Bijlage 1 - Stedenbouwkundig en landschappelijk inrichtingsplan
Tekst van het document
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
Bot Bouw | Gemeente Schagen MOKE Architecten, 2020
Vlekkenplan
2
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
Inhoud
1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4 4.1 4.2 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 6 7 8
Inleiding Participatie Stedenbouwkundige toelichting Ligging Ontwikkelgeschiedenis Schagen Geschiedenis locatie Beeld omgeving Straatprofiel Routes Bestemming Doelgroepen en programma Doelgroepen Programma Ruimtelijke opzet Stedenbouwkundige visie Typologie Ontsluiting wijk auto’s en hulpdiensten Ontsluiting wijk voetgangers en fietsers Buitenruimte Toelichting plan Ontsluiting gebouwen Parkeren en mobiliteit
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
5 7 9 9 9 11 12 13 13 14 15 15 15 16 16 17 17 18 18 20 29 30
8.1 8.2 8.3 8.4 9 9.1 9.2 9.3 9.4 10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 11 12 12.1 12.3 13.
November 2020
Mobiliteitsconcept Parkeernorm Deelauto’s Fietsparkeren Groen en water Biodiversiteit en landschappelijke waarden Bestaande natuur Water Natuurinclusief bouwen Duurzaamheid Algemeen Energieverbruik Divers woonklimaat Elektrisch vervoer Rainproof Circulair en duurzaam materiaalgebruik Brandweer en hulpdiensten Beeldkwaliteitsparagraaf Bebouwingsopzet Welstandsnormen/Beeldkwaliteitscriteria Colofon
30 30 30 31 32 32 32 32 33 34 34 34 34 34 34 34 36 37 37 38 44
3
P
Do
rp
en
ngebied
g
Zuiderwe
1
Spoor
gebied 2
Grens plan
Grens pla
Tr am
ba
an
O os t
Spartahal
Atletiekbaan
Luchtfoto
4
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
en
R
te
rre
in
1
Inleiding
De locatie van De Veldwachter is de Oudshoornlocatie aan de Zuiderweg in Schagen Zuid. De Oudshoornlocatie huisvest op dit moment een bedrijf. Het perceel heeft een oppervlak van circa 10.000 m2. Gezien de ligging nabij het treinstation en de Zuiderweg biedt het interessante mogelijkheden als locatie voor woningbouw. Het tekort aan woningen zorgt voor urgentie. Dit document bevat het stedenbouwkundig plan voor de transformatie van deze locatie naar een gedifferentieerd en levendig woongebied.
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
5
6
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
2
Participatie
van de gebouwen. Tien participanten hebben een voorkeur voor modern. • Er bestaat een voorkeur voor een groene inrichting van de buitenruimte. Water wordt door veel participanten ook genoemd.
Zowel digitaal als middels een informatieavond is de mening van de omwonenden gepeild over de plannen. Er zijn in totaal zeventig reacties geregistreerd, waarvan 10 via de inloopavond en 60 via de site. Veel direct omwonenden hebben de informatieavond bezocht en zowel mondeling als schriftelijk op de plannen gereageerd. Eenenzestig procent van de bezoekers kwam komt uit Schagen. Eenenvijftig reacties (73%) betreffen belangstelling voor het project als toekomstige woonlocatie.
Behalve deze keuzes was er ruimte voor individuele opmerkingen. Een aantal opmerkingen die vaker werden genoemd zijn: • Een voorkeur voor diversiteit van woningtypes. • Reacties met de vraag naar een specifiek woningtype, zoals woningen voor gezinnen met kinderen, senioren, starters, aangepaste woningen, koopappartementen, sociale huurwoningen en middensegment huurwoningen. • De oversteekplek voor langzaamverkeer ter hoogte van de Dorpen wordt in een reactie genoemd als onwenselijk, terwijl andere reacties juist de oversteekplaats langs het spoor als te gevaarlijk betitelen. NB Deze oversteekplaats ligt buiten het plangebied.
De Zuiderweg werd door veel participanten genoemd als een punt van aandacht, vanwege zorgen om veiligheid en geluidsoverlast. Opmerkingen hierover zijn niet in deze tekst verwerkt, maar aan de gemeente overlegd. Op de informatieavond zijn twee varianten van het plan gepresenteerd. Deze varieerden met name wat betreft de configuratie van de gebouwen. Participanten hebben zich ook uitgesproken over een aantal keuzes, zoals de configuratie van de gebouwen, de inrichting van de buitenruimte, de stijl gebouwen en de voorkeur voor de wijze van ontsluiting van het gebied. Een beknopte samenvatting van de reacties is als volgt: • Er bestaat een lichte voorkeur voor een meer informele schakeling van gebouwen boven een regelmatige opzet (48% tegenover 43%). • Er bestaat een lichte voorkeur voor een (auto)ontsluiting van het plangebied via een ventweg langs de Zuiderweg in plaats van de ontsluiting via de parkeerplaats van de Spartahal (48% tegenover 43%). • Er bestaat een voorkeur voor een klassieke en dorpse uitstraling Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
7
1850
1930
1970
1980
1990
2016
8
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
3
Stedenbouwkundige toelichting
3.1 Ligging Het plangebied Oudshoorn ligt aan Zuiderweg, de zuidelijke invalsroute van Schagen, op circa 350 meter afstand van het treinstation. In de directe omgeving liggen verscheidene voorzieningen, zoals een huisarts- en fysiotherapiepraktijk, een dependance van de Noordwestziekenhuisgroep, een apotheek en een bioscoop. Het centrum van Schagen ligt op ongeveer een halve kilometer afstand, ofwel zes minuten lopen. Aan de zuidzijde grenst het gebied aan Trambaan Oost, een recreatieve langzaamverkeersroute. Het plangebied is omringt door een sloot. Aan de oostzijde loopt het spoortracée richting Den Helder en Alkmaar / Amsterdam.
3.2 Ontwikkelgeschiedenis Schagen Schagen vindt haar oorsprong op het hoogste punt van een kreekrug en wordt al vanaf de tiende eeuw permanent bewoond. In literatuur uit het jaar 989 staat een tekst over zes hoeven, gelegen te “Scagha”, wat oorspronkelijk ‘vooruitstekende punt of landtong’ betekent. Rond de 15e eeuw ontwikkelde Schagen zich tot een centrale plaats voor de omgeving. Dit kwam onder ander door de stadsrechten die Willem VI in 1415 aan de stad schonk. Het slot en de grote kerk dateren uit deze periode. Schagen groeide na het verkrijgen van marktrechten geleidelijk tot een langgerekte stad rondom de Markt, een flauw gebogen gracht en de naar de markt toe leidende straten. De Gracht is inmiddels gedempt, maar de langgerekte stad, rondom de markt en de daartoe leidende straten bepalen vandaag de dag nog steeds het beeld van het historische centrum van Schagen. Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
9
Hoewel Schagen in de Gouden Eeuw geen bijzondere bloei doormaakte, zoals Hoorn en Enkhuizen, profiteerde het toch van de toegenomen welvaart. Vooral handel en veeteelt speelden een belangrijke rol. Pas in de tweede helft van de negentiende eeuw vergrootte Schagen zijn verzorgingsgebied. Een nieuwe impuls kwam aan het eind van de 19e eeuw met de industriële revolutie. In 1865, met de aanleg van de spoorlijn van Alkmaar naar Den Helder, werd de mogelijkheid geschapen voor een groter afzetgebied van de ambachtelijke nijverheid.
In Schagen, dat in de 2e Wereldoorlog door zijn verzorgende functie minder werd getroffen dan de agrarische gemeenten, trad omstreeks 1960 een kentering op en was er weer sprake van geleidelijke bloei. De stedenbouwkundige opzet van de buurten uit deze periode worden gedomineerd door reserveringen voor verkeer en parkeren. De indeling en maatvoering van de stedenbouwkundige plannen is toegesneden op de auto. De projectgrootte is na deze periode enorm toegenomen. Ook in de decennia daarna zijn grote uitlegwijken gerealiseerd. Met het historische centrum als middelpunt is Schagen in alle vier de windstreken gegroeid. Vandaag de dag vervult Schagen nog steeds de functie als streekcentrum voor de regio.
Spoortracée
Laansloot
Deze periode is tevens ruimtelijk herkenbaar in Schagen doordat er in de bebouwing een differentiatie naar woningen ontstaat voor notabelen, de zogenaamde ‘middenklasse’ en arbeiders. Woonbuurtjes met een tuindorpachtige aanleg stammen uit deze tijd. Na de oorlog, in 1945, werd de situatie gekenmerkt door een teruggang in de agrari-
sche werkgelegenheid en een stagnatie in de industriële ontwikkeling.
Dwarssloot
laan
Remise
Plangebied
Trambaan Oost
Diagram relevante historische elementen
10
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
3.3 Geschiedenis locatie Historische kaarten laten met name vier historisch relevante elementen zien, namelijk: 1. Het spoortracée; dit traject bestaat sinds de 19e eeuw en is verankerd in de ruimtelijke inrichting van het landschap; 2. Trambaan Oost; het traject van de weleer hier ook rijdende stoomtram. Dit traject werd in 1934 opgeheven maar is nog steeds zichtbaar in het landschap; 3. Waterstructuur langs Trambaan Oost en Zuiderweg; deze stamt uit het begin van de 20e eeuw. De Laansloot en Dwarssloot waren belangrijke transportroutes van agrarische producten zuidwaarts; 4. In mindere mate de Zuiderweg: deze is begin 50er jaren aangelegd, maar het de ligging is parallel aan de (historisch relevante) Remiselaan en de Dwarssloot.
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
Het oorspronkelijke treinstation is gebouwd in 1865 en is in 1967 gesloopt en vernieuwbouwd. Zuiderweg 15, de voormalige school tegenover de locatie, is een monument. De Dorpen – Grotewallerweg is naast de historische waterstructuren een historische structuur waar (op enige afstand van het plangebied) diverse historische gebouwen aan liggen. Veel van de verder rond het plangebied aanwezige bebouwing en inrichting hebben weinig cultuurhistorische waarde. Zo is de richting van de huidige bebouwing geen gevolg van de richting van de oorspronkelijke verkaveling en slotenstructuur. Het komt de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting ten goede als de bestaande waterstructuur en Trambaan Oost blijven behouden en zoveel mogelijk onderdeel worden van de ruimtelijke context van langzaamverkeerstructuur.
November 2020
11
3.4 Beeld omgeving De structuur van de bebouwing langs de Zuiderweg kent een gevarieerd karakter. Het bebouwingsbeeld in de omgeving wordt vooral bepaald door complexmatige kantoorbebouwing aan de Zuiderweg, woningen en appartementen aan de Dorpen. De locatie heeft een strategische ligging aan de hoofdstructuur van Muggenburg. Aan de noordzijde van het plangebied langs het spoor heeft de bebouwing het organische karakter van het centrum. Ten westen daarvan kent de bebouwing een duidelijke richting, diagonaal op de Zuiderweg. Aan de westzijde van het plangebied zijn een aantal auto-
Diagram structuur bebouwing langs Zuiderweg
12
nome gebouwen bepalend, zoals de Spartahal en een aantal kantoorpanden. Het bedrijventerrein aan de oostzijde kent een eenduidige richting dwars op de Zuiderweg.
Kenmerkend aan de nieuwere complexen aan de randen/hoeken van de hoofdinfrastructuur rond de Zuiderweg is dat deze geen kap en een grotere hoogte hebben. Gelijktijdig is de locatie onderdeel van de structuur Dorpen/Grotewallerweg waar het met name in relatie met de Laansloot aansluit op de recentere transformaties. Op het plangebied is het daarom voor-de-handliggend voort te borduren op de bebouwingsriching gelijk aan de panden aan de westen oostzijde en aan de overzijde van de Zuiderweg, waarbij er door
Diagram bebouwingsrichting langs Zuiderweg November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
een eenduidige bebouwingsrichting te hanteren, een relatie wordt gelegd met de recente woningbouw aan de Bernardstraat en het oostelijke bedrijventerrein.
3.5 Straatprofiel De Zuiderweg kent een grillig profiel. De afstand van de gebouwen tot de rijbaan varieert sterk. Op sommige punten is de afstand van de bebouwing tot de weg meer dan 40 meter, terwijl de bebouwing aan de Spoorlaan / Dorpen dichterbij ligt, namelijk ruim 13 meter. Gezien de nabijheid van het centrum en het station is deze vernauwing passend, omdat op deze manier de stedelijke hierarchie voelbaar wordt.
Aan de zuidzijde van de Zuiderweg is de afstand van de bebouwing tot de rijbaan groter. De thans nog aanwezige bedrijfswoning heeft een positie dichter op de weg. Een lichte vernauwing van het profiel is passend gezien de strategische ligging van de locatie op de kruising van de Zuiderweg en het spoor en de nabijheid van het centrum en station.
3.6 Routes De Zuiderweg is een belangrijke verkeersader en vormt het huidige adres van het plangebied. Voor autoverkeer vormt deze weg de toegang naar het plangebied en een route richting omliggende gemeenten.
eg
Zuiderw
Diagram straatprofiel Zuiderweg Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
13
Toekomstige bewoners zullen via de Dorpen naar het centrum fietsen of lopen. De Spoorlaan vormt de snelste route richting station en de belangrijkste busverbindingen. Direct ten zuiden van het plangebied ligt de atletiekbaan, te bereiken via Trambaan Oost. Er is een directe toegang naar de Spartahal ten westen van het plangebied via een bestaande brug.
14
3.7 Bestemming De locatie ligt in het bestemmingsplan Woongebieden kern Schagen en heeft een bestemming voor bedrijf. Het perceel (langs trottoirs) is ca 1,1 ha waarvan ca 2.600 m2 bestemd als bouwvlak met een maximum bouwhoogte van 10 meter en goothoogte 6m. Afwijkingen zijn beperkt en onder voorwaarden overweegbaar. Een nieuw bestemmingsplan is vereist om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken.
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
4
Doelgroepen en programma
koopwoningen en de 2 1/2 en 3-kamerwoningen zijn huurwoningen. Het plan voorziet in 34 appartementen die in het middensegment worden verkocht of verhuurd.
4.1 Doelgroepen Gezien de ligging en de beschikbare voorzieningen is de locatie uitermate geschikt als woonlocatie voor diverse doelgroepen. Vanwege de ligging nabij het station, gezondheidsfuncties en voorzieningen is het een goede woonlocatie voor senioren. De aanwezigheid van wandelpaden is hierbij ook een voordeel. Voor deze doelgroep worden appartementen voorzien met verschillende groottes en opzet. Gezien de nabijheid van het station en de sportvoorzieningen, is de locatie geschikt voor woonstarters. Het plan biedt daarom voor deze doelgroep zowel huurwoningen als betaalbare koopappartementen. Het betreft een mix van studio’s en tweekamerappartementen. In Schagen en vanuit de regio bestaat een aanzienlijke vraag naar huurwoningen die in het middensegment worden aangeboden. Het plan voorziet in deze vraag.
Daarnaast bevat het plan 42 koopappartementen voor doorstromers en gezinnen. De verschillende woningtypes verhouden zich als volgt:
WONINGTYPES
aantal
percentage
totaal aantal woningen
124
100%
hoog segment koop middensegment huur
41 29
33% 23%
61%
sociaal koop studio sociaal segment huur
20 28
16% 23%
39%
middensegment koop
6
5%
Het plan voorziet zodoende in een ruim aanbod van diverse woningen, voor verschillende doelgroepen. Een divers woningaanbod waarborgt een een levendig woonklimaat.
4.2 Programma Het stedenbouwkundig plan behelst de nieuwbouw van 124 woningen. Uitgegaan wordt van een aandeel van circa 40% sociale woningbouw, waarvan eenderde studio’s. Deze studio’s betreffen sociale Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
15
5
Ruimtelijke opzet
5.1 Stedenbouwkundige visie Het complex markeert de entree van Schagen, overgang naar de woonwijk en kent een centrale positie aan de Zuiderweg. Ook heeft de planlocatie een markante ligging aan het spoor. Er wordt gekozen voor een inpassing door een gebouwconfiguratie met een overwegend samenhangende bouwblokvorm waardoor er een minimale achterkantsituatie ontstaat. Door behoud van de aanwezige en omliggende bomen en de groene invulling van de (bestaande) sportvoorzieningen in de omgeving heeft het complex een groene contramal.
De groene setting en de waterstructuur zijn de belangrijke dragers van de wijk Muggenburg. Een pleinvormige ruimte ontstaat door inpassing van de parkeervoorzieningen en hoogte van de bebouwing. Dit biedt ruimte voor contrasterende belevingswerelden. De bebouwing krijgt een voorgevelrooilijn die deels afgestemd is ten opzichte van de aanwezige bebouwing langs de Zuiderweg en Spoorlaan. Twee licht inspringende gebouwen accentueren de bijzondere positie. De locatie heeft van historie mede door de Laansloot en de Trambaan een relatie met de Dorpen, in de positionering van de bebouwing, geleding en architectuur komt dit terug.
5.2 Typologie
dek
parkeerhof
privé terras
openbaar groen
Diagram buitenruimtes
16
Oudshoornlocatie Structuurontwerp
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
Als gebouwtypologie is gekozen voor voor verschillende appartementengebouwen. De gebouwen staan in een losse configuratie op de locatie, zodat verschillende zichtlijnen het gebied kunnen doorsnijden en een afwisselend beeld van groen en bebouwing ontstaat. Gebouwen staan ingebed in het groen. De parkeervoorziening ligt centraal in het plangebied. De omliggende gebouwen ontnemen grotendeels het zicht op de auto’s. De oriëntatie van de woningen, wat betreft woonkamer en buitenruimte, is richting de omgeving. Ook aan de Zuiderweg verspringen de gebouwen, waarbij het wegprofiel zich vernauwd richting de kruising met het spoor. De individuele gebouwen vormen een samenhangend geheel, terwijl
allerlei doorzichten tussen de bebouwing door het groene en open karakter versterken.
5.3 Ontsluiting wijk auto’s en hulpdiensten De ligging nabij de bewaakte spoorwegovergang vereist bijzondere aandacht wat betreft de ontsluiting van het plangebied. Een ontsluiting direct naast de spoorwegovergang zou tot veel congestie leiden. De meest passende oplossing is daarom de ontsluiting via een ventweg, via de uiterste westelijke hoek van het perceel. De door de gemeente aan te leggen ontsluiting via een ventweg takt aan op het aan de westzijde gelegen splitsing, die de inrit vormt van
3165
NS
PLANGRE
PLAN
GR EN S
3519
2621
S GREN PLAN
2622
2717
Zichtassen omgeving Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
3546
Doorzichten November 2020
17
onder andere de Spartahal. Deze moet hiertoe worden opgewaardeerd. De exacte positionering van de ventweg verdient aandacht vanwege de noodzaak tot de aanleg van een extra brug, de kap van een aantal bomen en de mogelijke noodzaak tot versteviging van de oever van het aangrenzende water.
brug aangelegd op de meest zuidelijke hoek van het plangebied.
5.4 Ontsluiting wijk voetgangers en fietsers
5.5 Buitenruimte
Aan de westzijde van het plangebied verbindt een pad voor fietsers en voetgangers de Zuiderweg met het zuidelijke gebied. Samen met Trambaan Oost vormt deze verbinding een doorlopende padenstructuur. Ten behoeve van deze extra route wordt een langzaamverkeer-
Het plan kent drie types buitenruimte. De ruimte rondom de appartementengebouwen blijft openbaar en wordt ingericht als een parkachtige groene buitenruimte. Deze zone sluit aan op het omringende water en wordt groen ingericht. Voetgangerspaden worden aan het
Een nieuw voet- en fietspad van de Dorpen richting het plangebied en de sporthal, over de Zuiderweg, zorgt voor een veilige en directe verbinding.
74
8
2056
11
-10
1999
57
1078
2057
25
1079
21
2335
2022
1080
2334
12
59
2571
13
19 17
3222
3221
61
2570 3165
1606
2264
3166
1018
3165
1081
63 2842 1082
2173
2024
1680
14
15 2490
13 65
1603
2412
44
2677
A
65
2413
-72
15
2025
2491
15
2411
17
3670
2026
67
-69
2174
3671
2783
38
73
40
20
-42
1385
11
42 44
75 2676
46
1150
48 52
50
13
2494
2493
54 56
1149
2-1
8
1148
Calamiteitenuitrit in/uitrit calamiteiten
1147
3636
1206
3639 3638 3637 2446
2447
4
3518
6
st
Trambaan
Trambaan-Oo
3164
Oost
3519
3519
10
1
1199
2370 3542 3162 2
1207
2621
2621
2A
1687
t
Piet Ottstraa
2622
2622
2375 2399 2826
3
2827
2717
2717
2828
3543
1942
3546
3546
1559
53
1560
55 57
59
61
63 65 67 69
1917
3544
71
1919 1928
1918 1920
1943
91
1916
93
1915
1935
Optie 1: ontsluiting door middel van ventweg 1933
1922
1934
1925
1927
1932
1929
1944
89
1923
95
1921
1924
18
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
bestaande padennetwerk gekoppeld. Ten behoeve van het onderhoud van de oevers wordt zoveel mogelijk een zone van circa 4 meter langs het water aangehouden.
buitenruimtes gerealiseerd. Deze woningen met buitenruimtes zorgen voor een levendige plint en een veilige openbare buitenruimte. Door de openingen tussen de gebouwen ontstaan lange zichtlijnen die de verschillende types buitenruimte aan elkaar verbinden en een gelaagde beleving creëren.
Op het parkeerdek bevindt zich de collectieve ruimte voor de bewoners van de drie noordelijke gebouwen. Een groene invulling wordt gecombineerd met beschutte gebruiksruimte. Ter plekke van de appartementen op de begane grond worden privé
74
8
2056
1999
57
2057
25
2335
2022
2334
12
59
21
1080
13
3222
61
3221
1606
2264
1018
1081
63 2842 1082
2173
1680
14
13
65
1603
A
65
-72
2677
3670
2026
67
-69
38
3671
1385
11
42
75 2676
44
nieuwe kruising •
73
40
-42
46
1150
48 52
2174
54 56
1149
optionele nieuwe kruising Zuiderweg
2-1
8
1148
ENS
PLANGR
17
13
2494
2493
50
3165
2491
15
2411
2783
20
2490
15
2025 2412 2413
3166
bestaande kruising Zuiderweg
2024
15
44
richting station
19 17
3165
11
-10
1078
1079 2571
2570
1147
3636
1206
3639 3638 3637 2446
2447
4
3518 6
st
Trambaan
Trambaan-Oo
3164
Oost
nieuw pad •
3519
3519
10
NGR
ENS
1
PLA
1199
NS
GRE
PLAN 2370 3542 3162 2
1207
2621
2621
2A
t
Piet Ottstraa
nieuwe voetgangersbrug •
1687
2622
2622
2375 2399 2826
3
2827
2717
2717
2828
3543
1942
3546
3546
1559
53
1560
55 57
59
61
63 65
67 69
3544
71
93
1919
1943
Optie 2: ontsluiting via parkeerterrein Spartahal 1928
1918
1920
1935
1933
1922 1923
1925
1927
95
1934
1932
1929
1944
89
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
1917
1916
91
Diagram buitenruimtes
1915
1921
1924
November 2020
19
6
Toelichting plan
Het plan bestaat volledig uit appartementengebouwen, in een losse en informele schakering. De gebouwen hebben 4 bouwlagen, met één uitzondering. Het gebouw aan het spoor, aan de zuidzijde van het plangebied heeft een vijfde bouwlaag. De bovenste etage hiervan heeft een setback. Ook 3e verdieping van de gebouwen aan de Zuiderweg hebben een setback aan de zijde van de weg. De verschillende bouwvolumes liggen als autonome massa’s verspreid op het perceel. De gebouwen zijn grotendeels alzijdig, twee van de gebouwen hebben een korte galerij. De configuratie sluit aan bij de opzet van de omringende gebouwen, met name langs de Zuiderweg, die sterk in schaal varieert en geen samenhangend structurerend principe kent. De drie ‘urban villa’s’ aan de Zuiderweg worden aan de zuidzijde gekoppeld door een dek, waaronder geparkeerd kan worden. Het dek wordt groen ingericht. De zuidelijke gebouwen liggen rond een parkeerterrein. De rest van het plangebied bestaat grotendeels uit openbaar groen. Aan de westzijde ligt een wandelroute langs de sloot, die een verbinding vormt met Trambaan Oost. De open configuratie zorgt voor zichtlijnen dwars door het plangebied.
20
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
105
2
8
7
3
43
103 101 93
15
91
87
11
89
13
rd De Zuidgaa
9
1
12 6-8
4
41
49
14
7A
11
10 12
8
13
14
15
16
11
20
15
22
2050
3644
3513
3511
3168
2519
1477
2046
2044
3537
2045
1-19
3503
9
49A
17
18
13 2051
3648
2424
1088
2042
2047
2052
5
2675
1034
987
1996
3
1
1089 1087
1050
1051
1058
A
kaag
t
3649
2919
1700 1139
1140 1048
1057
51-51
Harmen
2775
42
40
10
8
27
3504
2041
2043
2674
2049
3322
17
2841
53
2054
25
10
0
38
14
2-2A
eg
12
aa
str
38
28
2040
12
48
2
1
Kaagw
ne
18
16
26
24
22
4
25
40
4
3
2
7
10
9
Ire
20
1488
3167
2055
24
1997
19
23
42
6
5
4
27
t
8
7
8
36
30
14
12
1050
44
8
7
6
6
aa str
5
6
2917
1142
6
0-
De Binnenhof
5
iet gr Mar
2910
2912
2914
2915
48
A
at
tenstra
Regen
1047
11
8
1
4
6
2911
4-4A
3643
46 44
34
2780
3536
2774
2907
2518
1656
32-32
2773
9
2516
2908
2909
3339
13
21
2781
2992 2991
2722
1141
7
5
23
2783
2772
2993
2990
45
43
33
29
1051
3
3
4
3
4
27
25
el
3110
3338
2
41
23
2771
2988
3474
21
19
42
ng
14
12
39
11
9 1
1048
1068
rsi
18
29
2840
1067
ste
27
25
2906
37
17
44
Oo
2784
3130
10
8
6-6A
35
15
1489
1075
47
16
De Boog
977
31
31
1074
33
22 3473
20
1903
47
1890
1887
21
3
1073
31
45
43
2782
1902
1901
1900
1896
1895
1886
1885
1884
1072 1066
10
5
1001
39
2
1
2
1891 1889
1888
1894
1893
1892
1883
1882
1129
1046
29
41
2994
1897
1162
1049
12
7
27
39
28
1170
2006
1131
14
9
25
37
35
26
976
1899
1898
1994
3608
1130
1065
11
23
21
24
2659
8
1044
1064
10
16
13
68
19
3128
1960
1637
1163
1063
29
61
34
1904
1045
65
63
59 57
55
51
49
2
1002
37
36
28
26
1961
6
1071
2887
2727
2989
22
3552
1070
15
2
69
1
1003
Spoorlaan
1004
35
5
32
12
10
3607
1128
2729
2726
2723
2888
2890
2891
1512
2660
18
16 14
t
traa
idss
erhe
Nijv
3554
1062
2892
2893
31-67
20 2641
2486
1043
1061
2894
1645 1500
24
2642
2181
4
1056
18
17
4
70
2895
15
3618
38 36 34
2487
1060
20
19
6
1
71
1005
33
34
21-3
9
1
1041
46
21
8
5
72
1006
13
30
11-2
7-25 5-23
2710
2712
2896
53
11
32
30
1055
2897
46
67
2985
3485
1054
2898
48
3129
36
3476
9-27
059
2886 2728
278
2878
3127
69
2725 2960
2879 2787
2730
3617
3
1042
3005
2995
9
15-3
3
1040
2877
75
73
71
13-3
1986
1053
10
7
2
73
1007
1
1483
79 77
2735
2732
19-3
7
17-3
5
31
2804
2734
2733
2724
30
1008
31
3475
2737
3342 2736
2959
9
17
2002
2805 81
7
3524
1985
2711
2899
3
1956
2569
2643
1669
en
3
74
25
32
37-5
2017
2182
De Tuin
Het Schip
75-76
2900
1
5
2644
2522
23
9
4
77-78
1009
3169
3
4
5
6
3114
2001 2645
2521
3321
3006
2996 2731
2961
38
2876
3343
3320
3066 2901
29
1010
1957
3113
2678
2647
2903 2902
2646
42
12
5
79
28
1011
23
3484
3219
2016
2741
2738
2998
2997
2963
27 2904
36
2786
2742
3015
2739
2964
3067
3082
2743
3016
2740 2999
3068
2744
3026
3007
3075
1445
1444
1443
3024
3025
3008
2965
2962
1012
21
3220
3000
3084
26
31
19
30 3702
14
11
80
8
17
22-28
2681
3703
3009 3001
2967
3074
2649
2586
2968
39
2746
2745
3017 3002
3077
3083
2650
2013
2806
2885
3003
3010
2966
3509
3510
34
3022 3023
2969
25
3488
2679
2651
1518
13
6
81
2655
32
3021
2970
3076
2654 2652
1524
2129
2807
30
3019
3004 3011
3069
24
18-20A
1918
968
2128
3078 3086
9
27
1878
2656
2653
1525
1161
16
7
82
22-23
4B
2657
1258
1257
2
1522
1517
2640
3079
3085
1486
1260
1259
6
4
10
16-14A
1485
1523
2205
3483
10
8
2884
37
3020
3070
25
1A
4A
1291
12
traat
veens
Rogge
20-21
1877
20
18 16
14 2525
2585
2584
3087
3209
19
1
1C-1D 1B
2828
2581
18
5
3515
2579
2580
2972
3072
3071
11
3
2578
3018 3080 3088
7-9
5
2499
26
17
2583
3196
15
3170 3517
2747 35
24
3195
28
16
Het Schip
Plantsoen
12
1250
33 22
3194
3073
2971
1876
2229
2365
974
41
2038
23-23A
960 959
958
2808
31 20
3193
15
83
13
2146 973
21
10
6
846 2590
84
14
14
19
8
7
2246
2582
2748
18
3192
50
85
13
15
17
6
in nple Laa
3447
3397 974
3516
2588
1190
39
2145
1A
3
1189 760
De Dreef 3191
29
3090
3089
2749 3064
27
97
86
12
15
9
4
8-22
759
823
3063
16
3081 1218 2144
2245
25
14
3190
1314
2117
12
3189
52
87
11
13
1217
3461
3633
10
3188
2750
3062
99
1
16
11
t olstraa Buisko
7
2-84
8
3187
3037
3032
23
3186
2809
2751 21
85
17-19
1158
2839
2752
19
6
2838
2164
3038
17 4
3171
9
5
2166
1
3033
3031
2B 2C
2453 3239
19
2753
3030 2
3240
1245
1
7-7A 1244
107
9
3-10
2A
2396
2449 2165
95
4
3241
32
2402
83
3
2524 23
21-
4
26
1123 3632
2360
2053 2673
08
Zuiderweg
2020 2056
1999
3
21-3
57
1078
11
21
-1
55
74
en rp Do
1069
1076
23 2057
25
1079
21
3222
3221
61
17
2334
13
20
19
2570
3408
2335
2022
1080
12
59
2571
3407
1606
2264
3166
22
1018
3165
1081 63
24
2842 1082
2173
2024
1680
14
15
13
2490
2025 2677
A
2
65
2413
-7
15
65
1603
2412 44
1086
9
20
38
40
-4
2
1385
73
11
42
44
75 2676
46
1150
1087
48 52
13
2629
2494
11
203-2
3437
3438
56
2-
at
18
stra
ard
rnh
2493
50
54
1149
Be
3-3/16
11
9
2174
3671
-6
2783
17
3670
2026
67
7
2491
15
2411 1088
1-1A
10
1148
2
12-14
1147
3636 3259
3439
3710
1206
2B
3440
3639 3638
3258
3637 2446
2447 3433
4
2371 3518 2M
6
-Oost
Trambaan
Trambaan
3615
Oost
3164
3519
3709
3616
10
2926
3326 201A
1
1199
3682 3683
12
7-7A
2368
Grote walle
2376
rweg
2193 2370 3542 3162
2 3684
14
1207
2621
2185
2A
1687
2536
2365
6-8
2826
201
4
18
at Piet Ottstra
2706
3545
2622
2375 2399
2252
3
3414
13
2716
2366
14
2827
2717
2828
2 20
3543
2367
4 3415
22
2341 24
25-37 39-47
53
55
3546
2704 1560
59
61
63 65 67 69
3652
5
71
3544
1919
1943
3667 2703
91
1928
1918
26
1917 1916
93
1915
3477
3547 1559
9
57
200
Situatie
1942
202
1935
1920
1933 1922
1934 1925
1929
1944
89
1932
1927
1924
11
1923
95
1921
2540
97
1940
1938
28
1930
87
1941
1939 1937
41 43
3631
1945
1936
45
47
2702
6
1926
39
2479 1988
51
1931
2849
85
49
2364 3668
79
81
83
1946
13
77
1
75
99
73
3660
204A/204E
Trambaan
Oost
GO 4 m2
1 1/2 kamers
P
P
P
P
P
P
Bergingen
6 stuks NO 58 m2
WTW
WTW
b=900
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
Stalling
NO 63 m2
WTW
schacht 1600x1800 cabine 1100x1400
WTW
WTW
P
P
P
P
P
P
P P
P
P
P
P
P-inv P
P
P
3 kamers GO 72 m2
P Type B2
P
P
P
3 kamers GO 72 m2
P
P
Type B2
P
WM/WD
P
WM/WD
WM/WD
3 kamers GO 72 m2
P
P
Type B2
P
P
P 3 kamers GO 83 m2
P
Type B3
P
kk
NS
P
GR E
P
P-inv
P
P
P
Trambaan Oost
P
AN
P
PL
P
P
kk
P
kk
A4
kk
3 kamers
schacht 1600x1800 cabine 1100x1400
Ax
P
95 m2 GO
P
P
P
3 kamers
P
P
P
3 kamers
P
P
P
GO 45 m2
P
1 1/2 kamers
P
1 1/2 kamers
Ax
GO 4 m2
o=187,5 (16x) a=185
P
P
P-inv
P
P
P 117 m2 GO
Type SK 1
P
P
P
3 kamers
Type SK 2
b=900
WM/WD
WTW
WM/WD
WTW
kk
kk
28 stuks
kk
kk
kk GO 62 m2
Bergingen/techniek
kk
o=187,5 (16x) a=185
WM/WD
kk
3 kamers
WTW
Type S2.1
WTW
P
P
P
P
P
P
P
P-inv
P
P
WM/WD
GO 45 m2
1 1/2 kamers
schacht 1600x1800 cabine 1100x1400
P
P
P
Type SK 1
kk
P
P
P
P
75 m2 GO
WM/WD
GO 45 m2
1 1/2 kamers
kk
WM/WD
P
P
P
A5
WM/WD
WM/WD
GO 67 m2
2 kamers
Type S1.1
85 m2 GO
WM/WD
GO 67 m2
2 kamers
Type S1.1
P
3 kamers
Type SK 1
GO 62 m2
3 kamers
Type S2.1
P
A1
Type SK 2
ENS
PLANGR
Schematische plattegrond begane grond P
P
P
P
95 m2 GO
PLANGRENS 95 m2 GO
3 kamers
3 kamers
95 m2 GO
A4 75 m2 GO
3 kamers
A1
P A4
P
3 kamers 85 m2 GO
A5
P
P
P P
P
P Bergingen 29 stuks
P WTW
P
WTW
WTW
P
GO 4 m2
1 1/2 kamers
WTW
WTW
1 1/2 kamers
1 1/2 kamers
WM/WD
GO 45 m2
WTW
Type SK 1
o=187,5 (16x) a=185
GO 4 m2
WTW
Type SK 2
WM/WD
kk
kk
kk
GO 63 m2
3 kamers
Type M2
b=900
3 kamers GO 83 m2
3 kamers GO 72 m2
WTW
Type B2
3 kamers GO 72 m2
Type B2
3 kamers GO 72 m2
Type B2
3 kamers GO 72 m2
Type B2
3 kamers GO 83 m2
Type B3
85 m2 GO
WM/WD
WM/WD
WM/WD
WM/WD
Schematische plattegrond 1e en 2e etage
November 2020
2 kamers GO 61 m2
3 kamers
Type B1
85 m2 GO
A5
A5
kk
S
Type B3
3 kamers
A5
kk
schacht 1600x1800 cabine 1100x1400
A4
3 kamers
kk
A5 3 kamers
kk
schacht 1600x1800 cabine 1100x1400
85 m2 GO
95 m2 GO
kk
WM/WD
3 kamers
95 m2 GO
kk
4 kamers
GO 71,0 m2
Type S3
WM/WD
A4
EN
GO 60,5 m2
3 kamers
Type S1 GO 60,5 m2
3 kamers
Type S1
kk
kk
3 kamers
GR
AN
PL
3 kamers
GO 59,2 m2
WTW
kk
o=187,5 (16x) a=185
Type S2
WTW
kk
WTW
kk
WM/WD
WTW
WM/WD
GO 58 m2
3 kamers
WM/WD
WTW
Type M2
kk
kk
WM/WD
85 m2 GO
WM/WD
GO 45 m2
1 1/2 kamers
WM/WD
kk
kk
WTW
Type SK 1
WM/WD
WM/WD
4 kamers
GO 71,0 m2
Type S3
3 kamers
WM/WD
GO 45 m2
1 1/2 kamers
WM/WD
3 kamers
GO 60,5 m2
Type S1
WTW
Type SK 1
kk
kk
3 kamers
GO 60,5 m2
Type S1
A4
Type SK 2
ENS
PLANGR
24 3 kamers
A5
GO 59,2 m2
95 m2 GO
Type S2
95 m2 GO
PLANGRENS
3 kamers
95 m2 GO
3 kamers
A4
3 kamers
95 m2 GO
A4
A4 3 kamers 85 m2 GO
A5
3 kamers 85 m2 GO
kk
WTW
WTW
WTW
WTW
WTW WM/WD
WTW
kk
WTW
schacht 1600x1800 cabine 1100x1400
b=900
Oudshoorn Schagen Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
Etage 1–2
Plattegrond
Struc
Schaal 1:1000 Moke
GO 63 m2
WTW
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen GO 45 m2
1 1/2 kamers
Type SK 1
schacht 1600x1800 cabine 1100x1400
GO 45 m2
1 1/2 kamers
WTW
Type SK 1
WTW
GO 58 m2
WTW
3 kamers
WM/WD
GO 4 m2
1 1/2 kamers
kk
Type SK 2
WM/WD
kk o=187,5 (16x) a=185
Type M2
WM/WD
kk
kk
WTW
WM/WD
kk
b=900
3 kamers GO 83 m2
3 kamers GO 72 m2
WTW
Type B2
3 kamers GO 72 m2
Type B2
3 kamers GO 72 m2
Type B2
WM/WD
WM/WD
WM/WD
kk
kk
WM/WD
kk
3 kamers GO 72 m2
Type B2
2 kamers GO 61 m2
Type B1
kk
schacht 1600x1800 cabine 1100x1400
3 kamers GO 83 m2
Type B3
A7
4 kamers
kk
4 kamers
GO 71,0 m2
Type S3
A6
kk
Schematische plattegrond 3e etage
November 2020
S
Type B3
GO 60,5 m2
3 kamers
Type S1 GO 60,5 m2
3 kamers
Type S1
schacht 1600x1800 cabine 1100x1400
4 kamers
EN
3 kamers
GO 59,2 m2
WM/WD
104 m2 GO
GR
AN
PL
o=187,5 (16x) a=185
Type S2
WTW
WM/WD
kk
WM/WD
85 m2 GO
WM/WD
GO 4 m2
WTW
1 1/2 kamers
WTW
Type SK 2
WM/WD
kk
3 kamers
kk
GO 45 m2
kk
kk
WM/WD
WTW
1 1/2 kamers
WM/WD
kk
kk
WTW
Type SK 1
WM/WD
WM/WD
WTW
3 kamers
kk
WM/WD
4 kamers
GO 71,0 m2
Type S3
WTW
Type M2
ENS
PLANGR kk
3 kamers
GO 60,5 m2
Type S1
3 kamers
GO 60,5 m2
Type S1
A7
3 kamers
94 m2 GO
GO 59,2 m2
4 kamers
Type S2
PLANGRENS
94 m2 GO
104 m2 GO
4 kamers
A6
4 kamers
94 m2 GO
104 m2 GO
A7
A5 A6
4 kamers
3 kamers
A5 3 kamers 85 m2 GO
A5
85 m2 GO
kk
WTW
WTW
WTW
WTW
b=900
WTW
kk WM/WD WTW
Oudshoorn Schagen
Etage 3
Plattegrond
Structuurontwerp
Schaal 1:1000 Moke Architecten
25 Concept
4 kamers GO 85 m2
Type B5
schacht 1600x1800 cabine 1100x1400
4 kamers GO 85 m2
Type B6
PLANGRENS
WTW
WM/WD
kk
4 kamers GO 85 m2
WTW
Type B5
kk
WM/WD
3 of 4 kamers GO 85 m2
S EN GR AN PL
ENS
PLANGR
Type B7
kk
Schematische plattegrond 4e etage 26
Etage 4 November 2020
Oudshoorn Schagen plan De Veldwachter Structuurontwerp Stedenbouwkundig Schagen Plattegrond
Schaal 1:1000 Moke Architecten
Concept 20201125
27700 27700
19370
27700
10460
16500
14000
14000
20340
11700
14265
14000
14000
16500
16500
PLANGRENS
19000
43350
47800
35850 S EN GR AN PL
5640
ENS
PLANGR
22130
31800
15100
Schematische plattegrond Dakaanzicht Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
27
BA
November 2020 Spoor
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
PL
AN
GR
S
EN
Witte Paal
RENS
Doorsnedes PLANG
28 Trambaan Oost
Spartahal
Zuiderweg
Trambaan Oost
Doorsnede A
Doorsnede B PLANGRENS
A Witte Paal
Spoor
Trambaan Oost
Spartahal
Zuiderweg
Trambaan Oost
7
Ontsluiting gebouwen
Binnen het plangebied wordt autoinfrastructuur wordt zoveel als mogelijk beperkt. De enige toegangsweg leidt direct naar de parkeervoorzieningen. De individuele gebouwentrees zijn zodoende niet toegankelijk via een formele toegangsweg. ENS
PLANGR
Hulpdiensten maken gebruik van de calamiteitenuitrit aan de noordzijde, min of meer op de plek van de huidige inrit naar het terrein. Voor incidenteel onderhoud kan het westelijke pad worden benut.
PLA
NG
RE
NS
De noordelijke gebouwen hebben hun adres aan de Zuiderweg. De westelijke gebouwen hebben hun adres aan de parkeerhof of de westzijde.
ENS
NGR
PLA
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
29
8
Parkeren en mobiliteit
8.2 Parkeernorm
8.1 Mobiliteitsconcept Een gewogen mobiliteitsconcept is onderdeel van een duurzame en toekomstbestendige ontwikkelingen. Naast de parkeervoorziening wordt ook een deelautoconcept en extra fietsparkeervoorzieningen gerealiseerd. Hiermee wordt geancitipeerd op actuele mobiliteitstrends en een concrete invulling gegeven aan zowel duurzaamheids ambities en de mobiliteitsbehoefte van de beoogde woondoelgroepen. Dit sluit aan bij de duurzaamheidsambities van de gemeente Schagen met betrekking tot de ontwikkellocatie en de daarbij beoogde bereikbaarheid en woon- en leefkwaliteit. Deze ambitie wordt concreet ingevuld door 3 deelauto’s aan te bieden aan de bewoners van de 124 woningen. Het aantal van 3 deelauto’s komt overeen met ca. 12 reguliere auto’s. Dit kan worden beschouwd als een realistische ambitie gezien de toenemende populariteit van deelauto’s, zeker bij de boogde woondoelgroepen en in combinatie met de collectieve fietsparkeervoorziening. Bij de fietsparkeervoorzieningen wordt extra ruimte gereserveerd voor speciale fietsen zoals bakfietsen en e-bikes. Aanvullend wordt een complementair verhuurmarketingbeleid ontwikkelen. Voor een gedetailleerd overzicht wordt verwezen naar het rapport van ‘Adviesbureau Stedelijk Verkeer Schagen Oudshoornlocatie Rapportage 645’.
30
De gemeentelijke parkeernorm is op onderdelen aangepast in relatie tot het mobiliteitsconcept. De motivatie hiervan betreft de nabijheid van het treinstation, in combinatie met de beoogde doelgroepen en de inzet van deelauto’s. Het autobezit van senioren is gemiddeld relatief lager, vooral bij goede openbaar vervoervoorzieningen en een autodeelconcept. Dit geldt ook voor jongeren. Naast de kosten van autobezit zijn deelconcepten meer gangbaar onder deze doelgroep. Er geen norm voor studio’s die in de sociale sector worden verkocht. Bovenstaande resulteert in een parkeerbehoefte van 117 auto’s. Op de locatie worden daarom 117 parkeerplekken gerealiseerd. PARKEREN norm
aantal units type
1,2 0,9 0,5 0,9
aantal pp
42 koop, middenduur 34 etage, middensegment 20 Sociale koop, 1 kamer 28 sociale huur, 2 kamers
50,4 30,6 10 25,2
124
116,2
Parkeren eis
117
Tabel parkeren
8.3 Deelauto’s Een onderdeel van de parkeeroplossing is het beschikbaar stellen van 3 deelauto’s waarmee - in combinatie met een collectieve fietsparkeervoorziening - een deel van de mobiliteitsbehoefte van bewoners van de 124 woningen wordt gefaciliteerd. De parkeeroplossing
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
houdt er rekening mee dat deze deelauto’s geparkeerd staan op evenzoveel vaste parkeerplaatsen in de parkeervoorziening. Hierdoor zijn deze auto’s altijd gegarandeerd beschikbaar voor deze doelgroep en ook makkelijk toegankelijk voor de bewoners. De gebruiksvoorwaarden voor de deelauto’s worden samen met deze leverancier van de deelauto’s uitgewerkt. Bot Bouw zal erop toezien dat gebruiksvoorwaarden laagdrempelig zijn door onder meer te zorgen dat de prijsstelling dermate aantrekkelijk is dat de keuze tussen een (2e) auto en een deelauto ook om financieel/-economische redenen te maken is. En omdat de deelauto’s eenvoudig te bereiken zijn vanuit het woongebouw is deze kwaliteit vergelijkbaar met een auto voor de voordeur.
8.4 Fietsparkeren Bot Bouw realiseert een aantal collectieve fietsparkeervoorzieningen op de begane grond. Fietsen behoeven daarom niet in de woningberging te worden gestald. De collectieve voorziening is eenvoudig en comfortabel bereikbaar vanaf de openbare weg. In de collectieve voorziening wordt tevens rekening gehouden met stallingsruimte voor bijzondere fietsen en scooters, oplaadpunten voor elektrische fietsen en dergelijke. De ligging, omvang, ontsluiting en de extra ruimte voor bijzondere fietsen en scooters zullen bijdragen in het bezit en gebruik van fietsen en scooters door bewoners als alternatief voor de auto.
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
31
9
Groen en water
waterpartijen, en, ondanks de beperkte omvang, een prettig ruimtelijk gevoel. Daarbij, doorkijkjes en zichtlijnen zorgen voor een beter gevoel van sociale veiligheid.
9.1 Biodiversiteit en landschappelijke waarden Voor het gezond houden van de flora en fauna in de buurt speelt biodiversiteit eensleutelrol. Groen beïnvloedt het leefklimaat positief: het zorgt voor reductie van fijnstof, hitte, geluid- en wateroverlast en vergroot de biodiversiteit en het gevoel van welbevinden. Het plan streeft naar een gezonde leefomgeving. Hierin speelt groen en blauw een belangrijke rol, naast het stimuleren van duurzame mobiliteit door het goed faciliteren van langzaam verkeer in de wijk, en het introduceren van autodeelconcepten en het plaatsen van laadpalen. Interactie met groen, recreatief gebruik van het water en het koppelen van de locatie aan het langzaamverkeersnetwerk in de omgeving werken mee aan een prettige en gezonde leefomgeving,
9.2 Bestaande natuur Het plan sluit aan bij de bestaande waarden en kwaliteiten in het gebied. Het sluit aan op de lokale natuur. De bestaande bomen zijn een kwaliteit, worden zoveel mogelijk gespaard en hebben een sleutelrol in de groene inrichting van de buitenruimte. De tweede drager is het bestaande water. In de buurt is het water prominent aanwezig en heeft een historische waarde, maar vooral langs Trambaan Oost is het nauwelijks zichtbaar door de dichte lage begroeiing. De lage begroeiing aan de rand van het plangebied (en bij voorkeur ook langs Trambaan Oost op gemeentegrond) wordt daarom verwijderd en tussen de boomstammen krijgt het water een prominente plaats. De oevers vergen meer onderhoud, zodat de dichte rietkraag het water niet overwoekert. Deze aanpassingen zorgen dat De Veldwachter aansluit bij het omringende groen: een parkachtig ruimtelijk groengebied met fraaie volgroeide bomen, verrassende zichtlijnen over mooie 32
Het plangebied bevat op dit moment alleen wat bomen in de periferie, de mooiste bomen staan net buiten het plangebied. In het plan worden extra bomen aangepland met dezelfde open en parkachtig karakter. Aanbrengen gelaagdheid in beplanting (ruigte, heesters en boombeplanting) is essentieel voor het versterken van de biodiversiteit. De bomen worden losjes gegroepeerd en afgewisseld met open groenzones. Ook in het parkeerveld wordt deze beleving doorgetrokken. Door voldoende ruimte te reserveren voor nieuwe bomen, circa 10 bij 10 meter, zullen na verloop van tijd grote bomen de kwaliteit van de hof bepalen. Naast biodiversiteit zorgen grote bomen ook voor schaduwplekken en een reductie van hittestress.
9.3 Water Naast het meer zichtbaar maken van de waterpartijen rondom de locatie, wordt de waterloop aan de oostzijde langs Trambaan Oost enigszins aangepast. Waar mogelijk wordt het verbreed, zodat het beter aansluit bij het karakter van het water in de rest van de buurt. De overgang tussen land en water wordt verzacht. Zachte oevers (vooroevers, flauwe oevers of plas-dras oevers) en niveauverschillen in het aansluitende terrein zorgen voor een groengebied dat goed in staat is water te absorberen en bufferen. Hierdoor kan het regenwater geloost worden op het grondwater, kan het hemelwateropvang van de gebouwen worden afgekoppeld van het riool en kan worden gestreeft naar 100% lokale waterinfiltratie en –buffering. De ‘zachte’ oevers, een zone die bij tijd en wijle iets drassiger kan zijn, stimuleren biodiversiteit. De plantsoorten kunnen worden afgestemd op de oeversoort. Het ‘netheidscomplex’ wordt losgelaten voor
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
wat betreft strakke gazons en dergelijke. Iets ruigere oevers vormen een mooi contrast met het water en de grote bomen, en hebben een grotere bijdrage in een biodiverse omgeving. Mooi ontworpen oevers kunnen het water een recreatieve rol geven, met plekken om te spelen, te vissen of te ontspannen aan het water. Dit versterkt de belevingswaarde van het groen en blauw. Het parkeerveld is ingebed in het groen, heeft een groene tussenstrook voor waterretentie en kan deels worden ingericht met grastegels zodat waterretentie wordt gewaarborgd.
9.4 Natuurinclusief bouwen Gebouwen kunnen hun eigen rol vervullen in het stimuleren van een prettige groene en biodiverse omgeving. Dit gebeurt op verschillende manieren.
Ook worden dichte gevels waar mogelijk vergroend met klimbeplanting in de volle grond. Hierbij kan worden gedacht aan klimjasmijn of vergelijkbare soorten. Hemelwater kan worden gebruikt voor de bewatering van ‘groene’ gevels. Tuinen zijn relatief compact, hebben een groene erfafscheiding en zoveel mogelijk wordt het plangebied groen ingericht. In het maaiveld worden relatief lichte materialen toegepast die hittestress reduceren. Overwogen kan worden om de verlichting in de openbare ruime ‘smart’ te maken met sensoren en een dimregime. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt tussen oriëntatieverlichting (hoger) en dimverlichting (vlak bij de grond, bij plantvakken en zitgelegenheden). Dit zorgt voor minder lichtvervuiling voor dieren. Ook de compacte opzet met geclusterd parkeren en eenvoudige ontsluiting draagt ook bij aan minder verlichting.
De afstand tussen de verschillende gebouwen zorgt voor luchtstromen tussen de bebouwing, een reductie van hittestress en windvang van het langere met extra bouwlaag voorziene oostelijke gebouw. Nieuwbouw biedt de mogelijkheid de omgeving zodanig in te richten dat verschillende soorten vogels en insecten beter gedijen (zie ‘Natuurinclusief bouwen en ontwerpen in twintig ideeën’; Gemeente Amsterdam, 2018). Dit gebeurt in de eerste plaats door een zo groen mogelijke omgeving te scheppen met een diverse ecologie. Door de aanwezigheid van water, oude bomen en andere begroeiing is dit grotendeels geborgd. Daarnaast kunnen de beplantingssoorten af worden gestemd op een aantal bouwkundige ingrepen. De bouwkundige ingrepen betreffen nestkasten of bouwkundige overstekken. Door deze ingrepen wordt een thuis geboden aan bepaalde vogelsoorten en vleermuizen. Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
33
10 Duurzaamheid
overstekken voor natuurlijke beschaduwing, de optimale hellingshoek voor geïntegreerde PV panelen worden meegenomen in het ontwerp van de gebouwen.
10.1 Algemeen Een duurzame ontwikkeling kijkt naar energieverbruik, milieu, gezondheid, materiaalgebruik, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Bij het ontwikkelen van dit plan worden vier stappen gevolgd. Eerst is een zo goed mogelijke stedenbouwkundige opzet bepaald. Vervolgens wordt een goede bouwkundige schil ontworpen, met bijzondere aandacht voor optimale isolatie en luchtdichting. Een goede bouwkundige schil vermindert de energievraag. Ten derde worden energiezuinige installaties toegepast. Tenslotte wordt de sterk verminderde energievraag zo duurzaam mogelijk ingevuld. Het plan combineert compacte gebouwen met voldoende stedelijk groen. Hierdoor wordt een invulling gegeven aan de woningenvraag, terwijl aan milieuaspecten, zoals waterretentie en biodiversiteit invulling wordt gegeven. De gebouwen vormen een buffer tegen het spoorweggeluid. Hierdoor verbetert de woon- en leefomgeving in de bredere omgeving.
10.2 Energieverbruik Door de toepassing van een warmtepomp voor duurzame opwekking van warmte en zonnepanelen voor duurzame opwekking van stroom, worden de woningen zeer energiezuinig en duurzaam. Gestuurde ruimteventilatie en bijpassende laagtemperatuurverwarming zorgen voor een behaaglijk en comfortabel binnenklimaat. De woningen wordt zodanig ontworpen dat er maximaal en zo intelligent mogelijk gebruik wordt gemaakt van vrij verkrijgbare warmte en licht van de zon. De oriëntatie van de woningen, het toepassen van 34
De woningen worden zogenaamd ‘all electric’ uitgevoerd. Ze worden niet aangesloten op het gasnet. Elektriciteit wordt deels opgewekt met duurzame energiebronnen, zoals zonne-energie.
10.3 Divers woonklimaat Het plan kent een grote variatie van appartementen voor een gemêleerde doelgroep. De woningtypes variëren van starterswoningen tot appartementen voor senioren en van goedkope tot dure woningen.
10.4 Elektrisch vervoer Bij een deel van de parkeerplekken wordt een oplaadmogelijkheid voor de elektrische auto geboden, zodat duurzame mobiliteit wordt gestimuleerd.
10.5 Rainproof Hemelwater wordt zoveel mogelijk opgevangen en geïnfiltreerd op het eigen terrein en niet aangesloten op de riolering. De inrichting van het terrein wordt daartoe aangepast. In het openbare groen worden verlaagde zones aangelegd (wadi’s), die bij piekbelasting rhet egenwater kunnen opvangen en vertraagd doorgeven aan het grondwater en de omringende waterpartijen.
10.6 Circulair en duurzaam materiaalgebruik Ook bij de realisatie van de woningen wordt duurzaamheid nagestreeft. Het betreft het gebruik van herbruikbare materialen, de
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
toepassing van duurzame en onderhoudsarme materialen, het beperken van transport en het beperken van afval. Kortom, de benodigde energie voor de realisatie van een nieuwe woning wordt zoveel mogelijk beperkt. Door keuzes te maken ten aanzien van de bouwmethodiek, afvalscheiding op de bouwplaats, maar ook bijvoorbeeld de reisafstand van bouwpersoneel te beperken en daarop de keuze te maken voor bouwpartners, kan de CO2 uitstoot worden beperkt. Onderzocht wordt of de transport van bouwmaterialen en machines op de bouwplaats zoveel mogelijk van alternatieve energie gebruik kunnen maken.
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
Door ketenintegratie binnen het ontwikkel- en bouwproces worden bouwfouten zoveel mogelijk voorkomen. Omdat onderaannemers en leveranciers niet steeds ‘het wiel opnieuw’ hoeven uit te vinden, dus efficiënter werken, wordt duurzaamheid bevorderd. Er wordt bij de realisatie een duurzaam grondstoffenbeleid gehanteerd en de hoeveelheid bouwafval zoveel mogelijk gereduceerd. Afvalstoffen worden gescheiden ingezameld, hergebruikt en/of gerecycled.
November 2020
35
11 Brandweer en hulpdiensten
Het schema calamiteitentoegang is als volgt: 74
8
2056
1999
57 2057
25
2335
2022
2334
12
59
21
1080
13
19 17
3222
3221
61
2570
11
-10
1078
1079 2571
1606
2264
3166
1018
3165
1081
63 2842 1082
2173
2024
1680
14
15 2490
13 65
1603
44
2677
A
65
2413
-72
15
2025 2412
2491
15
2411
17
3670
2026
67
-69
2174
3671
2783
38
73
40
20
-42
1385
11
42 44
75 2676
46
1150
48 52
13
Calamiteitenuitrit
2494
2493
50
54 56
1149
2-1
8
1148
1147
3636
1206
3639 3638 3637 2446
2447
4
3518
6
st
Trambaan
Trambaan-Oo
Oost
3164
3519
10
1
Inrit
1199
2370 3542 3162 2
1207
2621
2A
1687
Piet Ottstraa t 2622
2375 2399 2826
3
2827
2717
2828
3543
1942
3546
1559
53
1560
55 57
59
61
63 65
67 69
1917
3544
71
1919 1928
1918
1943
91
1916
93
1915
Inrit brandweer, positie entrees met sleutelkluis en calamiteitenuitrit 1920
1935
1933
1922
1934
1925
1927
1932
1929
1944
89
1923
95
1921
1924
36
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
12 Beeldkwaliteitsparagraaf 12.1 Bebouwingsopzet Op basis van de historische en stedenbouwkundige analyse en de inbreng van bewoners tijdens het participatieprices zijn de volgende stedenbouwkundige (architectonische) randvoorwaarden gehanteerd; • Alzijdige presentatie met representatieve zijdes naar spoor en Zuiderweg. • Een eenduidig vormgegeven ensemble van woongebouwen als geheel of als eenheid. • Meerzijdig toegankelijke bebouwing voor langzaamverkeer, eenzijdig voor autoverkeer. • Massageleding die in opbouw en ritmiek aansluit op de omgeving. • Oriëntatie/bezonning zoveel mogelijk gericht op het zuiden, oosten of westen. • Geen groot, gesloten bouwblokbinnenzijde, maar herkenbare, individuele appartementen. • Geen galerijen aan de straatzijde/ spoorzijde in verband met de uitstraling naar de omgeving. • Visueel open wanden op straatniveau. • Zichtlijn(en) met vrije ruimte vanuit de locatie naar herkenningspunt(en) in de omgeving. • Bomen in gebied zoveel als mogelijk handhaven.
Referentie alzijdige presentatie
Referentie eenduidig vormgegeven ensemble van woongebouwen Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
37
12.3 Welstandsnormen/Beeldkwaliteitscriteria Het doel is dat de beoogde woningen goed ingepast worden in de omgeving en in beeldkwaliteit aansluiten op het bestaande bebouwing. Door aansluiting op- en overname van de bebouwingsregels en welstandsregels in de directe omgeving is er ontwerpruimte om op een eigentijdse wijze tot een passende invulling te komen waarin wordt aangesloten op de aanwezige karakteristieken. Doel is dat het planvoornemen zich als nieuw markant complex in structuren voegt. Ligging • Grote, complexmatige bebouwing kent een zorgvuldige inpassing op stedenbouwkundig markante plekken. • Het complex is als zelfstandige eenheid herkenbaar en met de voorgevel(s) georiënteerd op de straat. • Gebouwdelen zijn als cluster verwant en vormen een compositorische eenheid. • De bebouwing hanteert een duidelijke en coherente ruimtelijke opzet.
38
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
Massa • De massa en configuratie van het complex is passend in de omgeving. • Er is sprake van overwegend enkelvoudige bebouwingsmassa’s met een nuancering of verbijzondering van de bovenste laag. • Bijgebouwen worden zoveel mogelijk vermeden
Referentie enkelvoudige bebouwingsmassa met nuancering bovenste laag Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
Referentie representatieve gevels November 2020
39
Detaillering • De gevels die zichtbaar zijn vanaf openbaar toegankelijk gebied hebben een representatieve uitstraling • Grote, complexmatige bebouwing kent een fijne en zorgvuldige detaillering. • De kozijnen, goten, dak- en gootlijsten en dergelijke zijn sober, maar zorgvuldig gedetailleerd. • Er leeft bij de bewoners een voorkeur voor een sobere en klassieke uitstraling, passend bij een deel de bebouwing in de directe omgeving. • Technische ruimten en installaties zijn ruimtelijk mee/ontworpen of ondergebracht in het gebouw.
Referentie balkons als onderdeel van de gevel
Referentie vlak gevoegd metselwerk
40
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
Materiaal en kleur • Het materiaal- en kleurgebruik is zorgvuldig en passend bij de architectuur van de omgeving. • Eigentijds materiaal- en kleurgebruik is mogelijk met respect voor de architectuur en afgestemd op de (gebieds)karakteristieken.
Referentie zorgvuldige detaillering
Kleurgebruik passend bij de omgeving Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
41
Bijzondere aspecten • Balkons, galerijen en erfafscheidingen zijn een ontworpen deel van de façade. • Bij de wooneenheden behorende buitenruimten zijn onderdeel van het ontwerp en (ook op de begane grond) identiek vormgegeven en afgeschermd. • Bij het complex behorende (semi) openbare ruimte is in samenhang met het gebouw en omgeving ontworpen. • De functionele impact op de omgeving wordt beperkt en visueel aantrekkelijk door toepassing van groen. • Parkeren is ingepast in de openbare ruimte en afgeschermd met groen. • Materialisatie van de publieke ruimte is duurzaam, onderhoudsvriendelijk en gelijk aan het openbaar gebied. Referentie groene inrichting parkeervoorziening
Referentie grastegels
42
November 2020
Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
Referentie beukenhaag
Referentie groen parkeerdek Stedenbouwkundig plan De Veldwachter Schagen
November 2020
43
13. Colofon
MOKE Architecten, Ludo Grooteman I.s.m. Gemeente Schagen I.o.v. Bot Bouw
© Moke Architecten, Bot Bouw, 2020