bijlage 4_Herziene GREX fase 1 Bogtmanweg (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
Grondexploitatie ‘Tuitjenhorn Bogtmanweg fase I’
1
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
Inhoud Samenvatting. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1. Grondexploitatie algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 4 1. 1. Kenmerken grondexploitatie. 1. 2. Financiële kenmerken grondexploitatie. 5 5 1. 3. Leeswijzer. 2. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. 1 Aanleiding. 6 6 2. 2 Doelstelling en maatschappelijk effect. 2. 3 Beleid en bestuur. 6 6 2. 4 Overeenkomsten. 3. Ruimtelijke en kwalitatieve kaders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3. 1 7 Locatie en plangebied. 8 3. 2 Juridisch planologische kaders. 8 3. 3 Stedenbouwkundige invulling. 9 3. 4 Ruimtegebruik. Uitgifteprogramma 10 3. 5 10 3. 6 Parkeren. 4. Werken en werkzaamheden. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Werken en werkzaamheden. 10 4. 1 4. 2 Gronduitgifte en waardebepaling. 11 12 4. 3 Gebruikte bronnen. 5. Grondexploitatiebegroting. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 12 5. 1 Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen. 13 5. 2 Voorbereidingskosten. 5. 3 Planning. 13 13 5. 4 Parameters. 14 5. 5 Grondexploitatiebegroting gefaseerd (cashflow). 5. 6 Vennootschapsbelasting. 14 6. Risicoanalyse en -beheersing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . ..
.. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . ..
. .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . ..
.. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . ..
. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . ..
.. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . ..
.. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . ..
. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . ..
. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . ..
.. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . .
. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . .
.. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . .
.. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . .
.. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .
. .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . .
. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . .
. .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .
. .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . .
Samenvatting 2
Grondexploitatie
Tuitjenhorn
Bogtmanweg
Het eindresultaat
Projectomschrijving
van
dit
project
de realisatie
betreft het ontwikkelen
van
de locatie
aan
de
Bogtmanweg uitbreiding van het plan (fase II) toepassing, als apart plan met bijbehorende grondexploitatie aan de raad worden aangeboden. Het programma van Bogtmanweg fase 1 bestaat uit rijwoningen, benedenboven woningen, levensloop bestendige woningen, rug aan rug woningen, vrijstaande woningen, levensloopbestendige woningen en 2-onder-1 kap woningen). Het programma voldoet aan de minimale vereisten van het woonbeleid: 30% sociale huur- en 10% goedkope € koopwoningen, en in totaliteit 2/3 van het plan betaalbare woningen (107 woningen 355.000). Daarin worden zoveel mogelijk gelijkvloerse woningen toegevoegd, geschikt voor senioren en andere doelgroepen inclusief een klimaatadaptief ingerichte openbare ruimte. Met het plan “Wonen in het park’ wordt ook voor de inwoners van omliggende wijken een parkachtige omgeving geboden waarin men een ommetje kan maken. Het totale plangebied is ca. 48.310 m? groot. Hiervan is 30% uitgeefbaar gebied en 70% openbaar gebied inclusief water. Het ontwikkelen van een (financieel en kwalitatief) haalbaar plan voor woningen en bijbehorende openbare ruimte voor de locatie Bogtmanweg, door het plangebied te vergroten met de aankoop van twee particuliere percelen. Passende woningen toe te voegen om doorstroming op de woningmarkt te stimuleren en daarbij de gewenste woningen voor het CPO en de Wooncompagnie in het masterplan toe te voegen.
De realisatie van de uitbreiding van het dorp te bewerkstelligen voor een toekomstbestendig, duurzaam en leefbaar Tuitjenhorn. Daarmee wordt de kwaliteit van de bestaande kern versterkt en kunnen inwoners prettig wonen en verblijven Het programma bestaat in de grondexploitatie van de gemeente bestaat uit 128 woningen voor
ongeveer 128 woningen (fase I) met mogelijke naar in totaal 165 woningen. Fase Il zal, indien van
van
<
Plangebied en ruimtegebruik
Maatschappelijk effect
val
Programma
Ì
(geanonimise rd)
Totaal Hierbij
128 is sprake
De verwachte
Planning
en
voortgang
van
30% sociaal, de
11%
goedkoop en in totaal 69% grondexploitatie is 5 jaar.
looptijd Ontwerpfase bouwrijp maken. kaveluitgifte. woonrijp maken. te Het verwachten exploitatieresultaat van de grondexploitatie voordelig op eindwaarde per 31-12-2029. van
betaalbaar.
2025 2026 2027 -__2029 -__
-__
-__
is
begroot
Financiële
begroting
investeringen zijn: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) opbrengsten zijn: (GN (geanonimiseerd) De faseringsinvloeden en rente zijn: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
e
De totale
e
De totale
e
3
op
(geanonimiseerd)
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
Risico’s
en
risicobeheersing
1. 1.1. Een
MM
BN
direct
sturing op mogelijk is, en vooral afhankelijk zijn van (macro) economische wijzigingen die van invloed zijn op de algemene marktwaarde en bouwkosten.
Grondexploitatie algemeen Kenmerken
MN
Het totale gewogen risicoprofiel is begroot op € (geanonimiseerd) nadelig. Dit bestaat voor (geanonimiseerd) mln uit projectrisico's en (geanonimiseerd) aan marktrisico’s. Marktrisico’s zijn risico’s waar geen
grondexploitatie
grondexploitatie(complex) is een ruimtelijk plan voorzien van een financiële vertaling (grondexploitatiebegroting). Bij een grondexploitatie is altijd sprake van een transformatieproces
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
waarbij in gemeentelijke bezit zijnde gronden en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond , met als doel de realisatie van bouwplannen. Door vaststelling van deze grondexploitatie door de gemeenteraad wordt een zogenaamde “Bouwgrond in exploitatie” (BIE) geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.
1. 2.
Financiële kenmerken grondexploitatie
Een grondexploitatiebegroting bestaat uit gemaakte en te verwachten kosten , en gemaakte en te verwachten opbrengsten. De begroting resulteert in een te verwachten eindsaldo op het moment van afronding van het project (resultaat op eindwaarde). Het eindsaldo kan financieel voordelig , neutraal
of voordelig zijn. Bij een verwacht voordelig eindsaldo is sprake van ‘winst’. Winstneming vindt plaats indien voldoende zekerheid bestaat over het behalen van deze winst. Bij winstneming komt dit bedrag ten gunste van de reserve grondexploitaties. Bij een verwacht nadelig eindsaldo dient er onmiddellijk een voorziening te worden getroffen voor dit tekort. Dit wordt een ‘verliesvoorziening’ genoemd. De reserve grondexploitatie vormt de voeding van deze voorziening. Een grondexploitatie bestaat uit aannames , inschattingen en ramingen die zijn gemaakt op basis van bepaalde (beleids-)uitgangspunten , verwachtingen en contractafspraken. Er is altijd sprake van bepaalde mate van onzekerheid over het uiteindelijke inhoudelijke en financiële resultaat. De
risicoanalyse geeft een zo goed als mogelijk inzicht in de onzekerheidsmarge van de begroting. Elk jaar wordt de waardering van de grondexploitatiebegroting aangepast naar de meest actuele inzichten. De grondexploitatiebegroting , het risicoprofiel en de te verwachten ontwikkeling van de reserve grondexploitatie wordt via de ‘Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG)’ jaarlijks geactualiseerd. Deze grondexploitatie wordt daarmee jaarlijks opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. Conform de BBV-regelgeving (Besluit Begroting en Verantwoording) dient een grondexploitatie te bestaan uit een paar verplichte onderdelen: Kaart van het grondexploitatiegebied. Een beschrijving van de bouwkavels en bouwprogramma. Bestemming en toegestane bouwvolumes. Omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de locatie en inrichting van de openbare ruimte (woonrijp maken). Overzicht van kosten en opbrengsten (grondexploitatiebegroting). 1. 3.
Leeswijzer
Deze openbare grondexploitatie geeft inzicht in: De doelstellingen van het project en het beoogd maatschappelijke effect (hfst 2); de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten (hfst 3); de te verwachten werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de locatie en de inrichting van de openbare ruimte , het woonrijp maken (hfst. 4); de grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen (financieel eindresultaat , kosten , opbrengsten en planning (hfst. 5) financiële risico’s en kansen op hoofdlijnen (hfst. 6)
5
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
2. Inleiding 2. 1
Aanleiding
Onderliggende grondexploitatie ‘Tuitjenhorn Bogtmanweg’ heeft betrekking op het plangebied gelegen aan de Bogtmanweg en de Dorpsstraat in Tuitjenhorn. De grondexploitatie ziet toe op de ontwikkeling van 128 woningen , waarvan minimaal 40% sociaal of goedkoop. De gronden in het plangebied (ca. 48, ha. ) zijn in bezit van de gemeente en 1 perceel is in 2025 aangekocht particuliere eigenaar (HRK I 3317) en zijn nu in gebruik als agrarische grond. De gemeente voert na vaststelling van de grondexploitatie zelf de werkzaamheden uit om de grond geschikt te maken ten behoeve van de bouwwerkzaamheden. Dit wordt het bouwrijp maken van grond genoemd. Met de aanleg van wegen en voorzieningen zorgt de gemeente ervoor dat deze grond goed wordt ontsloten. De openbare ruimte (groen , water , wegen en paden , parkeren) wordt door de gemeente zelf aangelegd. Een deel van de grond wordt in eigendom uitgegeven aan het Collectief Particulier
Opdrachtgeverschap (CPO). Deze eigenaren nemen de bouw van een deel van de woningen voor hun rekening. De werkzaamheden van de gemeentelijke grondexploitatie strekken zich uit over meerdere jaren. De te verwachten looptijd is t/m 2029.
2. 2 Doelstelling en maatschappelijk effect De doelstelling voor het project luidt als volgt: “Het ontwikkelen van een (financieel en kwalitatief) haalbaar plan voor woningen en bijbehorende openbare ruimte voor de locatie Bogtmanweg , door het plangebied te vergroten met de aankoop van twee particuliere percelen. Passende woningen toe te voegen om doorstroming op de woningmarkt te stimuleren en daarbij de gewenste woningen voor het CPO en de Wooncompagnie in het masterplan toe te voegen. De realisatie van de uitbreiding van het dorp te bewerkstelligen voor een toekomstbestendig , duurzaam en leefbaar Tuitjenhorn. Daarmee wordt de kwaliteit van de bestaande kern versterkt en kunnen inwoners prettig wonen en verblijven. ” 2. 3Beleid en bestuur Voor dit project zijn onder andere de volgende beleidskaders van toepassing: • Coalitieprogramma Schagen 2022-2026. Hierin staat dat de gemeente wil inzetten op betaalbare woningen voor inwoners en een groei van het aandeel betaalbare huur en koop in de totale woningvoorraad. Nota grondbeleid 2023 + Grondprijzenbrief 2026. In de Grondprijzenbrief 2026 zijn de • normgrondprijzen (prijspeil 2026) opgenomen die gelden voor sociale huurwoningen. • De Leidraad Basisinrichting Openbare ruimte (LIOR).
De LIOR is van toepassing op het openbaar gebied , tenzij doelstellingen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie afwijkingen van de stedenbouwkundige visie. • Doelgroepenverordening Woningbouw Schagen 2023. De Doelgroepenverordening Woningbouw Schagen 2023 regelt de afbakening van doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale koopwoningen , sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen in Schagen. De verordening stelt regels over de huur- en koopprijsgrenzen en de doelgroepen waarvoor deze woningen bedoeld zijn.
2. 4Overeenkomsten •
Prestatieafspraken 2022-2026. De Prestatieafspraken die zijn gemaakt tussen de gemeente en Wooncompagnie zijn van toepassing op dit project. Hierin zijn onder andere afspraken vastgelegd over de grondprijsstelling van sociale huurwoningen en huurappartementen. 6
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
3. Ruimtelijke en kwalitatieve kaders 3. 1Locatie en plangebied De locatie (figuur 1) is gelegen ten noordwesten gelegen van Tuitjenhorn. Het plangebied grenst aan de Bogtmanweg en de Dorpsstraat. Het plangebied heeft betrekking op de kadastrale perceelnummers HRK I 2645 , HRK I 2103 , HRK I 1339 , HRK I 3317en HRK I 176 (Gemeente Schagen) ,
Figuur 1. Locatie en plangebied
7
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
3. 2Juridisch planologische kaders
Figuur 2. Bestemmingsplankaart Bestemmingsplan Bogtmanweg
De vigerende bestemming is Enkelbestemming Agrarisch – Cultuurgrond. Op dit moment wordt een herziening van bestemmingsplan voorbereid die de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt. 3. 3Stedenbouwkundige invulling
Figuur 3. Stedenbouwkundig raamwerk
8
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
Het ontwerp van het stedenbouwkundig plan is gebaseerd op drie hoofduitgangspunten: • • •
het vormgeven aan een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing; Het plan sluit aan bij het dorpse karakter van Tuitjenhorn Een kwalitatief en financieel haalbaar plan
3. 4Ruimtegebruik hoeveelheid
% tov te herontwikkelen
% tov totaal plangebied
14. 719 m²
30% 0% 70% 100%
30% 0% 70% 100%
Te herontwikkelen Uitgeefbaar Uit te lichten Openbare ruimte Totaal te herontwikkelen
-
33. 591 m² 48. 310 m²
Te handhaven Uit gegeven gebied Openbare ruimte Totaal te handhaven
-
0%
-
Totaal plangebied
48. 310 m²
100%
% Te verhalen op aangifte Te verhalen op BCF
14. 719 m² 33. 591 m² 48. 310 m²
Tabel. 1. Ruimtegebruik en btw-sleutel
30% 70% 100%
Het totale plangebied is ca. 48. 310 m² groot (tabel 1). Hiervan is 30% uitgeefbaar gebied en 70% openbaar gebied inclusief water.
9
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
3. 5Uitgifteprogramma Programma Wooncompagnie Prijscategorie Sociale huur Sociale huur Totaal
Type Levensloop Appartementen
Percentage Aantal 16% 6 84% 32 100% 38
Programma CPO Prijscategorie Betaalbaar Betaalbaar Vrije sector Goedkoop Goedkoop Totaal
Type Rijwoning S Rijwoning M Rijwoning L BeBo Boven BeBo Beneden
Percentage Aantal 42% 16 16% 6 32% 12 5% 2 5% 2 100% 38
Type Rijwoning S Rijwoning L 2-onder-1 kap BeBo Boven BeBo Beneden Rug-aan-rug Rug-aan-rug Vrijstaand
Percentage Aantal 15% 8 12% 6 19% 10 17% 9 17% 9 8% 4 8% 4 4% 2 100% 52
Programma Vrije sector Prijscategorie Betaalbaar Vrije sector Vrije sector Goedkoop Betaalbaar Goedkoop Betaalbaar Duur
Totaal Tabel 2. Uitgifteprogramma totaal
Het project bestaat uit een mix aan verschillende woningtypen om tegemoet te komen aan de woonwensen
in het dorp.
Het maximum totale aantal woningen in het plan is 128 , waarvan minimaal 30% sociale huur , 10% goedkoop (V. O. N-prijs < € 270. 000) en in totaal 2/3 betaalbaar (V. O. N-prijs < € 355. 000). Het programma zoals opgenomen in de grondexploitatie is gebaseerd op het concept stedenbouwkundig
plan. 3. 6Parkeren De nota parkeernormen 2016 dient als basis voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen in het plan Bogtmanweg.
4. Werken en werkzaamheden 4. 1Werken en werkzaamheden In deze paragraaf zijn de belangrijkste werken en werkzaamheden uiteengezet en de uitgangspunten hierbij genoemd zoals percentages. In het algemeen zijn de wettelijke en gemeentelijke beleidskaders van toepassing (bijvoorbeeld Leidraad inrichting openbare ruimte). De werken en werkzaamheden (tabel 4) hebben betrekking op kosten die aansluiten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in het omgevingsbesluit . Deze kosten mogen wettelijk gezien dan ook maximaal worden toegerekend aan deze grondexploitatie. 10
Grondexploitatie
Tuitjenhorn
Bogtmanweg
De
verwerving betreft de inbreng van gemeentelijke gronden vanuit de Materiële vaste de Bouwgrond in Exploitatie. De boekwaarde maakt onderdeel uit van de grondexploitatiebegroting. Om het plangebied uit te breiden is 2025 een extra perceel aangekocht. Het gaat om perceel:
activa
naar
o
_HRKI 3317
Er is geen
sprake van sloopwerkzaamheden behoudens wat opruimwerk; bodemsanering niet geraamd. Onderzoek geeft aan dat er geen vervuiling is aangetroffen.
is
Belangrijkste aspecten van het bouwrijpmaken zijn grondwerk (grondafvoer, zandaanvoer, tijdelijke voorbelasting), voorsleuven met tijdelijke overhoogte, aanleg bouwwegen, de aanleg van een gescheiden rioolstelsel, verleggen van nutsvoorzieningen en aanleg duiker. Grondwerk:
er
maken
de realisatie
voor
Kunstwerken:
moeten
diverse werkzaamheden
Er moeten
voetgangersbruggen
en
het
van
uitgevoerd
om
de bodem
geschikt
te
project.
4 dammen een
worden
met
duiker, 4 verkeersbruggen, 2 fiets-
keerwand/damwand
worden
en
aangelegd.
Riolering: het plan wordt aangesloten op de bestaande riolering en er wordt een nieuw tracé aangelegd in het plangebied. Om de woningbouw mogelijk te maken moet de capaciteit van de riolering onder de Stiegerstraat worden vergroot. De kosten extra kosten ten opzichte van de ‘reguliere’ vervanging van de riolering komen ten laste van de Bogtmanweg. Bouwwegen worden in tijdelijke verharding uitgevoerd. oplevering van de woningen. Watergangen:
er
worden
nieuwe watergangen
de
Dit is nodig
gegraven in het
mede door
de
gefaseerde
plan.
worden in betonstraatsteen
Openbare inrichting: rijbanen uitgevoerd en de trottoirs in betontegels. Voor parkeerplaatsen wordt gebruikt gemaakt van groenverharding en de wandelpaden losliggende wandelpaden door het gebied in halfverharding. zijn gebaseerd op een SSK-raming opgesteld door (geanoni(geanonimiseerd) mise rd) De plankosten en kosten voor zijn geraamd op basis van de ‘Plankostenscan versie oktober 2025’ van BZK. In dit model, bedoeld om plankosten te ramen, wordt rekening gehouden met zowel de inhuur van externe partijen als ook de interne uren bij de gemeente die nodig zijn voor de planontwikkeling. Voor Voorbereiding en Toezicht op de Uitvoering (VTU) is een percentage van 10% over de kosten voor het bouw- en woonrijp maken aangehouden. De civieltechnische kosten
4.2
Gronduitgifte
en
waardebepaling
Vanuit de
uitgifte van onze gronden worden de investeringen gedekt. Uitgangspunt van de grondexploitatie is een robuuste inschatting van de marktconforme grondwaarde. De grondwaardebepaling is overeenkomstig de gemeentelijke Grondprijzenbrief. Dit betekent dat de systematiek van grondwaardebepaling afhankelijk is van het soort bouwprogramma. Voor sociale woningbouw gelden vaste kavelprijzen welke jaarlijks worden herzien. Bij vrije sectorwoningen wordt hierbij gebruik gemaakt van de residuele grondwaarde. De residuele grondwaarde is een resultaat van een inschatting van de marktwaarde (VON-prijs) en een inschatting van de stichtingskosten (excl. met Voor is een voor aan grond). vrijstaande woningen gerekend prijs uitgifte particulieren op basis van de comparatieve methode, waarbij de waarde bepaald is door te vergelijken met vergelijkbare kavels. De stichtingskosten zijn gebaseerd op referenties en referentieprijzen vanuit Bouwkostenkompas (2025). De grondprijzen voor de vrije sectorwoningen, zoals verwerkt in de grondexploitatiebegroting, betreffen hiermee geraamde grondwaarden. De daadwerkelijk overeen te komen grondprijzen zullen zijn gebaseerd op nader uitgewerkte taxaties, tender-resultaten en/of dan geldende grondprijzen voor sociale huurwoningen.
11
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
4.3 Gebruikte bronnen De
volgende bronnen zijn gebruikt ter onderbouwing van de begroting: -___Lijst materiële vaste activa 2025 gemeente Schagen. -__Bouwkostendata 2025. Bouwkostenkompas. -_Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling (2025). Outlook grondexploitaties 2026. -__Referentiewoningen t.bv. vrije sector grondprijzen. -__SSK-raming Bogtmanweg d.d. 25-08-2025. EM (geanonimiseerd) sv Beeldkwaliteitsplan Bogtmanweg -_Marktvisie Tuitjenhorn en Dirkshorn d.d. 22-07-202 (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) -__
5.
Grondexploitatiebegroting
5.1
Grondexploitatiebegroting
De
op
hoofdlijnen
is een financiële
grondexploitatiebegroting vertaling van de in hoofdstuk 3 genoemde ruimtelijke en programmatische uitgangspunten en de in hoofdstuk 4 genoemde werken en werkzaamheden. De verwachtingen over kosten, opbrengsten en looptijd resulteert in een te verwachten financieel eindresultaat (tabel 3). Verschil
Exploitatiegebied
Functies
FINANCIEEL
Investeringen Bedrag
Verwerving, inbrengwaarde
en
bijkomen:
Onderzoeken Sloopkosten
Saneringskosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken
Civiele constructies
en
kunstwerken
Tijdelijk beheer gronden
en
opstallen
Plankosten
Voorbereiding
en
toezicht
Planschade
Bovenplanse kosten Winstneming Overige kosten Rente
en
bovenwijkse
voo
boekwaarde
(geanonimiserd) (geanonimiseerd)
Opbrengsten Woningbouw (SOCIAAL) Eengezins rij huur (SOCIAAL) Appartementen huur (GOEDKOOP) Eengezins rug-aan-rug koop (GOEDKOOP) Eengezins rij koop (GOEDKOOP) Appartementen koop (BETAALBAAR) Eengezins rij koop (BETAALBAAR) Appartementen koop (MIDDEN) Eengezins rij huur (MIDDEN) Appartementen huur (DUUR) Eengezins rij koop (DUUR) Eengezins rij huur (DUUR) Appartement huur (DUUR) 2/31 kap woning (DUUR) Drijvende woning (DUUR) Vrijstaande woning (DUUR) Vrije kavels/PO-kavels (DUUR) Appartementen koop
Hoeveelheid
8 16 13 14 9 0 0 18 0 0 1
OVERIG
Subtotaal
(geanonimiseerd)
woningbouw
Niet-woningbouw
Uitgeefbaar
Commercieel
Maatschappelijk
Overig
Subtotaal
Subtotaal
Kostenstijging
Te
realiseren
Totaal
(geanonimise rd)
investeringen
rentekosten
investeringen
(geanonimiseerd)
Eindwaarde Contante
waarde
Nominale
waarde
Tabel
3.
Grondexploitatiebegroting
Het
plan
kent op 31-12-2029. per
(geanonimiseerd) an
prijspeil
1-1-2026
een
Dit saldo is opgebouwd
kostenstijging
en
(geanonimiserd)
niet-woningbouw
(geanonimiseerd)
Overige opbrengsten Subtotaal
€
(geanonimise rd)
opbrengsten
Opbrengstenstijging Te realiseren renteopbrengsten Totaal
opbrengsten
31-12-2029
Boekwaarde
kosten
1-1-2026
Boekwaarde
opbr.
Boekwaarde
saldo
te verwachten
saldo
van
(geanonimiseerd) (geanonimise rd) BM voordetlig
uit (geanonimiseerd) aan kosten, (geanonimiseerd) aan
(geanonimiseerd)
op eindwaarde
opbrengsten
(geanonimiseerd) aan opbrengstenstijging. Doordat de prognose voor de MA 12
0,00
Grondexploitatie
Tuitjenhorn
Bogtmanweg
opbrengstenstijging hoger ligt dan nominale saldo
de
kostenstijging
komt
het saldo op eindwaarde
hoger
uit dan
het
(geanonimiseerd) GD.
van
5.2 Voorbereidingskosten
BM aan
Tot op heden is voor (geanonimiseerd) voorbereidingskosten gemaakt voor onder meer het opstellen van het omgevingsplan inclusief onderzoeken, het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en communicatie.
Deze kosten
zijn tijdelijk gedekt
uit de reeds
geopende grondexploitatie voor
Bogtmanweg. 5.3
Planning
De verwachte
looptijd
van
2026 vaststellen 2026
bouwrijp
de
grondexploitatie
is 5
jaar.
BOPA. maken.
2027-2029
kaveluitgifte.
2028-2029
woonrijp
maken.
5.4 Parameters In de grondexploitatie zijn onderstaande parameters toegepast. De parameters zijn gebaseerd Outlook Grondexploitaties 2026 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling (2025). Er is uitgegaan een gemiddeld scenario:
Kostenstijging GWW 2026: 3,5% Kostenstijging plankosten en VTU 2025: 4,5% Kostenstijging 2027-2028: 3% Kostenstijging 2029: 2% Opbrengstenstijging 2026: 6,5% Opbrengstenstijging 2027-2028: 4,5% Opbrengstenstijging goedkope /betaalbare koop 2026: 3,5% Opbrengstenstijging goedkope /betaalbare koop 2027-2028: 2,5% Opbrengstenstijging sociale huur 2026 (CPI conform prestatieafspraken): Opbrengstenstijging sociale huur 2027-2028: 2,5% Toegerekende rente: 1,2% Prijspeil: 1-1-2026. Eindwaarde: Alle kosten
op de van
3%
31-12-2029. en
opbrengsten
die worden
genoemd zijn excl.
13
21%
btw
tenzij
anders
vermeld.
Grondexploitatie Tuitjenhorn Bogtmanweg
5.5
Kasstroom
Grondexploitatiebegroting gefaseerd (cashflow)
grondexploitatie
Totaal
Kosten
Verwerving, inbrengwaarde
en
bijkomende
Onderzoeken
Sloopkosten Saneringskosten Bouwrijpmaken |Woonrijpmaken Civiele
constructies
(Tijdelijk
beheer
kunstwerken
en
gronden
en
opstallen
Plankosten
Voorbereiding
en
toezicht
Planschade
Bovenplanse kosten Winstneming Overige kosten Rente
boekwaarde
Totale
Kosten
en
bovenwijkse voorzieningen
Opbrengsten
Totaal
Commercieel
Maatschappelijk Overig Subsidies
Overige bijdragen Rente
Opbrengsten
Inflatiecorrectie Stand per 1-1-
bepaling
en
van
kasstroom
Kostenstijging Opbrengstenstijging negatieve
over
positieve
Stand
per
Saldo op Saldo op Saldo
kasstroom kasstroom
31-12-
Eindwaarde Nominale Waarde
Tabel
4.
Grondexploitatiebegroting gefaseerd
De cashflow tot
1-1-2027
1-1-2028
1-1-2029
_
Boekwaarde
1-1-2026
1-1-2027
1-1-2028
1-1-2029
geeft
het eindsaldo
te
realiseren
Roekwaarde
1-1-2026
1-1-2027
1-1-2022
1-1-2020
(geanonimiseerd)
Netto Contante Waarde
op
1-1-2026
(geanonimiseerd)
Opbrengsten
over
___Boekwaarde
Nogterealiseren
Totaal__Naa
Kosten
Rente Rente
realiseren
(geanonimiseerd)
Woningbouw
Totale
Nogte
(geanonimiseerd)
kosten
aan
incl.
kosten
opbrengstenstijging.
en
hoe het saldo onderhanden werk
(geanonimiseerd) voordelig (tabel var
4
en
(boekwaarde) figuur 4).
zich
over
de
jaren
ontwikkelt
(geanonimiseerd) Figuur
4.
Cashflow grondexploitatie
5.6 Vennootschapsbelasting Gemeenten
dienen
net als
winstgevende Bogtmanweg zijn ook
over
iedere andere
activiteiten. de interne
onderneming vennootschapsbelasting (Vpb) af te dragen geldt dus ook voor grondexploitaties. Voor de ontwikkeling plankosten meegenomen in de grondexploitatiebegroting. Dus er zal
Dit
14
Grondexploitatie
Tuitjenhorn
Bogtmanweg
geen aanvullende plankostenraming worden gemaakt t.b.v. de Vpb. Of er nog een aparte begroting moet worden opgesteld hangt af van het resultaat van de andere exploitaties.
Vpb
Deze
is geen
exploitatie wordt toegevoegd aan het MPG vennootschapsbelasting (Vpb) van toepassing.
6.
Risicoanalyse
en
en
op basis
van
resultaten
van
het MPG
-beheersing
Bij elke grondexploitatie wordt een risicoanalyse toegevoegd. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt de mogelijke invloeden kunnen zijn op het financieel eindresultaat. Door de risico’s en kansen inzichtelijk te maken kunnen risico’s vervolgens worden beheerst. De gekozen systematiek van risicoanalyse is de RISMAN-methode. Bij deze methode wordt een risico omschreven als ‘een gebeurtenis die zich al dan niet kan voordoen en die kan leiden tot hogere kosten, uitloop van het project of niet voldoen aan kwaliteitsnormen- of informatienormen’. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar het financiële effect van het risico, maar ook naar de kans van optreden hierop. De som hiervan is een gewogen risicoprofiel. wat
Omschrijving projectrisico's Kosten
kunstwerken vallen hoger uit
Onvoldoende
dekking aanpassen duikers
Planschade
Tegenvallende opbrengsten Totaal projectrisiso's
Omschrijving projectkansen Totaal projectkansen
Totaal markrisico Totaal
risicoprofiel
Tabel
Risicoanalyse
5.
(geanonimise rd) (geanonimiseerd) voor
Het totale gewogen risicoprofiel is begroot op MMMnadelig (geanonimiseerd) (tabel 6). Dit bestaat uit projectrisico's en (geanonimiseerd) aan marktrisico’s. Er zijn geen projectkansen opgenomen.
BB
Risico extra kosten Om
(geanonimiseerd) kunstwerken
het
plan een parkachtig karakter te geven worden er op diverse plaatsen in het plan bruggen over het water aangelegd. De kosten voor hiervoor kunnen flink oplopen. De gemeente probeert dit risico in te perken door na te denken over alternatieve oplossingen, die toegepast kunnen worden indien de kosten van de kunstwerken te hoog uitvallen. dekking aanpassen duikers (geanonimiseerd) Tuitjenhorn is door de jaren heen gegroeid, hierdoor is er een toenemende druk op de waterafvoer via het oppervlaktewater. Doordat er door de realisatie van Bogtmanweg 128 woningen bijkomen moeten er twee duikers bij de Bogtmanweg worden vervangen door grotere duikers. Deze investering komt mogelijk ten dele ten laste van de grondexploitatie Bogtmanweg. Binnen de gemeente wordt gezocht naar een andere dekkingsbron voor deze investering aangezien de investering ook aan de bestaande woningen en andere nieuwbouwprojecten toerekenbaar is. Risico onvoldoende
Risico
planschade (geanonimiseerd)
Er is nog geen planschade risicoanalyse uitgevoerd niet volledig in beeld is. Dit resulteert mogelijk in
voor Bogtmanweg, waardoor het planschaderisico hogere kosten. Om beter inzicht te krijgen in dit risico wordt op korte termijn een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Daarnaast houdt de gemeente nauw contact met de omwonenden en neemt de feedback uit het participatietraject uiterst serieus om
latere schadeclaims te voorkomen. 15
Grondexploitatie
Risico
Tuitjenhorn
Bogtmanweg
tegenvallende opbrengsten GN (geanonimiseerd)
oor
werkt de gemeente samen me (geanonimiseerd) het ontwikkelen van het plan en later Uit deze voorziet de een financieel voordeel in de gemeente uitvoering. samenwerking
Momenteel ook de
grondopbrengsten. van
(geanonimiseerd) metijyervalt
Als de gemeente, om wat voor reden dan ook, moet afzien van de samenwerking dit financieel voordeel. Er heeft echter al een Didam publicatie plaatsgevonden
waarop door geen enkele partij gereageerd is waardoor dit risico gemeente streeft ernaar zo snel mogelijk de afspraken (geanonimise rd)
aanzienlijk
met BJ contractueel
middel
van
een
De door
samenwerkingsovereenkomst.
Marktrisico’s:
(geanonimiseerd) nadelig BN
Marktrisico’s
zijn
(macro)
is verminderd. af te hechten
risico’s
economische
geen direct sturing op mogelijk is, en vooral afhankelijk zijn van wijzigingen die van invloed zijn op de algemene marktwaarde en bouwkosten. waar
De marktrisico’s
zijn gebaseerd op de bandbreedtes voor de kosten- en opbrengstenstijging op korte middellange termijn uit de Outlook 2026 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Indien de kostenstijging aan de bovenkant van de bandbreedte van de bandbreedte ligt en de opbrengstenstijging aan de onderkant van de bandbreedte is het op eindwaarde € 324.000 lager. Dit is het totale marktrisico. Om het risico te berekenen zijn onderstaande parameters aangehouden: en
Parameters
Grondexploitatie
_Markrisico
Kostenstijging GWW 2026
3,5%
4,5%
Kostenstijging plankosten 2026
4,5%
5,5%
Kostenstijging 2027-2028
3,0%
4,0%
Opbrengstenstijging dure vrije sector 2026
6,5%
5,0%
Opbrengstenstijging dure vrije
2027-2028
4,5%
3,0%
Opbrengstenstijging goedkoop/betaalbaar 2026:
3,5%
2,0%
Opbrengstenstijging goedkoop/betaalbaar 2027-2028:
2,5%
1,0%
Opbrengstenstijging sociale huur 2026
3,0%
2,5%
Opbrengstenstijging sociale huur 2027-2028 6. Parameters riscioanalyse
2,5%
1,5%
sector
Tabel
16