Bijlage 16 Grondexploitatie Schagerbrug Dijkzicht

Grondexploitatie ‘Schagerbrug Dijkzicht’

Inhoud 1

Samenvatting .................................................................................................................................................. 3

1.

Grondexploitatie algemeen ............................................................................................................................ 4

2

Inleiding .......................................................................................................................................................... 5

3

Ruimtelijke en kwalitatieve kaders ................................................................................................................ 6

4

Werken en werkzaamheden.......................................................................................................................... 11

5

Grondexploitatiebegroting ........................................................................................................................... 14

6

Risicoanalyse en -beheersing ........................................................................................................................ 16

1 Samenvatting

Korte projectomschrijving

De grondexploitatie ‘Dijkzicht’ heeft betrekking op de ontwikkeling van het B-Veld van voetbalvereniging Vesdo in Schagerbrug. De gronden worden in bouwrijpe kavels door de gemeente uitgegeven aan de CPO ‘Coöperatie B-veld te Schagerbrug U.A.’, de Wooncompagnie (voor sociale huurwoningen) en een nog nader te selecteren partij voor duurdere koopwoningen. Het betreft in totaal 45 woningen waarvan 51% sociale woningbouw.

Maatschappelijk effect

De gemeente Schagen kent een tekort aan betaalbare - en sociale woningen. Met de bouw van nieuwe woningen in Schagerbrug in verschillende categorieën wordt een substantiële bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar woningen.

Programma

Planning

Het programma zoals opgenomen in de grondexploitatie bestaat uit 45 woningen, waarvan: 14 sociale huur, waaronder 6 levensloopbestendige woningen. 23 CPO woningen, waarvan 9 goedkope koopwoningen (max. € 220.000 VON 1-12022). 8 twee-onder-een-kap woningen. In totaal is sprake van 51% aan sociale woningbouw (23 woningen).    

Bestemmingsplan onherroepelijk: 2022. Bouwrijp maken locaties: 2022-2023. Oplevering woningen: 2023-2024. Afronding inrichting openbare ruimte: 2025.

Een grondexploitatiebegroting bestaat uit gemaakte en te verwachten kosten, en gemaakte en te verwachten opbrengsten. De begroting resulteert in een te verwachten eindsaldo op het moment van afronding van het project (resultaat op eindwaarde). Grondexploitatiebegroting

 Totaal kosten: € 2.094.000, Totaal opbrengsten: € 2.423.000, Faseringsinvloeden: € 21.000,- nadelig Saldo op eindwaarde 31-12-2025: € 308.000,- voordelig.

Het totale gewogen risicoprofiel is begroot op € 249.250 nadelig. Dit bestaat voor € 31.250 uit projectrisico’s en € 218.000 aan marktrisico’s. Er zijn geen projectkansen opgenomen. Risico’s en risicobeheersing

De risico’s en kansen op de grondexploitatie zijn voor rekening van de gemeente. Het positief saldo van de grondexploitatie is momenteel voldoende om de risico’s op te kunnen vangen. Indien het grondexploitatieresultaat nadelig wordt, dan worden de risico’s gedekt door de reserve grondexploitatie.

1. Grondexploitatie algemeen Kenmerken grondexploitatie Een grondexploitatie(complex) is een ruimtelijk plan voorzien van een financiële vertaling (grondexploitatiebegroting). Bij een grondexploitatie is altijd sprake van een transformatieproces waarbij in gemeentelijke bezit zijnde gronden en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als doel de realisatie van bouwplannen. Door vaststelling van deze grondexploitatie door de gemeenteraad wordt een zogenaamde “Bouwgrond in exploitatie” (BIE) geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.

Financiële kenmerken grondexploitatie Een grondexploitatiebegroting bestaat uit gemaakte en te verwachten kosten, en gemaakte en te verwachten opbrengsten. De begroting resulteert in een te verwachten eindsaldo op het moment van afronding van het project (resultaat op eindwaarde). Het eindsaldo kan financieel voordelig, neutraal of voordelig zijn. Bij een verwacht voordelig eindsaldo is sprake van ‘winst’. Winstneming vindt plaats indien voldoende zekerheid bestaat over het behalen van deze winst. Bij winstneming komt dit bedrag ten gunste van de reserve grondexploitaties. Bij een verwacht nadelig eindsaldo dient er onmiddellijk een voorziening te worden getroffen voor dit tekort. Dit wordt een ‘verliesvoorziening’ genoemd. De reserve grondexploitatie vormt de voeding van deze voorziening. Een grondexploitatie bestaat uit aannames, inschattingen en ramingen die zijn gemaakt op basis van bepaalde (beleids)uitgangspunten, verwachtingen en contractafspraken. Er is altijd sprake van bepaalde mate van onzekerheid over het uiteindelijke inhoudelijke en financiële resultaat. De risicoanalyse geeft een zo goed als mogelijk inzicht in de onzekerheidsmarge van de begroting. Elk jaar wordt de waardering van de grondexploitatiebegroting aangepast naar de meest actuele inzichten.

De grondexploitatiebegroting, het risicoprofiel en de te verwachten ontwikkeling van de reserve grondexploitatie wordt via de ‘Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG)’ jaarlijks geactualiseerd. Deze grondexploitatie wordt daarmee jaarlijks opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. Conform de BBV-regelgeving (“Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten”) dient een grondexploitatie te bestaan uit een aantal verplichte onderdelen:    

Kaart van het grondexploitatiegebied. Een beschrijving van de bouwkavels en bouwprogramma. Bestemming en toegestane bouwvolumes. Omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de locatie en inrichting van de openbare ruimte. Overzicht van kosten en opbrengsten (grondexploitatiebegroting).



Deze onderdelen vormen de basis van de opbouw van de grondexploitatie.

Leeswijzer Deze grondexploitatie geeft inzicht in: -

De doelstellingen van het project en het beoogd maatschappelijke effect (hfst 2); de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten (hfst. 3); de te verwachten werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van de locatie en inrichting van de openbare ruimte (hfst. 4); de grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen (financieel eindresultaat, kosten, opbrengsten en planning (hfst. 5) financiële risico’s en kansen op hoofdlijnen (hfst. 6).

2 2.1

Inleiding Aanleiding

Op 24 juni 2019 is de projectopdracht “Woningbouw Schagerbrug locatie B veld Vesdo” door het college vastgesteld. Er is vervolgens onderzocht welke stedenbouwkundige mogelijkheden de locatie heeft en er zijn verkenningen uitgevoerd met de Wooncompagnie voor de bouw van sociale huurwoningen op de locatie. Op 12 januari 2021 heeft het college het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Na de op 9 februari 2021 door de raad aangenomen motie voor het ontwikkelen van actief beleid voor collectieve bouwprojecten door bewoners (CPO’s) heeft een CPO uit de kern Schagerbrug zich bij de gemeente gemeld voor de locatie B-veld Schagerbrug. In de aanpassing van het vastgestelde stedenbouwkundige plan is het aantal woningen teruggebracht van 47 naar 45. 51% van het bouwprogramma valt onder sociaal/goedkoop categorie.

2.2

Maatschappelijk effect en doelstelling

De 45 woningen, waaronder 14 sociale huurwoningen en 9 goedkope koopwoningen dragen substantieel bij aan verlaging van de woningnood in de gemeente Schagen en met name in de kern Schagerbrug.

2.3

Beleid en bestuur

Voor dit project zijn onder andere de volgende kaders van toepassing:  Coalitieprogramma Schagen 2018-2022 In het coalitieprogramma is opgenomen dat het college inzet op: - Meer koop- en huurwoningen voor alle inkomensgroepen verspreid over de hele gemeente. - CPO projecten krijgen voorrang bij het aankopen van grond van de gemeente.  Motie SP raadsvergadering 9 februari 2021 bij agendapunt: 19 rekenkameronderzoek Woningbouw Schagen. Het college wordt opgeroepen een actief beleid te ontwikkelen om te stimuleren dat bewoners collectieve bouwprojecten ontwikkelen.  Gemeentelijke verkoopprocedure Conform de gemeentelijke verkoopprocedure hoeft deze ontwikkeling niet openbaar te worden aanbesteed voor de sociale huurwoningen en de CPO.  Nota grondbeleid 2017 + Grondprijzenbrief 2022  De Leidraad Basisinrichting Openbare ruimte (LIOR) De LIOR is van toepassing op het openbaar gebied, tenzij doelstellingen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie afwijkingen van de stedenbouwkundige visie.  Nota inkoop en aanbestedingsbeleid.

2.4

Overeenkomsten



Prestatieafspraken 2021 De Prestatieafspraken die zijn gemaakt tussen de gemeente en Wooncompagnie zijn van toepassing op dit project. Hierin zijn onder andere afspraken vastgelegd over grondprijsstelling van sociale huurappartementen. Selectie partijen - Voor realisatie en exploitatie van de sociale huurwoningen is woningcorporatie De Wooncompagnie de enige kandidaat. - CPO ‘Coöperatie B-veld te Schagerbrug U.A.’ is de enige CPO die zich gemeld heeft voor dit project en daarmee de enige kandidaat voor de in dit kader te bouwen woningen. - Voor de duurdere koopwoningen wordt een selectieprocedure gestart. Anterieure overeenkomsten Met de Wooncompagnie is een anterieure overeenkomst in voorbereiding. Met de CPO is een optieovereenkomst in voorbereiding.





3 3.1

Ruimtelijke en kwalitatieve kaders Locatie en plangebied

Het plangebied (gele lijn in figuur 1) is gelegen aan de oostzijde van Schagerbrug. Het betreft het voormalig Bveld van vv Vesdo. Het plangebied grenst aan de P. Ottstraat en bestaat uit de percelen kadastraal bekend als gemeente Zijpe, sectie D, nummers 3118 en 3119. De percelen zijn gemeentelijk eigendom.

Figuur 1. Locatie en plangebied grondexploitatie Dijkzicht

3.2

Juridisch planologisch en bouwvolume

Het plangebied ligt het vigerende bestemmingsplan ‘Dorpen langs de Groote Sloot’ met de volgende bestemmingen:  Enkelbestemming ‘Groen’;  Enkelbestemming ‘Sport’;  Enkelbestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’;  Dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie – 3’. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het bestaande bestemmingsplan. Er is een herziening van het bestemmingsplan in procedure (ontwerpbestemmingsplan Dijkzicht Schagerbrug, figuur 2). De beoogde ontwikkeling betreft een bestemmingswijziging van 'Sport' naar 'Woongebied', 'Groen' en 'Verkeer verblijfsgebied'. De herziening van het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van maximaal 47 woningen mogelijk.

Figuur 2. Uitsnede kaart ontwerpbestemmingsplan Dijkzicht Schagerbrug

De voor 'Woongebied' aangewezen zijn bestemd voor wonen en de daarbij behorende bouwwerken, tuinen, erven en gebouwde parkeervoorzieningen. Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen, waarmee de uiterste bouwgrenzen zijn vastgelegd. De maximale bouwhoogte van de hoofdgebouwen bedraagt 10 meter. De maximale goothoogte is 7 meter. Hoofdgebouwen dienen op ten minste 3 m van de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd.

3.3

Stedenbouwkundige invulling

Uitganspunten voor het stedenbouwkundig ontwerp zijn: De woonuitbreiding kent een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing, op basis van een heldere ruimtelijke analyse van het plangebied en de omgeving. Rekening houden met de milieucontouren van de bestaande sportvoorzieningen. Het bestaande aantal parkeerplaatsen voor de sportvoorzieningen behouden en inpassen. Het stedenbouwkundig plan is in december 2020 opgeleverd en in januari 2021 ter besluitvorming aan het college aangeboden. Op 12 januari 2021 heeft het college het stedenbouwkundige plan vastgesteld.

Figuur 3. Stedenbouwkundige invulling

Na vaststelling van het stedenbouwkundige plan is er een wijziging van perspectief opgetreden door deelname van de CPO ‘Coöperatie B-veld te Schagerbrug U.A.’ aan het plan. De in dit plan voorliggende stedenbouwkundig invulling is in overleg met de CPO en de Wooncompagnie tot stand gekomen (figuur 3). Het is niet uitgesloten daar er nog geringe aanpassingen op worden gedaan. Dat is de reden om het plan ruim te bestemmen.

3.4

Ruimtegebruik

Het bruto exploitatiegebied is ca. 19.470 m2 groot. Hierbinnen wordt ca. 560 m2 water gehandhaafd, zodat als netto plangebied 18.910 m2 resteert (tabel 1). Omschrijving

Te herontwikkelen Uitgeefbaar Erfpacht Vol eigendom Uit te lichten Totaal uitgeefbaar

bron

hoeveelheid

% tov te herontwik k elen

% t.o.v. totaal plangebied

5.415 m² 0 m² 5.415 m²

0% 29% 0% 29%

0% 28% 0% 28%

Openbare ruimte Verharding Groen Water Totaal openbaar gebied

6.093 m² 6.932 m² 470 m² 13.495 m²

32% 37% 2% 71%

31% 36% 2% 69%

Totaal te herontwikkelen

18.910 m²

100%

97%

Te handhaven Uit gegeven gebied (bebouwd een onbebouwd)

0 m²

0%

Openbare ruimte Verharding Groen Water Totaal openbaar gebied

0 m² 0 m² 560 m² 560 m²

0% 0% 3% 3%

Totaal te handhaven

560 m²

3%

19.470 m²

100%

Totaal plangebied

% Te verhalen op aangifte Te verhalen op BCF

5.415 m² 13.495 m² 18.910 m²

29% 71% 100%

Tabel 1. Ruimtegebruik en BTW-versleuteling grondexploitatie Dijkzicht

3.5

Uitgifteprogramma

Uitgangspunt van de grondexploitatie is het stedenbouwkundig programma met een bouwprogramma van in totaal 43 tot maximaal 47 woningen. Vooralsnog wordt in de grondexploitatie gerekend met 45 woningen. Er worden door de gemeente 14 bouwrijpe kavels uitgegeven aan de Wooncompagnie voor sociale woningbouw, 23 aan de CPO voor goedkope en middeldure woningen en 8 aan een nog te bepalen partij voor duurdere tweeonder-een-kap woningen. Dit vertaalt zich in 51% van het bouwprogramma in sociale huur en goedkope koop. In tabel 2 Uitgifteprogramma is de verdeling naar woningcategorie met percentages opgenomen.

Type woningen

Aantal

In %

eengezinswoningen

45

100%

meergezinswoningen

0

0%

totaal

45

100%

Aantal

In %

14

31%

goedkope koopwoningen

9

22%

middeldure koopwoningen

14

29%

dure koopwoningen

8

18%

totaal

45

100%

Prijscategorie woningen sociale huurwoningen

Tabel 2: Uitgifteprogramma grondexploitatie Dijkzicht

3.6

Parkeren

De Nota Parkeernormen Schagen 2016 vormt het kader voor de parkeerbalans. Voor de maximaal 47 woningen is een totaal van 90 parkeerplaatsen benodigd. In het plan voor de woningen is rekening gehouden met 8 parkeerplaatsen op eigen terrein. Dit betekent dat 82 parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden aangelegd. De parkeerplaatsen (circa 50) van het naastgelegen sportcomplex blijven behouden, maar worden wel verhard (waterdoorlatend).

4

Werken en werkzaamheden

4.1

Werken en werkzaamheden

In deze paragraaf zijn de belangrijkste werken en werkzaamheden uiteengezet en de uitgangspunten hierbij genoemd zoals percentages. In het algemeen zijn de wettelijke en gemeentelijke beleidskaders van toepassing (bijvoorbeeld Leidraad inrichting openbare ruimte). De werken en werkzaamheden (tabel 4) hebben betrekking op kosten die aansluiten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.13) en het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5). Deze kosten mogen wettelijk gezien dan ook maximaal worden toegerekend aan deze grondexploitatie. Werkzaamheden

Uitgangspunten

Verwerving Inbreng gemeentelijke gronden vanuit ‘Stille reserve’

Geen boekwaarde

Kosten kadaster Sloop Verkennend bodemonderzoek

Gerealiseerd

Bouwrijp maken Aanbesteding

Intern

Opruimwerkzaamheden

Verwijderen verharding, groen

Grondwerk (watergangen, sleuven, wadi, riolering, cunetten)

uitgangspunt grond kwaliteit wonen

Grondbemonstering

AP04 en PFAS

Zandaanvulling

verwerken in cunetten en sleuven

Bemaling Aanleg bouwwegen

hergebruik materiaal

Aanleg pompgemalen

2 stuks

Cunet verharding en water passerende parkeerkoffers Aanleg riolering en huisaansluitingen

Hemelwater en droogweerafvoer

Upgrade rioolgemaal t.h.v. P.Ottstraat

Buiten plangebied

Opschonen te handhaven watergangen Onderhoud bouwwegen

1 jaar

Voorbereiden rioolaansluiting P. Ottstraat

Gerealiseerd (onderdeel voorbereidingskrediet)

Woonrijp maken Aanbesteding

Intern

Opbreken bouwwegen Aanbrengen bestrating (wijkweg, voetpad)

Betonstraatsteen, betontegels

Aanleg parkeerkoffers

Water passerend

Langzaam verkeersbrug

Sober en doelmatig (beton)

Kademuur voetpad langs water incl. hekwerk

Beton onderheid, metselwerk bekleding

Afwerking taluds

Inzaaien

Aanleg groen (gras en wadi) Planten nieuwe bomen

ca. 70 stuks (1,5 boom per woning)

Aanleg hagen Openbare verlichting

LED verlichting, 45 stuks

Aanleg straatmeubilair, bebording, ondergrondse vuilcontainers, etc. Brandkranen Laadpalen Aanleg speelvoorziening klein en skateveld

5 stuks

Verkeer remmende maatregelen Nazorg openbaar groen

3 jaar na oplevering openbaar groen

Kosten n.a.v. nader te detailleren ontwerp

10% over aanneemsom

Overige kosten Faseringskosten (tijdelijke maatregelen, opslag)

2,5% over aanneemsom

Tijdelijk beheer en onderhoud

2,5% over aanneemsom

Verzekeringen

0,55% over aanneemsom

Kosten voor vergunning en leges

1,05% over aanneemsom

Plankosten Flora en Fauna onderzoek

Gerealiseerd

Onderzoek Omgevingsfactoren

Gerealiseerd

Kabel en leidingeninventarisatie (KLIC)

Gerealiseerd

Berekening stikstofdepositie

Gerealiseerd

Verkeerstellingen

2022

Archeologisch bureau- en verkennend onderzoek

Gerealiseerd

Opstellen bestemmingsplan

2022, grotendeels gerealiseerd

Opstellen beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundig plan

2022, grotendeels gerealiseerd

Opstellen ramingen t.b.v. grondexploitatie

Gerealiseerd

Actualiseren grondexploitatie en planning & control

Intern

Communicatie - Participatie algemeen

stelpost

Engineering, administratie, toezicht bouwrijp en woonrijpmaken

100% engineering extern, VTU 25% intern, 75% extern

Advisering en begeleiding opstellen overeenkomsten

Intern + stelpost extern advies

Taxatie grondprijzen

Gerealiseerd

Verkoop bouwkavels corporatie / ontwikkelaar

kadastraal inmeten, notariskosten, koopovereenkomst

Verkoop bouwkavels CPO

kavelpaspoort, makelaar en notaris, optie-, reservering- en koopovereenkomsten

Uitgifteopbrengsten Sociale huur

Normgrondprijzen o.b.v. Grondprijzenbrief 2022.

Goedkope koop (max. € 220.000 euro VON)

o.b.v. Residuele grondwaarde

Projectmatig koop

o.b.v. Residuele grondwaarde

Overige opbrengsten Exploitatiebijdrage plankosten Wooncompagnie

Op te nemen in anterieure overeenkomst

Tabel 3: Werken en werkzaamheden grondexploitatie Dijkzicht

4.2

Gronduitgifte en waardebepaling

Vanuit de uitgifte van onze gronden worden de investeringen gedekt. Uitgangspunt van de grondexploitatie is een robuuste inschatting van de marktconforme grondwaarde. De grondwaardebepaling is overeenkomstig de gemeentelijke Grondprijzenbrief. Dit betekent dat de systematiek van grondwaardebepaling, afhankelijk is van het soort bouwprogramma. Bij vrije sectorwoningen wordt gebruik gemaakt van de residuele grondwaarde. De residuele grondwaarde is een resultaat van een inschatting van de marktwaarde (VON-prijs) en een inschatting van de stichtingskosten (excl. grond). Voor sociale huurwoningen wordt de normgrondprijs toegepast overeenkomstig de gemeentelijke Grondprijzenbrief. Voor de goedkope koopwoningen is een maximale VONprijs gehanteerd zoals opgenomen in de Grondprijzenbrief 2022: € 220.000 VON. Voor de CPO woningen is hierover overleg gevoerd met betrokkenen. Daarbij is gebruik gemaakt van inzichten van externe taxaties.

4.3

Gebruikte bronnen

De volgende bronnen zijn gebruikt ter onderbouwing van de begroting: -

Lijst materiële vaste activa en stille reserve 2022. Gemeente Schagen. CTW raming Dijkzicht Schagerbrug 22-03-2022. PAS b.v. Grondexploitatie Schagerbrug 21-04-2022. PAS b.v. Residuele grondwaardeberekening. PAS b.v. Overzicht interne orders. Uitdraai boekwaarde budgetinfo gemeente Schagen. Rekenmodel plankosten exploitatieplan Dijkzicht (model VNG 2021). PAS b.v. Ontwerp bestemmingsplan Dijkzicht Schagerbrug d.d. 15-12-2021 inclusief bijlagen.

5

Grondexploitatiebegroting

5.1

Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen

De grondexploitatiebegroting is een financiële vertaling van de in hoofdstuk 3 genoemde ruimtelijke en programmatische uitgangspunten en de in hoofdstuk 4 genoemde werken en werkzaamheden. De verwachtingen over kosten, opbrengsten en looptijd resulteert in een te verwachten financieel eindresultaat (tabel 4). 

Kosten: € 2.094.000, waarvan € 99.000 gerealiseerd.



Opbrengsten: € 2.423.000.



Faseringsinvloeden: € 21.000 nadelig.



Plansaldo op eindwaarde per 31-12-2025: € 308.000 voordelig.

Tabel 4. Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen

Het plan kent op prijspeil 1-1-2022 een te verwachten saldo van € 308.000 voordelig per 31-12-2025. Dit saldo is opgebouwd uit € 2.094.000 aan kosten, € 2.423.000 aan opbrengsten en € 21.000 aan faseringskosten (netto kostenstijging en opbrengstenstijging).

5.2

Voorbereidingskosten

Tot op heden is voor € 99.000 aan voorbereidingskosten gemaakt voor onder meer het opstellen van het bestemmingsplan inclusief onderzoeken, het beeldkwaliteitsplan en communicatie. Daarnaast zijn voorbereidende uitvoeringskosten gemaakt t.b.v. noodzakelijk aanpassing van de riolering aan de P. Ottstraat. De voorbereidingskosten zijn tijdelijk gedekt uit het algemene voorbereidingskrediet voor grondexploitaties en worden nu ten laste gebracht van de grondexploitatie als zijnde onderdeel van de boekwaarde.

5.3

Planning

De uitvoering van het bouwrijp en de uitgifte van de kavels zal starten direct na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan in 2022. Onmiddellijk daarop volgend kunnen de woningen worden gerealiseerd. De realisatie van het woonrijp loopt gedeeltelijk gelijk op met de realisatie van de woningen, zodat de inrichting van de openbare ruimte snel na oplevering van de woningen gereed is. Restantwerkzaamheden in het woonrijpmaken wordt uiterlijk in 2025 verwacht.

5.4

Parameters -

Algemene kostenstijging: 2% Algemene opbrengstenstijging: 1% Toegerekende rente: 0% Prijspeil: 1-1-2022. Eindwaarde: 31-12-2025. Alle kosten en opbrengsten die worden genoemd zijn excl. 21% btw tenzij anders vermeld.

De prijzen worden jaarlijks aangepast op basis van bovenstaande parameters.

5.5

Grondexploitatiebegroting gefaseerd (cashflow) Boek w. (saldo) € 93

kosten opbrengsten saldo excl rente rente cashflow

€ 31 dec 2025

2022

2023

2024

2025

€ -93

€ 222 € € 14 € -208

952 € 235 € -717

€ 613 € 2.233 € 1.620

€ 294 € -294

€ -93

€ € -301 €

-1.018

€ 602

€ 308

Tabel 5. Grondexploitatiebegroting Dijkzicht gefaseerd incl. kosten en opbrengstenstijging.

De cashflow geeft aan hoe het saldo onderhanden werk (boekwaarde) zich over de jaren ontwikkelt tot het eindsaldo van € 308.000 voordelig per 31-12-2025 (tabel 5 en figuur 4). De boekwaarde zoals opgenomen in tabel 5 betreft de gerealiseerde kosten tót 2022. In 2022 zijn nog ca. € 6.000 aan kosten gemaakt.

Figuur 4. Cashflow grondexploitatie Dijkzicht

5.6

Vennootschapsbelasting

Gemeenten dienen net als iedere andere onderneming vennootschapsbelasting (VpB) af te dragen over winstgevende activiteiten. Dit geldt dus ook voor grondexploitaties. Ten behoeve van het bepalen van de fiscale winstgevendheid van de grondexploitatie is voor onderliggende grondexploitatie een separate fiscale begroting opgesteld. Het grote verschil met de grondexploitatiebegroting is dat de ambtelijke apparaatslasten hieraan zijn toegevoegd. Dit zijn geen kosten die drukken op de grondexploitatiebegroting (want al gedekt via de gemeentelijke meerjarenbegroting), maar fiscaal gezien wel relevant zijn. De apparaatslasten zijn gebaseerd op invulling van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan. De totale benodigde uren van planvorming en -uitvoering zijn geraamd op ca. 3.080 uur. Het deel dat geen onderdeel uitmaakt van de grondexploitatiebegroting, vanwege dekking via meerjarenbegroting is 1.150 uur. De totale extra apparaatslasten t.b.v. VpB berekening zijn dan geraamd op ca. € 80.000, bij een intern uurloon van ca. 70 euro (schaal 10, uurtarief productieve uren, handleiding overheidstarieven 2021). Het financiële resultaat van de fiscale begroting is hiermee bepaald op ca. € 228.000 voordelig prijspeil 1-1-2022 (€ 308.000 minus € 80.000 aan gemeentelijke plankosten).

6 Risicoanalyse en -beheersing Bij elke grondexploitatie wordt een risicoanalyse toegevoegd. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt wat de mogelijke invloeden kunnen zijn op het financieel eindresultaat. Door de risico’s en kansen inzichtelijk te maken kunnen risico’s vervolgens worden beheerst. De gekozen systematiek van risicoanalyse is de RISMAN-methode. Bij deze methode wordt een risico omschreven als ‘een gebeurtenis die zich al dan niet kan voordoen en die kan leiden tot hogere kosten, uitloop van het project of niet voldoen aan kwaliteitsnormen- of informatienormen’. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar het financiële effect van het risico, maar ook naar de kans van optreden hierop. De som hiervan is een gewogen risico. impact

omvang Projectrisico's Projectkansen Marktrisico's Totaal

€ € € €

125.000 N € € 218.000 N € 343.000 N €

31.250 N 218.000 N 249.250 N

Tabel 6. Totaal risicoprofiel grondexploitatie Dijkzicht

Het totale gewogen risicoprofiel (“impact”) is begroot op €249.250 nadelig (tabel 6). Dit bestaat voor € 31.250 uit projectrisico’s en € 218.000 aan marktrisico’s. Er zijn geen projectkansen opgenomen. De projectrisico’s hebben op mogelijke extra kosten op werkzaamheden archeologie en bodemsanering (vertraging, extra onderzoek, uitvoeringskosten). Risico extra kosten archeologische werkzaamheden: € 25.000 nadelig Boringen en een proefsleuvenonderzoek wijzen er op dat in de nabijheid van het plangebied een nederzetting uit de Inheems Romeinse tijd aanwezig is. Er wordt daarom geadviseerd om een bufferzone te hanteren van 30 cm boven het archeologisch relevante niveau. In het zuidelijk deel gaat dat om een zone van 1,2 m NAP en in het noordelijk deel 1,5 m NAP. Mochten de bodemingrepen dieper reiken, dan is archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk. De financiële gevolgen van het risico dat ondanks de onderzoeken en beheersmaatregelen er toch sprake is van archeologische werkzaamheden, zijn moeilijk in te schatten. Voor nu wordt gerekend met een grove aanname van maximaal € 100.000 aan extra kosten, bij een lage kans van optreden (25%) = € 25.000. Risico extra kosten bodemsanering n.a.v. bodemonderzoek: € 6.250 nadelig Ter plaatse van de locatie is een sterke verontreiniging met PAK in de grond aangetroffen. Het betreft een historische bodemverontreiniging van vóór 1987.

Omdat de omvang van de verontreiniging in de grond minder dan 25 m3 bedraagt, is er in formele zin geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Wanneer grondroerende werkzaamheden worden verricht, dienen de werkzaamheden onder saneringscondities te worden uitgevoerd en dient de verontreiniging van te voren te worden verwijderd. Voorafgaand dient hiervoor een Plan van Aanpak te worden opgesteld. De sterke verontreiniging bevindt zich onder de laag menggranulaat, waardoor er geen directe mogelijkheden zijn tot contact. Op basis hiervan is er op de locatie geen sprake van actuele risico's. Voor de aanvraag omgevingsvergunning voor het aspect bouwen is nader bodemonderzoek noodzakelijk. Bij de uitvoering dient rekening te worden gehouden met te treffen saneringsmaatregelen ter plaatse van de geplande nieuwbouw. De financiële gevolgen van het risico dat bij uitvoering blijkt dat de verontreiniging van een ernstiger niveau is, is moeilijk in te schatten. Voor nu wordt gerekend met een aanname van maximaal € 25.000 aan extra kosten bij een lage kans van optreden (25%) = € 6.250. Marktrisico’s: € 218.000 nadelig Marktrisico’s zijn risico’s waar geen direct sturing op mogelijk is, en vooral afhankelijk zijn van (macro) economische wijzigingen die van invloed zijn op de algemene marktwaarde en bouwkosten.

De marktrisico’s zijn gebaseerd op het uitgangspunt zoals vermeld in de Meerjarenprognose grondexploitaties: 10% grondopbrengstendaling over vrije sectorwoningen indien geen sprake is van een contract. Dit vertaalt zich in een risico van € 218.000.

Risico hogere kostenstijging: € 48.000 nadelig, maakt onderdeel uit van marktrisico grondwaardedaling. Gezien de huidige macro-economische ontwikkelingen is het niet uitgesloten dat sprake is van een hogere kostenstijging dan waar de grondexploitatiebegroting rekening mee houdt (2%). Bij een algemene kostenstijging van bijvoorbeeld 3% (meerjarige inflatie) is de invloed op het eindresultaat € 48.000 nadelig. In de risicoanalyse moet worden voorkomen dat risico’s worden ‘gestapeld’. Aangezien er reeds wordt gerekend met een 100% marktrisico van grondwaardedaling, is nu het uitgangspunt dat het risico van kostenstijging onderdeel uitmaakt van dit marktrisico.