dat al gemaakte afspraken in nieuwbouwontwikkelingen niet worden gewijzigd. Er zijn dus nog afspraken met particuliere verhuurders dat zij hun sociale

nieuwbouw huurwoningen zelf mogen verhuren en de woningen niet hoeven overdragen aan een toegelaten instelling. De doelgroepenverordening regelt in combinatie met het Omgevingsplan een wettelijke basis voor het bestemmen en in stand houden van de sociale- en middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen in nieuwbouwprojecten. Het is een publiekrechtelijk instrument om woningen betaalbaar en beschikbaar te houden voor inwoners van de gemeente Schagen. De verordening regelt de doelgroep waarvoor deze woningen bedoeld zijn en instandhoudingstermijnen van deze woningen. Op dit moment worden afspraken met initiatiefnemers vastgelegd via de anterieure overeenkomst met daarin een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht. Afspraken met woningcorporaties wordt geregeld via prestatieafspraken. Het hebben van een publiekrechtelijk kader kan als stok achter de deur dienen voor het privaatrechtelijk afdwingen van het gewenste woningprogramma. Handhaving Het handhaven dat sociale huurwoningen voor een bepaalde instandhoudingstermijn ook sociale huurwoningen blijven is via het Omgevingsplan en de doelgroepenverordening beter georganiseerd binnen de gemeente. Als woningen binnen de vastgestelde termijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie wordt in strijd gehandeld met de bestemming en de doelgroepenverordening.

Als een woning voor een te hoge huur wordt verhuurd of verkocht aan een eigenaar-bewoner gedurende de instandhoudingsperiode, kan de gemeente handhavend optreden door bijvoorbeeld een last onder dwangsom op te leggen. Veelal wordt gehandhaafd op basis van handhavingsverzoeken. Een eventuele nieuwe huurder kan bij de gemeente melden dat de nieuwe huur niet voldoet aan de verordening. Echter, als de nieuwe huurder zelf niet voldoet aan de doelgroep, is niet te verwachten dat de nieuwe huurder aan de bel trekt. In geval van een sociale koopwoning worden afspraken vastgelegd in een koopakte. De notaris kan de afspraken controleren. De gemeente kan steekproefsgewijs aan de hand van BRP-mutaties een nieuwe huurder of koper checken. Doelgroepenverordening en Omgevingsplan Door de vaststelling van de doelgroepenverordening in 2023 is deze opgenomen in het overgangsrecht van de Omgevingswet en is dit instrument te gebruiken zolang het Omgevingsplan niet definitief is. Dit geeft ons de tijd om ervaring op te doen met dit instrument en te beoordelen of we dit uiteindelijk willen opnemen in het Omgevingsplan. 4.

Huisvestingsverordening (in voorbereiding) In de huisvestingsverordening wordt het aanbieden en het (met voorrang) toewijzen van sociale en middeldure huurwoningen en sociale nieuwbouw koopwoningen aan woningzoekenden geregeld. Het is verboden om een dergelijke woningen zonder huisvestingsvergunning in gebruik te geven en in gebruik te nemen. Daarnaast omvat de huisvestingsverordening urgentie- en voorrangregels voor woningzoekenden. Voorrang is mogelijk voor woningzoekenden met een huisvestingsindicatie en op basis van economischeen maatschappelijke binding aan de gemeente Schagen. We opereren onder de aanname dat de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting (WVRV) van kracht wordt. In de WVRV staat opgenomen dat urgentieregels opgenomen moeten worden in een huisvestingsverordening. Daarom wordt de huidige urgentieverordening geëvalueerd en overgezet naar de huisvestingsverordening.

In de huisvestingsverordening is het mogelijk om regels als een zelfbewoningsplicht voor bestaande bouw woningen en regels voor toeristische verhuur van woningen op te nemen mits nut en noodzaak daarvan aangetoond is. Onderzoek heeft uitgewezen dat de nut en noodzaak van deze twee instrumenten niet aanwezig of onvoldoende aangetoond kan worden om hiervoor regels in de verordening te kunnen opnemen. 5.

Regionale woonzorgvisie (in voorbereiding) Het doel van de woonzorgvisie is te streven naar het voeren van meer regie in de volkshuisvesting en meer passende woonplekken met benodigde zorg en ondersteuning te realiseren voor aandachtsgroepen. Onder aandachtsgroepen worden verstaan dak- en thuislozen, uitstroom uit een intramurale situatie en ouderen. Onderdeel van het proces om tot een regionale woonzorgvisie te komen is een analyse van de regionale woonzorgopgave. Daarnaast wordt de visie in de volgende strategische doelen uitgewerkt: het combineren van wonen, zorg en welzijn, het zorgen voor voldoende betaalbare en passende woonruimte, het voorkomen (preventie) dat mensen in de knel komen en een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over gemeenten.

6.

Tijdelijke Generatiewoningen op eigen erf – (voorheen: (Pre) Mantelzorgwoningen) (22 oktober door college vastgesteld) In de raadsvergadering van 16 november 2023 is een motie aangenomen met een oproep aan het college om een beleidsregel op te stellen over (pre)-mantelzorgwoningen. Het college heeft eerder aangegeven ruimhartiger beleid te wensen omtrent het onderwerp wonen en mantelzorg. Dit onderzoek heeft plaats gevonden in breder perspectief en met inzichten vanuit de verschillende domeinen (oa. RO, handhaving en toezicht, zorg). In verband met de vele raakvlakken, (denk aan, kleinere woningen, gezamenlijk met meerdere generaties op één adres wonen) is het wenselijk gebleken om dit onderwerp nog breder te trekken en aan te laten sluiten bij generatiewoningen1, kangoeroewoningen en de beleidsregels Tiny Houses.

Financiële instrumenten: 1.

Starterslening Deze is in het leven geroepen om starters in de gemeente en steuntje in de rug te bieden bij de koop van een eerste woning. De starterslening financiert het verschil tussen het maximale hypotheekbedrag en de totale aankoopsom. Dit instrument wordt al toegepast.

2.

Koopgarant Woningcorporaties en/of ontwikkelaars bieden een woning (bestaand of nieuw) aan voor een lagere prijs dan de marktwaarde met een terugkoopverplichting aan de koper. Dit betekent dat de woning wordt verkocht met een kopers korting van minimaal 10% op de getaxeerde marktwaarde van de woning. Op het moment van terugkoop deelt de woningcorporatie of ontwikkelaar de waardeontwikkeling met de koper en koopt de corporatie of ontwikkelaar de woning binnen 3 maanden terug. De corporatie of ontwikkelaar heeft dan de keuze om de woning weer als Koopgarantwoning te verkopen of de woning in de sociale verhuur te zetten. Wooncompagnie past dit instrument toe. Koopgarant is juridisch gebaseerd op een recht van erfpacht. In geval van executie is op deze manier de terugkoopregeling en de geïnvesteerde kopers korting veiliggesteld Het erfpachtrecht bij Koopgarant maakt dat de koper feitelijk economisch volledig eigenaar is. Het erfpachtrecht wordt eeuwigdurend gevestigd en de canon voor eeuwig afgekocht. Er is dus

1 In de Omgevingsvisie van de gemeente Schagen (speerpunt 3) staat dat de gemeente mogelijkheid biedt om generatiewoningen

te realiseren. Dat betekent dat er op 1 adres met 2 huishoudens gewoond mag worden. Dit mag als er voldoende ruimte op het erf is. Bijvoorbeeld om mantelzorg te kunnen verlenen, of om een gezinslid zelfstandig te laten wonen op het eigen erf.

geen jaarlijkse canon en de koper hoeft geen nieuwe afkoopsommen meer er betalen. Op deze manier is de erfpacht geen belemmering voor de financiering van de koper. In geval van terug verkoop aan de corporatie of ontwikkelaar wordt de woning getaxeerd in opdracht van de corporatie of ontwikkelaar waarbij de koper de taxateur mag uitkiezen. De taxateur bepaalt de marktwaarde van de woning met en zonder de door de huidige eigenaar aangebrachte verbeteringen zoals een aanbouw of nieuwe badkamer. Het verschil tussen deze twee waarden is de waardevermeerdering die het gevolg is van verbeteringen en deze komt voor de volle 100% aan de huidige eigenaar toe. Daarna wordt de terugkoopprijs aan de corporatie of ontwikkelaar berekend. Dit is de oorspronkelijke koopsom plus of min een deel van de waardeontwikkeling van de woning zonder de door de eigenaar aangebrachte verbeteringen. Deze waardeontwikkeling wordt gedeeld met de corporatie of ontwikkelaar volgens een bij verkoop vastgelegd verdelingspercentage. Dit percentage is gerelateerd aan de bij aankoop verkregen prijsverlaging ofwel kopers korting. Het delen van de waardeontwikkeling geldt zowel bij waardestijging als bij waardedaling van de woning.