Beantwoording PvdA technische vragen nota Vastgoed

Inleiding De fractie van de PvdA Schagen heeft naar aanleiding van recente stukken over het Vastgoedbeleid enkele technische vragen over het gemeentelijk vastgoedbeheer en de duurzaamheidsaanpak. De fractie verzoekt het college onderstaande vragen te beantwoorden om meer inzicht te krijgen in de beleidsuitvoering, de wettelijke verplichtingen en de gevolgen voor huurders en gebruikers. Vastgoedbeheer en inzicht: 1.

Heeft de gemeente volledig inzicht in alle panden die zij bezit, inclusief gebruiksfunctie, onderhoudstoestand en wijze van verhuur? Antwoord: ja, we hebben inzicht in alle gebouwen in eigendom van de gemeente. Binnen het project ‘Grip op vastgoed’ wordt gewerkt aan het verwerken van deze informatie in het nieuwe vastgoedbeheersysteem (VBS online). De onderhoudstoestand van de gebouwen in eigendom van de gemeente is vastgelegd in de softwareapplicatie O-Prognose inclusief meerjarenonderhoudsplanningen. De totale onderhoudskosten per gebouw worden jaarlijks, na vaststelling van de begroting door de raad, geïmporteerd in het nieuwe vastgoedbeheer-systeem VBS online zodat er een totaal beeld ontstaat van kosten en baten per gebouw.

2.

Hoe wordt onderscheid gemaakt tussen maatschappelijk vastgoed en commercieel vastgoed? Antwoord: We maken geen onderscheid in maatschappelijk - en commercieel vastgoed, maar wel in gebruikers/huurders zoals maatschappelijke organisaties, organisaties met een publieke taak en commerciële organisaties. Commerciële organisaties betalen een marktconforme huur.

3.

Waar wordt de boekwaarde van gemeentelijk vastgoed vermeld (bijvoorbeeld in de jaarstukken)? Over hoeveel objecten (panden en gronden) gaat het in het gemeentelijk vastgoed? Antwoord: In de jaarrekening 2024 is onder het kopje ‘Materiële vaste activa’ een overzicht opgenomen van de totale boekwaarde van de kapitaalgoederen, waaronder het gemeentelijk vastgoed. Er is in de jaarrekening geen overzicht opgenomen van de boekwaarde per object. Deze informatie krijgt wel een plaats in een nieuw instrument; het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV). Zie ook antwoord op vraag 9. Op dit moment heeft de gemeente 63 gebouwen in eigendom en eigen beheer, 9 gemeentelijke gebouwen worden geëxploiteerd en beheerd door Sportfondsen. Er

zijn 30 onderwijsgebouwen, waarvan het merendeel juridisch is overgedragen aan de schoolbesturen. Van de overgedragen onderwijsgebouwen heeft de gemeente het economisch claimrecht (ook wel economisch eigenaar genoemd). Naast gebouwen exploiteert de gemeente circa 150 ha. gemeentelijke grond verdeeld over veel percelen. Nota Vastgoedbeleid: Bladzijde 17: 4.

Hoe is de verdeling tussen de panden met maatschappelijke huur en met commerciële huur? Antwoord: Er is op dit moment geen 100% inzicht in de gevraagde verdeling omdat de selectiefilters in het oude vastgoedbeheersysteem (HTA Gem) niet goed werken. Daarnaast worden naast gebouwen, ook afzonderlijke ruimten in gebouwen verhuurd aan commerciële organisaties. Na de afronding van de implementatie van het nieuwe vastgoedbeheersysteem kunnen eenvoudig overzichten worden gemaakt. We kunnen wel als indicatie geven dat van de bijna 900 privaatrechtelijke overeenkomsten die de gemeente heeft er circa 70 overeenkomsten zijn voor uitgifte van gronden en pacht aan commerciële organisaties en circa 30 overeenkomsten voor de uitgifte van ruimten in gebouwen of gebouwen aan commerciële organisaties.

Bladzijde 18 5.

Wat houdt het Algemeen Belang besluit in? (beslisboom derde groene vak) Antwoord: Hoofdstuk 4b van de Mededingingswet (ook wel Wet markt en overheid genoemd) bevat gedragsregels voor gemeenten die economische activiteiten uitoefenen. Deze bepalingen moeten zorgen voor een gelijk speelveld tussen de gemeente en ondernemers. Echter, artikel 25h lid 5 van de Mededingingswet bepaalt dat deze gedragsregels niet van toepassing zijn op economische activiteiten die worden uitgevoerd in het algemeen belang. Het e ect van een algemeen belang besluit is dat er voor deze economische activiteiten geen kostprijsdekkende huur in rekening hoeft te worden gebracht. De bevoegdheid voor het nemen van een algemeen belang besluit is belegd bij de gemeenteraad en heeft het karakter van een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Hoe vaak is dit toegepast? Antwoord: Binnen de gemeente Schagen is er geen algemeen belang besluit genomen door de raad.

Waarom wil het college dit minder toepassen? (bladzijde 8 punt 5) Antwoord: Het college wil bij hoge uitzondering gebruik maken van de mogelijkheid van het nemen van een algemeen belang besluit om af te mogen wijken van de verplichting om een kostprijsdekkende huur in rekening te brengen omdat het risico bestaat dat de lage huur wordt aangemerkt als staatssteun en er een verborgen (indirecte) subsidie ontstaat. Binnen het Vastgoedbeleid is daarom gekozen voor de lijn dat bij maatschappelijke organisaties altijd een kostprijsdekkende huur in rekening wordt gebracht en dat in financiële ondersteuning van maatschappelijke organisaties wordt voorzien in het Subsidiebeleid. Deze werkwijze is transparant en borgt het voorkomen van oneerlijke concurrentie en ongelijke behandeling van organisaties. Daarnaast is uit evaluatie van de wet gebleken dat overheden vaak gebruik maakte van algemeen belang besluiten, maar deze besluiten echter niet altijd voldoende motiveerde. Daarnaast bleek dat ondernemingen niet genoeg betrokken worden bij het besluitvormingsproces. Om die reden ligt er een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer om de wet aan te scherpen en het toepassen van algemeen belang besluiten slechts toe te staan als aan strenge voorwaarden wordt voldaan. Bladzijde 19 6.

Waarom worden investeringen in duurzaamheid doorbelast aan huurders en leiden lagere exploitatielasten dan tot minder subsidie? Zo geeft dit geen voordeel voor huurder en stimuleert het niet de verduurzaming. Antwoord: Op grond van hoofdstuk 4b van de Mededingingswet (ook wel Wet markt en overheid genoemd) is de gemeente verplicht om kostprijsdekkend te verhuren. Deze verplichting houdt in dat investeringen die de gemeente doet in verduurzaming van het gebouw (of andere investeringen) moeten worden verwerkt in de huurprijs. Dit doen we d.m.v. een kostprijsdekkende huurverhoging. Als het saldo van de huurverhoging en de kostenbesparing voor de huurder positief uitvalt is een mogelijk gevolg dat de subsidie die de maatschappelijke organisatie ontvangt op grond van het nieuwe nog uit te werken Subsidiebeleid ontvangt wordt verlaagd. Andersom geldt dat als de kosten voor de maatschappelijke organisatie toenemen, de subsidie mogelijk wordt verhoogd. Het is de plicht en verantwoordelijkheid van de gemeente als gebouweigenaar om haar vastgoed te verduurzamen. Deze verantwoordelijkheid leggen we niet bij onze huurders neer. Stimuleren van onze huurders om het gebouw te verduurzamen is derhalve niet nodig.

7.

Hoe voorkomt de gemeente dat maatregelen leiden tot hogere lasten voor gebruikers of huurders? Antwoord: Het wel of niet compenseren van hogere lasten als gevolg van investeringen is onderdeel van het actualiseren van het Subsidiebeleid. Zie ook antwoord op vraag 6.

Bladzijde 26/27 8.

Wordt verduurzaming structureel meegenomen in de onderhoudsplanning van gemeentelijke gebouwen? Maakt de gemeente gebruik van een integraal asset managementsysteem waarin vastgoedbeheer, onderhoud en duurzaamheid zijn gekoppeld? Antwoord: Ja, verduurzaming is in de meerjarenonderhoudsplanningen opgenomen (voor de panden waar dit voor geldt) op grond van de energiebesparingsplicht uit het Activiteitenbesluit milieubeheer (per 1-1-2024 opgenomen in het Besluit activiteiten leefomgeving) en de EED-audits. Daarnaast zijn isolerende maatregelen op natuurlijke momenten in de meerjarenonderhoudsplanning opgenomen. Er zijn de afgelopen jaren zonnepanelen geplaats op gebouwen, verlichting vervangen door LED en kozijnen en daken bij onderhoud voorzien van (extra) isolatie. Volgend jaar wordt gestart met het opstellen van een Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed, waarbij we gefaseerd toewerken naar de realisatie van de doelstellingen uit de Klimaatwet. We doen dit aan de hand van de geactualiseerde sectorale routekaart die eind dit jaar door de VNG wordt gepubliceerd. De op te stellen routekaart geeft straks inzicht in de fasering en de investeringen die nodig zijn om de gemeentelijke gebouwen te laten voldoen de doelstellingen m.b.t. CO2reductie en aardgasvrij uit de Klimaatwet.

Maatregelen uit de routekaart worden vervolgens als investeringen verwerkt in de meerjarenonderhoudsplanning en de relevante informatie m.b.t. energieverbruik, CO2, etc. worden per gebouw verwerkt in het nieuwe vastgoedbeheersysteem VBS online.

9.

Op welke wijze wordt de voortgang van onderhoud, verduurzaming en vastgoedprestaties vastgelegd en gerapporteerd aan de raad? Antwoord: Op dit moment wordt de voortgang m.b.t. verduurzaming en onderhoud gerapporteerd in de jaarrekening. Om de raad in de toekomst meer inzicht te geven in de omvang van de vastgoedportefeuille, de kosten, opbrengsten, investeringen, boekwaarde per object, de portefeuillestrategie, risico’s, technische prestaties en de stand van zaken m.b.t. verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed wordt er gewerkt aan een nieuw instrument; het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV). De verwachting

is dat deze voor het eerst aan de raad kan worden aangeboden bij de kadernota in het voorjaar van 2027. Bladzijde 28/29 10.

Waarom wordt in gemeentelijke rapportages geen melding gemaakt van de wettelijke verplichting dat kantoorgebouwen minimaal energielabel C moeten hebben? Hoe verhoudt dit zich tot de BENG-doelstellingen en de duurzaamheidsambities van de gemeente? Antwoord: in de paragraaf kapitaalgoederen in de jaarrekening 2024 is aangegeven dat alle kantoorhoudende panden in eigendom van de gemeente sinds 2023 voldoen aan de verplichting van minimaal label C. Naar aanleiding van uw vraag zullen wij in het nog uit te werken Meerjarenperspectief Vastgoed ook een overzicht opnemen van de op dat moment geldende energielabels. Uiteraard worden de energielabels ook opgenomen in de routekaart Verduurzaming gemeentelijk vastgoed. Als gemeente volgen wij de duurzaamheidsdoelstellingen zoals vastgelegd in de Klimaatwet; CO2-reductie van 55% in 2030 en klimaatneutraal in 2050.

11.

Wat zijn de tussendoelen voor de verduurzaming van gemeentelijke gebouwen richting 2030? Welke objecten zijn reeds aangepakt en welke nog niet? Hoe wordt hierover gerapporteerd? Antwoord: op dit moment worden maatregelen die volgen uit het Activiteitenbesluit milieubeheer en de EED-audits en isolerende maatregelen indien mogelijk bij onderhoud aan kozijnen, gevel en dak op natuurlijke momenten uitgevoerd conform de meerjarenonderhoudsplanning. Na uitvoering van de maatregelen wordt het energielabel herzien. De nog op te stellen routekaart Verduurzaming gemeentelijk vastgoed zal inzicht geven in welke maatregelen nodig zijn en bij welke gebouwen om de doelstelling uit de Klimaatwet richting 2030 en 2050 te realiseren. Dit inzicht is er nu nog niet. Rapportage over de voortgang wordt in de toekomst gedaan via het 4-jaarlijks vaststellen van een geactualiseerde Routekaart en het Meerjarenperspectief Vastgoed. Zie ook antwoord op vraag 8.

12.

Zijn de energielabels van de publiek toegankelijk gebouwen zichtbaar, bijvoorbeeld via een fysieke aanduiding bij de panden? Antwoord: Ja. In publiek toegankelijke gebouwen in eigendom van de gemeente hangen de energielabels zichtbaar voor het publiek. Voor enkele gebouwen moet het energielabel nog worden aangepast na het aanbrengen van bijvoorbeeld zonnepanelen en andere maatregelen.

13.

Waarom is het aanbrengen van zonnepanelen op huurpanden en laadvoorzieningen door huurders momenteel niet toegestaan of beperkt mogelijk? Overweegt de gemeente om dit beleid te versoepelen, zeker wanneer het technisch haalbaar blijkt? Antwoord: het verduurzamen van gebouwen in eigendom van de gemeente is de plicht en verantwoordelijkheid van de gemeente. In het Vastgoedbeleid is dit verbod opgenomen omdat we grip willen houden op de veiligheid van de elektrische installatie van ons gebouw. De veiligheid van de elektrische installatie (overigens van alle installaties) is de verantwoordelijkheid van de gemeente en daarom is het niet toegestaan dat de huurder zelf laadvoorzieningen en zonnepanelen aansluit of laat aansluiten op onze installatie. Ook moet bij het plaatsen van zonnepanelen rekening worden gehouden met de toegestane belasting van daken en de kwaliteits- en veiligheidseisen die onze opstalverzekeraar stelt aan dit soort installaties.

14.

Welke stappen onderneemt de gemeente om huurders te stimuleren hun vastgoed te verduurzamen? Antwoord: Huurders van gemeentelijk vastgoed hoeven niet gestimuleerd te worden om vastgoed te verduurzamen. Dit is een taak van de gemeente zelf. Zie ook antwoord op vraag 6 en 13. De gemeente onderneemt wel actief stappen om zowel huurders (die niet huren bij de gemeente) als eigenaren van vastgoed binnen de gemeente te stimuleren hun vastgoed te verduurzamen. Op korte termijn start de gemeente een informatiecampagne waarin we hen wijzen op de beschikbare subsidies en ondersteuningsmogelijkheden vanuit Rijk en Provincie. Door deze partijen goed te informeren over de financiële en praktische opties, willen we de drempel verlagen om aan de slag te gaan met het verduurzamen van vastgoed.

Namens de PvdA Schagen, Vera van Vuuren, Fractievoorzitter