besluit 6 appartementen nieuwstraat (2)
Tekst van het document
19-4-2021
Besluitstraat
Concept aanvraag voor het wijzigen gebruik van dienstverlening naar 6 startersappartementen Nieuwstraat 14-16 te Schagen 7
Besluit
Bijlagen 4
Advies & goedkeuringen 1
Financieel
Info
Commentaar 0
Notulen 1
Goedgekeurd Orgaan: College van burgemeester en wethouders - Vergadering op 16/03/2021 09:00 Publieke referentie: 21.0310.7706.2712
Samenstelling Mevrouw Marjan van Kampen; de heer Jelle Beemsterboer; de heer Sigge van der Veek; mevrouw Joke Kruit; de heer Hans Heddes De heer Nico Swellengrebel Iedereen aanwezig
Informatie bij dit besluit Publiekssamenvatting
Voor het pand gelegen aan de Nieuwstraat 14-16 te Schagen is een verzoek ingediend voor de verbouw tot 6 startersappartementen Het college staat in principe positief tegenover deze ontwikkeling en zal in overleg met de aanvrager komen tot een oplossing voor het parkeren. Behandelende afdeling en team
Gemeente Schagen - Bouwzaken en procedures
Besluit Beslispunt 1
In principe medewerking verlenen aan de functiewijziging (met bijbehorende verbouwactiviteiten) van dienstverlening naar 6 startersappartementen voor de bovenverdieping van het pand Nieuwstraat 14-16 te Schagen. Alvorens een definitieve beslissing te nemen zal de gemeente in overleg met de aanvrager komen tot afspraken / oplossingen over het parkeren.
Motivatie Inleiding
Aanleiding
https://ebesluitvorming-schagen.suite.green.gemnet.nl/do/decree/detail?id=899
1/3
19-4-2021
Besluitstraat
Op 28 januari 2021 is een concept aanvraag ingediend voor het wijzigen van het gebruik (met bijbehorende bouwactiviteiten) van de bovenverdieping van het pand Nieuwstraat 14-16 te Schagen naar 6 kleine startersappartementen.
Bestuurlijk belang Medewerking verlenen aan de aanvraag zorgt voor het realiseren van (kleine) startersappartementen verhoogd het woningaanbod in het centrum van Schagen.
Centrale vraag; Bent u bereid medewerking te verlenen aan de wijziging van het gebruik (inclusief verbouw) van de bovenverdieping van het pand Nieuwstraat 14-16 te Schagen voor 6 kleine startersappartementen ? Beoogd e ect
De behoe e aan startersappartementen is groot. Door het verlenen van medewerking worden er 6 kleine startersappartementen gerealiseerd
Kader
Het pand Nieuwstraat 14-16 is gelegen in het bestemmingsplan Schagen Centrum en hee daar de bestemming Dienstverlening. Op grond met deze bestemming is, naast dienstverlening en bedrijvigheid, ook wonen toegestaan waarbij in casu het maximaal aantal woningen 1 bedraagt. Het Bouwbesluit gee de minimale eisen die gesteld worden aan een woning. De gevraagde startersappartementen voldoen hier aan. Wel moet worden gesteld dat de afdeling Wonen liever een minimale eis van 35 m2 voor woningen (zie argumenten) hanteert. Uit de parkeernota Schagen volgt dat voor de ontwikkeling 7 parkeerplaatsen benodigd zijn. Geadviseerd wordt deze geheel op eigen terrein te realiseren en deze exclusief toe te wijzen aan de toekomstige bewoners. Alvorens een definitieve beslissing te nemen zal de gemeente in overleg treden met de aanvrager om te bezien of deze oplossing te realiseren is of dat een andere denkrichting ook tot een oplossing kan leiden. Voor de gevraagde wijziging van het gebruik/ verbouwing kan een omgevingsvergunning met de reguliere procedure worden verleend (Bijlage III artikel 4 lid 9 van het Besluit Omgevingsrecht - kruimelregeling). Vanzelfsprekend dient de verbouw tot appartementen te voldoen aan de op- en aanmerkingen die gemaakt zijn door de beleidstafel (zie bijlage) Deze richtlijnen worden meegegeven aan de aanvrager ten behoeve van de uitwerking. Argumentatie
De gevraagde appartementen worden stedenbouwkundig acceptabel geacht. Het voorgestelde (duurzame) hergebruik van de bestaande bebouwing hee een beperkte ruimtelijke impact en past binnen de beoogde ontwikkelrichting van het centrum. Het inzetten op slimme combinaties van woningen, werken en voorzieningen levert een belangrijke bijdrage aan de aantrekkelijkheid van de stad. Vanuit team ontwikkeling wordt aan de strategentafel voorgelegd dat er in het centrum de komende tijd geen ontwikkelingen plaats kunnen vinden die onomkeerbaar zijn. Dit vanwege de diverse ontwikkelingen die spelen en het participatietraject dat hiervoor wordt opgestart. Hieruit vloeit voort dat het oplossen van de parkeerbehoe e niet mogelijk is door middel van het zoeken naar een parkeerplaatsoverschot binnen een afstand van 100 meter. https://ebesluitvorming-schagen.suite.green.gemnet.nl/do/decree/detail?id=899
2/3
19-4-2021
Besluitstraat
Vanuit het team Wonen wordt aangegeven dat het inderdaad gewenst is om woningen toe te voegen aan de stad Schagen. De afmetingen van de betre ende startersappartementen zien zij graag verhoogd naar 35 m2. Deze maatvoering is ook in het parapluplan opgenomen als algemeen uitgangspunt dat richting gee bij splitsing van woningen en waarbij de minimale woonkwaliteit is gegarandeerd. Voorgesteld wordt echter om af te wijken van het advies van het team Wonen. De motivering hiervoor is o.a gelegen in de bouwkundige situatie van het pand. Zoals de aanvrager aangee . De reden dat gekozen is voor 6 appartementen is dat het een bestaand pand betre met bestaande draagmuren en raampartijen. De inrichting is zo gekozen dat bij een transformatie van het pand de constructie (draagmuren) niet hoe te worden gewijzigd. Daarnaast zijn de raampartijen in de gevels ook bij de inrichting meegenomen, zodat deze mooi over de appartementen zijn verdeeld. Het aanpassen van de appartementen naar een gebruiksoppervlakte van 35 m2 vergt heel veel aanpassingen aan de constructie en gevels en maakt de transformatie van het pand wel heel erg duur. Dit zorgt er voor dat de appartementen aanmerkelijk duurder worden en voor een kleinere doelgroep aantrekkelijk zullen zijn. Opgemerkt wordt dat bij appartementen normaal een hal is inbegrepen bij de gebruiksoppervlakte.
Als de gezamenlijke gang qua oppervlakte wordt verdeeld over de appartementen dan krijgen de 5 appartementen een oppervlakte van 37 m2. Het feit dat hier een gezamenlijke gang wordt aangelegd, betekent dat de hal o icieel niet bij de gebruiksoppervlakte wordt geteld, maar in feite is de hal wel noodzakelijk om het appartement te betreden en dus ook een gebruiksruimte. Naast de argumentatie van de aanvrager wordt ook verwezen naar het project om te komen tot de realisatie van Tiny Houses binnen de gemeente Schagen. Ook bij deze woonvorm wordt de 35 m2 niet gehaald. Een oppervlakte van 18 m2 is in dit project bespreekbaar. Benadrukt wordt dat het uitgangspunt blij dat 35 m2 de basis is voor het garanderen van voldoende woongenot, maar dat elke aanvraag op zijn eigen merites beoordeeld moet en kan worden.
Maatschappelijk draagvlak
Meer wonen in het centrum draagt bij aan toename van de sociale controle. Met het beschikbaar komen van meer zelfstandige woonruimte voor starters wordt voldaan aan de wens van de gemeenteraad. Communicatie
Aanvrager zal van uw besluit op de hoogte worden gebracht De op- en aanmerkingen van de beleidstafel zullen deel uitmaken van deze beantwoording.
Bijlagen bijlage bestaande situatie.pdf
bijlage situatie nieuw.pdf
https://ebesluitvorming-schagen.suite.green.gemnet.nl/do/decree/detail?id=899
3/3
Eerste Verdieping Bestaand
HK AR chitectuur DEEN Vastgoed BV - Transformatie post kantoor naar woonstudio's aan de Nieuweweg 14, 1741 BT in Schagen AR Projectnr.: 20.762 Datum : 08-01-2021 Schaal : 1 / 100 Formaat : A3 www.hkarchitectuur.nl
nooduitgang n.t.b.
entree
entree
woonkamer
entree
schuifwand
schuifwand
woonkamer
woonkamer
woonkamer 4.620
kozijnen aanbrengen
paneel
3.670
woonkamer
entree
schuifwand
trapgat dichtleggen
schuifwand
kastenwand tot plafond
entree
schuifwand
kastenwand onder vensterbank
entree
hoge kozijnen dicht maken
kozijnen aanbrengen
paneel
paneel
Eén studio netto circa 33,50 m2 en vijf studio's netto circa 29 m2
Slaap gedeelte is op diverse manieren in te delen:
Zes studio's voor starters en één persoons huishouden
Overdag schuifdeuren dicht / tijdens slapen schuifdeuren open: Eén persoonsbed met onderladen / "kamer" breed 1400 mm; Half hoog één persoonsbed met onderladen / kamer breed 1400 mm; Eén persoonsbed zonder onderladen als bedstede in smalle kamer; Twijfelaar - twee persoonsbed in kamer breed 1400 mm.
Gasloze studio's met water en elektra vanaf hoofdmeter; Elektrische CV ketel met tapwater boven toilet in badkamer; Elektrische heat convectoren als verwarming; PV panelen op het platte dak; Mechanische ventilatie unit boven verlaagd plafond entree;
Zonder schuifdeuren: Eén of twee persoonsbed als hoogslaper met bureau onder bed of Bed als kraaienest met onder het bed een stube als eet en lees"kamer".
Kastenwand in de entree netto diep 200 mm tot plafond: Tussenmeter elektra en water, jassen, schoenen en huisraad; Mini wasmachine - 4,5 kg - onder wastafel.
Trap vervangen door bordestrap met maximaal hoogteverschil van 1500 mm
Eerste Verdieping Gewijzigd
HK AR chitectuur DEEN Vastgoed BV - Transformatie voormalige postkantoor naar woonstudio's, Nieuweweg 14, 1741 BT Schagen AR Projectnr.: 20.762 Datum : 08-01-2021 Schaal : 1 / 100 Formaat : A3 www.hkarchitectuur.nl