bijlage 5_Concept Ontwikkelen zonder ontwikkelaar M3

Concept De geschiedenis van de projectontwikkeling kenmerkt zich door een afname van het risicoprofiel van de projectontwikkelaar. Voor de meeste ontwikkelaars gaat het ontwikkelen van projecten tegenwoordig niet verder dan risicomanagement. Project ontwikkelen begon ooit als een discipline waarbij de ontwikkelaar grond kocht en vervolgens een architect een opdracht gaf woningen te ontwerpen. Daarna liet de ontwikkelaar een gebouw neerzetten om dat later te verkopen. In de huidige markt zien we dat de ontwikkelaar enkel nog risico hoeft te nemen voor de planontwikkeling en de marketing. No cure no pay Gedurende de afgelopen economische crisis werden de adviseurs, zoals de architect, gevraagd een deel van hun werk op no cure no pay-basis te doen. We zijn dus in een situatie beland waarin het risico verdeeld is over alle partijen, terwijl de ontwikkelaar nog steeds het resultaat opeist. MIII architecten heeft een concept bedacht waarbij wij net als de ontwikkelaar het risico nemen voor de planontwikkeling. Maar MIII legt geen beslag op het resultaat. De ontwikkelaar rekent tegenwoordig 4 procent winst en 6 procent algemene kosten in een project. MIII kan dat voor 1 procent, een verschil van circa 9 procent. Op een woning van 300.000 euro scheelt dat 25.000 euro.

De laatste jaren werd MIII architecten met haar transparante ontwikkelingsstrategie veelvuldig ingezet om de woningbouwproductie op gang te brengen. Op tal van plekken mochten wij betaalbare woningen realiseren om het woningaanbod op gang te krijgen. In de huidige projecten wordt het vrijgekomen resultaat ingezet voor doelgroepenbeleid, architectuur of duurzaam bouwen. In sommige gemeenten realiseren we EPC 0 woningen of 0-op-de-meter-woningen. Transparantie Door alle offertes en uitvragen zichtbaar te maken wordt de stichtingskostenraming volledig transparant. De gemeente krijgt direct zicht op de financiële kant van het project en kan een bestemming zoeken voor het gemaakte resultaat. Door dit resultaat niet naar MIII te laten vallen wordt er een gemeenschappelijk belang geschept. Dit zorgt voor een soepel en prettig proces.

Selectiemechanisme Sommige gemeenten denken de projectontwikkelaar te omzeilen door een gezamenlijkheid te sluiten met de ontwikkelende bouwer. In ons ontwikkelingsconcept maken we eerst een plan en daarna houden we een aanbesteding tussen een aantal ontwikkelende bouwers. Door deze marktwerking wordt een hoger resultaat behaald. In het geval de gemeente een plan tendert loopt zij vaak het risico een ongewild plan te krijgen. Met onze ontwikkelstrategie wordt het plan gevormd tot de gemeente tevreden is. Bij een tender van een locatie bevat het plan nog altijd risico’s, waardoor de aanbieder zijn bod zou kunnen verlagen.